Finanstilsynets erfaring med værdiansættelse af fast ejendom Fredag den 21. november 2014 Jørn Aagaard-Hansen Finanstilsynet
Værdiansættelse af fast ejendom i Finanstilsynet Intern serviceafdeling (REAL) 4 vurderingsinspektører Check af værdiansættelser (Foretager som udgangspunkt ikke egne vurderinger) Alle former for fast ejendom
Deltager i inspektioner Pengeinstitutter Panter, domiciler Realkredit Panter, domiciler Pensionskasser m.fl. Investeringsejendomme, domiciler
Grundlag Finanstilsynet fører tilsyn på grundlag af: Værdiansættelsesbekendtgørelse for realkreditinstitutter Realkreditinstitutters værdiansættelse af panter (RO og SDO) Bek. om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl., bilag 9 Kreditinstitutters værdiansættelse af investeringsejendomme og domiciler Bek. om finansielle rapporter for firmapensionskasser, bilag 4 Pensionskassers værdiansættelse af investeringsejendomme og domiciler Bankpanter Markedsværdi (dagsværdi)
Definition på Markedsværdi International Valuation Standards, RICS, TEGoVA og IAS/IFRS 6 måneders markedsføringsperiode Anvendt af FT siden 1993 Værdiansættelsesbekendtgørelse for realkreditinstitutter 1998 Ved kendelse af 29. oktober 2009 stadfæstede Erhvervsankenævnet tilsynets praksis Regnskabsbekendtgørelsen for kreditinstitutter i 2012 TEGoVA definition: MV = Spot value Afkastmetode (AM)/DCF Tilsyn på ejendomsmarkedets præmisser Dialog om diverse definitioner med RICS/Ejendomsforeningen Danmark
Vidensbank Hvordan tjekke værdiansættelse uden salgserfaring og tilmed dårlig statistik i et stadig forholdsvis lukket marked? Markedsovervågning Informationskanaler: Rekvisition af udvalgte salgs- og lejeprospekter Salgsanalyser på grundlag af salgsinformation fra Skat besigtigelse Kontakt til udvalgte erhvervsmæglere og andre ejendomsaktører (Markedsinformation) Diverse informationer om markedet, transaktioner m.v. i forbindelse med inspektioner Output: Nøgletal for leje, drift og afkast (Markedskonforme) Udmelder ikke nøgletal FT skal føre tilsyn og ikke være markedspåvirkende
Pantvurderingsmanual med lejer, drift og afkast til intern brug for tilsynets pengeinstitutundersøgere Grovsorteringsværktøj til værdioverslag Kontor- og forretningsejendomme, industriejendomme, boligudlejningsejendomme Opdelt geografisk på postnumre og primære/sekundære beliggenheder Opdateres løbende Anvendes af FT s undersøgere til mindre problematiske sager
Finanstilsynets krav til vurderingsrapporter Grundlæggende indebærer værdiansættelse besigtigelse (VBK 27) Data om ejendommen Kort beskrivelse som giver et billede af ejendommen Faktisk leje/markedsleje (lejeroversigt) Driftsudgifter (Skatter og afgifter, forsikringspræmie, vedligeholdelse, administration, evt. vicevært Beregning af markedsværdi (Afkastmetode/DCF) Referencer for leje og afkast med begrundelser
Erfaringer med værdiansættelser i pengeinstitutter Meget forskelligt grundlag i de forskellige institutter Siden 2007-2008 er en meget stor del af værdiansættelser af bankpanter reduceret af tilsynet i forbindelse med inspektion 11 banker lukket/fusioneret siden 2007 hvor for høj værdiansættelse af panter har været en væsentlig årsag
Eksterne vurderinger Stort set ingen i realkreditinstitutter Begrænset antal i pengeinstitutter. Stor variation i kvalitet (Simpel AM - DCF) Ser gode rapporter, dog mangler typisk bedømmelse af faktisk leje i forhold til markedsleje Driftsudgifter normalt meget detaljerede (løbende vedligeholdelsesudgifter over 10 år) Mangler typisk referencer for markedsleje og afkast Dato!?
Ekstern vurdering
Interne vurderinger i pengeinstitutter Ofte foretaget af bankfolk Nogle bruger stadig den seneste offentlige vurdering Typisk skrivebordsvurderinger ofte på grundlag af meget få oplysninger om ejendommen og typisk med udgangspunkt i ejers oplysninger om leje og drift fra regnskab Ingen referencer
Interne vurderinger i realkreditinstitutter Interne vurderingsinspektører Fyldestgørende vurderingsrapporter Vurderinger i pensionskasser Eksterne Interne, stigende brug af DCF Fokus på pensionskassers ejendomsinvesteringer i løbet af de seneste ca. 1 1½ år
Afslutning Stadig forholdsvis lukket marked, selvom vi ser en tendens blandt de mere professionelle aktører hen imod et mere åbent marked til alles fordel Tendens: Flere tal færre mursten og tiltagende antal skrivebordsvurderinger formentlig grundet krav i SDO lovgivningen (LTV) Fortsat dialog med RICS og ED m. fl., således at alle taler samme sprog I forbindelse med en udsendt høring af en tilsynsdiamant for realkredit har FT offentliggjort forslag om Krav til positiv likviditet i erhvervsejendomme (Bilag 1 i Ledelsesbekendtgørelsen) 5 % i egenfinansiering i ejerboliger (Bekendtgørelse om god skik udarbejdes) Skal modvirke fremtidige prisbobler