Nordjylland Boligøkonom Joachim Borg Kristensen jbkr@nykredit.dk 44 55 11 53 Maj 2015
Boligpriserne over de seneste tre år 30 25 Boligpriser, ændring (%) 25,5 20 15 11,8 10 5 0-5 -10 Centrale København * Større byer * 7,6 4,7 Københavns Nordjylland nærområder Fyn Østjylland -1,1-1,3 Vestjylland Øvrige Syd- og Sjælland og Sønderjylland Bornholm -3,9-4,6-15 -12,2-20 Centrale København Større byer Nærområder til København Nordjylland Fyn Østjylland Vestjylland Syd- og Sønderjylland Vest- og Sydsjælland og Bornholm Anm.: Fra 4. kvartal 2011 til 4. kvartal 2014 for parcel- og rækkehuse. (*) Ejerlejligheder anvendes i det centrale København (København og Frederiksberg) og de større byer (Aarhus, Odense og Aalborg). Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets 2 Maj 2015
Nordjylland kontra landsgennemsnit 14.000 Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse 12.000 10.000 Hele landet 8.000 6.000 Nordjylland 4.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Parcel- og rækkehuse Prisændring (%) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,4 2,4 2,7 Nordjylland -4,3-0,5 0,1 1,2 1,4 1,8 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 3 Maj 2015
Handelspriser Seneste tendenser og prognose
Polariseringen forstærkes 2014 blev et fornuftigt år For landet som helhed blev salgstiderne kortere, nedslagene mindre og antallet af salg steg til det højeste niveau i syv år. Handelspriserne for landets parcel- og rækkehuse steg desuden med 1,4%. Svagt boligmarked i flere områder I 2014 faldt priserne i 5 ud af 11 landsdele, og vi forventer, at prisstigninger i første omgang breder sig i nærområder til de største byer. I flere land- og yderområder er der imidlertid så mange boliger til salg, at det i kombination med fraflytning og tab af arbejdspladser holder priserne nede. Lave renter sætter dagsordenen Rentefald har gjort lånefinansiering historisk billig. Boligoptimismen har samtidig fået tag i danskerne. Nykredits prognose peger på, at huspriserne vil stige med 2,4% i 2015 og 2,7% i 2016 (landsplan). Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Regionale boligpriser Prisændring (%) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Parcel- og rækkehuse -3,6-4,5 0,8 1,4 2,4 2,7 København by -0,8-3,5 8,1 7,6 4,9 4,9 Københavns omegn -2,3-5,0 5,6 5,2 Nordsjælland -3,1-5,4 0,9 2,9 4,3 3,0 Østsjælland -3,9-5,0 2,8 2,8 2,9 3,1 Vest- og Sydsjælland -8,1-10,1-2,7-2,0-0,5 1,5 Bornholm -12,1-13,4-4,3 1,7-0,6 0,7 Fyn -4,8-5,3-0,5-0,6 1,3 1,5 Sydjylland -3,2-4,0-2,2-0,2 1,1 1,9 Østjylland -2,2-2,6-0,1-0,8 1,8 2,3 Vestjylland -3,1-2,6-0,9-0,7-0,3 1,7 Nordjylland -4,3-0,5 0,1 1,2 1,4 1,8 Ejerlejligheder -1,8-1,7 7,8 5,1 5,0 4,6 København by -0,1-0,5 13,0 7,5 7,3 6,0 Aarhus kommune 1,3-1,7 3,9 4,9 7,5 4,6 Fritidshuse -5,9-7,0-0,3-3,5 0,4 1,8 Kilde: Nykredit Markets 5 Maj 2015
Nordjylland: Pilen peger opad flere steder Højere boligpriser i Nordjylland Oven på en stabil udvikling i 2012-2013 steg priserne på parcel- og rækkehuse med 1,2% i 2014. Nordjylland er derfor den eneste landsdel i Jylland og på Fyn, som har registreret prisstigning i 2014. Foreløbige handelsdata indikerer, at priserne steg med knap 2% i januar-marts (sæsonkorrigeret). Men lang liggetid på næsten 365 dage i gennemsnit. Også stor polarisering i Nordjylland Ligesom resten af landet er Nordjylland præget af en intern polarisering mellem land og by. Aalborg og nærområder har den mest positive prisudvikling. Vi registrerer dog prisfald i landområder. Nordjyllands ejerlejlighedspriser er steget med 17% over de seneste tre år (knap 20% i Aalborg). Fritidshuspriserne er fortsat nedadgående med et prisfald på over 5% i 2014 og svag start på 2015. Priserne på helårsboliger er på vej op 16.500 14.000 11.500 9.000 6.500 Kr./m 2 i Nordjylland Fritidshuse 4.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Stigning på 2-3% k/k i 1. kvartal Prisændring i Nordjylland (%) Ejerlejligheder 2013 2014 Parcel- og rækkehuse Seneste kvartal Parcel- og rækkehuse +0,1 +1,2 +1,7 Ejerlejligheder +7,1 +0,7 +3,3 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisvækst å/å er opgjort med årsgennemsnit. Fritidshuse +0,3-5,3-1,0 Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Maj 2015
Vendingen er godt på vej i Nordjylland Priserne er begyndt at stige Huspriserne er nu på niveau med 2008. Vi forventer højere priser i Aalborg og de større byer. Prognosen for huspriserne i Nordjylland som helhed lyder derfor på: +1,4% i 2015 og +1,8% i 2016 Ejerlejlighedspriserne steg med knap 1% i 2014 oven på en 7% stigning i 2013. Priserne tangerer dermed topniveauet fra 2007. Aalborg fører an som vækstcenter I Aalborg stiger priserne markant for ejerlejligheder. Huspriserne i Aalborg, Rebild og Brønderslev viser dog også en positiv udvikling. Store dele af Nordjylland består af landområder med mindre og små byer. Boligpriserne udvikler sig derfor fortsat svagt flere steder. Morsø er dog en undtagelse i de seneste år. Huspriserne er på vej op efter flere års stilstand 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Polariseringen er blevet forstærket 15.000 13.000 11.000 9.000 7.000 Kr./m 2 i Nordjylland Parcel- og rækkehuse i Nordjylland Kr./m 2 Aalborg, ejerlejligheder Aalborg, huse Frederikshavn 5.000 Thisted Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 3.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 7 Maj 2015
Boligpriserne pr. 1. kvartal 2015 Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) 2011 2012 2013 2014 Seneste kvartal (k/k) Parcel- og rækkehuse i Nordjylland 8.112-4,3-0,5 0,1 1,2 1,7 Aalborg 11.864 0,7-2,1 2,8 0,6 2,3 Rebild 8.862-5,7 1,8 3,2 9,9 4,7 Frederikshavn 8.064-8,1 4,8-4,1 0,0-3,8 Brønderslev 6.951-0,9-4,1 3,0 3,8 1,8 Jammerbugt 6.921-6,7-0,3 5,5-3,3-3,0 Hjørring 6.814-7,1 1,0-7,4 2,5 1,0 Mariagerfjord 6.689-3,2-5,5-1,8-2,4 2,3 Thisted 6.057-4,7-0,9-5,8 6,4 3,5 Vesthimmerland 5.891-12,2 2,7 4,6-5,5 4,7 Morsø 4.988-20,9-0,2 2,7 5,5 10,7 Ejerlejligheder i Nordjylland 13.523 1,5-0,4 7,0 0,7 3,3 Aalborg 14.762-1,0 1,9 7,3 3,2 3,5 Fritidshuse i Nordjylland 13.027-1,7-3,0 0,3-5,3-1,0 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i 2011-2014 er opgjort med årsgennemsnit, mens seneste kvartal (k/k) er sæsonkorrigeret. Læsø er ikke vist på grund af tyndt datagrundlag med for få handler. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 8 Maj 2015
Huspriserne i de nordjyske kommuner Vendsyssel Kr./m 2 9.000 8.000 Frederikshavn 7.000 6.000 Hjørring Brønderslev 5.000 Jammerbugt 4.000 3.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Thy og Mors Kr./m 2 Aalborg 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 Kr./m 2 6.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Himmerland Kr./m 2 Aalborg, ejerlejligheder Aalborg, parcel- og rækkehuse 9.000 9.000 Rebild 8.000 8.000 7.000 Thisted 7.000 Mariagerfjord 6.000 Morsø 6.000 5.000 4.000 5.000 4.000 Vesthimmerland 3.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 3.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 4. kvartal 2014) 9 Maj 2015
Omsætning Handler, salgstider og nedslag
7% flere nordjyske boligsalg i 2014 men lang liggetid Handelsaktivitet på boligmarkedet i Nordjylland Parcel- og rækkehuse Aktuelt Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m 2 8.112 +1,2% +0,7% -2% Omsætning Antal handler/år 3.299 +8,4% +6,2% -29% Liggetid Antal dage 363 +23 +75 +141 Prisnedslag Andel 5,5% -1,0pp -0,0pp. Ejerlejligheder Handelspris Kr./m 2 13.523 +0,6% +7,4% -0,3% Handler pr. år, ændring 2013-2014: < -5% [-5%, 0%[ [0%, 5%[ [5%, 10%[ [10%, 20%[ [20%, 25%[ 25% Omsætning Antal handler/år 873 +8,6% +34,7% -10% Liggetid Antal dage 198-58 -78 +73 Prisnedslag Andel 3,4% +0,3pp -0,4pp. Fritidshuse Handelspris Kr./m 2 13.027-5,3% -7,9% -15% Omsætning Antal handler/år 695-2,3% +17,0% -43% Liggetid Antal dage 508 +22 +92 +370 Prisnedslag Andel 8,9% +0,9pp +1,6pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er i forhold til første udbudspris. Tidspunkt for toppen varierer i perioden 2005-2008. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 11 Maj 2015
Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser
Nordjylland Aalborgområdet trækker boligmarkedet i plus Boligpriser. Priserne på helårsboliger er på vej op flere steder og har fået en stærk start i 1. kvt. 2015. I spidsen ligger Aalborg og dens nærområder, herunder Rebild og Brønderslev. Huspristillid. Over halvdelen af nordjyderne forventer prisstigninger på et års sigt. Under 5% forventer prisfald. Renter / boligbyrde. Regionale vækstcentre. Lave boligrenter understøtter stabiliseringen og en gradvis vending til stigende aktivitet i flere områder. De samlede boligudgifter er lave målt i forhold til indkomster. Som universitets- og vækstby har Aalborg oplevet en markant beskæftigelsesfremgang siden 2011. Der er mange tilflyttere, og byen kan forvente 8% flere indbyggere over de kommende 10 år. Handelsaktivitet. Prisfald og overbelåning. Arbejdsmarkedet. Boligbyggeri. 7% flere boligsalg fra 2013 til 2014 i Nordjylland, men Aalborg er drivkraft med over 40% af alle salg. Der er samtidig en lang liggetid på næsten 365 dage i gennemsnit for parcel- og rækkehuse. I Nordjylland er priserne ikke faldet så meget siden 2007 som andre steder, og huspriserne er nu på niveau med 2008. Problemer med overbelåning og tvangssalg er begrænsede. Industri og landbrug fylder meget, og der er fortsat en svag beskæftigelse i sammenligning med tidligere. I de seneste kvartaler er antallet af jobopslag ikke steget i hverken Aalborg eller resten af Nordjylland, som vi har set i resten af landet. Vi forventer dog en højere beskæftigelse fremadrettet med Aalborg som vækstmotor. Qua svag efterspørgsel og et stort udbud i mange områder er boligbyggeriet fortsat lavt uden for Aalborg. Det samlede byggeri siden 2010 kan næsten udelukkende forklares af fremgang i Aalborg, hvor særligt byggeriet af ungdomsboliger tager fart. Svag efterspørgsel i landdistrikter. Boligsalget faldt fra 2013 til 2014 i tre nordjyske kommuner, og der er fortsat nedadgående boligpriser i flere områder. Boligmarkedet udfordres af svag beskæftigelse og fraflytning, om end pendling holder hånden under dele af særligt Vendsyssel og Himmerland. Boliger til salg. I kystkommunerne står flere end 10% af boligerne tomme (u/persontilmelding), og mange boliger er til salg uden for Aalborg på et niveau, som skaber et nedadrettet prispres. 13 Maj 2015
Boligoptimisme blandt nordjyderne Flertallet bor i et parcel- eller rækkehus 582.632 indbyggere i den nordjyske landsdel. Heraf bor godt 36% i Aalborg kommune. Befolkningstætheden i Nordjylland er den laveste blandt de fem danske regioner. Ejerboliger tegner sig for 54% af boligerne, mens andelsboliger udgør 4%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (23%), almennyttig (15%) og offentlig (2%). Positive forventninger til huspriserne 335.100 boliger i Nordjylland Fritidshuse Øvrige Lejligheder Aalborg Øvrige boligtyper Parcel- og rækkehuse 57% af indbyggerne i Region Nordjylland forventer, at huspriserne vil stige over de kommende 12 måneder. Kun 3% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Den effektive rente for et fastforrentet realkreditlån er faldet fra 3,6% i jan. 2014 til ca. 2,5% (ekskl. bidrag). Flere end hver anden forventer højere huspriser Svarfordeling i Nordjylland (%) 60 December 2012 50 December 2013 December 2014 40 April 2015 30 20 10 Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0 Meget lavere Lavere På samme niveau Højere Meget højere 14 Maj 2015
Vækstcenter i og omkring Aalborg Aalborg som regionalt vækstcenter Aalborg er en universitetsby med høj vækst og erhvervsudvikling samt et kommende supersygehus. Den er knudepunkt for infrastrukturen med gode pendlingsmuligheder fra Vendsyssel og Himmerland. Mange tilflyttere medvirker til, at befolkningen vokser i og tæt på Aalborg. Mange landdistrikter med centerbyer I resten af Nordjylland er befolkningstilvæksten derimod svag og flere steder negativ. Vendsyssel har Hjørring, Frederikshavn og Brønderslev som centerbyer. Området har meget turisme og er hjemsted for tre vigtige havne. Himmerland har Hobro som centerby og karakteriseres ved handel- og produktionserhverv samt landbrug. Lige som Brønderslev er dele af Rebild kommune et nærområde til Aalborg. I Thy og på Mors fylder industri og landbrug meget. Området præges også af natur og turisme. Thisted og Nykøbing Mors er centerbyer i stor afstand fra Aalborg. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse 2014 15 Maj 2015
Beskæftigelsen er fortsat svag Industri og landbrug fylder relativt meget Beskæftigelsen i sektorer Andel af alle beskæftigede 271.319 beskæftigede i Nordjylland. Det svarer til 95,3% af arbejdsstyrken og 74,5% af de 16-64-årige. 20% er beskæftiget i industrien og landbruget. Det er betydeligt mere end landsgennemsnittet på 15%. Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Nordjylland Hele landet Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 33%, hvilket er lavere end de 41% på landsplan. Hele 41% er derimod servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er med til at stabilisere beskæftigelsen. Jobkrisen ramte Nordjylland Danmark tabte næsten 140.000 fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i 2008-2012, svarende til et 6% fald. I 2013-2014 er beskæftigelsen dog steget med 24.300. I Nordjylland faldt beskæftigelsen med knap 14.000 lønmodtagere i 2008-2012, hvilket også er et fald på 6%. Siden da er beskæftigelsen dog faldet yderligere med 980 personer i det samlede Nordjylland. Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Offentlig service mv. 0% 20% 40% Beskæftigelsesnedgang siden 2008 (antal personer) 2,30 2,25 2,20 2,15 Mio. Hele landet Nordjylland, h.a. 230.000 225.000 220.000 215.000 210.000 Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere frem til udgangen af 2014. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 2,10 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 205.000 16 Maj 2015
Men arbejdsmarkedet er generelt i bedring Stabilt antal jobopslag i Nordjylland Jobopslag på Jobnet På landsplan steg antallet af jobopslag med 47% fra 1. kvt. 2012 til 1. kvt. 2015. Den stigende tendens afspejler, at virksomheders efterspørgsel generelt er steget siden 2011, hvor jobopslagene var i bund. I Nordjylland er der derimod ikke blevet flere jobopslag. I Aalborg har antallet ligget stabilt omkring 1.750 siden 2010, mens antallet i resten af Nordjylland ligeledes har været stabilt på ca. 2.200. Vi forventer dog højere beskæftigelse Som følge af bl.a. megen industri er efterspørgslen fortsat svag i Nordjylland, både når vi sammenligner med før krisen og med resten af landet. Siden 2011 har jobopslagene udviklet sig svagere i Nordjylland og Aalborg end i byer som Aarhus og Odense såvel som i resten af Jylland og på Fyn. Vi forventer dog flere jobopslag og en højere beskæftigelse fremadrettet i særligt Aalborg og i mindre grad i resten af Nordjylland. Flere jobopslag udenfor Nordjylland Kilde: Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering, Nykredit Markets 17 Maj 2015
Fraflytning udfordrer alle områder uden for Aalborg 13.621 flere aalborgensere om 10 år Nordjylland forventes at få 8.114 flere indbyggere over de kommende 10 år, hvilket er noget mere end de seneste 10 års vækst på 2.520 indbyggere. Det skyldes søgningen mod Aalborg, som har en høj nettotilflytning. Frem mod 2025 forventes byen at vokse med 13.621 indbyggere. Befolkningsnedgang i landdistrikter 8 ud af de 11 nordjyske kommuner har derimod udsigt til befolkningsnedgang. I 2014 har alle kommuner på nær Aalborg (og Læsø) endda flere fraflyttere end tilflyttere. Pendlere understøtter landdistrikter Gode pendlingsmuligheder medvirker til at modvirke fraflytningen i landdistrikter. De flittigste pendlere skal da også findes i Vendsyssel og Himmerland. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Aalborg Læsø Mariagerfjord Rebild Brønderslev Jammerbugt Morsø Frederikshavn Thisted Hjørring Vesthimmerlands -500 0 500 1.000 Pendlingsafstand i 2013 Under 15 km. 15-20 km. 20-22 km. 22-25 km. Over 25 km. Flyttebalance (antal personer) I Thy og på Mors bor indbyggerne tættere på deres job og pendler kortere i gennemsnit. Anm.: Gns. pendlingsafstand mellem bopæl og arbejdssted. Fordeling vist efter bopæl. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 18 Maj 2015
Befolkningstilvæksten i Nordjylland (%) 1. jan. 2015 Seneste 10 år Kommende 10 år Nordjylland 582.632 0,4 1,4 9. Aalborg 207.805 7,1 7,9 43. Rebild 28.859 2,1 0,9 50. Brønderslev 35.781 0,3 0,1 58. Jammerbugt 38.293-1,6-1,0 61. Mariagerfjord 42.134 0,1-1,3 64. Vesthimmerlands 37.399-1,7-1,6 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 2%[ [2%, 5%[ [5%, 10%[ [10%, 15%[ 15% 75. Thisted 44.078-5,0-2,5 79. Hjørring 65.295-3,7-3,2 81. Frederikshavn 60.377-5,8-3,4 91. Morsø 20.816-7,2-6,2 98. Læsø 1.795-16,9-14,4 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i 2015-2025 er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 19 Maj 2015
Udbudspukkel i mange landdistrikter Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 20 Maj 2015
Aalborg trækker nybyggeriet op i Nordjylland Byggeriet nærmer sig historisk gennemsnit I de seneste tre år er der årligt bygget 1.800 boliger i Nordjylland, hvilket er noget mere end lavpunktet på under 1.100 i 2010. Aktiviteten er dermed kommet tættere på de seneste 20 års gennemsnit på ca. 2.050. 45% af byggeriet i de seneste tre år ligger i Aalborg, som da også er den primære årsag til, at det samlede byggeri er øget i Nordjylland siden 2010. Aalborg trækker byggeriet op I Aalborg er byggeriet således løftet fra 154 nye boliger i 2010 til 896 i 2014. Særligt ungdomsboligerne har taget fart. De udgør størstedelen af byggeriet i den almene sektor, som har øget byggeriet fra årligt 30 nye boliger i 2006-2011 til årligt over 300 siden da. Tendensen med pæn befolkningstilvækst i Aalborg ventes at fortsætte og give behov for meget nybyggeri. Der er dog ikke udsigt til et byggeboom, hvilket bl.a. understøttes af et beskedent påbegyndt byggeri. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Øvrige bygherrer omfatter andelsforeninger og offentlig myndighed. Kilde: Danmarks Statistik, Aalborg kommune, Nykredit Markets Det samlede boligbyggeri er steget siden 2010 Antal boliger i Nordjylland 4.000 Fuldført byggeri 3.500 Påbegyndt byggeri 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1994 1998 2002 2006 2010 2014 Fart på byggeriet af særligt ungdomsboliger i Aalborg Fuldført boligbyggeri i Aalborg (antal) 1.200 Privatpersoner, selskaber og øvrige 1.000 Almene boligselskaber 800 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 21 Maj 2015
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 10 01 22 Maj 2015