BYUDVIKLING I ALSLEV. Analyse af arealudlæg til boligformål

Transkript

1 BYUDVIKLING I ALSLEV BYUDVIKLING Muligheder I for ALSLEV arealudlæg til boligformål Analyse af arealudlæg til boligformål

2 BYUDVIKLING I ALSLEV Følgende redegørelse indeholder udviklingsmulighederne for Alslev by, med fokus på de naturmæssige og landskabelige værdier der præger landskabet omkring Alslev. Områderne er udpeget og afgrænset på baggrund af de mange bindinger, der forefindes i de enkelte områder. Derudover redegøres der for Alslevs udviklingsmuligheder i et længere tidsmæssigt perspektiv. ALSLEV Alslev er en af de områdebyer i Varde Kommune som p.g.a. sin geografiske placering i forhold til Varde og Esbjerg, har oplevet en tilvækst på 7,6 %. Der forefindes inden for eksisterende lokalplaner ca. 30 byggegrunde til salg. Med baggrund i det forholdsvis gode salg af eksisterende byggegrunde i Alslev samt befolkningstilvækst, skal udbygningsmuligheder afdækkes. Byen er mod øst afgrænset af Hjerting Landevej, mod nordvest af Kystnærhedszonen og mod nord af Alslev å og dallandskabet omkring Varde Ådal. I den sydlige del gennemskæres byen af Ålestrømmen, der løber fra vest til sydøst. Syd for byen er præget af landbrugsjord, mindre husmandssteder, minkfarm og et mindre kvæglandbrug. Øst for Hjerting landevej er et stort område mellem landevej og jernbane, som delvist har været brugt som råstofområde med indvinding af grus, sand og sten. Byens potentiale for udvidelse ligger hovedsageligt mod syd og øst, grundet mange bindinger i området. Når udvidelsesmulighederne mod syd er opbrugt, er der potentialer for udvidelse øst for Hjerting Landevej. Her er der potentiale i en ny bydel, Alslev Stationsby, med tilknytning til et evt. kommende trinbræt. Den nye bydel skal knyttes til Alslev by i forhold til skole, børnehave og indkøb, men fysisk placeres optimalt i forhold til trinbrættet og banelegemet. VISSELBJERGVEJ KIRKEGADE ALSLEV Å TOFTNÆSVEJ HJERTING LANDEVEJ ALSLEV STATIONSBY? FORUMVEJ JERNBANE TRINBRÆT?

3 DALLANDSKAB & KYSTNÆRHEDSZONE KYSTNÆRHEDSZONE DALLANDSKAB CENTRUM 3 3a SKOLE BØRNEHAVE 5a a Kommunegrænse 2a Områder der umiddelbart kan udlægges til boligformål Perspektivområder der kræver nedlæggelse af landbrug/minkfarm, flytning af skydebane afslutning af råstofområde

4 OMRÅDE 1 Sydvest for Alslev mellem Torrupvej og Visselbjergvej, ca. 5,5ha. Matr. nr. 27b, Alslev by, Alslev Afgrænsning Området er ejet af Henning Nørgaard Tang. Området afgrænses mod nord af fredskov, mod vest af et stort hedeområde, mod sydøst af Torrupvej og en minkfarm, med 300m afstand til selve minkfarmen. Denne afstand er af hensyn til evt. lugtgener fra minkfarmen for at opretholde attraktive grunde med minimale gener. Minkfarmen har tidligere fået afslag på udvidelse, da farmen ligger under 300 m fra byzone. Området kan udvides med 24ha, der vil danne et stort sammenhængende område med god tilknytning til byen. Dette vil dog kræve opkøb af minkfarmen. Området er delvist indenfor skovbyggelinje og en virkeliggørelse af boligområde vil kræve dispensation. Forbindelser Tilkørsel til området kan ske via Torrupvej eller Visselbjergvej. Afstand til det centrale kryds i Alslev er ca m. Naturværdi Området vil naturmæssigt være attraktivt med tæthed til skov og hedeområdet med en sø. Skoven vil komme til at fungere som et fælles rekreativt areal, binder de forskellige boligområder omkring sammen. Der er risiko for lugtgener fra landbruget nord for og minkfarmen syd for. 300m Fordele +Naturværdi +Sammenhæng med den resterende bydel +Sammenhæng med andre udvidelsesområder +Få bindinger Udfordringer -Arealstørrelse -Mulige lugtgener fra land brug og minkfarm -Stigende grundvand i om råde 1 Områdeafgrænsning Mulighed for vejadgang

5 OMRÅDE 2 Syd for Forumvej ca. 31 ha Matr. nr. 15d, 9n, 6æ, 6e & 8n, Alslev by, Alslev Afgrænsning Området afgrænses mod nord af Forumvej, mod øst af Hjerting Landevej, mod vest af et råstofområde og en minkfarm, med 300m afstand til selve minkfarmen. Denne afstand er af hensyn til evt. lugtgener fra minkfarmen for at opretholde attraktive grunde med minimale gener. Mod syd afgrænses området af af Ålestrømmen og det rekreative område omkring den. Arealet er delvis i et område med drikkevandsinteresser (OD), hvis bestemmelser muliggører byudvikling, men der skal tages hensyn til nedsivning og regnvands opsamling. Forbindelser Fra Alslev By til banelegemet er omkring 1,5 km, og byudviklingsområdet ligger herimellem. Ønskes en bydel der knytter sig til banelegemet og et evt. kommende trinbræt anbefales at bydelen udvikles med udgangspunkt i trinbrættet som en selvstændig bydel; Alslev Stationsby. Den nye bydel skal knyttes på Alslev by i forhold til skole, børnehave og indkøb, men kan fysisk placeres optimalt i forhold til trinbrættet og banelegemet. En sammenhæng med Alslev By vil dog kræve underkørsel ved Hjerting Landevej for bløde trafikanter. 300m Naturværdi Syd for området er Ålestrømmen samt naturområderne langs vandløbet. Nord for området, vest for bane Området er arealmæssigt meget stort, hvilket betyder at der indtænkes naturværdi i planlægningen. Fordele +Stor volumen +Mulighed for etablering af ny bydel +Visionært projekt med Alslev Stationsby og evt. trinbræt Udfordringer -Sammenhæng med Alslev -Trafiksikkerhed - ved kryds ning af Hjerting Landevej -Mulige lugtgener fra mink farm mod øst Områdeafgrænsning Mulighed for vejadgang

6 OMRÅDE 3 Vest for Alslev omkring Præstevej og Visselbjergvej, ca. 13 ha Matr. nr.1a & 4l Alslev by, Alslev og 2a Vibæk By, Alslev Afgrænsning Området er ejet af Alslev kirke og Hans Peder Juul Beuschau. Mod nord afgrænses arealet af et naturområde delvist beskyttet under 3 og af det bevaringsværdige kulturmiljø omkring Varde Ådal som følger kote 5, se bilag 1. Skoven i den sydlige del af området mod den eksisterende by er fredskov og indholder skovbyggelinje på 300m, se bilag 1. Syd for området ligger et landbrug med kvægbesætning. En udvidelse skønnes dog problematisk, grundet en 7 mose mod sydøst. Der kunne evt. indledes dialog med grundejere om salg af arealer til en senere udvidelse af boligområdet på ca. 55 ha, se perspektivområde 3a. Området er hovedsageligt lavtliggende (under kote 5,0), som betyder øget risiko for vandstandshøjde ved stormflod, se bilag 3. Grundvandsspejlet vil i fremtiden stå meget højt, hvilket vil medføre afværveforanstaltninger herfor, se bilag 4. Forbindelser Der kan skabes vejadgang via Hasselvej og området vil delvist virke som en forlængelse af eksisterende boligområde. Derudover er der mulighed for vejadgang via Præstevej eller Visselbjergvej. Afstanden til det centrale kryds i Alslev er m. Naturværdi Området vil have nærhed til natur i form af skov og hede der afgrænser området. Der er risiko for lugtgener fra landbruget syd for. Fordele +Stor volumen +Naturværdi +Sammenhæng med den resterende bydel +Sammenhæng med andre udvidelsesområder Udfordringer -Lavtliggende -Højt grundvandsspejl -Tæt på landbrug med evt. lugtgener Områdeafgrænsning Mulighed for vejadgang

7 OMRÅDE 4 Syd for Anemonevej, ca. 3 ha Matr. nr. 13a, 22a, 12o & 15l Alslev By, Alslev Afgrænsning Arealet er ejet af varde Kommune, Hans Dirck Danielsen, Ove Andreas Dinnsen og Jørn Laurids Lund. Området afgrænses mod nord og vest af boligområdet omkring Anemonevej, mod sydvest af Ålestrømmen og et rekreativt område her omkring. mod øst afgrænses området af Hjerting Landevej. På en del af arealet har tidligere været planer om en udstykning i samarbejde med en af grundejerne. Planen faldt pga. tilkørselsmulighederne. Området overholder afstandkrav til Hjerting Landevej i forhold til støj, men vejstøjen er stadig høj og vil gøre byggegrunde mindre attraktive. Forbindelser Der kan skabes vejadgang via Anemonevej hvor den slutter mod øst. Der er stiforløb i området fører ind til skole, børnehave og centrum. Fra boligområdet til det centrale kryds i Alslev vil være ca m. Naturværdi Boligområdet vil få naturmæssige og rekreative kvaliteter, med nærheden til ålestrømmen og skovarealer og gode stiforbindelser. Ålestrømmen, der løber igennem byen, har netop afsluttet en genopretning med fokus på naturværdi og rekreative områder. Hjerting Landevej udgør dog en væsentlig støjfaktor, som skal vurderes nærmere. Bebyggelse af området vurderes at ville forringe herlighedsværdien for en række eksisterende ejendomme på Anemonevej. Fordele +Sammenhæng med resterende by +Tæt på naturområder Udfordringer -Mindre volumen -Støjgener fra Hjerting Landevej -Forringe eksisterende ejendomme Områdeafgrænsning Mulighed for vejadgang

8 PERPEKTIVOMRÅDER Område 1a Syd for Forumvej, ca. 24ha. Området afgrænses af Hjerting Landevej og Torrupvej. Området åbner op for videreudvikling af område 1, så der opnås større volumen. Minkfarmen skal dog nedlægges før en virkeliggørelse af boligområdet. Område 2a Syd for Forumvej, ca. 45ha. Området åbner op for videreudvikling af område 2. Området er stadig aktiv råstofområde. Der vil være afstandsbegrænsninger ift. den nærliggende minkfarm. Område 3a Sydvest for Alslev ca. 27ha. Området afgrænses af naturområdet mod syd, fredskov mod vest. Med dette område er det muligt at udvide område 1, såfremt behovet opstår. Området har tæt kontakt til naturen og rekreative arealer. Området udfordres af det lave terræn (under kote 5,0), og højt grundvandsspejl. Der findes fortidsminder i området, som vil begrænse området arealmæssigt. Ekspropriation af landbrug kan overvejes, i forhold til lugtgener og udbud af attraktive grund. Område 5a Nord for Forumvej, ca. 35ha. Området afgrænses af Forumvej mod syd og dallanskabet mod nord. Området er interessant som perspektivområde, såfremt der ønskes at arbejde videre med udvikling af Alslev i østlig retning mod jernbanen og etablering af trinbræt (Alslev Stationsby). Råstofområderne nord og syd for Forumvej har været aktivt i gennem de sidste 30 år. Før der kan planlægges for byområde på arealerne skal regionen erklære området for færdiggravet. Før der kan byudvikles på arealerne syd for Forumvej skal skydebanen flyttes. 3a 1a 5a 2a Områdeafgrænsning Mulighed for vejadgang

9 VURDERING Det er forvaltningens vurdering at udviklingsmulighederne syd og vest for Alslev, udfordres af de mange bindinger samt klimamæssige hensyn. Områderne er derfor listet op efter forvaltningens vurdering af mulig prioriterings rækkefølge. Med område 1 og 1a, kan der skabes et stort volumen, der vil være tilstrækkelig mange år ud i fremtiden. Der betyder dog nedlæggelse af minfarmen, før en virkeliggørelse. Dette også af hensyn til visionen om at tilbyde attraktive byggegrunde, som sansynligvis vil opleve lugtgener derfra. Det vurderes at der allerede for nuværende, kan indledes dialog med ejer af minkfarmen om fremtidige forhold. Område 2 og 2a vurderes at indeholde arealer med de største fremtidsperspektiver. En gennemførelse er dog afhængig af en udviklingsstrategi for området, da der ellers er fare for at det vil virke som en enklave for sig selv, uden den store sammenhængskraft med Alslev By eller andet. Område 3 og 3a, vurderes at virke som den mest naturlige udvidelse af Alslev, med stor sammenhængskraft til den resterende by. De klimamæssige udfordringer vurderes store, hvorfor en kommende byggemodning må tillægges ekstra økonomiske omkostninger. Område 4 vurderes at være det område med størst nærhed til den resterende by. Området udfordres dog af at være arealmæssigt uden store perspektiver. Visionen om attraktive byggegrunde kan være svært at opretholde med Hjerting Landevej og de støjmæssige konsekvenser. Område 5a vurderes ikke at være anvendeligt for nuværende, grundet status som råstofområde, men kan i fremtiden indgå som perspektivområde i kommuneplanen. Såfremt der ønskes udstykning i tilknytning til Alslev og med en tidsmæssig kort horisont, vurderes område 1 og 1a at være bedst egnede. Ønskes der ny udstykning med fremtidige perspektiver, vurderes område 2 at være bedst egnet.

10 BILAG 1: Bindinger - natur, vej, skydebane, pelsdyrfarme og landbrug Varde Ådal Bevaringsværdi kulturmiljø Åbeskyttelse Beskyttet natur 3 Beskyttet Hedeområde 3a Skovbyggelinje 300m 1 Minkfarm Fredskov 1a Beskyttet vandløb Støjafgrænsning fra vej 4 2 Skydebane Beskyttet natur 2a 5a 300m Minkfarm Skovbyggelinje Skovbyggelinje

11 BILAG 2: Forventet maksimal vandstandshøjde ved stormflod i år SIGNATUR 5 ÅRS HÆNDELSE (3.5m) 10 ÅRS HÆNDELSE (4,1m) 20 ÅRS HÆNDELSE (4,3m) 50 ÅRS HÆNDELSE (4,6m) 3a 1 1a 4 2 2a 5a 100 ÅRS HÆNDELSE (4,8m)

12 BILAG 3: Forventet dybde til grundvandsspejl KIRKEGADE NÆSGÅRDVEJ SØMOSEVEJ TOFTNÆSVEJ ALSLEV MØLLEVEJ VIBÆKVEJ ALSLEV KIRKEVEJ JUPITERVEJ PLUTOVEJ MARSVEJ VISSELBJERGVEJ 3a 3 PRÆSTEVEJ 1 HASSELVEJ BREDGADE ANEMONEVEJ 4 Alslev ROSENVEJ IRISVEJ HJERTING LANDEVEJ 5a 1a TORRUPVEJ 2 2a Signaturforklaring Kommune Forventet dybde til grundvandsspejl Meter under terræn < 0 0-0,5 0, > 2 FORUMVEJ FORUM SIDEVEJ Grundkort: Copyright Kort- og Matrikelstyrelse Luftfoto: Copyright Cowi

13 BILAG 4: Råstofområder 3 3a 5a 1 1a 4 2 2a SIGNATUR Interesseområde for sten, grus sand Graveområde for sten, grus og sand

14 Varde Kommune Bytoften 2, 6800 Varde tlf