EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE. Kristian B. Lassen. Partner, statsautoriseret revisor PwCs ejendomsgruppe

Transkript

1

2 EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE Kristian B. Lassen Partner, statsautoriseret revisor PwCs ejendomsgruppe

3 Program Finanstilsynets værdiansættelse af ejendomme v/ Gitte Lang Vurderingschef, Finanstilsynet Præsentation af "Emerging Trends in Real Estate Europe" v/ Lars Østergaard PwC Pause Momsmæssige udfordringer ved fast ejendom Viljen til sejr Vinsmagning og let buffet v/ Asger H. Engvang PwC v/ Arne Nielsson Tidobbelt verdensmester og olympisk sølvvinder i kanoroning v/ Claus Broberg Norsminde Kro Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 PwC 4. maj

4 Finanstilsynets erfaring med værdiansættelse af fast ejendom Århus, 4. maj 2017 Gitte Lang Finanstilsynet

5 Værdiansættelse af fast ejendom i Finanstilsynet Internt eksperticekontor (REAL) 4 vurderingsinspektører Tjek af værdiansættelser Alle former for fast ejendom i hele kongeriget

6 Deltager i inspektioner Pengeinstitutter Panter, domiciler Realkredit Panter, domiciler Pensionskasser m.fl. Investeringsejendomme, domiciler

7 Grundlag Finanstilsynet fører tilsyn på grundlag af: Værdiansættelsesbekendtgørelse for realkreditinstitutter Realkreditinstitutters værdiansættelse af panter (RO og SDO) Bek. om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl. (bilag 9 måling af ejendomme til dagsværdi) Kreditinstitutters værdiansættelse af investeringsejendomme og domiciler Bek. om finansielle rapporter for firmapensionskasser (bilag 4 måling af ejendommes værdi) Pensionskassers værdiansættelse af investeringsejendomme og domiciler Bankpanter Markedsværdi (dagsværdi)

8 Markedsværdi Definition på markedsværdi International Valuation Standards, RICS, TEGoVA og IAS/IFRS Passende markedsføringsperiode Anvendt af FT siden 1993 Værdiansættelsesbekendtgørelse for realkreditinstitutter 1998 Ved kendelse af 29. oktober 2009 stadfæstede Erhvervsankenævnet Finanstilsynets praksis TEGoVA definition: MV = Spot value Afkastmetode (AM)/DCF Tilsyn på ejendomsmarkedets præmisser

9 Vidensbank Hvordan tjekker FT værdiansættelser?- (dårlig statistik i et stadig forholdsvis lukket marked). Markedsovervågning Informationskanaler: Rekvisition af udvalgte salgs- og lejeprospekter Salgsanalyser på grundlag af salgsinformation fra Skat besigtigelse Kontakt til erhvervsmæglere og andre ejendomsaktører (Markedsinformation) Diverse informationer om markedet, transaktioner m.v. i forbindelse med inspektioner Tingbogen, ois mv.

10 Finanstilsynets krav til vurderingsrapporter Grundlæggende indebærer værdiansættelse besigtigelse (VBK 27) Data om ejendommen Kort beskrivelse som giver et billede af ejendommen Faktisk leje/markedsleje (lejeroversigt, opsigelse) Driftsudgifter (skatter og afgifter, forsikringspræmie, vedligeholdelse, administration, evt. vicevært) Beregning af markedsværdi (afkastmetode/dcf) Referencer for leje og afkast med begrundelser

11 Erfaringer med værdiansættelser i pengeinstitutter Meget forskelligt grundlag i de forskellige institutter Siden er en meget stor del af værdiansættelser af bankpanter reduceret af Finanstilsynet i forbindelse med inspektion Flere pengeinstitutter lukket/fusioneret siden 2007 hvor for høj værdiansættelse af panter har været en væsentlig årsag

12 Eksterne vurderinger Stort set ingen i realkreditinstitutter Begrænset antal i pengeinstitutter. Stor variation i kvalitet. Ser gode rapporter, dog mangler typisk bedømmelse af faktisk leje i forhold til markedsleje Driftsudgifter ofte ikke samstemmende med investorers skøn. (vedligeholdelsesudgifter over 10 år) Mangler typisk referencer for markedsleje og afkast Dato!?

13 Ekstern vurdering

14 Interne vurderinger i pengeinstitutter Ofte foretaget af interne medarbejdere Nogle bruger stadig den seneste offentlige vurdering Typisk skrivebordsvurderinger ofte på grundlag af: meget få oplysninger om ejendommen typisk med udgangspunkt i ejers oplysninger om leje og drift fra regnskab faktisk leje

15 Spørgsmål og svar? Hvordan værdiansætter Finanstilsynet ejendomme? Hvilke forhold påvirker værdiansættelsen og hvor stor betydning har det, hvis en ejendommen ikke er beliggende i de største byer? I hvilket omfang påvirker ejerens økonomiske forhold selve værdiansættelsen af ejendommen?

16 Afslutning Stadig forholdsvis lukket marked, selvom vi ser en tendens blandt de mere professionelle aktører hen imod et mere åbent marked til alles fordel Tendens: Flere regneark færre mursten og tiltagende antal skrivebordsvurderinger formentlig grundet krav i SDO lovgivningen (LTV) I forbindelse med tilsynsdiamant for realkredit har FT offentliggjort Krav til positiv likviditet i erhvervsejendomme (Bilag 1 i Ledelsesbekendtgørelsen) 5 % i egenfinansiering i ejerboliger (Bekendtgørelse om god skik udarbejdet) Skal modvirke fremtidige prisbobler

17 Andre spørgsmål?

18 EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE Lars Østergaard Partner, statsautoriseret revisor PwCs ejendomsgruppe

19 Forventningerne til fremtidige afkast er reduceret Ønske om reduceret risiko på bekostning af afkastet Fokus på asset management 2007 If 12 o clock is the top of the cycle, we are at five or ten minutes to Fear is back 2009 The going gets tough 2010 Expect a long, slow haul 2011 Adapt or die 2012 Prepare for the Big Freeze 2013 The Second Act: Optimism Returns 2014 Real estate returns 2015 A balancing act 2016 Beyond the capital 2017 New market realities PwC 19

20 PwC 20

21 PwC 21

22 PwC 22

23 Going forward, the banking sector will not be able to cope with the lending volumes that it has been doing over the last five years Head of real estate at a German bank PwC 23

24 PwC 24

25 Udsigter for ejendomsinvesteringer 2017 PwC 25

26 Udsigter for ejendomsinvesteringer rapporten PwC 26

27 2017 Udsigter for ejendomsinvesteringer 2016 PwC 27

28 Download rapporten på

29 Momsmæssige udfordringer ved fast ejendom 4. maj 2017 Asger Hauchrog Engvang Director Telefon:

30 Agenda Kort om moms på fast ejendom Udfordringer i praksis den nuværende behandling af fast ejendom Omstruktureringer - relevante overvejelser Gode råd ved køb og salg af fast ejendom Nyt lovforslag betaling af moms ved tvangsauktioner Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

31 Kort om moms på fast ejendom Overblik Momsloven gælder kun for erhvervsmæssige aktiviteter Udgangspunkt (teoretisk): Salg af fast ejendom er momspligtigt Undtagelse (praktisk): Salg af fast ejendom er konkret fritaget Undtagelse til undtagelse (de nye regler): Visse salg er alligevel momspligtige Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

32 Kort om moms på fast ejendom Hvornår skal der pålægges moms ved salg? Levering af fast ejendom er fritaget for moms Dette gælder dog ikke ved erhvervsmæssigt salg af: Nye bygninger, hvor byggeriet er påbegyndt efter 1. januar 2011 Herunder også væsentligt ombyggede ejendomme Byggegrunde Særskilt levering af en bebygget grund Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

33 Kort om moms på fast ejendom Salg af nye bygninger (påbegyndt efter 1. januar 2011) Arbejdet påbegyndes Alle salg pålægges moms Indflytning Alle salg pålægges moms hvis 1. salg sker mellem interesseforbundne parter Færdiggørelse + 5 år Tidslinje OBS på væsentligt ombyggede ejendomme! Færdiggørelse Førstegangssalget pålægges moms Indflytning + 2 år Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

34 Udfordringer i praksis den nuværende behandling af fast ejendom Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

35 Udfordringer i praksis Overblik Der er p.t. en række væsentlige udfordringer i praksis vedr. salg af fast ejendom udfordringer med stor betydning for ejendomsbranchen Dette drejer sig specielt om følgende: Hvad er en byggegrund? Salg af udlejningsejendomme Ombygning af ejendomme Udfordringen er, om der skal pålægges moms ved salg Moms? Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

36 Udfordringer i praksis Overblik - fortsat Hvad sker der, hvis SKAT ikke er enig i håndteringen: Sælger skal indbetale moms af salgssummen Køber mister ret til fradrag, hvis momsen var opkrævet med urette (specielt relevant, hvis sælger er gået konkurs) Risiko for bøder mv. Det har derfor stor betydning, at den momsmæssige kvalificering er korrekt Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

37 Udfordringer i praksis Fokus på byggegrunde Lovgrundlag og SKATs fortolkning En byggegrund er et ubebygget areal, som efter planloven eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger SKATs praksis (SKM SKAT udkommet i januar): Salg af gamle bygninger er fritaget for moms kan dog i praksis sidestilles med overdragelse af en byggegrund Objektiv vurdering af parternes hensigter ved overdragelsen hvad ønskes reelt overdraget Plangrundlag, nedrivningstilladelse, (betinget) købsaftale, ejendommens karakter, fastlæggelse af købesummen, opsigelse af lejemål, finansieringsgrundlag mv. Indeholder en række konkrete eksempler på sager, hvor der sker omkvalificering til byggegrund Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

38 Udfordringer i praksis Fokus på byggegrunde Vurdering af SKATs praksis SKATs praksis er meget restriktiv uanset underkendt af højere instans Hvis der er et udviklingsprojekt, der involverer nedrivning, så er der risiko for byggegrund! Hvis der er bygninger, så skal de tjene det formål, som lokalplanen fastlægger (ellers ikke bygninger) Genbrug af fundamenter/gavl mv. betyder ingenting Hvis eksisterende bygninger skal vedblive med at bestå, så er der mulighed! Der forventes afgørelse i SKM LSR den 15. maj 2017 Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

39 Udfordringer i praksis Fokus på udlejningsejendomme Lovgrundlag og SKATs fortolkning Udgangspunktet er, at aktiver, der udelukkende er anvendt til momsfritaget virksomhed, er fritaget for moms ved salg I praksis dog svært at bevise for så vidt angår ejendomme (SKM SKAT udkommet januar): Sælgeren skal kunne godtgøre, at salget falder uden for hovedreglen om en momspligtig levering, dvs. det skal kunne påvises, at der udelukkende har været hensigt om momsfritaget udlejning både ved opførelse og anvendelse Hvis der er tale om en nyopført ejendom, så er det i langt de fleste tilfælde ikke muligt at sælge denne ejendom uden moms, selvom den har været anvendt til momsfritaget virksomhed (fx boligudlejning) Anbefaling: Søg rådgivning Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

40 Udfordringer i praksis Fokus på ombyggede ejendomme Udgangspunktet Der skal ved salg af en væsentlig ombygget ejendom pålægges moms Det praktiske udgangspunkt er, at ejendommen er væsentlig ombygget, hvis værdien af ombygningen (ekskl. moms) udgør mere end 25 % af ejendommens salgspris Konsekvens: Sælger skal ved en ombygning løbende have overblik over ombygningens omfang Skal opgøres lejlighed for lejlighed i forhold til konkrete salgspriser! Opmærksomhed på hvilke omkostninger, der indgår i beregningen Håndværksarbejde >< rådgivning?? Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

41 Udfordringer i praksis Fokus på ombyggede ejendomme Udgangspunktet (fortsat) Når man sælger en ejendom skal man således være opmærksom på, om der har været foretaget ombygninger på ejendommen inden for de senest 5 år Det er (tilsyneladende) uden betydning om, om ombygningsarbejdet er sammenhængende eller uafhængigt (SKM SR) Det er ikke muligt at nedskrive ombygningsomkostninger med 1/10-del pr. år, selvom det er nævnt i forarbejderne til loven Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

42 Omstruktureringer - relevante overvejelser Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

43 Omstruktureringer Relevante overvejelser Omstruktureringer anses ofte for overdragelser Hvis der indgår momspligtige aktiver i omstruktureringen, så er der en risiko! Fusioner Spaltninger Tilførsel af aktiver Omdannelse af personlig virksomhed Omdannelse af én selskabsform til en anden Afgørende: Er der tale om en levering mod vederlag? Er det en ny bygning, byggegrund eller gammel bygning? Søg rådgivning! Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

44 Gode råd i forbindelse med køb og salg af fast ejendom Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

45 Gode råd ved køb og salg af fast ejendom Husk altid Overvej den momsmæssige situation: Er det en byggegrund? Er det salg af gamle bygninger? Har ejendommen været ombygget inden salg? Har ejendommen udelukkende været anvendt til momsfri udlejning? Er det en virksomhedsoverdragelse? Overføres en ejendom i forbindelse med omstrukturering eller tilførsel af aktiver? Købsaftalen: Indarbejd altid et afsnit i købsaftalen vedrørende den momsmæssige behandling, og hvad der sker i tilfælde af, at SKAT udfordrer den konkrete overdragelse Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

46 Gode råd ved køb og salg af fast ejendom - fortsat Momsreguleringsforpligtelsen: Der kan opstå en reguleringsforpligtelse ved momsfrit salg af fast ejendom Der skal reguleres for moms fradraget ved indkøb af sælger: I ti år ved opførelse, tilbygning, modernisering/ombygning af fast ejendom I fem år ved reparation og vedligeholdelse af fast ejendom til et samlet beløb på over kr. Køber kan i visse tilfælde overtage reguleringsforpligtelsen. Det skal skrives ind i aftalegrundlaget og indsendes til SKAT! Optimering af momsafregningsperioder Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

47 Nyt lovforslag betaling af moms ved tvangsauktioner Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

48 Lovforslag Betaling af moms ved tvangsauktioner Fogedretterne bliver betalingspligtige for moms (i dag køber og tvangsauktionssælger) Rekvirenten hæfter solidarisk for momsbetalingen, hvis denne forsætligt eller groft uagtsomt afgiver urigtige eller vildledende oplysninger eller i øvrigt fortier oplysninger Medfører undersøgelsespligt for rekvirenten skal vide om det der begæres på tvangsauktion er momspligtig fast ejendom eller løsøre. Hvis rekvirenten ikke undersøger dette er der solidarisk hæftelse Kan dog undgå denne hæftelse erklæring fra den der er begæret på tvangsauktion SKAT vil udarbejde specifik vejledningsmateriale Lovforslaget ændrer ikke på, hvad der anses for at være momspligtig fast ejendom Emerging Trends in Real Estate PwC 4. maj

49 Hvis I har spørgsmål Asger Hauchrog Engvang Director Nobelparken, Jens Chr. Skous Vej 1, Aarhus C, DK 8000 Denmark Tlf.: E: ahg@pwc.dk

50 Tak! Denne publikation er udarbejdet alene som en generel orientering om forhold, som måtte være af interesse, og gør det ikke ud for professionel rådgivning. Du bør ikke disponere på baggrund af de oplysninger, der er indeholdt i denne publikation, uden at indhente specifik professionel rådgivning. Vi afgiver ingen erklæringer eller garantier (udtrykkeligt eller underforstået) hvad angår nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der findes i publikationen, og, i det omfang loven tillader, accepterer eller påtager PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, dets aktionærer, medarbejdere og repræsentanter sig ikke nogen forpligtelse, ansvar eller agtpågivenhedspligt for eventuelle konsekvenser, som følger af, at du eller andre handler eller undlader at handle i tillid til de oplysninger, der findes i publikationen, eller for eventuelle beslutninger truffet på baggrund af publikationen PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Alle rettigheder forbeholdes. I dette dokument refererer PwC til PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, som er et medlemsfirma af PricewaterhouseCoopers International Limited, hvor hver enkelt virksomhed er en særskilt juridisk enhed.

51 EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE Arne Nielsson Tidobbelt verdensmester og olympisk sølvvinder i kanoroning

52 If you want the world to be a better place, take a look at yourself and make a change CITAT: MICHAEL JACKSON

53

54 UDVIKLINGSZONEN

55 DIAMANTEN Det, du gør Positive eller negative Det overskud eller den træthed/udbrændthed, du kan mærke Angst Vrede Ked af det Væmmelse Overraskelse Glæde

56 EVALUERING AF HOH-DAGE Mandag KOM HJEM, VAR I DÅRLIGT HUMØR - OG DET SMITTEDE! X KOM HJEM OG VAR I DÅRLIGT HUMØR KOM HJEM KOM HJEM OG VAR GLAD KOM HJEM OG VAR GLAD - OG DET SMITTEDE Tirsdag X Onsdag X Torsdag X Fredag X

57 status på hoh-dage Hvor mange HOH-dage har du? Hvad er værdien af at få flere? Hvad kan du/i gøre for at få flere HOH-dage?

58 EVALUERING AF HOH-DAGE Mandag KOM HJEM, VAR I DÅRLIGT HUMØR - OG DET SMITTEDE! X KOM HJEM OG VAR I DÅRLIGT HUMØR KOM HJEM KOM HJEM OG VAR GLAD KOM HJEM OG VAR GLAD - OG DET SMITTEDE Tirsdag X Onsdag X Torsdag X Fredag X

59 fra offer til kriger Mennesker over stregen skaber større livskvalitet for sig selv og andre! kriger At fokusere på fremtidens muligheder udvikler energi og løsninger muligheder problemer Mennesker under stregen dræner sig selv og andre for energi! over stregen under stregen offer løsninger begrænsninger At fokusere på fremtidens problemer skaber begrænsninger

60 hvad håber jer, i tager med hjem fra i dag? Spil dine omgivelser gode Husk - det du ser efter, er det, du får øje på Skab HOH-dage Det tager tid at ændre vaner og kræver, du tør forlade comfortzonen Træn i at være en KRIGER fremfor et OFFER Husk: Det du træner i, bliver du bedre til God træning!

61