Boligprognose for Aarhus Kommune 2016-2029 Boligprognosen for Aarhus Kommune 2016-2029 er en opgørelse af hvor mange nye boliger, der forventes opført i kommunen i de kommende 14 år. Boligprognosen udarbejdes hvert andet år og dækker alle de år, som indgår i Kommuneplanen. Det vil sige, at næste boligprognose vil dække 2018-2029, mens den efterfølgende vil dække 2020-2033, da Kommuneplanen udarbejdes hvert fjerde år og gælder i en 12-årig periode. Formålet med prognosen Boligprognosen er først og fremmest et administrativt arbejdsredskab, der bruges som input i kommunens småbørns- og skoleprognose. Herigennem har den stor indflydelse på fastlæggelsen af de forskellige skoledistrikters fremtidige behov for både dagtilbudsbyggeri og lokaleudbygning på skoler. Boligprognosen kan derudover anvendes af alle, der har behov for et overblik over den forventede boligudbygning i hele Aarhus Kommune eller delområder heraf. Boligprognosen baserer sig på kendte udbygningsplaner, og forsøger på den baggrund at forudsige den fremtidige boligudbygning i Aarhus Kommunes forskellige lokalområder. Prognosen inddrager således ikke udbygningsstrategiske eller politiske hensyn. Opbygning af data Prognosen indeholder forventet boligbyggeri på baggrund af: Byggesager Vedtagne lokalplaner Planlagte lokalplaner Rammebelagte områder i kommuneplanen Planer for opførelse af alment byggeri Prognosen er inddelt i tre intervaller, som afspejler en faldende prognosesikkerhed i forhold til, hvorvidt boligerne faktisk realiseres. Intervallerne er: 2016-2017: Her er der primært tale om forventet byggeri i vedtagne lokalplaner med finansieret og evt. igangsat byggeri samt byggesager (som ikke hænger sammen med ændrede/nye lokalplaner). 2018-2020: Her er primært tale om forventet byggeri i planlagte lokalplaner, men der kan også indgå byggesager og byggeri i vedtagne lokalplaner, hvor tidshorisonten til forventet færdiggørelse er lidt længere. I sidste del af intervallet kan der også være tale om forventet byggeri i rammebelagte områder. 2021-2029: I dette interval fylder forventet byggeri i rammebelagte områder mest, og usikkerheden omkring realisering af byggeriet er derfor stigende. Stadig indgår også forventet byggeri i planlagte lokalplaner. Hvert enkelt forventet byggeprojekt er placeret præcist geografisk, så det er muligt at foretage dataafgrænsninger ud fra både skoledistrikter, lokalsamfund og statistikdistrikter. Vurderingen af antal boliger i det enkel- 1
te projekt er foretaget på intervalniveau, så ønsker man et tal for forventet boligbyggeri i et konkret årstal, bliver det et gennemsnit ud fra det interval, som det ligger i. Vurderingen er desuden opdelt i små boliger og familieboliger, da det i boligprognosens input til småbørns- og skoleprognosen er nødvendigt at kunne isolere familieboligerne. En familiebolig opfattes i boligprognosesammenhæng som en bolig med tre værelser eller derover eller en bolig på 75 m2 eller derover (alt efter mulighed for afgrænsning). Familieboligerne og de små boliger udgør tilsammen hele boligbestanden i kommunen. Indregning af almene boliger Planlovgivningen giver mulighed for, at byrådet kan fastsætte krav om, at op til 25 % af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med lokalplanlægning for nye boligområder, herunder også for privatejede arealer. Aarhus Kommune benytter sig af denne mulighed, og bruger bestemmelsen i lokalplanlægningen af almene boliger i alle dele af byen ud fra en konkret vurdering i relation til det konkrete projekt. I vurderingen ser man primært på, hvor stor en andel almene boliger, der på nuværende tidspunkt er i området, sammenlignet med andelen i resten af kommunen og dermed, om det er hensigtsmæssigt at øge andelen i det konkrete område. Man ser desuden på, om arealet har en størrelse, hvor det giver mening at opstille krav. Disse vurderinger er rettesnor for fremtidige lokalplaner og afspejler sig også i boligprognosens tabeller. Kvalificering af data og beskrivelse af usikkerheder Tallene for den forventede boligudbygning er som beskrevet tilvejebragt ved at gennemgå byggesager, lokalplaner og rammebelagte områder. Tallene er sammenholdt med den historiske boligudbygning i Aarhus Kommune de seneste år for at kvalificere forventningerne til boligantallet. Det samlede antal nyopførte boliger har de seneste fem år været: År Familieboliger Små boliger Boliger i alt 2011 793 176 969 2012 1.357 1.048 2.405 2013 1.467 787 2.254 2014 816 319 1.135 2015 722 1.053 1.775 Ovenstående tal er opgjort ved at opgøre den samlede boligmasse i første kvartal i de enkelte år og se, hvad nettotilgangen er fra det ene år til det andet. På denne måde er det forsøgt at undgå fejlkilder i form af boliger, som tælles dobbelt eller ikke tælles med, hvilket kan ske, når man trækker boliger ud efter opførelsesår. I den seneste befolkningsprognose for Aarhus Kommune fra 2015 forventes et indbyggertal på godt 380.000 personer i 2029. Den forventede årlige befolkningsvækst er i starten af perioden på ca. 4.000 personer, mens den fra 2021 og frem er på ca. 3.700 personer. På nuværende tidspunkt bor der ca. 2,1 personer i hver bolig i Aarhus Kommune dvs. et gennemsnit som dækker over både små boliger og familieboliger. Hvis man også i årene fremover antager, at der skal bo 2,1 personer i hver bolig, så giver det et behov på ca. 1.850 nye boliger årligt for at rumme den forventede befolkningsvækst i prognosen. Det bemærkes dog, at 2,1 personer pr. nuværende bolig ikke nødvendigvis er sammenfaldende med, at efterspørgslen svarer til 2,1 personer pr. bolig. Eksempelvis viser Aarhus Kommunes Boligpolitik 2016 en stigende tendens til at aarhusianerne bor alene, hvormed der kræves flere boliger især små boliger. 2
Aarhus Kommune foretager en bevidst satsning på vækst jf. blandt andet Planstrategi 2015 og Fortællingen om Aarhus. Indeværende boligprognose rummer således en forventning om gennemsnitligt ca. 2.650 nye boliger årligt. Her er altså både tale om en markant stigning i det årlige antal nyopførte boliger i forhold til de historiske tal, og det er samtidig et højere antal, end hvad kommunens befolkningsprognose umiddelbart tilsiger behov for. Uden at have mulighed for at opgøre, hvornår efterspørgslen efter boliger i Aarhus er mættet, så kan man sige, at 2.650 nye boliger årligt åbner op for en højere befolkningsvækst end den, der ligger i den nuværende befolkningsprognose. En faktor, som desuden kan få stor betydning for efterspørgslen af boliger i de kommende år, er den forventede tilgang af flygtninge til Aarhus såvel som landets øvrige kommuner. I 2016 forventes Aarhus Kommune at skulle modtage i omegnen af 450 flygtninge fra primært Syrien, og i 2017 er den udmeldte flygtningekvote på 671. Hertil kommer et ukendt antal familiesammenføringer. Når kommunen skal huse flygtningene, må der forventes et pres på boligsektoren i særdeleshed den almene boligsektor. Regeringen og KL har derfor indgået en aftale om ekstra midler både til midlertidig indkvartering og til permanente almene boliger. På kort sigt vil der primært være tale om behov for små boliger, og den midlertidige indkvartering vil nok overvejende være i den eksisterende boligmasse. På lidt længere sigt vil byggeriet af små boliger dog givetvis stige, og samtidig vil familiesammenføringer formentlig øge behovet for større, billige familieboliger. Dette forhold er ikke indregnet i boligprognosen, og det kan yderligere styrke argumenterne for, at der er et øget behov for boligbyggeri de kommende 14 år. Som nævnt er byggeriet i de førstkommende år forholdsvist sikkert, da det bygger på konkrete byggesager og på vedtagne lokalplaner altså typisk byggerier, som man allerede nu kan følge i opstartsfasen. Mere usikkert er det med byggerier i prognosens sidste år, og erfaringsmæssigt er det sværest at komme med præcise forudsigelser om boligudbygningen i de store byudviklingsområder som eksempelvis Lisbjerg og De Bynære Havnearealer. Her vil tidsforskydninger og konjunkturændringer betyde, at prognoserne er mere usikre særligt i forhold til, hvornår de forventede boliger er færdigopførte. Særlige forhold omkring disse byudviklingsområder kan derfor betyde, at en klump af boliger kan blive skubbet ud af prognosens sidste periode. På grund af usikkerheden i de sidste år, skal boligprognosen bruges med forsigtighed, når den anvendes som grundlag for småbørns- og skoleprognosen mv. Ved den årlige udarbejdelse af kommende småbørns- og skoleprognoser vil der derfor dels være en genvurdering af det forventede boligbyggeri i de ulige år, hvor der ikke udarbejdes ny boligprognose. Dels vil der hvert år være en konkret vurdering af, fx hvordan de store byudviklingsområder skal indregnes i de sidste fem år af småbørns- og boligprognosen. I relation til udbygningen i skoledistrikterne bemærkes det, at boligprognosen kun giver et øjebliksbillede. Der foregår således en løbende tilpasning af skoledistrikterne, som kan ændre tallene for de enkelte områder/distrikter. I lyset af den høje udbygningsprognose særligt i den mest langsigtede og dermed mest usikkerhedsbehæftede del af prognosen, er det vigtigt at understrege, at der i de kommende boligprognoser følges tæt op herpå. Der vil være fokus på, at tallene kvalificeres efterhånden som prognosesikkerheden for årene 2021 og frem stiger i de kommende boligprognoser. 3
Præsentation af data I et interaktivt kort over Aarhus Kommune ses alle de forventede byggeprojekter, og ved berøring af de enkelte projekter vises antallet af henholdsvis små boliger og familieboliger i de tre intervaller 2016-2017, 2018-2020 og 2021-2029. Fra databasen, som det interaktive kort er baseret på, kan der trækkes regneark, som efter behov strukturerer og præsenterer data på forskellige måder. I regnearkene kan det blandt andet vises, hvor mange af de forventede boliger, der er almene. Link til interaktivt kort: http://webgis.aarhus.dk/boligfremskrivningen/kort.htm I venstre side af det interaktive kort er der følgende menu, hvor der blandt andet findes en vejledning i brug af kortet. Ved at klikke på fx skoledistrikter vælger man, hvilken struktur der lægges ned over data. Nedenfor ses tre tabeller, som viser antal familieboliger og små boliger opdelt på skoledistrikter, lokalsamfund og statistikdistrikter. Ved behov for andre tabeller eller aktive regneark kontaktes Karina Holme Frederiksen, Borgmesterens Afdeling (89402124/ khf@aarhus.dk). 4
Tabel 1: Forventede nye boliger i Aarhus Kommune 2016-2029 fordelt på skoledistrikter Skole Familie- Små Familie- Små Familie- Små Familie- Små 2016-2016- 2018-2018- 2021-2021- 2017 2017 2020 2020 2029 2029 I alt I alt Bakkegårdskolen 156 0 50 12 235 0 441 12 Bavnehøj Skole 151 0 187 0 242 30 580 30 Beder Skole 20 0 23 0 0 0 43 0 Elev Skole 30 36 22 0 30 0 82 36 Ellekærskolen 0 0 0 0 200 100 200 100 Ellevangsskolen 300 200 270 280 750 880 1.320 1.360 Elsted Skole 0 0 15 0 15 0 30 0 Engdalskolen 57 0 51 0 200 0 308 0 Gammelgårdskolen 36 50 0 0 23 0 59 50 Hasle Skole 90 55 35 100 0 0 125 155 Holme Skole 3 0 0 0 0 0 3 0 Højvangskolen 108 0 106 0 6 0 220 0 Hårup Skole 9 0 18 0 44 0 71 0 Katrinebjergskolen 9 115 199 1.036 240 825 448 1.976 Kragelundskolen 30 0 1 12 0 0 31 12 Lisbjergskolen 201 50 685 133 2.876 503 3.762 686 Lystrup Skole 51 12 0 0 0 0 51 12 Læssøesgades Skole 86 110 345 612 245 455 676 1.177 Malling Skole 58 0 363 48 728 0 1.149 48 Møllevangskolen 417 307 280 164 1.100 1.300 1.797 1.771 Mårslet Skole 92 0 76 28 89 0 257 28 N. J. Fjordsgades Skole 87 113 98 108 400 250 585 471 Næshøjskolen 0 0 145 30 12 0 157 30 Risskov Skole 2 14 191 197 710 20 903 231 Rosenvangskolen 100 75 2 0 0 0 102 75 Rundhøjskolen 0 0 12 0 0 0 12 0 Sabro-Korsvejskolen 44 0 11 0 237 0 292 0 Samsøgades Skole 466 281 692 436 2.073 1.109 3.231 1.826 Skovvangskolen 6 46 280 144 78 120 364 310 Skæring Skole 21 0 43 0 153 0 217 0 Skødstrup Skole 115 0 157 0 348 0 620 0 Skåde Skole 0 0 22 0 50 0 72 0 Solbjergskolen 181 0 208 0 68 0 457 0 Strandskolen 25 0 270 230 0 0 295 230 Sødalskolen 0 0 0 12 0 0 0 12 Sølystskolen 103 0 0 0 138 0 241 0 Søndervangskolen 0 80 0 67 0 0 0 147 Tilst Skole 2 23 5 50 665 75 672 148 5
Skole Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små 2016-2016- 2018-2018- 2021-2021- 2017 2017 2020 2020 2029 2029 I alt I alt Tovshøjskolen 0 0 200 300 200 0 400 300 Tranbjerg Skole 141 0 96 0 67 0 304 0 Vestergårdskolen 30 71 0 70 106 0 136 141 Viby Skole 0 63 65 42 400 100 465 205 Virupskolen 170 0 135 0 76 0 381 0 Vorrevangskolen 4 0 0 105 457 460 461 565 Åby Skole 50 14 460 201 1.800 350 2.310 565 I alt 3.451 1.715 5.818 4.417 15.061 6.577 24.330 12.709 Tabel 2: Forventede nye boliger i Aarhus Kommune 2016-2029 fordelt på lokalsamfund Lokalsamfund Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små 2016-2016- 2018-2018- 2021-2021- 2017 2017 2020 2020 2029 2029 I alt I alt Midtbyen 1.057 791 1.695 1.425 3.810 3.034 6.562 5.250 Holme-Højbjerg- Skåde 33 0 35 12 50 0 118 12 Viby 135 289 67 179 556 200 758 668 Hasle 90 118 35 100 0 0 125 218 Skejby- Christiansbjerg 25 168 205 1.180 306 925 536 2.273 Vejlby-Risskov 327 214 731 707 1.917 1.360 2.975 2.281 Åby 86 14 460 201 1.473 350 2.019 565 Tranbjerg 141 0 96 0 67 0 304 0 Hasselager-Kolt 151 0 187 0 242 30 580 30 Stavtrup-Ormslev 108 0 106 0 6 0 220 0 Brabrand-Gellerup 57 0 251 312 950 100 1.258 412 Tilst 4 23 7 50 677 75 688 148 Lisbjerg 189 50 629 133 2.548 403 3.366 586 Lystrup-Elsted 81 48 87 0 343 100 511 148 Skæring-Egå 213 0 153 0 331 0 697 0 Beder-Malling 78 0 386 48 728 0 1.192 48 Mårslet 92 0 76 28 89 0 257 28 Solbjerg 181 0 208 0 68 0 457 0 Harlev-Framlev 0 0 145 30 12 0 157 30 Sabro 42 0 9 0 225 0 276 0 Trige-Spørring 156 0 50 12 235 0 441 12 Hårup-Mejlby 9 0 18 0 44 0 71 0 Hjortshøj 80 0 25 0 36 0 141 0 Skødstrup-Løgten 116 0 157 0 348 0 621 0 I alt 3.451 1.715 5.818 4.417 15.061 6.577 24.330 12.709 6
Tabel 3: Forventede nye boliger i Aarhus Kommune fordelt på statistikdistrikter Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små Statistikdistrikt 2016-2017 2016-2017 2018-2020 2018-2020 2021-2029 2021-2029 I alt I alt 00.11 218 50 665 420 1.990 949 2.873 1.419 00.20 35 20 0 0 0 0 35 20 00.30 100 26 0 0 0 0 100 26 00.40 65 103 0 0 0 0 65 103 00.60 16 0 62 60 0 0 78 60 00.80 32 25 0 0 0 0 32 25 00.90 6 0 30 30 0 0 36 30 01.00 0 13 0 0 42 20 42 33 01.10 6 15 0 0 0 0 6 15 01.20 0 18 215 60 0 0 215 78 01.32 0 0 62 31 33 60 95 91 01.40 3 12 0 0 0 0 3 12 01.50 0 33 0 14 850 1.100 850 1.147 01.60 437 283 550 677 500 720 1.487 1.680 01.70 119 152 95 115 295 135 509 402 01.80 20 41 16 18 0 0 36 59 01.90 0 0 0 0 100 50 100 50 02.00 5 0 0 0 50 100 55 100 02.20 0 55 2 0 0 0 2 55 02.30 100 118 0 90 18 0 118 208 02.40 30 36 65 22 488 100 583 158 02.50 0 0 23 12 50 0 73 12 02.60 30 0 12 0 0 0 42 0 02.70 3 0 0 0 0 0 3 0 02.80 0 80 0 67 0 0 0 147 02.91 141 0 96 0 67 0 304 0 02.92 0 0 0 0 0 0 0 0 03.00 0 13 0 100 0 0 0 113 03.30 50 0 0 0 0 0 50 0 03.51 90 105 35 0 0 0 125 105 03.60 16 14 460 201 1.450 350 1.926 565 03.71 20 0 0 0 23 0 43 0 04.00 116 0 157 0 348 0 621 0 04.10 80 0 25 0 36 0 141 0 04.20 213 0 153 0 331 0 697 0 04.30 51 12 15 0 15 0 81 12 04.40 0 0 250 230 0 0 250 230 04.50 25 14 20 0 0 0 45 14 7
Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små Statistikdistrikt 2016-2017 2016-2017 2018-2020 2018-2020 2021-2029 2021-2029 I alt I alt 04.60 1 0 191 50 710 20 902 70 04.70 1 0 0 80 0 0 1 80 04.81 300 200 270 347 1207 1340 1.777 1.887 05.00 30 36 72 0 328 100 430 136 05.10 189 50 629 133 2.548 403 3.366 586 05.21 12 0 6 105 30 0 48 105 05.30 4 94 0 408 50 225 54 727 05.60 0 0 0 39 8 78 8 117 05.70 9 30 0 0 28 22 37 52 05.80 0 9 0 0 40 0 40 9 05.90 0 35 199 628 150 600 349 1.263 06.10 4 23 7 50 677 75 688 148 06.31 52 0 50 0 200 0 302 0 06.32 0 0 200 312 750 100 950 412 06.40 5 0 1 0 0 0 6 0 06.50 1 0 0 0 0 0 1 0 06.61 151 0 187 0 242 30 580 30 06.62 107 0 106 0 6 0 219 0 07.00 92 0 76 28 89 0 257 28 07.10 20 0 23 0 0 0 43 0 07.20 58 0 363 48 728 0 1.149 48 07.30 97 0 103 0 20 0 220 0 07.50 80 0 105 0 48 0 233 0 07.70 4 0 0 0 0 0 4 0 08.00 42 0 8 0 150 0 200 0 08.11 0 0 0 0 75 0 75 0 08.20 0 0 1 0 0 0 1 0 08.40 0 0 70 30 12 0 82 30 08.50 0 0 75 0 0 0 75 0 09.00 0 0 0 0 7 0 7 0 09.10 9 0 18 0 37 0 64 0 09.20 7 0 12 12 128 0 147 12 09.30 149 0 38 0 107 0 294 0 09.40 0 0 0 0 0 0 0 0 I alt 3.451 1.715 5.818 4.417 15.061 6.577 24.330 12.709 8