LOKALPLAN 2-27 Ølsemagle landsby

Transkript

1 LOKALPLAN 2-27 Ølsemagle landsby KØGE KOMMUNE 1994

2 KØGE KOMMUNE. LOKALPLAN 2-27 ØLSEMAGLE LANDSBY INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE Redegørelse... 1 Lokalplanens baggrund Lokalplanens formål og indhold... 4 Forhold til anden planlægning LOKALPLANEN 1 Formål Område- og zonestatus Anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Tekniske anlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Bevaring Ubebyggede arealer Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG 1. Matrikulære forhold mål 1: Lokalplanens områder mål 1: Bevaringsværdier og fremtidige forhold mål 1: Illustrationsplan mål 1:2000

3 Fig. 1. ØIsemagle sogn ca. 100 år efter udskiftningen. De kileformede jordlodder, hvor der dyrkedes afgrøder, er på dette tidspunkt yderligere udstykket. Mod nord ved Jersie mose havde hver lodsejer en strimmel jord, hvor man skar tørv, og på strandengslodderne ved Køge bugt havde man en strimmel jord, hvor kvæget græssede.

4 KØGE KOMMUNE, LOKALPLAN NR ØLSEMAGLE LANDSBY REDEGØRELSE Indkørslen til landsbyen fra ost. LOKALPLANENS BAGGRUND Det har i forbindelse med kommuneplanlægningen været kommunens ønske gennem lokalplanlægning at bevare de eksisterende landsbymiljøer, deres karakteristiske bebyggelse, beplantning osv. samt at sikre nænsom indpasning af ny bebyggelse i disse områder. Herudover har det været et Ønske at skabe et fælles administrativt grundlag for den fremtidige arealanvendelse og bebyggelse af landsbyernes ejendomme samt at sikre, at der ikke sker unødige indgreb i landbrugets driftsforhold. I Køges kommuneplan , tillæg nr. 3 blev kommunens landsbyer registreret, og der blev udarbejdet overordnede retningslinier for den videre planlægning. For Ølsemagle fremhæves bl.a. at der ikke skal opføres samlede bebyggelser, men at det først og fremmest er tanken at sikre kvaliteterne i den gamle bystruktur, værdifuld bebyggelse og bevoksning. Endvidere skal kirken og dens omgivelser sikres gennem planlægning. Endelig skal de trafikale problemer gennem byen behandles. I den forbindelse har der været afholdt møder mellem landsbylauget og kommunen, hvor der fra landsbylaugets side har været ytret ønske om hastighedsdæmpende foranstaltninger, som nu er indarbejdet i lokalplanen. Karakteristik af landsbyen Ølsemagle landsby ligger lavt i landskabet, med gårdene placeret omkring den gamle Ølsemaglevej og Snogebækken, der tidligere bugtede sig hele vejen gennem byen. En del af den oprindelige landsbystruktur er gået tabt ved reguleringen af Ølsemaglevej, der er rettet ud, og ved rørlægning af Snogebækken.

5 Centralt i byen ligger kirken, der både har stor visuel betydning i byen og det omgivende landskab. Kirken er af romansk oprindelse (1200-tallet) men er siden blevet omdannet og udbygget. Omkring 1300-tallet forhøjedes murene i skibet og i begyndelsen af 1400-tallet blev koret udskiftet med et gotisk langhuskor. Tårnet, der er bæltemuret af kridt og tegl, er fra slutningen af 1400-tallet. Kirken, der er af romansk oprindelse, har stor visuel betydning. Før udskiftningen var der ca. 20 gårde i landsbyen og jorden blev anvendt som 3-vangsbrug, der ikke lå i umiddelbar nærhed af gårdene. Omkring 1800-tallet blev jorden stjerne- og blokudskiftet, og en del gårde måtte flytte ud. Herefter var der kun halvdelen tilbage. Landsbyens tilbageværende gårde lå nu med den tilhørende jord strålende ud fra hver ejendom. Nord for de private jordlodder ved Jersie Mose havde hver lodsejer en stribe jord (se fig. 1), hvor man skar tørv til brændsel og ude ved stranden, ved Ølsemagle Lyng havde man strandlodder, som blev brugt til græsningsarealer for kvæget. Disse anvendelser af jorden afspejles den dag idag af matrikelopdelingen, og Fig. 2. Ølsemagle landsby før udskiftningen ca. år

6 selvom området gennemskæres af den øst for liggende Køge Bugt Motorvej og Roskilde-KØge banen, der løber sydvest for byen, er stjernestrukturen ret velbevaret, da der ikke er sket de store udstykninger i området. Når det planlagte erhvervsområde syd for landsbyen udstykkes, vil en stor del af stjernestrukturen forsvinde. Ølsemagle Landsby er stadig en udpræget landbrugslandsby, der nu rummer omkring 8 aktive landbrugsejendomme. Herudover findes en entreprenørvirksomhed samt to små parcelhusenklaver. Der findes ingen butikker eller servicefunktioner i byen. Omkring flere af landbrugsejendommene ligger der u- bebyggede arealer (tofter), som giver byen et åbent og grønt præg. Tofterne er karakteristiske for denne type landsbyer og bør derfor bevares. Ligeledes er en stor del af den ældre bebyggelse så karakteristisk og vig- tig for miljøet, at der bør værnes om den. Men også stuehuset fra 1920'erne på den gamle præstegårdstomt har arkitektonisk kvalitet. De flotte store træer præger byens gaderum, ligesom de levende hegn og hække flere steder er med til at stramme gadeforløbet op og til at markere grænserne mellem by og land.

7 De trafikale forhold i byen er præget af en del gennemkørende personbiltrafik (ikke så meget tung trafik), der ofte benytter høje hastigheder. Målinger i foråret 1994 har vist, at den gældende hastighedsgrænse på 50 km/time kun overholdes af ca. 30% af bilisterne og at helt op til 15% kører hurtigere end 70 km. i timen. LOKALPLANENS FORMAL OG INDHOLD Landsbyen har i store træk bevaret den størrelse og afgrænsning, som kan spores helt tilbage til før udskiftningen. Inden for landsbyens grænser er der kommet nye huse til, og mange af de ældre huse og gårde er moderniserede og gjort tidssvarende. Landsbyen adskiller sig dog afgørende fra almindelige nyere bykvarterer ved de ældre huse og gårdes placering, deres form og materialer, den vekslende tæthed i bebyggelsen og variationen i denne og de velbevarede tofter ved gårdene. Det er disse træk, der søges bevaret med planen. Lokalplanen lægger særlig vægt på, at bevare de oprindelige træk, der stadig er tilbage fra omkring udskiftningen omkring 1800-tallet. Det være sig de ældste bondehuse, de tilbageværende gårde i landsbyen og den endnu ældre kirke. Herudover skal lokalplanen sikre, at karakteristiske træer, hegn, m.v. bevares samt at der kan foretages de nødvendige hastighedsdæmpende foranstaltninger, der skal til for at forbedre forholdene for cyklister og fodgængere. Endvidere bør der ikke ske udstykninger, idet der lægges vægt på at bevare den eksisterende blanding af store og små grunde. Lokalplanområdet opdeles i områder til boligformål, offentlige formål og til jordbrugsformål: Område B (boligområder) Inden for boligområderne, der fastlægges til åben lav boligbebyggelse, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25 for hver enkelt ejendom. Der

8 bliver mulighed for at placere butikker eller andre erhvervstyper inden for området efter nærmere godkendelse af byrådet. Område D (offentlige formål, kirke) Kirken og kirkegården fastlægges til aoffentligt formål. Gård med bevaringsværdig brostensbelægning. Område J (jordbrugsområder) Lokalplanen omfatter en stor del landbrugsejendomme, som fortsat benyttes til jordbrugsformål. Landbrugsejendomme er derfor ikke omfattet af alle lokalplanens bestemmelser. Overflødiggjorte landbrugsbygninger kan tages i brug til boligformål eller erhverv, på nærmere angivne vilkår. Landsbyens afgrænsning Med lokalplanens afgrænsning er det sigtet at skabe og sikre en naturlig og visuel klar grænse mellem landsbyen og det åbne landbrugsland således, at de ubebyggede, opdyrkede arealer fortsat strækker sig helt ind til bebyggelsen og Ølsemaglevej. Bevaringsværdig gård. Rishøjgård set fra :Olsemaglevej. Bevaring af eksisterende bebyggelse Inden for hele lokalplanområdet fastlægges bevarende bestemmelser for bebyggelsen. Det betyder, at husene ikke må ændres udvendigt uden at kommunen tages med på råd. Herved kan det sikres, at bebyggelsens karakter fastholdes. Bestemmelsen medfører, at f. eks. ændringer af døre, vinduer, tagmaterialer og farver ikke må ske uden byrådets tilladelse. Bevaringsbestemmelsen gælder ikke for landbrugets avls- og drifsbygninger med mindre de er udpeget som særligt bevaringsværdige. For de ældste bondehuse og gårdes vedkommende (huse, hvis beliggenhed kan spores helt tilbage til udskiftningstiden) skal deres hovedform og beliggenhed på grunden tillige bevares. Ved evt. genopførelse efter brand eller lignenede skal der tages størst muligt hensyn til beliggenheden af disse huse.

9 Bevaringsværdig beplantning De mest karakteristiske træer, trærækker og hegn samt den beplantningsmæssige afgrænsning til det åbne land udpeges som bevaringsværdig i forhold til byens miljø, hvilket betyder at beplantningen ikke må fjernes uden byrådets godkendelse. De fleste af tofterne omkring gårdene, som før udskiftningstiden udgjorde det private haveareal, udpeges som bevaringsværdige og karakteristiske for denne type landsby. Det betyder, at arealerne skal bevares ubebyggede og friholdes for samlede træplantninger og oplag. Ny bebyggelse Husenes form De ældste huse i landsbyen var smalle længehuse med høj tagrejsning. De sjællandske huse var smallere end i det øvrige land, de små jordløse huse kunne have en dybde på helt ned til 4,5 m. For at nye husformer ikke skal komme til at dominere landsbyen, skal nye huse opføres som enkle længehuse med høj tagrejsning. Lokalplanen indeholder derfor nærmere bestemmelser om maksimal husdybde og højde m.m. Kviste De ældste huse i landsbyen havde oprindelig ikke kviste, men hvis tagetagen skal kunne udnyttes kan det være rimeligt at forsyne et hus med kvist. I såfald bør den ikke være for stor og ikke placeres for højt. Kviste i stråtag bør kun udføres som de traditionelle små halvrunde kviste. I tegltage og andre faste tage indpasses bedst en enkel kvist med lodrette sider (flunker) og saddeltag eller med ensidig taghældning (taskekvist). Endvidere skal kvistens vinduer tilpasses husets øvrige vinduer og kvistens placering på taget bør være i balance med husets facade. Vinduer, døre, m.m. Vinduerne har stor betydning for husets udseende. Derfor det er vigtigt ved udskiftning at vælge formater der passer til huset. Vinduer og døre

10 bør, som på de ældre huse, fremtræde som huller i murfladen og uden store glaspartier, idet store glasarealer ikke passer på landsbyhuse. Vinduesarealet skal opdeles, og vinduerne skal sidehænges og have midterpost. Døre og vinduesrammer skal helst være malet med blank dækkende maling. Skodder og buede vinduesglas er ikke oprindelige træk i landsbyen, og bør undgås. En flot blodbøg på en af tofterne. Ovenlysvinduer virker ofte meget dominerende i tagfladen, og bør kun anvendes i begrænset størrelse, hvor det ikke skader udseendet, f. eks. på tagflader der vender bort fra vejen. Gavlaltan er fremmed for egnsbyggeskikken og skal helt udelades. Skorstene Skorstene bør placeres midt i tagryggen, ikke i den ene tagflade eller i husgavlen. De bør opføres svarende til husets facade, dvs. oftest pudset eller vandskuret, kalket eller malet. Eksisterende skorstenspiber bør søges bevaret, da de ofte udgør en vigtig del af husets arkitektur. Hvis en skorstenspibe ikke længere bruges til det oprindelige formål, kan den måske anvendes til en pejs eller som aftræk for emhætte, badeværelse eller lignende. Om- og tilbygninger Om- og tilbygninger skal foretages med særligt hensyn til både selve huset og omgivelserne. Ved tilbygninger bør oftest vælges samme tagrejsning og samme materialer som husets. De ovenfor beskrevne anvisninger på form og materialer kan anvendes når der skal bygges om og til på de ældre, traditionelle længehuse. På nyere huse, der er opført i anden stil, må om- og tilbygningerne tilpasses bedst muligt til disse huse. Det er dog væsentligt at nyere stilarter, der er fremmede for landsbymiljøet, ikke vinder yderligere indpas i form af tilbygninger til de nyere huse. Længehus med høj rejsning og smal husdybde, der er typisk for egnsbyggeskikken. Udhuse, garager og carporte. Landsbyens småhuse, udhuse, garager

11 og lignende, kan udformes på mange måder og samtidig være tilpasset landsbymiljøet. Hvilke former, taghældninger, materialer og farver der kan indpasses afhænger af hovedhuset, hvor på grunden udhuset placeres og det øvrige miljø omkring. Lokalplanen indeholder derfor ret generelle bestemmelser for udformningen. Imidlertid kan også en mindre bygning virke skæmmende i forhold til det landsbymiljø der ønskes bevaret, hvis den får en fremtrædende placering, en u- traditionel udformning og/eller en afvigende farve. Ny beplantning Beplantningen er en dominerende del af landsbyens helhedsbillede. Ud over bevaring af den karakteristiske beplantning er det også vigtigt at ny beplantning tilpasses landsbytraditionerne. Det har været tradition at Fig. 4. Ølsemagle, som den så ud i Snogebækkens forløb ses tydeligt.

12 Eksempel på værdifuld bebyggelse fra 1920'erne på den gamle præstegårdstomt ved siden af kirken. plante lægivende træer og buske omkring bygninger, alleer ved indkørslen til større gårde og ofte et stort prydtræ midt på plænen foran stuehuset. Træerne er oprindeligt plantet som nyttetræer, idet der valgtes forskellige arter der egnede sig til brugsting som køkkengrej m.m. De gamle danske træarter som ask, ahorn, lind, kastanie, bøg, eg, pil og val~ nød passer godt til landsbymiljøet. Desværre er elm ikke egnet p.g.a. faren for elmesyge. Frugttræerne hører hjemme i haverne og til hegn og buske passer tjørn, mirabel, syren, jasmin, guldregn og hassel. Det er karakteristisk at beplantningen var løvfældende, idet stedsegrønne træer ikke hørte til i landsbyerne. På kortbilag 3 udpeges de steder, hvor ny beplantning vil være ønskelig bl.a. af hensyn til byens visuelle grænse mod landskabet. Snogebækken Som det fremgår af kortet over Ølsemagle landsby fra 1895 (figur 4), kan Snogebækkens forløb gennem landsbyen tydeligt ses. En retablering og frilæggelse af bækken i overensstemmelse med det oprindelige forløb - evt. i forbindelse med anlæggelse af en sti - vil kunne understrege byens oprindelige struktur og samtidig tilføre landsbyen en forøget rekreativ værdi. Hastighedsdæmpende foranstaltninger Lokalplanen fastlægger, at der kan gennemføres hastighedsdæmpninger på Ølsemaglevej, så trafiksikkerheden for fodgængere og cyklister kan forbedres. Der foreslås i første omgang, som vist på kortbilag 3, etableret hastighedsdæmpning ved indkørslerne til byen, i form af bump, samt skiltning, der markerer at hastigheden i byen højst må være 40 km. i timen. Der åbnes mulighed for, at etablere yderligere bump, f. eks ved kirkepladsen, hvis det på et senere tidspunkt viser sig nødvendigt. De hastighedsdæmpende foranstaltninger må ikke være til væsentlig gene for kør-

13 sel med landbrugsmaskiner. Ved den fremtidige udbygning af Nordhøj erhvervsområde ventes Ølsemaglevej nedklasset til sti ved banen. Det betyder, at fodgængere og cyklister stadig kan passere banen og at biltrafikken gennem byen kun vil blive lokal. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLAN- LÆGNING Kommuneplan Lokalplanområdet er i Køge Kommuneplan omfattet af rammeområde 2L01 Ølsemagle landsby), for hvilket, der gælder følgende: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål samt til jordbrugsformål og andre erhvervsformål med tilknytning til landbruget. Butikker, servicevirksomheder, offentlige institutioner, fællesanlæg og lignende kan tillades indpasset i området. Mindre erhvervsvirksomheder kan indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger, såfremt det ikke medfører væsentlige gener for omgivelserne. Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for område 2L01. Syd for lokalplanområdet er der i kommuneplanen fastlagt et 125 hektar stort erhvervsareal til fremstillings- og transportvirksomheder. I forbindelse hermed er der udlagt et nyt offentligt skovbælte på ca. 20 hektar. Skoven skal afgrænse det ny erhvervsområde fra Ølsemagle landsby og skal ligeledes rumme et regnvandsbassin med afløb til Snogebækken ved Ølsemaglevej. Ved anlæg af det nye erhvervsområde er der planlagt en ny fordelingsvej, som vil kunne reducere trafikken gennem Ølsemagle landsby. Regionplanen 1993 Ølsemagle landsby er i regionplanen udpeget som landsby af særlig kultur-

14 historisk interesse, hvilket bl.a. vil sige: - at egentlig byudvikling ikke kan finde sted, - at landsbyens afgrænsning mod det åbne land bør fastholdes, og at der bør udarbejdes en bevarende lokalplan. Ved kirken, er der angivet fredningsbestemmelser. Derudover er der i Regionplanen givet mulighed for rejsning af skov i områderne syd og øst for landsbyen. Det afskærmende skovbælte, der skal etableres mellem Ølsemagle landsby og erhvervsområdet, kan indgå i dette større skovområde. Lokalplanen giver ikke byggemuligheder, der strider mod bestemmelserne for kystnærhedszonen. I henhold til regionplanen må der i kommune- og lokalplanlægning ikke udlægges arealer til støjfølsom anvendelse i områder, der er belastet med et støjniveau over 55 db(a) fra vejtrafik og et støjniveau over 60 db(a) fra jernbanetrafik. Lokalplanområdet er beliggende mere end 100 m fra jernbanen mellem Køge og Roskilde. Miljøstyrelsens vejledning nr. 6, 1995 angiver den nødvendige afstandsdæmpning på denne strækning til 40 m under normale forhold. Afstanden mellem lokalplanområdet og motorvejen er ca. 500 m, hvilket i henhold til Vejdirektoratets "beregningsmodel for vejtrafikstøj" og Roskilde Amts trafikrapport, 1993 udgør en tilstrækkelig afstandsdæmpning. Lov om naturbeskyttelse Ølsemagle Kirke er omfattet af naturbeskyttelseslovens 19 hvoraf det fremgår, at der inden for en afstand af 300 m fra en kirke ikke må opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m. Diger, og dele heraf, der kan tilbageføres til stjerneudskiftningen, må kun ændres efter tilladelse fra Roskilde Amt i henhold til naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3, jvf. 4, stk

15 Landbrugspligt Ved ændret brug af hele landbrugsejendomme kræves ophævelse af landbrugspligten. Dette afhænger af tilladelse fra jordbrugskommissionen i Roskilde. Miljølovgivning Lokalplanen fastlægger områder til boligformål. Det betyder i henhold til miljølovgivningen, at svine-, kvæg-, fåre-, gede- og hestehold ikke er tilladt inden for boligområderne. Dispensation kan meddeles af kommunalbestyrelsen under nærmere angivne vilkår. Kirkelovgivning For så vidt gælder område D (kirke og kirkegård) må der ikke foretages regulering af forhold, herunder ombygninger, opførelse af nye bygninger, anlæg og regulering af kirkegården og beplantning m.v. uden ved- Fig. 9. Planskitse af de fremtidige forhold syd for ØIsemagle landsby, som det er vist i kommuneplanen. Planskitsen viser disponeringen af det ny industriområde samt planlagte sti- og vejføringer. 12

16 kommende kirkelige myndigheds tilladelse i henhold til den kirkelige lovgivning. Zonestatus Lokalplanområdet forbliver i landzone og Køge Kommune er zonemyndighed. Retsvirkninger Efter planlovens 15, stk. 4 kan en lokalplan for et område, der skal blive i landzone, indeholde bestemmelse om, at lokalplanen erstatter de tilladelser efter 35, stk. 1 (landzonetilladelser), som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. I lokalplanens 11 angives de tilladelser, der anses for meddelt jf. planlovens 36, stk 1, nr. 5, som er de betingelser, der ville kræves i en landzonetilladelse til opførelse af bygninger, som er karakteristiske for egnsbyggeskikken. 0Jordbrugsformål ~ ~ Lokalplangrænse 13

17 De piger i Magleølse de laver så herlg en pølse. Man sætte øllefor, man sætte ølse dag menpølsen deholder dog sin smag. Ukendt rimforfatter

18 KØGE KOMMUNE, LOKALPLAN NR ØLSEMAGLE LANDSBY I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: - at skabe et fælles administrativt grundlag for den fremtidige arealanvendelse og bebyggelse af landsbyens ejendomme, - at sikre, at det eksisterende landsbymiljø bevares, herunder den karakteristiske landsbybebyggelse med tilhørende omgivelser, samt tofterne, - at bevare blandingen af boliger og erhverv, samt den varierede bebyggelsestæthed og forskelligheden i grundstørrelserne, - at sikre, at ny bebyggelse inden for landsbyen får en udformning og materialevalg, som er tilpasset den traditionelle egnsbyggeskik, således at den medvirker til at bevare det eksisterende landsbymiljø, - at sikre beplantningskarakteren i form af karakteristiske enkelttræer og hegn samt den beplantningsmæssige afgrænsning til det åbne land, og de karakteristiske tofter ved gårdene, - at sikre muligheden for, at der kan gennemføres en regulering af trafikken gennem byen, med henblik på forbedrede forhold for fodgængere og cyklister.

19 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr.nre: le, 1d, 2a, 11f, 18c, 25c, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 samt del af la, 4a, 5a, 7a, 12a, 16a, 17a og 19bk Ølsemagle by, Ølsemagle samt alle parceller der efter den 1. august 1994 udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanen medfører ingen ændring af områdets zonestatus, idet området forbliver i landzone. 3 ANVENDELSE 3.1 Ejendommene må kun anvendes til boligog erhvervsformål og til offentlige formål, som angivet på kortbilag 2 og beskrevet neden for: 3.2 Boliger Inden for område B må ejendommene kun anvendes til boligformål. 3.3 Byrådet kan dog tillade sådanne erhvervs-, service- eller butiksvirksomheder, som efter byrådets skøn kan indpasses i området og under forudsætning af, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende. 3.4 Offentlige formål Område D fastlægges til offentlige formål, kirke og kirkegård. 3.5 Jordbrugsformål Område J fastlægges til jordbrugsformal. Ejendommene må kun anvendes til landbrug og gartneri m.v., og der må kun opføres bebyggelse med henblik på dette formål. Byrådet kan tillade, at bygninger, der ikke længere er nødvendige for den pågældende ejendoms drift som landbrugsejendom, tages i brug til boligformål eller erhvervsformål. Ved

20 byggeri eller ændret anvendelse gælder planlovens om landzoneadministration. 8 4 UDSTYKNING 4.1 Der kan ikke foretages udstykning inden for lokalplanområdet med henblik på etablering af ny boligbebyggelse. Udstykning iøvrigt kan kun finde sted efter byrådets særlige godkendelse. 5 VEJ- OG STIFORHOLD 5.1 De eksisterende veje opretholdes med deres nuværende bredde, beliggenhed og forløb. Der kan etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger jvf. kortbilag I forbindelse med en ejendoms i- brugtagen til erhverv eller ved nybyggeri til erhverv, skal der på ejendommen anlægges parkeringspladser efter byrådets anvisning. Undtaget denne bestemmelse er dog landbrugserhverv. 5.3 Parkeringsareal på private parceller skal m.h.t. placering og udformning indgå som en naturlig del af grundens areal, og må ikke anlægges, så det fremstår som en del af vejarealet. 6 TEKNISKE ANLÆG M.V. 6.1 Inden for område B og J må belysning af vej-, sti- og parkeringsarealer samt øvrige ubebyggede arealer kun ske efter byrådets nærmere godkendelse og armaturernes udformning og placering skal underordne sig det bevaringsværdige miljø. 6.2 Antenner, herunder parabolantenner, eller antennemaster må kun opsættes med byrådets særlige godkendelse. 17

21 6.3 Nye elforsyningsnet, herunder stikledninger, skal udføres som jordkabelnet. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING *) 7.1 Inden for område B må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige Inden for område B og J skal placeringen af ny bebyggelse på grunden, i hvert enkelt tilfælde, godkendes af byrådet. 7.3 Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end l etage med udnyttelig tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m og facadehøjden må ikke overstige 3,5 m. **) se fodnote. Bestemmelsen om facadehøjden gælder dog ikke for landbrugets avls- og driftsbygninger. 7.4 Beboelsesbygninger må ikke gives en større husdybde end 8,0 m. 7.5 Tage skal, med undtagelse af garager, udhuse o. lign., være symmetriske saddeltage og tagfladernes vinkel med det vandrette plan skal være mellem 45 og 50 grader. For landbrugets avls- og driftsbygninger dog mellem 15 og 50 grader. 7.6 Der å ikke etableres gavlaltaner. 7.7 Der å ikke uden byrådets særlige godkendelse etableres altaner, kviste, ovenlysvinduer, solfangere eller overdækkede terrasser. Tilladelse kan *) Fodnote til 7: Se redegørelsen side 6. **) Fodnote til 7.3: Hovedhuset på hver ejendom skal som hovedregel opføres som længehus.

22 dog gives såfremt principperne i 1 overholdes. 7.8 Garager og carporte må ikke opføres nærmere skel til adgangsgivende vej end 5 m. 8 BEBYGGELSENS YDRE 8.1 FREMTRÆDEN *) Ny bebyggelse, herunder udhuse, garager og carporte, samt om- eller tilbygninger skal tilpasses helhedsbilledet i landsbyen og være i overensstemmelse med egnsbyggeskikken med hensyn til materialer og farver samt døre og vinduers udformning m.v. 8.2 Til tagmaterialer må kun anvendes røde teglsten, strå, grå eller sorte Cementbølgeplader eller grå evt. sorte cementtagsten, med mindre andet godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde. 8.3 Tagudhæng langs facader må være max. 20 crn, og for stråtag max. 60 cm, målt vandret fra mur til ydersiden af spær. Der må ikke etableres tagudhæng ved gavl. 8.4 Hvor der på ældre huse er gesimser og ornamenteret frise i mursten i facade og gavl, skal disse bevares og friholdes ved oplægning af nyt tag. 8.5 Ved udskiftning af døre og vinduer på ældre huse skal de oprindelige proportioner fastholdes. Vinduerne skal være sidehængte med midterpost. 8.6 Døre, vinduer og lignende mindre bygningsdele skal males med dækkende maling. *) Fodnote til 8: Se redegørelsen side 6-8.

23 8.7 Ydermure skal, medmindre andet godkendes af byrådet, fremstå i blank mur eller som pudset, vandskuret eller berappet mur holdt i hvid, gul eller rød kalkfarve eller silikatfarve. 8.8 Gavltrekanter skal udføres som den øvrige facade, eller evt. med lodret ru bræddebeklædning i en på to, malet med jordfarver eller sort. 8.9 Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. Byrådet kan dog tillade opsætning af solfangeranlæg Farver og materialer til udvendige bygningsdele skal godkendes af byrådet På erhvervsejendomme må skiltning og reklamering kun finde sted med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. På øvrige ejendomme må der ikke opsættes skilte For landbrugets drifts- og avlsbygninger er bestemmelserne i punkterne ikke gældende For område D er bestemmelserne i punkterne ikke gældende. 9 BEVARING *) 9.1 Eksisterende bebyggelse inden for område B og J må ikke nedrives eller ombygges væsentligt, medmindre byrådet giver tilladelse hertil. Mindre væsentlige vedligeholdelsesarbejder og ændring af bygningsdetaljer kan *) Se redegøralsen side 5 og 6.

24 og ændring af bygningsdetaljer kan udføres uden tilladelse, såfremt det sker i overensstemmelse med egnsbyggeskikken og iøvrigt er i overensstemmelse med 7 og 8. For landbrugsejendomme er bestemmelsen alene gældende for særlig værdifuld bebyggelse markeret på kortbilag Den på kortbilag 3 viste beplantning må ikke fjernes, medmindre byrådet giver tilladelse hertil. Pleje i form af beskæring m.v. kan foretages uden særlig tilladelse. Ved fældning af større enkelttræer på grund af sygdom og lignende skal byrådet i hvert enkelt tilfælde høres med henblik på en eventuel genplantning. 9.3 Belægningen på de på kortbilag 3 viste gårdspladser må ikke fjernes uden byrådets godkendelse. 9.4 De på kortbilag 3 med skravering angivne tofter skal bevares ubebyggede og friholdes for tætte samlede træplantninger og oplag. Bestemmelsen vedrører ikke jordbrugets dyrkningsmæssige udnyttelse af arealerne. 10 *) UBEBYGGEDE AREALER 10.1 Ubebyggede arealer inden for område B må kun anvendes som gårdsplads og have. De ubebyggede arealer skal ved beplantning, befastelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes Hegning på boligejendomme må kun ske med stakit, max. 1,2 m højt, eller *) Fodnote til 10: Der er fredningsdeklarationer til sikring af kirkeomgivelserne. tinglyst på matr. nr. la, le samt på et umatrikuleret areal mellem Ølsemaglevej og kirkegårdsmuren og ligeledes et umatrikuleret areal vest for kirkegården. Ifølge deklarationerne må der ikke opføres nogen form for bebyggelse på disse arealer og på matr. nr. la må der ikke opføres nogen form for bebyggelse inden for en afstand af 25 m fra Ølsemaglevej. 21

25 med levende hegn eller hæk ( evt. suppleret med trådhegn). (se redegørelse side 8). Bestemmelsen hindrer ikke opsætning af trådhegn af driftsmæssig betydning for j ordbruget Inden for lokalplanområdet må terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn kun foretages med byrådets særlige godkendelse. 11 Lokalplanens 11.1 retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort efter reglerne i planloven, må der ikke, jvf. lovens 18, retsligt eller faktisk etableres forhold i strid med bestemmelserne i lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv en handlepligt til at ændre eksisterende, lovlige forhold, der således kan fortsætte som hidtil. Byggeri, udstykning, ændret anvendelse m.v., der etableres efter, at lokalplanens retsvirkninger er trådt i kraft, skal være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke er i strid med planens principper eller formål. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i 9.1 bestemmelser om, at den på kortbilag 3 angivne bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning.

26 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen Inden for lokalplanområdet kan udstykning og byggeri m.v. ske og bebyggede og ubebyggede arealer anvendes i overensstemmelse med 4, 7, 8, 9 og 10 i nærværende lokalplan u- den tilladelse efter 35, stk. l, jf. 36, stk. 1, nr. 5, og 15, stk. 4, i lov om planlægning. VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til 27 i lov om kommuneplanlægning har Køge Byråd i møde den 7. november 1995 vedtaget foranstående lokalplan endeligt. Køge byråd, den 7. november P.b.v. Willi Eliasen / K. E. Bekendtgørelsen om lokalplanens vedtagelse er sket den 19. januar 1996 fra hvilken dato planens retsvirkninger gælder. Nærværende lokalplan er udarbejdet af Køge Kommune, Teknisk Forvaltning,

27

28

29

30