Punkt 12: Køb af boliger Sølystvej, Ørum. Køb af boliger Sølystvej, Ørum. Hovedbestyrelsesmøde 3. oktober 2017

Transkript

1 Punkt 12: Køb af boliger Sølystvej, Ørum Hovedbestyrelsesmøde 3. oktober 2017 Køb af boliger Sølystvej, Ørum Sagsfremstilling Boligselskabet er blevet tilbudt at købe 7 lejligheder på Sølystvej i Ørum. Der er tale om større 3 og 4 rums boliger på mellem 90 og 107 m 2 der henvender sig til familier, hvilket er en type boligselskabet ikke har mange af i forvejen i Ørum, hvorfor det vurderes at være et godt supplement til boligselskabets nuværende boligudbud i Ørum. Boligerne overtages fuldt udlejet og vurderes efter indledende besigtigelse i fornuftig stand og uden større vedligeholdelsesopgaver de kommende år. Der skal ikke ske nogen ombygning eller lignende ved overtagelsen. Købsprisen er kr. svarende til kr. pr. m 2 jf. købsaftalen som fremgår af bilag 1. Ved denne pris kan huslejen holdes på 750 kr. pr. m 2 på årsbasis, hvilket stort set er identisk med den husleje beboerne betaler i forvejen og som matcher den husleje der vurderes at kunne opnås i Ørum området. Der er pt. ingen udlejningsproblemer i området og da boligerne er udlejet i forvejen, vurderes der ikke at være væsentlig risiko tab som følge af tomgang. Købet vil kunne gennemføres jf. Sideaktivitetsbekendtgørelsen, som giver mulighed for at Boligselskabet erhverver eksisterende private udlejningsboliger og omdanner til almene boliger. Det er i den forbindelse en forudsætning at der kan opnås balance mellem indtægter og udgifter indenfor de første maksimalt 10 år. Såfremt den forventede belåning og renteniveau kan fastholdes, vil der allerede være balance fra år 1, som det fremgår af budgettet i bilag 2. Boligerne erhverves i en ny almen afdeling 718, som etableres uden egenkapital. Det er derfor en forudsætning at der kan opnås fuld ekstern finansiering. Dette er ikke endeligt godkendt, men afventer hovedbestyrelsens beslutning om handlen skal gennemføres. Såfremt handlen godkendes har boligselskabet modtaget en forhåndsindikation fra kreditforening og bank om at de er villige til at yde den nødvendige finansiering. Indstilling Det indstilles til hovedbestyrelsen, 1. at afdeling 718 erhverver 7 lejligheder på Sølystvej i Ørum til kr. i henhold til købsaftale i bilag 1. 33

2 Bilag til Punkt 12: Køb af boliger Sølystvej, Ørum Købsaftale.pdf Budget Sølystvej.pdf 34

3 Punkt 12, Bilag 1: Købsaftale.pdf

4 Punkt 12, Bilag 1: Købsaftale.pdf

5 Punkt 12, Bilag 1: Købsaftale.pdf

6 Punkt 12, Bilag 1: Købsaftale.pdf

7 Punkt 12, Bilag 1: Købsaftale.pdf

8 Punkt 12, Bilag 2: Budget Sølystvej.pdf Afd. 718 Sølystvej Ørum Budget for året 2016 BSJ Antal lejemålsenheder 7 Antal lejemål 7 Areal - m2 - i alt Budget UDGIFTER 2018 kto.nr. Lovbundne udgifter: Ydelse på prioritetslån 6,25% Ydelse på forbedringsarbejder/afskrivninger Ejendomsskatter Vandafgift Kloakbidrag Renovation 110 Forsikringer Administrationsbidrag A- og G-indskud Henlagt til planlagt og periodisk vedligehold og f Henlagt til istandsættelse ved fraflytning A og B Henlagt til tab ved lejeledighed og fraflytning Andre henlæggelser Tab ved lejeledighed og fraflytning Renter af gæld til selskabet Afvikling af underskud Korrektion tidl. år 0 Variable udgifter: 111 El og varme fællesarealer Renholdelse Almindelig vedligeholdelse Planlagt og periodisk vedligehold og fornyelser: Udgifter i alt Årets overskud 0 Total Budget INDTÆGTER 2018 Boligafgifter og leje: Beboelse Indtægter i alt

9 Beslutning for punkt 13: Helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Indstillingerne godkendes. 35

10 Punkt 13: Helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Hovedbestyrelsen. Viborg den 16. august /821/B04 Ansøgninger Godkendelse af helhedsplan for afdeling 821 Landsbyerne Fjends, 8800 Viborg. Helhedsplanen for afd. 821 Landsbyerne Fjends har været under forberedelse siden Boligselskabet Sct. Jørgen overtog administrationen af Boligselskabet Fjends. I forbindelse med sammenlægningen af Boligselskabet Sct. Jørgen og Boligselskabet Fjends indgik helhedsplaner med økonomisk genopretning som en forudsætning. Arbejdet blev påbegyndt i , hvor Quattro Arkitekter gennemførte en teknisk gennemgang, som danner grundlag for ansøgningen til Landsbyggefonden. Der har i perioden frem til efteråret 2016, hvor vi fik Landsbyggefondens tekniske godkendelse været løbende dialog med Landsbyggefonden. Den 5. december 2016 modtog vi Landsbyggefondens finansieringsskitse. Med overblik over den fremtidige økonomi kunne helhedsplanen færdiggøres. Afdelingen er som bekendt skabt ved en sammenlægning af afdelingerne 821 og 823. Sammenlægningen skete efter ønske fra Landsbyggefonden og Viborg Kommune med virkning fra 1. januar Ved de første forhandlinger med Landsbyggefonden Viborg Kommune var et af kravene, at man skulle skabe mere økonomisk robuste afdelinger ved sammenlægninger af de mange små afdelinger, som var i Fjends Boligselskab. Afd. 821 Landsbyerne Fjends Omfatter 70 boliger. Svalevej Mønsted 20 boliger Kromandsvej Sjørup 12 boliger Blichersvænge boliger (nedrives fra 1. september 2017) Pilkærvej, Vridsted 6 boliger Præstetoften, Vridsted 8 boliger Åbakken Dåsbjergvej, Vridsted 4 boliger Oldagervej, Fly 6 boliger Harald Kiddes Vej, Kjeldbjerg 6 boliger I ansøgningen indgår ansøgning om nedrivning af 8 boliger Blichersvænge 1 15, Sjørup. Godkendt af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet den 19. maj Afd. 821 Landsbyerne Fjends reduceres dermed med 8 boliger fra 70 til 62 boliger. 1 36

11 Punkt 13: Helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Helhedsplanen omfatter følgende bygningsmæssige arbejder: Helhedsplanen omfatter istandsættelsesarbejder, som udelukkende er udskudt vedligeholdelse samt forbedringer. Arbejderne er ikke udført ganske enkelt fordi der ikke har været økonomi til dette i afdelingen. En del af helhedsplanen er ligeledes at 8 boliger Blichersvænge 1 15 nedrives og grunden sælges til en ny boligafdeling bestående af 10 plejeboliger med tilhørende servicearealer. (Nedrivningen samt efterfølgende salg af grunden matr. nr. 8dq, Sjørup by, Vroue godkendt på bestyrelsesmøde den 8. juni Boligerne Svalevej, Mønsted Kromandsvej, Sjørup: 1. Belægninger fornyes/omlægges. Asfaltarealer (Sjørup) får ny belægning. 2. Loftrum isolering gås efter lægges om og mindre arealer udskiftes. Tagrender gennemgås og repareres. 3. Murværk gennemgås fuger repareres. 4. Nye køkkener Svalevej og Kromandsvej Badeværelser renovers med nyt sanitet samt gennemgang af elastiske fuger. Svalevej og Kromannsvej Gasfyr fornyes. Svalevej og Kromandsvej Boligerne Vridsted: 1. Belægninger fornyes/omlægges ved Pilkævej og Åbakken - Dåsbjervej. 2. Tagrender gennemgås og repareres. Tage/gavle repareres ved Pilkærvej. Stern, vindsked og underbeklædning males. 3. Murværk gennemgås fuger repareres alle adresser. 4. Nye køkkener Pilkærvej Åbakken og Dåsbjergvej. 5. Badeværelser renovers med nyt sanitet samt gennemgang af elastiske fuger. Pilkærvej, Åbakken og Dåsbjergvej. 6. Gasfyr fornyes Præstetoften Der kobberrørsinstallationer for vand og varme gennemgås. Oldagervej, Fly: 1. Belægninger fornyes/omlægges. 2. Tagrender gennemgås og repareres. Stern, vindskede og underbeklædning repareres og males. 3. Murværk gennemgås fuger repareres. 4. Nye køkkener. 5. Badeværelser renovers med nyt sanitet samt gennemgang af elastiske fuger. Boligerne Harald Kiddes Vej, Kjeldbjerg: 1. Belægninger fornyes/omlægges. 2. Tagrender gennemgås og repareres. Stern, vindskede og underbeklædning repareres og males. 3. Murværk gennemgås fuger repareres. 2 37

12 Punkt 13: Helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends 4. Nye køkkener. 5. Badeværelser renoveres med nyt sanitet samt gennemgang af elastiske fuger. Anskaffelsessum indeholder også udgifter til økonomisk genopretning: Samlede håndværkerudgifter kr. Omkostninger kr. Anlægssum renovering i alt kr. Opsamlet underskud. Opsamlet underskud pr kr. Lejetab overført til renoveringssagen kr. Se vedhæftede bilag Lejeledighed jan- okt kr. Forventet okt. dec kr. Samlet underskud/lejetab pr kr. Nedrivning Blichers Nedrivning Blichervænge (ingeniørens skøn) kr. salg af grund (forventes godkendt til) kr. Indtægt salg af grund netto kr. Forventet udgift til indfrielse af lån Realkredit Danmark kr. Landsbyggefonden (Udbetaling Danmark) kr. I alt kr. Sammenstilles tallene bliver den samlede udgift til opretning: Renovering kr. Økonomisk opretning underskud 2, kr. Indfrielse af lån forventet udgift kr. Nettoindtægt ved salg af grund incl tilslutninger kr. Samlet udgift kr. (Tallene er opdateret med den sidste viden derfor lidt ændret i forhold til afdelingsmødet) Finansiering af udgiften: Optagelse af ustøttet lån kr. Kapitaltilførsel kr. Egen trækningsret kr. O - lån kr. 3 38

13 Punkt 13: Helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends I alt kr. Umiddelbart ser det ud som om, der er en pæn overfinansiering. Men vi skal være klar over at O lån endelig beregnes i forbindelse med afslutning af byggeregnskab for sagen. Det ustøttede lån på 9.5 mio. kr. skal tolkes som op til max. Lånet optages ikke større end det er nødvendigt for at løse de tekniske problemer. Afdelingen har udarmortiserede lån med en samlet ydelse på kr kr. Landsbyggefonden sætter som forudsætning i finansieringsskrivelsen, at Boligselskabet Sct. Jørgen lader egen tredjedel blive i afdelingen. Egen andel udgør kr pr. år. Dette beløb bliver i afdelingen og medvirker til nedsættelse af huslejen. Huslejeniveau: Huslejeniveauet er pr. 1. januar 2017 kr. 763 pr. m2 pr. år for den samlede afdeling. Landsbyggefonden skriver i sin finansieringsskitse, at huslejen kan nedsættes med i gennemsnit 50 kr. pr. m2 pr år samt at lejereguleringen skal fordeles efter indbyrdes værdi, hvor især beliggenheden betyder noget for den fremtidige udlejning. Boligselskabet Sct. Jørgens vurdering er, at lejeniveauerne efter renoveringen bør fastsættes som følger, idet Landsbyggefonden ikke til fulde har efterkommet vort ønske. Område Nuværende lejeniveau Fremtidig lejeniveau Gennemsnitlig kr./m2/år Gennemsnitlig kr./m2/år Mønsted Sjørup Vridsted, Kjeldbjerg, Fly Det er vigtigt, at fordelingen sikrer, at alle boliger i fremtiden kan udlejes, så afdelingen ikke får lejetab. Man skal være opmærksom på, at såfremt der udbetales boligydelse/boligsikring vil en del af nedsættelsen være nedsættelse af denne støtte. Beboerdemokratiet. Beboerne har drøftet projektet på et ekstraordinært afdelingsmøde den 11. april Til afdelingsmødet var der repræsentanter fra 18 lejligheder, Der var dermed mulighed for 36 stemmer. Forslaget enstemmigt godkendt. 4 39

14 Punkt 13: Helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Viborg Kommunes godkendelse af helhedsplanen. Helhedsplanen er godkendt af Viborg Byråd på møde den 19. april Det indstilles til bestyrelsens godkendelse: 1. at projektet godkendes og gennemføres som godkendt af afdelingsmødet den 18. januar at den for projektets gennemførelse huslejenedsættelse som vist i skema på 0,4 % for boliger i Mønsted, 5,3 % for boliger i Sjørup og 10.7 % for boliger i Vridsted, Kjeldbjerg og Fly, godkendes. 3. at der fra selskabets arbejdskapital/dispositionsfond gives kapitaltilførsel en andel svarende til kr at der ydes tilskud fra selskabets trækningsret på 0.5 mio. kr. 5. at Landsbyggefonden og Viborg Kommune ansøges med henvisning til Bekendtgørelse om drift af almene boliger mv. 45 stk. 2, om fritagelse for indbetaling af kr til selskabets dispositionsfond. 6. at der hos et realkreditinstitut optages og tinglyses lån i nævnte rækkefølge efter nuværende lån følgende Op til 9,5 mio. kr. ustøttet lån til gruppe 2 arbejder. Lånet kræver 100 % kommunegaranti. (Kommunegaranti er godkendt på Byrådsmøde den 19. april Tinglyses lån kr. kapitaltilførsel realkreditinstitut. Tinglyses lån kapitaltilførsel, fra Viborg Kommune og Landsbyggefonden. Tinglyses O lån ca kr. til Landsbyggefonden. 5 40

15 Beslutning for punkt 14: Mageskifte i forbindelse med nybyggeri og renovering af Sjørup Plejecenter samt helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Købsaftalerne godkendes. 41

16 Punkt 14: Mageskifte i forbindelse med nybyggeri og renovering af Sjørup Plejecenter samt helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Hovedbestyrelsen. Viborg den 20. august /825/925/B04 Ansøgninger Godkendelse af mageskifte i forbindelse med nybyggeri og renovering af Sjørup Plejecenter samt helhedsplan for afdeling 821 Landsbyerne Fjends, 8800 Viborg. Modernisering af Sjørup Plejecenter involverer for Boligselskabet Sct. Jørgen Viborg flere byggesager. Helhedsplanen for afd. 821 landsbyerne Fjends. Helhedsplanen omfatter nedrivning af 8 boliger Blichersvænge 1 15 samt efterfølgende salg af grunden matr. nr. 8 dp, Sjørup by, Vroue til afd Godkendt af hovedbestyrelsen på møde den 8. juni Nybyggerisag opførelse af afd. 925 Sjørup Plejecenter 10 plejeboliger med tilhørende servicearealer. Skema A for byggesagen forventes godkendt af ØEU den 23. august 2017 samt efterfølgende af Viborg Byråd den 30. august Helhedsplan for afd. 825 Ældreboliger Fjends. Afdeling 825 har en helhedsplan under behandling hos Landsbyggefonden. De 2 bofællesskaber Nybo og Kirsebærhaven med hver 10 ældreboliger ligger i forbindelse med Sjørup Plejecenter. For boligerne Nybo og Kirsebærhaven er der regnet med en istandsættelsesudgift på ca. 2.1 mio. kr., som primært må henføres til manglende vedligeholdelse gennem tiderne. Istandsættelsen omfatter 1. Nye tagpaptage. 2. Maling af vinduer. 3. Forbedrede adgangsforhold. 4. Renovering af udearealer. Renovering af Sjørup Plejecenter For at få en god sammenhæng mellem de nuværende ældreboliger (afd. 825 Nybo og Kirsebærhaven) og de nye boliger afd. 925 er det nødvendigt, at der sker mageskifte for nogle jordarealer. Vi vil desuden gerne have lavet et mageskifte, som betyder, at der fremover er en naturlig sammenhæng mellem de arealer afd. 825 ejer og de arealer, som ejes af Viborg kommune. 1 42

17 Punkt 14: Mageskifte i forbindelse med nybyggeri og renovering af Sjørup Plejecenter samt helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Det skal bemærkes, at efter færdiggørelse af byggesagen (for afd. 925) sammenlægges de nye boliger med de eksisterende (afd. 825). D.v.s. at efter færdiggørelsen ejes alle boliger ved Sjørup Plejecenter af samme afdeling. Det er derfor også naturligt, at der er god sammenhæng mellem arealerne og der er gode og ensartede adgangs- og parkeringsforhold for alle lejligheder i Sjørup Plejecenter. Mageskiftet er blevet så omfattende, at det kun kan løses ved, at der i forbindelsen med de enkelte arealoverførsler skrives skøder og gennemføres normale handler. Grundhandlerne: Der gennemføres følgende 6 handler Afd. 821 sælger m2 pris kr til afd. 925 (handlen er momsfri) bilag 4.1 Dertil kommer værdi af tilslutningsafgifter for i alt kr Indtægt for afd. 821 (helhedsplanen) kr kr. Afd. 925: Nybyggeriet. Køber m2 fra afd. 821 pris kr (handlen er momsfri) Køber m2 fra afd. 825 pris kr (handlen er momsfri) bilag 4.3 Køber m2 fra Viborg kommune pris kr (incl. moms) bilag 4.4 Sælger m2 til Viborg kommune pris kr (incl. moms) bilag 4.2 Samlet pris for grundkøb afd. 925 kr kr. Afd. 925 har efter handlerne en grund på m2 Afd. 825 Ældreboliger Fjends. Sælger m2 til afd. 925 pris kr kr. (handlen er momsfri) Sælger m2 til Viborg Kommune pris kr (incl moms) bilag 4.6 Køber m2 af Viborg Kommune pris kr (incl. moms) bilag 4.5 Samlet resultat for afd. 825 er en udgift på kr Hvortil kommer udgift til tinglysning på ca. kr Afd. 825 har efter handlerne en tilvækst i areal på 64 m2. Udgiften forventes afholdt under den i indledningen nævnte helhedsplan, som er under behandling hos Landsbyggefonden. Udgifter i forbindelse med udstykning og advokatomkostninger. I vore budgetter for Sjørup Plejecenter er der afsat kr til landinspektør og advokat. Beløbet fordeles med Afd. 925 kr til landinspektør, advokat og tinglysning. Afd. 821 (helhedsplanen) kr til landinspektør, advokat og tinglysning. 2 43

18 Punkt 14: Mageskifte i forbindelse med nybyggeri og renovering af Sjørup Plejecenter samt helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Bilag: 1. Dispositionsforslag dateret marts Oversigt for matrikelnumre og ejerforhold før. 3. Oversigt over matrikelnumre og ejerforhold efter. 4. Oversigt over overtagelsessummer købsaftaler bilag 4.1 til 4.6. Grundhandlerne er godkendt af Viborg Byråd på møde den 30. august 2017 på betingelse af, at der snarest muligt efter Byrådsmødet sker en godkendelse af handlerne i Boligselskabet Sct. Jørgen Viborgs bestyrelse. Viborg Byråd er gjort bekendt med, at Boligselskabet Sct. Jørgen Viborg s repræsentantskab har delegeret kompetencen til godkendelse af køb og salg til selskabets hovedbestyrelse. Det indstilles, at bestyrelsen godkender købsaftalerne Bilag 4.1 afd. 925 køber m2 fra afd Bilag 4.2 afd. 925 sælger m2 til Viborg Kommune. Bilag 4.3 afd. 925 køber m2 af afd Bilag 4.4 afd. 925 køber m2 af Viborg Kommune. Bilag 4.5 afd. 825 køber m2 af Viborg Kommune. Bilag 4.6 afd. 825 sælger m2 til Viborg Kommune. 3 44

19 Bilag til Punkt 14: Mageskifte i forbindelse med nybyggeri og renovering af Sjørup Plejecenter samt helhedsplan for afdeling 821, Landsbyerne Fjends Pkt.14 bilag 1.pdf Købsaftale bilag 4.1.pdf Købsaftale bilag 4.2.pdf Købsaftale bilag 4.3.pdf Købsaftale bilag 4.4.pdf Købsaftale bilag 4.5.pdf Købsaftale bilag 4.6.pdf 45

20 Punkt 14, Bilag 0: Pkt.14 bilag 1.pdf

21 Punkt 14, Bilag 1: Købsaftale bilag 4.1.pdf

22 Punkt 14, Bilag 1: Købsaftale bilag 4.1.pdf

23 Punkt 14, Bilag 1: Købsaftale bilag 4.1.pdf

24 Punkt 14, Bilag 1: Købsaftale bilag 4.1.pdf

25 Punkt 14, Bilag 1: Købsaftale bilag 4.1.pdf

26 Punkt 14, Bilag 2: Købsaftale bilag 4.2.pdf

27 Punkt 14, Bilag 2: Købsaftale bilag 4.2.pdf

28 Punkt 14, Bilag 2: Købsaftale bilag 4.2.pdf

29 Punkt 14, Bilag 2: Købsaftale bilag 4.2.pdf

30 Punkt 14, Bilag 3: Købsaftale bilag 4.3.pdf

31 Punkt 14, Bilag 3: Købsaftale bilag 4.3.pdf

32 Punkt 14, Bilag 3: Købsaftale bilag 4.3.pdf

33 Punkt 14, Bilag 3: Købsaftale bilag 4.3.pdf

34 Punkt 14, Bilag 3: Købsaftale bilag 4.3.pdf

35 Punkt 14, Bilag 4: Købsaftale bilag 4.4.pdf

36 Punkt 14, Bilag 4: Købsaftale bilag 4.4.pdf

37 Punkt 14, Bilag 4: Købsaftale bilag 4.4.pdf

38 Punkt 14, Bilag 4: Købsaftale bilag 4.4.pdf

39 Punkt 14, Bilag 4: Købsaftale bilag 4.4.pdf

40 Punkt 14, Bilag 5: Købsaftale bilag 4.5.pdf

41 Punkt 14, Bilag 5: Købsaftale bilag 4.5.pdf

42 Punkt 14, Bilag 5: Købsaftale bilag 4.5.pdf

43 Punkt 14, Bilag 5: Købsaftale bilag 4.5.pdf

44 Punkt 14, Bilag 5: Købsaftale bilag 4.5.pdf

45 Punkt 14, Bilag 6: Købsaftale bilag 4.6.pdf

46 Punkt 14, Bilag 6: Købsaftale bilag 4.6.pdf

47 Punkt 14, Bilag 6: Købsaftale bilag 4.6.pdf

48 Punkt 14, Bilag 6: Købsaftale bilag 4.6.pdf

49 Punkt 14, Bilag 6: Købsaftale bilag 4.6.pdf

50 Beslutning for punkt 15: Eventuelt - Lars Eegholm spørger hvordan selskabet forholder sig til lejerne, i forhold til betalt parkering. Mikkelsgården er i forvejen udfordret mht. parkering. Direktør Hans Erik Lund oplyser, at vi overvejer at købe vores gamle administrationsbygning (Sct. Jørgensvej 11), den kunne evt. bruges til parkering. Alle afdelinger vil blive screenet for stærke/svage sider og man kan i den forbindelse se på, om der er mulighed for udvidelse af parkeringspladser. - Dorthe Sallingbo spørger til status på renovering i Kølvrå mht. tilladelse fra Viborg Kommune. Administrationschef Jens Endelt Andersen oplyser, at der er møde på rådhuset den 4. oktober 2017 og vi forventer svar efter uge Kenneth Olin spørger til status på Mårvænget, her forventes ligeledes svar efter uge 43. Byggechef Ole Nielsen tilføjer, at vi har været udfordret med vores kommuner pga. lange sagsbehandlingstider. 46

51 Punkt 15: Eventuelt 47