Ejendomsforeningen Danmark

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Kickoff-seminar DEL II Paradoksproblemet med huslejefastsættelse og energiforbedringer i lejeboliger v/ advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark Onsdag den 1. juni 2011, kl , Bygherreforeningen

2 Baggrund for indlæg Energiseminar afholdt den 22. april 2010 og den efterfølgende rapport/handlingsplan fra oktober 2010: ENERGIRENOVERING AF LEJEBOLIGER samt rapport af maj 2011 om ENERGIRENOVERING FOR LEJERE Analyse- og pilotprojekt om lejernes holdninger og adfærd ved energirenovering af private udlejningsboliger

3 HVILKE RENOVERINGER HAR MEST POTENTIALE side i Concito-rapport Områder med stort varmesparepotentiale er: Isolering af ydervægge Isolering af tag Isolering af gulv og fundament Udskiftning af vinduer Forbedring af daglig drift Ventilation med varmegenvinding Efterisolering af rør (både varme og varmt vand) og andre tekniske installationer Indregulering og pasning af varmeanlæg Opsætning af termostater.

4 DE STØRSTE BARRIERER FOR ENERGIBESPARELSER Lejelovgivningen Beboerne Teknik og viden Den offentlige regulering af energiområdet Rentabilitet Arkitektur

5 PARADOKSET Udlejer vil gerne forbedre sin ejendom, og i særlig grad i form af energirenoveringer dels ud fra et grønt synspunkt og dels ud fra en vurdering af, at visse af forbedringerne på længere sigt kan blive rentable. Paradokset består i: Udlejer afholder udgift til energirenovering, men låner hertil. En del er forbedring, en del er vedligeholdelse. En høj vedligeholdelsesandel gør en ellers fornuftig (fx tag) energirenovering aldeles uinteressant. Lovgivningen synes unødigt formalistisk på området. Lejer scorer gevinsten i form af lavere udgifter på forbrug.

6 Varmeregnskabsparadoks GD 2011/03 Ø - afgift for manglende afkøling af returvand kan ikke medtages i varmeregnskabet Udlejer havde medtaget en udgift på kr. vedrørende afkølingsafgift i sit varmeregnskab. Afgiften skyldtes, at temperaturen i returvandet til fjernvarmeleverandøren var for højt. Ejendommens varmesystem var enstrenget. U var ikke berettiget til at medtage afkølingsafgiften i varmeregnskabet. Udlejer havde gjort alt, hvad der var fysisk muligt, men kunne grundet varmesystemets opbygning ikke komme under strafafgiftsgrænsen. Har nu udskiftet anlægget til et to-strenget system, med en meget lav forbedringsandel. Sag er anket til Højesteret. PS: bonus for ekstra nedkøling skal tilgå lejerne???!!!

7 Oversigt Udlejer Energibesparende arbejder Lejer Investering Besparelse i varmeudgifter Forbedringsforhøjelse?

8 Energibesparelser privat udlejning Energibesparende foranstaltninger varsling af forbedringsforhøjelse forbedring? fradrag for sparet vedligeholdelse? det lejedes værdi som overgrænse for lejen? faldende energiforbrug (som oftest) lavere varmebetaling for lejerne ingen gevinst for udlejer

9 Barrierer Økonomiske barrierer kan udlejer få en lejeforhøjelse, som gør forbedringen rentabel? Juridiske barrierer forhindringsløb for udlejer

10 Økonomi Forbedringsforhøjelser fradrag for sparet vedligeholdelse f.eks. GD 2006/39 Ø udskiftning af 1-strenget varmeanlæg til 2-strenget varmeanlæg udgift på ca. 4 mio. kr., sparet vedligeholdelse 2/3 af udgiften modsvare brugsværdiforøgelsen GD 2005/01 H indretning af taglejlighed nedsættelse af forbedringstillæg ca. 10 år efter udførelsen af forbedringsarbejderne samlet leje må ikke overstige det lejedes værdi ingen sikkerhed selvom praksis for beregninger følges

11 Økonomi Forbedringsforhøjelser tidshorisont for at tjene investeringen hjem år usædvanlig lang investeringshorisont forbedringsarbejder som giver store energibesparelser er typisk allerede lavet individuel opvarmning fjernvarme vinduer med enkeltlagsglas termovinduer termostatventiler

12 Jura Hvor store forandringer må udlejer overhovedet lave? ingen ret til opsigelse af lejere ret til opsigelse på grund af ombygning blev ophævet i 2004 ingen ret til at kræve at lejer midlertidigt fraflytter hvor meget må arbejdet genere lejer? kan lejer kræve forholdsmæssigt afslag på grund af generne? vanskeliggør klart store arbejder som omfatter hele ejendommen

13 Jura Varslingstyranni ekstremt indviklede varslingsregler varierer alt efter ejendomstype, lejeforhøjelsens størrelse og +/- beboerrepræsentation høring af beboerrepræsentationen inden iværksættelse afholdelse af møde med beboerrepræsentationen varsling af adgang varsling af iværksættelse varsling af foreløbig lejeforhøjelse varsling af endelig lejeforhøjelse

14 Jura Varslingstyranni ekstremt indviklede varslingsregler formfejl ved varsling ingen eller begrænset lejeforhøjelse GA 2002/17 vinduesudskiftning» årlig lejeforhøjelse begrænset fra 2,9 mio. kr. til 2,5 mio. kr. på grund af formfejl ved varsling af iværksættelse GA 2003/18 vinduesudskiftning» ingen lejeforhøjelse overhovedet på grund af manglende forudgående høring af beboerrepræsentationen

15 Jura Omfattende indsigelsesmuligheder mulighed for indsigelse imod lejefastsættelsen til enhver tid indsigelse imod varsling udlejer skal indbringe sagen for huslejenævnet indsigelse imod lejefastsættelsen i øvrigt lejer må selv indbringe sagen for huslejenævnet» ingen frister for indbringelse» udlejer skal dokumentere forbedringsarbejdet og beregningen

16 En sag fra det virkelige liv I juni 2008 anmoder udlejer huslejenævnet om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder nyt tag med isolering, nye vinduer og døre, nye køkkener og badeværelser m.v. samtidig varsles iværksættelse og foreløbig lejeforhøjelse 2 udlejede lejemål og 5 tomme lejemål Lejerforeningen fremsætter indsigelse i oktober 2008 forhåndsgodkendelse m.v. trækker ud

17 En sag fra det virkelige liv I december 2008 iværksætter udlejer tag- og vinduesudskiftning I marts 2009 træffer huslejenævnet afgørelse om at man overhovedet ikke vil forhåndsgodkende noget af projektet, fordi (en del af) arbejderne er iværksat at lejeforhøjelsen begrænset til 87 kr. pr. m2, fordi arbejderne er iværksat inden huslejenævnets afgørelse om arbejdernes hensigtsmæssighed uden at der tages stilling til om det gælder for alle lejemål eller kun de udlejede lejemål

18 En sag fra det virkelige liv Klart ukorrekt afgørelse (ED s vurdering) afvisning af forhåndsgodkendelse er korrekt Konsekvens? U er nødt til at anke huslejenævnes afgørelse til boligretten advokatomkostninger for udlejer indtil da var ca kr. inden sagen var færdig kostede det mindst kr. i advokatomkostninger hvis udlejer senere får tilkendt sagsomkostninger i boligretten, vil det hverken helt eller halvt dække udlejers advokatomkostninger hvor er fortjenesten der skal dække tabet for udlejer?

19 Hvad skal der til? klarere definition af energibesparende foranstaltninger og nødvendige følgearbejder som forbedringsarbejder energibesparende foranstaltninger skal ikke være begrænset af det lejedes værdi forenklede varslingsregler mulighed for at udlejer midlertidigt råder over lejemålene højere gebyr for huslejenævnssager som skal betales af lejer

20 TAK FOR I DAG Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K