2 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "2 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen"

Transkript

1 DCF-modellen

2 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K Telefon: Udgivet oktober Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

3 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen Indhold Forord Indledning Regnskabsregler Modeller til brug for værdiansættelse af ejendomme Bestemmelse af diskonteringsrenten Terminalværdi...12 Tjekliste...13 Cases...14 Bilag 1: Resumé af regnskabsbestemmelser om værdiansættelse af ejendomme...18 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 3

4 4 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

5 Forord Værdiansættelse af erhvervsejendomme er traditionelt sket med udgangspunkt i den afkastbaserede model (1. års afkastmodel). I de senere år er det imidlertid ikke mindst internationalt discounted cash flow-modellen (DCF-modellen), som i stigende grad bliver anvendt. DCF-modellen bliver sædvanligvist også brugt ved værdiansættelse af virksomheder og en række andre aktiver. Formålet med denne publikation er at give en introduktion til værdiansættelse af erhvervsejendomme efter DCF-modellen. Da publikationen alene er tænkt som en introduktion, bliver modellens detaljer og den bagvedliggende teori ikke nærmere diskuteret. Skatte- og finansieringsforhold berøres ikke. Publikationen henvender sig til alle, der beskæftiger sig med værdiansættelse af erhvervsejendomme. Det vil sige investorer, mæglere, revisorer, rådgivere, administratorer m.fl. Målet er at klargøre og eksemplificere DCF-modellen, så flere af aktørerne på ejendomsmarkedet vil bruge den. Publikationen er udarbejdet af en arbejdsgruppe, som Ejendomsforeningen Danmark nedsatte i efteråret Arbejdsgruppen bestod af Per Lykke ATP Ejendomme Kenneth Olsson ATP Ejendomme Bjarke Bendix Cloos DATEA Ruben Carpens DATEA Anne Kaag Andersen Ejendomsforeningen Danmark Per Andersen KPMG Flemming Nielsen Price Waterhouse Coopers Nicholas Thurø RED Property Advisers Peter Frische Sadolin og Albæk Jeanett Vestergaard Teesland iog Danmark 1. Indhold I afsnit 2 findes en kort beskrivelse af regnskabsreglerne for danske virksomheder. Reglerne er uddybet i bilag 1, der findes sidst i publikationen. I afsnit 3 præsenteres den afkastbaserede metode og DCF-modellen, som begge kan anvendes til værdiansættelse af ejendomme. Der er størst fokus på DCF-modellen, hvis beregninger opdeles i fem trin, som alle illustreres med eksempler. I DCF-modellen anvendes en diskonteringsrente. Hvordan den skal bestemmes er temaet for afsnit 4. Beregningen af den såkaldte terminalværdi diskuteres i afsnit 5. Som hjælp til at huske alle indtægter og udgifter i beregningen af cash flow er der på side 13 opstillet en tjekliste med korte beskrivelser. Herefter følger på side 14 tre eksempler på anvendelse af DCF-modellen. Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 5

6 2. Regnskabsregler Danske virksomheders regnskabsaflæggelse er reguleret af forskellige regnskabsregler afhængigt af, om der er tale om finansielle eller ikke-finansielle virksomheder, og om virksomheden er børsnoteret eller ikke-børsnoteret. Ikke-finansielle virksomheder skal aflægge årsrapport efter årsregnskabsloven, mens finansielle virksomheder skal følge regnskabsbestemmelser fastlagt af Finanstilsynet. Begge typer af virksomheder har dog mulighed for frivilligt at aflægge årsrapport efter de internationale regnskabsstandarder (IFRS/IAS), som er godkendt af EU-kommissionen. For virksomheder, der har værdipapirer optaget til notering på en fondsbørs, er der krav om, at regnskabsaflæggelse for et eventuelt koncernregnskab sker efter de internationale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU-kommissionen. For selskabsregnskabet er der krav om at følge de danske regnskabsvejledninger, medmindre selskabsregnskabet aflægges frivilligt efter de internationale regnskabsstandarder godkendt af EU-kommissionen. I bilag 1 er der en kort beskrivelse af de internationale og danske regnskabsbestemmelser vedrørende investeringsejendomme. Sammenfattende kan man konstatere, at såvel de danske som de internationale regnskabsbestemmelser (IFRS/IAS) normalt tillader anvendelse af både den afkastbaserede model og DCF-modellen til fastsættelse af markedsværdien af investeringsejendomme. Modellen har den fordel, at den er overskuelig, og at den er velkendt blandt aktørerne på ejendomsmarkedet. Omvendt er modellen meget statisk, hvilket gør den mindre anvendelig til værdiansættelse af fx større erhvervsejendomme, ejendomme med hjemfaldspligt og ejendomme med stort lejepotentiale efter moderniseringer over en årrække. Ejendomme med de kendetegn værdiansættes mere hensigtsmæssigt med modeller, som opererer med en længere budgetperiode. Her kan der tages eksplicit højde for den forventede udvikling i ejendommens drift i de kommende år. Et eksempel på en sådan model er DCF-modellen, som er en cash flow-baseret værdiansættelsesmodel. Discounted cash flow-modellen (DCF-modellen) I DCF-modellen ser man dels på værdien opnået fra cash flowet (driftsafkastet) i en budgetperiode og dels på et terminalår, der bestemmer værdien af ejendommen efter budgetperioden terminalværdien (se afsnit 5 på side 12 for en uddybning af begreberne terminalår og terminalværdi). 3. Modeller til brug for værdiansættelse af ejendomme Det bedste udgangspunkt for at vurdere markedsværdien er normalt at sammenligne med handelspriser for nyligt gennemførte handler af ejendomme med samme vedligeholdelsesstand, beliggenhed, anvendelsesmuligheder mv. Hvis der imidlertid ikke findes sådanne oplysninger, foretager man i stedet et skøn over den forventede markedsværdi. Det gør man ved at benytte afkastbaserede modeller baseret på et eller flere år. Den afkastbaserede model I praksis er den afkastbaserede model den mest anvendte model til opgørelse af markedsværdien. Her opgør man værdien på basis af ejendommens forventede driftsafkast i et typisk driftsår og et forrentningskrav, der er fastsat på basis af risikoen på den enkelte ejendom. Derudover kan man foretage tillæg og fradrag for særlige forhold til den opgjorte værdi. Se eksempel i boksen nedenfor. Eksempel: Værdi bestemt med den afkastbaserede model Hvis det budgetterede driftsafkast (lejeindtægter fratrukket udgifter) er 10 mio. kr. og forrentningskravet er 5,0 procent bliver ejendommens værdi: driftsafkast forrentningskrav = 10 mio kr. 0,05 = 200 mio. kr. Ejendommen I det følgende vil en ejendom med følgende forudsætninger blive brugt som eksempel: Ejendommen er på m 2, og den er udlejet til flere lejere, der som udgangspunkt ikke forventes at fraflytte deres lejemål i en 10-årig periode Lejerne afholder stigninger i skatter og afgifter Ejerne afholder alle øvrige driftsomkostninger, serviceabonnementer, forsikring, vicevært mv. Administrationsomkostningerne udgør 2 % af lejeindtægterne Der afsættes 30 kr./m 2 til udvendig vedligeholdelse Diskonteringsrente 7,75 % (inkl. inflation) Forventet inflation 2,00 % Deposita medtages ikke i eksemplet Lejen er forudbetalt ét år forud I år 4 forventes en nødvendig investering på 1 mio. kr. til en ny varmecentral Der forventes 5 % tomgang i årene efter budgetperioden og indretningsomkostninger på kr. om året. På grund af tomgangen får ejer udgifter til varme. 6 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

7 Beregningerne i DCF-modellen kan opdeles i følgende trin: Trin 1: Bestemmelse af cash flowet i budgetperioden Trin 2: Tilbagediskontering af cash flowet fra budgetperioden til i dag Trin 3: Bestemmelse af terminalværdi Trin 4: Tilbagediskontering af terminalværdi til i dag Trin 5: Bestemmelse af ejendommens værdi som summen af de tilbagediskonterede værdier Trin 1: Cash flowet i budgetperioden Markedsværdien opgøres ud fra det forventede fremtidige frie cash flow fra ejendommens drift. I budgetperioden foretages derfor en detaljeret budgettering for driften i hvert enkelt regnskabsår. Det frie cash flow omfatter blandt andet: Indtægter lejeindtægter for lokaler lejeindtægter for parkeringspladser, lysreklamer mv. lejereguleringer, hvis lejen forventes at kunne hæves (eller sænkes) lejestigninger på basis af aftaler i lejekontrakter og forventninger til den almindelige prisudvikling Udgifter vicevært, administration, ejendomsskatter, forsikringer investeringer, der skal til, for at lejen kan hæves øvrige investeringer forventede omkostninger til tomgang i ejendommen udgifter til vedligeholdelse, evt. ud fra vedligeholdelsesplan Mange af de forhold, som man skal huske ved bestemmelsen af det frie cash flow, kan findes i tjeklisten på side 13. Her er også en nærmere beskrivelse af de forskellige forhold. I boksen herunder ser man et eksempel på opstilling af cash flow. Budgetperiodens længde skal fastsættes, så de særlige forhold, der er i forbindelse med ejendommen, fx igangværende projekter, kan indregnes inden periodens udløb. Budgetperioden skal derfor løbe frem til et tidspunkt, hvor niveauet for det frie cash flow fra ejendommen er stabiliseret. De fleste anvender en 10-årig periode. Udover de mere eller mindre automatiske fremskrivninger med inflation, tager budgettet hensyn til forventede udgifter til vedligeholdelse, investeringer, tomgang mv. De forventede ændringer i lejeniveau skal også inddrages. Forrentning af deposita er ikke inkluderet i eksemplet; men de kan inkluderes enten ved at lægge dem til til sidst eller ved at beregne værdien af forrentningen. Eksempel: Opstilling af cash flow I cash flowet inkluderes alle budgetterede indtægter og udgifter. For de første fem år kunne det se sådan ud: (Alle tal i kr.) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 Lejeindtægter Andre indtægter Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Administration Udvendig vedligeholdelse Indretningsudgifter / investeringer Udgifter i alt Cash flow Cash flowet udgøres af bruttolejen fratrukket de samlede udgifter. Både indtægter og udgifter stiger med inflationen. En undtagelse er dog ejendomsskatter og afgifter, da lejer betaler evt. stigninger. En anden undtagelse er indretningsudgifter/-investeringer. Her er indlagt en udgift på 1 mio. kr. i år 4, mens der ikke er budgetterede udgifter i de øvrige år. Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 7

8 Trin 2: Tilbagediskontering af cash flowet fra budgetperioden For at bestemme ejendommens værdi må cash flowet fra de enkelte år tilbagediskonteres til udgangstidspunktet. Det gøres ved hjælp af en diskonteringsrente, som fastsættes for den enkelte ejendom. Diskonteringsrenten afhænger både af ejendomsrelaterede faktorer og af makroøkonomiske forhold. Diskonteringsrenten kan ikke direkte sammenlignes med forrentningskravet i den afkastbaserede model. Det skyldes blandt andet, at der er inkluderet inflation i DCF-modellen, og at DCF-modellen i højere grad end den afkastbaserede model tager hensyn til forskellige risici i budgetperioden. Se afsnit 4 for en nærmere diskussion. I boksen er illustreret, hvordan diskonteringen foregår. Eksempel: Tilbagediskontering af cash flowet Som nævnt i forudsætningerne anvendes en diskonteringsfaktor på 7,75 % (inklusive inflation) (Alle tal i kr.) Nu År 1 År 2 År 3 År 4 År 10 Lejeindtægter Andre indtægter Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Administration Udvendig vedligeholdelse Indretningsudgifter/investeringer Udgifter i alt Cash flow Tilbagediskonterede værdier fra år År (1+0,0775) (1+0,0775) 2 (1+0,0775) 3 (1+0,0775) 9 År År År År Note: Da det er forudsat, at lejen er forudbetalt, tilbagediskonteres det første års cash flow ikke. I praksis vil lejen oftest være kvartalsvist forudbetalt, mens udgifterne er fordelt over hele året. Ved ikke at tilbagediskontere cash flowet det første år, får man en mindre overvurdering af ejendommens værdi. 8 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

9 Trin 3: Terminalværdi Det antages, at det frie cash flow vil være konstant efter udløbet af budgetperioden. Værdien for denne periode bliver opgjort med udgangspunkt i et terminalår. Det forventede cash flow i terminalåret skal være et udtryk for gennemsnittet over de fremtidige år. Værdien af ejendommen i terminalåret findes ved hjælp af et realt forrentningskrav (uden inflation). Beregningsmetoden svarer til den afkastbaserede model. Se afsnit 5 (side 12), hvor bestemmelsen af terminalværdien er nærmere beskrevet. I boksen herunder er et eksempel på beregningen af terminalværdien. Trin 4: Tilbagediskontering af terminalværdi Terminalværdien skal, ligesom cash flowet i budgetperioden, tilbagediskonteres med diskonteringsrenten. Eksempel: Tilbagediskontering af terminalværdi Nutidsværdien bliver: 115,99 (1+0,0775) 10 = 54,99 mio. kr. Eksempel: Beregning af terminalværdi Cash flowet i terminalåret bestemmes på samme vis som i de enkelte budgetår. ved en 10-årig budgetperiode. Dog skal tallene være udtryk for gennemsnitsbeløb uden enkeltstående poster til fx investering. (Alle tal i kr.) Terminalår Lejeindtægter Andre indtægter 0 Tomgang -429 Bruttoleje Driftsudgifter -609 Trin 5: Ejendommens værdi Ejendommens værdi er summen af det tilbagediskonterede cash flow fra budgetperioden og den tilbagediskonterede terminalværdi. Boksen på næste side viser den samlede model. Ejendomsskatter og afgifter -201 Ejendommens andel af varme/ fællesudgifter -68 Administration -172 Udvendig vedligeholdelse -329 Indretningsudgifter / investeringer -100 Udgifter i alt Cash flow Terminalværdien bestemmes ud fra cash flowet ved hjælp af et realt forrentningskrav, som her er 5,75 procent: cash flow forrentningskrav = 6,669 mio kr. 0,0575 = 115,99 mio. kr. Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 9

10 Eksempel: Den samlede DCF-model (Alle tal i kr.) Nu År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Terminalår Lejeindtægter Andre indtægter Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Administration Udvendig vedligeholdelse Indretningsudgifter/investeringer Udgifter i alt Cash flow Nominel diskonteringsfaktor 7,75% Real diskonteringsfaktor 5,75% Tilbagediskonterede værdier fra år År Terminalværdi År År År År År År År År År Summen af tilbagediskonterede værdier fra budgetperioden Tilbagediskonteret terminalværdi Ejendommens værdi Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

11 4. Bestemmelse af diskonteringsrenten Investering i ejendomme er forbundet med en lang række risici, hvilket der bør tages højde for i værdiansættelsen af en specifik ejendom. Risiko er kort sagt sandsynligheden for, at indtægter og udgifter afviger negativt fra budgettet. Jo mere korrekt et budget, der kan lægges, jo mindre er der behov for at risici skal indregnes i diskonteringsrenten. Den afkastbaserede model forudsætter implicit, at afkastet i investeringsåret er konstant ud i al fremtid. Man kan dog tage højde for nogle udsving i cash flowet ved at foretage tillæg og fradrag for særlige forhold, fx tomgang og udskudt vedligeholdelse. I DCF-modellen er der derimod mulighed for at variere budgettet for cash flowet i budgetperioden. Forskellen betyder, at diskonteringsrenten i den afkastbaserede model skal tage højde for en del flere risici end i DCF-modellen. Uanset om der vælges en afkastbaseret model eller en DCF-model indeholder diskonteringsrenten følgende elementer: Den risikofrie rente En risikopræmie Diskonteringsrenten bør vælges med udgangspunkt i den risikofrie rente, fx en 10-årig statsobligation. Den risikofrie rente bør ikke variere afhængigt af valg af model. genhed, fx i forhold til infrastruktur, adgang til arbejdskraft, kunder og samarbejdspartnere, identitet og herlighedsværdi er mere eftertragtet af både lejere og investorer og har derfor en relativt lavere diskonteringsrente. Lejers bonitet Et vigtigt element i fastsættelsen af diskonteringsrenten er lejerens bonitet, idet den er et udtryk for lejerens evne til at leve op til sine økonomiske forpligtelser. Eftersom lejere med ringe finansiel styrke udgør en driftsrisiko, medfører dette en højere diskonteringsrente. Betydningen af lejerens bonitet er dog varierende alt afhængig af ejendommens beliggenhed. Derfor tildeles lejers bonitet ikke nogen særlig betydning, hvis ejendommen har en primær beliggenhed, da risikoen for tomgang i en længere periode er relativ lav. Udbud og efterspørgsel I fastsættelsen af diskonteringsrenten bør der tages højde for det generelle forhold mellem udbud og efterspørgsel på ejendomsmarkedet. I perioder med et relativt højt udbud af ejendomme bør diskonteringsrenten være højere, idet den enkelte ejendom bliver vanskeligere at sælge. Endvidere bør diskonteringsrenten korrigeres i forhold til Uanset valg af model, skal der tages stilling til risikopræmien i hvert enkelt tilfælde. Den skal afspejle den risiko, som ejendomsinvesteringen medfører. Håndtering af de forskellige risikofaktorer i DCF-modellen: Men her hører lighederne mellem modellerne op. I den afkastbaserede model regner man ikke med en inflationsstigningstakst, da indtægter og udgifter forudsættes konstante. Det betyder, at der ikke er inflation med i diskonteringsrenten (en real diskonteringsrente). Omvendt vil man typisk indeksere indtægter og udgifter i DCF-modellen. Derfor skal der også tages højde for inflationen i diskonteringsrenten (en nominel diskonteringsrente). Der er en lang række risici forbundet med ejendomsinvesteringer. Som nævnt ovenfor er der forskel på, hvordan de håndteres i DCF-modellen og i den afkastbaserede model. I tabellen er angivet, hvorvidt der i DCF-modellen tages hensyn til dem i diskonteringsfaktoren eller i cash flowet. Overordnet kan risici ved investering i ejendomme inddeles i ejendomsrelaterede faktorer og makroøkonomiske forhold. Under tabellen er de forskellige risici, der normalt tages højde for i diskonteringsfaktoren, nærmere beskrevet. Ejendomsrelaterede faktorer Type af ejendom Det har stor betydning for risici for investor og dermed for diskonteringsrenten hvorvidt der er tale om en boligejendom, butik, kontor eller andet erhverv. Beliggenhed I fastsættelsen af diskonteringsrenten bør der tages højde for ejendommens beliggenhed, da den har en væsentlig betydning for ejendommens leje- og investorefterspørgsel. En ejendom med en god belig- Diskonteringsrente Cash flow Ejendomsrelaterede faktorer Type af ejendom Beliggenhed Lejers bonitet Udbud og efterspørgsel Kontraktlængde Faktisk leje i forhold til markedslejen Genudlejningsrisiko og restværdi Tomgang Indretningsudgifter Deposita Udskudt vedligeholdelse Makroøkonomiske faktorer BNP, beskæftigelse m.m. Inflation Risikofri rente Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 11

12 udbuddet af en specifik type ejendom og efterspørgslen af netop denne type ejendom. I et marked med et lavt udbud af ejendomme samt en høj efterspørgsel vil det medføre en lavere diskonteringsrente. cash flowet, hvor det på grund af tidshorisonten ikke længere giver mening at tage stilling til tidsspecifikke pengestrømme. Hvis terminalåret sættes ind som år 11, skal nutidsværdien heraf findes ved at tilbagediskontere værdien af terminalåret i 10 år. Se yderligere kommentarer til de ejendomsrelaterede faktorer under tjeklisten side 13. Makroøkonomiske faktorer BNP, beskæftigelse m.m. Udviklingen i de makroøkonomiske faktorer som fx BNP, beskæftigelse samt privat- og offentligt forbrug har en væsentlig betydning for de risici, der er forbundet med investering i ejendomme. Det skyldes, at der i perioder med lavkonjunktur er større sandsynlighed for, at lejere ikke lever op til deres økonomiske forpligtigelser. Højkonjunktur betyder også en lavere genudlejningsrisiko og en forventning om en højere leje på grund af stigende lejerefterspørgsel. Diskonteringsrenten bør derfor tage højde for, hvor stabilt det økonomiske klima er, således at der i perioder med lavkonjunktur anvendes en højere diskonteringsrente. Inflation Da den forventede inflation indgår i cash flowet, skal den også indgå i diskonteringsfaktoren. Risikofri rente Renteniveauet har stor betydning for diskonteringsrenten, da det både danner grundlaget for finansieringen af den pågældende ejendom og for investorens alternative investeringsmuligheder. Der er dog visse tilfælde, hvor diskonteringsrenten er lavere end finansieringsrenten, specielt hvis ejendommen har særlige udviklingsmuligheder. Desuden danner renteniveauet grundlag for investorens alternativafkast. Stigninger i renteniveauet vil derfor medføre et højere alternativafkast, hvilket medfører en stigning i diskonteringsrenten. Cash flowet, som angives i terminalåret, er et udtryk for forventningerne til et evigt cash flow. Man skal derfor ikke tage højde for tidsspecifikke forhold, og der skal alene være tale om gennemsnitsbetragtninger. Man taler om en ejendoms livscyklus, som er den periode, hvor ejendommens periodiske cash flow gentager sig. Ved at kaste et blik på ejendommens livscyklus, får man en god indikation af, hvad cash flowet i terminalåret skal være. Fx vil en forventning om, at taget på ejendommen skal skiftes hvert 30. år medføre, at der i terminalåret skal indlægges 1/30 af de forventede omkostninger ved udskiftning af taget. Driftsomkostninger til forsikring, vicevært og administration mv. skal normaliseres, så en eventuel kraftig midlertidig ændring i år 10 ikke overføres til terminalåret. Omkostninger til vedligeholdelse omfatter både den almindelige vedligeholdelse, som er forholdsvis ligefrem at budgettere, og en mere periodisk del, der er sværere at håndtere. Dels er den ofte betydelig mere bekostelig, dels er den mere uregelmæssig. Da der er tale om værdiansættelse af et evigt cash flow, er den tidsmæssige uregelmæssighed heldigvis ikke så afgørende. Det er ikke centralt, om de ekstraordinære vedligeholdelsesomkostninger falder i år 12 eller år 20. Det centrale er at bestemme niveauet for den normale vedligeholdelse. Det er nødvendigt at opstille forventninger til, hvor ofte disse større vedligeholdelsesarbejder skal finde sted og prisniveauet for dem. Når det er gjort, kan man fastsætte den årlige del af de periodiske vedligeholdelsesomkostninger. Ofte udtrykkes disse omkostninger som et nøgletal i kroner pr. kvadratmeter. I forbindelse med tomgang er det vigtigt at inkludere alle omkostninger. Udover den tabte lejeindtægt er der omkostninger til genudlejning, istandsættelse, tomgangsvarme mv. Som beskrevet i afsnit 5 beregner man en terminalværdi for at få værdien af cash flowet for årene efter budgetperioden. Terminalværdien skal også tilbagediskonteres. Normalt anvendes den samme diskonteringsrente for terminalværdien som for budgetperioden. 5. Terminalværdi Den 10-årige budgetperiode afsluttes med et terminalår. Med udgangspunkt i terminalåret findes værdien af ejendommens cash flow efter budgetperioden. Den tilbagediskonterede terminalværdi udgør ofte mellem 40 og 60 procent af ejendommens samlede værdi, og er derfor en meget central del af DCF-modellen. Diskonteringsrenten for terminalåret er som udgangspunkt den samme som i budgetperioden, dog eksklusiv inflation. Er der forhold som taler for, at risikoen i cash flowet ændres fundamentalt i løbet af terminalperioden, kan man overveje at ændre diskonteringsrenten i terminalåret, så det afspejler en ny risikoprofil. Det må understreges, at der skal meget markante ændringer til, før det bør ske. Diskonteringsrenten i terminalåret dækker som før nævnt en uendelig periode, hvorfor svingninger i starten af terminalperioden ikke må overvurderes. Udover niveauet for cash flowet i terminalåret kan man inddrage et vækstled. I vækstleddet afspejles forventningerne til markedslejen. Kun de vækstrater, der afviger fra den forventede inflation, medtages. Vækstraten fratrækkes i diskonteringsfaktoren. Terminalåret kan betragtes som et normalår, der beskriver den del af 12 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

13 Tjekliste I forbindelse med anvendelsen af en DCF-model til værdiansættelse af investeringsejendomme, er det naturligvis vigtigt at få så korrekt et billede af det fremtidige forventede cash flow som overhovedet muligt. Indtægter Lejeindtægter Husk at medtage alle lejeindtægter fra bolig, kontor, lager, facadereklame, mobilantenner mv. Eventuelle lejerabatter og lignende skal fratrækkes. Lejetillæg for særindretninger mv., der løber over en begrænset årrække, skal kun tages med i den relevante periode. Estimerede lejeindtægter Hvis der er tomme lokaler i ejendommen eller øvrige potentielle lejeindtægtsmuligheder, skal de indgå i DCF-modellen. Fremtidige indtægter Er der planlagt en udvidelse af ejendommen, skal de fremtidige forventede indtægter tages med, ligesom de øgede driftsudgifter og opførelsesomkostninger skal tages med i beregningen. For høj eller lav leje? Det er nødvendigt at forholde sig til den aktuelle leje. Er den på niveau med markedslejen, eller er den for høj eller for lav? Hvis den aktuelle leje afviger fra markedslejen, vil det være nødvendigt at forholde sig til, hvornår en regulering tidligst kan finde sted ifølge lejekontrakten og så medtage reguleringen i DCF-modellen. Årlig lejeregulering Langt de fleste lejekontrakter reguleres årligt med stigningen i nettoprisindekset (NPI), måske med et minimum eller maksimum eller en fast regulering. For hvert enkelt lejemål skal den fremtidige lejeudvikling estimeres ud fra den aftalte reguleringsklausul i lejekontrakten. Regulering af deposita Har lejerne betalt et kontant depositum, vil det ofte reguleres årligt i takt med, at lejen stiger. Stigninger i skatter og afgifter, vand, renovation mv. For de lejere, som betaler en bruttoleje (dvs. inklusiv skatter og afgifter mv.), vil udlejeren som hovedregel have mulighed for at hæve lejen med stigninger i skatter og afgifter. Enten skal denne indtægt tages med i DCF-modellen på indtægtssiden, eller også skal skatter og afgifter fastfryses på udgiftssiden. Indtægter fra varme- og driftsregnskab Man ser ofte, at udlejeren har indtægter på varme- og driftsregnskaberne, som ikke modsvares af en tilsvarende udgift. Det kan være henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer, afskrivning på varmeanlæg, henlæggelse til fremtidig indretning af fællesarealer mv. Henlæggelserne og afskrivningerne kan med rimelighed tages med på indtægtssiden, hvis der er taget højde for de fremtidige omkostninger til installationerne i vedligeholdelsesudgiften på udgiftssiden. Lejers forpligtigelser ved fraflytning Når lejere opsiger deres lejeaftale, vil de typisk have en række istandsættelsesforpligtelser ifølge lejekontrakten. Har lejeren overtaget et nyistandsat lejemål, skal lejeren som regel også aflevere lejemålet nyistandsat. Lejerens forpligtelse konverteres ofte til et kontantbeløb. Ved lejerens opsigelse får udlejeren derfor ofte en indtægt. Herunder er der opstillet en liste over en lang række af de forhold som kan være relevante at medtage i DCF-modellen. Udgifter periodiske Tomgang Over en 10-årig horisont vil der ofte være tomgang i de fleste investeringsejendomme. Det gælder især ejendomme med mange lejemål med kort uopsigelighed. For at få det mest realistiske billede af de kommende års cash flow, estimerer man den fremtidige tomgang med udgangspunkt i lejerens uopsigelighed, attraktiviteten af lejemålene, beliggenheden mv. Udlejers andel af drift ved tomgang Hvis lejeren har en nettolejekontrakt, hvor alle driftsomkostninger betales særskilt, vil der ved tomgang være en driftsudgift, som ejeren skal betale. Endvidere vil der være en andel af varmeudgifter mv., som skal dækkes. Genudlejningsomkostninger I forbindelse med tomgang vil der ofte være omkostninger til genudlejning fx salær til ejendomsmægler og advokat. Der bør afsættes penge til dette i de år, der forventes tomgang. Indretningsomkostninger I forbindelse med genudlejning vil udlejeren ofte skulle afholde omkostninger til indretning/ombygning til en ny lejer. I DCF-modellen skal omkostningerne sættes af i det/de år, hvor man kan forvente tomgang. Omkostningerne estimeres efter bedste evne i forhold til lejemålets aktuelle stand og indretning. Terminalåret I terminalåret indregnes de normaliserede indtægter og udgifter for ét år. Som udgangspunkt skal der også her tages stilling til de ovenfor nævnte forhold. Man kan ikke altid bruge de foregående ti års indtægter og udgifter direkte, da der i denne periode kan være indarbejdet forhold, som vil vægte uforholdsmæssigt meget i en gennemsnitsberegning. Udgifter drift Ejendomsskatter og -afgifter Vær opmærksom på, om lejerne skal betale for stigningerne i skatter og afgifter. I givet fald skal stigningerne med på indtægtssiden eller alternativt skal skatter og afgifter fastfryses i DCF-modellen. Øvrige driftsomkostninger Der skal afsættes penge til de driftsomkostninger, som ejeren har ansvaret for. Eksempelvis bygningsforsikring, vicevært, udvendig renholdelse, administration og serviceabonnementer. Omkostningen skal reguleres årligt med den forventede inflation. Udvendigt vedligehold Den udvendige vedligeholdelse kan opgøres som en årlig gennemsnitlig omkostning (normtal) eller opdeles i en løbende vedligeholdelse (mindre opgaver) og planlagt vedligehold (større renoveringsopgaver). Hvis der er udarbejdet et vedligeholdelsesbudget for en 5 eller 10-årig periode for ejendommen, bør det anvendes i DCF-modellen Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 13

14 Cases De forskellige cases illustrerer anvendeligheden af DCF-modellen. Hver case tager udgangspunkt i eksemplet fra afsnit 3. Udgangspunkt Som illustreret på side 10 estimeres ejendommens værdi til 101,169 mio. kr. Case 1: Udlejning af antenne Ved at udleje en antenne på ejendommens tag er det muligt at øge de årlige lejeindtægter med kr. i år 1. Lejen stiger med inflationen. På grund af denne øgede indtægt stiger ejendommens værdi til 102,049 mio. kr. Case 2: Stigning til markedsleje Der varsles en stigning til markedsleje efter erhvervslejelovens 13 for én af lejerne. Sagen ender med at parterne indgår et forlig, hvor lejen stiger med kr. Stigningen fordeles over 4 år begyndende fra år 1. Herefter stiger lejen med inflationen. Der fratrækkes omkostninger til betaling af retsafgift og advokat på kr. På grund af den øgede lejeindtægt stiger ejendommens værdi til 109,644 mio. kr. Case 3: Fraflytning og tomgang En af lejerne forventes at flytte fra lejemålet primo år 2. Der påregnes et års tomgang og dermed mistede lejeindtægter på kr. og indretningsomkostninger på kr. Det forventes ikke, at der ved genudlejning kan opnås samme leje, som i dagens marked. Lejeindtægterne nedsættes derfor med kr. pr. år. Desuden er der udlejningsomkostninger på kr. Resultatet bliver, at ejendommens værdi falder til 94,688 mio. kr. 14 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

15 Case 1: Udlejning af antenne (Alle tal i kr.) Nu År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Terminalår Lejeindtægter Andre indtægter - opsætning af antenne Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Administration Udvendig vedligeholdelse Indretningsudgifter / investeringer Udgifter i alt Cash flow Nominel diskonteringsfaktor 7,75% Real diskonteringsfaktor 5,75% Tilbagediskonterede værdier fra år År Terminalværdi År År År År År År År År År Summen af tilbagediskonterede værdier fra budgetteringsperioden Tilbagediskonteret terminalværdi Ejendommens værdi Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 15

16 Case 2: Stigning til markedsleje (Alle tal i kr.) Nu År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Terminalår Lejeindtægter Andre indtægter - forhøjelse til markedsleje Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Administration Udvendig vedligeholdelse Retsafgift Indretningsudgifter / investeringer Udgifter i alt Cash flow Nominel diskonteringsfaktor 7,75% Real diskonteringsfaktor 5,75% Tilbagediskonterede værdier fra år År Terminalværdi År År År År År År År År År Summen af tilbagediskonterede værdier fra budgetteringsperioden Tilbagediskonteret terminalværdi Ejendommens værdi Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

17 Case 3: Fraflytning og tomgang (Alle tal i kr.) Nu År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Terminalår Lejeindtægter Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Administration Udvendig vedligeholdelse Indretningsudgifter / investeringer Udlejningsomkostninger -300 Cash flow Driftsresultat / cash flow Nominel diskonteringsfaktor 7,75% Real diskonteringsfaktor 5,75% Tilbagediskonterede værdier fra år År Terminalværdi År År År År År År År År År Summen af tilbagediskonterede værdier fra budgetteringsperioden Tilbagediskonteret terminalværdi Ejendommens værdi Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 17

18 Bilag 1: Resumé af regnskabsbestemmelser om værdiansættelse af ejendomme I det følgende er givet et resume af regnskabsbestemmelserne om værdiansættelse af ejendomme fra de internationale regnskabsstandarder (IFRS og IAS) og de danske regnskabsbestemmelser. og D omfatter børsnoterede og statslige aktieselskaber. Regnskabsbestemmelser er helt overordnede for klasse A og er mest omfattende for klasse D. De internationale regnskabsstandarder (IFRS og IAS) I henhold til de internationale regnskabsstandarder skal ejendomme regnskabsmæssigt betragtes enten som domicil- eller som investeringsejendomme. Domicilejendomme anvendes i eget regi til fx administration eller produktion, mens investeringsejendommes formål er at opnå et afkast enten i form af løbende indtægter ved udlejning eller ved handel med ejendommen. Domicilejendomme skal indregnes til kostpris eller omvurderet værdi. Anvendelse af omvurderet værdi betyder, at ejendommens bogførte værdi skal reguleres til markedsværdi, hvis den bogførte værdi afviger væsentligt fra markedsværdien. Efter kostprismetoden er der krav om at foretage nedskrivning af domicilejendommen, såfremt den bogførte værdi ikke afspejler nytteværdien. Investeringsejendomme skal indregnes til kostpris eller dagsværdi (i denne publikation kaldet markedsværdi). Ifølge de internationale regnskabsstandarder skal dagsværdien udtrykke den pris, der kan opnås ved en transaktion mellem en velinformeret køber og sælger, der begge er interesseret i at gennemføre handlen. Ifølge IAS 40, der omhandler investeringsejendomme, skal dagsværdien af investeringsejendomme baseres på oplysninger om aktuelle priser i et aktivt marked for sammenlignelige ejendomme i samme område og stand samt under hensyntagen til sammenlignelige leje- og andre kontrakter. Såfremt der ikke findes aktuelle markedspriser for sammenlignelige ejendomme kan dagsværdien både opgøres ved hjælp af den afkastbaserede model og ved hjælp af DCF-modellen, jf. IAS 40, afsnit 46. IAS 40 beskriver i hvor høj grad forventede forbedringer kan indregnes i værdiansættelsen. Det vil sige om lejeindtægter på basis af alle forventede bygge- og renoveringsprojekter kan indregnes. De overordnede retningslinjer kan fortolkes sådan, at der kan medtages forventede moderniseringsopgaver på alle eksisterende bygningsarealer. Moderniseringsopgaverne skal være sandsynlige og velbegrundede. Derimod kan der formentlig ikke tages højde for reelle nyinvesteringer i form af tilbygninger, udvidelser og lignende. Årsregnskabsloven Årsregnskabsloven opererer med fire klasser af selskaber: A-D, hvor A omfatter helt små virksomheder og virksomheder med personligt ansvar Den regnskabsmæssige behandling af ejendomme følger som hovedregel de generelle bestemmelser om regnskabsmæssige behandling af materielle anlægsaktiver. Det betyder, at ejendomme som udgangspunkt skal indregnes til kostpris, jf. ovenfor. Virksomheder i klasse B-D hvis hovedaktivitet er investeringsvirksomhed, kan indregne investeringsejendomme til dagsværdi, jf. lovens 38. Ifølge årsregnskabsloven udgøres dagsværdi af det beløb, som et aktiv kan udveksles for, ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Dette svarer til definitionen efter IFRS. Årsregnskabsloven omfatter ikke bestemmelser om opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme, men henviser til IFRS40. Efter årsregnskabsloven kan dagsværdien således også opgøres efter både den afkastbaserede model og DCF-modellen. De danske regnskabsbestemmelser for finansielle virksomheder Regnskabsbestemmelserne for livsforsikringsselskaber har i adskillige år bestemt, at ejendomme skal værdiansættes til markedsværdi. Finanstilsynet udstedte i den sammenhæng en vejledning om værdiansættelse af ejendomme til markedsværdi. Vejledningen fastlagde en afkastbaseret model til opgørelse af markedsværdien. Vejledningen blev relativt hurtigt adopteret af andre virksomheder end livsforsikringsselskaber, fx af en række ejendomsselskaber. I 2004 blev de danske regnskabsbestemmelser for finansielle virksomheder tilrettet så de ikke, på nær enkelte undtagelser, er i modstrid med de internationale regnskabsbestemmelser (IFRS/IAS). Tilpasningen blev gennemført for at sikre en større grad af sammenligning mellem de finansielle virksomheders årsrapporter, også hvis de blev aflagt efter de danske regnskabsbestemmelser. Som led i tilpasningen blev det bestemt, at finansielle virksomheders domicilejendomme skal indregnes til omvurderet værdi, og at investeringsejendomme skal indregnes til markedsværdi. De danske regnskabsbestemmelser for finansielle virksomheder indeholder således ikke muligheden for at indregne ejendommene til kostpris, som efter IFRS/IAS. I forbindelse med tilpasningen i 2004 blev der også frit valg mellem anvendelse af den afkastbaserede model og DCF-modellen ved fastsættelse af investeringsejendommenes markedsværdi. Ændringen kom blandt andet efter en henvendelse fra Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Ejendomsindeks til Finanstilsynet i foråret Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

19 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen 19

20 Ejendomsforeningen Danmark

Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen

Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen EJENDOM & ENTREPRISE Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen AUDIT 1 Et skridt i den rigtige retning Hvad er vores målsætning? Skabe øget gennemsigtighed i værdiansættelserne

Læs mere

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme 3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Investering i fast ejendom Hvad koster den og hvorfor? Morten Jensen 25. oktober 2010 1 Fire ting jeg vil viderebringe 1) Hvordan har udviklingen været på det danske marked for investeringsejendomme? 2)

Læs mere

Hjemmeopgave 2. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.

Hjemmeopgave 2. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke. Hjemmeopgave 2 Hjemmeopgave 2 består af i alt fem tidligere eksamensopgaver, der skal afleveres: Opgave 1 DV 2013, opgave 2 DV 2013 og opgave 3 DV 2013 (Investeringsteori på Diplom i Valuar) samt opgave

Læs mere

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL Juli 2015 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... 3 GENERELT... 4 OPBYGNING... 4 SÅDAN KOMMER DU I GANG... 5 FORUDSÆTNINGER... 6 Stamoplysninger... 6 Energimærke... 6 Fremskrivning

Læs mere

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015 Nasdaq Copenhagen A/S nr. 3 / 2016 Aarhus, 29. februar 2016 CVR. nr. 29 24 64 91 www.admiralcapital.dk Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015 Bestyrelsen i Admiral Capital

Læs mere

Værdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF. v/nic holas Thurø

Værdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF. v/nic holas Thurø Værdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF 0 v/nic holas Thurø RED Property Advisers Palægade 6, 4. 1261 København K. Tlf.: 33 13 13 99 RED Propert y Advisers Rådgiver og erhvervsmægler

Læs mere

PRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse.

PRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse. REGNSKAB OG RAPPORTERING PRODUKT KATALOG Indhold Værdiansættelse af ejendomme side 1 Ejendomsanalyse. side 3 Nøglen til den rigtige løsning DATEA Lyngby Hovedgade 4 2800 Kgs. Lyngby 45 26 01 02 datea@datea.dk

Læs mere

for ejendomsvirksomheder

for ejendomsvirksomheder Ændringer til årsregnskabsloven: Konsekvenser for ejendomsvirksomheder Kontakt Kim Tang Lassen Telefon: 3945 3522 Mobil: 2381 0467 E-mail: kil@pwc.dk Kasper Elkjær Nielsen Telefon: 8932 5588 Mobil: 2321

Læs mere

Ejendomsinvestering og finansiering

Ejendomsinvestering og finansiering Ejendomsinvestering og finansiering Dag 6 1 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast

Læs mere

De engelske yields. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS. Den 10.

De engelske yields. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS. Den 10. De engelske yields Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS Den 10. april 2013 Internationale definitioner Yields / Capitalisation Rate I Danmark

Læs mere

Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008

Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008 Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008 September 2008 Colliers Hans Vestergaard A/S Gl. Kongevej 60 DK - 1805 Frederiksberg Kontaktinformation Jonas Sand

Læs mere

Ejendomsselskabet Borups Allé P/S

Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport for perioden 31. juli 2014 31. december 2014 CVR 36 05 53 83 (1. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og

Læs mere

Strandgade 7 A/S. Årsrapport 2014. Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling. Strandgade 7 A/S

Strandgade 7 A/S. Årsrapport 2014. Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling. Strandgade 7 A/S Årsrapport 2014 Strandgade 7 A/S Strandgade 7 A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 CVR 25 84 50 72 (15. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære

Læs mere

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS 1 DDF-arrangement Investering i ejendomme Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS Indhold Hvorfor ejendomme Strategi Industriens Pension Prisfastsættelse af ejendomme Hvorfor ejendomme Hvorfor ejendomme Fordele

Læs mere

Bilagshæfte. til. Investeringsejendomme

Bilagshæfte. til. Investeringsejendomme til Investeringsejendomme - faremomenter og risici ved informationsbehovet og værdiansættelsesproblematikker HD 2. del studiet i regnskab og økonomistyring Aalborg Universitet 8. semester 2014, afgangsprojekt

Læs mere

Værdiansættelse af investeringsejendomme. Definition af forrentningskrav. ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40

Værdiansættelse af investeringsejendomme. Definition af forrentningskrav. ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskrav ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav Udgivet af: Ejendomsforeningen

Læs mere

Hjemmeopgave 3. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.

Hjemmeopgave 3. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke. Hjemmeopgave 3 Hjemmeopgave 3 er eksamensopgaven fra 2014 i Ejendomsinvestering og finansiering. Til eksamen er der fire timer til at løse de fem opgaver. Aflever til følgende e-mail: opgaver@ejendomsforeningen.dk

Læs mere

Ejendomsselskabet Vangede A/S

Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Vangede A/S Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 CVR 32 78 71 77 (6. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt

Læs mere

PRODUKT KATALOG ADMINISTRATION. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Selskabsadministration side 1. Indleje ejendomsadministration.

PRODUKT KATALOG ADMINISTRATION. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Selskabsadministration side 1. Indleje ejendomsadministration. ADMINISTRATION PRODUKT KATALOG Indhold Selskabsadministration side 1 Indleje ejendomsadministration. side 3 Nøglen til den rigtige løsning DATEA Lyngby Hovedgade 4 2800 Kgs. Lyngby 45 26 01 02 datea@datea.dk

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje

Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner for gennemgang Omkostningsbestemt leje Lejefastsættelse og regulering - Omkostningsbestemt

Læs mere

Værdiforringelsestest

Værdiforringelsestest Værdiforringelsestest Finansanalytikerforeningen 14. januar 2009 Agenda Formål IAS 36 IAS 36 - Beregning af kapitalværdi Nedskrivning Oplysninger i årsrapporten ÅRL kontra IFRS 14. januar 2009 Side 2 Værdiforringelsestest

Læs mere

Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter

Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Allan Pedersen 10. april 2013 0 Agenda Præsentation Årsrapporten Formål Grundliggende kvalitetskrav Oplysninger Oplysningskrav Ledelsesberetningen

Læs mere

LMC Holding, Aabenraa ApS

LMC Holding, Aabenraa ApS LMC Holding, Aabenraa ApS CVR-nr. 31 07 62 77 Årsrapport for 2014 Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling, den 27. maj 2015 Som dirigent:... Lars Martens Clausen Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning

Læs mere

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Konsekvenser for Venture Capital og Private Equity selskaber ved indregning og måling af kapitalandele i andre virksomheder Kontakt Niels Henrik B. Mikkelsen

Læs mere

K/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet CVR-nr Marselis Tværvej Aarhus C. Årsrapport Dirigent

K/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet CVR-nr Marselis Tværvej Aarhus C. Årsrapport Dirigent Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 City Tower, Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Telefon 89 41 41 41 Telefax 89 41 42 43 www.deloitte.dk K/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet

Læs mere

K/S Smørum Centeret CVR-nr Holmevej Virum. Årsrapport 2015

K/S Smørum Centeret CVR-nr Holmevej Virum. Årsrapport 2015 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk K/S Smørum Centeret CVR-nr. 27453325

Læs mere

Køb af virksomhed. Værdiansættelse og Finansiering. v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald

Køb af virksomhed. Værdiansættelse og Finansiering. v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald Køb af virksomhed Værdiansættelse og Finansiering v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald Hvad er værdien af en virksomhed? Den værdi, som virksomheden kan handles til på et givet tidspunkt mellem

Læs mere

Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes. afkastkrav

Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes. afkastkrav HA, 5. SEMESTER STUDIEKREDS I EKSTERNT REGNSKAB Esbjerg, efteråret 2002 Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes afkastkrav Valdemar Nygaard TEMA: MODELLER TIL ESTIMATION

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009.

Jensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Dagsværdi af investeringsejendomme

Dagsværdi af investeringsejendomme Cand.merc.aud Speciale Dagsværdi af investeringsejendomme Det bedste udtryk for dagsværdi Forfatter: Jesper Loft Mikkelsen Vejleder: Jane Thorhauge Møllmann BSS Aarhus Universitet Anslag: 43.920 Side 1

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2010.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2010. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk NASDAQ OMX Copenhagen A/S Postboks

Læs mere

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Den 28. januar 2015 blev der stillet lovforslag til ændring af årsregnskabsloven. Ændringerne skyldes primært, at Danmark skal implementere det EU-regnskabsdirektiv,

Læs mere

Dania 38, 4700 Næstved. Afdelingschef. Direkte:

Dania 38, 4700 Næstved. Afdelingschef. Direkte: Information Centralt beliggende Mange indretningsmuligheder Kan lejes samlet er seperat alt efter behov 316 1.580 m2 kontorlejemål i Næstved Stort kontorlejemål i Næstved med mange muligheder fordelt på

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Ejendomsselskabet Vangede A/S

Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport 2015 Ejendomsselskabet Vangede A/S CVR-nr. 32 78 71 77 c/o ATP Ejendomme A/S Gothersgade 49 1. 1123 København K Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2015 31. december

Læs mere

KT Ejendomme Odense A/S

KT Ejendomme Odense A/S KT Ejendomme Odense A/S Thujavej 43, 5250 Odense SV Årsrapport for 1. maj 2015-30. april 2016 (24. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26/5 2016

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk Nasdaq OMX Copenhagen

Læs mere

Keops Kollegiet Bispebjerg A/S Halvårsmeddelelse for 1. halvår 2006

Keops Kollegiet Bispebjerg A/S Halvårsmeddelelse for 1. halvår 2006 8 Halvårsmeddelelse for 1. halvår 2006 1 Indberettet til Dansk AMP den 31. august 2006 Bestyrelsen i har i dag afholdt bestyrelsesmøde, hvor selskabets halvårsrapport blev behandlet. Rapporten er vedlagt.

Læs mere

K/S Framnäs Köpcentrum, Lidköping

K/S Framnäs Köpcentrum, Lidköping K/S Framnäs Köpcentrum, Lidköping c/o InvestorService A/S Amaliegade 27 1256 København K Årsrapport for 2014 (8. regnskabsår) CVR nr. 29 93 35 61 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære

Læs mere

Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber

Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Juni 2009 Ejendomsforeningen Danmarks baggrund for at samle anbefalingerne Disse anbefalinger henvender

Læs mere

Jørgensen og Andersen Ejendomme ApS CVR-nr Hvidovregade 25 B 2650 Hvidovre. Årsrapport 2015/16. Dirigent

Jørgensen og Andersen Ejendomme ApS CVR-nr Hvidovregade 25 B 2650 Hvidovre. Årsrapport 2015/16. Dirigent Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk Jørgensen og Andersen Ejendomme

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. kvartal 2006 Side 2 af 7. Hoved- og nøgletal

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. kvartal 2006 Side 2 af 7. Hoved- og nøgletal Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. kvartal 2006 Side 2 af 7 Hoved- og nøgletal Hovedtal (t.kr.) 2006 2005 2005 Resultatopgørelse Resultat af udlejning 251 74 897 Avance ved salg af lejligheder

Læs mere

Dreist Ejendomme A/S. Søndre Allé Køge. (CVR-nr ) Årsrapport for 2014

Dreist Ejendomme A/S. Søndre Allé Køge. (CVR-nr ) Årsrapport for 2014 Søndre Allé 11 4600 Køge (CVR-nr. 31 28 38 76) Årsrapport for 2014 Godkendt på selskabets orclinaå-e Generalforsamling den / l 2015 Svend e Dreist Hansen irigent Galoche Allé 6 4600 Køge T: 56 64 05 00

Læs mere

K/S FABRIKSVEJ, ODENSE

K/S FABRIKSVEJ, ODENSE K/S FABRIKSVEJ, ODENSE Årsrapport 1. januar 2014-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/03/2015 Brian I. Petersen Dirigent Side 2 af 16 Indhold

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk:

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk: Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Overgang til IFRS i 2005 (ikke revideret)

Overgang til IFRS i 2005 (ikke revideret) Pr. 1. januar 2005 ændres den anvendte regnskabspraksis til at være i overensstemmelse med kravene i de internationale regnskabsstandarder, IFRS. Overgangsdatoen er 1. januar 2004. De i Bekendtgørelse

Læs mere

Kvartalsrapport pr. 31. marts 2015 Metroselskabet. Bilag K21-02-03 Kvartalsmøde nr. 21 10. juni 2015

Kvartalsrapport pr. 31. marts 2015 Metroselskabet. Bilag K21-02-03 Kvartalsmøde nr. 21 10. juni 2015 Kvartalsrapport pr. 31. marts Metroselskabet Bilag K21-02-03 Kvartalsmøde nr. 21 10. juni Resultatopgørelse Note 2014 Indtægter 2 Metroens takstindtægter 771.529 182.920 176.906 190.173 735.290 714.790

Læs mere

Casa Colina ApS CVR-nr

Casa Colina ApS CVR-nr Casa Colina ApS CVR-nr. 33 85 89 06 Årsrapport 1. januar - 31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19. juni 2014. Morten Brix Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Dania 38, 2. sal, 4700 Næstved. Afdelingschef. Direkte:

Dania 38, 2. sal, 4700 Næstved. Afdelingschef. Direkte: Kontorlejemål på 316 m² centralt i Næstved Stort og lyst kontorlejemål med central placering i Næstved. Kontorlejemål på 2. sal Centralt beliggende Mange indretningsmuligheder Lyst og indbydende Terrasse

Læs mere

Strandboulevarden 89, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte:

Strandboulevarden 89, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte: 334 m² butik med 189 m² kælder Information Stort butikslokale med gode store vinduer ud til Strandboulevarden, som giver lejemålet et godt udsyn og indkig. Ejendommen er beliggende på indre Østerbro, ikke

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011 Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Præstensgaard Holding ApS Mosehøjvej 18, 2920 Charlottenlund

Præstensgaard Holding ApS Mosehøjvej 18, 2920 Charlottenlund Præstensgaard Holding ApS Mosehøjvej 18, 2920 Charlottenlund CVR-nr. 35 47 53 03 Årsrapport 1. januar - 31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Læs mere

H. G. Statsautoriseret Revisionsanpartsselskab c/o One Revision Øst, Roskildevej 37A, 3. sal, 2000 Frederiksberg

H. G. Statsautoriseret Revisionsanpartsselskab c/o One Revision Øst, Roskildevej 37A, 3. sal, 2000 Frederiksberg H. G. Statsautoriseret Revisionsanpartsselskab c/o One Revision Øst, Roskildevej 37A, 3. sal, 2000 Frederiksberg CVR-nr. 14 38 84 43 Årsrapport 1. oktober 2014-30. september 2015 Årsrapporten er fremlagt

Læs mere

DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS

DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS Produktionsvej 1 2600 Glostrup Årsrapport 4. juli 2014-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/06/2016 Juliett

Læs mere

Andelsselskabet Klitmøller Vandværk Cvr-nr. 25064917. Årsrapport for 2013

Andelsselskabet Klitmøller Vandværk Cvr-nr. 25064917. Årsrapport for 2013 Cvr-nr. 25064917 Årsrapport for 2013 Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 4 Virksomhedsoplysninger 5 Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8

Læs mere

Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C

Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C INDLEDNING Budgettet er opstillet på grundlag af salgsopstillinger og oplysninger fra ejendomsmæglere, samt de indgåede lejekontrakter. Det forudsættes,

Læs mere

Résidence Masséna Nice A/S CVR-nr. 78 81 96 18 Årsrapport 2004/05

Résidence Masséna Nice A/S CVR-nr. 78 81 96 18 Årsrapport 2004/05 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab CVR-nr. 24 21 37 14 Klædemålet 9 2100 København Ø Telefon 39 17 03 33 Telefax 39 27 03 33 www.deloitte.dk Résidence Masséna Nice A/S CVR-nr. 78 81 96 18

Læs mere

Hvad er virksomheden værd?

Hvad er virksomheden værd? HVAD ER VIRKSOMHEDEN VÆRD? 55 Hvad er virksomheden værd? Det er ikke muligt at beregne en pris på virksomheden, der er den "rigtige" værdi. En beregnet værdi vil afhænge af de vurderinger og forudsætninger,

Læs mere

Nasdaq OMX Copenhagen A/S 27. april 2009 Nikolaj Plads 6 1007 København K

Nasdaq OMX Copenhagen A/S 27. april 2009 Nikolaj Plads 6 1007 København K side 1 af 12 Nasdaq OMX Copenhagen A/S 27. april 2009 Nikolaj Plads 6 1007 København K Sendt via OMX indberetningssystem Selskabsmeddelelse nr. 7 2009 Bestyrelsen har i dag godkendt delårsrapporten for

Læs mere

ØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger

ØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger ØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger Øvelse 1. I begyndelsen af 2008 blev aktierne i Royal Unibrew handlet til kurs 534 per aktie. Aktien lukkede i december 2008 i kurs 118,5. Royal Unibrew udbetalte en

Læs mere

CPJ INVEST ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

CPJ INVEST ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den CPJ INVEST ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2013 Carsten Peter Jochumsen Dirigent Side 2 af 13 Indhold

Læs mere

Kongegården A/S. Årsrapport for 2012

Kongegården A/S. Årsrapport for 2012 c/o Lægernes Pensionskasse Dirch Passers Allé 76 2000 Frederiksberg CVR-nr. 30526538 Årsrapport for 2012 4. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2010.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2010. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændringer kan opdeles i områderne ændring i regnskabspraksis og ændring af regnskabsmæssige skøn. Herudover kan der være ændringer som følge af fejl.

Læs mere

ERHVERVSLEJEKONTRAKT

ERHVERVSLEJEKONTRAKT ERHVERVSLEJEKONTRAKT For ejendommen: Matr.nr. [INDSÆT] Bygning [INDSÆT] Udlejer: [INDSÆT] Lejer: [INDSÆT] 1. Det lejede 1.1 Lejemålet omfatter til lejers særskilte brug kontorlokaler, hvis bruttoareal

Læs mere

CVR-nr Arkitekt-C ApS. Indholdsfortegnelse. Selskabsoplysninger 3. Ledelsespåtegning 4.

CVR-nr Arkitekt-C ApS. Indholdsfortegnelse. Selskabsoplysninger 3. Ledelsespåtegning 4. Indholdsfortegnelse SIDE Selskabsoplysninger 3. Ledelsespåtegning 4. Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 5. Selskabets hovedaktivitet 6. Årsregnskab Anvendt regnskabspraksis 7. Resultatopgørelse

Læs mere

Tagensvej 70, 2200 København N. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk

Tagensvej 70, 2200 København N. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk Kontorlejemål på 468 m² i København N Information Lejemålet har kontorer af forskellig størrelse, mødelokale, tekøkkenfaciliteter og toilet. Placeret på 2. sal med indgang fra Kontorer i forskellige størrelser

Læs mere

Halvårsrapport for 1. halvår 2006/07, Keops EjendomsObligationer VIII (Sverige II) A/S

Halvårsrapport for 1. halvår 2006/07, Keops EjendomsObligationer VIII (Sverige II) A/S 8 1 Halvårsrapport for 1. halvår 2006/07, Keops Indberettet til Københavns Fondsbørs via Company News Service den 16. maj 2007. Bestyrelsen i Keops har i dag afholdt bestyrelsesmøde, hvor koncernens halvårsrapport

Læs mere

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER STL Holding ApS Holmevej 6 7361 Ejstrupholm CVR-nr. 27594255 Årsrapport for 2013 10. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2012.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2012. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs

Læs mere

Holstebro Struer Trafikhavns Tankanlæg

Holstebro Struer Trafikhavns Tankanlæg Holstebro Struer Trafikhavns Tankanlæg Årsregnskab 2011 Internt (Årsregnskabet er indarbejdet i årsrapporten for Holstebro Struer Trafikhavn) Indholdsfortegnelse Den uafhængige revisors påtegning 1 Anvendt

Læs mere

FISKER+ UDLEJNING ApS

FISKER+ UDLEJNING ApS FISKER+ UDLEJNING ApS Årsrapport 4. december 2012-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/05/2014 Anders Fisker Jørgensen Dirigent Side 2

Læs mere

SØREN RIIS BYGGESERVICE, KOLDING ApS

SØREN RIIS BYGGESERVICE, KOLDING ApS SØREN RIIS BYGGESERVICE, KOLDING ApS Årsrapport 1. juli 2013-30. juni 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27/11/2014 Søren Riis Dirigent Side 2 af 12

Læs mere

Holstebro-Struer Trafikhavns Tankanlæg

Holstebro-Struer Trafikhavns Tankanlæg Holstebro-Struer Trafikhavns Tankanlæg Årsregnskab 2013 Internt (Årsregnskabet er indarbejdet i årsrapporten for Holstebro-Struer Trafikhavn) Indholdsfortegnelse Anvendt regnskabspraksis 1 Resultatopgørelse

Læs mere

Halvårsrapport for 1. halvår 2006/07, Keops EjendomsObligationer VI (Sverige) A/S

Halvårsrapport for 1. halvår 2006/07, Keops EjendomsObligationer VI (Sverige) A/S 8 1 Halvårsrapport for 1. halvår 2006/07, Keops Indberettet til Københavns Fondsbørs via Company News Service den 16. maj 2007 Bestyrelsen i Keops har i dag afholdt bestyrelsesmøde, hvor koncernens halvårsrapport

Læs mere

Vermundsgade 38, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk

Vermundsgade 38, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk Information Bo med New Yorker stemning på Østerbro Det ledige lejemål på 10.991 m² er indrettet fra stuen til 6. sal med kontorer i flere størrelser, mødecenter, flot reception, kantine på 5. sal med tagterrasse

Læs mere

Virum Torv 4 Holding ApS

Virum Torv 4 Holding ApS Dirch Passers Allé 76 2000 Frederiksberg CVR-nr. 32076610 Årsrapport for 2012 4. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 8. februar 2013 René Larsen

Læs mere

Vibo ApS CVR-nr

Vibo ApS CVR-nr CVR-nr. 60 10 91 17 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 19.05.15 Ole Anders Petersen Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af

Læs mere

I nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager.

I nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager. Bilag 1: I nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager. Regnskabsklasse B Regnskabsklasse C Regnskabsklasse C Små Mellemstore

Læs mere

Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning 2. Going concern

Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning 2. Going concern 6. marts 2009 /pkj Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning Den nuværende finansielle krise påvirker det danske og internationale

Læs mere

Ejendomsselskabet Østerport 2, Rudkøbing ApS Å R S R A P P O R T

Ejendomsselskabet Østerport 2, Rudkøbing ApS Å R S R A P P O R T Ejendomsselskabet Østerport 2, Rudkøbing ApS CVR 29 69 00 22 Å R S R A P P O R T 2 0 1 2 6. regnskabsår Godkendt på generalforsamling, afholdt den 12. februar 2013. Dirigent: S. E. Kracht c/o Svendborg

Læs mere

AC Lundbæk A/S CVR-nr

AC Lundbæk A/S CVR-nr AC Lundbæk A/S CVR-nr. 28 27 94 77 Årsrapport 1. januar - 31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 14. maj 2014. Claus Lundbæk Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Aarhus Papir Holding ApS CVR-nr

Aarhus Papir Holding ApS CVR-nr Aarhus Papir Holding ApS CVR-nr. 67 10 52 14 Årsrapport 2012/13 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 18. september 2013. Grete Wiemann Jensen Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom?

Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering

Læs mere

Thy Elektro Holding ApS

Thy Elektro Holding ApS Industrivej 36 C CVR-nr. 25081536 Årsrapport for 2015 17. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. marts 2016 Jacob Schousgaard Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

SOF og BUF ønsker begge at fraflytte lejemålet, der ikke kan opsiges delvist.

SOF og BUF ønsker begge at fraflytte lejemålet, der ikke kan opsiges delvist. KØBENHAVNS KOMMUNE Kultur- og Fritidsforvaltningen Københavns Ejendomme NOTAT 07-08-2014 Opsigelse af lejemål på Tycho Brahes Allé - bilag til august-indstillingen Formål Casen understøtter udfasning af

Læs mere

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015 Spektrum Retailpark Viborg K/S Jens Baggesens Vej 90N 8200 Aarhus N CVR-nr. 30 73 99 06 Årsrapport 2015 (9. regnskabsår) Årsrapporten er godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/4 2016

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling

Læs mere

EJENDOMSSELSKABET D25 ApS

EJENDOMSSELSKABET D25 ApS EJENDOMSSELSKABET D25 ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 18/04/2013 Brian Icedor Petersen Dirigent (Urevideret)

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

SKJRPK A/S Kongensgade Esbjerg CVR-nr Årsrapport

SKJRPK A/S Kongensgade Esbjerg CVR-nr Årsrapport Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Dokken 8 Postbox 200 6701 Esbjerg Telefon 79 12 84 44 Telefax 79 12 84 55 www.deloitte.dk SKJRPK A/S Kongensgade 95 6700 Esbjerg CVR-nr.

Læs mere

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2012

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2012 Andelsboligforeningen Wagnsborg Årsrapport for 2012 Godkendt på den ordinære generalforsamling den / 2013 Indholdsfortegnelse Oplysninger om andelsboligforeningen 1 Bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. kvartal 2010.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. kvartal 2010. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

BYGGETEAM APS CVR-NR ÅRSRAPPORT FOR 2014 (5. regnskabsår)

BYGGETEAM APS CVR-NR ÅRSRAPPORT FOR 2014 (5. regnskabsår) BYGGETEAM APS CVR-NR 32 87 96 91 ÅRSRAPPORT FOR 2014 (5. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 13 / 4 2015. Ejvind Langkilde Dirigent 1 INDHOLDSFORTEGNELSE

Læs mere

Sundhedshus Sæby I/S Stiftet medio Regnskab 2015 CVR:

Sundhedshus Sæby I/S Stiftet medio Regnskab 2015 CVR: Sundhedshus Sæby I/S Stiftet medio 2013 Regnskab 2015 CVR: 34 97 56 12 Ledelsespåtegning Den uafhængige revisors erklæringer Ejerforhold: Selskabet ejes af Frederikshavn Kommune og Region Nordjylland

Læs mere

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen Økonomisk analyse Huslejen og huslejeudviklingen Indhold 1. UNDERSØGELSE AF BUDGETLEJEN, JANUAR 2003... 2 2. LEJENIVEAUET OG DEN OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJE... 2 3. HUSLEJESTIGNINGERNE 1993-2002... 4 1. Undersøgelse

Læs mere

Holstebro-Struer Trafikhavns Tankanlæg

Holstebro-Struer Trafikhavns Tankanlæg Holstebro-Struer Trafikhavns Tankanlæg Årsregnskab 2012 Internt (Årsregnskabet er indarbejdet i årsrapporten for Holstebro-Struer Trafikhavn) Indholdsfortegnelse Anvendt regnskabspraksis 1 Resultatopgørelse

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

KVARTALS- RAPPORT. A/B Grøntoften. For perioden til Administrator: Pamela Jacobsen

KVARTALS- RAPPORT. A/B Grøntoften. For perioden til Administrator: Pamela Jacobsen A/B Grøntoften KVARTALS- RAPPORT For perioden 01.01.2016 til 30.09.2016 Administrator: Controller: Pamela Jacobsen 45 26 86 07 pwi@datea.dk Ann Jørgensen 45 26 02 34 anj@datea.dk EjendomNr: 63668 DATEA

Læs mere