DISCIPLINÆR- OG. FOR RESKIKKD RYGNINCSSAGKYNDIC-E. Navn Firma Adresse Telefon Tilstede ved kontrol Bygningssagkynd

Transkript

1 K LG ESG RE F DISCIPLINÆR- OG. FOR RESKIKKD RYGNINCSSGKYNDIC-E Fors i de Revisionsoversigt Kontroleftersyn Kriterium fslutningsdato fgørelse Gældende til Opfølgning på sanktion 16. maj 213 Fejlbehæftet (uden sanktion) Stikprøve 22. februar 213 Påtale 21. februar 216 Klagesag 15. august213 Påtale 14. august216 Skrivebordskontrol 1. september 29 Godkendt Kontaktoplysninger Navn Firma dresse Telefon Tilstede ved kontrol Bygningssagkynd ig (BS) Syns- og skønsmand Sagsbehandler i Modtagekontrolle Nævnssekretariat n et Ejendommen Ejer Navn dresse Telefon Tilstede ved kontrol Ejendom mens beliggenhed IBilledtekst Oversigtsbilleder Sagsforløb Dato Tid Sagsbehandling Bemærkninger i 2-jun-i 3 11:17 Klagesag ScanJour journalnr. 13-jun-13 1:59 Høring iværksat i8-jun-13 :4 BS har afsendt høringssvar i7-jul-13 12:53 Indstilling til nævn 8-aug-13 8: Indkaldelse til nævnsmøde i 5-aug-i 3 9:45 Sagen lukket af Nævnssekretariatet Indledning 1. september213 1:3 Sagen lukket 1

2 Vinduerne Tilstandsrapport for ejendommen Indrapporteret Ejendommen besigtiget Følgende materiale forelå BBR Forsikringspolice Ikke oplyst Tidligere tilstandsrapport nr. Energimærke ndre bygningsoplysninger likke oplyst Intet modtaget. Bygningsbeskrivelse Boligtype Parcelhus Typehus jd ommen Nr Bygn nvendelse r Etager ud over Bebygget areal Bebygget areal Udnyttet tagetage Brutto etage areal Brutto etage areal kælder og m2 total m2 kælder m2 m2 bolig m2 erhverv tagetage i Beboelse i B Udhus/skur C Udhus/skur 1968 i 14 3 D Drivhus Bemærkninger 1. Bygningsdele der er gjort utilgængelige? 2. Bygningsdele, der ikke kunne besigtiges? 3. Bemærkninger til Ja: - er besigtiget for synlige skader. Det er ikke altid muligt at konstatere termoruder? dugruder/punkterede termoruder, fordi det er afhængigt af lys og/eller temperaturforholdene og rudens renhed på besigtigelsestidspunktet. Der kan derfor forekomme punkterede termoruder, der ikke er muligt at registrere. i 4. Fravalg af sekundære Ja: D - Drivhus er fin stand og er ikke nærmere beskrevet. bygninger? Fejlangivelse Når drivhuset er i fin stand kan det ikke undtages fra besigtigelse og rapportering. 3 Nævnssekretariatet Den ubeføjede fravalg indebærer, at drivhuset ikke vil være omfattet af en eventuel ejerskifteforsikring. Bygningssagkyndig Jeg var af den opfattelse, at småhuse og huse af mindre værdi ikke skulle medtages i rapporterner. Jeg har efterfølgende fået af vide af en teknisk revisor, at alle bygninger med fundament uanset størrelse skal medtages. Kun meget dårlig stand kan medføre at en sekundær bygning undtages. Det var ikke den viden jeg havde, da jeg gennemgik ejendommen. J er fuldt ud klar over, at jeg burde have denne viden. 5. fvigelser fra BBR? I 1. september213 1:3 Sagen lukket 2

3 WO ; - W W ø D,, 3 Q 3 ( D m D 3 3 ) ( 3 ( II I D (i) G) z -I ci) (i) -I. 3 (i) -I c.,cn.

4 Bygning (Beboelse - 125m2) 1. Fundamenter/sokler i bygning 1. Fundamenter! IB: Ingen bemærkninger Sokler 2. Kælder/krybekælder/terrændæk i bygning 2. Kældre / IB: Ingen bemærkninger Krybekældre / Terrændæk 3. Yder- og indervægge i bygning 3. Yder- og indervæggelb: Ingen bemærkninger II 4. Vinduer og døre i bygning 4. Vinduer og døre IB: Ingen bemærkninger 4.4 Sålbænke Ingen bemærkninger Fejlangivelse Beskrivelse af skade jf. skønserklæring: 3 Nævnssekretariatet Sålbænken ved vinduespartiet i gavlen mod vejen er udført med et aluminiumsprofil. Det er samlet i 3 stykker og der er hældning mod vinduet. Der ses ingen tætning ved overlæggene og der er ingen opkant eller fugning, hvor alu-profilet støder ind mod mur. (Foto 12,13). Karakter: K3 Note: Konstruktionen giver risiko for, at vand trænger ned i den underliggende træbrystning og forvolder skade. Der er ingen ydre tegn på følgeskader. Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke rapporteret. Bygningssagkyndig Der er klaget over en sålbænk med bagfald. Der er overordnet ikke noget i vejen med den synlige del af sålbænken, bortset fra de åbne samlinger. Men hvis de åbne samlinger er lange nok, er dette ikke et problem. Problemet er, at den del af sålbænken, der er i muren, ikke er lukket ordentlig. Måske på grund af manglende vandstop, men det er mig bekendt ikke kontrolleret. Nævnssekretariatet Fejlangivelsen fastholdes. 5. Lofter/etageadskillelser i bygning 3 5. Lofter! IB: Ingen bemærkninger etageadskillelser 1. september213 1:3 Sagen lukket 4

5 6. Gulvkonstruktion og gulve i bygning 6. Gulvkonstruktion og IB: Ingen bemærkninger gulve 7. Indvendige trapper i bygning 7. Indvendige Trapper IB: Ingen bemærkninger 8. Tagkonstruktion i bygning 8. Tagkonstruktion (IB: Ingen bemærkninger 8.1 Ingen bemærkninger Tagbelægning/rygning Fejlangivelse Beskrivelse af skade jf. skønserklæring: E25 Nævnssekretariatet f den tidligere tilstandsrapport fra 26 fremgår: KZ - Tagpladerne er af den asbestfri typej.f. datostempling i pladeundersider. Dato: (fejllæst: der står 199) set fra adgangslem i tagrummet. Set fra udvendig tagfiado er der smuldrende pladekanter og afslag af overfladebehandlingen. Note: Smuldrende tagplader ses ofte ved pladetypen, asbestfri plader. En forventet restlevetid indgår ikke i denne tilstandsrapport. K3, - Der ses nogle smårevneripladerne. Der er plade med nødrep med tape-flash band. Begrundelse for fejl: Forholdet har udviklet sig upåagtet siden 26 og tagdækningens aktuelle tilstand er ikke rapporteret. Bygningssagkyndig Nævnssekretariatet Fejlens vægt: Udbedringsomkostninger vurderes over 1., hvorfor fejlen vægtes på niveau E, men på højeste trin da det er skærpende, at oplysninger fra den tidligere ikke er lagt til grund for bedømmelsen aftagets tilstand. tilstandsrapport Ved besigtigelsen var der en række store træer omrking bygningen og det var vanskeligt at se bygningen på grund af disse træer. Det lave tag kunne direkte ses fra jorden og der var ingen mangler ved taget. Køber har efter overtagelsen fældet en masse træer og det er min vurdering, at størstedelen af skaderne i det lave tag skyldes nedtagne grene med mere. Naboerne har oplsyt, at der er fældet en masse træer. Ved synet fandt nogle reparationer, der var udbedret. Men han måtte lede efter dem og fandt dem kun, fordi køber kunne fortælle ham, hvor reparationerne var. Der var ikke tegn på utætheder i taget under skotrenden. Hverken ved den oprindelige besigtigelse eller ved skønsgennemgangen. Den anførte rådskade var ikke synlig ved min besigtigelse. Køber har fjernet en skorsten og herefter kunne rådskaden ses. De nævnte usikkerheder og begrænsninger for besigtigelse af tagbelægningen (under de 4 første punkter) kan ikke legitimere den manglende rapportering af tagbelægningens tilstand, med mindre de er anført under Bemærkninger 2 (bygningsdele der ikke kunne besigtiges). De to sidstnævnte punkter om utætheder ved skotrende og den nu nedtagne skorsten indgår ikke i denne fejlangivelse og vægtning. Fejlangivelsen fastholdes. E25 1. september 213 1:3 Sagen lukket 5

6 8.3 Skotrender/ inddækninger Ingen bemærkninger Fejlangivelse Beskrivelse af skade jf. skønserklæring: 3 Nævnssekretariatet Pà sidebygningen med indgangsparti har den yderste række tagplader fald mod vindskeden (afskåret ved bølgebund), og der er ikke indækning mellem vindskede og yderste bølgetop. Karakter: K3 Note: Som følge af den manglende inddækning er vand trængt ned ved vindskeden og har medført råd i udhængslister og lægteender. Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke rapporteret. Bygningssagkyndig Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 8.5 Udv, træværk ved tag Ingen bemærkninger Fejlangivelse Beskrivelse at skade jf. skønserklæring: 3 Nævnssekretariatet På sidebygningen over indgangsparti er der råd i udhængslister og lægteender. Karakter: K2 Note: Forholdet skyldes manglende inddækning mellem vindskede og tagpladernes yderste bølgetop. Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke rapporteret. Bygningssagkyndig Denne skade er den samme som omtalt under 8.3 skotrender. Nævnssekretariatet Selvom skaderne er årsagsforbundne, er der tale om to forskellige skader med forskellig 3 karakter_på_to_forskellige_bygningsdele,_der_begge_burde være_rapporteret. 1. september213 1:3 Sagen lukket 6

7 9. Bad/toilet og bryggers i bygning i 9.1 Gulvkonstruktion/- belægning K3: Der er hule fliser i bad. Note: Jeg ser ingen synlige skader. Fejlangivelse Jf. sekretariatets administrative kontrol aftilstandsrapporten: 3 Nævnssekretariatet Hule fliser er en indforstået betegnelse blandt teknikere for mangelfuld vedhæftning. For at sikre lægmands forståelse bør anvendes betegnelsen mangelfuld vedhæftning. Placering og omfang af fliser med mangelfuld vedhæftning bør anføres. Som begrundelse for karakteren K3 bør det fremgå af noten, hvilke konkrete følgeskader, der skønnes risiko for og på hvilke tilstødende bygningsdele. Begrundelse for fejl: Mangelfuld skadesbeskrivelse. Bygningssagkyndig De fleste brugere forstår hule fliser meget bedre end mangelfuld vedhæftning. Efter et obligatorisk årsmøde blev det påtalt, at begrebet hule fliser ikke burde anvendes og jeg har efterfølgende anvedt begrebet mangelfuld vedhæftning. Jeg har ligeledes erfaret, at vi ikke blankt skal følge håndbogen med hensyn til karakteren K3, når der er tale pm mangelfuld vedhæftning. Vi må selv vurdere risici for følgeskader. Hvis jeg havde haft denne viden på besigtigelsestidspunktet, havde skaden fået karakteren Kl. Nævnssekretariatet Fejlangivelsen fastholdes. 3 Sekretariatet skal endvidere følge op på BS s erfaringer og præcisere, at håndbogens eksempler på klassificering af skader alene er illustrative og kan ikke anvendes som dokumentation for karakteren/udviklingsrisikoen ved et givet skadesforhold. Det er således den bygningssagkyndiges ansvar, at karakteransætte skader ud fra sin faglige vurdering af de konkrete fysiske forhold og observationer, som findes på stedet i hvert enkelt tilfælde, - og fornødent omfang at specificere karakteren/udviklingsrisikoen i en note. 1. VVS-installationer i bygning Iio.o VVS-installationer I 1. Elinstallationer i ll.o El-installationer IS: Ingen bemærkninger bygning IB: Ingen bemærkninger II II 1. september213 1:3 Sagen lukket 7

8 Bygning B (Udhuslskur - 18m2) 1. Fundamenter/sokler i bygning B 1. Fundamenter! IB: Ingen bemærkninger Sokler 2. Kælder/krybekælder/terrændæk i bygning B 2. Kældre / IB: Ingen bemærkninger Krybekældre I Terrændæk 3. Yder- og indervægge i bygning B 3. Yder-og indervæggeib: Ingen bemærkninger 4. Vinduer og døre i bygning B 4. Vinduer og døre IB: Ingen bemærkninger 5. Lofter/etageadskiHelser i bygning B 5. Lofter! IB: Ingen bemærkninger etageadskillelser 6. Gulvkonstruktion og gulve i bygning B 6. Gulvkonstruktion og IB: Ingen bemærkninger gulve 7. Indvendige trapper i bygning B 7. Indvendige Trapper IB: Ingen bemærkninger 8. Tagkonstruktion i bygning B 8. Tagkonstruktion IB: Ingen bemærkninger 1. september213 1:3 Sagen lukket 8

9 Bygning C (Udhuslskur - 14m2) 1. Fundamenter/sokler i bygning 1. Fundamenter! IB: Ingen bemærkninger Sokler 2. Kælder/krybekælder/terrændæk i bygning C 2. Kældre / IB: Ingen bemærkninger Krybekældre / Terrændæk 3. Yder- og indervægge i bygning 3. Yder- og indervæggehb: Ingen bemærkninger 4. Vinduer og døre i bygning 4. Vinduer og døre IB: Ingen bemærkninger II 5. Lofter/etageadskillelser i bygning 5. Lofter! IB: Ingen bemærkninger etageadskillelser 6. Gulvkonstruktion og gulve i bygning 6. Gulvkonstruktion og IB: Ingen bemærkninger [!JIve 7. Indvendige trapper i bygning 7. Indvendige Trapper 1ïIngen bemærkninger 8. Tagkonstruktion i bygning C 8. IIB: Inaen bemærkninaer 1. september 213 1:3 Sagen lukket 9

10 Bygning D (Drivhus - 7m2) 1. Fundamenter/sokler i bygning D 1. Fundamenter/ IB: Ingen bemærkninger Sokler 2. Kælder/krybekælder/terrændæk i bygning D 2. Kældre / IB: Ingen bemærkninger Krybekældre / Terrændæk 3. Yder- og indervægge i bygning D 13. Yder-og indervæggelib: Ingen bemærkninger 4. Vinduer og døre i bygning D 4. Vinduer og døre IB: Ingen bemærkninger II 5. Lofter/etageadskillelser i bygning D 5. Lotteri IB: Ingen bemærkninger etageadskillelser 6. Gulvkonstruktion og gulve i bygning D 6. Gulvkonstruktion og IB: Ingen bemærkninger gulve 7. Indvendige trapper i bygning D 17.OlndvendigeTrapper IB: Ingen bemærkninger II 8. Tagkonstruktion i bygning D 8. Tagkonstruktion IB: Ingen bemærkninger II Sælgers oplysninger Sælgers oplysninger om ejendommen i. Generelle oplysninger.1 Hvor mange år har du boet ejendommen? 5 år.2 Er der eller har der været tvister, retssager eller syns- og skønssager vedrørende fejl og mangler ved ejendommen?.3 Er der tidligere udarbejdet tilstandsrapport for ejendommen? Ja, Tilstandsrapport da vi overtog huset. 1. september 213 1:3 Sagen lukket 1

11 .4 Er der foretaget tilbygninger eller ombygninger i din ejertid?.5 Er bygninger eller dele af bygninger udført som selvbyg eller medbyg?.6 Er der problemer med opstigende kloakvand eller tilstoppede kloakker?.7 Er grunden periodevis oversvømmet? 1. Fundamenterlsokler 1.1 Er huset piloteret eller ekstrafunderet? Ved ikke 1.2 Er huset efterfunderet? Ved ikke 1.3 Er der sætningsskader, som er udbedret? 1.4 Er der udført reparationer på udvendige trapper? 2. Kælder/krybekælderlterrændæk 2.1 Er der kælder? 2.2 Er der krybekælder / ventileret hulrum? 2.3 Er der adgang til krybekælder? 2.4 Har der været lukket for ventilationshuller i krybekælderen I ventileret hulrum? 2.5 Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet (ikke gulvafløb)? 2.6 Har der været konstateret fugtproblemer i kælderen I krybekælderen / ventilerede hulrum? 2.7 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader? 2.8 Er der kloakpumpe? Ved ikke 2.9 Er der dræn langs husets fundament? 2.1 Er der grundvandspumpe? Ved ikke 3. Yder- og indervægge 3.1 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd- og svampe- eller insektskader? 3.2 Er der revner, som er dækket af møbler? 3.3 Er der fugtpletter eller mug, som er dækket af møbler? 4. Vinduer og døre 4.1 Er der punkterede termoruder (dugruder)? 4.2 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader? 4.3 Fungerer alle vinduer? Ja 4.4 Fungerer alle døre? Ja 5. Lofterletageadskillelser 5.1 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader? 6. Gulvkonstruktion og gulve 6.1 Er der skader ved de gulve, som er tildækket med tæpper eller møbler (f.eks. revner, fugtskader mm.)? 6.2 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader? 7. Indvendige trapper 7.1 Har der været skader ved trapper? 8. Tagkonstruktion 8.1 Har taget været utæt? 8.2 Er, eller har der været skader omkring skotrender eller inddækninger? Ved ikke 8.3 Har der været skader ved skorsten (f.eks. løbesod)? 8.4 Er der utætte tagrender eller nedløb? 8.5 Er der adgang til skunkrum?, Ingen skunkrum. 8.6 Er der adgang til tagrum? Ja, Fra gang. 8.7 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader? 9. Badltoilet og bryggers 9.1 Er der problemer med afløb? 1. VVS-installationer 1. september213 1:3 Sagen lukket 11

12 1.1 Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Ja, 2-3 gange. 1.2 Er dele af VVS-installationerne udført af personer uden autorisation? 1.3 Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? 11. Elinstallationer 11.1 Erdele afel-installationerne udførtaf personer uden autorisation? Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler Bemærkninger Sælger var tilstede Sælger havde udarbejdet sælgeroplysningerne før huseftersynet Sælgers oplysninger har ikke kunne fremskaffes på grund af Bemærkninger Bygningskonstruktioner 1. Fundamenter / Sokler Beton B ndet; Type: Planker på jord C ndet, Type: Stolper jord. i 2. Kældre I Krybekældre / Terrændæk Terrændæk Støbt beton B ndet, Type Trægulv. C ndet Stenbelægning. 3. Yder- og indervægge Hulmur Tilbygning. Massiv murværk Gasbeton. Træ Ved vinduer. Formur - Tegl/kalksandsten Bagrnur - Letbeton nder-/skillevægge - Letbeton B Træ Ved vinduer. 4. Vinduer og døre B C Træ Træ Træ 5. Lofter / etageadskillelser Kommentar Gipsiofter og listelofter. 6. Gulvkonstruktion og gulve Gulv på stroer eller bjælker Klinkegulv på beton I badeværelse ndet; Type: Pudslag på beton i bryggers 7. Indvendige Trapper [Kommentar Beton 8._Tagkonstruktion Sadeltag Gitterspær Blælkespær Taghældning - agbelægning - Skorsten - Stål Ensidigt fald Bætkespær Taghældning grader Fiberarmerede bølgeplader 1-15 grader 1. september213 1:3 Sagen lukket 12

13 B C C C C Tagbelægning - Tagpap/tagduge Ensidigt fald Bjælkespær Taghældning grader Tagbelægning - Metalplader 9. Bad/toilet og bryggers Vægkonstruktioner, uorganisk Gulvkonstruktioner, uorgariisk 1. VVS-installationer Gas/centralvarme 11. El-installationer Kommentar I HPFI. 1. september213 1:3 Sagen lukket 13

14 Særlige forhold vedrørende vurderingen af tilstandsrapporten Sammentælling med reduktion for ejendommens kompleksitet ktør Point Beregnet reduktion Ændret reduktion Begrundelse Resultat Nævnssekretariatet 4 % % Da fejlangivelserne 4 ikke beror på et totalt kontroleftersyn, men på skønserklæringen over klagepunkterne samt på administrativ kontrol af tilstandsrapporten, indgår ejendom mens kompleksitet ikke som reduktionsfaktor for pointtallet. Bygningssagkyndig % ikke angivet ikke angivet Nævnssekretariatet 4 % ikke angivet ikke angivet 4 Nævnssekretariatet 4 % ikke angivet ikke angivet 4 Revisionens usikkerhed ktør Usikkerhed Kommentar Nævnssekretariatet Ikke angivet Bygningssagkyndig Ikke angivet Nævnssekretariatet Ikke angivet Nævnssekretariatet Ikke angivet ndre forhold af betydning ktør Nævnssekretariatet Bygningssagkyndig Nævnssekretariatet Nævnssekretariatet øvrige forhold Sælger oplyste ved gennemgangen, at der ikke var problemer med ejendommen og at han havde renoveret ejendommen siden overtagelsen. Der var derfor ingen grund til at tillægge den tidligere rapport væsentlig betydning. Det er den bygningssagkyndiges ansvar at foretage en uvildig og fuld besigtigelse af ejendommen i overensstemmelse med håndbogens regler, herunder ved bygningsgennemgangen at efterprøve sælgers oplysninger om ejendommen. 1. september213 1:3 Sagen lukket 14

15 Nævnets afgørelse Genereret HE-nr Xontrolrapport status Side 1. september213 1:3 Sagen lukket 15

16 Endelig afgørelse Dato: 15. august213 J. nr.: fgørelse disciplinærsag beroende på klagesag J. nr. Det er nævnets vurdering, at der tilstandsrapporten er afvigelser fra retningslinjerne for huseftersyn i et sådant omfang, at den må betegnes som fejlbehæftet. Det er nævnets afgørelse, at beskikket bygningssagkyndig tildeles en påtale for fejl i en tilstandsrapport. Der foreligger en tidligere påtale med udløb den 11. februar 216, der skal tages i betragtning ved tildeling afsanktion. Da denne påtale er under middel vægt, er det nævnets afgørelse, at den ikke skal have skærpende virkning for den aktuelle sanktion. Sagsfremstilling: Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har den 11. februar 213 behandlet klagesag J. nr. ved rørende tilstandsrapporten Efter nævnets afgørelse i klagesagen har nævnet besluttet at rejse en disciplinær sag som følge af kvaliteten af tilstandsrapporten. i i, Sekretariatet har udarbejdet en kontrolrapport med en foreløbig indstilling sagen som 13. juni 213 er sendt der har afgivet kommentarer den 18. juni 213. høring hos - Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har behandlet sagen på møde den 12. august 213. havde foretræde under nævnets behandling af sagen og fremkom med bemærkninger i det væsentlige jf. vedhæfte de fremmødebilag i HE-rev. Begrundelse: Det er nævnets vurdering, at de enkelte fejlangivelser i kontrolrapporten er veldokumenterede, og at afvejningen er foretaget henhold den vejledende vægtskala for alvoren af fejl i tilstandsrapporter, samt hidtidig praksis i den tekniske revision. Tilstandsrapporten vurderes samlet set at være fejlbehæftet, og den kan dermed være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at de anførte oplysninger er fyldestgørende. Der foreligger ikke på nuværende tidspunkt andre oplysninger, som efter nævnets vurdering kan påvirke konklusionen. 1. september213 1:3 Sagen lukket 16

17 1. september213 1:3 Sagen lukket 17