KØB OG SALG AF FAST EJENDOM I. KØB OG SALG AF FAST EJENDOM 1. Indledning Køb og salg af fast ejendom finder ofte sted. Ved køb og salg af den faste ejendom sker der en overdragelse til eje. Dette kan ske ved en aftale eller ved gave. Et ejerskifte kan dog også finde sted ved tvangsauktion, arv eller ekspropriation. Hovedparten af faste ejendomme overdrages ved salg, dvs. at sælgeren mod vederlag i penge overdrager en fast ejendom til køberen. En sådan aftale kan indgås uden iagttagelse af særlige formkrav. Selv en mundtlig aftale er gyldig, men af bevismæssige grunde bør en skriftlig købsaftale foretrækkes. 2. Købsaftalen og skødet Fortryder køberen ikke købsaftalen, jf. nedenfor om fortrydelsesret, skal der udfærdiges et skøde. Ved et skøde forstås ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, det være sig ubetinget - endeligt - eller betinget. Et skøde kan være gjort betinget af bl.a. købesummens betaling, Tinglysningslovens 6. Den underskrevne købsaftale går normalt forud for skødet. Begge parter kan forlange, at skødets indhold svarer nøjagtigt til købsaftalen. Købesummen for den faste ejendom kan betales kontant eller typisk ved, at der erlægges en kontant udbetaling, og at køberen overtager den pantegæld, der er i ejendommen, samt at køberen for restkøbesummen udsteder sælgerpantebrev til sælgeren. Den faste ejendom henligger fra overtagelsesdagen for køberens regning, og fra denne dag skal han betale renter og afdrag, vand, el, varme og ejendomsskatter m.v. Overtagelsesdagen vil normalt være skæringspunkt for delingen af indtægter, fx leje, og udgifter mellem sælger og køber. Risikoen for hændelig undergang og beskadigelse af den faste ejendom går over fra sælgeren til køberen på overtagelsesdagen. Parterne kan dog have aftalt et andet tidspunkt. Hvis ejendommen efter denne dag bliver udsat for hændelig skade, fx brandeller vandskade, er køberen forpligtet til at opfylde sin del af aftalen, fx at betale købesummen. 3. Sikring af ejendomsrettens overgang Sælgeren skal sikre sig, at han ikke afgiver ejendomsretten, før han har modtaget købesummen. Køberen skal sikre sig, at sælgeren ikke modtager købesummen, før han - køberen - har opnået ejendomsretten. Begge parter opnår sikkerhed ved, at købesummen - udbetalingen -, når det endelige skøde underskrives, deponeres i et pengeinstitut, hos en advokat eller en formidler, der berigtiger handlen. 1
4. Forholdet til købeloven I 1a i købeloven står, at købeloven ikke finder anvendelse ved køb af fast ejendom, men en række af bestemmelserne anvendes analogt. Det er især reglerne om mangler og købers mangelsbeføjelser, der finder anvendelse. Ud over de almindelige regler om aftaler i aftaleloven, er der jv. nedenfor retsregler der beskytter forbrugeren. 5. Forbrugers rettigheder Overdragelse ved salg til en forbruger reguleres bl.a. af: Ejendomsomsætningsloven - Lov om omsætning af fast ejendom og Ejendomsforbrugerkøbsloven - Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Lovene er et led i den generelle forbrugerbeskyttelse. II. EJENDOMSOMSÆTNINGSLOVEN 1. Indledning Ejendomsomsætningsloven skal sikre, at forbrugeren, inden han træffer beslutningen om købet, får alle vigtige oplysninger om ejendommen og om finansieringen. Den skal også sikre, at forbrugeren i tilfælde af mangelfuld rådgivning kan gøre erstatningsansvar gældende over for ejendomsformidlerne og andre, der har ydet rådgivning. Loven er beskyttelsespræceptiv, dvs. at loven og de i medfør af loven udstedte regler ikke kan fraviges til skade for en forbruger, 29. Loven omfatter i forhold til forbrugerne: erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, fx et udstykningsfirma, der direkte sælger villagrunde eller sommerhusgrunde, erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom, fx ejendomsmæglere, og anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand om omsætning af fast ejendom, fx pengeinstitutter og advokater, 1. Ved en forbruger forstås en person, som handler med henblik på afhændelse eller erhvervelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig ikke har været anvendt eller er bestemt til erhvervsmæssig brug for den pågældende, 1, stk. 5. Ved fast ejendom forstås en fast ejendom, dvs. et jordareal - et grundstykke. Hvis det er bebygget, hører bygningerne også med. Der kan også være tale om en del af en fast ejendom eller en anpart af en fast ejendom, en andel i en andelsboligforening eller en aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig, 1, stk. 6. 2. Ejendomsformidlerens eller udbyderens pligter 2
Ejendommen skal udbydes til kontantprisen, dvs. den pris, som ejendommen kan erhverves til uden overtagelse af lån, 2 og 4. Ejendommen kan tillige udbydes med opfordring til at give tilbud, i så fald skal den skønnede kontantpris opgives. I annoncer og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens kontantpris eller dens skønnede kontantpris, ejendomstype, dens beliggenhed og størrelse, antal værelser og etager, 5. De økonomiske oplysninger, fx kontantpris samt netto- og bruttoudgifter, skal fremstå ensartet. Udover disse oplysninger skal formidleren eller udbyderen efter 1, stk. 4 og 17 i salgsopdraget bl.a.: udarbejde en salgsopstilling, der indeholder de nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal, udarbejde forslag til finansiering, beregne brutto- og nettoudgifter, og udarbejde udkast til købsaftale. Salgsopstillingen skal indeholde bl.a. oplysning om indestående lån, der kan overtages, og forslag til finansiering. En ejendomshandel omfatter to beslutninger, dvs. én, der vedrører selve købet og én, der vedrører selve finansieringen af det købte. Der er fastsat regler om hvorledes finansieringsforslaget skal beregnes, således at en køber umiddelbart kan sammenligne netto og bruttoudgifter for forskellige ejendomme. Oplyser ejendomsformidleren andre finansieringsmuligheder, skal disse fremgå af et særskilt dokument, der er adskilt fra salgsopstillingen. Ejendomsformidleren skal også beregne salgsprovenu og yde sælgeren den nødvendige bistand i forbindelse med handlens efterfølgende berigtigelse. Ejendomsformidleren skal rådgive sælger og give begge parter oplysninger som er af betydning for handlen, herunder: rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger, og rådgive begge parter om behov og mulighed for at tegne ejerskifteforsikring mod skjulte fejl m.v., 13. Ejendomsformidleren skal over for sælgeren specielt oplyse om retsvirkningerne af at forevise et forsikringstilbud, og at tilbyde at betale mindst 50 % af forsikringspræmien, og køberen særligt oplyse om risikoen ved at undlade at tegne en ejerskifteforsikring mod fejl, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten, og hvilke forsikringsbegivenheder, som forsikringen minimum skal dække. Over for begge parter skal ejendomsformidleren oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse som ejendomsformidleren har i at handlen indgås. Oplysningspligter 3
gælder også den formidlingsprovision, rabat eller lignende, som en ejendomsformidler får fra eksempelvis forsikringsselskaber, realkredit, bank eller ved avis annoncering i forbindelse med omsætning af den faste ejendom. Lider forbrugeren tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, 24, stk. 1. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg eller af ejerudgift ved køb, har forbrugeren under visse betingelser krav på godtgørelse, 24, stk. 2. 3. Udkast til købsaftale Ejendomsformidleren udarbejder for sælgeren udkast til købsaftale, der er en opfordring til at gøre tilbud. Hvis køberen beslutter sig for købet og underskriver købsaftalen, har køberen afgivet et tilbud til sælgeren om at købe ejendommen på de vilkår, der er anført i købsaftalen. Denne indeholder betingelserne for handlen, fx kontantprisen, brutto- og nettoydelse, den kontante udbetaling, finansiering af købet, og overtagelsesdag m.v. Accepterer sælgeren købstilbudet inden for den angivne tidsfrist, er købsaftalen indgået. Aftalen kan dog også indgås derved, at sælgeren fremsætter et salgstilbud, som køberen accepterer. I begge tilfælde kan aftalens vilkår derefter kun ændres, hvis parterne er enige derom. III. EJENDOMSFORBRUGERKØBSLOVEN 1. Indledning Ejendomsforbrugerkøbsloven har regler, der giver køberen en kort fortrydelsesfrist, således at han kan træde tilbage fra købsaftalen. Loven har endvidere regler om tilstandsrapporter og oplysning om ejerskifteforsikring, der gør det muligt for sælgeren at undgå at hæfte for fysiske mangler ved huset. 2. Fortrydelsesret Køberen kan, når der er indgået en aftale om køb, træde tilbage fra - fortryde - aftalen, hvis han udøver fortrydelsesretten rettidigt og korrekt, 7, stk. 1 og når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, samt under samme betingelser for aftaler om køb af en andel i en andelsboligforening og køb af en aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig, 6, stk. 1. 4
Reglerne om fortrydelsesret gælder dog ikke for visse køb, fx på tvangsauktion eller køb af brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Køberen skal inden aftalens indgåelse skriftligt have oplysning om fortrydelsesretten, 19. Køberen skal senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse meddele skriftligt til sælgeren, at han træder tilbage fra aftalen. Denne underretning, der er et påbud, skal være kommet frem inden fristens udløb, 8, stk. 1. Køberen har altid mindst en hel weekend til at overveje den indgåede aftale. Lørdag er ikke en hverdag ved beregningen af fortrydelsesfristen, 13. Er købsaftalen indgået fredag den 16., skal meddelelsen om fortrydelsen være kommet frem senest mandag den 26. inden døgnets udløb. Fortrydelsesretten er også betinget af, at køberen inden fristens udløb betaler et beløb - en godtgørelse på 1 % af købesummen - til sælgeren, 11. Reglerne om forbrugerens fortrydelsesret kan ikke ved aftale fraviges til skade for køberen, dvs. beskyttelsespræceptiv, 21. 3. Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring En sælger har mulighed for at sikre sig imod, at en køber måske flere år efter aftalens indgåelse gør mangelsansvar gældende for fejl ved huset. En sælger kan få udarbejdet en skriftlig tilstandsrapport om bygningernes fysiske tilstand, dvs. byggetekniske fejl og mangler og indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring, 2. En tilstandsrapport giver køberen et nærmere kendskab til bygningens fysiske tilstand og egenskaber. Den bygningssagkyndiges undersøgelse omfatter ikke fysiske indgreb i bygningen, men kun en besigtigelse. Selv om der er en positiv tilstandsrapport, udelukker det ikke skjulte mangler, fx funderingsmangler eller skjulte ulovlige konstruktioner. En ejerskifteforsikring omfatter fejl, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, dvs. fejl, som den sagkyndige burde have opdaget ved den undersøgelse, som han har foretaget, og fejl, som har været skjulte for den sagkyndige, fx skjulte ulovlige VVS-installationer. Justitsministeriet har fastsat regler for dækningsomfanget af forsikringen, som den minimum skal dække. Oplysningen om ejerskifteforsikringen skal være skriftlig og indeholde meddelelse om, på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring, som i mindst 5 år dækker fejl, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten, eller hvilke særlige forhold der medfører, at der ikke kan tegnes en forsikring. Forsikringsselskabets meddelelse skal være udformet som et bindende tilbud til køberen, 5. 5
Køberen kan ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, hvis han - inden aftalens indgåelse, dog senest inden hans afgivelse af købstilbud, fra sælgeren har modtaget tilstandsrapporten og tilbud om ejerskifteforsikring, samt sælgerens skriftlige og bindende løfte om at have forpligtet sig til at betale effektivt et beløb til køberen, der udgør mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, hvis køberen tegner denne eller anden forsikring, der opfylder kravene for minimumsdækning, 2. Hvis sælgeren ikke fremskaffer en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring mv., gælder dansk rets almindelige regler om mangler. Køberen kan i givet fald gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, fx ved væsentlige mangler, ophæve købet eller fastholde købet med forholdsmæssigt afslag i købesummen samt kræve erstatning. 6