Godkendelse af Kommuneplantillæg og Lokalplan Boliger og rekreativt område, Gaias Alle, Gug (2. forelæggelse)

Transkript

1 Punkt 4. Godkendelse af Kommuneplantillæg og Lokalplan Boliger og rekreativt område, Gaias Alle, Gug (2. forelæggelse) By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at byrådet godkender ovennævnte planer endeligt. Beslutning: Anbefales, idet delområdegrænsen for område E rykkes mod syd. Jens Toft-Nielsen kan ikke anbefale, idet SF ønsker, at en eventuel planlægning af området tager udgangspunkt i nye almene boliger kombineret med rekreative arealer, til gavn for almenvellet. Rose Sloth Hansen var fraværende. Møde den kl Side 1 af 6

2 Ændringer i planerne I forhold til de godkendte forslag (Februar 2016), er der, ud over redaktionelle justeringer, foretaget følgende ændringer: Kommuneplantillægget Der er kun foretaget redaktionelle ændringer. Lokalplanen De landskabelige kvaliteter er præciseret i lokalplanens redegørelse. I område A er byggefelt indskrænket og den maksimale tagkote er sænket fra kote 66,5 til 64 DVR90. Vejføringen er ændret i område B, C og F, så vejen indpasses bedre ind i landskabet. Som følger heraf er der sket mindre tilretninger af grunde og byggefelter i områder B og C, og redegørelsens tekst om grundstørrelser er tilpasset i overensstemmelse hermed. I redegørelsen er tilføjet tekst om, at vejen forløber henholdsvis 1,25 meter over eksisterende terræn og 2,10 meter under eksisterende terræn, samt at vejen skal trykkes i landskabet. I område E er anvendelsen ændret til tæt-lav bebyggelse i form af fritliggende huse på små grunde. Tidligere var anvendelsen tæt-lav bebyggelse i form af dobbelthuse. Der er i pkt. 4.1 og pkt. 4.2 tilføjet krav om, at ejendomme større end m² ikke kan udstykkes til flere ejendomme eller arealoverføres med henblik på dannelse af nye ejendomme. Pkt. 5.2 er tilføjet krav om, at bebyggelser til teknisk forsyning skal sløres og placeres diskret i landskabet. Bemærkninger om manglende bestemmelser for bebyggelsens udformning, materialevalg og arkitektur har ført til tilføjelser i pkt. 6.3 om, hvad der ikke ønskes i området. Ligesom formålsparagraffens pkt. 1.5 om helhed i området er suppleret med en harmonisk helhed med individuelle, unikke og forskelligartede udtryk. Pkt. 7.4 s vejledende tekst om hegn er præciseret for bedre at forklare, hvad der ønskes i området. Pkt om vejtræer udgår og i stedet er indsat krav om, at beplantning ved vej skal minimeres, men kan anvendes, hvor det slører vejene i landskabet. Beplantning ved veje kan bestå af solitære træer, buske og krat. Pkt. 8.5 er tilføjet krav til stiernes udformning, hvor der er sat krav om en variation mellem stier af slået græs, grusstier og vegecol. Pkt er ændret, så der kun laves en grundejerforening i lokalplanområdet. Dette betyder også, at passussen om vejlaug ikke længere er relevant, hvorfor dette afsnit er slettet. Den offentlige tilgængelighed er præciseret i såvel planredegørelsen som i lokalplanens formål og bestemmelser. Sagsbeskrivelse Startredegørelse s møde 12. juni 2014 (punkt 6). Fordebat s møde 22. januar 2015 (punkt 4) I fordebat perioden kom 111 henvendelser/bemærkninger. s møde 9. april 2015 (punkt 11) besluttede i mødet 9. april 2015, at der arbejdes videre med forslag til kommuneplantillæg og lokalplan på baggrund af projektet for området ved Gug Alper med Villa Gug, de 2 randbebyggelser og et rekreativt område. Supplerende fordebat Møde den kl Side 2 af 6

3 s møde 7. oktober 2015 (punkt 3) Ejeren af naboarealet ønsker at bringe sit område i spil til boliger, hvilket giver nye muligheder for sammenhænge, disponeringer m.m. Derfor blev der i perioden fra 14. oktober til 11. november 2015 afholdt en supplerende høring, hvor alle havde mulighed for at fremsætte nye idéer og bemærkninger. I debatperioden modtog kommunen 71 forskellige henvendelser fra 184 personer/foreninger/virksomheder fra i alt 137 hustande. 1. forelæggelse Byrådets møde 8. februar 2016 (punkt 6). Forslagene har været offentliggjort i perioden 17. februar til 13. april Formål Formålet med planlægningen er at give mulighed for, at området kan anvendes delvis til boligformål i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelser og delvis til rekreativt område med mulighed for offentlighedens adgang. Området domineres af et centralt beliggende åbent rekreativt engareal, der skal bidrage til områdets herlighedsværdi. Der etableres en villa "Villa Gug" i den centrale del af området som en skulptur i landskabet. Et mindre antal boliger etableres i områdets yderkanter i tilknytning til omgivende boligområder. Den nye bebyggelse, samt disponering af boligernes udearealer, skal sikres en åben og grøn karakter, så boligerne fremstår i sammenhæng med omkringliggende rekreative områder. Igennem området etableres stiforbindelser, der forbinder området med de omkringliggende områder, og der gives mulighed for, at der inden for området kan etableres mindre rekreative anlæg. Kommuneplanen Formålet med kommuneplantillægget er at fastlægge rammerne for ny byudvikling i den nord-østlige del af Gug. Inden for kommuneplantillæggets område kan opføres åben-lav og tæt-lav bebyggelse, og der udlægges et større areal til rekreativt område. Rammeændringerne gør, at en del af den nye kommuneplanramme til boligformål 6.3.B9 kommer til at ligge i et indvindingsopland til drikkevand. Der er dog tale om et indvindingsopland uden for område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). MV Miljøvurdering af planer og programmer Kommunen har modtaget 4 klager over sin afgørelse om, at der ikke gennemføres en miljøvurdering. Klagerne begrundes bl.a. med kommuneplanens tidligere udlæg som rekreativt område, karakteren af landskabet og naturen, grundvandsressourcen og kulturarven.klagerne har ikke givet anledning til ændring af kommunens vurdering af, at planforslagene ikke skulle miljøvurderes, idet forslagene ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. Tre af klagerne har Natur- og Miljøklagenævnet afvist at realitetsbehandle, idet der endnu ikke er truffet en endelig afgørelse efter planloven. Kommunen har endnu ikke modtaget afgørelse af den sidste klage. VVM Vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet Kommunens beslutning om at projektet ikke er VVM-pligtigt er ikke blevet påklaget. Økonomi For at sikre at kommunen ikke bliver forpligtet til at overtage ejendommen pga. lokalplanens snævre anvendelsesbestemmelser, har ejerne underskrevet en erklæring om, at de ikke ville kræve ejendommene overtaget af kommunen. Gennemførelsen af lokalplanen skønnes ikke at medføre direkte udgifter for kommunen. Indsigelser og bemærkninger Der er modtaget 135 henvendelser: Indsigelserne og bemærkningerne er behandlet i særskilt dokument. De deler sig grundlæggende under 10 temaer: Møde den kl Side 3 af 6

4 1. Ønsker om at der ikke skal tillades boliger i området ved Gug Alper, men området skal fastholdes til rekreativt område 2. Ønsker om indplacering af boliger i området 3. Ønsker til indretning af det rekreative område 4. Bemærkninger om bedre sammenbinding af det ny og det gamle Gug 5. Bemærkninger om de bebyggelsesregulerende bestemmelser 6. Bemærkninger om Villa Gug s placering og højde 7. Bemærkninger om vejtræer og landskabet 8. Bemærkninger om belysning 9. Bemærkninger til processen 10. Bemærkning til grundejerforeningerne Ad. 1, 2 og 3 - Ønsker om at bevare området som rekreativt område. Henvendelserne drejer sig primært om, at man ikke ønsker en ændret anvendelse af området. Nogle mener, at området ødelægges for evigt, andre mener, at de mister udsigt eller byggeriet vil skæmme. Der er også bemærkninger om beskyttelseslinjer, 3-områder, trafikale forhold, drikkevand m.m. Projektområdet er en del af et større grønt område. Arealet i den gældende kommuneplanramme udgør ca. 16 ha. og lokalplanområdet heraf ca. 12 ha. Ved realisering af planerne vil der fortsat være ca. 6 ha rekreativt område inden for lokalplanens afgrænsning. 10 ha landbrugsjord kan almindeligvis omsættes til ca. 160 tæt-lav boliger eller parcelhuse (inkl. vejanlæg og rekreative friarealer). En udbygning med boliger er derfor en meget ekstensiv udnyttelse, der fortsat sikrer en anvendelse til et sammenhængende rekreativt område. Projektet omdanner landbrugsjord dels til bebyggelse (ca. 6 ha) og til rekreativt område (ca. 6 ha). Med gennemførelse af projektet vil der fortsat være adgang til et stort rekreativt område i Gug Alper. Den eksisterende skov, den fredede 3-natur, kælkebakken og gravhøjen mm. vil fortsat være sikret, og adgangsforholdene hertil forbedret. Andre henvendelser tilkendegiver, at de ønsker planerne gennemført, så området ændrer anvendelse, og der både bliver boliger og rekreativt område. Ad. 4, 5, 6, 7 og 8 - Bebyggelsesregulerende bestemmelser, stier, landskab, vejtræer og belysning Der er fremsat ønsker om mindre byggeri, færre boliger, skærpet krav til materialer, arkitektur m.m. Dertil kommer bemærkninger om udsigtsforhold, stier, vejtræer, landskab og belysning. Ud fra ønsket om at indpasse bebyggelser og veje bedre i landskabet, er der ændret på den maksimale tagkote for Villa Gug, byggefeltet for Villa Gug er indskrænket og vejudlægget er justeret. Som følge af ændret vejudlæg er der sket tilpasninger af de omkringliggende grunde. Der er ligeledes tilføjet krav om, at bebyggelser til tekniske anlæg sløres og placeres diskret i landskabet. Bestemmelsen om vejtræer er ændret, så der i stedet stilles krav om, at beplantning ved vej skal minimeres, men kan anvendes, hvor det slører vejene i landskabet. Beplantning ved veje kan bestå af solitære træer, buske og krat. Bemærkninger om belysning er ikke imødekommet. Der er tale om en bymæssig bebyggelse, omgivet af boligområder med lys. Det er vurderet, at der ikke er behov for specielle krav til belysning i området. Ad. 9 - Processen Bemærkningerne om processen går primært på en undren over, at kommunen ændrer på den gældende planlægning. Andre kan ikke forstå, at kommunen fortsætter med planlægningen, når der i fordebatten og ved den supplerende høring var så stor modstand. Nogle synes, at processen har været ugennemskuelig og udemokratisk. Planlægning er ikke statisk. Byrådet har altid ret til at ændre/ tilpasse gældende planlægning. Området ligger i dag som et ikke disponeret og anlagt rekreativt område, hvor hovedparten af området dyrkes landbrugsmæssigt. Møde den kl Side 4 af 6

5 Kommunen startede projektet med en fordebat efterfulgt af en supplerende fordebat inden den egentlige planproces - netop for at inddrage borgerne på et tidligt tidspunkt. I forbindelse med planforslagene har der været offentlig høring - og i den forbindelse også et borgermøde 8. juni 2016 på Gug skole. De indkomne indsigelser og bemærkninger har også ført til justeringer af projektet/lokalplanen. Ad 10 - Grundejerforeningerne Der er bemærkninger om uhensigtsmæssigheden i, at der laves 2 grundejerforeninger. Planen er ændret, så der laves en samlet grundejerforening for hele området. Møde den kl Side 5 af 6

6 Bilag: Kommuneplantillæg for området ved Gug Alper Lokalplan Boliger og rekreativt område, Gaias Alle, Gug Opsamling på indkomne bemærkninger i den offentlige debat om planerne for Gug Alper Indsigelser i samlet PDF Møde den kl Side 6 af 6