Jensen. Tilstandsvurdering for ejendommen Sælger Boet efter nna Rigmor Johansen, v/dvodan Køge att. dv. Claes Lagerbon dresse Hestehaven 14 Post nr. By 4652 Hårlev Kommunenr./Ejendomsnr. 336 / 1523 Matrikel/Ejerlav: 5e / VRÅBY BY, VRÅBY Dato for gennemgang 20-10-2015 Internt sags nummer 61235 Indhold Vigtige oplysninger 2 Bygninger og forudsætninger 3 Sælgers oplysninger om ejendommen 4 Registrering af bygningens tilstand 8 Konklusion udførende/kontakt 16 EBS 128 Ver. 4.0 Side 1 af 11
Til dig som skal købe Nærværende rapport er ikke en tilstandsrapport omfattet af huseftersynsordningen. Du kan bruge tilstandsvurderingen som hjælp til at vurdere den fysiske tilstand af den ejendom, du er interesseret i at købe. Når sælger har fået foretaget en tilstandsvurdering, skriver den bygningssagkyndige en rapport. Rapporten beskriver de skader eller tegn på skader, som den bygningssagkyndige har fundet ved gennemgangen. Derudover består rapporten af sælgers oplysninger om ejendommens tilstand. Hver skade i rapporten har en karakter, der viser, hvor alvorlig skaden er for den enkelte del af bygningen. Karaktererne er en byggeteknisk vurdering. Den siger ikke noget om, hvor meget det vil koste at udbedre en skade. Sådan foregår en tilstandsvurdering Den bygningssagkyndige vurderer huset ud fra det, han umiddelbart kan se. Han bruger enkle tekniske hjælpemidler, men fjerner ikke gulvtæpper, sænkede lofter osv. Derfor kan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan opdage, og som derfor ikke fremgår af rapporten. Hvad kigger den bygningssagkyndige efter? Tilstandsvurderingen afdækker altså synlige skader, som reducerer bygningens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfejl eller sætningsskader. Tilstandsvurderingen afdækker også tegn på skader eller fysiske forhold, der kan udvikle sig til en skade. Her er en liste med eksempler på forhold, som den bygningssagkyndige IKKE kigger efter: El installationer (det anbefales at få udført et separat el-tjek) VVS - installationernes funktion Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand Småting, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi særlig meget Bygningens placering på grunden Bygningens planløsning Bygningens indretning Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg Markiser og baldakiner Installationer uden for bygningerne Bygningens æstetik og arkitektur Bygningens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser). Karaktersystemet Den bygningssagkyndige giver hver skadeskarakter (tilsvarende for almindelige tilstandsrapporter) - og de forhold der kan medføre skader - en karakter, der svarer til, hvor alvorligt forholdet er: Kosmetiske skader (KO) Mindre alvorlige skader () lvorlige skader () Kritiske skader () Bør undersøges nærmere (UN) Du skal være opmærksom på, at der kan være skader i et hus, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at opdage, og som derfor ikke er nævnt i rapporten. Du skal også være opmærksom på, at forhold, som er typiske for huse af den pågældende type og alder, ikke nødvendigvis nævnes i rapporten. Hvis der f.eks. er fugt i kælderen på et ældre hus, vil det kun blive nævnt i rapporten, hvis fugten giver nærliggende risiko for skader på bygningen. Til dig, som skal sælge Ved en tilstandsvurdering vurderer en bygningssagkyndig, om bygningen er i dårligere stand end en tilsvarende bygning af samme alder og type. Den bygningssagkyndige gennemgår hver enkelt del af bygningen for at afdække synlige skader og tegn på skader. En tilstandsvurdering fritager dig ikke for dit 10-årige sælgeransvar. EBS 128 Side 2 af 11
Bygninger og forudsætninger Følgende materiale forelå BBR-ejermeddelelse af: 15-10-2015 Energimærke: Var sælger tilstede: J eller NEJ, hvis nej skriv årsag: Dødsbo ndre oplysninger: Der forelå ikke tegninger ved bygningsgennemgangen. Tidligere tilstandsrapport forsøgt fremskaffet via HEWEB ud fra følgende søgekriterier: [kommune, vejnavn, gadenr.], Resultat af søgning: 0. Sælger og mægler er ikke i besiddelse af tidligere tilstandsrapport. Bygningsbeskrivelse Oplysningerne i skemaet er ikke baseret på faktisk opmåling, men indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-ejermeddelelse eller lignende. Bygningerne er opdelt i selvstændige litra, så vidt muligt hver gang bygningers konstruktion, funktion eller opførelsesåret skifter. Rigtigheden i opgørelsen af arealernes størrelse er ikke den bygningssagkyndiges ansvar. Bygnr. Bygn. nvendelse Opførelse år Etager udover kælder og tagetage Bebygget areal m2 Udnyttet tagetage Brutto etageareal m2 Total Kælder Bolig Erhverv 1 Beboelse 1827 1 82 0 0 82 2 B Tilbygning 1973 1 20 0 0 20 3 C Stald 1827 1 78 0 0 0 78 4 D Udhus 1956 1 47 0 0 0 0 5 E Maskinhus 0 1 42 0 0 0 0 6 7 8 9 10 Bemærkninger J NEJ 1. Er der bygningsdele, som er gjort utilgængelige? 2. Er der bygningsdele, der normalt er tilgængelige, som ikke har kunnet besigtiges? : Gulve under tæpper og faste belægninger i stuen mod øst samt køkken, værelse og entre. C: Tagrummet er ikke besigtiget pga. oplag af halm samt trænedbrydning i etagedækket. 3. Er der specielle bemærkninger til termoruder? :Det er ikke altid muligt at konstatere, om en eller flere termoruder er punkteret. Vurderingen afhænger af vejrforholdet, rudens renhed mv. på besigtigelsestidspunktet. Derfor tages der forbehold for eventuelle punkterede ruder, som ikke er registreret ved besigtigelsen. 4. Er sekundære bygninger i en så ringe stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at gennemgå disse bygninger? 5. Er der afvigelser i forhold til BBR? (Den bygningssagkyndiges markering af, hvorvidt der er åbenlyse afvigelser i forhold til BBR. oplysningerne er ikke baseret på faktisk opmåling). Bygning E er ikke anført i BBR. Det angivede areal er vejledende og beror ikke på en egentlig opmåling. Bygningsbeskrivelsen er rettet i henhold til de faktiske forhold. EBS 128 Side 3 af 11
Sælgers oplysninger om ejendommen Generelle oplysninger Hvor mange år har du ejet ejendommen? I hvilken periode har du boet på ejendommen? Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (f.eks. udskiftet tag, fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri, indretning af bad/toilet i rum, der ikke tidligere har været anvendt hertil, m.v.)? Hvis ja, hvilke og hvornår? J NEJ Ved ikke Er det sket med bygningsmyndighedernes tilladelse? Er bygninger eller dele af bygninger udført helt eller delvist som selvbyg? Hvis ja, hvilke dele af bygningerne? Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader i: - kælder/krybekælder/ventileret hulrum? - yder- og indervægge/skillevægge? - vinduer/døre? - lofter/etageadskillelser? - gulve? - tage? EBS 128 Side 4 af 11
Tage Er eller har taget været utæt (herunder ved skotrender eller inddækninger)? Er utæthederne udbedret? Er der, eller har der været, skader i/ved skorsten (f.eks. løbesod, revner, utætheder eller afskallinger)? Hvis ja, hvilke og hvornår? Er der, eller har der været, utætte tagrender eller nedløb? Er utæthederne udbedret? Er adgangen til skunkrum blokeret? Hvis ja, hvordan? Hvilke skunkrum er der ikke adgang til? Hvis nej, hvor er adgangslemmene placeret? Er adgangen til tagrum blokeret? Hvis ja, hvordan? Yder- og indervægge/skillevægge Er der revner eller andre skader, som er dækket af møbler eller andet inventar? Er der fugtpletter eller mug/skimmel, som er dækket af møbler eller andet inventar? Fundamenter/sokler Er huset piloteret eller ekstrafunderet i forbindelse med opførelsen? Er huset efterfunderet (dvs. piloteret eller ekstrafunderet efter opførelsen)? Hvis ja, hvor og hvornår? Er der sætningsskader, som er udbedret? Hvis ja, hvor, hvornår og af hvem? Er der i den forbindelse udarbejdet geoteknisk rapport? EBS 128 Side 5 af 11
Kælder / krybekælder / ventileret hulrum Er der kælder/krybekælder/ventileret hulrum? Er adgangen til krybekælder blokeret? Hvis ja, hvordan? Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet (ikke gulvafløb)? Hvis ja, hvor og hvor ofte? Har der været konstateret fugtproblemer i kælderen/krybekælderen/ventilerede hulrum? Er der helt eller delvist dræn langs husets fundament? Hvis ja, hvor og hvornår er det etableret? Er der en grundvandspumpe? Hvis ja, hvor og fungerer pumpen? Gulve Er der skader (f.eks. revner eller fugtskader) ved de gulve, som er dækket af tæpper, møbler eller andet inventar? Er der møbler eller andet inventar, som er klodset op som følge af skæve gulve? Vinduer og døre Er der punkterede termoruder (dugruder)? Er der vinduer og døre, der ikke fungerer (f.eks. vinduer og døre som ikke kan åbne og lukke uden at binde, som har defekte greb og låsetøj eller som er utætte over for nedbør)? Hvis ja, hvilke vinduer og døre fungerer ikke? Lofter/etageadskillelser Er der udført nedsænkede lofter (dvs. nyt loft opsat under det gamle)? EBS 128 Side 6 af 11
Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) Er der, eller har der været, problemer med afløb (f.eks. stoppede afløbsrør eller opstigende kloakvand)? Hvis ja, hvilke og hvor ofte? Er der løse/revnede fliser på gulv eller vægge? VVS-installationer Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Hvis ja, hvor ofte? Hvor lang tid tager det at fylde anlægget efter? Er dele af VVS-installationerne (dvs. vandinstallationer, varmeanlæg og afløb) udført af personer uden autorisation? Hvis ja, hvilke? Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? Hvis ja, hvor og af hvem? Er der, eller har der været, rørskade på kloak/skjulte rør? Er rørskaden udbedret? Er der varmeinstallationer og/eller termostatventiler, der ikke virker? Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler: ndet: Ejendommen sælges som dødsbo - ingen sælgeroplysninger. Underskrift Dato EBS 128 Side 7 af 11
Registrering af bygningens tilstand Bygning Skade Karakter : Tag En del løbesod i skorsten i den øverste del i tagrummet. N: Det vurderes at der risiko for skorstensbrand. Der mindre åbning i tagfladen mod syd i den øverste del. N: Der er risiko for fugtindtrængning og dermed følgeskader i de underliggende konstruktioner. Der er åbninger i skotrenden mod tagfladen over vindfanget. N: Der er risiko for fugtindtrængning og dermed følgeskader i de underliggende konstruktioner. Der mangler tagrender mod nord og tagnedløb mod syd er ikke tilsluttet tagbrønd men ender ved terræn. N: Der er risiko for opfugtning af tilstødne konstruktioner og fundamenter. Der er kraftige begroninger på tagfladen mod nord. N: Det vurderes, at der er risiko for transport af fugt op i den underliggende konstruktion og dermed følgeskader. Udfaldene fuger på skorsten. N: Der er risiko for skadesudvikling Der er mindre revnedannelser i ydervægge, se bla. på østvendte gavl. N: Forholdet skyldes mindre bevægelser i fundamenter. Der puds på ydervægge med begrænset vedhæftning samt mindre afskalninger. N: Der er risiko for skadesudvikling. Der er trænedbrydning i vinduerne i tagrummet. Øvrige vinduer har større vindridser samt nedslidt overfladebehandling. N: Der må påregnes trænedbrydning i vinduerne, specielt i glaslister og bundfals ved afrensning og fornyelse af overfladebehandlingen. Der er punkteret termorude i badeværelse. Kampestenssokkel har bevægelsesrevner og løse fuger. N: Skaden er af mindre omfang og forventelig for denne type sokkel, da soklen ikke er funderet til frostfri dybde. Vægfliserne har begrænset vedhæftning underlaget omkring badekar. N: Der er risiko for skadesudvikling og dermed opfugtning af den bagvedliggende konstruktion. Gulvfliserne har begrænset vedhæftning til underlaget i badeværelset. N: Der er risiko for yderligere skadesudvikling. Der er trænedbrydning i trægulvet i tagrummet. Mindre revne i indvendig væg i hjørne mod hovedhuset. Der er anvendt PU-skum i vaskeskabet som tætning mod ydervæggen. Der er celotexplader på indvendige vægge i stuen. N: Vægbeklædningen er let antændelig og øger risiko for brandskader samt stærkt fugtsugende. Der er vægpuds med begrænset vedhæftning til underlaget, specielt i den nederste del, se bla. på skillevægge i stuen mod øst. N: Der må påregnes nedfalden vægpuds ved nedtagning af tapet. Lofter fremstår med mindre skævheder. N: Forholdet er aldersbetinget. Overløb fra varmtvandsbeholderen er ikke tilsluttet afløb. N: Der er gulvafløb i rummet. EBS 128 Side 8 af 11
Registrering af bygningens tilstand Bygning Skade Karakter B Tagfladerne er stærkt mosbegroede. N: Der er risiko opfugtning af den underliggende konstruktion. B Der mangler tagrender mod nord samt manglende tilslutning af nedløb mod syd til tagbrønd. N: Der er risiko for opfugtning af tilstødende konstruktioner samt sokkel. B Mindre revner i ydervægge. B Der er fugtopstigning i ydervæggen mod syd. Forholdet kan skyldes manglende tilslutning af nedløbsrør til tagbrønd. B Der er trænedbrydning i fodpanelet i hjørnet mod syd - mod fordelingsgang. B Vinduer er udtørret og med vindridser. N: Manglende vedligeholdelse reducere vinduerne restlevetid. B Revne i ydervæggen mod vest C Tagkonstruktionen fremstår med større sætninger/skævheder. C Der er trænedbrydning i vindskeder og lægte-ender. B C Vindskeder er udtørret og med en del vindridser samt nedslidt overfladebehandling. N: Forholdet reducere vindskedernes restlevetid. Der mangler tagrender og nedløb bygningen. N: Der er risiko for opfugtning af tilstødende konstruktioner samt fundamenter. C Tagfladerne er alge- og mosbegroede. C Der er trænedbrydning i bindingsværket samt udskudte tavler - mod syd og øst. N: Der er risiko for skadesudvikling. C Der er mindre revner i blokmurværket mod vest og nord. C Kampestenssokkel er stedvist løs og med større åbninger i fuger. N: Der er risiko for skadesudvikling ifa. sætninger. C Der er trænedbrydning i vinduer mod øst. C Der er trænedbrydning i stolpekonstruktioner i inventaret i stalden. C Der er revner og afskalninger i terrændækket og stedvist ingen terrænndæk. EBS 128 Side 9 af 11
Registrering af bygningens tilstand Bygning Skade Karakter D Der mangler tagrender mod vest. N: Forholdet har medført opfugtning af ydervæggen nederst. D Spær og lægter har nedbøjninger og forholdsvis spinkel konstruktion. N: Der er på sigt risiko for skadesudvikling. D Ydervæggen mod vest er stærkt opfugtet i den nederste del. N: Forholdet skyldes manglende tagrende og der er på sigt risiko for skadesudvikling. D Indevendige vægge har revner samt pudsafskalninger, specielt i den nederste del. N: Forholdet skyldes bla.fugtopstigning fra terrændæk/fundamentet som er uden fugtbeskyttende lag. D Der er trænedbrydning og delaminering i yderdøre. D Terrændækket har revner og ujævnheder og stedvist manglende - bla. i hønsehuset. E E Der er ingen tagrender på bygningen. N: Forholdet er almindeligt for denne type bygninger og der vurderes ikke nærliggende risiko for skadesudvikling. Manglende lukninger omkring udhænget i overgang til facaderne. N: Der er risiko for fugtindtrængning. E Der er begroninger på tagfladerne. E Der er trænedbrydning i stolpekonstruktionen i ydervægge i den nederste del. E Der er trænedbrydning i synlige spærender mod syd. EBS 128 Side 10 af 11
Samlet konklusion : Ældre ejendom som er opført i alm. konstruktioner og til senere tilbygget. Ejendommen fremstår med behov for istandsættelse og renovering. B: Ældre staldbygning som gennem tiden er ombygget og bindingsværkskonstruktioner er udskiftet med blokmurværk. Stalden er nedslidt og har behov for større renovering eller nedrivning. Bygningen har meget begrænset byggeteknisk værdi. C: Ældre udhus fungere som brændeskur, garage og hønsehus. Bygningen fremstår flere steder nedslidt og har behov for istandsættelse. E: Ældre maskinhus som er opført i simple konstruktioner. Bygningen har meget begrænset byggeteknisk værdi. Udført af Bygningssagkyndig: Lars Bo Christensen Energi- og Bygningsrådgivning /S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Telefon 70 20 86 86 - Telefax 70 20 94 94 - post@ebas.dk - www.ebas.dk Lars Bo Christensen 20-10-2015 Underskrift Dato EBS 128 Side 11 af 11