Ejendomsselskaber. Kandidatafhandling Cand.merc.(jur.) Ejendomsavancebeskatning & regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

Kandidatafhandling Cand.merc.(jur.) Forfatter: Sebastian Brixius Andersen Vejledere: Liselotte Madsen, Juridisk Institut, Aalborg Universitet Peder Harbjerg Nielsen, Institut for Økonomi, Aarhus Universitet Antal anslag: 132.404 Ejendomsselskaber Ejendomsavancebeskatning & regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Aarhus Universitet Business and Social Sciences 1. juni 2016

Indholdsfortegnelse Executive summary... 3 Oversigt over forkortelser... 5 Kapitel 1 Indledning... 6 1.1 Problemstilling... 7 1.2 Problemformulering... 9 1.3 Afhandlingens opbygning og struktur... 9 1.4 Afgrænsning af emneområde... 10 1.5 Metode og kilder... 11 Kapitel 2 Generelle definitioner og begreber... 13 2.1 Anvendte definitioner og begreber mv.... 13 2.1.1 Ejendomsselskaber... 13 2.1.2 Fast ejendom... 14 2.1.3 Afståelse... 16 2.1.4 Regnskabsmæssig kvalifikation af fast ejendom... 16 2.1.5 Delkonklusion... 18 Kapitel 3 Ejendomsavancebeskatning... 19 3.1 Beskatningshjemmel... 19 3.1.1 Ejendomsselskabers beskatningshjemmel... 19 3.2 Skattemæssig avanceopgørelse... 21 3.2.1 Skattemæssige afskrivninger på bygninger... 21 3.2.1.1 Skattemæssige contra regnskabsmæssige afskrivninger... 22 3.2.2 Vedligeholdelse og forbedringer... 23 3.3 Næring... 24 3.3.1 Vurdering af næring hos ejendomsselskaber... 26 3.3.1.1 Selskabets vedtægtsmæssige formålsbestemmelser... 26 3.3.1.2 Selskabets faktiske aktivitet... 30 3.3.1.3 Afsmitning... 31 3.3.1.3.1 Afsmitning fra aktionærkredsen... 32 3.3.1.3.2 Smitte ved overdragelse mellem interesseforbundne parter... 33 3.3.1.4 Udlejnings- eller handelsejendom... 35 3.3.2 Avanceopgørelse ved næring... 37 3.3.3 Delkonklusion... 38 3.4 Ejendomsavancebeskatningsloven... 39 3.4.1 Fritagelsesbestemmelserne mv.... 39 3.4.1.1 Parcel- og stuehusreglen... 39 3.4.1.2 Erstatning og ekspropriation... 40 3.4.1.3 Kildeartsbegrænsning og genanbringelse... 40 3.4.1.4 Enterprisekontrakter... 41 3.4.2 Avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningsloven... 41 3.4.2.1 Genvundne afskrivninger... 42 Side 1 af 69

3.4.2.2 Årlig regulering af den skattemæssige anskaffelsessum... 43 3.4.3 Delkonklusion... 45 3.5 Skift i ejendommes skattemæssige status... 45 3.5.1 Fra næring til anlæg... 46 3.5.2 Delkonklusion... 49 Kapitel 4 Årsregnskabet og værdiansættelse... 50 4.1 Årsregnskabet... 50 4.1.1 Regnskabsaflæggelse og regnskabsteorier... 50 4.1.1.1 Præstationsorienteret regnskabsteori... 50 4.1.1.2 Formueorienteret regnskabsteori... 51 4.1.2 Førstegangsindregning i årsregnskabet... 52 4.1.3 Efterfølgende måling til dagsværdi efter ÅRL 38... 53 4.1.4 Delkonklusion... 55 4.2 Værdiansættelsesmetoder til fastsættelse af dagsværdi... 55 4.2.1 Normalindtjeningsmodellen... 57 4.2.2 Discounted cash flow-modellen... 59 4.2.2.1 Budgetperiodens pengestrømme... 60 4.2.2.2 Tilbagediskontering af budgetperiodens pengestrømme... 60 4.2.2.3 Fastsættelse af terminalværdi... 60 4.2.2.4 Tilbagediskontering af terminalværdi... 61 4.2.2.5 Beregning af ejendommens værdi... 61 4.2.3 Sammenholdelse af de to beregningsmodellermodeller... 61 4.2.4 Delkonklusion... 62 Kapitel 5 Konklusion... 63 Anvendt litteratur... 65 Bilag... 68 Side 2 af 69

Executive summary The property market is a very central part of the Danish economy. During 2014, there were traded roughly 95,500 properties in Denmark, including land, commercial real estate and agriculture. Companies whose revenue generated by trading real estate or possession of large property portfolios for rental, can bring huge profits from the sale, but are also in danger of suffering huge losses if the economy shifts from a boom to recession. Particularly the latter scenario was the case during the last financial crisis, when many of the so-called real estate companies that buy, sell, rent, own and convey real estate, was hit by bankruptcies or balanced on a knife s edge of survival. This thesis explores selected issues relating to some of the tax and accounting challenges as real estate companies may face. Danish law operates with two sets of rules on the taxation of profits and losses on real estate, which are respectively the Act on Taxation of the Income and Property (SL) or the law of Real Estate Profits (EBL). As a main rule, divestments of property are covered by EBL, unless a disposal is a part of the taxpayer's main business which disposals are subject to be taxed after the regulation of SL. The thesis particularly focus on which factors indicates whether companies on the sale of real estate is subject to be tax according either of the taxation rules. In assessing whether companies are subject to the rules in SL, places special emphasis on the company's corporate purpose provisions, the company's actual activity and ownership. Especially the last two factors is found to weight high in the assessment. When it is determined whether a company is liable to tax under SL or EBL there must be calculated a property profit, which is calculated differently depended on which law who redulates the disvestment. It can be concluded that a property profit is taxed more heavily under the rules in SL than in accordance with EBL. In practice companies wants to be taxed under the rules in SL when the margin is negative because this loss can be deducted directly from the company's ordinary income. EBL is limited why a loss is deductible only in other profits on real estate. In opposite the Danish Tax Authorities is more likely to allow that negative profits are taxed according to EBL and positive profits taxed according to SL. Furthermore the thesis discuss whether a property can change tax-status from being covered by SL to be covered by EBL instead. In this context, it is found that theorists of justice is divided on whether such a change can actually take place. The most likely is found to be that a property can change tax-status from being taxed by SL to be taxed by EBL instead. In addition to the challenges that may arise in the taxation of real estate profits, companies may also encounter a number of accounting challenges related to recognition and Side 3 af 69

measurement of real estate in the financial statements. Since the changes in The Danish Financial Statements Act (ÅRL) in 2004 companies are now allowed to set property values at cost or fair value which has become very important for many companies in view of the annual accounts. Initial recognition in the financial statements is made at cost and thereafter fixed by a fair value. There are different methods to value the fair value of real estate, and the methods used may have important implications for companies' solvency ratio, which method is used. In this context the thesis specially focus on accepted calculation methods. It can not be concluded which calculation is best to use, since it depends on the individual property. Furthermore, it is consistent in all valuation models that they includes a significant degree of discretion. Side 4 af 69

Oversigt over forkortelser Forkortelser af love: EBL: SL: ÅRL: TL: AL: SEL: KGL: Ejendomsavancebeskatningsloven Statsskatteloven Årsregnskabsloven Tinglysningsloven Afskrivningsloven Selskabsskatteloven Kursgevinstloven Andre forkortelser: IAS: IFRS: International Accounting Standard International Financial Reporting Standard Side 5 af 69

Kapitel 1 Indledning Ejendomsmarkedet udgør en særdeles central del af den danske samfundsøkonomi. I løbet af 2014 blev der i Danmark handlet omtrent 95.500 ejendomme, inklusiv grunde, erhvervsejendomme og landbrug. 1 Køb og salg af fast ejendom kan ske af mange forskellige årsager, og motivet herfor kan variere for hver enkelt handel. Privatpersoner flytter som led i, at boligbehovet og kravene til boligen ændrer sig hvilket ofte skyldes familiemæssige årsager eller ændrede arbejdsforhold. 2 Selskaber har såvel som privatpersoner et behov for samt krav til fast ejendom, idet selskaber eksempelvis benytter sig af lagerbygninger, domicilejendomme eller fysiske butikker. Endvidere driver mange privatpersoner og selskaber decideret forretning ved udlejning, køb og salg af fast ejendom. Der findes således mange årsager til, at fast ejendom erhverves og afstås. Fælles for både privatpersoner og selskaber er, at der som hovedregel altid vil opstå en positiv eller negativ avance, når ejendomme afhændes, idet man som sælger oftest enten har solgt dyrere, end man købte eller købt dyrere, end man solgte dermed er en ejendomsavance i teorien skabt. For mange kan opgørelse af en ejendomsavance virke indlysende at beregne, idet en avance afspejler den gevinst eller det tab, man har opnået ved et given salg. Desværre er reglerne omkring beskatning af fast ejendom ikke helt så lige til, som man kunne håbe, da man forudsætningsvis må igennem en hel del flere trin end blot at fratrække ejendommens anskaffelsessum fra ejendommens afståelsessum for at finde frem til, hvad man skal beskattes af eller eventuelt have fradrag for. I dansk ret opererer man med to regelsæt ved beskatning af fortjeneste og tab på fast ejendom, som findes i henholdsvis SL og EBL. 3 Som hovedregel er afståelser af fast ejendom omfattet af EBL, medmindre en afståelse sker som led i den skattepligtiges næringsvirksomhed, hvorefter afståelser er omfattet af SL. 4 Det, at man som skattepligtig skal sondre mellem disse to regelsæt, giver i nogle tilfælde en række udfordringer i forhold til, hvorledes ejendomsavance skal beskattes. Endvidere er afgrænsningen af næringsvirksomhed med fast 1 Jf. Finansministeriet, Økonomisk redegørelse, august 2015 og 2 Jf. Mette Deding og Trine Filges, Derfor flytter vi Geografisk mobilitet i den danske arbejdsstyrke, 2004. 3 Jf. Aage Michelsen m.fl., Lærebog i indkomstskat, s. 485. 4 Jf. EBL 1, stk. 2 og SL 5, litra a, jf. SL 4. Side 6 af 69

ejendom et af de problemområder inden for skatteretten, som med jævne mellemrum giver anledning til tvister mellem den skattepligtige og skattemyndighederne. 5 Ud over de skatteretlige udfordringer, der kan opstå ved beskatning af ejendomsavance, kan selskaber endvidere støde på en række udfordringer i forbindelse med indregning og måling af fast ejendom i årsregnskabet. 6 Siden ændringerne i ÅRL d. 3. februar 2004 er der åbnet op for, at selskaber både kan angive ejendommes værdi til kostpris eller dagsværdi, jf. ÅRL 38, hvilket har fået stor betydning for mange selskaber henset til den årlige regnskabsaflæggelse. 7 Der findes endvidere forskellige metoder til at værdiansætte dagsværdien af fast ejendom, og det kan have stor betydning for selskabers soliditetsgrad, hvilken metode der benyttes. På trods af at salgssummen danner grundlag for opgørelsen af ejendomsavancen, er de beregnede dagsværdi i årsregnskabet en vejledende indikator for, hvad en ejendom kan indbringe af fortjeneste ved et potentielt slag. 1.1 Problemstilling Som antydet ovenfor giver avancebeskatning, indregning og måling af fast ejendom ofte anledning til en række problemstillinger og overvejelser. Fast ejendom har for rigtig mange selskaber været en vigtig investering igennem tidens løb. Ejendomsmarkedet er dog særdeles konjunkturfølsomt, hvorfor ejendomsinvesteringer også er forbundet med en vis risiko. 8 Selskaber, hvis indtægt skabes ved handel med fast ejendom eller ved besiddelse af store ejendomsporteføljer med henblik på udlejning, kan opnå store fortjenester ved salg, men er samtidig i risiko for at lide store tab, hvis samfundsøkonomien skifter fra højkonjunktur til lavkonjunktur. Særligt sidstnævnte scenarie så man i høj grad under sidste finanskrise, hvor mange af de såkaldte ejendomsselskaber, der lever af at købe, sælge, udleje, eje og formidle fast ejendom, blev ramt af konkurser eller vippede på en knivsæg om at overleve. 9 Finanskrisen indtraf i 2008, og i 2011 var mange af de største danske ejendomsselskaber stadig hårdt ramt på trods af økonomisk fremgang. En analyse af elleve børnoterede ejendomsselskabers årsrapporter fra 2010 viste et samlet netteresultat på minus 1.320 mio. kr., hvilket endvidere indikerer, at mange ejendomsselskabers ejendomsporteføljer ikke er af ube- 5 Jf. Tommy V. Christiansen, Næringsvirksomhed med fast ejendom etablering af næring smitte og Jan Pedersen m.fl., Skatteretten, s. 545 6 Jf. Dansk Ejendomsmæglerforening, Værdiansættelse af fast ejendom, 2009 7 Jf. BDO, Investeringsejendomme Regnskabsmæssig behandling, 2011 8 Jf. Pressemeddelelse af 25. juni 2014, Ejendomsforeningen Danmark. 9 Jf. Thomas G. Svaneborg, Nyt ejendomsselskab i krise, 29. november 2008, Jyllands-Posten erhverv og Mads Bødstrup, Ejendomsselskaber på vej ud af krisens skygge, 24. juni 2014, Børsen. Side 7 af 69

tydelig størrelse. Blot tre kriseramte børsnoterede ejendomsselskaber havde i 2010 samlede aktiver for syv mia. kr. selv efter de drastiske nedskrivninger og værdireguleringer som følge af krisen. 10 I 2014 begyndte det at se lysere ud for ejendomsbranchen og dermed ejendomsselskaberne, selvom efterdønningerne fra finanskrisen ikke havde lagt sig helt endnu. En analyse foretaget af Berlingske Research viste på trods af de massive negative værdireguleringer, at ejendomsbranchen på blot to år havde forbedret nettoresultatet med 119 pct., mens omsætningen samtidig lå relativt stabilt. 11 Sidenhen har ejendomsmarkedet bevæget sig i positiv retning, og tendens peger på, at det igen går godt for de danske ejendomsselskaber. 12 Fast ejendom opfattes af mange som en sikker investering sammenholdt med eksempelvis aktier. Statistikkerne viser da også, at fast ejendom har forholdsvis små udsving i afkastet og er knap så volatil som aktier mv. 13 Man må dog formode, at ejendomsselskaberne har fået sig en forskrækkelse som følge af seneste finanskrise og dermed taget nogle forholdsregler vedrørende deres ejendomsinvesteringer. Endvidere kunne man forestille sig, at mange ejendomsselskaber siden krisen har gjort sig nogle strategiske overvejelser i forhold til den skattemæssige behandling af ejendomsavancer, idet værdien på fast ejendom faldt drastisk under krisen men nu igen er på vej mod det niveau, man så før krisen. 14 Idet ejendomsselskaber køber, sælger, udlejer, ejer og formidler fast ejendom, og som følge af at værdien på fast ejendom de sidste ti år har haft særdeles store udsving, synes det interessant at se nærmere på nogle af de skattemæssige og regnskabsmæssige forhold, der gør sig gældende for fast ejendom og ejendomsselskaber herunder hvilke skatteretlige og regnskabsmæssige udfordringer ejendomsselskaber kan have i forbindelse med avancebeskatning af fast ejendom samt indregning og måling af fast ejendom i årsregnskabet. 10 Jf. Morten Sørensen, Børsnoterede ejendomsselskaber stadig i krise, Berlingske Business, 11. april 2011 11 Jf. Mads Bødstrup, Ejendomsselskaber på vej ud af krisens skygge, 24. juni 2014, Børsen. 12 Jf. Pressemeddelelse af 27. juli 2015, Ejendomsforeningen Danmark, Jørgen Bollerup Hansen, Salget af boliger i Søbyen går godt, Århus Stiftidende, 4. Marts 2016, Mads Bødstrup, Ejendomsbranchen øjner igen lysere tider, Berlingske Business, 24. juni 2014. 13 Jf. Cheføkonom Morten Marott, Investering i fast ejendom, Ejendomsforeningen Danmark. 14 Jf. Økonom: Fremgangen på boligmarkedet bliver mindre udtalt i år end sidste år, Politikken, 2016 Side 8 af 69

1.2 Problemformulering Afhandlingens formål er således at besvare nedenstående problemspørgsmål: a. Hvilke momenter er afgørende for, om et ejendomsselskab er næringsskattepligtig af ejendomsavancen, når ejendomsselskabet afstår hele eller dele af ejendomsporteføljen? b. Hvorledes opgøres ejendomsavancen, hvoraf der skal betales skat eller eventuelt ydes fradrag? c. Kan ejendomsselskabers porteføljeejendomme skifte skattemæssig status? d. Hvorledes indregnes og måles værdien af porteføljeejendommene i ejendomsselskabers årsregnskab, og hvilken værdiansættelsesmetode er den mest retvisende at anvende? 1.3 Afhandlingens opbygning og struktur Nærværende afhandling er opdelt i fem kapitler med underafsnit. Visse afsnit er opsummeret i en delkonklusion, såfremt der i afsnittet svares på afhandlingens problemspørgsmål. Kapitel 2 omfatter en kort generel gennemgang af de vigtigste begreber og definitioner, der anvendes i afhandlingen, herunder ejendomsselskaber, fast ejendom, anlægs- og omsætningsejendomme. Denne gennemgang findes væsentlig, idet man som læser opnår en større helhedsforståelse i afhandlingens videre forløb. Kapitel 3 omfatter den skatteretlige behandling vedrørende afståelser af fast ejendom, hvori der indledningsvist gives en gennemgang af lovhjemlen for ejendomsavancebeskatning samt væsentlige faktorer, der skal tages højde for ved opgørelse af avancen. Herefter foretages en analyse af, hvilke momenter der afgør, om ejendomsselskaber er næringsskattepligtige efter SL eller i stedet omfattet af reglerne i EBL. Endvidere gives en gennemgang af, hvordan ejendomsavancen skal opgøres alt afhængig af, hvilket regelsæt der beskattes efter. Afslutningsvis foretages en analyse af, om ejendomsselskabers porteføljeejendomme kan skifte skattemæssig status fra næringsformuen til anlægsformuen. Kapitel 4 indeholder en økonomisk og regnskabsmæssig tilgang til afhandlingens problemstilling. Heri undersøges det, hvorledes ejendomsselskaber skal opregne sine aktiver i årsregnskabet i de tilfælde, hvor der er tale om handels- eller investeringsejendomme. Der henses særligt til den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, idet forfatteren har en formodning om, at ejendomsselskaber generelt ønsker at opregne fast ejendom som investeringsobjekter i årsregnskabet. Endvidere foretages en gennemgang af de mest gængse Side 9 af 69

værdiansættelsesmetoder til værdiansættelse af investeringsejendomme for at vurdere, hvilken metode der er mest retvisende og gunstig at anvende henset til den realistiske regnskabsaflæggelse samt selskabets nettoresultat. Kapitel 5 er afhandlingens samlede konklusion af de i afhandlingen stillede problemspørgsmål. 1.4 Afgrænsning af emneområde Afhandlingens omdrejningspunkt samt skattesubjekt er ejendomsselskaber, hvorfor der som hovedregel tages udgangspunkt i de lovbestemmelser mv., der gælder for juridiske personer. Andre lovbestemmelser mv. inddrages i det omfang, de er direkte relevante at nævne. Endvidere behandler afhandlingen udelukkende ejendomsselskaber med begrænset hæftelse, og som herudover er et registreret anparts- eller aktieselskab hos erhvervsstyrelsen, idet ejendomsselskaber typisk drives i denne selskabsform. Partnerselskaber og selskaber med personlig hæftelse, herunder interessentskaber mv., vil dermed ikke være til genstand for behandling. I afhandlingen behandles udelukkende intern dansk ret samt skattesubjekter, der er ubegrænset skattepligtige til Danmark efter SEL 1. Dermed er der afgrænset fra at berøre dansk udenlandsskatteret, hvor ejendomsselskaber køber ejendomme i fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland og endvidere ophører med at være skattepligtige her i landet. Henset til afhandlingens omfang vil lovmæssige overgangsregler vedrørende beskatning af fast ejendom samt ejendomme erhvervet forinden 19. maj 1993 ikke blive behandlet. I afhandlingen vil fokus være rettet mod gældende ret samt nyeste retspraksis på området. Retspraksis af ældre karakter inddrages, hvor det har relevans. I forbindelse med afståelse af fast ejendom og opgørelse af anskaffelsessum, tager afhandlingen udelukkende udgangspunkt i konkrete salg, hvor der ikke er tale om blandet benyttede ejendomme, ideelle anparter, delafståelse eller andre overdragelser mv. Skattemæssige afskrivninger kan indgå i opgørelse af ejendomsavance, hvorfor disse medgår i afhandlingen. Der gives ikke en udtømmende gennemgang af skattemæssige afskrivninger henset til afhandlingens omfang. Der henvises i begrænset omfang til de regnskabsmæssige afskrivninger, da reguleringen af skattemæssige og regnskabsmæssige afskrivninger er interessant at sammenholde særligt på domicilejendomme. Endvidere vil den skatteretlige sondring mellem vedligeholdelses- og forbedringsomkostninger blot nævnes men ikke være genstand for en udtømmende gennemgang. Side 10 af 69

Afhandlingen inddrager lovbestemmelser fra ÅRL vedrørende indregning af handels- og investeringsejendomme. Disse bestemmelser vil blot blive nævnt men ikke analyseret yderligere. Endvidere er det primært dansk regnskabsregulering, der behandles i afhandlingen. IFRS og IAS anses som fortolkningsgrundlag for ÅRL, hvorfor der henvises og sammenlignes med disse internationale standarder, når disse er relevante at inddrage. Der ses bort fra anden international lovgivning på området. Sidste del af afhandlingen vedrører som nævnt en gennemgang af værdiansættelsesmetoder for investeringsejendomme, hvori væsentlige faktorer, der indgår i beregningsmodellerne, blot vil blive nævnt. Henset til afhandlingens omfang, vil visse faktorer, herunder en nærmere definition af udgifter og indtægter på investeringsejendomme, ikke være genstand for en dybere gennemgang. 1.5 Metode og kilder Nærværende afhandling behandles på et teoretisk niveau, som baseres på gennemgang og analyse af lovtekster, relevante artikler, faglitteratur samt retspraksis. For at behandle og analysere afhandlingens juridiske problemstilling benyttes den traditionelle retsdogmatiske metode, som har til hensigt at udlede gældende ret gennem, systematisering, beskrivelse, analyse og fortolkning af relevante retskilder. I denne sammenhæng opfattes gældende ret som værende domstolens afgørelse i en given sag ved anvendelse af retsdogmatisk analyse og udvalgte retskilder. Ved retsdogmatisk fortolkning anvendes dermed samme retskilder, som domstolene eller andre, der ønsker at løse juridiske problemstillinger, anvender. Retsdogmatisk arbejde består således i at løse givne juridiske problemstillinger ved at stille spørgsmålstegn ved, hvad der anses for gældende ret, hvorefter dette spørgsmål besvares ved hjælp af nøje udvalgte retskilder. En retsdogmatisk analyse vil udelukkende kunne valideres, såfremt den overordnede juridiske metode følges. 15 I forbindelse med afhandlingens økonomiske problemstilling indledes der med et beskrivende niveau, hvori der redegøres for væsentlige områder i begrebsrammen og lovgivningen, herunder gennemgang af metoder til værdiansættelse af investeringsejendomme. Herefter følger en eksplorativ analyse af de mest anvendte metoder til opgørelse af dagsværdi, der har til hensigt at identificere fordele og ulemper ved de forskellige værdiansættelsesmetoder. 15 Jf. Christina Tvarnø og Ruth Nielsen, Retskilder og retsteorier, kapitel 1, afsnit 2.4 Side 11 af 69

Det i afhandlingen anvendte datamateriale er løbende blevet vurderet i forhold til reliabilitet og validitet. Afhandlingen tager udgangspunkt i gældende love, bekendtgørelser, international standarder mv., der vurderes at have høj validitet, idet disse er behandlet og godkendt af hovedinstanser inden for det pågældende retsområde. De i afhandlingen anvendte bøger, artikler og opslagsværktøjer mv. er udarbejdet af professorer, jurister, advokater, revisorer og andre fagkyndige personer med anselig akademiskiuddannelse eller betydelige faglige positioner inden for det pågældende rets- eller økonomiområde, hvilket i høj grad bidrager til validiteten. Endvidere tager afhandlingen udgangspunkt i information fra anerkendte offentlige instanser og private erhvervssammenslutninger, der ligeledes findes tilstrækkelig validt at anvende i afhandlingen. De i afhandlingen anvendte domme er med til at validere afhandlingens konklusioner, idet domme har betydelig værdi for fortolkning af skatteretten. 16 Som udgangspunkt har højesteretsdomme generelt meget høj præjudikatværdi, hvorefter præjudikatværdien bliver mindre, jo lavere retsinstans, der har truffet afgørelse. 16 Jf. Aage Michelsen, Lærebog i Indkomstskat, s. 115 f. Side 12 af 69

Kapitel 2 Generelle definitioner og begreber 2.1 Anvendte definitioner og begreber mv. 2.1.1 Ejendomsselskaber Hverken i den nye litteratur, i nugældende lov eller i SKATs Juridiske Vejledning findes en fast definition af et ejendomsselskab. Ved nærmere undersøgelse synes udtrykket ejendomsselskab ikke at være et fast defineret begreb, men rettere en i dagligdagen benyttet betegnelse om selskaber, der lever af at administrere, eje og sælge egne ejendomme. Dette eksemplificeres kort herunder. Ejendomsselskaber har tidligere været et særskilt punkt i SKATs Juridiske Vejledning, jf. Ligningsvejledningen 2012-1, S.C.1.3.3, hvori det blandt andet fremgår, at der ved ejendomsselskaber forstås selskaber, hvis hovedformål er at administrere og eje en eller flere faste ejendomme, og hvor den primære indtægt består af afkastet af disse. Det fremgår ligeledes, at sådanne selskabers formål ofte vil omfatte handel med ejendomme, hvormed en opnået avance ved et salg må medregnes i selskabets almindelige indkomst ud fra en næringsbetragtning. Endvidere fremgår det i vejledningen fra 2012, at i bedømmelsen af, om en opnået avance ved salg af fast ejendom anses for omfattet af selskabets næringsvej, lægges der vægt på selskabet vedtægtsformål, og såfremt formålet omfatter handel med ejendomme, skal der fremlægges ganske særlige beviser, hvis avancen ikke skal anses som almindelig indkomst og dermed næringsbeskattes. Det ser således ud til, at ejendomsselskaber frem til første halvår i 2012 var mere eller mindre fast defineret hos SKAT. Interessant synes det dog at være, at der, i SKATs Juridiske Vejledning fra efter 2012 og frem til i dag, ikke længere findes et særskilt punkt om ejendomsselskaber samt en nærmere definition heraf. I SKATs Juridiske Vejledning fra første halvår af 2016 gives blot en vejledning om, hvorledes vurderinger af, om et ejendomsselskabs faktiske erhvervsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom har karakter af næringsvirksomhed, skal foretages. 17 Det ser således ud til, at man fra SKATs side ikke længere sætter to streger under, hvad der definerer og forstås ved et ejendomsselskab. Spørgsmålet er selvfølgelig herefter, om det overhovedet er relevant at definere ejendomsselskaber som et begreb? Umiddelbart ikke. 17 Jf. Den Juridiske Vejledning 2016-1, C.H.2.3.2.4 Aktieselskaber med videre - afsmitning Side 13 af 69

I nugældende vejledning fremgår det, i modsætningen til tidligere, at det ikke er afgørende, hvordan et selskab har udformet sin formålsparagraf i vedtægterne, men at det derimod er afgørende, om selskabet ud fra en konkret vurdering har drevet næringsvirksomhed med handel af fast ejendom. Hvor det tidligere var selskabets vedtægtsformål, der ifølge SKAT definerede, om der var tale om et ejendomsselskab, skal det nu på baggrund af en konkret vurdering udelukkende afgøres, om selskabet har drevet næring med handel af fast ejendom. Definitionen på et ejendomsselskab synes derfor udvandet, hvorefter udtrykket ejendomsselskab blot må være en i dagligdagen benyttet betegnelse om selskaber, der lever af at administrere, eje og sælge egne ejendomme. 2.1.2 Fast ejendom Fast ejendom er ikke entydigt defineret i dansk ret. Særligt i skatteretten findes der ingen nærmere definition af fast ejendom, hvorfor begrebet må opfattes forskelligt, alt efter hvilken sammenhæng det optræder i. Udgangspunktet er dog, at fast ejendom er en modsætning til løsøre, idet begrebet løsøre defineres negativt, som værende alt det, der ikke er fast ejendom. 18 Dette udgangspunkt er gældende ejendomsretligt såvel som obligationsretligt og er en af de afgrænsninger, der skal foretages, når ejendomsbegrebet skal defineres og fastlægges. Endvidere afgrænses fast ejendom såvel som løsøre til at være rørlige ting i modsætning til eksempelvis fordringer. 19 Begrebet fast ejendom er ikke specifikt defineret i EBL og ej heller i forarbejderne til loven, hvorfor der ved afgrænsningen af begrebet typisk henvises til TL for en nærmere definition heraf. 20 Dog fremgår det ikke direkte af TL, hvad der forstås ved fast ejendom, men i tingbogens opbygning tages der udgangspunkt i ejendommes matrikelnumre, da ejendomme er indordnet efter sådanne. Dette betyder, at når fast ejendom skal defineres på tinglysningskontoret, vil man tage udgangspunkt i ejendommens matrikelnummer. Dette svarer ligeledes til definitionen i udstykningslovens 2, stk. 1, hvor begrebet fast ejendom defineres ved 1) jordstykker, der i matriklen er opført under ét matrikelnummer og 2) flere matrikelnumre, der skal holdes samlet ifølge notering i matriklen, hvilket vil sige, at matrikelnumrene ikke kan adskilles uden tilladelse fra geodatastyrelsen. Sidstnævnte er typisk landbrugsejendomme 18 Jf. Bent Iversen m.fl., Panteret, s. 342 19 Jf. Finn Träff, Køb og salg af fast ejendom, s. 32 20 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.H.2.1.2 Fast ejendom omfattet af EBL. Side 14 af 69

bestående af flere arealer, der har hvert sit matrikelnummer, men som er uadskillelige og samnoterede. Sådanne ejendomme bliver efter EBL anset for at være én samlet fast ejendom. 21 Jordstykker og arealer uden matrikelnumre vil imidlertid stadig kunne betragtes som fast ejendom. Dette gælder endvidere delarealer i forbindelse med udstykning eller arealoverførsler. Dog fremgår der nogle særlige regler for delarealer i TL 22 og 23, hvorefter endelig tinglysning af overdragelsesdokumenter forhindres, hvis ikke udstykning eller arealoverførsel er registreret i matriklen. Fast ejendom omfatter ifølge TL de bygninger, der er opført på ejendommen, og som tilhører ejeren. Har ejeren haft foretaget installationer af ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner mv., der er integreret i bygningen, vil disse installationer indgå som en del af den faste ejendom. Forudsætningsvis må bestanddelene være bestemt til varigt at forblive på stedet. 22 Ifølge TL 38 er bygninger, som en grundejer har opført på sit jordstykke, en del af den faste ejendom, når en sådan pantsættes. Dog er det kun de bestanddele, der integreres på ejerens bekostning, som omfattes af pantet, hvilket betyder, at ejerforholdet til bygninger og materiale er afgørende for, hvorvidt bygninger og materiale kan anses for værende en del af den faste ejendom eller ej. Tilhører en bygning en anden end den person, der ejer grunden, vil bygningen dermed ikke være en del af den faste ejendom. 23 Begrebet fast ejendom bliver dog ifølge TL 19 udvidet til også at omfatte bygninger på en grund, som tilhører andre end grundens ejer hvilket vil sige bygninger på lejet grund. 24 Er der opført flere bygninger på en og samme grund, og ejes disse af samme person, anses samtlige bygninger for én selvstændig fast ejendom i relation til EBL. 25 Er der flere ejere af samme ejendom, kan der opstå problemer med at definere, hvad der kan betegnes som fast ejendom. Der findes imidlertid flere forskellige samejeformer i forbindelse med fast ejendom, herunder ideelle anparter, interessentskaber, andelsboligforeninger, ejerlejligheder og timeshares. 26 21 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.H.2.1.2 Fast ejendom omfattet af EBL. 22 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.H.2.1.2 Fast ejendom omfattet af EBL. 23 Jf. Bent Iversen m.fl., Panteret, s. 221. 24 Jf. Bent Iversen m.fl., Panteret, s. 221. 25 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.H.2.1.2 Fast ejendom omfattet af EBL. 26 Jf. Finn Träff, Køb og salg af fast ejendom, s. 35 ff. Side 15 af 69

2.1.3 Afståelse Begrebet afståelse i tilknytning til fast ejendom omfatter enhver disposition, hvor ejendomsretten til den faste ejendom overgår fra en skattepligtig til en anden skattepligtig, uanset om overgangen er frivillig eller ufrivillig. 27 Afståelse af fast ejendom kan ske på mange forskellige måder, og det skal i hvert enkelt tilfælde konkret vurderes, hvorvidt der er tale om en egentligt afståelse. Den mest almindelige form for afståelse af fast ejendom er almindeligt salg. Forinden en ejendom kan betragtes som afstået ved almindeligt salg, skal aftalen mellem køber og sælger indeholde oplysninger om, hvornår ejendommen overtages af køber. I et sådan tilfælde er det afgørende, hvornår en endelig og gensidigt forpligtende aftale om salg er indgået. Har køber og sælger eksempelvis underskrevet (købs)aftalen på forskellige datoer, vil det være den senest anførte dato, der udgør aftaletidspunktet og dermed beskatningstidspunktet. 28 Andre typer af afståelse, som ligeledes er omfattet af begrebet, kan være overdragelse ved gave, arv, erstatningssummer for skade på ejendomme, mageskifte, jordfordelinger og ekspropriationer, konkurs, tvangsauktion og likvidation ved hovedanpartshavers død. 29 2.1.4 Regnskabsmæssig kvalifikation af fast ejendom I regnskabsmæssig henseende sondres mellem anlægs- og omsætningsaktiver. De to begreber har dog ingen direkte juridisk bindende virkning for ejendommene, men vil imidlertid med forsigtighed blive benyttet af forfatteren, da begreberne falder naturligt i en regnskabsmæssig sammenhæng samt ofte benyttes i litteraturen og i praksis. 30 Hvorvidt en ejendom benævnes som et anlægs- eller omsætningsaktiv afhænger af, hvor i regnskabet ejendommen er placeret, hvilket samtidig udtrykker, om et selskab betragter en ejendom som værende et anlægs- henholdsvis omsætningsaktiv. Sondringen mellem begreberne er ikke klar og entydig, men ved gennemgang af retspraksis synes der at tegne sig et mønster, hvorefter ejendomme, der beskattes efter EBL, omtales anlægsejendomme, og ejendomme, som beskattes efter reglerne om næring, omtales omsætningsejendomme. Begrebsanvendelsen synes dog at være mindre konsekvent for ejendomme, der beskattes efter regler- 27 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.H.2.1.5.1 Hvad forstås ved afståelse af fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven? 28 Jf. Henrik Peytz, Ejendomsavancebeskatningsloven med kommentarer, s. 44 ff. 29 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.C.2.4.4.2 Hvad forstås ved afståelse af fast ejendom i EBL? 30 Jf. Aage Michelsen m.fl., Lærebog i indkomstskat, kap. 14, afsnit 1.3. Side 16 af 69

ne om næring, da disse ejendomme også benævnes som handelsejendomme og lignende. 31 I skatteretten drages tilsyneladende ofte en parallel mellem begrebet anlægsejendomme og beskatning efter EBL på trods af, at det kan vise sig at være misvisende. Anlægsejendomme bør som begreb imidlertid ses i tilknytning den regnskabsmæssige praksis alt efter, hvor i regnskabet ejendommen er placeret. Selv om der i afhandlingen tages udgangspunkt i samme begrebsanvendelse for ejendomme, som det ses i litteraturen og ved de retlige instanser, skal det understreges, at der ikke kan sættes lighedstegn mellem begrebsbenyttelsen anlægsejendomme og beskatning efter EBL eller omsætningsejendomme og beskatning efter reglerne om næring, hvorefter selskaber ikke kan se sig fri for at blive beskattet efter reglerne om næring ved blot at opføre en omsætningsejendom i regnskabet som en anlægsejendom. En nærmere afgrænsning af ejendomstyperne kan findes i IAS 40, der sondrer mellem regnskabsbegreberne investeringsejendom, domicilejendom og handelsejendom. ÅRL giver ikke nogen definition af investeringsejendomme men regulerer blot, at sådanne ejendomme skal følge reglerne for anlægsaktiver. Derimod finder vi i IAS 40 investeringsejendomme defineret således: Investeringsejendomme er ejendomme (grunde og bygningereller en del af en bygning- eller bade grunde og bygninger), som besiddes (af indehaveren eller en leasingtager gennem en finansiel leasingkontrakt) for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele, frem for ejendomme, som.... 32 Investeringsejendomme er som hovedregel anskaffet med henblik på langsigtet besiddelse til løbende indtægter, der primært består af lejeindtægter, samt kapitalgevinst ved senere salg. Et væsentligt kendetegn ved investeringsejendomme er, at disse genererer og frembringer pengestrømme, som hovedsageligt er uafhængig af ejendomsselskabets andre aktiver. Dette adskiller investeringsejendomme fra domicilejendomme, der dog begge behandles som anlægsaktiver i regnskabet. 33 Vurdering af hvorvidt en ejendom kan anses for at være en investeringsejendom (anlægsaktiv) vil bero på et konkret skøn. 34 Har et ejendomsselskab problemer med at definere og kvalificere en ejendom, skal det oplyses i årsrapporten. 35 31 Jf. bl.a. SKM2007.314.VLR, U.2001.2481H og TfS 1989, 567 H. 32 Der gives i IAS 40, pkt. 8, litra a) til d) eksempler på, hvad der udgør en investeringsejendom og i IAS 40, pkt. 9, litra a) til e) eksempler på, hvad der ikke opfattes som investeringsejendomme. 33 Jf. IAS 40, pkt. 7. 34 Jf. afhandlingens videre gennemgang. 35 Jf. IAS 40, pkt. 14. Side 17 af 69

2.1.5 Delkonklusion Ifølge ovenstående gennemgang kan det konkluderes, at udtrykket ejendomsselskab ikke er et fast defineret begreb men derimod en i dagligdagen benyttet betegnelse om selskaber, der lever af at eje og sælge egne ejendomme. Begrebet fast ejendom er ikke defineret i skatteretten, hvorefter der i afgrænsningen heraf tages udgangspunkt i anden lovgivning, hvor begrebet er defineret herunder særligt i TL. Begrebet afståelse i tilknytning til fast ejendom omfatter enhver disposition, hvor ejendomsretten til den faste ejendom overgår fra en skattepligtig person til en anden skattepligtig person. I forhold til den regnskabsmæssige kvalifikation af fast ejendom, kan det konkluderes, at der under tiden sondres mellem anlægs- og omsætningsaktiver. Kvalifikationen har dog ingen juridisk bindende virkning for ejendomme. En nærmere afgrænsning af ejendomstyperne kan findes i IAS 40, der sondrer mellem investeringsejendom, domicilejendom og handelsejendom, hvorefter den regnskabsmæssige kvalifikation af fast ejendom sker. Kvalifikationen vil bero på en konkret vurdering for hver enkelt ejendom. Side 18 af 69

Kapitel 3 Ejendomsavancebeskatning Når ejendomsselskaber afstår hele eller dele af deres ejendomsportefølje, vil der hovedsageligt opstå en difference mellem det beløb, som ejendomsselskabet har erhvervet ejendommen for og det beløb, som ejendomsselskabet har opnået ved senere afståelse. Er avancen eksempelvis positiv, vil der som udgangspunkt ske beskatning, hvilket sker efter henholdsvis SL eller EBL. 36 Som nævnt indledningsvist, har der igennem de sidste ti år været særdeles store udsving i værdien på fast ejendom, hvorefter ejendomsselskaber har oplevet store tab på deres ejendomsporteføljer men nu igen kan se frem til betydelige værdistigninger. Dermed foretages en analyse af, hvornår den positive eller negative ejendomsavance skal behandles efter næringsreglerne i SL eller efter særreglerne i EBL, og hvorledes avancen opgøres efter de to love. Endvidere foretages en analyse af om ejendomsselskabers porteføljeejendomme kan skifte skattemæssig status fra at være omfattet af SL til at blive omfattet EBL. 3.1 Beskatningshjemmel 3.1.1 Ejendomsselskabers beskatningshjemmel SL 4 indeholder en positiv og kasuistisk opregning af en række eksempler på indkomstkilder, der er skattepligtige. Lovbestemmelsen er ikke udtømmende. 37 I modsætning til SL 4, findes der i SL 5 en negativ og udtømmende opregning af indkomster, som ikke skal henregnes til den skattepligtige indkomst. På denne måde kan der foretages en negativ afgrænsning, hvorefter de indkomstkilder, der ikke opregnes i SL 5, er skattepligtige efter bestemmelsen i SL 4. 38 Ifølge SL 4 sammenholdt med SL 5, litra a er fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom henholdsvis skattepligtig og fradragsberettiget i de tilfælde, det sker i næringsøjemed. Herefter skal en skatteyders fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom indgå i skatteyderens almindelig skattepligtige indkomst. 39 Skatteydere, som ikke er omfattet af næringsbestemmelserne i SL, skal således ikke betale skat ved afståelse af en ejendom med fortjeneste, medmindre det følger af anden særlovgivning. Dette grundlæggende princip i SL 5, litra a, om skattefrihed ved afståelse af formuegoder (herunder ejendomme), suppleres 36 Som fastlagt ovenfor. 37 Jf. Aage Michelsen m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 155 38 Jf. Aage Michelsen m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 415 ff. 39 Jf. Jan Pedersen m.fl., Skatteretten 1, s. 190 ff. Side 19 af 69

imidlertid af så mange særregler, at SL 5, litra a efterhånden er blevet til en i praksis ubetydelig undtagelse. 40 Princippet i bestemmelsen har dog forsat betydning for forståelsen af den grundlæggende struktur i det skatteretlige indkomstbegreb samt i nogle tilfælde for, hvordan skattereglerne skal fortolkes. 41 I SL 5, litra a in fine fremgår det, at hvis kapitalgevinster på ejedomme ikke kan anses for opretholdt som led i skatteyders næringsvej, vil skatteyder alligevel blive betragtet som næringsskattepligtig, såfremt fortjenesten er opretholdt som led i spekulationsøjemed. Spekulationsbeskatning på fast ejendom er imidlertid blevet afskaffet som følge af, at reglerne i EBL trådte i kraft. Herefter reguleres skatteyders fortjeneste og tab på fast ejendom af EBL, hvis skatteyder ikke er omfattet af næringsreglerne i SL. 42 Forudsætningen for, at EBL finder anvendelse, er, at der er afstået fast ejendom, som defineret ovenfor. 43 I tilknytning til ovennævnte bestemmelser om indtægtskilder skal SL 6 vedrørende fradragsberettigede udgifter ligeledes kort nævnes, idet der efter denne bestemmelse er mulighed for at foretage skattemæssige afskrivninger på ejendomme, hvilket har betydning henset til ejendomsselskabers opgørelse af avance og den regnskabsmæssige behandling af fast ejendom. Af SL 6 udspringer særreglerne i AL, der omtales senere i afhandlingen. I tilknytning til SL 6 er der ligeledes mulighed for at fradrage andre omkostninger til eksempelvis forbedringer og vedligeholdelse, der dog ikke er genstand for en dybere gennemgang henset til afhandlingens omfang. SL 6 om fradragsberettigede udgifter bliver endvidere relevant at inddrage i de tilfælde, hvor ejendomsselskaber afstår fast ejendom med et tab, da et sådan tab kan fradrages direkte i ejendomsselskabets skattepligtige indkomst, såfremt selskabet er næringsskattepligtig. For ejendomsselskaber, der er skattepligtige efter reglerne i EBL, er udgangspunktet, at kun fortjeneste behandles i EBL. 44 Dog må man antage, at lovgiver ikke har haft til hensigt, at kun fortjeneste reguleres i EBL, hvorfor det senere i afhandlingen undersøges, hvordan tab på fast ejendom behandles efter bestemmelserne i EBL. Hvorvidt et ejendomsselskab skal beskattes efter reglerne i SL eller EBL, når en ejendom i ejendomsporteføljen afhændes, har stor betydning i forhold til andre momenter, der ønskes besvaret i nærværende afhandling herunder opgørelse af ejendommens værdi på afhændel- 40 Jf. Aage Michelsen m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 430. 41 Jf. Aage Michelsen m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 430. 42 Jf. Helle Porsfelt, Ejendomsbeskatning afskrivning og afståelse i praksis, s. 236. 43 Jf. Helle Porsfelt, Ejendomsbeskatning afskrivning og afståelse i praksis, s. 238 og Jan Pedersen m.fl., Skatteretten 1, s. 508 ff. 44 Jf. EBL 1, stk. 1. Side 20 af 69

sestidspunktet, opgørelse af avancen, mulighed for udskudt skat ved genanbringelse samt fradrag for tab mv. 3.2 Skattemæssig avanceopgørelse Den skattemæssige avanceopgørelse opgøres som differencen mellem de beløb, en ejendom henholdsvis er erhvervet og afstået for. 45 Avancen opgøres dog forskelligt alt afhængig af, om beskatning sker efter SL eller EBL, hvilket fremgår i nedenstående afsnit 3.3.3 og 3.4.3. Endvidere har skattemæssige afskrivninger og behandling af udgifter til vedligehold og forbedringer i nogle tilfælde en væsentlig indflydelse på, hvorledes avancen opgøres. Der gives dermed en overordnet gennemgang af reglerne for skattemæssige afskrivning samt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, forinden næringsreglerne, ejendomsavancebeskatningsloven samt avanceopgørelse efter de to regelsæt behandles. 3.2.1 Skattemæssige afskrivninger på bygninger AL regulerer adgangen til at foretage skattemæssige fradrag for den løbende værdiforringelse af aktiver, som en ejer benytter til afskrivningsberettiget aktivitet. 46 AL giver dermed mulighed for, at skattepligtige løbende kan fradrage værditabet, som aktiver udsættes for ved den erhvervsmæssige benyttelse. 47 Grundlæggende forudsætter afskrivning efter AL, at aktiverne undergår en værdiforringelse i ejertiden, hvor aktivet anvendes erhvervsmæssig. 48 I 1998 blev anvendelsesområdet for AL udvidet til at omfatte afskrivning på aktiver, der tidligere havde hjemmel i SL og LL. 49 Hensigten hermed var at samle reglerne om skattemæssige afskrivninger i AL, hvorefter AL hovedsageligt kom til at omfatte alle typer afskrivningsberettige aktiver og udgiftstyper herunder afskrivninger på maskiner, ejendomme, installationer og immaterielle aktiver. 50 Adgangen til at foretage skattemæssige afskrivninger er udelukkende gældende for aktiver, der benyttes i erhvervsmæssig virksomhed hvilket vil sige anlægsaktiver. I modsætningen 45 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.H.2.1.9.1 Om opgørelse og beskatning af skattepligtig fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom. 46 Jf. Jan Pedersen m.fl., Skatteretten 1, s. 456. 47 Jf. Aage Michelsen m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 307 ff. 48 Jf. Helle Porsfelt, Ejendomsbeskatning afskrivning og afståelse i praksis, s. 23 f. 49 Ved skattereformen Pinsepakken, jf. Søren Bech m.fl, Skattemæssige afskrivninger Ejendomsavance, gæld i fast ejendom, momsforhold, s. 220. 50 Jf. Helle Porsfelt, Ejendomsbeskatning afskrivning og afståelse i praksis, s. 24. Side 21 af 69

hertil kan det således konstateres, at der ikke er adgang til at foretage afskrivninger på omsætningsaktiver, da formålet med disse er videresalg. Dog kan omsætningsaktiver afskrives i det omfang de benyttes til afskrivningsberettigede formål. 51 Afskrivning af omsætningsaktiver skal ske på baggrund af afskrivningsgrundlaget opgjort efter AL s regler, hvilket betyder, at der skal ske kontantomregning mv. af afskrivningsgrundlaget i det omfang, dette følger af AL. 52 Ved afståelse af omsætningsaktiver skal beskatningen i visse tilfælde ske efter AL 50, hvorefter fortjeneste og tab medregnes til den skattepligtige indkomst. Er der tale om et næringsaktiv, skal der ikke ske kontantomregning af anskaffelses- og afståelsessum. Avancen skal herefter opgøres efter de regler, som gælder for næringsaktiver, jf. nedenstående gennemgang i afsnit 3.3.3 om avanceopgørelse af næringsejendomme. AL 14, stk. 1 hjemler afskrivninger på erhvervsmæssigt anvendte bygninger, som ikke er omfattet af undtagelsesreglen i AL 14, stk. 2. 53 Det skal hertil bemærkes, at det er bygningens faktiske anvendelse, der afgør, hvorvidt der kan afskrives på denne. 54 Afgrænsningen synes dog ikke helt klar, hvilket særligt gør sig gældende for udlejede bygninger, hvor det kan være svært foriudlejer at føreikontrol med, hvordan ejendommen reelt bliver anvendt. Udlejede bygninger, som ikke benyttes af lejeren, vil ikke være afskrivningsberettiget. 55 Ifølge AL 17 stk. 1 kan der som hovedregel årligt afskrives med et beløb svarende til 4 pct. af anskaffelsessummen ud fra den betragtning, at fast ejendom nedskrives til 0 kr. over en periode på 25 år. 56 Afskrivningen foretages fra anskaffelsesåret og i efterfølgende år, jf. AL 17, stk. 1 undtagen i afståelsesåret, jf. AL 20 stk. 1. Afskrivningerne fradrages i den skattepligtige indkomst, jf. SL 6, stk. 1, litra a, der som nævnt er den oprindelige lovhjemmel til at foretage skattemæssige afskrivninger. 3.2.1.1 Skattemæssige contra regnskabsmæssige afskrivninger Som nævnt indledningsvist er sondringen mellem skattemæssige og regnskabsmæssige afskrivninger interessant, hvilket illustreres ud fra nedenstående tabel. 51 jf. Helle Porsfelt, Ejendomsbeskatning afskrivning og afståelse i praksis, s. 24. 52 Jf. LSRM 1959, 123, jf. Helle Porsfelt, Ejendomsbeskatning afskrivning og afståelse i praksis, s. 24. 53 Jf. Jan Pedersen m.fl., Skatteretten 1, s. 457. 54 Jf. Den Juridiske Vejledning, C.C.2.4.4.1 Afskrivningsberettigede bygninger 55 Se SKM2008.58.LSR, jf. Aage Michelsen, Lærebog om indkomstskat, s. 325. 56 I bestemmelses stk. 2 fremgår det, at den procentvise afskrivning kan være højere, hvis særlige omstændigheder taler herfor. Side 22 af 69

Ejendomstype AL ÅRL/IAS 40 Domicil fx kontor, AL 14, stk. 2 Ingen Kostpris, lineær afskrivning Invest. ejd. fx kontor, AL 14, stk. 2 Ingen Dagsværdi Domicil fx lager 4 % Kostpris, lineær afskrivning Invest. ejd. fx lager 4 % Dagsværdi Det fremgår således, at domicilejendomme anvendt til kontor ikke kan afskrives skattemæssigt. Derimod skal sådanne ejendomme indregnes til kostpris og afskrives lineært i regnskabet. Dermed vil ejendommens skattemæssige værdi være konstant, hvorimod der regnskabsmæssigt afskrives. Endvidere stiger ejendommens realværdi med stor sandsynlighed. Man kunne eksempelvis forestille sig et større advokatfirma, der ejer en ejendom på Rådhuspladsen i Aarhus eller København. Ejendommen benyttes til kontor, hvorfor der ikke er adgang til at foretage skattemæssige afskrivninger, jf. AL 14, stk. 2. Derimod skal ejendommen lineært afskrives i regnskabet, hvorefter ejendommen regnskabsmæssigt bliver mindre værd. Tænker man scenariet i en tidshorisont på 20 år eller mere, falder den pågældende ejendom næppe i værdi. Dermed vil regnskabet i fremtiden vise en misvisende værdi af advokatfirmaets soliditetsgrad, idet ejendommen er meget mere værd i realværdi end i regnskabsmæssig værdi. I praksis kan dette have den konsekvens, at det pågældende advokatfirma må benytte sig af et ejendomsselskab, som erhverver og udlejer ejendommen til advokatfirmet således, at ejendommen i ejendomsselskabet anses for værende en investeringsejendom, der regnskabsmæssigt fastsættes til dagsværdi, jf. gennemgangen i kapital 4, hvorefter værdien bør være langt mere retvisende. 3.2.2 Vedligeholdelse og forbedringer Adgangen til afskrivning indrømmes blandt andet som følge af, at ejendomme slides over tid, hvorefter der sker en værdiforringelse, jf. ovenstående. Iikraftiaf dette slid vil ejere af en ejendom typisk afholde udgifter til vedligehold samt til forbedringer og ombygning. Foruden fradrag i form af skattemæssige afskrivninger, kan ejere i visse tilfælde tillægge afholdte omkostninger til ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, jf. nedenstående gennemgang i afsnit 3.4. I skatteretlig henseende skelnes der mellem udgifter afholdt til vedligehold og udgifter, der forbedrer formueværdien, jf. SL 6. 57 Denne sondring er imidlertid væsentlig i nogle tilfælde, hvor ejendomsavancen skal opgøres. Dog vil den skattemæssige kvalifikation af vedligeholdelses- og forbedringsomkostninger ikke være til genstand for behandling i nær- 57 Jf. Jan Pedersen m.fl., Skatteretten 1, s. 521, Aage Michelsen m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 265 ff. Side 23 af 69