AVANCEOPGØRELSE VED AFSTÅELSE AF FAST EJENDOM en redegørelse for de regnskabs og skattemæssige opgørelsesprincipper, samt behandling ved afståelse.

Transkript

1 AVANCEOPGØRELSE VED AFSTÅELSE AF FAST EJENDOM en redegørelse for de regnskabs og skattemæssige opgørelsesprincipper, samt behandling ved afståelse. Handelshøjskolen Århus den 5. august 2011 Cand.merc.aud kandidat afhandling Forfatter: Jonas Busk Tangsgaard eksamensnummer Vejleder: Hans Henrik Edlund

2 Indholdsfortegnelse: Executive summary 3 1 Indledning og problemformulering Indledning Problemformulering Metode Afgrænsning Disposition og struktur 7 2 Behandling i årsregnskabet Begreberne fast ejendom og investeringsejendom Regnskabsmæssig klassifikation Investeringsejendomme Handelsejendomme Ejendomme under opførelse Domicilejendomme Delkonklusion Indregning af investeringsejendomme i årsregnskabet Måling efter ÅRL Fastsættelse af dagsværdi Den afkastbaserede model DCF-modellen Pengestrømme i budgetperioden Terminalværdi Diskonteringsfaktor Ejendommens værdi Delkonklusion Vedligeholdelse og forbedring Avanceopgørelse - regnskabsmæssig 25 3 Skattemæssig behandling Den skattemæssige værdi Skattemæssige afskrivninger Afskrivningslovens 14, stk Afskrivningslovens 14, stk Afskrivningslovens 14, skt Blandet benyttede ejendomme Afskrivningsgrundlag Fordeling af salgssum Vedligeholdelse og forbedringer Statsskattelovens Undtagelser til SL Procentreglen Straksfradrag Delkonklusion 41 1

3 4 Afståelse af ejendommen Avancebeskatning Vurderingen af næring Formål Faktisk aktivitet Ejerkredsen Afsmitning Delkonklusion Avanceopgørelsen ved afståelse Avanceopgørelse efter EBL Opgørelse af genvundne afskrivninger Regulering til avance efter EBL Avanceopgørelse ved næring Delkonklusion 54 5 Overdragelse til interesseforbundne parter Interesseforbundne parter Værdiansættelse ved overdragelse til interesseforbundne parter Den offentlige ejendomsvurdering Overdragelse med succession Successionens omfang Krav for succession Overdragelse af aktier eller anparter Overdragelse af aktiver Delkonklusion 70 6 Konklusion 71 7 Litteraturliste: 75 Afhandlingens primære indhold udgør anslag, svarende til 61 normalsider 2

4 Executive summary The property markets sensitivity to market conditions and expectations leads to a market for speculation and an opportunity for property companies and private investors to realise very attractive returns. In this context it is interesting to examine the regulations property companies are subject to, regarding the property portfolio. When prices of properties over the past 10 years have undergone rapid developments, historical cost in many cases does not give a true picture of the financial position on a given date. In this connection the accounting regulations ÅRL and IFRS prescribes how the property should be treated in the financial statements, and gives the opportunity to recognize the property at fair value. There may in this context be a risk that the property is carried at unrealistic values in the company's balance sheet, and as a result the companies could be unable to realize the expected values. The determination of fair value of property is described in this thesis with respect to recommendations prepared and published by RICS with respect to IFRS. For companies who rent out real estate, another key topic is the tax considerations in the treatment of the company's property portfolio. There is a substantial difference in tax treatment whether the cost incurred is for improvement or maintenance on the property. In this context the determination of the tax value on the property will affect the calculation of gain and losses when the property is sold. When dealing with the regulation regarding tax, the assessment of the circumstances will affect after which law the seller should pay profit tax. The principles for deciding which of two Danish tax regulations that applies are described, and the differences in calculation of tax profit are assessed. Furthermore the regulations regarding sales to related parties are treated in this thesis, and the opportunities for selling a property with succession are described. As a main theme in this thesis the differences in the way to calculate profit and loss regarding tax regulations and accounting regulations are assessed, and the consequences hereof are analyzed. The description and analysis will address a company with limited liability, the companies property are rented out and the impact on the tax - and accounting treatment are described. The theme of this thesis are described from a theoretical point of view, aiming to describe the often unclear and not transparent set of rules that apply to real estate 3

5 1 Indledning og problemformulering 1.1 Indledning Markedet for fast ejendom har i mange år været et særdeles interessant økonomisk emne i såvel Danmark som i resten af verden. Medierne bringer dagligt nye statistikker og bud på den fremtidige udvikling, og de fleste mennesker har med stor interesse fulgt prisstigninger frem mod 2008, samt den efterfølgende afmatning på ejendomsmarkedet. En væsentlig årsag til denne interesse er at boligen er et vigtigt forbrugsgode og samtidig et investeringsobjekt på linje med aktier og obligationer. Ejendomsmarkedet er på baggrund af den centrale rolle naturligvis også i høj grad påvirket af samfundsøkonomien og forventninger til den fremtidige udvikling. Ejendomsmarkedets følsomhed overfor konjunkturer og forventninger medfører et marked for spekulation og giver herved ejendomsselskaber og private investorer muligheder for særdeles attraktive afkast. I år 2008, hvor ejendomsmarkedet og senere hele samfundsøkonomien blev ramt af den meget omtalte finanskrise, blev en lang række privatpersoner og ejendomsselskaber ramt af faldende priser. I denne forbindelse er det interessant at se på hvordan netop ejendomme i ejendomsselskaber behandles i årsregnskabet, og hvordan en eventuel avance eller et tab opgøres. Der kan i den forbindelse være risiko for, at ejendomme indregnes til urealistiske værdier i selskabets balance, og at selskabet som følge heraf ikke er i stand til at realisere de forventede værdier. Da prisniveauet på ejendomme de seneste 10 år har gennemgået en kraftig udvikling, vil historiske kostpriser i mange tilfælde ikke give et retvisende billede af selskabets finansielle stilling på en given dato. I regnskabslovgivningen ÅRL og IFRS, anbefales en række modeller til måling af ejendomme, og det er tilladt i visse tilfælde at indregne ejendomme til dagsværdi med regulering via resultatopgørelsen. Et centralt emne for ejendomsselskaber er således indregningen af selskabets aktiver i balancen og valget mellem kostpris og dagsværdi. For ejendomsselskaber der foretager udlejning af fast ejendom, er et andet centralt emne de skattemæssige overvejelser i forbindelse med behandling af selskabets ejendomme. Der er eksempelvis væsentlig forskel på den skattemæssige behandling af forbedring og vedligeholdelse af selskabets ejendomsportefølje, ligesom den enkelte persons kompetencer 4

6 og aktivitet på ejendomsmarkedet kan have væsentlig indflydelsen på den skattemæssige behandling. Et interessant emne i forlængelse heraf er behandlingen ved afståelse af fast ejendom. Avanceopgørelsen foretages på baggrund af afståelsessummen, der kan afvige fra den i årsregnskabet indregnede værdi, og dermed skabe uhensigtsmæssige gevinster eller tab. Herudover er ejendomsselskabet i tilfælde af salg til interesseforbundne parter underlagt regler til fastsættelse af overdragelsessummer på markedsvilkår. 1.2 Problemformulering Gennem en beskrivelse af værdiansættelsesprincipper vil der blive redegjort for de grundlægende regnskabsmæssige og skattemæssige regler for behandling af udlejningsejendomme. Der vil særligt blive fokuseret på avanceopgørelsen og væsentlige forskelle mellem de regnskabsmæssige og skattemæssige regelsæt, ligesom der vil blive redegjort for beskatning ved afståelse til såvel uafhængige - som interesseforbundne parter. 1.3 Metode Problemformuleringen vil med udgangspunkt i reglerne for mindre ejendomsselskaber, der drives som anpartsselskab blive besvaret gennem en redegørelse for dele af gældende ret, samt en vurdering de i årsregnskabet indregnede værdier sammenholdt med de ved afståelse realiserede overdragelsessummer. Reglerne vil blive gennemgået med sigte på mindre ejendomsselskaber der på aktivsiden besidder en eller flere udlejningsejendomme, indrettet med lejligheder. Som det ofte er tilfældet i større byer, kan stueetagen eller kælderetagen være indrettet som butik eller anden form for erhverv, hvorfor særligt de skattemæssige konsekvenser i denne forbindelse vil blive gennemgået. Afhandlingen udarbejdes som en teoretisk gennemgang og vurdering af de gældende regler i forbindelse med afståelse af udlejningsejendomme. Udover en generel gennemgang af værdiansættelsesprincipper i årsregnskabet samt en redegørelse for den skattemæssige værdi og behandling af omkostninger til vedligeholdelse og forbedring, vil avanceopgørelsen og reglerne om genvundne afskrivninger, blive behandlet. Der vil i afhandlingens sidste del blive fokuseret på de skattemæssige konsekvenser der i væsentlig grad er relevante ved overdragelse til interesseforbundne parter. Der vil i denne forbindelse blive foretaget 5

7 gennemgang af muligheder og begrænsninger for overdragelse af en ejendom med succession. Afhandlingen vil hovedsagligt blive baseret på gennemgang af lovtekster og vejledende domme, ligesom der vil blive inddraget relevante artikler udarbejdet af advokater og eksperter på området. Til fortolkning af gældende ret, i forbindelse med skattemæssige problemstillinger, vil særligt ligningsvejledningen blive inddraget. Hvor dette er tilfældet vil der, da ligningsvejledningen ikke er bindende for skatteyderen, landsskatteretten og domstolene, tillige blive inddraget afgørelser til vurdering af praksis på området. I forbindelse med værdiansættelse af ejendomme i årsregnskabet, vil der udover ÅRL og IFRS, blive taget udgangspunkt i behovet for ensartet regulering, og anbefalinger fra RICS 1 vil blive indarbejdet i vurderingen af gældende ret. 1.4 Afgrænsning I afhandlingen vil der som beskrevet ovenfor, blive redegjort for de regnskabsmæssige og skattemæssige regler med udgangspunkt i ejendomsselskaber der drives som kapitalselskab. Reglerne for personer, herunder virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen, samt selskaber med personlig hæftelse, vil således ikke blive behandlet. Afståelsesbegrebet vil blive behandlet i forbindelse med salg, hvorfor afståelse ved gave eller arv, ikke vil blive behandlet. Der vil dog i forbindelse med overdragelse til interesseforbundne parter blive redegjort for reglerne i forbindelse med overdragelse med succession. Heller ikke delafståelse af ejendomme vil blive behandlet i nærværende afhandling. Afgrænsningen mellem selve bygningen og installationer i bygningen vil kun meget kort blive berørt, idet det antages at der til nærværende i formål ikke er behov for yderligere behandling heraf. Behandlingen af det valgte emne foretages ud fra gældende ret, hvorfor der kun i enkelte tilfælde vil blive redegjort for ældre lov og ændringer hertil. Der vil i denne forbindelse ikke blive fokuseret på overgangsreglerne i avanceopgørelsen for ejendommen erhvervet før 1993, ligesom reglerne for genvundne afskrivninger før pinsepakken i 1998 kun kort 1 Royal Institution of Chartered Surveyors 6

8 behandles. I de inddragede eksempler tages der således udgangspunkt i ejendomme erhvervet efter år Der vil udelukkende blive foretaget gennemgang af regler gældende for danske ejendomsselskaber, der foretager køb og salg af ejendomme i Danmark, og der foretages således afgrænsning fra internationale handler og regelsæt. Behandlingen af udlejningsejendomme regnskabsmæssigt og skattemæssigt vil fokusere på selskabets aktivside i balancen, der vil således ikke blive lagt vægt på finansielle forpligtigelser der udgør gældssiden i balancen for ejendomsselskaber. 1.5 Disposition og struktur Formålet med afhandlingen er hovedsagligt at redegøre for de, ud fra praksis, benyttede fortolkninger af gældende ret. Der vil som udgangspunkt ikke blive inddraget større teoretiske diskussioner, idet formålet er at give en praktisk gennemgang af de til tider komplicerede og ikke helt entydige regelsæt. Der vil hvor det findes hensigtsmæssigt og relevant i forhold til den opstillede problemformulering, blive redegjort for afgrænsningsproblemer i lovgivningen og fortolkningen i praksis. Afhandlingen er opdelt i seks dele. DEL 2 omfatter en kort gennemgang af regnskabslovgivningens værdiansættelsesprincipper, for måling af investeringsejendomme til dagsværdi i årsregnskabet. DEL 3 indeholder en gennemgang af opgørelse af den skattemæssige værdi af fast ejendom, herunder opgørelse af anskaffelsessum og behandling af vedligeholdelse og forbedring. Der vil i denne forbindelse blive fokuseret på reglerne i afskrivningsloven idet genvundne afskrivninger spiller en central rolle i avanceopgørelsen ved afståelse. DEL 4 tager udgangspunkt i en redegørelse for Statsskatteloven og Ejendomsavanceloven og omfatter en gennemgang af avanceopgørelsen ved afståelse af investeringsejendomme. DEL 5 Særlige regler for afståelse til interesseforbundne parter, samt væsentlige udfordringer i forbindelse med et generationsskifte af ejendomsselskabet vil blive gennemgået. DEL 6 Opsamling og konklusion på de i afhandlingen berørte emner, samt en perspektivering af konsekvensen af forskellige regelsæt i forbindelse med behandling af fast ejendom. 7

9 2 Behandling i årsregnskabet I forlængelse af ovenstående indledning og afgrænsning af afhandlingens fokusområder, finder jeg det hensigtsmæssigt kort at definere, hvad der forstås ved begrebet "fast ejendom". Herudover er det for at forhindre tvivl, i samme forbindelse naturligt at definere begrebet investeringsejendom og afgrænsningen til de øvrige juridiske ejendomsbegreber. 2.1 Begreberne fast ejendom og investeringsejendom Hvorvidt en genstand defineres som fast ejendom har, såvel regnskabsmæssigt som skattemæssigt, konsekvenser for, hvilken lov genstanden skal behandles efter. Til redegørelse for, og ikke mindst afgrænsningen i forhold til øvrige begreber, anvendes tinglysningsloven samt udstykningslovens grundlæggende definitioner på "fast ejendom". Fast ejendom kan i bred forstand defineres som jordarealer med matrikelnummer. Alle danske jordarealer, med eller uden bygninger, er som udgangspunkt tildelt et matrikelnummer for herved at kunne identificeres jf. udstykningslovens 2 2. Som undtagelse hertil gælder det for bygninger på fremmed grund samt for ejerlejligheder, at disse ikke er matrikulerede. For ejerlejligheder gælder i stedet at de identificeres ved et lejlighedsnummer 3. For løsøre gælder det jf. tinglysningslovens 37 og 38, at såfremt de i TL nærmere definerede genstande er indlagt på ejendommen, er disse en del af den faste ejendom. Begrebet fast ejendom kan således definere som bebyggede og ubebyggede ejendomme, der kan identificeres ved matrikelnummer 4 eller lejlighedsnummer. Tvivlsspørgsmålet i forbindelse med begrebet fast ejendom er i litteraturen hovedsagligt spørgsmålet om, hvorvidt løsøre på ejendommen skal medregnes til den faste ejendom eller ej. De teoretiske overvejelser vil i denne forbindelse ikke blive nærmere behandlet, idet der i afhandlingen primært tages udgangspunkt i en investeringsejendom bestående af lejligheder. Det vurderes i dette tilfælde at skildringen af, hvorvidt løsøre er indlagt på ejendommen, er lettere at foretage i lejligheder, end det er tilfældet for f.eks. landbrugsejendomme og større erhvervsejendomme. Spørgsmålet i forbindelse med definition af løsøre der tilhører ejendommen, vil derfor ikke blive gjort til genstand for diskussion, da udgangspunktet, at 2 Lovbekendtgørelse nr. 494 om udstykning og anden registrering i matriklen. 3 Lovbekendtgørelse nr om ejerlejligheder 4 Der findes jf. udstykningslovens 4, umatrikulerede arealer. Disse arealer vil ikke blive nærmere behandlet i denne afhandling. 8

10 naturligt indlagte genstande tilhører ejendommen, vil blive lagt til grund i den videre behandling. 2.2 Regnskabsmæssig klassifikation Udover den grundlæggende definition af fast ejendom kan begrebet endvidere inddeles i forskellige typer af ejendomme. Denne klassificering har væsentlige retsvirkninger i forhold til den regnskabs - og skattemæssige behandling. Fast ejendom kan jf. Regnskabsvejledning 16 (herefter RVL 16), groft inddeles i 4 regnskabsmæssige kategorier: 1 Investeringsejendomme 2 Handelsejendomme 3 Ejendomme under opførelse 4 Domicilejendomme Opdelingen ovenfor fremgår af RVL 16 som en definition af investeringsejendomme, samt en afgrænsning herfra. Det er som udgangspunkt selskabets hensigt med ejendommen der afgør den regnskabsmæssige klassifikation. Idet netop hensigten med ejendommen udgør et væsentligt element både regnskabsmæssigt og skattemæssigt, vil der til brug for senere behandling blive foretaget en kort redegørelse for de enkelte ejendomskategorier. Det skal indledningsvist bemærkes, at den regnskabsmæssige klassifikation ikke juridisk har konsekvenser for den skattemæssige behandling Investeringsejendomme Investeringsejendomme kan jf. RVL 16 regnskabsmæssigt defineres som "ejendomme der besiddes med henblik på at opnå afkast af den investerede kapital. Afkastet består af lejeindtægter fra udlejning af ejendomme med fradrag af omkostninger forbundet med udlejning af ejendomme og/eller kapitalgevinst ved videresalg". Herudover afgrænses investeringsejendomme jf. IAS 40 "Investment Property" fra ejendomme, der benyttes til produktion, handel med varer og tjenesteydelser samt administration 5. 5 Dette er netop definitionen på en domicilejendom jf. nedenfor. 9

11 Investeringsejendomme genererer således pengestrømme, der som udgangspunkt er uafhængige af virksomhedens øvrige forretningsområder. Ejendomme i denne kategori kan således anses som en selvstændig CGU 6 i virksomheden. I RVL 16 beskrives endvidere, at investeringsejendomme kan være ejet med hensigt på langsigtet kapitalgevinst og ikke kortsigtet. At dette konkret fremgår af regnskabsvejledningen og IAS 40 skyldes, at ejendomme anskaffet med henblik på kortsigtet gevinst pr. definition bør anses som handelsejendomme. Ejendomme der står tomme og dermed ikke genererer indtægter, kan klassificeres som investeringsejendom såfremt ejendommen er ejet med henblik på udlejning 7. I tilfælde af at den fremtidige anvendelse ikke er fastlagt, kan ejendommen ligeledes behandles som investeringsejendom, idet klassificeringen i de relevante lovtekster beskrives ved afgræsning fra øvrige formål Handelsejendomme Definitionen på handelsejendomme er, jf. ovenstående gennemgang af regnskabsvejledningen, ejendomme erhvervet med henblik på kortsigtet salg. I denne forbindelse opstår spørgsmålet om definitionen af et "kortsigtet" salg. Det grundlæggende udgangspunkt i regnskabslovgivningen, hvor materielle anlægsaktiver ændrer status til aktiv med salg for øje, er det øjeblik, hvor aktivet sættes til salg. Det fremgår dog af regnskabsvejledningen, at såfremt ejendommen er erhvervet med henblik på kortsigtet salg, anses ejendommen allerede fra erhvervelsen som handelsejendom. Der er således ikke noget krav om, at ejendommen skal sættes til salg, men blot at horisonten for salg er kort. Grundet mangel på litteratur til vurdering af sondringen mellem lang og kort tidshorisont, er der fundet inspiration i de større danske bankers 8 definition på korte - og lange investeringshorisonter. Det vurderes i denne forbindelse at en kort horisont udgør 2-3 år. Denne definition fremgår endvidere af en artikel 9 om regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme. Til vurdering af tidshorisonten kan endvidere inddrages definitionen 6 Cash Generating Unit. 7 jf. RVL Det er ved gennemgang på samt konstateret at begge investeringsforeninger arbejder med korte investeringshorisonter på "et par år". Det vurderes at denne parallel mellem investeringer i ejendomme og værdipapirer forsigtigt kan benyttes til dette formål. 9 INSPI Nr. 7/ af Morten Gottliebsen, Senior Auditor, Delloitte. 10

12 på et omsætningsaktiv i henhold til IAS 1. Heraf fremgår det, at såfremt et aktiv forventes realiseret indenfor 12 måneder efter balancedagen, skal aktivet klassificeres som omsætningsaktiv. Denne definition fremgår imidlertid ikke af IAS 40, der benytter begrebet "overskuelig fremtid". Det vurderes i forhold til fast ejendom, at overskuelig fremtid er længere en 12 måneder. Den generelle definition på omsætningsaktiver afviges herved i forbindelse med klassificering af ejendomme 10. Det vurderes samlet, at skildringen mellem investeringsejendomme og handelsejendomme skal findes i, hvorvidt et salg forventes at blive realiseret før eller efter en periode på 3 år. Såfremt en ejendom klassificeres som handelsejendom, finder lovens regler om omsætningsaktiver anvendelse, og ejendommen behandles som eksempelvis varelager i årsrapporten. Konsekvensen heraf er, at ejendommen indregnes til kostpris med krav om nedskrivning til lavere nettorealisationsværdi 11. Handelsejendomme skal herved indregnes til kostpris og nedskrives såfremt det vurderes at en mulig salgspris er lavere. Vurderingen af nedskrivningsbehov må skulle foretages i lighed med fastsættelse af dagsværdi for investeringsejendomme, der behandles i afsnit Ejendomme under opførelse Når en ejendom er under opførelse behandles den som udgangspunkt som et anlægsaktiv efter årsregnskabsloven. 12 Efter færdiggørelse foretages klassificering til den korrekte ejendomskategori, og behandles efter lovens regler herfor. Investeringsejendomme, der er under ombygning eller renovering med henblik på at sikre fortsat anvendelse som investeringsejendom, skal i perioden for ombygningen fortsat klassificeres som investeringsejendom 13. Ejendomme under opførelse for tredjemand behandles som udgangspunkt som entreprisekontrakt efter regnskabsvejledning 6, der er baseret på IAS 11. I denne forbindelse 10 Forfatterens egen vurdering. 11 Nettorealisationsværdien defineres i KPMG's "Indsigt i årsregnskabsloven" som "Summen af fremtidige nettoindbetalinger, som aktivet forventes at indbringe som led i normal drift, og er udtryk for salgsværdien fratrukket eventuelle rabatter, færdiggørelsesomkostninger og omkostninger der eventuelt måtte kræves for at effektuere et salg". 12 KPMG s praktiske guide til forståelse af loven, Indsigt i årsregnskabsloven 5. udgave 2010/11. (kapitel 15). 13 Regnskabsvejledning

13 skal det nævnes, at fondsrådet 14 ved afgørelse af 30. oktober 2006 fastslog at opførelse af fast ejendom for tredjemand under særlige omstændigheder ikke skal behandles efter reglerne om entreprisekontrakter. Ejendommen skal i nogle tilfælde i stedet behandles som handelsejendomme til videresalg i lighed med varebeholdninger efter regnskabsvejledning 8 og IAS 2. Essensen i fondsrådets afgørelse er, at det for ejendomme opført til boligprojekter vurderes, at køberen præsenteres for et færdigt projekt og dermed ikke har mulighed for at påvirke projektet i væsentlig grad. At køberen ikke kan påvirke projektet, medfører ifølge fondsrådet, at der ikke er tale om en individuelt forhandlet kontrakt og dermed ikke en entreprisekontrakt. Dette medfører at salget af ejendomsprojektet ikke kan indregnes før projektet færdigmeldes i overensstemmelse med salgsmetoden 15. Det vurderes således, at ejendomme under opførelse skal behandles som entreprisekontrakt i årsregnskabet, medmindre der er tale om fastlagte boligprojekter. Reglerne for opførelse af ejendomme og ejendomsprojekter vil ikke blive behandlet yderligere i denne afhandling, idet der i det følgende hovedsagligt vil blive fokuseret på den regnskabsmæssige og skattemæssige behandling af allerede opførte ejendomme Domicilejendomme Domicilejendomme kan af regnskabsvejledningens afgrænsning fra investeringsejendomme defineres som en ejendom, der benyttes til produktion, handel med varer og tjenesteydelser samt for administration. Domicilejendomme anvendes således af virksomheden til produktion eller kontor uden hensigt om udlejning eller videresalg. Idet det som hovedregel er selskabets hensigt med ejendommen, der afgør klassificeringen, vil følgende scenarie 16 være gældende: Når et datterselskab i en koncern udlejer en ejendom til moderselskabet, er ejendommen i datterselskabet en investeringsejendom, mens den for koncernregnskabet bør klassificeres som domecilejendom, såfremt moderselskabet benytter ejendommen til f.eks. administration. 14 Afgørelsen kan hentes på fondsrådets hjemmeside 15 I modsætning til produktionsmetoden der kan benyttes på entreprisekontrakter, hvor omsætning indregnes løbende på baggrund af færdiggørelsesgrad. 16 Eksempel fra regnskabsvejledning 16, afsnit

14 2.2.5 Delkonklusion Hovedvægten i afhandlingen vil blive lagt på investeringsejendomme ejet af et mindre kapitalselskab. Ovenstående gennemgang vil, hvor det findes relevant, blive inddraget for at redegøre for de regnskabsmæssige og skattemæssige konsekvenser, klassifikationen kan medføre. Definitionen på en investeringsejendom kan ud fra ovenstående gennemgang beskrives som en ejendom, der er ejet med henblik på udlejning med en salgshorisont på mindst 3 år. Herudover er det et krav, at kun en uvæsentlig del af ejendommen benyttes til f.eks. domicilejendom for virksomheden. 2.3 Indregning af investeringsejendomme i årsregnskabet Det teoretiske grundlag for den regnskabsmæssige behandling af fast ejendom findes i regnskabslovgivningen, for danske selskaber nærmere betegnet årsregnskabsloven eller IFRS. Da der i nærværende afhandling tages udgangspunkt i kapitalselskaber med begrænset hæftelse, er reglerne efter årsregnskabslovens klasse B, C eller D gældende, afhængig af selskabets størrelse målt på omsætning, balancesum og medarbejderantal. En investeringsejendom kan som udgangspunkt anses som et materielt anlægsaktiv i selskabets årsregnskab, og skal behandles efter ÅRL 36. Materielle anlægsaktiver måles ved første indregning til kostpris og afskrives over aktivets brugstid. Materielle anlægsaktiver skal jf. ÅRL 42 nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fast ejendom adskiller sig imidlertid fra øvrige materielle anlægsaktiver, idet fast ejendom både kan betragtes som anlægsaktiv og som omsætningsaktiv. Hvorvidt ejendommen regnskabsmæssigt behandles som anlægsaktiv eller omsætningsaktiv afhænger af selskabets hensigt med ejendommen jf. gennemgang af regnskabsvejledning 16 ovenfor. Grundlæggende gælder det, for at aktivet kan indregnes i balancen, herunder for samtlige typer af ejendomme, at det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele forbundet med aktivet vil tilgå virksomheden, samt at kostprisen kan måles pålideligt 17. Såfremt en ejendom er opkøbt med henblik på videresalg, skal denne behandles som handelsejendom og indregnes efter reglerne i ÅRL 37 til dagsværdi. Fælles for både den skatteretlige og 17 jf. IAS 40 punkt

15 regnskabsmæssige vurdering er, at det som udgangspunkt er hensigten med ejendommen, der fastlægger, hvorledes denne skal behandles. Det er i denne forbindelse vigtigt at fastslå, at den skattemæssige behandling af fast ejendom ikke kan defineres på baggrund af den regnskabsmæssige klassifikation. Til trods for at der kan være en sammenhæng, kan der ikke umiddelbart drages paralleller mellem eksempelvis regnskabsmæssige investeringsejendomme og skattemæssige anlægsejendomme til udlejning, der i henhold til statsskatteloven som udgangspunkt vil være fritaget for næringsbeskatning 18. Den skattemæssige klassifikation af eksempelvis anlægsejendomme vil således være underlagt yderligere restriktive krav. Den skattemæssige klassifikation af fast ejendom vil blive behandlet senere i afhandlingen i forbindelse med gennemgang af avancebeskatning, efter henholdsvis statsskatteloven og ejendomsavancebeskatningsloven. 2.4 Måling efter ÅRL 38 Investeringsejendomme indregnes ved første indregning efter reglerne om materielle anlægsaktiver, og indregnes dermed til kostpris tillagt erhvervelsesomkostninger med direkte tilknytning til erhvervelsen. Den efterfølgende måling kan efter danske regler foretages til kostpris med systematisk afskrivning efter ÅRL 36 eller til dagsværdi efter ÅRL 38, med værdireguleringer over resultatopgørelsen. For selskaber der aflægger årsrapport efter årsregnskabsloven, er det for at benytte reglerne i ÅRL 38 om indregning til dagsværdi, et krav at selskabets hovedaktivitet er at foretage investeringer. Med investering som hovedaktivitet menes jf. KPMG's fortolkning af loven 19, at virksomheden kun har én hovedaktivitet - nemlig investering. Hvorvidt der foretages investering i ejendomme, værdipapirer eller øvrige aktiver er underordnet. Kravet om investering som hovedaktivitet er i henhold til de internationale regnskabsstandarder IAS 40 ikke gældende, hvorfor selskaber der aflægger regnskab efter IFRS frit kan vælge mellem de to indregningsmetoder for investeringsejendomme. Valget af anvendt regnskabspraksis er jf. ÅRL 13, gældende for samtlige af selskabets investeringsejendomme. Er der én gang valgt at benytte ÅRL 38, og indregne selskabets investeringsejendomme til dagsværdi, vil denne praksis skulle anvendes på alle 18 I tilfælde af at der er tale om næring, kan ejendommen eventuelt udtages fra næringsporteføljen, eksempelvis hvis hensigten vurderes som kapitalanbringelse jf. senere gennemgang KPMG s praktiske guide til forståelse af loven, Indsigt i årsregnskabsloven 5. udgave 2010/11. (kapitel 16). 14

16 investeringsejendomme. Et efterfølgende skifte til at indregne til kostpris vil da der i så fald er tale om ændring i anvendt regnskabsprakis, skulle begrundes i et mere retvisende billede. Tilvalget af indregning til dagsværdi efter ÅRL 38, vil for ejendomsselskaber alt andet lige medføre større udsving i årets resultat som følge af værdireguleringer på selskabets ejendomsportefølje. Der er i denne forbindelse foretaget adskillige undersøgelser af, hvorvidt indregning til dagsværdi bidrager til regnskabslæserens vurdering af selskabets performance og det "retvisende billede". En helt grundlæggende forudsætning i denne vurdering er, hvorvidt det er muligt at opgøre den "korrekte" dagsværdi på selskabets ejendomme på statustidspunktet for regnskabets aflæggelse. Dette spørgsmål vil ikke i nærværende afhandling blive besvaret, men for at besvare problemformuleringen, og redegøre for de regnskabs - og skattemæssige konsekvenser for avanceopgørelsen, vil der blive foretaget gennemgang af gældende vejledninger til opgørelse af dagsværdi. Opgørelsen til dagsværdi har ikke kun konsekvenser for det regnskabsmæssige resultat, idet vurderingsmetoder og modeller også i vid udstrækning benyttes i forbindelse med SKAT 's fastsættelse af markedsværdi, eksempelvis i forbindelse med overdragelse mellem interesseforbundne parter. Dette emne vil blive behandlet senere i afhandlingen. Valget af indregning til dagsværdi medfører, at selskabets ejendomme skal indregnes i balancen til markedsværdi. Markedsværdien defineres i RVL 16 som den pris der kan opnås ved handel mellem en kvalificeret, villig køber og en kvalificeret, villig sælger. Begrebet "kvalificeret" henviser til, at både køber og sælger er bekendt med den pågældende ejendom samt de generelle markedsforhold. Herudover vurderes det, at køber og sælger ikke er interesseforbundne, og således ikke har nogen interesse i at tilgodese modparten. Køber ønsker at handle til den lavest mulige pris, mens sælger ønsker at opnå den højest mulige pris ved handelen. Den korrekte markedsværdi på ejendomme er naturligvis meget vanskelig at estimere, idet den faktiske salgspris ikke kendes før den pågældende ejendom handles. I forbindelse med regnskabsaflæggelse, er der således behov for at vurdere, hvad ejendommen kan indbringe ved et eventuelt salg på statusdagen for regnskabsaflæggelsen. 2.5 Fastsættelse af dagsværdi For at illustrere hvilke faktorer der i særlig grad påvirker prisudviklingen på ejendomsmarkedet, og hvilke forhold der dermed skal tages højde for i forbindelse med 15

17 fastsættelse af dagsværdi, vil markedsforholdende på ejendomsmarkedet kort blive gennemgået. Ejendomsmarkedet spiller som nævnt i afhandlingens indledning en central rolle i samfundsøkonomien, og udgør en væsentlig del af befolkningens formue. Ejendomsmarkedet og særligt boligmarkedet betyder meget for den enkelte borgers økonomi, og prisudviklingen er påvirket af flere centrale forhold i samfundsøkonomien. Markedet for investeringsejendomme er naturligt påvirket af den generelle prisudvikling på boligmarkedet. Prisudviklingen på boligmarkedet sker på kort sigt gennem efterspørgsel ud fra boligomkostningerne forbundet med at eje en given bolig. Boligomkostninger påvirkes, ifølge Det Økonomiske Råds makroøkonomiske fremskrivningsmodel SMEC 20, hovedsagligt af renteniveauet og boligkapitalen. Når omkostningerne ved at eje en given bolig, er højere end omkostningerne ved at leje en tilsvarende, bør efterspørgslen efter at købe falde, hvorved priserne presses ned. Ejendomsmarkedet er imidlertid ikke defineret ved fuldstændig rationelle købere, idet forventninger til fremtiden har en væsentlig indflydelse på prisfastsættelsen af ejendomme. Denne faktor, der i forhold til fremskrivningsmodellen SMEC kan defineres som spekulations faktor, gør det særdeles vanskeligt at fastsætte korrekte markedsværdier på ejendomme. Der har således i årene med stigende ejendomspriser i hele landet været tendens til, at købere er villige til at betale overpriser i forhold til eje/leje forholdet på baggrund af forventningerne til den fremtidige prisudvikling. Det har således teoretisk været muligt at finansiere en ejendom med forventningerne til stigende priser, og dermed forventninger til gevinst ved at eje en ejendom. Netop denne tendens er i litteraturen definitionen på en boble 21. Priserne på ejendomsmarkedet er således ikke udelukkende påvirket af målbare kvantitative forhold, idet også ikke målbare forventninger og spekulative faktorer påvirker prisudviklingen på ejendomsmarkedet generelt, herunder også markedet for investeringsejendomme. Som ovenstående overordnede gennemgang beskriver, er den "korrekte" markedsværdi påvirket af flere faktorer, der samlet set gør det vanskeligt at estimere den faktiske dagsværdi. Det retvisende billede i ejendomsselskabets årsregnskab opnås således ved at 20 samt egen fortolkning af boligprisrelationen. 21 Journal of Economic Perspectives, Volume 19, Number 4, Fall 2005 Himmelberg, Meyer and Sinai, "Assesing high house prices: Bubbles, Fundamentals and misperceptions" page

18 give "bedste" bud på dagsværdien af selskabets ejendom på tidspunktet for regnskabsaflæggelse. Ifølge RVL 16 er det bedste grundlag for vurdering af dagsværdi at sammenholde ejendommen med nyligt gennemførte handler for sammenlignelige ejendomme. Denne metode er i praksis som oftest ikke mulig at benytte, da det sjældent er muligt at finde to identiske investeringsejendomme med samme beliggenhed, stand og anvendelsesmuligheder. Endvidere vil sammenligningsgrundlaget være afhængigt af, at ejendommen tidsmæssigt er handlet meget tæt på statusdagen for regnskabsaflæggelse. Særligt indenfor de seneste 10 år har ejendomspriserne været meget volatile, hvilket har gjort denne vurderingsmetode endnu mindre anvendelig idet markedsforholdene og dermed sammenligningsgrundlaget over få måneder kan ændre sig væsentligt. Det fremgår af IAS 40.46, at såfremt sammenholdelse med en identisk ejendom ikke er mulig, kan virksomheden til fastsættelse af dagsværdi inddrage en række andre kilder i sit skøn 22. IAS 40 giver mulighed for at benytte følgende to alternative metoder: Sammenholdelse med ejendomme der er solgt, hvor det er muligt at foretage korrektion på prisen ud fra forskelle mellem de to pågældende ejendomme. Sammenholdelse med lignende ejendomme på mindre aktive markeder, hvor der foretages korrektion af prisændringer i perioden fra salget til statusdagen for regnskabsaflæggelse. Fælles for de to nævnte vurderingsmetoder er, at svagheden er det væsentlige skøn, der i begge tilfælde skal foretages for at regulere i prisen på to forskellige ejendomme. Det vurderes således at metoder til fastsættelse af dagsværdi ud fra sammenlignelige og ikke sammenlignelige ejendomme, vil give et resultat med risiko for væsentlige afvigelser til den faktiske markedsværdi. Det fremgår af både IAS 40 og RVL 16, at såfremt sammenligningsmetoderne ikke kan anvendes, fastsættes dagsværdien på baggrund af skøn ved anvendelse af beregningsmodeller. De pågældende modeller er en opgørelse af ejendommens værdi på baggrund af den forventede indtægt fra ejendommen, samt en fastsættelse af kravet til afkast. Den opgjorte værdi, skal således ikke ses som en "markedsværdi" men nærmere som en 22 IAS

19 forventet nytteværdi af ejendommen. Det skal i denne forbindelse nævnes, at også de afkastbaserede værdiansættelsesmodeller indeholder væsentlige skøn, og giver i lighed med øvrige vurderingsmetoder udelukkende "bedste bud" på dagsværdien. De to mest benyttede beregningsmodeller til værdiansættelse af investeringsejendomme, der begge lever op til de krav der stilles i international og dansk regnskabspraksis, er følgende 23 : Den afkastbaserede model (normalindtjeningsmodellen) DCF-modellen (Tilbagediskontering af fremtidige pengestrømme) 2.6 Den afkastbaserede model Historisk set har den afkastbaserede 24 model været den mest anvendte i forbindelse med værdiansættelse af investeringsejendomme i Danmark 25. En væsentlig årsag hertil er at denne model er den mest enkle af de to anbefalede modeller. Udover at modellen er den mest overskuelige og dermed den letteste at benytte, er den som følge heraf også forholdsvis statisk. Den afkastbaserede model tager således ikke hensyn til alle faktorer såsom fremtidige forventninger til øget lejepotentiale. Den afkastbaserede model kaldes i litteraturen også for "normalindtjeningsmodellen", en titel der ud fra modellens anvendelse er et mere sigende navn idet indtjeningen i et "normalt" år lægges til grund for beregningen af ejendommens værdi. Værdiansættelsen af en given investeringsejendom foretages, ved anvendelse af denne model, ud fra ejendommens driftsafkast samt ved fastsættelse af ejerens forrentningskrav. Forrentningskravet fastsættes i lighed med øvrig investeringsteori ud fra risikoen på den pågældende ejendom. Ejendommens driftsafkast skal indgå i modellen som et normaliseret driftsafkast, bestående af den årlige lejeindtægt fratrukket driftsomkostninger, samt gennemsnitlige årlige vedligeholdelsesomkostninger. Som årlig lejeindtægt benyttes den leje, der opnås i henhold til lejekontrakter for det kommende år Det fremgår af RICS "Vejledning om vurdering af erhvervsejendom - baseret på IAS, IFRS, IVS & Red Book, december 2008", at virksomheder frit kan vælge mellem hvilken af de to modeller der benyttes til værdiansættelsen. 24 Modellen kaldes ofte også "normalindtjeningsmodellen". Begrebet "den afkastbaserede model" anvendes her idet dette er i overensstemmelse med vejledningen fra RICS. 25 "Vejledning om vurdering af erhvervsejendom - baseret på IAS, IFRS, IVS & Red Book, december 2008" 26 KPMG publikation "Investeringsejendomme" fra

20 Forrentningskravet, der er påvirket af risikovurderingen af den enkelte ejendom, er naturligvis påvirket af adskillige forhold såsom konjunktur og ejendommens individuelle kvalitetsforhold som beliggenhed og udlejningsmuligheder. De væsentlige eksterne forhold er som gennemgået ovenfor, ifølge det økonomiske råds fremskrivningsmodel SMEC, renteniveau og kapital. Renteniveauet er en væsentlig faktor ved fastsættelse af forrentningskrav, da en højere rente vil medføre, at kravet til afkast stiger, idet investor alternativt kan vælge at investere i obligationer og dermed opnå et højere afkast. Forrentningskravet kan teoretisk defineres som bestående af den risikofrie rente og en risikopræmie. Den risikofrie rente kan vælges som den lange obligationsrente, mens risikopræmien skal vurderes mere individuelt. Til vurdering heraf skal der blandt andet tages højde for ejendommens beliggenhed, lejernes betalingsevne, vilkår i lejekontrakten, samt udbud og efterspørgsel 27. Forrentningskravet for erhvervs - og butiksejendomme ligger typisk mellem 4,5 % og 9,75 % ifølge rapport fra Colliers Hans Vestergaard 28, med lavest forrentningskrav til de bedst beliggende butiksejendomme af høj standard, grundet mindre risiko for manglende udlejning. Afkastkravet for boligudlejningsejendomme vurderes i rapporten at variere mellem 4,25 % og 7,5 %, med lavest afkastkrav i storbyerne København og Århus. Forholdet mellem det årlige driftsafkast og forrentningskravet giver ejendommens forventede værdi set ud fra en investors synspunkt. Er der eksempelvis tale om et driftsafkast på 2 mio. kr. pr. år, og et forrentningskrav på 5 %, vil kapitalværdien (K) af den pågældende ejendom kunne beregnes til:. regulering af særlige forhold = 40 mio.kr., Udover fastsættelse af ejendommens driftsafkast og investors forrentningskrav kan der ved beregning af ejendommens dagsværdi foretages korrektion af tillæg og fradrag for særlige forhold. Til det realiserede driftsafkast kan foretages regulering af målbare forventede ændringer, såsom regulering af markedsleje, ligesom der i forbindelse med fastsættelse af forrentningskravet kan tages højde for forventninger til den fremtidige udvikling på boligmarkedet. Den udefinerbare faktor "forventning" kan som tidligere beskrevet have 27 KPMG publikation "Investeringsejendomme" fra Vurdering af afkastkrav for ejendomme jf. Colliers Markedspuls, Colliers Hans Vestergaard, 2. kvartal

21 væsentlig indflydelse på markedsværdien af ejendomme. Denne faktor bør så vidt det er muligt således også indarbejdes når investeringsejendomme værdiansættes ud fra modeller. Eksempelvis vil stigende inflation, der medfører stigende renteniveau, som udgangspunkt medføre at investor kræver et højere afkast fra ejendommen. Omvendt kan man forestille sig at investor i kraft af forventninger til stigende ejendomspriser vil acceptere et lavere driftsafkast, idet der forventes at blive realiseret en avance i forbindelse med fremtidig afståelse af ejendommen. En anden faktor, der kan påvirke ejendommens værdi, er til hvilket formål lejere anvender ejendommen. Der er således ifølge de skattemæssige regler ikke i alle tilfælde af udlejning afskrivningsadgang for ejeren, hvilket kan have betydning for den samlede værdi af ejendommen. Den afkastbaserede model kan ud fra ovenstående introduktion beskrives som en simpel beregning på baggrund af et normaliseret driftsresultat og fastsat afkastkrav, med mulighed for regulering af særlige forhold. 2.7 DCF-modellen Som følge af udviklingen internationalt, der vender i retning af ønske om en bedre og dermed mere hensigtsmæssig model, hvori der kan indarbejdes forventede fremtidig udvikling, har DCF-modellen over tid vundet større og større indpas 29. Discountet cash flow modellen der giver mulighed for at indregne forventede driftsafkast over en længere periode, er i lighed med den afkastbaserede model i overensstemmelse med regnskabslovgivningen for værdiansættelse af investeringsejendomme i henhold til IAS 40 og den danske regnskabsvejledning 16. I 2006 udgav Ejendomsforeningen Danmark en publikation med det formål at introducere DCF-modellen som redskab i forbindelse med værdiansættelse af investeringsejendomme. Flere og flere aktører på det danske ejendomsmarked, har de seneste år valgt at benytte DCFmodellen som alternativ til den tidligere benyttede afkastbaserede model 30. Den klare fordel der adskiller DCF-modellen fra øvrige modeller, er den informationsmæssige fordel ved at følge ejendommens driftsafkast fra de kommende år. Der tages således ikke blot udgangspunkt i et "normalt" driftår, da også fremtidige pengestrømme indgår i modellen 29 jf. "Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen" Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark i smarbejde med RICS Nordic, oktober "Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen" Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark i smarbejde med RICS Nordic, oktober

22 med de forskelle der forventes at finde sted fra år til år. Ved benyttelse af DCF-modellen opgøres dagsværdien på basis af forventede pengestrømme fra ejendommens drift i en budgetperiode på typisk 5-10 år 31. De forventede pengestrømme i budgetperioden tilbagediskonteres med investorens nominelle diskonteringsrente, der fastsættes for den enkelte ejendom. Perioden efter budgetperioden kaldes terminalperioden og løber fra det tidspunkt hvor ejendommens pengestrømme forventes at være konstant. Værdien fra dette tidspunkt benævnes terminalværdien, og skal i lighed med pengestrømme i budgetperioden tilbagediskonteres. Værdiansættelse af investeringsejendomme efter DCF-modellen kan opdeles i 4 overordnede faser: Fastsættelse af ejendommens pengestrømme i budgetperioden. Fastsættelse af terminalværdien, ved udløb af budgetperiode. Fastsættelse af diskonteringsfaktoren, og tilbagediskontering af pengestrømme i budgetperiode samt tilbagediskontering af terminalværdi. Beregning af ejendommens værdi Pengestrømme i budgetperioden I lighed med den afkastbaserede model opgøres ejendommens pengestrømme i budgetperioden som lejeindtægter fratrukket driftsomkostninger. Herudover skal der tages højde for forventede udgifter til vedligeholdelse og forventede investeringer. Det er KPMG's vurdering 32, at forventede omkostninger til forbedringer og hertil knyttede huslejestigninger på eksisterende arealer kan medtages i beregningen. Derimod vurderes det, at der ikke kan indgå forventede omkostninger til nyt byggeri eller tilbygninger. Ejendommens pengestrømme i budgetperioden opstilles fordelt pr. år, hvorfor der ved forventninger om eksempelvis vedligeholdelsesomkostninger eller forbedringer vil fremkomme forskellige driftsafkast for de forskellige år. Netop denne mulighed for at indregne forskellige begivenheder i de enkelte år, er den væsentligste forskel til den afkastbaserede model. 31 Budgetperiodens længde skal afspejle perioden frem til det tidspunkt, hvor ejendommes frie pengestrømme stabiliseres. jf. "Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen" Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark i smarbejde med RICS Nordic, oktober KPMG publikation "Investeringsejendomme" fra

23 Det vurderes i denne forbindelse at adgangen til at lade forventede forbedringer påvirke dagsværdien umiddelbart kan virke misvisende, idet det er markedsværdien på et givent tidspunkt, der skal fastsættes. Omvendt vurderes det at såfremt der ved at gennemføre forbedringer kan realiseres en højere leje, bør dette naturligvis påvirke markedsværdien i form af potentiale i den enkelte ejendom. For at realisere dette potentiale er det dog et krav at en eventuel køber er i besiddelse af ekstra kapital. Udover ejendommens pris skal der således også være kapital til at realisere de indregnede forbedringer eller vedligeholdelse for herved at realisere det budgetterede driftsafkast. Dette ekstra kapitalbehov tages der hensyn til ved beregning i modellen i form af levere pengestrømme fra ejendommens drift de pågældende år. Muligheden for at indregne forventede forbedringer og modellens behandling i forhold til værdien af ejendommen vurderes således hensigtsmæssig Terminalværdi Tidspunktet hvor ejendommens pengestrømme forventes at være konstante, eller udelukkende påvirket af en årligt reguleret vækst i takt med den makroøkonomiske udvikling, kaldes terminalåret. Terminalværdien, der udgør værdien af en given ejendom fra terminalåret og fremefter, beregnes i lighed med den afkastbaserede model ud fra et normaliseret driftsafkast. Hertil kommer forrentningskravet, der i lighed med den afkastbaserede model, beregnes uden hensynstagen til inflation Diskonteringsfaktor Fastsættelse af diskonteringsfaktoren i forbindelse med tilbagediskontering til år nul i DCFmodellen foretages ud fra ejendomsrelaterede faktorer og makroøkonomiske forhold 33. Der vil i nærværende afhandling ikke blive foretaget yderligere gennemgang af de forskellige muligheder for indregning af risici og regulering af forskelle. Nærværende gennemgang har således udelukkende til formål at redegøre for de grundlæggende metoder til fastsættelse af dagsværdi for ejendomme, for herved at danne grundlag for en væsentlig faktor i forbindelse med opgørelse af avance ved afståelse af udlejningsejendomme. Det skal dog nævnes, at der 33 "Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen" Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark i samarbejde med RICS Nordic, oktober

24 ved fastsættelse af diskonteringsrenten tages højde for inflation, hvorfor diskonteringsrenten ikke er direkte sammenlignelig med forrentningskravet i den afkastbaserede model som beskrevet ovenfor. Herudover skal der i lighed med den afkastbaserede model, ved fastsættelse af diskonteringsfaktoren tages højde for risici i forbindelse med investering i den konkrete ejendom. Forhold vedrørende den specifikke ejendom, samt makroøkonomiske forhold skal således indarbejdes i diskonteringsfaktoren Ejendommens værdi Efter at have foretaget beregning og tilbagediskontering af ejendommens pengestrømme i budgetperioden, og efter at have foretaget beregning og tilbagediskontering af terminalværdien, kan ejendommens kapitalværdi (K) ud fra DCF-modellen bestemmes ud fra følgende formel: K 1 å 1 Hvor r = diskonteringsrenten, t = tidspunkt (år) og CF = cashflow Første del af formlen beskriver det tilbagediskonterede cashflow i budgettiden, mens anden del udgør terminalværdien fra og med terminalåret og fremefter Delkonklusion Ved en overordnet gennemgang af de to modeller til fastsættelse af dagsværdi i overensstemmelse med IAS 40 og den danske regnskabsvejledning 16, er det muligt ud fra et budget over fremtidige driftsafkast samt en vurdering af forrentningskravet at beregne dagsværdien for en given investeringsejendom. De to modeller adskiller sig idet den afkastbaserede model forudsætter, at driftsafkastet fremadrettet er konstant. Der er dog ved benyttelse af denne model mulighed for at regulere for særlige forhold. I DCF-modellen er der derimod mulighed for at budgettere med ændringer i pengestrømme fra år til år. Herudover skal der, idet der foretages indeksering af pengestrømme ved brug af DCFmodellen, tages højde for inflation ved fastsættelse af diskonteringsfaktoren. Det gennemgående i samtlige anbefalinger til fastsættelse af dagsværdi for investeringsejendomme, herunder ved både sammenholdelse med øvrige ejendomme og ved anvendelse af afkastbaserede modeller, er at der indgår en væsentlig grad af skøn. 23