ADVOKATFIRMAET SVENDSEN ADVOKATrsl SAMFUNDET "TORSTEN SVENDSEN (L) Certificeret Dansk BOLIGadvokat STEN CORFIX JENSEN (L) BRIAN HEBEL ANDERSEN (H) "LOTTE HEBEL ANDERSEN (H) Certificeret Dansk BOLIGadvokat J.nr. 00196-50 Administrationsafdelingen Ejendomsadministrator: Lone Hensehel Tlf. 5636 5607 Andelsboligforeningen Terslev Skovpark Årsrapport 2014 Drifts- og likviditetsbudget 2015 samt noter
ADVOKATFIRMAET SVENDSEN Andelsboligforeningen Terslev Skovpark Foreningens regnskabsår er 1.1-31.12. Årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes krav til regnskabsaflæggelse. Ved opgørelsen af foreningens formue og værdien af andelene i foreningen (basisprisen) benyttes anskaffelsesprisen (kostprisen), jf. andelsboliglovens 5, stk. 2, litra a. Indtægter og udgifter bogføres og optages som hovedregel i regnskabet ved forfald. Foreningen henlægger til fælles vedligeholdelse, jf. note til regnskab og budget. Foreningen har ikke påtaget sig kautionsforpligtelse. ---00000--- Budgettet for det løbende regnskabsår er baseret på forventninger til foreningens indtægter og udgifter på grundlag af bestyrelsens forslag til budgettet, udgifter i det forgangne år samt meddelte oplysninger fra kreditforening, kommune m.v. Ved budgetlægningen af posten "renteindtægt" er der som grundlag benyttet en rentesats, der svarer til den gældende ved budgetårets start. Da renten kan variere meget, må der tages forbehold for ændringer i løbet af året.
RESULTATOPGØRELSE Regnskab 2014 Budget 2014 Budget 2015 INDTÆGTER Boligydelser, note 4 1.310.856,00 1.310.856,00 1.337.028,00 Renteindtægter 500,00 Ekstraordinære indbetalinger, note 5 4.700,00 Ekstraordinære indtægter, note 6 14.250,00 INDTÆGTER I ALT 1.329.806,00 1.311.356,00 1.337.028,00 UDGIFTER Udgifter vedr. ejendommen Renteudgifter kreditforeningslån 1.043.169,00 1.034.000,00 1.052.000,00 Renteornk. kassekredit. m.v., note 7 800,00 800,00 Ejendomsskat 30.938,89 30.938,89 30.938,89 El 6.443,01 6.800,00 7.000,00 Bygningsforsikring, note 8 16.297,86 45.000,00 17.000,00, Henlæggelse til vedligeh., note 9 Kr. 129.529,00 129.529,00 151.772,00 Udgifter vedr. ejendommen i alt 1.227.177,76 1.246.267,89 1.259.510,89 Øvrige udgifter Snerydning 8.631,25 11.000,00 11.500,00 Administrationshonorar, note 10 48.935,00 43.435,00 44.400,00 Generalforsamlingbestyrelsesmøder 308,00 1.275,00 1.300,00 Diverse gebyrer, bank, giro, pbs 1.737,31 1.100,00 2.000,00 Kontor, porto, gaver m.v. 100,00 1.200,00 1.300,00 Diverse udgifter, note 11 1.860,49 2.100,00 2.150,00 Telefontilskud 1.200,00 1.200,00 1.200,00 Ekstraordinære udgifter, note 12 15.205,36 15.100,00 20.200,00 Øvrige udgifter i alt 77.977,41 76.410,00 84.050,00 Vedligeholdelsesudgifter Løbende vedligeholdelse, note 13 8.135,26 7.000,00 8.000,00 Vedligehold af fællesareal, note 14 5.535,65 2.100,00 2.150,00 Vedligeholdelsesudgifter i alt 13.670,91 9.100,00 10.150,00 UDGIFTER I ALT 1.318.826,08 1.331. 777,89 1.353.710,89 PERlODENS RESULTAT 10.979,92-20.421,89-16.682,89 Side 1
BALANCE AKTIVER Regnskab 2014 Ejendommen Ejendommens værdi 26.555.l 07,86 Ejendommen i alt 26.555.107,86 Afskrivning ejendommen, prioritetsafdrag Ejendommens værdi ultimo 26.555.107,86 Øvrige aktiver Restancekonto, note 15-13.536,00 Kassebeholdning, bestyrelsen 425,65 Diverse tilgodehavender Mellemregninglk1ientkonto 514.553,92 Øvrige aktiver ialt 501.443,57 AKTIVER I ALT 27.056.551,43 PASSIVER Gæld Skyldige omkostninger, note 16 Gæld til kreditforeningen Kassekredit Nordea Gæld i alt Henlæggelser til fælles vedligeholdelse, note 9 17.436,25 23.442.000,00 23.459.436,25 393.787,61 Egenkapital Årets resultat Egenkapital Andelshaverindskud Egenkapital i alt 10.979,92-2.047.652,35 5.240.000,00 3.203.327,57 PASSIVER I AL T 27.056.551,43 Side 2
Administrator: Foranstående regnskab indstilles til godkendelse Haslev, den 26,3 2015 rj!g~ tehebel Åndersen Administrator Foranstående årsregnskab med tilhørende noter har jeg gennemgået og kontrolleret. Arsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med god regnskab s- og revisionsskik samt i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes krav til regnskabsaflæggelse, og giver efter min opfattelse et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver, økonomisk stilling og resultat. Revisor: Revisor har ønsket at vedhæfte særlige bemærkninger henvises. (I så fald sæt kryds). til dette regnskab som tillæg, hvortil der Arsregnskabet indstilles til godkendelse. -7 Terslev den ~ 2015 Hvis revisor har vedhæftet særlige bemærkninger til regnskabet som tillæg, erklærer bestyrelsen, at have gjort sig bekendt med indholdet af dette tillæg i sin helhed. Arsregnskabet indstilles til godkendelse. Terslev den tjlj:t?'i 2015 Bestyrelsen: Side 3
NOTER TIL REGNSKAB 2014 1. Andelenes værdi (beregnet ud fra kostprisen) I henhold til lov om boligforeninger og andre boligfællesskaber og i tilslutning til regnskab opgøres værdierne af andelene i andelsboligforeningen således: Egenkapital iflg. balance 3.203.327,57 Regulering vedr. ejendommen Kostpris - Ejendommens værdi ultimo + henlæggelse til vedligeholdelse Foreningens formue 26.774.986,74 26.555.107,86 393.787,61 613.666,49 613.666,49 3.816.994,06 ------------~-- Andelenes værdi af foreningens formue (basispris) Bolig, type 91 ml udgør 4,945652% svarende til Bolig, type 101 ml udgør 5,489130% svarende til Bolig, type 114 ml udgør 6,195652% svarende til 188.775,24 209.519,77 236.487,67 Værdierne er gældende indtil næste ordinære generalforsamling. 2. Kautionsforpligtelse Foreningen har ikke påtaget sig kautionsforpligtelse. 3. Ejendomsværdi Kontant ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014 udgør 12.200.000,00. 4. Boligydelser 1. Boliger, type 92 m 2 Boligafgift Pr. bolig Bolig afgift i alt 5.403,00 2 64.836,00 129.672,00 2. Boliger, type 101 m 2 Boligafgift Pr. bolig Bolig afgift i alt 5.996,00 4 71.952,00 287.808,00 Side 4
3. Boliger, type 114 m 2 Boligafgift Pr. bolig Bolig afgift i alt 6.768,00 11 81.216,00 893.376,00 Boligydelser i alt 1.310.856,00 5. Ekstraordinære indbetalinger fra andelshavere vedrørende udeblivelse fra arbejsddage og manglende græs- Beløbet er indbetalinger slåning. 6. Ekstraordinære indtægter Afdr. restance 14.000,00 Bestyrelsesgebyr overdragelse 14B 250,00 I alt 14.250,00.. Renteomk. kassekredit. ID.V I. Gebyr for genforhandl. af kassekredit 800,00 8. Bygningsforsikring Forsikring er skiftet fra Danske Forsikring til Codan 9. Henlæggelser til vedligeholdelse Saldo ultimo 2013 265.920,15 Henlæggelse i 2014 129.529,00 - anvendt til Glas Mads, ny rude 1.661,54 I alt ultimo 2014 393.787,61 10. Administrationshonorar Administrationshonorar j fr. takstblad 2014 Nyoprettelse Nets, krav fra Nets om eget PBS-m Lovpligtig nøgleoplysningsskema, til brug for overdragelser og regnskab I alt 43.435,00 500,00 5.000,00 48.935,00 11. Diverse udgifter Knud Due Web, ny hjemrneside Udlæg Per Pedersen, domæneopret I alt 1.000,00 860,49 1.860,49 Side 5
12. Ekstraordinære udgifter Fejl i tab 0312 B. Lillelund, energimrk 14B Essendr. vejbelys.døgnur m.v. Vejbe1ysn. LED, udlæg Boie Jensen Advokatfirmaet Svendsen, 24693 restancesag I alt -7.170,18 1.000,00 3.513,54 1.112,00 16.750,00 15.205,36 13. Løbende vedligeholdelse P.E. Larsen, eftersyn gulvvarme P.E. Larsen, eftersyn gulvvarme p.e. Larsen AIS 78640, rep varmeanlæg Udlæg Ziegler, cirk.pumpe 10 A P.E Larsen, forsøgt udskift.cir.pump 10A P.E. Larsen, udskift. cir.pumpe P.E. Larsen, eftersyn gulvvarme I alt 1.858,75 979,38 979,38 1.499,00 686,25 686,25 1.446,25 8.135,26 14. Vedligeholdelse af fællesareal E-skilte Køge Liftudlejning Stolpebeton P-skilt Benzin plæneklip Ølvand arb.dag I alt 3.506,65 1.575,00 30,00 122,50 301,50 5.535,65 15. Restancekonto - Beløbet er forudbetalte boligydelser pr. 3112 2014. 16. Skyldige omkostninger Beløbet dækker regninger, som først er fremkommet og betalt i 2015, men som skal påhvile regnskabsåret 2014. 17. Nøgletalsskema pr. 31. december 2014 er vedlagt nærværende regnskab som bilag 1. Side 6
DRIFTS- OG LIKVIDITETSBUDGET 2015 INDTÆGTER Boligydelser, note 1 Renteindtægter Ekstraordinære indbetalinger Ekstraordinære indtægter INDTÆGTER I ALT UDGIFTER Udgifter vedr. ejendommen Renteudgifter kreditforeningslån Renteomkostninger, kassekredit. m.v. Ej endomsskat El Bygningsforsikring, note 8 Henlæggelse til vedligeholdelse, note 2 Udgifter vedr. ejendommen i ait Øvrige udgifter Snerydning Administrationshonorar, note 3 Generalforsamlingbestyrelsesmøder Diverse gebyrer, bank, giro, pbs Kontor, porto, gaver m.v. Diverse udgifter 'Telefontilskud Ekstraordinære udgifter, note 4 Øvrige udgifter i alt Vedligeholdelsesudgifter Løbende vedligeholdelse Vedligeh. af fællesareal Vedligeholdelsesudg. I alt Hele året 1.337.028,00 1.337.028,00 1.052.000,00 800,00 30.938,89 7.000,00 17.000,00 151.772,00 1.259.510,89 11.500,00 44.400,00 1.300,00 2.000,00 1.300,90 2.150,00 1.200,00 20.200,00 84.050,00 8.000,00 2.150,00 10.150,00 UDGIFTER I ALT 1.353.710,89 PERIODENSRESULTAT LIKVIDITET Overført fra 2014 Budgetteret saldo 2015 øvrige aktiver 31122014 -i- Skyldige omkostninger -i- Henlæggelse til vedligeholdelse Overføres til år 2015-16.682,89 90.219,71 73.536,82 kr. 501.443,57 17.436,25 393.787,61 90.219,71 Side 7
NOTER TIL BUDGET 2015 1. Boligydelser Jfr. Ekstraordinær generalforsamling 1017-2012,skal boligydelsen stige med 2% om året frem til og med 2016. 1. Boliger. type 92 m 2 Boligafgift 5.511,00 Pr. bolig 5.511,00 i 12 måneder 66.132,00 Bolig afgift i alt 2 i 12 måneder 132.264,00 2. Boliger. type 101 m 2 Boligafgift 6.116,00 Pr. bolig 6.116,00 i 12 måneder 73.392,00 Bolig afgift i alt 4 i 12 måneder 293.568,00 3. Boliger. type 114 m 2 Boligafgift 6.903,00 Pr. bolig 6.903,00 i 12 måneder 82.836,00 Bolig afgift i alt 11 i 12 måneder 911.196,00 Boligydelser i alt 1.337.028,00 2. Henlæggelser til vedligeholdelse Saldo ultimo 2014 Henlæggelse i 2015 I alt ultimo 2015 393.787,61 151.772,00 545.559,61 3.- Administrationshonorar Beløbet er i henhold til omdelte takstblad 2015, inkl. opdatering afnøgletalsskema. Der er ikke beregnet gebyr for kassekredit. Såfremt denne bliver anvendt i 2015 opkræves yderligere 3.750,00. 4. Ekstraordinære udgifter Jfr. foreningens 5-års budget: Ekstraordinære udgifter Administration ekstraordinært, rådgivning I alt 15.200,00 5.000,00 20.200,00 Side 8
MINISTERIET FOR BY, BQLlGoG LANDDISTRIKTER liiriijii.o~ioii NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN AlB Terslev Skovpark Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet udleveres så tidligt som muligt i processen. Oplysningerne i skemaet er udfyldt pr. 31-12-2014 Der kan være vigtige nye oplysninger, som ikke fremgår af skemaet Oplysningerne i skemaet er udfyldt pr. den dato, der er nævnt ovenfor. Du skal være opmærksom på, at der siden denne dato kan være sket ændringer i oplysningerne i skemaet. Du skal endvidere være opmærksom på, at skemaet kan anvendes ved flere salg i samme regnskabsår. Sker det skal foreningens bestyrelse oplyse alle væsentlige ændringer i de neqleoptvsninqer, der fremgår af dette skema (f.eks. væsentlige ændringer ifinansieringen eller ejendomsvurderingen), som bestyrelsen er bekendt med, når skemaet anvendes på ny. Denne oplysning skal gives i en særskilt erklæring sammen med skemaet. Spørg bestyrelsen, hvis du er i tvivl, om du har fået oplysningerne.. Søg professionel rådgivning Du kan bruge skemaet til at få et overordnet billede af foreningen - dens økonomi, vedligeholdelse, lån, mv. Det er alle faktorer, der er vigtige for det samlede indtryk af foreningen. Herudover kan du bruge skemaet til at vurdere, om din egen personlige økonomi passer til foreningens økonomi - dvs. om du har råd til at bo i andelen nu og i de kommende år. Din egen boligafgift og andelsværdi Hvis foreningens udgifter og formue fordeles efter m 2, er det relativt let at beregne den grundlæggende boligafgift (uden forbedringer mv.) og andelsværdien for de forskellige andele i foreningen - også for den andel du påtænker at købe. Skemaets forklaringer viser sammenhængen. Læs foreningens kommentarer til sidst i skemaet Et nøgletalsskema belyser ikke alt. Læs derfor foreningens eventuelle kommentarer til sidst i skemaet. Side 1 af 10
1. GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIGFORENINGEN Oplysningerne i afsnit 1-3 samt P og R i afsnit 4 er udfyldt pr. 31-12-2014 Låneoplysninger i afsnit 4 (undtagen P og R) er opgjort pr. 31-12-2014 Seneste regnskabsperiode 01-01-2014 I - I 31-12-2014 Al A2 A3 Navn AB Terslev Skovpark Adresse Jernbanegade 24, 4690 Haslev CVR-nr. 34519722 Det samlede areal af alle Antal BB R Area1, m 2 andelshavernes boliger benyttes til Bl B2 B3 B4 Bs B6 Andelsboliger 17 1.834 beregning af en lang række nøgletal i Erhvervsandele O O skemaet. Boliglejemål O O Nøgletallene viser, hvad andelshaverne i Erhvervslejemål O O gennemsnit betaler i boligafgift pr. m2 andel, osv. Øvrige lejemål (kældre, O O Foreninger garager mv.) der fordeler udgifter og formue efter m 2 kan bruge alle skemaets oplysninger til videre I alt 17 1.834 beregning af udgifter mv. pr. andel, jf. også forklaringerne til de enkelte felter. Cl C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgifte n? Boligernes Det Boligernes areal oprindelige areal (BBR) (anden kilde) Indskud Andet O O @ O O O @ O C3 Fordelingstallet bruges til at fordele foreningens formue {andelsværdien} og udgifter (boligafgiften) mellem andelshaverne. Fordelingstallet for en andelsbolig til salg kan ses af oplysningsskemaet for den enkelte andelsbolig (se Z14 og Z'l S). Dl Foreningens stiftelsesår D2 Ejendommens opførelsesår 2005 2005 El Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud? I O I @ Ja Nej E2 Hvis foreningen skulle få meget alvorlige økonomiske problemer og f.eks. gå konkurs, kan du tabe købsprisen og i nogle tilfælde mere end det. Hvis du hæfter for mere end købsprisen, er det vigtigt at kende omfanget af denne yderligere hæftelse. Side 2 af 10
F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Anskaffelsesorisen Valuarvurdering Offentlig vurdering I (j) I o I o F2 F3 F4 Kr. Gns. pr. m 2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip I 26.774.986 I 14.599 Generalforsamlingsbestemte reserver I ol O % Reserver i procent af ejendomsværdi I O Andelsboligforeningen kan anvende tre forskellige vurderingsprincipper når den skal opgøre ejendommens værdi: 1. Værdien kan sættes lig den oprindelige købspris for hele ejendommen, 2. en valuarvurdering eller 3. den seneste offentlige ejendomsværdi Ejendommens værdi, indgår i beregningen af andelsværdien. {For at komme frem til andelsværdien (se K1) skal man blandt andet fratrække gældsposterne). Når foreningen skal beregne andelsværdien vælger den i nogle tilfælde at afsætte "reserver" til at imødegå tab, mv. Det kaldes for Generalforsamlingsbestemte reserver. Disse reserver er ikke direkte penge (likvider), men kan for eksempel være en belåningsmulig. Foreningen kan bruge reserverne som en "buffer", hvis f.eks. værdien af ejendommen skulle falde, eller hvis der er behov for ekstraordinær vedligeholdelse, som skal finansiers med lån. Dermed vil f.eks. fald i værdien af ejendommen eller ekstraordinære udgifter til vedligeholdelse ikke nødvendigvis påvirke andelshavernes andelsværdi (andelskronen). Jo større "buffer" i procent, jo mere stabil vil andelskronen kunne være. G1 G2 G3 Ja Nej Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? O (j) Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober O (j) 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? O (j) Et "ja" i øverste række betyder, at andelsboligforeningen har modtaget offentligt tilskud. Hvis foreningen nedlægges kan disse offentlige tilskud kræves betalt tilbage. Et "ja" i midterste række betyder, at foreningen har modtaget offentligt tilskud til opførelsen af ejendommen efter en af de love fra årene 1918-1921, som gav mulighed for at yde sådanne tilskud. Der blev knyttet en række forpligtelser (tilskudsbestemmelser) til tilskuddet, bl.a. til anvendelse af overskud ved overdragelsen af de enkelte andele. Disse særlige forpligtelser er fastsat enten i foreningens vedtægter eller i en deklaration, og vedtægternedeklarationen er tinglyst på ejendommen. Foreningen kan købe sig fri for disse forpligtelser ved at betale et bestemt frigørelsesbeløb efter lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. Frigørelsesbeløbet skal som hovedregel betales til kommunen. Foreningen bliver først omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i sin helhed efter et fri køb. Et "ja" i nederste række betyder, at der er tale om en ejendom, som er bygget på en grund købt af kommunen. Kommunen har betinget sig ret til at tilbagekøbe ejendommen på et bestemt tidspunkt, og denne ret er fastlagt i en tilbagekøbsklausul. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, dog evt. med tillæg af bygningserstatning. Det vil ofte være muligt for foreningen at få ophævet tilbagekøbsklausulen eller få udskudt tilbagekøbstidspunktet mod betaling til kommunen. Tilbagekøbsklausuler kaldes også for hjemfaldspligt Hvis ejendommen er pålagt tilskudsbestemmelser ogeller tilbagekøbsklausul. er det en god ide at søge rådgivning, så du bliver helt klar over, hvilken betydning det har for foreningen og dig som andelshaver. Side 3 af 10
2. ANDELSBOlIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UDLEJNINGSVIRKSOMHED Hl H2 H3 Gns. pr. andels-m" Dr. år Boligafgift 714 Erlwervslejeindtægter O Boliglejeindtægter O Dette er andelshavernes gennemsnitlige årlige betaling pr. m 2 areal til foreningens fælles udgifter. En andel på 100 m 2 betaler i gennemsnit 100*714 om året i boligafgift. Nogle andelsboligforeninger udlejer lokaler til private eller til erhverv. Det kan være boliger, butikker eller garager, mv. Især udlejning til erhverv kan være en fordelagtig, men også usikker, indtægt. Hvis foreningens indtægter fra udlejning forsvinder, skal beløbet betales af andelshaverne. Jo mindre beløbet er, jo mindre udgør udlejningen en risiko for foreningens - og dermed for andelshavernes - økonomi. En andel på 100 m 2 modtager i gennemsnit 100*(0+0) om året i lejeindtægt. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder i en kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt andet lige skulle stige med 100*0 i denne periode. Nogle foreninger sikrer sig mod udsving i boligafgiften som følge af midlertidigt lejetab, ved at have en højere opsparing. Er der erhvervslejemål, der er opsagt eller står tomme (hvor der ikke er indgået ny kontrakt)? Lejemål, der ikke kan udlejes, giver færre lejeindtægter for foreningen, jf. ovenfor. Ja I O I Nej <Il 2012 2013 2014 Årets overskud (før afdrag), gns. pr. andels-m" (sidste 3 år) I 14 I -11 I 6 Et overskud er en opsparing, som kan bruges, hvis foreningen f.eks. får uforudsete udgifter. Hvis tallet er positivt spares der op (en del af opsparingen kan være brugt til afdrag på gælden), og hvis tallet er negativt, har foreningen haft underskud. Der vises tal for de sidste 3 år. Underskud enkelte år er almindeligt og kan være begrundet i f.eks. ekstraordinær vedligeholdelse (se M2). En andel på 100 m 2 opsparede i 2014 100*6 af andelens boligafgift. Kl K2 K3 Gns. pr. andels-m" Andelsværdi 2.081 Gæld..omsætningsaktiver 12.518 Teknisk andelsværdi 14.599 Andelsværdien er den gennemsnitlige værdi pr. m 2 andel. Beløbet svarer i princippet til den friværdi iforeningen, som du køber dig ind i. Gælden er den gæld iforeningen, du som andelshaver skal være med til at afdrage og betale renter af Omsætningsaktiverne vil typisk bestå af summen af beløb foreningen har stående i banken, værdpapirer og beløb, som foreningen har til gode hos f.eks. lejere, andelshavere, SKAT, m.fl. Den tekniske pris angiver den pris købere af andele skal betale, hvis man tager højde for, at både friværdi og gæld skal betales af andelshaveren. Når prisen beregnes på denne måde får man en pris, der kan sammenlignes med andre andelsboliger (der f.eks. kan have større eller mindre gæld). Man skal dog være opmærksom på, at prisen vil afspejle, at man i nogle foreninger ikke bare køber en-bolig til sig selv, men også køber f.eks. erhvervslokalerboligergarageanlæg eller andet, der f.eks. udlejes til andre. Den højere pris vil i så fald modsvares af højere lejeindtægter, Jf. H2 og H3. Side 4 af 10
13. BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOLDELSE Li L2 L3 L4 LS Ja Nej Er der udarbejdet en plan for vedligeholdelserenovering? O (IJ Er der udarbejdet en rapport, der beskriver ejendommens tilstand? O (IJ Er der på generalforsamling besluttet større vedligeholdelsesarbejder? O (IJ I hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen? O O Er der henlagt midler til vedligeholdelsesarbejder? (IJ O Mange andelsboligforeninger udarbejder løbende en detaljeret plan for ejendommens vedligeholdelse og renovering. En teknisk rapport, der beskriver ejendommens stand, belyser hvilke vedligeholdelsesmæssige og byggetekniske risici, der kan være forbundet med at købe sig ind i andelsforeningen. Hvis foreningen har fået udarbejdet et eller flere af disse dokumenter, skal de udleveres til køber. Hvis foreningen vælger at udlevere materialet i papirform kan den nøjes med at udlevere konklusionerne, såfremt disse er dækkende for rapportens indhold. Hvis foreningens medlemmer har besluttet, at boligafgiften til næste år skal stige for eksempel pga. fremtidige vedligeholdelsesarbejder, vil det afspejle sig i oplysningsskemaet for den enkelte andelsbolig (se Z12). Ml M2 M3 2012 2013 2014 Vedligeholdelse, løbende (gns. pr. ml) 11 3 7 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. pr. ml) O O O Vedligehold, i alt ( pr. ml) 11 3 7 En andelsboligforenings omkostninger til vedligeholdelse består dels af løbende vedligehold og dels af større planlagte vedligeholdelses- og renoveringsarbejder. Afhængig af ejendommens stand og de planlagte og besluttede arbejder skal der afsættes flere eller færre penge til vedligehold. Der kan være stor forskel på udgifterne til vedligeholdelse mellem årene. Ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder kan forklare enkeltstående underskud på driften (se under punkt J i tabellen). Sammenlign evt. med andre foreninger. Bemærk at beløbene er opgjort for alle foreningens kvadratmeter (og ikke kun andels-m'}. Det betyder, at du kan bruge dette tal til at vurdere, hvor meget foreningen sætter af til vedligeholdelse på hele ejendommen, men ikke til at se, hvor stor en andel af din boligafgjft der går til vedligeholdelse af ejendommen. N Ejendommens energimærke, A (højest), B, C, D, E, F eller G (lavest) I B Ejendommens energimæssige stand har betydning for dine varmeudgifter. Alt andet lige vil en højere energimæssig stand betyde lavere varmeudgifter for den enkelte andelshaver. Side 5 af 10
14.FINANSIELLE FORHOLD o Lån og finansielle aftaler Restgæld (Værdi ved Afdrages pt. på Påbegyndelse af RentetiIpasning Næste rentetiipasning Restløbetid, Risikoklassifi- indfrielse) gælden afdrag periode år cering Realkreditlån, fastforrentet lån 25.934.119 Nej 3,00 Banklån med variabel rente og variabel løbetid I alt 25.934.119 Nej o 0,00 Tabellen giver en oversigt over foreningens lån og finansielle aftaler. For hvert lån vises lånetype (er der variabel eller fast rente osv.), restgælden (hvad koster det at indfri lånetaftalen), om der ajdraqes på gælden, restløbetid i år samt en rlsikokiassificerinq af låne- og aftaletypen. Finanstilsynet har siden 1. juli 2013 risikomærket de forskellige typer af lån Et "grønt lån" er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast rente eller en variabel rente med renteloft. Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel ogeller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller dele af lånets løbetid. Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en renteswap. Denne type konstruktioner kan være vanskelige at gennemskue konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens restgæld). Et rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta end danske kroner eller euro). Lån uden farve er optaget før risikomærkningens indførsel 1. juli 2013 og er derfor ikke mærket Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid - også efter at afdragene påbegyndes. Baggrunden for dette er, at afdragene på "afdragsfrie lån" betales over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højere. p % Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) I 12 Angiver hvor stor en andel af foreningens ejendomsværdi, der er friværdi (det vil sige ubelånt). En stor friværdi vil normalt betyde, at foreningen har en god økonomisk styrke til at imødegå tab. En friværdi på angiver at gælden svarer til værdien af foreningens ejendom, og en negativ værdi betyder, at foreningens gæld overstiger værdien af foreningens ejendom. Jo mindre friværdi (og jo større gæld) der er i foreningens ejendom, des vigtigere er det at sætte sig ind i figur 1 til 3 nedenfor. Hvis der er stor gæld i ejendommen kan fremtidige afdrag og rentebetalinger betyde meget for din boligafgift, mens en høj friværdi betyder, at afdrag og rentebetalinger vil vægte mindre i boligafgiften. Side 6 af 10
f4.i~drag Q % Andel af foreningens gæld der pt. afdrages på: I O Et afdragsfrit lån er et lån, hvor der i en del af lånets løbetid (f.eks.10 år) ikke betales afdrag. Til gengæld er afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år) højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele perioden (30 år). Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er O, er alle foreningens lån afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem angiver, at der delvist afdrages på gælden. Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i afdragsbetalingen, med mindre foreningen omlægger sine lån og udskyder afdragene. R 2012 2013 2014 Årets afdrag pr. andels-m" (sidste 3 år) I Ol Ol O Afdrag på gælden er en opsparing, som forøger andelenes værdi tilsvarende. I nogle tilfælde afdrager foreningen ekstraordinært på deres realkreditgæld. Det vil i så fald fremgå af nøgletallet. Tallene angiver, hvor meget der pt. afdrages. Fremtidige ændringer i afdragene fremgår af figur 1. En andel på 100 ml brugte i 2014 100*0 af andelens boligafgift til afdrag på gælden (opsparing, der gør andelen mere værd). s Figuren viser, hvor meget der skal betales i renter, afdrag og bidrag pr. ml andel de kommende det renteniveau og de lån foreningen havde ved årsskiftet). Figur 1. Ydelsesprofil 10 år (med Kr.lkvm andel 14.000 Hvis kurven "hopper" kan det f.eks. skyldes, at - betalingen af afdrag på et af foreningens (afdragsfrie) 12_000 lån påbegyndes (kurven springer op), eller - at et af foreningens lån er tilbagebetalt (kurven 10_000 springer ned). Hvis fordelingen af foreningens udgifter sker efter ml 8_000 andel, kan du se den umiddelbare betydning for din 6_000 boligafgift pr. år ved at gange med din boligs ml. Du kan under alle omstændigheder beregne den 4_000 gennemsnitlige betydning for den årlige boligafgift i foreningen. "Hopper" kurven f.eks. 100 op, vil det 2_000 umiddelbart betyde, at den gennemsnitlige årlige boligafgift for en andelsbolig på 100 ml stiger med O 10.000 - svarende til 833 om måneden. 7 I <D ID ~- Cl Cl o N N N Hvis foreningen har mulighed for det, kan den eventuelt omlægge sine lån, sådan at eksempelvis afdragsbetalingen udskydes til senere. \. Side 7 af 10
14.2 Renteusikkerhed T Figur 2. Ydelsesprofil ved renteændringer Figuren viser betydningen for betalingen på lånene pr.. m 2 andel, hvis renten stiger med 1 pct.point eller falder med 1 pct.point. -Ydelse hvis renten falder me-d 1 pct.point. - Ydelse hvis renten stiger me-d 1 pct.point. Betydningen af en rentestigning kan aflæses af den - Ydelse ved uændret rente. røde kurve. Kr.kvm andel Betydningen af et rentefald kan aflæses af den grønne kurve. Ved at gange op med din boligs m 2 kan du se den gennemsnitlige betydning for den årlige boligafgift i 14.000 12.000 10.000 foreningen. Stiger ydelsen f.eks. med 100 pr. m 2 8.000 andel, ved et rentefald på 1 pct.point, vil det umiddelbart betyde, at den gennemsnitlige årlige boligafgift for en andelsbolig på 100 m 2 stiger med 10.000 - svarende til 833 om måneden. 6.000 4.000 (Hvis fordelingen af foreningens udgifter sker efter m 2 2.000 andel, kan du se den umiddelbare betydning for din boligafgift pr. år ved at gange med din boligs rn-]. o-i '", I I eo e-, Nogle foreninger har en opsparing, der kan bruges på o o o N N N at betale de stigende udgifter som følge af rentestigninger. I det tilfælde vil boligafgiften ikke nødvendigvis stige ved stigende renter. I '. Side 8 af 10
14.3 Formueusikkerhed u Figur 3. Udvikling i restgæld A) Udviklingen i foreningens nominelle restgæld. B) Værdien af foreningens restgæld ved indfrielse. Kr.fkvm andel 20.000-t=========================~ Kr.kvm andel 20.000-+===========================1 15.000+-----------------1 15.000+--------.."...rT2<',----------j 10.000 10.000+--- 5.000 5.000+--- 0'T=========r========~========~ -1 pct. point Figuren til venstre (figur a) viser udviklingen i foreningens nominelle gæld pr. m 2 andel de kommende 10 år (med det renteniveau og de lån foreningen havde ved årsskiftet). Gælden reduceres år for år, hvis der afdrages på gælden. Figuren til højre (figur b) viser værdien af foreningens gæld når renten ændres. Renteændringer på gælden har betydning for foreningens regnskab (gælden ved indfrielse) og kan have betydning for andelsværdien. Der er vist tre eksempler: - Den blå søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten er uændret ( 14.141 m 2 -andel). - Den grønne søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten falder 1 pct.point ( 12.782 m 2 -andel). - Den røde søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten stiger 1 pct.point ( 12.782 m 2 -andel). Ved at gange op med din boligs m 2 kan du se den gennemsnitlige betydning for værdien af andelshavernes gæld. Hvis fordelingen af foreningens formue og gæld sker efter m 2 andel, kan du se den umiddelbare betydning for din del af gælden ved at gange op med din boligs m 2. Stiger gælden f.eks. med 1.000 pr. m 2 andel, ved et rentefald på 1 pct.point, vil det umiddelbart betyde, at gælden for en andelsbolig på 100 m 2 i gennemsnit stiger med 100.000 Side 9 af 10
v I Bemærkninger Side 10 af 10