Forslag til lokalplan nr Seden Nord, ved Bullerupvej, boliger, service og erhverv og forslag til kommueplantillæg nr. 23

Transkript

1 Orientering om Forslag til lokalplan nr Seden Nord, ved Bullerupvej, boliger, service og erhverv og forslag til kommueplantillæg nr. 23 By- og Kulturforvaltningen Kultur, Plan og Byg Byplan Odense Slot Indgang E Nørregade Postboks Odense C Tlf Fax pb.bkf@odense.dk Odense Byråd vedtog den 1. februar 2012 i henhold til Planloven at offentliggøre ovennævnte planforslag. Planområdet er vist på næste side. Planforslagene er offentligt fremlagt fra 8. februar til 4. april 2012 I den periode kan du deltage i debatten ved at indsende bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser til By- og Kulturforvaltningen, Byplan, Odense Slot, Postboks 730, 5100 Odense C eller pb.bkf@odense.dk. Planforslagene kan ses følgende steder: BorgerServiceCenter, Skulkenborg 1, 5000 Odense C Hovedbiblioteket, Odense Banegård Center, Østre Stationsvej, Odense C Lokalhistorisk Bibliotek, Klosterbakken, 5000 Odense C Vollsmose Bibliotek, Vollsmose Torv, Odense NØ og DATO 3. februar 2012 REF. KNI JOURNAL NR. 2007/ EKSPEDITIONSTIDER Mandag-Torsdag Fredag Planforslagene kan fås i BorgerServiceCenter. Har du spørgsmål er du velkommen til at ringe til Byplan for yderligere information. Sagsbehandlere er landskabsarkitekt Helene Lysebjerg Grenild, tlf og arkitekt Esben Fog, tlf Venlig hilsen Susanne Gerdes Konst. Kontorchef Direkte tlf sge@odense.dk

2 Lokalplanforslagets baggrund Lokalplanforslaget er udarbejdet for at imødekomme efterspørgslen på byggegrunde i Seden-området samt sikre boldbaner i forbindelse med Fjordagerhallen. I lokalplan nr fra 1987 er området udlagt som en del af det eksisterende erhvervsområde omkring Krogagervej og Østbirkvej. Lokalplan indeholder også en mulighed for en forlængelse af Krogagervej frem til Bullerupvej. Det har imidlertid vist sig, at behovet for boliggrunde i Seden er større end for erhvervsgrunde. Efterspørgslen på den type erhvervgrunde, som området tilbyder, er faldende og behovet kan dækkes andre steder i kommunen. Derfor Afgrænsning for planområde ændrer dette lokalplanforslag størstedelen af de ledige erhvervsarealer til boligområde, friareal og boldbaner. I dag ligger flere af boldbanerne på et privatejet erhvervsareal. Derfor kan de risikere at blive inddraget til erhvervsformål med kort varsel. Der er samtidigt allerede stort pres på de eksisterende boldbaner. Derfor er det vigtigt at fremtidssikre areal til boldbaner i forhold til fremtidige boligudbygninger i Seden. Da størstedelen af de arealer, der i dag er udlagt til fremtidigt erhvervsbyggeri, overføres til boligområde, vil behovet for en forlængelse af Krogagervej ikke længere være aktuel. I lokalplanforslaget sikres stiforbindelser til skole, boldbaner og de rekreative arealer ved Odense Fjord. I kommuneplanen arbejdes der videre med sidstnævnte stiforbindelser. Der kan opføres ca. 35 åben/lav og ca. 80 tæt/lav boliger. Der kan opføres støjafskærmning syd og nord for boligerne mod genbrugsstationen og Bullerupvej. Herudover sikres arealer til friarealer. Lokalplanen giver mulighed for udlæg af boldbaner med mulighed for mindre bebyggelse til klubhus eller lign. faciliteter. Endelig giver lokalplanen mulighed for at etablere erhverv, der ikke er til gene for omgivelserne. Lokalplanområdet vejbetjenes fra øst via Bullerupvej.

3 Forslag til bebyggelsesplan Kommuneplan Kommuneplanens rammer udlægger lokalplanområdet som del af et industriområde og del af et friareal. Da lokalplanforslaget ikke er i overensstemmelse hermed, er der udarbejdet kommuneplantillæg nr. 23, der ændrer en del af områdets anvendelse fra erhverv til boliger, kontor/service, lettere erhverv, friarealer og boldbaner. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med tillæg nr. 23 til kommuneplanen. Miljøvurdering Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af forslagene, at planerne ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet. Der er derfor ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering.

4 Retsvirkninger Ifølge Planlovens 17 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt. De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i 1 år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden 3 år fra offentliggørelsen. Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, ifølge Planlovens 13. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Indeholder lokalplanen bestemmelser om, at en del af bebyggelsen ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet, kan ejeren hvis tilladelse nægtes i henhold til Planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag. For forslag til kommuneplantillæg er der ingen direkte retsvirkninger. Når byrådet har vedtaget kommuneplantillægget endeligt og bekendtgjort det offentligt, er det en del af kommuneplanen, og så gælder nedenstående retsvirkninger. Byrådet har pligt til selv at virke for kommuneplanens gennemførelse. For borgerne er planen ikke direkte bindende. Men selv om borgere og bygherrer ikke er forpligtet til i forskellige dispositioner at overholde planen, har byrådet jf. Planlovens 12 mulighed for at håndhæve kommuneplanrammerne konkret. I byzone kan byrådet modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser - undtagen hvis området er omfattet af en detaljeret lokalplan eller byplanvedtægt. I byzone og sommerhusområder kan byrådet modsætte sig forhold, der er i strid med rammebestemmelserne - undtagen hvis området er udlagt til offentlige formål eller omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt.

5 3-694 Forslag Seden Nord, ved Bullerupvej Boliger, service og erhverv

6 Om planlægning Hvad er en lokalplan En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. Plansystemet Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. Lokalplanens bestemmelser En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel - områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg Offentlig høring Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplanens opbygning Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilaget viser lokalplanens område. 2

7 Offentlighed Offentlig høring Du kan komme med indsigelser mod lokalplanforslaget ved skriftlig henvendelse til Odense Kommune senest 4. april Byrådet tager stilling til alle indsigelser i forbindelse med den endelige politiske behandling af lokalplanen. Du er velkommen til at kontakte os med eventuelle spørgsmål til indholdet i lokalplanforslaget. Planlægger Helene L. Grenild Tlf Planlægger Esben Fog Tlf Adresse Odense Kommune, Byplan, Odense Slot Postboks 730, 5100 Odense C. pb.bkf@odense.dk 3

8 4

9 Indhold Om planlægning side 2 Offentlig høring side 3 Om lokalplanen side 6 REDEGØRELSE Baggrund side 7 Lokalplanområdet side 8 Formål og indhold side 9 Forhold til anden planlægning side 10 Miljøforhold side 14 Tilladelser fra andre myndigheder side 16 Foreløbige retsvirkninger side 16 BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side Område og zonestatus side Anvendelse side Udstykning side Vej, sti og parkeringsforhold side Bebyggelsens omfang og placering side Bebyggelsens ydre fremtræden side Skiltning og belysning side Ubebyggede arealer side Grundejerforening side Forudsætning for ibrugtagen side Ophævelse af lokalplan side Lokalplanens varige retsvirkninger side 23 Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode side 24 Kortbilag 1 Eksisterende forhold Kortbilag 2 Fremtidige forhold Kortbilag 3 Illustrationsplan 5

10 Om lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet for at ændre dele af et uudnyttet erhvervsområde til nyt boligområde og fremtidssikre arealer til boldbaner til den lokale boldklub. Lokalplanen sikrer ligeledes stiadgang fra nye og eksisterende boligområder gennem området ud til Odense Fjord. I boligområdet kan der opføres åben/lav og tæt/lav boligbyggeri. Der kan opføres ca. 35 åben/lav og ca. 80 tæt/lav boliger. Lokalplanområdets placering i Odense Kommune Oversigtskortet viser lokalplanens område 6

11 Redegørelse Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet for at imødekomme efterspørgslen på byggegrunde i Seden-området samt sikre boldbaner i forbindelse med Fjordagerhallen. I lokalplan nr fra 1987 er området udlagt som en del af det eksisterende erhvervsområde omkring Krogagervej og Østbirkvej. Lokalplan indeholder også en mulighed for en forlængelse af Krogagervej frem til Bullerupvej. Det har imidlertid vist sig, at behovet for boliggrunde i Seden er større end for erhvervsgrunde. Efterspørgslen på den type erhvervsgrunde, som området tilbyder, er faldende og behovet kan dækkes andre steder i kommunen. Derfor ændrer denne lokalplan størstedelen af de ledige erhvervsarealer til boligområde, friareal og boldbaner. I dag ligger flere af boldbanerne på et privatejet erhvervsareal. Derfor kan de risikere at blive inddraget til erhvervsformål med kort varsel. Der er samtidigt allerede stort pres på de eksisterende boldbaner. Derfor er det vigtigt at fremtidssikre areal til boldbaner i forhold til fremtidige boligudbygninger i Seden. Da størstedelen af de arealer, der i dag er udlagt til fremtidigt erhvervsbyggeri, overføres til boligområde, vil behovet for en forlængelse af Krogagervej ikke længere være aktuel. I lokalplanforslaget sikres stiforbindelser til de rekreative area- Illustration af omgivelserne omkring lokalplanområdet Lokalplanforslag nr

12 Redegørelse ler ved Odense Fjord. I kommuneplanen arbejdes der videre med disse stiforbindelser. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 6. Eksisterende forhold Området ligger tæt ved Odense Fjord og er et fladt landskab af gammel havbund gennemskåret af levende hegn. Størstedelen af området udnyttes i dag til boldbaner og jordbrug. Det flade terræn opdelt af levende hegn. I baggrunden ejendommen Bækholm Landskabet præges af opdyrkede marker opdelt i større og mindre landskabsrum. Landskabsrummene dannes af levende hegn i varierede arter, højder og tætheder. Mod øst støder lokalplanområdet op til Bullerupvej og dyrkede arealer. Nord for lokalplanområdet ligger Nordøst Renseanlægget og et mindre 3-beskyttet vandhul. Herfra og ud til fjorden ligger dyrkede marker og åbne arealer. Umiddelbart syd for lokalplanområdet ligger eksisterende boliger, boldbaner og erhverv. Den eksisterende bebyggelse er primært parcel og rækkehuse. Erhvervsbyggeriet er en blanding af større og mindre ejendomme og en variation i bygninger og haller. I lokalplanområdets vestlige del ligger boldbaner, der bruges af Fjordager Idrætsforening. Mellem nyt og eksisterende boligområde ligger en tæt lund/bevoksning. I lokalplanområdets nordlige del ligger den tidligere landbrugsejendom Bækholm (på adgangsvejen kaldet Bækholmen). Bygningerne til Bækholm har i en årrække huset en specialskole, men står pt. delvist ubrugt. Herudover findes et enkelt tidligere beboelseshus, der i dag rummer en forening. I lokalplanområdets nordlige del ligger genbrugsstationen Bullerupvej. Det flade terræn opdelt af levende hegn. I baggrunden Bækholm, set fra Bullerupvej Genbrugsstationen ved Bullerupvej Afstanden til Seden Skole og Fjordagerhallen er ca. 900 m. Fremtidige forhold Lokalplanen giver mulighed for åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse og friarealer/boldbaner samt et mindre område til henholdsvis kontor/service og erhverv. Boligudstykningen bygges op omkring 2 boligveje og et eksisterende levende hegn. I det sydlige boligområde udlægges parceller til en-familie boliger omkring et lukket vænge. Forhaverne skal have et grønt udtryk. Nord for det levende hegn bygges tæt-lav boliger. Boligerne placeres som rækker med en nord-syd vendt orientering. Rækkerne åbner sig op mod de fælles friarealer og stier. Havernes størrelse kan varieres og der vil blive direkte udgang fra boliger og have til stier og fælles friarealer. (se inspirationsfoto side 9). Fælles parkering for denne bebyggelse bliver nord for boligvejen. Parkering lægges som lysninger i en tæt 8 Lokalplanforslag nr

13 Redegørelse Inspiration: Søndergårdsparken i Bagsværd er en parkbebyggelse fra De lave boliger har alle egen have og er placeret omkring fællesarealer beplantning. Nord herfor ligger i dag et markant landskabsrum, som bliver fremtidigt friareal. Fra de to boligområder bliver der direkte stiforbindelse til boldbanearealerne og videre til skole, idrætshal og - via fremtidig sti - til Odense Fjord. I den sydligste del af boligområdet tættest på Kertemindevej udlægges areal til støjværn eller vold. Den eksisterende lund bevares og sikres som friareal. Den eksisterende ejendom Bækholm udlægges til kontor/serviceområde, hvor der bliver mulighed for eksempelvis, at en institution eller liberalt erhverv kan etablere sig. Det kunne være børnehave, specialskole, forening, aftenskole eller et mindre kontorerhverv eller en mindre virksomhed, som ikke er til gene for omgivelserne. Arealet omkring genbrugsstationen udlægges som område til lettere industri. Der er plads til, at genbrugsstationen kan udvides i fremtiden. Mellem genbrugsstationen og boligområdet udlægges areal til etablering af en beplantet støjvold. De planlagte boldbaner ligger i forlængelse af de eksisterende baner og vil sammen med disse udgøre et grønt bælte, som adskiller de eksisterende og fremtidige boligområder fra erhvervsområdet. Samtidig bliver boldbanerne en åben overgang til arealerne ud mod fjorden. Lokalplanen giver mulighed for, at dele af eksisterende levende hegn kan fjernes for at give bedre placeringsmuligheder for nye boldbaner. Nye levende hegn skal etableres for at skærme mod erhvervsområdet. Ud over stiforbindelserne fra boligområdet til Seden Skole og Fjordagerhallen, foreslås en stiforbindelse mod Odense Fjord og Seden Strandby, som led i et fremtidigt større rekreativt stinet i området. Formål og indhold Lokalplanen giver mulighed for at etablere boliger, friarealer, service og erhverv efter principperne vist på illustrationsplanen kortbilag 3. Lokalplanforslag nr

14 Redegørelse Der kan opføres ca. 35 åben/lav og ca. 80 tæt/lav boliger. Der kan opføres støjafskærmning syd og nord for boligerne mod genbrugsstationen og Bullerupvej. Herudover sikres arealer til friarealer. Lokalplanen giver mulighed for udlæg af boldbaner med mulighed for mindre bebyggelse til klubhus eller lign. faciliteter. Endelig giver lokalplanen mulighed for at etablere erhverv, der ikke er til gene for omgivelserne. Lokalplanområdet vejbetjenes fra øst via Bullerupvej. Forhold til anden planlægning Kommuneplan Kommuneplanens rammer udlægger lokalplanområdet som del af industriområderne 3.EA1, 3.EB4 og hele 3.EB1 samt del af friareal 3.F2. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen. Der udarbejdes forslag til kommuneplanændring nr. 23, der ændrer en del af områdets anvendelse fra erhverv til boliger, kontor/service, lettere erhverv, friarealer og boldbaner. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke ved zoneforholdet. Belysningsplan Belysningen inden for lokalplanområdet skal være i overensstemmelse med retningslinjerne i Belysningsplan for Odense Kommune. Dette gælder belysning på stiforbindelser og boligområdets veje. Bæredygtighed Odense Kommune arbejder for at få en strategi for, hvordan byen som helhed kan reducere CO2-udledningerne, dels ved at fokusere på vedvarende energi og energibesparelser, og dels gennem bæredygtig planlægning m. m. Bebyggelsesplanen for boligområdet er opbygget, så der skal etableres mindst mulig vejareal. Der bygges tæt på mindre grunde. Bebyggelsesplanen er udarbejdet, så alle bygninger og friarealer sikres gode lysforhold. Der er mulighed for nedsivning af regnvand på egen grund og eventuelle kunstgræsbaner skal etableres med nedsivning. Stiforbindelserne i området sikrer rigtig gode forbindelser for bløde trafikanter til skole og fritidsaktiviteter. Samtidig giver 10 Lokalplanforslag nr

15 Redegørelse stiforbindelserne ud mod det åbne land gode rekreative muligheder. Endelig sikrer friarealer og boldbaner store muligheder for udøvelse af idræt. Klimaplan I 2010 vedtog Odense Kommune en Klimaplan som opfølgning på Miljøpolitikken. Klimaplanen har en vision om at Odense skal være en CO2 neutral by i Ved at bygge tættere på mindre grunde kan området huse flere boliger, hvilket understøtter målene i Klimaplanen. Målene understøttes også af muligheden for nedsivning af regnvand. Gældende lokalplaner Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende lokalplan nr for så vidt angår den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Odense Kommunes vurdering, at det planlagte byggeri, som er omfattet af denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på vores nabokommuner. Lokalplanforslag nr

16 Redegørelse Kollektiv trafik Området betjenes af Fynbus med flere bybuslinier og regionalbusser på Bullerupvej og på Kertemindevej. Vej og stiplanlægning Der er vejadgang til lokalplanområdet fra øst via Bullerupvej. Den eksisterende vejadgang til Bækholmen fastholdes. De planlagte adgangsveje og boligveje i boligområderne indenfor lokalplanområdet får status som private fællesveje. Lokalplanen udlægger areal til hovedstier og rekreative stiforbindelser, der forbinder områdets boliger med Seden Skole og boldbanerne. Ved lokalplanområdets nordlige grænse forbindes en stiforbindelse med en eksisterende markvej, hvorved der bliver rekreativ forbindelse til Seden Strandby og Odense Fjord. Se illustration side 11. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger inden for Seden Skoles skoledistrikt. Byrådet kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Områdets skoledistrikttilknytning fremgår af kommunens hjemmeside. Forsyning Lokalplanområdet forventes varmeforsynet med kollektiv varmeforsyning. Valget af forsyningsform afgøres af Odense Kommune gennem godkendelse af et projektforslag efter Varmeforsyningsloven. Der kan suppleres med alternativ energiproduktion i form af fx el-producerende solceller efter regler fastsat af Odense Kommune. Der bør ikke suppleres med alternative varmekilder i områder, der forventes kollektivt forsynet. Området forsynes med vand af VandCenter Syd A/S der ligeledes aftager spildevand. Området forsynes med el af Energi Fyn Net A/S. Regn- og spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Odense Kommunes Spildevandsplan Alt nyt byggeri indenfor lokalplanområdet skal separatkloakeres. Spildevand fra boligområdet skal ledes til en fremtidig pumpestation. Derfor udlægger lokalplanen areal til en pumpestation i boligområdets sydlige del. Tag og overfladevand fra de enkelte grunde bør nedsives og/ eller bortledes til den offentlige regnvandsledning. I Spilde- 12 Lokalplanforslag nr

17 Redegørelse vandsplan er angivet, hvor meget tag og overfladevand der maksimalt må udledes til regnvandssystemet uden forsinkelse, fra forskellige typer af arealanvendelse, herunder bolig og erhvervsområder samt grønne områder. Hvis en større del af matriklen ønskes befæstes, skal der etableres forsinkelse af overfladevand fra den del af arealet, der overskrider den maksimale befæstelsesgrad. Forsinkelsen kan etableres i form af bassiner, nedsivning eller lignende. Etableres der kunstgræsbaner i friarealerne, kan dette kun ske, såfremt banen etableres uden afvanding til offentlig kloak. Der kan i stedet ske afvanding og nedsivning via eksempelvis grøfter eller faskiner. Af ressourcemæssige hensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt, og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende mindre end 3 km fra Odense Fjord/Seden Strand og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet ( 5a, stk. 4 (byzone)/ 5a, stk. 3 (sommerhusområde og landzone). Hele lokalplanområdet ligger i byzone i dag og er udlagt til industriområde med mulighed for byggeri i op til 12 meter og med mulighed for at etablere bygningsdele som skorstene etc. i op til 15 m. En fuld udbygning af området efter den gældende lokalplan vil kunne give en negativ visuel påvirkning af fjordlandskabet. Med nærværende lokalplanforslag ændres formålet med området til primært boliger. Lokalplanforslaget fastsætter en max. højde for byggeri på 8,5 m, hvilket i sig selv mindsker den visuelle påvirkning af fjordlandskabet. Herudover ændrer forslaget en væsentlig del af området fra udlæg til tungere industri til areal til boldbaner. Nordøst renseanlægget, der ligger mellem lokalplanområdet og fjorden, har en eksisterende udbygningsmulighed vest for det nuværende anlæg. Anlægget inklusive udbygningsmulighed ligger bag en tæt beplantning. Tættere på kysten mellem lokalplanområdet og fjorden ligger også Seden Strandby. Med de bygningshøjder, der gives mulighed for i lokalplanen, vil størstedelen af kommende ny bebyggelse ikke være synlig fra fjorden, da det er i samme højde eller lavere end eksisterende/planlagt byggeri og beplantning. Udlæggene til boldbaner er placeret i den del af lokalplanområdet, hvor renseanlæggets arealer ikke er beliggende mellem fjorden og ny boligbebyggelse. Lokalplanforslag nr

18 Redegørelse Samlet set vurderer Odense Kommune, at nærværende lokalplanforslag giver en bedre beskyttelse af fjordlandskabet end de muligheder, der er indeholdt i områdets nuværende planlægning. Miljøforhold Miljøvurdering Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 936 af 24. september 2009) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lov er der foretaget en screening af lokalplanens indvirkning på miljøet. Odense Kommune vurderer på baggrund af denne screening, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet, og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Habitatbekendtgørelsen Odense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet, at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter jf. habitatdirektivets bilag IV. Tekniske anlæg Lokalplanen udlægger areal til en pumpestation i den sydlige del af området til spildevand. Det er hensigtsmæssigt at placere et kommende regnvandsbassin tættest mulig på det eksisterende 3 vandhul nord for lokalplanafgrænsningen. Derved øges naturværdien i området. Lokalplanen udlægger mulighed for at placere et regnvandsbassin i friarealet F2, som vist på kortbilag 2. Kommuneplanen udlægger en afstandszone på mindst 100 m fra renseanlæg til boliger. Denne afstand er overholdt i forhold til Nordøst Renseanlægget. Vejtrafikstøj/virksomhedsstøj Odense Kommune har via beregninger undersøgt, hvordan trafikken på Bullerupvej og Kertemindevej vil påvirke boligområdet med støj. Beregningerne er beregnet på prognoser for trafikken i Lokalplanområdets sydøstlige hjørne påvirkes af støj fra vejtrafikken på Kertemindevej. Der udlægges derfor areal til støjafskærmning mellem nye boliger og Kertemindevej. Odense Kommune har undersøgt, hvordan genbrugspladsen 14 Lokalplanforslag nr

19 Redegørelse Bullerupvej 84B påvirker området med støj. Det udlagte boligområde vil periodevis være påvirket af støj fra genbrugsstationen. Der udlægges derfor areal til placering af støjafskærmning mellem boligområdet og genbrugsstationen. Støjafskærmning skal være etableret inden ibrugtagning af boligerne. Lokalplanområdet ligger indenfor støjkonsekvenszone fra et militært skydebaneanlæg. Odense Kommune vurderer, at støj fra skydebanen ikke udgør en støjmæssig belastning af boligområdet ud over de vejledende støjgrænser. Naturbeskyttelse dispensation Lokalplanområdet er delvist omfattet af en skovbyggelinie i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Ibrugtagning af denne del af området til byggeri forudsætter, at der er meddelt dispensation fra skovbyggelinien. Odense Kommune, der er myndighed efter Naturbeskyttelsesloven, vil være indstillet på at meddele dispensation fra beskyttelseslinien. En lille skov syd for lokalplanområdet kaster en skovbyggelinie Jordforurening Der er ikke kortlagt nogen form for jordforurening indenfor lokalplanområdet, men hele lokalplanområdet er områdeklassificeret. Det betyder, at jorden forventes at være lettere forurenet. Forureningen er opbygget gennem mange år og stammer fra bl.a. bilers udstødning og industriens udledninger af støj og røg. For alt nybyggeri til bolig, børneinstitution og offentlig legeplads gælder, at friarealerne skal være indrettet med mindst ½ m ren jord øverst eller varig fast belægning. Det må forventes, at den eksisterende jord i planområdet ikke opfylder kravet om ½ m ren jord. Jord fra områdeklassificeret areal må ikke flyttes fra ejendommen uden forudgående anmeldelse til kommunen. Jordens forureningsforhold skal dokumenteres ved analyser i forbindelse med anmeldelsen, eller der skal indgås aftale med modtageanlægget om, at modtageanlægget foretager analyser. Ved ændring af et areals anvendelse til bolig har ejer eller bruger pligt til at sikre sig, at det øverste 50 cm jordlag på friarealer ikke er forurenet ( 72 i Lov om forurenet jord). Hvis der ved bygge og anlægsarbejder konstateres jordforurening, skal arbejdet standses og Odense Kommune skal underrettes, jf. 71 i Lov om forurenet jord. Arbejdet kan genoptages, når Region Syddanmark og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. Lokalplanforslag nr

20 Redegørelse Tilladelse fra andre myndigheder Landbrugsloven - Landbrugspligt På matr. nr. 6a og 4f Seden By, Seden er der landbrugspligt jf. 2 i lov om landbrugsejendomme. Lokalplanen forudsætter, at landbrugspligten ophæves efter 6 eller 7 i lov om landbrugsejendomme. Indtil arealet tages i brug til lokalplanformålet, skal arealet drives jordbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler. Museumsloven Odense Bys Museer oplyser, at der ikke hidtil er registreret fortidsminder inden for selve lokalplanområdet. Derimod er der i nærområdet registreret massive bebyggelsesspor fra ældre og yngre jernalder. Det drejer sig væsentligst om Seden/ Lundsgård-komplekset fra ovennævnte periode af forhistorien. Den korte afstand (350 m) til disse udgravninger og topografiske forhold taler for, at Seden/Lundsgård bebyggelseskomplekset kan fortsætte helt ind i lokalplanområdet. Det kan ikke udelukkes, at lokalplanområdet kan rumme jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg. Bygherre skal være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området påtræffes jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg (jf. Museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), skal anlægsarbejdet omgående indstilles, i det omfang det berører fortidsminder, og Odense Bys Museer adviseres. For at undgå en situation hvor et anlægsarbejde i værste fald må standes, opfordrer Odense Bys Museer til, at der udføres en forundersøgelse af området. Foreløbige retsvirkninger Ifølge Lov om Planlægning 17 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt. De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden tre år fra offentliggørelsen. 16 Lokalplanforslag nr

21 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007). Bestemmelserne gælder for det i 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: At udlægge en del af det eksisterende erhvervsområde til boliger, lettere industri, kontor og service samt friareal. At sikre et attraktivt boligområde, der understøtter en bæredygtig udvikling. At sikre mulighed for udlæg til boldbaner. At sikre gode stiforbindelser mellem Seden Skole, Fjordagerhallen, de nuværende og fremtidige boldbaner og det planlagte boligområde. Endvidere skal lokalplanen sikre mulighed for forbindelse til Odense Fjord. At sikre, at eksisterende virksomhed kan fortsætte som hidtil. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. 4f, 6e, 6g og 13is samt del af matr. nr. 6a, 13a, 12 d, 3di, 13u, Seden By, Seden samt alle parceller, der udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. 3. Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet opdeles i 6 delområder, som vist på kortbilag 2. Delområderne må kun anvendes til følgende formål: B1 til åben/lav boligbebyggelse B2 til tæt/lav boligbebyggelse F til friareal FB til boldbaner (idrætsformål) E til lettere industrierhverv S til kontor og service 3.2 Inden for delområde B1 og B2 må indehaveren af en ejendom drive servicevirksomhed under forudsætning af: - at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende og ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen, - at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, og Lokalplanforslag nr

22 Bestemmelser - at områdets karakter af boligområde ikke brydes. 3.3 I delområde FB må opføres mindre bygninger, som er nødvendige for områdets brug som friareal eller boldbane. 3.4 Delområde E må kun anvendes til lettere industri-, håndværks-, lager- og transportvirksomhed samt til servicefunktioner, der ikke stiller særlige krav til omgivelserne. 3.5 Delområde S må kun anvendes til kontorerhverv, privat eller offentlig service eller mindre erhvervsvirksomhed, som ikke er til gene for omgivelserne. Der kan ikke opføres boliger i området. 3.6 I delområde F må ikke opføres bygninger ud over skure eller mindre sekundære bygninger, som er nødvendige for områdets brug som friareal (se også 9.7). 4. Udstykning 4.1 Udstykning skal i princippet udføres som vist på illustrationsplanen kortbilag Område B1 skal udstykkes med grundstørrelser på mellem 600 og 900 m2. For sammenbyggede boliger kan den enkelte grund dog være ned til 400 m I område E og S kan grundstørrelser ved udstykning variere alt efter den enkelte virksomheds behov. 5. Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier med en principiel beliggenhed som vist på kortbilag Vejadgange til lokalplanområdet sker via Bullerupvej. 5.3 Der skal udlægges areal til hovedstier og rekreative stier med en principiel beliggenhed som vist på kortbilag 2. Hovedstier skal udlægges med fast belægning og belys ning. Rekreative stier skal udlægges i 3 m s bredde med løs belægning (som fx grus) i 1,5 m s bredde. 5.4 De på kortbilag 2 viste boligveje i område B1-B2 skal udlægges i m bredde med en varieret kørebredde i fast belægning. Ved etablering af 2 spor skal vejens bredde være mindst 5 m. Vejene skal udformes til maksimal hastighed på 30 km/t. Dette skal ske ved anvendelse af skift i belægningen, indsnævringer af vejen med beplantning eller lign. Vejene anlægges med græsrabatter. Rabatter og lignende skal, så vidt det er muligt, anvendes til forsinkelse af 18 Lokalplanforslag nr

23 Bestemmelser vejvand før tilledning til regnvandssystemet. Boligveje skal udformes med en asfaltbelægning, der ikke er for ru til leg, som fx rulleskøjteløb. 5.5 I delområde B1 skal parkering foregå på egen grund. 5.6 I delområde B2 skal der anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig og udlægges min. yderligere ½ p-plads pr. bolig. Parkering skal helt overvejende ske på fælles parkeringsarealer. Fælles parkeringsarealer skal placeres som udsparringer/lysninger i en tæt beplantning som i princippet vist på illustrationsskitsen. 5.7 I område E og S skal der udlægges areal til mindst 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. 6. Bebyggelsens omfang og placering Delområde E 6.1 Højst 50 % af den enkelte ejendom må bebygges, og bebyggelsens rumfamg må højst udgøre 3 m3/m2 grundareal. Rumfanget beregnes af den del af bygningen, der er over færdigt terræn, herunder kviste, fremspring, skorstene m.m. Ejendommens grundareal beregnes i henhold til bygningsreglementet. 6.2 Bebyggelsen må ikke opføres højere end 8,5 m. Delområde B1-B2 6.3 Ingen boliger må placeres indenfor for rensningsanlæggets 100 meter afstandszone som vist på kortbilag Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m målt i forhold til eksisterende terræn eller et af kommunen indlagt niveauplan. 6.5 Bebyggelsesprocenten i delområde B1 må ikke overstige 35 pr. grund. 6.6 I delområde B1 må opføres bygninger i max 1 etage. Taghældningen må ikke overstige 27 grader. 6.7 Bebyggelsesprocenten i delområde B2 må for et ubebygget areal - storparcel under ét ved ny bebyggelse ikke overstige Der må i delområde B2 opføres bygninger i max 1 etage. Taghældningen må ikke overstige 27 grader. 6.9 Delområde B2 skal fremstå som én samlet bebyggelse med gennemgående træk i bygningernes placering, højder og omfang. Bygningerne skal placeres i syd-nord ori- Lokalplanforslag nr

24 Bestemmelser enterede rækker som i princippet vist på illustrationsskitsen kortbilag 3. Bebyggelsen som helhed skal orientere sig i forhold til de fælles friarealer Indenfor delområde B1 eller B2 kan der udlægges op til 400 m2 areal til brug for en pumpestation. Placering som fx vist på kortbilag 2. Delområde S 6.11 Bebyggelse må opføres i max 2 etager med en samlet bebyggelsesprocent på max 25. Bebyggelsen må ikke opføres højere end 8,5 m. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden Delområde E 7.1 Bebyggelse, der er synlig fra offentlig vej, skal udføres med tydelige markeringer i facaden eller med skift mellem materialer med lettere og tungere udtryk. For min. hver 25 m i facaden mod vejen skal der ske en ændring i facaden i form af forskydning, brydning eller materialeskift. 7.2 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer, dog undtaget solceller og/eller solfangere. 7.3 Bygningsoverflader må ikke males eller fremstå i signalfarver. 7.4 På udvendige bygningssider må der ikke anvendes stærkt reflekterende materialer, som kan være til gene for omgivelserne. Delområde B1-B2 7.5 Beboelsesbygninger i B1-B2 skal opføres i træ, natursten eller som muret byggeri og fremstå med blank mur, pudset eller vandskuret farve i den klassiske jordfarveskala, hvid eller sort samt disse farvers indbyrdes blanding. Andre materialer kan tillades, hvis de fremtræder som pudset. For at sikre bebyggelsen en fremtræden, hvor æstetiske hensyn og materialers evne til at patinere på naturlig måde er i højsædet, må synlige dele af facaden eller taget ikke fremstå med karakter af plastmateriale eller trykimprægneret træ. Beboelsesbygninger opført i træ må ikke fremstå som bjælkehus eller med karakter af sommerhus. 7.6 Bygninger i B2 skal, henholdsvis øst og vest for vejen Bækholmen, udformes som samlede bebyggelser med gennemgående træk i udtryk og materialer og med ens 20 Lokalplanforslag nr

25 Bestemmelser tagform. Sekundære bygninger kan fremstå anderledes end primære bygninger, men skal indbyrdes have en ensartethed. 7.7 Tage i B1-B2 skal udføres med tegl, skifer, græs, sedum eller lignende samt betontagsten. Undtaget herfra er sekundære bygninger. 7.8 Tagflader i B1-B2 må ikke udføres i reflekterende materialer. Heraf undtaget solceller og/eller solfangere. 7.9 Der kan etableres anlæg til alternativ energi, såsom solfanger/solceller, hvis de dele, der anbringes udvendigt, integreres i bygningens arkitektur Der må ikke opsættes synlige, udvendige antenner på ejendommen. Paraboler må kun placeres på terræn. 8. Skiltning og belysning 8.1 Belysning inden for lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med Odense Kommunes belysningsplan: For veje i B1-B2 skal belysning ske med downligth eller parkbelysning i max. 5 m højde. For hovedstier skal belysning ske med parkarmaturer. 8.2 Skiltning og reklamering, ud over almindelig navne og nummerskiltning, skal godkendes af bygningsmyndigheden. For delområde E og S gælder endvidere 8.3 Skilte skal placeres i umiddelbar nærhed eller direkte på ejendommens bygninger. Skilte skal tilpasses bygningens form og farvevalg og må ikke virke dominerende. Skilte må ikke være reflekterende elle bevægelige. Indenfor lokalplanområdet må der kun opsættes skilte, der henviser til de butikker og virksomheder, der er i bygningen eller på ejendommen. Belysning af skilte må ikke være til gene for trafikanter eller naboer. 9. Ubebyggede arealer 9.1 Der udlægges areal til friarealer som vist på kortbilag Der udlægges arealer til levende hegn som vist på kortbilag 2. Hegnene skal etableres senest ved ibrugtagning af nye boldbaner. Hegnene skal bestå af hjemmehørende træarter, der udvikler sig til store (min 15 m høje) fuldkronede træer. 9.3 Det eksisterende levende hegn i F2 skal bevares som et markant rumskabende element. Hegnet kan suppleres Lokalplanforslag nr

26 Bestemmelser med ny beplantning. Der må ikke bebygges eller befæstes nærmere end 5 m syd og 15 m nord for hegnet. Ny beplantning i F2 må ikke fremstå dominerende og sløre landskabsrummet. 9.4 I område FB skal kunstgræsbaner etableres uden afvanding til offentlig kloak. Delområde B1 og B2 9.5 I område B1 og B2 udlægges areal til støjafskærmning med en principiel placering som vist på kortbilag 2. Volde skal beplantes med buske og træer af hjemmehørende arter. 9.6 I delområde B2 skal forhaverne have en grøn karakter. Befæstede arealer, grusarealer og lignende må kun udgøre max. 15% af arealet mod adgangsvej. Hegn og hække mod adgangsveje må ikke være højere end 125 cm. 9.7 Det øst-vestgående eksisterende levende hegn, som vist på kortbilag 2, skal bevares som en tværgående linje gennem området. Hegnet kan suppleres med ny beplantning. Hegnet kan gennembrydes, hvor det er nødvendigt for udlæg til stier. Herudover må der ikke bebygges eller befæstes nærmere end 5 m syd og nord for hegnet. 9.8 Der skal udlægges areal til friarealer med en principiel placering som vist på kortbilag 2. På arealerne må kun opføres mindre bebyggelse, som er nødvendig for områdets brug som friareal. 9.9 I delområde B1 og B2 må lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer I område B1 og B2 må der ikke foretages terrænændringer på mere en +/- 0,5 m i forhold til en af Odense Kommune godkendt koteplan af området. Det naturlige terræn skal bibeholdes i forhold til naboskel Der skal udlægges areal til en 3 meter bred græsrabat langs Bullerupvej. Delområde S 9.12 Den eksisterende beplantning i skel mod syd, som vist på kortbilag 2, skal bevares eller genplantes. 10. Grundejerforening 10.1 I delområderne B1 og B2 skal der i forbindelse med udstykning oprettes en eller flere fælles grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige ejere af grunde i henholdsvis B1 og B2, herunder eventuelle andelsboligforeninger og almene boligselskaber. 22 Lokalplanforslag nr

27 Bestemmelser Fælles grundejerforeninger skal oprettes senest, når halvdelen af grundene i henholdsvis delområde B1 eller B2 er taget i brug, eller når byrådet kræver det. Alternativt kan der søges optagelse i eksisterende og godkendt grundejerforening Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligeholdelse af stier, veje, beplantning, fælles friarealer, fælles kompostarealer, støjafskærmning med tilhørende beplantning og øvrige fællesanlæg indenfor område B1 B Forudsætninger for ibrugtagen 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet offentligt spildevandsanlæg Der kan ikke meddeles byggetilladelse til boliger i område B1-B2, før de på kortbilag 2 markerede støjvolde/ afskærmninger er etableret. 12. Ophævelse af lokalplan 12.1 Lokalplan nr ophæves for så vidt angår denne lokalplans område, som nævnt i Lokalplanens varige retsvirkninger Lokalplanens foreløbige retsvirkninger er beskrevet i lokalplanens redegørelse. Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter og lokalplaner Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Lokalplanforslag nr

28 Bestemmelser Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Påtegning Godkendt til offentliggørelse Odense Byråd, den 1. februar 2012 Lokalplanforslaget offentligt fremlagt fra den 8. februar til den 4. april Lokalplanforslag nr

29 Bestemmelser Lokalplanforslag nr

30

31

32

33

34

35