Fremtidig byudvikling til boligformål

Transkript

1 Fremtidig byudvikling til boligformål I kommuneplanen udlægges arealer der skal dække de kommende 12 års byvækst. Der er på nuværende tidspunkt i Nordby en rummelighed på boliger og i Sønderho på ca. 14 boliger, alt efter boligtype og tæthed. Det vurderes derfor at væksten i de kommende 12 år kan dækkes inden for eksisterende byzone eller planlagt byzone. I følgende er kortlagt alle de potentielle byudviklingsarealer omkring Nordby og Sønderho, hvor der ikke er nationale eller internationale beskyttelser eller fredninger. Arealerne er gennemgået et efter et i forhold til deres egnethed til byudvikling. Derudover er oplistet en række arkitektoniske og landskabelige principper for, hvordan byerne skal udvikle sig. Principperne bruges til at vurdere de potentielle byudviklingsområders egnethed. Nordby udvikles generelt efter følgende principper: Diget omkring Nordby skaber byens kant og afslutning mod nord og øst. Skoven omkring Kikkebjerg og klitkammen danner Nordbys ryg mod vest. Hvor det er muligt skal skabes en landskabelig bufferzone mellem sommerhusområde og byzone. Bavnebjerg og Kirkegårdsplantagen forbindes med et ubebygget areal og udgør tilsammen et rekreativt område, denne forbindelse skal fastholdes Nordby udbygges inden for eksisterende byzone og planlagt byzone de næste 12 år. Ved udlæg af nye større boligområder i Nordby gives muligheden for at bygge i 2 etager, der hvor bebyggelsen vil opleves harmonisk fra det tilstødende landskab, Mindre områder eller områder i tæt sammenhæng med eksisterende bebyggelse udformes i 1 ½ etage. Nye boligområder udlægges med fokus på stor tæthed som konsekvens af de begrænsede arealresurser. Landzonearealerne syd for Nordby friholdes de næste 12 år for byudvikling og fungerer som bufferzone til ferieområdet, og kan indeholde pladskrævende fritids/turisterhvevsformål som f.eks. rideskole, udstillingshal, fiskesø, fodboldgolf. Arealerne udlægges dog som perspektiv område til fremtidig byvækst, men som 50 års perspektiv Boliger og lejligheder i byzone i Nordby og Sønderho skal fastholdes til helårsbeboelse og ikke overgå til ferieboliger. Sønderho udvikles generelt efter følgende principper: Diget omkring Sønderho skaber byens kant og afslutning mod nord, øst og sydøst. Mod sydvest og vest afgrænses Sønderho af et fredet klitområde. Hvor det er muligt skal skabes en landskabelig bufferzone mellem sommerhusområde og byzone. Grønningerne (udlagt i LP 19) og de åbne grønne engområder i Sønderho by fastholdes. Sønderho udbygges inden for eksisterende byzone og planlagt byzone de næste 12 år. I Sønderho åbnes mulighed for bebyggelse i 1 1/2 etage men ikke i 2 etager.

2 Nye boligområder udlægges med fokus på stor tæthed som konsekvens af de begrænsede arealressourcer. Der udlægges perspektiv område til fremtidig byvækst nord og nordvest for Sønderho, som 50 års perspektiv. Boliger og lejligheder i byzone i Nordby og Sønderho skal fastholdes til helårsbeboelse og ikke overgå til ferieboliger. Fanø Badudvikles generelt efter følgende e principper: Inden for byzonen ved Fanø Bad kan etableres helårsbeboelse i forbindelse med erhverv, men ferielejligheder i byzone kan ikke benyttes som helårsboliger.

3

4 Potentielle arealer i Nordby hvor byvækst er mulig: Følgende gennemgang af mulige arealer omkring Nordby, hvor der kan ske byvækst medtager alle arealer hvor der ikke er nationale og internationale naturbeskyttelser. Nørre Nytoft etape 2 Potentiel byområde nr.1 Areal: ca m2 Kote: 3,5 DVR90 Zone: landzone og delvist i byzone Ejer: Fanø kommune Rummelighed: ca boliger som åben lav/tæt lav Kommuneplan: Området har været udlagt til boligområde siden 2005 i kommuneplanen Lokalplan: Partiel byplanvedtægt nr. 5 Området ligger højst sandsynligt uden for støjkonsekvenszonen fra skydebane og vindmøller*. Tilkørsel til boligområdet vil ske via boligområdet syd for og via Vesternasen Området ligger bag diget og øst for skoven omkring Kikkebjerg. Udlægget er således i overensstemmelse med principperne for byudvikling i Nordby. Området ligger uden fysisk tilknytning til den gamle bydel, gemt bag dige og eksisterende beplantning og ikke direkte op til skoven. Området ligger direkte op til udstykningen ved Nørre Nytoft hvor der er åbnet mulighed for bebyggelse i 2 etager. *Skal høres hos Esbjerg kommune i forhold til status på målinger og støjkonsekvenszonen fra skydebanen Skovområde ved Æ Hjøwervej Potentiel byområde nr.2 Areal: ca m2. Kote: ca. 5-6 DVR90 Zone: landzone og delvist i byzone Ejer: Området er privat ejet. Rummelighed: 7-8 boliger som åben-lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Der er ikke intentioner om at der skal planlægges yderligt for området i planperioden Lokalplan: ingen I dag er arealet bevokset med fyr og fremstår kuperet. Nord for området er naturbeskyttet eng og syd for området er naturbeskyttet overdrev.

5 Området ligger bag diget og øst for Kikkebjergskoven. Udlægget er således i overensstemmelse med principperne for byudvikling i Nordby. Området ligger i den åbne bufferzone mellem by og skov og er beliggende højere end engområdet nord for. Bebyggelsen vil således komme til at virke meget fremtrædende og vil kunne opfattes som en barriere i landskabskilen og må derfor opføres i max 1½ etage. Tilkørsel til området vil ske via Æ Hjøwervej som er udlagt i matriklen men ikke anlagt. Der er endnu ikke indhentet en vurdering af området hos naturafdelingen. Område for enden af Lærkevej Potentiel byområde nr. 3 Areal: ca (5400) m2. Kote: ca. 4,5 DVR90 Zone: byzone Ejer: Området er delvist ejet af Fanø Kommune og delvist privat ejet. Rummelighed: 3-4 (5-6) boliger som åben lav, ca. 612 boliger som tæt lav. Kommuneplan: anvendelse: offentlige formål, Lokalplan: Byplanvedtægt nr. 2: offentlige formål, fritidsformål og lignende. Området ligger bag diget og øst for Kikkebjergskoven og er således i overensstemmelse med principperne for byudvikling i Nordby. Den visuelle fornemmelse af skoven som afslutning på byen må ikke forsvinde selvom arealet bebygges og den rekreative stiforbindelse mod skoven, gennem området, skal fastholdes. Bebyggelsen skal ses i sammenhæng med den øvrige bebyggelse på Lærkevej og bebyggelsen skal derfor ikke være over 1 ½ etage.

6 Område vest for Kikkebjerg Potentielt byområde nr. 4 Areal: ca. ca m 2. Kote: ca. 5 m DVR90 Rummelighed: boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: værdifuldt landbrugsområde. Der er ikke intentioner om at der skal planlægges yderligt for området i planperioden. Lokalplan: ingen lokalplaner. Området er beliggende vest for Kikkebjergskoven og ikke inden for byzone eller planlagt byzone. Udlægget er således i strid med principperne for Nordbys udvikling. Udvikles arealet til byområde, vil området skulle vejbetjenes via Lærkevej, Lodsvej og Nørrebjergvej, hvilket vil give en trafikal belastning på tværs genne Nordby, som er imod det flow trafikken har i dag. Trafiktyngden ligger i dag på de veje der forløber i nord-syd gående retning; Vestervejen, Langelinje og Hovedgaden. Området vil blive en lille bydel for sig selv, da sammenhængen med den øvrige by vil blive afgrænset af skoven. Området ville ligeledes ikke få samme læ fra plantagen som den øvrige del af Nordby. Ifølge de statslige udmeldinger skal bedst egnede landbrugsjorde bevares og det er således tvivlsomt om det er muligt at udlægge området til byzone. Området kan udlægges som perspektivområde for byudvikling inden for et 50 års perspektiv. Der er endnu ikke indhentet en vurdering af området hos naturafdelingen. Område ved Kallesbjergvej øst for Kikkebjergskoven Potentielt byområde nr. 5 Areal: ca m 2. Kote: ca. 4,5-5 m DVR90 Zone: Byzone Rummelighed: boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Anvendelse: offentlige formål og fritidsformål. Lokalplan: Lokalplan 95, anvendelse offentlige formål og fritidsformål.

7 Området er registreret som 3 hede, men da området er udlagt til byzone før 1992 har denne registrering ingen betydning i forhold til mulighederne for at bebygge området. Området ligger øst for Kikkebjergskoven og inden for byzonen og udlæg af boligområde vil være i overensstemmelse med principperne for byudvikling for Nordby. Tilkørslen til området vil skulle ske via Kallesbjergvej. Ved lokalplanlægning af området vil der højdemæssigt skulle tages hensyn til skoven og skovbrynet og den tilstødende bebyggelse syd for Kallesbjergvej (Ungdomsbo). Der er endnu ikke indhentet en vurdering af området hos naturafdelingen. Område ved Kallesbjergvej vest for Kikkebjergskoven Potentielt byområde nr.6 Areal: ca m 2. Kote: ca. 6,5 m DVR90 Rummelighed: 8-11 boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Der er ikke intentioner om at der skal planlægges yderligt for området i planperioden. Lokalplan: ingen Området er beliggende sydvest for Kikkebjergskoven og er således i strid med principperne for byudvikling i Nordby. Byen afgrænses på nuværende tidspunkt smukt af plantagen nord for Kallesbjergvej og af klitformationer omkring Øgdal (se foto). At udlægge arealet til boligbebyggelse vil ødelægge byens smukke, skarpe og naturlige grænse mod landskabet.

8 Område ved Birkevangen Potentielt byområde nr.7 Areal: ca m 2. Kote: ca. 6,5 m DVR90 Rummelighed: 6-7 boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Rekreativ offentligt område. Lokalplan: ingen Området ligger i landzone, men som en isoleret landzone plet midt i byzonen. Området er privat ejet, ejeren har kontaktet Fanø kommune og vil gerne anvende en del af området til boliger. Birkevangen er udlagt i matriklen og kloakledninger og vand ført frem til området. Udlæg af området til boligområde vil være i overensstemmelse med principperne for byudvikling i Nordby, da området trods registrering som landzone ligger inden for byzonen. Tilkørslen til området ville ske via Birkevangen, Bavnebjerg eller Bavnebjergtoft. Det areal som ønskes inddraget til boligområde fremstår i dag som tæt krat med enkelte dyrestier. Birkevangen benyttes i dag som rekreativ stiforbindelse af mange af områdets beboere. Ved udlæg af boliger langs Birkevangen skal den rekreative stiforbindelse mellem Kirkegårdsplantagen og Bavnebjergklitten fastholdes, men kan flyttes til bagsiden af den kommende boligrække. Den kommende bebyggelse skal ses i sammenhæng med bebyggelsen øst for Birkevangen. Denne sammenhæng og det visuelle hensyn til den lave plantage bevirker at bebyggelsen ikke etableres højere end 1 ½ etage.

9 Der er endnu ikke indhentet en vurdering af udlægget hos naturafdelingen. Området ved Tempo camping Potentielt byområde nr.8 Areal: ca m 2. Kote: ca. 6,5 m DVR90 Zone: Byzone Rummelighed: boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Anvendelse: ferie og fritidsformål og skal benyttes til camping. Lokalplan: ingen Området er privat ejet, ejeren har tidligere spurgt til Fanø kommunes interesse i arealet. Området ligger i kote 6 DVR 90, er drænet men har til tider problemer med højt grundvand. Udvikling af området til boligområde er i overensstemmelse med principperne for byudvikling i Nordby. Ved udvikling af området skal sikres en min. 10 m bufferzone til sommerhusområdet Området omkring Storetoft Potentielt byområde nr.9 Areal: ca m 2. Heraf ca m 2 ubebygget areal Kote: ca. 4-6 m DVR90 Rummelighed: ca. 115 boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Anvendelse: turisterhvervsformål. Lokalplan: 48 turisterhvervsformål Området benyttes i dag til bl.a. til fiskesø, rideskole, høhotel, udstillingshal til veteranbiler og fodboldgolf. Inden for området er et par bevaringsværdige huse som endnu ikke er registreret som bevaringsværdige.

10 Området fremstår i dag som et bufferområde mellem byen og sommerlandet, hvor der er rum til pladskrævende aktiviteter som både henvender sig til fastboende og turister. Hensigten med området har været at samle landzoneaktiviteterne der henvender sig til turister. Byudvikling i området vil med tiden fortrænge muligheden for et samlet aktivitetsområde med den konsekvens at aktiviteterne vil spredes i landzonen. Byudvikling i området vil ikke være i tråd med principperne for byudvikling af Nordby, da området ikke ligger inden for byzone eller planlagt byzone. Set i et 50 års perspektiv vil Nordby have mulighed for enten at vokse mod syd eller vest. I forhold til infrastrukturen og mulighed for at skabe en bydel som hænger sammen med eksisterende byzone vurderes at det er mest fordelagtigt at lade Nordby vokse mod syd, dog mistes muligheden for et sammenhængende areal med turistrelaterede aktiviteter. Området kan udlægges som perspektivområde.

11 Potentielle arealer i Sønderho hvor byvækst er mulig: Området vest for Vesterland omkring Mathiases Toft Potentiel by område nr.1 Areal: ca m 2. Heraf er m 2 ubebygget areal. Kote: ca. 6,5 m DVR90 Rummelighed: ca boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Der er ikke intentioner om at der skal planlægges yderligt for området i planperioden Lokalplan: ingen Området støder op til klitkammen vest for byen der danner buffer mellem byen og sommerhusområdet. 2-3 af de eksisterende gårde inden for området burde vurderes som bevaringsværdige. Området ligger ikke inden for byzone eller planlagt byzone og derfor er udlægget til boligområde i strid med principperne for byudvikling af Sønderho. Området kunne dog udlægges som perspektiv område for evt. byvækst inden for et 50 års perspektiv. Område syd for Sønderho Mølle Der er endnu ikke indhentet en vurdering af området hos naturafdelingen eller indledt dialog med ejerne. Potentiel by område nr.2 Areal: ca m 2. Heraf er m 2 ubebygget areal. Kote: ca. 6,5 m DVR90 Rummelighed: ca. 5-6 boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: Der er ikke intentioner om at der skal planlægges yderligt for området i planperioden Lokalplan: ingen Området støder op til klitkammen nordvest for byen og Sønderho Mølle. Den eksisterende gård inden for området burde vurderes som bevaringsværdig. Området ligger ikke inden for byzone eller planlagt byzone og derfor er udlægget til boligområde i strid med principperne for byudvikling af Sønderho. Området ligger lige op ad Sønderho mølle og tilhørende mølleomgivelser, og byudvikling på dette sted, vil skulle tage udgangspunkt i en diskussion om hvordan et nyt boligområde vil skulle/kunne iscenesætte møllen og kulturhistorien omkring den.

12 Der er endnu ikke indhentet en vurdering af området hos naturafdelingen. Område ved Vester Store Toft, nord for Sønderho Potentiel by område nr. 3 Areal: ca m2 og 3700 m ubebygget areal. Kote: ca. 6,5 m DVR90 Rummelighed: ca boliger som åben lav, ca boliger som tæt lav. Kommuneplan: I kommuneplanen har området være udlagt til kommende bolig og erhvervsområde Lokalplan: Lokalplan for kunstmuseet, anvendelse offentlige formål i landzone. Området har siden 2009 været udlagt til perspektivområde eller udlagt til at skulle overføres til byzone inden for kommuneplanperioden. Det er et statsligt krav at byzonen skal være sammenhængende, det er derfor en forudsætning at der skabes en sammenhæng mellem det potentielle byområde og den eksisterende byzone. Det vil evt. betyde at et stort område vil skulle overføres til byzone uden at det vil kunne udnyttes til bymæssige bebyggelse eller erhvervsområde. Fanø kommune har tidligere været i dialog med Amtet og senere Miljøcenter Odense omkring udlægget og udlægget er blevet accepteret, da der ikke har været alternative muligheder omkring Sønderho. Området ligger ikke inden for byzone men planlagt byzone og er derfor i tråd med principperne for byudvikling af Sønderho. Det vurderes dog uhensigtsmæssigt hvis et stort areal skal overføres til byzone uden at arealet vil kunne bruges til byudvikling. Det nederste kort viser med rødt, hvilke arealer der minimum ville skulle overføres til byzone for at får en sammenhængende byzone, den stiplede hvide linje viser det udlagte område i tidligere kommuneplan.

13 Område øst for Landevejen Potentiel by område nr. 4 Areal: ca m 2 og 4800 m 2 ubebygget areal. Kote: ca. 3, 5 og 4 m DVR90 Rummelighed: ca. 6 boliger som åben lav, ca. 12 boliger som tæt lav. Kommuneplan: en del af området skal overføres til byzone i kommuneplanperioden, en del er udlagt som landzone hvor der ikke er intentioner om at planlægge yderligt. Lokalplan: ingen. Området er ikke beskyttet af diget. Området ligger ikke inden for byzone eller planlagt byzone og derfor er udlægget til boligområde i strid med principperne for byudvikling af Sønderho. Området kunne dog udlægges som perspektiv område for evt. byvækst inden for et 50 års perspektiv, det vil dog kræve at der etableres foranstaltninger så kommende bebyggelse er sikret mod stormflod. Området oversvømmes i dag ved en 50 års storm. Området er privat ejet af forskellige ejere, der er endnu ikke indgået dialog med ejerne. Der er endnu ikke indhentet en vurdering af området hos naturafdelingen.