Andelsboligforeningen Overdrevet

Transkript

1 Andelsboligforeningen Overdrevet Overdrevet og 9-15, 8654 Bryrup Årsrapport for 2015 Budget for 2016 (11. regnskabsår)

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors påtegning 4-5 Anvendt regnskabspraksis 6-7 Resultatopgørelse for 2015 og budget for Balance 9 Noter Andelenes værdi

3 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Overdrevet Overdrevet og Bryrup CVR-nr.: Regnskabsår: 1. januar december Bestyrelse Ole Beyer Kristian Thomsen Preben Pedersen Revision Bankforbindelse Partner Revision statsautoriseret revisionsaktieselskab Ballevej 2B 8600 Silkeborg Nykredit Bank Kalvebod Brygge København V - 2 -

4 BESTYRELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2015 for Andelsboligforeningen Overdrevet. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Ingen af foreningens aktiver er pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold ud over de anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsregnskabet. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af andelsboligforeningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Silkeborg, den 8. februar 2016 Bestyrelse Ole Beyer Kristian Thomsen Preben Pedersen Formand Næstformand Kasserer Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling, den / Dirigent - 3 -

5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Overdrevet Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Overdrevet for regnskabsåret 1. januar december 2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens bestyrelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold

6 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen Overdrevet har som sammenligningstal i resultatopgørelsen for regnskabsåret 2015 medtaget det af ledelsen godkendte resultatbudget for 2015 og Resultatbudgettet har, som det fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. Silkeborg den 8. februar 2016 Partner Revision statsautoriseret revisionsaktieselskab CVR-nr Renè Mortensen statsautoriseret revisor - 5 -

7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Andelsboligforeningen Overdrevet er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabsloven for regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give krævede nøgleoplysninger, at give oplysning om andelenes værdi og at give oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budgettet har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgifter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) måles til skønnet dagsværdi

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Overført resultat m.v. indeholder akkumuleret resultat. Under foreningens egenkapital indregnes de akkumulerede afdrag på realkreditlånet med fradrag af den akkumulerede indeksering. Prioritetsgæld Gæld til realkreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til den amortiserede kostpris svarende til nominel restgæld. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til 0 kr. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Nøgleoplysninger De i note 9 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten supplerende nøgletal, der informerer yderligere om foreningens økonomi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 10. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægterne 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er den gældende

9 RESULTATOPGØRELSE FOR 2015 Note 2015 Budget Budget 2016 Boligafgifter Fællesudgifter Indtægt ved salg af bolig Indtægt til dækning tab Overdrevet Indtægter i alt Ejendomsomkostninger Administrationsomkostninger Omkostninger i alt (70.451) (88.465) ( ) ( ) Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger ( ) ( ) ( ) ( ) ÅRETS RESULTAT Årets resultat fordeles således Overføres til næste år Overført fra hensættelser 0 0 (44.950) 0 Overført til hensættelser Årets afdrag realkreditinstitut I alt

10 BALANCE 31. DECEMBER Note AKTIVER ANLÆGSAKTIVER Grunde og bygninger Skønnet dagsværdi MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER OMSÆTNINGSAKTIVER Nykredit Bank, erhvervskonto Nykredit Bank, indlån plus Tilgodehavende boligafgift andelshaver 10 0 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT PASSIVER EGENKAPITAL Indskud fra andelshaverne Reserve for opskrivning af ejendom i forhold til anskaffelsessum Overført resultat m.v. (71.826) (80.453) Akkumuleret afdrag og indeksregulering Regulering til dagsværdi af renteswap ( ) ( ) Reserveret til fremtidig vedligeholdelse EGENKAPITAL I ALT ( ) GÆLDSFORPLIGTELSER 6 Gæld til realkreditinstitut Skyldige omkostninger Finansielle instrumenter Forudbetalt boligafgift GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT PASSIVER I ALT Eventualposter 9 Nøgleoplysninger 10 Andelenes værdi - 9 -

11 NOTER Note 2015 Budget Budget EJENDOMSOMKOSTNINGER Ejendomsskatter Refunderet ejendomsskat ( ) ( ) 0 0 Udgifter til tilbagesøgt ejendomsskat Forsikring Renovation Gasservice Vedligeholdelse Energimærkning ADMINISTRATIONSOMKOST- NINGER Revision og regnskabsmæssig assistance Revision, rest tidligere år Kontingent, ABF Kursus, ABF Administrationshonorar Kørsel Generalforsamling og møder Jubilæumsfest Gaver og blomster Småanskaffelser Kontorartikler, porto og gebyrer FINANSIELLE INDTÆGTER Renteindtægter, pengeinstitut FINANSIELLE OMKOSTNINGER Renteomkostninger, realkreditinstitut Betaling vedrørende renteswap

12 NOTER Note 31/ / EGENKAPITAL Andelsindskud Indskud fra andelshaverne 31. december Reserve for opskrivning af ejendom 1. januar Årets nedskrivning 0 0 Reserve for opskrivning af ejendom 31. december Overført overskud 1. januar (80.453) ( ) Årets resultat Overført overskud 31. december (71.826) (80.453) Reserveret til fremtidig vedligeholdelse 1. januar Anvendt indeværende år (fugning af endegavle) 0 (44.950) Reserveret indeværende år Reserveret til fremtidig vedligeholdelse 31. december Afdrag og indeksregulering gældsforpligtelser 1. januar Årets afdrag 0 0 Afdrag og indeksregulering gældsforpligtelser 31. december Regulering til dagsværdi af renteswap Saldo primo ( ) ( ) Årets regulering ( ) ( ) ( ) ( ) 6 GÆLD TIL REALKREDITINSTITUT Nykredit opr kr., var. rt. afd.fri, restl. 21,5 år Årets afdrag Kursværdi SKYLDIGE OMKOSTNINGER Revisorhonorar Afsat honorar Rafn & Søn

13 NOTER Note 8 EVENTUALPOSTER Foreningen har indgået en renteswap til sikring af en fast fremtidig rente på 4,72% p.a. excl. bidrag. Renteswappen sikrer de fremtidige renter på gæld til realkreditinstitut, tkr. frem til udgangen af På balancedagen har renteswappen en negativ værdi (forpligtelse ved eventuel udtræden før udløb) på tkr

14 NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelsen nr. 2 af 6. januar 2015 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: Felt Boligtype Antal 31/ stk. BBR Areal 31/ m2 BBR Areal 31/ m2 BBR Areal 31/ m2 B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål, kældre, garager m.v B6 I alt Felt Sæt kryds C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Boligernes areal (BBR) x Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud Andet C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? x Felt År D1 Foreningens stiftelsesår 2004 D2 Ejendommens opførelsesår 2005 Felt Sæt kryds Ja Nej E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? x Felt Sæt kryds F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien x Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering

15 NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER (fortsat) Felt Forklaring på udregning F2 Anvendt værdi 31/ kr. Ejendomsværdi (F2) / m2 ultimo året i alt (B6) kr. pr. m2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Felt Forklaring på udregning Andre reserver 31/ kr. F3 Generalforsamlingsbestemte reserver Andre reserver (F3) / m2 ultimo året i alt (B6) kr. pr. m2 106 Felt Forklaring på udregning F4 Reserver i procent af ejendomsværdi (F3 * 100) / F2 % 1 Felt Sæt kryds Ja Nej G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens ophør? x G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? x G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? x Forklaring på udregning (Ultimo månedens indtægt uden fradrag for tomgang, tab m. v.) * 12 m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt Kr. pr. m2 H1 Boligafgift * 12 / H2 Erhvervslejeindtægter 0 * 12 / H3 Boliglejeindtægter 0 * 12 /

16 NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER (fortsat) Forklaring på udregning: Årets resultat m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt År 2013 kr. pr. m2 År 2014 kr. pr. m2 År 2015 kr. pr. m2 J Årets resultat pr. andels m2 de sidste 3 år Forklaring på udregning af K1 Andelsværdi pr. balancedagen m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Forklaring på udregning af K2 (Gældsforpligtelser - omsætningsaktiver) pr. balancedagen m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt Kr. pr. m2 K1 Andelsværdi K2 + (Gæld - omsætningsaktiver) K3 Teknisk andelsværdi Forklaring på udregning Vedligeholdelse pr. år m2 ultimo året i alt (B6) Felt År 2013 kr. pr. m2 År 2014 kr. pr. m2 År 2015 kr. pr. m2 M1 Vedligeholdelse løbende M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering M3 Vedligeholdelse i alt Forklaring på udregning (Regnskabsmæssig værdi af ejendom - Gældsforpligtelser i alt) på balancedagen * 100 Regnskabsmæssig værdi af ejendommen på balancedagen Felt % P Friværdi

17 NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER (fortsat) Forklaring på udregning Årets afdrag m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt År 2013 kr. pr. m2 År 2014 kr. pr. m2 År 2015 kr. pr. m2 R Årets afdrag for de sidste 3 år Supplerende nøgletal i øvrigt Ud over de lovkrævede nøgleoplysninger ovenfor, er der beregnet følgende nøgletal, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske udvikling. Der er taget udgangspunkt i værdierne pr. balancedagen. kr. pr. m2 andele (B1) kr. pr. m2 i alt (B6) Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Henlæggelser (andre reserver) uden for andelsværdien kr. pr. m2 Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig m2 ultimo (H1) 532 Omkostninger m.v. i % af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag) % Vedligeholdelsesomkostninger 1 Øvrige omkostninger 8 Finansielle poster, netto 91 Afdrag Boligafgift i % af samlede ejendomsindtægter

18 NOTER Note 10 ANDELENES VÆRDI Andelenes værdi er opgjort efter 5, stk. 2 litra a i lov om andelsboligforeninger. Ved opgørelse af foreningens formue indregnes ejendommen til anskaffelsessum med eventuelle reguleringer, jf. 5, stk. 4. Egenkapital ifølge balance Reserve for opskrivning af ejendom ( ) Regulering i dagsværdi rentesikring Reserveret til fremtidig vedligeholdelse ( ) Andelsværdien pr. kvadratmeter udgør... = 2.401,87 Jf. ovenstående Regulering ekstra indskud, Overdrevet 14, 20 og 15 ( ) Regulering mindre indskud, Overdrevet 12 og Korrigeret egenkapital excl. tillæg/reduktion

19 NOTER Note 10 ANDELENES VÆRDI Antal boliger Andelsindskud Andelsværdi excl. tillæg/reduktion Tillæg/reduktion Maksimal andelsværdi Boligtype 95 m (50.000) Boligtype 105 m Boligtype 105 m Boligtype 105 m (50.000) Boligtype 115 m Boligtype 125 m Boligtype 125 m I alt (1.330 m2) Jf. vedtægterne 4, 1.: For boligerne på Overdrevet 14, 20 og 15 tillægges indskuddet med kr. For boligerne på Overdrevet 12 og 18 reduceres indskuddet med kr. Tillægget/reduktionen reguleres ikke løbende