Flyt og spar millioner

NR. 3 MARTS 2014 Flyt og spar millioner Boligpriserne i hovedstaden er steget de seneste kvartaler, hvorfor du sagtens kan spare en million ved at flytte lidt uden for centrum. I forrige uge udkom Boligmarkedsstatistikken med tal for 4. kvartal 2013. Tallene viser, at det seneste halve år er det blevet væsentligt billigere at flytte lidt uden for hovedstaden. I 2013 steg parcelhuspriserne i hovedstaden med over 3 pct., mens de faldt med 4 pct. i Region Sjælland. Hvis du overvejer at købe hus i København, kan det anbefales, at du også undersøger prisniveauet i pendlerafstand fra byens centrum. Prisforskellene er nemlig store. Hvis du flytter ca. 50 kilometer fra Rådhuspladsen i København, kan du spare 2 mio. kr. på et huskøb i forhold til indre by, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Da huspriserne toppede i 2007 var prisbesparelsen ved at købe hus uden for hovedstaden mellem 0,2 mio. kr. og op til 2,6 mio. kr. I dag er forskellen større i alle områder, da man nu sparer mellem 0,6 mio. kr. og op til tæt på 3 mio. kr. Det er (relativt set) blevet mærkbart billigere i fx Høje-Taastrup, Køge, Helsingør og Lejre, der alle ligger 20 til 60 kilometer fra Københavns centrum. På det seneste er priserne steget i hovedstaden og faldet i blandt andet Vest- og Sydsjælland. I dag kan man spare over 2 mio. kr., hvis man fx bosætter sig i Frederiksund eller Lejre. Hvis man arbejder i København, skal man dog også gennemtænke konsekvenserne af de ekstra omkostninger og transporttid, der er forbundet med at pendle, vurderer Karsten Beltoft. De lave priser uden for hovedstaden kan komme lav- og mellemindkomst-familier til gode, da de havde svært ved at købe hus, mens boligpriserne bulrede derudaf. De

2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 vil nu have bedre mulighed for at bosætte sig i pendlerkommunerne, da priserne her er faldet en del siden boligpriserne toppede, konkluderer Karsten Beltoft. I Figur 1 ser man prisbesparelsen ved at flytte væk fra Københavns centrum. Kommunerne er inddelt efter, hvor mange kilometer der er fra kommunen og ind til Rådhuspladsen. 3,5 Figur 1 Prisbesparelse i Større besparelse ved at flytte uden for København end tidligere 3,0 2,5 2,0 1,5 Ballerup, Furesø og Høje-Taastrup m.fl. Køge, Helsingør og Gribskov Frederikssund, Halsnæs og Lejre 1,0 0,5 0,0 0-9 10-20 21-30 31-40 41-50 51-60 60-80 81-89 90-100 Prisforskel mellem København og lokalområdet i 2007 Prisforskel mellem København og lokalområdet i 2013 over 100

3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 Boligmarkedet fortsætter i uændret gear De optimistiske forventninger, som Nationalbanken og andre har til boligmarkedet i 2014, har tilsyneladende svært ved at trænge igennem hos danskerne. Årets første måling af købsinteressen tyder på, at ejendomsmæglere og flyttemænd får nogenlunde samme kundetilgang i foråret og sommeren som sidste år. Noget tyder på, at købsinteressen generelt er afdæmpet i forårsmånederne. Både i 2012 og 2013 gav marts-målingerne årets laveste resultater. Måling for køberinteressen i marts i år viser samme niveau som marts sidste år. Realkreditforeningens Køberbarometer viser for marts 2014, at 3,4 pct. overvejer at købe en ejerbolig de kommende seks måneder, mens 0,9 pct. måske vil ud på ejerboligmarkedet. Man må jo konstatere, at danskerne ikke rigtig er på bølgelængde med Nationalbanken og en del andre, der spår fremgang, siger Realkreditforeningens direktør, Karsten Beltoft. Vi har en situation, hvor renterne er lave, konjunkturtallene er pæne, og prognoserne er optimistiske men alligevel er stemningen afventende. For mig indikerer det, at aktiviteten på boligmarkedet formentlig kommer til at ligge på niveau med 2013, siger Karsten Beltoft. Der begynder at tegne sig et mønster i målingen, hvor køberne er i dvale til langt hen på foråret, men når sommeren indfinder sig, sker der et mærkbart ryk. Hvis boligsælgerne og ejendomsmæglerne ikke kan glæde sig over andet, så er det, at de med en vis sandsynlighed har noget at se frem til, siger Karsten Beltoft. Det berømte påske-salg af sommerhuse kan heller ikke skimtes i den aktuelle måling. Ligesom i december sidste år angiver lige omkring 20 pct. af de potentielle boligkøbere, at de er på udkig efter en fritidsbolig, mens godt 50 pct. leder efter et hus og resten overvejer at blive ejere af en lejlighed.

4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 Pct. 7,0 Figur 1: Realkreditforeningens Køberbarometer 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Overvejer Overvejer måske Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1000 repræsentativt udvalgte danskere. Interviewene er gennemført i perioden 7.-14. marts 2014 Rekord mange fritidshuse til salg i Påsken Sæson for sommerhuse: For kommende købere har der aldrig før været så mange danske sommer- og fritidshuse at vælge imellem. Selv om der er næsten 11.000 huse til salg, er det dog ingen selvfølge, at priserne er lave. Mange sælgere kan nemlig tillade sig at vente på den rigtige pris. Som køber kan det derfor betale sig at finde en sælger, der ikke er alt for tålmodig. I de seneste fem år er der i gennemsnit blevet solgt 4.200 fritidshuse om året. Med det tempo vil det altså tage over 2½ år at komme af med den nuværende mængde af

5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 udbudte sommerhuse. Der til skal så lægges dem der løbende sættes til salg. Antallet af fritidshuse på markedet har i flere år været stigende, og det er nu mere end fire gange større end i 2004. Ifølge direktør Karsten Beltoft fra Realkreditforeningen, tegner tallene et billede af et marked, som har svært ved at finde balancen. Det store udbud er ikke noget sundhedstegn, mener han. Nu skal man ikke overdramatisere, for der er naturligvis ikke tale om 11.000 desperate sælgere, som ikke kan komme af med deres ejendomme. Mange af sælgerne sidder formentlig med en ganske tilbagelænet holdning til salget. Forstået på den måde, at de kun vil sælge, hvis de kan få den rigtige pris. Det kan de tillade sig, fordi renten er meget lav og fordi de måske kan få dækket deres omkostninger ved udlejning, siger Karsten Beltoft. Den store tålmodighed hos sælgerne viser sig ved, at udbudspriserne kun følger langsomt med ned, når salgspriserne falder, og ved at der gives ret store afslag i prisen på de ejendomme, der faktisk sælges. Salgspriserne ligger for tiden ca. 15 pct. under den første udbudspris, og ca. 10 pct. under den pris, ejendommen var udbudt til på salgstidspunktet.

6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 Tip til køberen Finder man som køber et hus, man gerne vil have, skal man prøve at få det til en pris, der svarer til markedsniveauet. For tiden betyder det, at man for den gennemsnitlige ejendom kan regne med et afslag. Har man med en af de meget tålmodige sælgere at gøre, er det ikke sikkert, man kan opnå et afslag. I stedet kan man se sig om efter en sælger, der har et mere klart ønske om at få sit hus solgt. Tip til sælgeren Vær realistisk i dine prisforventninger. Spørg dig selv, om du er indstillet på at give et pænt afslag for at få huset solgt. Er du ikke det, så kan det være, at du spilder både din og din ejendomsmæglers tid. Undtagelser Ingen tommelfingerregel kan dog bruges i alle situationer. Som sælger kan man være heldig at finde en liebhaver, der vil give udbudsprisen, og som køber kan man være uheldig, at denne liebhaver kommer ind fra siden, mens man prøver at komme i dialog med sælgeren om prisen. Prisfastsættelse af fast ejendom er ikke nogen eksakt videnskab. Det er også subjektivt, og tips, regler og statistik er i sidste ende rettesnore og ikke andet. De er til

7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 gengæld gode at have, når man går på jagt efter det nye sommerhus i Påsken, siger Karsten Beltoft. Her er der flest sommerhuse til salg andel af det samlede antal sommerhuse til salg i kommunerne Renten på de fastforrentede lån er historisk lav Den effektive realkreditrente er i dag under 4 pct. Det er det laveste niveau siden Anden Verdenskrig. Ved årsskiftet 2012 indførte flere realkreditinstitutter den laveste kuponrente i nyere tid, på 3,5 pct. Den blev overgået i sommeren 2012, hvor 3 pct. lånet blev introduceret. Boligejerne har siden 2012 haft mulighed for at få ekstremt lave fastforrentede lån, som ikke er set siden lige efter Anden Verdenskrig. Den gennemsnitlige årlige

8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 effektive rente har svinget mellem 3,6-3,7 pct. siden 2012, men har undervejs både været højere og lavere i løbet af året, forklarer Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Der er altså ingen naturlov, for at man kan blive ved med at få lån med fx en 3 eller 3,5 pct. kuponrente. I øjeblikket kan man som husejer binde renten fast, og opnå en historisk lav rente i hele lånets løbetid, siger Karsten Beltoft videre. Figur 1 viser udviklingen i renteniveauet for den toneangivende fastforrentede realkreditobligation siden 1875, hvor den danske krone blev indført. Budgetunderskud og oliekriser I det store billede er renteniveauet fra 1875 og frem til efter Anden Verdenskrig stabilt med ganske små svingninger omkring på 4-6 pct. Renterne steg med raketfart efter den første oliekrise i 1973 og toppede på over 21 pct. i 1982. Den periode var kendetegnet af enorme budgetunderskud på statens finanser, stor arbejdsløshed, hvor økonomien var i en skidt tilstand og troen på fremtiden alt andet end positiv. Med andre ord var dansk økonomi ude i torvene, da Schlüter overtog magten i Danmark, hvor regeringen gennemførte fastkurspolitik, og markante stramninger i statens budgetter som sammen med gunstige internationale konjunkturer forbedrede den økonomiske situation. Både USA og Europa begyndte at bekæmpe de høje inflationsniveauer, som blandt andet oliekriserne havde været med til at understøtte. En nok heller ikke uvæsentlig betydning for det generelle lave renteniveau i dag er, at realkreditmarkedet i de senere årtier er blevet liberaliseret, så flere udenlandske investorer ved indførelsen af rentetilpasningslån i 1996 fik øjnene op for køb af danske realkreditobligationer, hvor danske realkreditobligationer i krisetider betragtes som en sikker havn, afslutter Karsten Beltoft.

9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2014 Figur 1 Effektiv rente 25,0 Renteudviklingen for den toneangivende realkreditobligation siden 1875 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 3,7 % 3,7 % År 1947 I dag Kilde: Nationalbanken samt egne opstillinger Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Karsten Beltoft Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk