Matr Syst og Landinspektørprofessionen

Transkript

1 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Matr Syst og Landinspektørprofessionen 2. Ejendomsret Erik Stubkjær Landinspektøruddannelsen, 6. semester Forår 2008 Oversigt Definitioner - et middel til at afgrænse ords betydning Definition af fast ejendom Ejendomsret til fast ejendom Opgaver: Landispektøren i samfundet - Ordlister Sikring af ejendomsret ved tinglysning Resumé 1. Definitioner "En definition er et udsagn, der afgrænser og forklarer et ords eller udtryks betydning." Typer af definitioner Eksempler på definitioner Typer af definitioner Leksikalsk definition En leksikonforfatters gengivelse af den almindelige sprogbrug Autoritativ definition gengiver en myndigheds eller forenings opfattelse Udpegende (ostensiv) definition definerer ved at der vises eller peges på den ting, som ordet henviser til Aristotelisk definition definerer ved at angive dels ordets overbegreb (genus), dels væsentlige forskelle (differentia) fra andre udtryk, der falder ind under overbegrebet

2 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Eksempel på autoritativ definition: Udstykningsloven 2. Stk 1 Ved en samlet fast ejendom forstås i denne lov 1) ét matrikelnummer eller 2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet Ved en fælleslod forstås i denne lov et matrikelnummer i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom. [jfr 2, stk 3] ESt: En SFE omfatter det areal, der er betegnet med matr.nr. (ét, flere) Eksempel på autoritativ definition: Lov om Kort og Matrikelstyrelse 1 KMS er myndighed (genus) for opmåling og kortlægning, og matrikel- og landinspektørvæsen (differentia) Prof. dr. jur. Bent Christensen (1997): Definition Myndighedsudøvelse er en virksomhed, der ensidigt og bindende fastlægger den enkeltes, borgerens, rettigheder og pligter på grundlag af offentligretlige regler. Snævert: Træffe afgørelse i retlige spørgsmål: Myndighedsudøvelse eller 'retlig forvaltningsvirksomhed' (Revsbech, 1992) Bredt: Udføre (service-) myndighedsopgaver eller 'faktisk forvaltningsvirksomhed' Eksempel på udpegende definition: Matrikelkortet Matrikelkortet udpeger v hj a matr.nr. det areal, som matrikelregisterets oplysninger angår FIG Statement on the Cadastre,

3 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Eksempel på leksikalsk definition: Hvad forstår man ved digital forvaltning? Svar Der findes ikke nogen autoritativ definition på digital forvaltning. Det synes meningsløst, at enhver form for anvendelse af digital teknologi i forvaltningen berettiger til brugen af begrebet. Omvendt synes brugen af begrebet ikke nødvendigvis at forudsætte at al brug af papir er erstattet af elektronisk kommunikation. På denne baggrund synes digital forvaltning bedst at betegne en udviklingstendens snarere end en tilstand. Se hertil Peter Blume og Hans Christian Spies: Ret og Digital forvaltning, København 2005, s. 12. Repetition af definitioner (alle aristoteliske) Myndighedsudøvelse er virksomhed, der fastlægger rettigheder på grundlag af offentligretlige regler. KMS er myndighed for opmåling og kortlægning, og matrikel- og landinspektørvæsen Geodata er informationer, der er stedbestemte og dermed har tilknyttet en geografisk reference En matrikel er en officiel fortegnelse over (identificerede) ejendomme

4 MatSys2_Ejendomsret, of Ejendomsret -Tilnærmelser til en begrebsbestemmelse Ejendomsret er en institution, der angår økonomiske værdier (aktiver) Institutioner er uformelle og formelle regler, der regulerer (økonomisk) adfærd, og hvortil der er knyttet et sæt håndhævelsesmekanismer (North, 1990; citeret hos Raakjær, 1999) Et aktiv er en en fysisk genstand eller en rettighed af økonomisk værdi Ejendomsret er en ret til almindlig råden over en ting i enhver henseende, hvor der ikke ved lovgivning eller privat viljeserklæring er fastsat særlige grænser herfor (v Eyben: Juridisk Ordbog) Ejendomsret: Relationer mellem Person, Rettighed og Grundstykke Person: Identifikation: Navn, bopæl, fødested, cpr-nummer Egenskaber: er myndig, har Aktiver: Penge, rettigheder Rettigheder: Use right: Rettigheder - som ejer, forpagter, bruger Security right: Byrder - pant i f.e, grundbyrder, servitutter Grundstykke: Identifikation: Matrikelbetegnelse, evt postadresse Egenskaber: Størrelse, benyttelse, værdi Henssen, 1995: Elementer i ejendomsret til fast ejendom

5 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Ottens, 2005: Ejendomsret forudsætter samfund Ejendomsret forudsætter et samfund, der bekræfter rettighederne At være i besiddelse af (en bil, et areal, en indkomstmulighed,.. er forskellig fra At eje (en bil, en ejendom, et aktiv,...) Et grundstykke/ en terrængenstand bliver en parcel ved stedfæstelse i et matrikelsystem En råden bliver en ret eller rettighed ved samfundets accept og evt. sanktion At blive ejer forudsætter en proces, der er accepteret, bevidnet, eller fastlagt.. af samfundet Ejendomsoverdragelse sker på tinge, jfr Zevenbergen, 2002

6 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Zevenbergen, 2002: Ejendomsrettens dynamik Zevenbergen, 2002: Ejendomsrettens dynamik Adjudication: Første gang: Matrikulering (id af ejendomme) + registrering af rettigheder i Skøde-og Panteprotokoller Afhjælpe uklarheder, mangler i registrering: Ejendomsdom, se ESt: FE 5c, eller Skelforretning Transfer: Ejendomsoverdragelse, ved salg, arealoverførsel, arv Subdivision: Ændring af ejendomsgrænser, ved udstykning, arealoverførsel, berigtigelse,..

7 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Begrebsramme vedr ejendomsrettens dynamik Ejendomsrettens dynamik: Aktører samarbejder i en fælles proces Real Property Transaction: Handel med og belåning af fast ejendom (+ matrikulært arbejde) Transaction Officer: Den (ejer, rådgiver), der driver sagen frem Asset Holder: Køber (med penge) eller rettighedshaver (ejer, panthaver,...) Registrar: Registermyndighed (KMS, Tinglysningsretten,..) Financial Institution: Bank, kreditforening,.. Ejendomsret til fast ejendom: En oversigt Ejerdispositioner: Ejendomsrettens indhold Fast ejendom: Ejendomsrettens objekt Rammebetingelser for dispositioner over fast ejendom Begrænsninger i ejendomsretten Ejendomsrettens infrastruktur Ejendomsret til fast ejendom: Indhold og Objekt Ejerdispositioner: Ejendomsrettens indhold Fysiske dispositioner Bruge (besidde) Bygge, hegne Plante, høste Grave Fiske, jage, samle Retlige dispositioner Sælge, overdrage Pantsætte Udstykke mv. Leje, forpagte Stifte servitutter Fast ejendom: Ejendomsrettens objekt 'Fysisk' afgrænsning: Horisontal afgrænsning Vertikal afgrænsning Afgrænsning mht løsøre Naturresourcer Retlig afgrænsning i love mv: Samlet fast ejendom; UME Bestemt fast ejendom; Bygning på lejet grund Landbrugsejendom Ejerlejligheder Vurderingsenheden

8 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Ejendomsrettens rammebetingelser: Samfundets begrænsninger og støtte Ejerdispositioner: Ejendomsrettens indhold Fast ejendom: Ejendomsrettens objekt Rammebetingelser for dispositioner over fast ejendom Begrænsninger i ejendomsretten Ekspropriation Erhvervelsesregulering Arealplanlægning, fredning og miljøbeskyttelse Hævd og anden fremmed råden Naboret Ejendomsrettens infrastruktur Beskyttelse af privatlivets fred og eksklusiv råden Gennemførelse af tvangsauktion Dømme i adkomst- og skeltrætter Tinglysning og Matrikelvæsen Beskyttelse af bevis (skelmærker) Ejendoms-infrastrukturens formål Stedfæste og identificere ejendomsenheder, samt registrere form og størrelse Systematisere ejendomsretttigheder, fastslå de berettigede, samt registrere rettigheder Gennemføre ændring af ejendomsrettigheder efter parternes ønske, uden at krænke andre (private) rettighedshavere, og plan-, miljø-, landbrugs- mv lovgivning Yde erstatning i tilfælde af fejl,og stadig forbedre korrekthed, sammenhæng og effektivitet. 3. Opgaver 1. Landinspektøren i samfundet. - Hvordan opfattes landinspektøren? Hvad har i i grundskole og gymnasium lært om landinspektør-relaterede opgaver/ emner? 2. Ordlister: Sammenlign og nævn fordele og ulemper ved VMA, Bilag 5 Stikordsregister Lars Brodersen: Geokommunikation (se MatSys-kursets webside: Begrebsdefinitioner i GIS 4. Uddrag af Tinglysningsloven Tinglysningslovens hovedafsnit Definitioner af begreber i TL Tinglysningens forudsætninger og retsvirkninger TLregler, der involverer landinspektører: TL 9 Tinglysnings-rids Ejerlejlighedsfortegnelse Hæftelsers prioritetsstilling, 21; Servitutfordeling, 22; Relaksation ved arealoverførsel, 23

9 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Tinglysningsloven - Sikring af ejendomsret Kapitel 1. Rettigheder, der skal tinglyses. Kapitel 2. Tinglysningens myndigheder og midler. Kapitel 3. Grundlaget for tinglysning. Kapitel 4. Tinglysningsmåden. Kapitel 5. Tinglysningens retsvirkninger. Kapitel 6. Tinglyst pant i fast ejendom. Kapitel 6 a. [Tinglysning i bilbogen] Kapitel 6 b. [Tinglysning i andelsboligbogen] Kapitel 7. [Tinglysning i personbogen] Kapitel 8. [Offentliggørelse. Adgangsvilkår mv] Begreber i Tinglysningsloven Rettighed: En status i samfundet, som legitimerer særlige dispositioner (ESt) 6. Ved et skøde forstås ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af købesummens betaling eller andet. Ejendomsoverdragelse kan ske ved transport på skødet. 9. Som grundlag for tinglysning kræves et dokument, der anmeldes for vedkommende dommer til tinglysning. Samtidig med dokumentet indleveres genpart af samme. Ved aflysning leveres genpart af kvitteringen samt af dertil hørende bevisligheder. Skøde Ret&råd: Vejledning til udarbejdelse af skøde Eksempel på skøde for 1-familie bolig (villa) Skødets minimal-indhold iflg C. Skaarup Hansen, Advokaten, 1998: Hvilken ejendom Hvem handler (parterne) Hvad er (kontant-)købesum og ejendomsværdi Hvilke servitutter respekteres Hvilke pantehæftelser respekteres Men også: TL's formkrav + selve aftalen med overtagelsesdag + krav iht lov om forbrugerbeskyttelse Formkrav: TL's formkrav Ejendommens matr.betegnelse og adresse TL 9, stk 3 Anmelderens navn, adresse, telefonnr TL 9, stk 3 Erhververens navn og bopæl VitterlighedsvidnerTL 10, stk 2 Påtegning om den offentlige ejendomsværdi Mærkning med tinglysnings- og retsafgift Bilagt genpart af skøde (til akten)tl 9, stk 1

10 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Skødets elementer (Arealoverførsel) Oplysning til dommerkontor om arealoverførsel (med UL 25/BMA nr/dato), og begæring om lysning på modtagende ejendom også Erklæring om købesum (overensstemmende med markedspris) og om godkendelse af skel Henvisning til rids, identificeret ved navn, dato, titel og evt jnr. Rettigheder i ejendommen og deres prioritetsstilling Erklæring om fremtidig anvendelse af ejendommen (grundlag for oplysning i Skematisk Redegørelse) Erklæring om kun betinget af registrering i matriklen Fuldmagt til KMS om at fremsende skøde på anmelders vegne - (Kommunal påtegning; Tinglysning; Prøvelse) Påtegning som tinglyst (før fremsendelse til KMS) Begreber i Tinglysningsloven: Dokument Skriftligt udtryk for aftale (ESt). Krav: Indeholde erklæring, der binder afgiveren (være dispositivt) Være specifikt mht indhold, omfang ( 10, stk 1 og 2) Underskrevet i hånden (evt segl, ikke krav for myndigheder) + dato + sted Skal angive rettighedens prioritetsstilling, TL 15, stk 4 Undertiden bevidnes af vidner (skøde, pantebreve, 10, stk2) Variationer Kan henvise til (kort-)bilag, der specificerer aftalen (JM cirk LprivVr, 1938, 3, stk 2) Kan bestå af en kæde af erklæringer (allonge) Begreber i Tinglysningsloven: Dokumenttyper Skøde Pantebrev (til private, til realkreditinstitut, 10, stk 4) Brugskontrakt ( 3, stk 2; 17, stk 3) Servitutdokument ( 10, stk 6), skal nævne påtaleberettigede, skal normalt have påtegning fra lokalplanmyndighed (Planlov 42). De forskellige dokumenttyper angår forskellige typer rettigheder Begreber i Tinglysningsloven: Bestemt fast ejendom, Et privat dokument skal for at kunne tinglyses efter sit indhold gå ud på at fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt fast ejendom og skal fremtræde som udstedt af den, der ifølge tingbogen - eller ved pantebreve ifølge transport - er beføjet til at råde over den pågældende ret, eller som udstedt med hans samtykke. 19. Hvor en bygning tilhører en anden end grundens ejer, får bygningen sit eget ejendomsblad med fornøden henvisning til og fra grundens ejendomsblad - og behandles i det hele efter denne lov som en selvstændig fast ejendom. Det samme gælder bygninger, der er opført på forstranden eller i øvrigt på søterritoriet, uden at der er sket nogen opfyldning, men således at bygningen er bestemt til varig forbliven på stedet.

11 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Begreber i Tinglysningsloven: Bestemt fast ejendom, 2 Ejerlejligheder er også bestemt fast ejendom, Ejerlejlighedslov, 4: Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Landinspektører skal udarbejde fortegnelse over ejerlejlighederne med kortbilag, der stedfæster disse. Ejendomsbegrebet ikke fastlagt ved lov: Ejendommen omfatter grundstykke(r), samt sten, grus, de bygninger, planter, ledninger, der er varigt anbragt af ejeren, fiskeret til sø, å... "Det, der normalt efterlades ved salg" Begreber i Tinglysningsloven: Bestemt fast ejendom, Når en bygning er opført, helt eller delvis, og når ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner eller lignende er blevet indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen, kan særskilt ret over bygningens materialer og over nævnte tilbehør ikke forbeholdes, være sig som ejendomsret eller på anden måde. Begreber i Tinglysningsloven: Bestemt fast ejendom, 4 Tinglyst pantebrev i en ejendom omfatter uden særlig vedtagelse også dette tilbehør. En fast ejendom er en afgrænset del af jordoverfladen. Mere detaljeret: Horisontal afgrænsning, herunder labile grænser Vertikal afgrænsning (silo, mast, vindmølle, højsp.ledn., indflyvningskorridor) Vertikal afgrænsning (ret til grus og vand; Undergrundsloven, 2002, 2 opr. 1950: 1. Råstoffer i kongeriget Danmarks undergrund, som ikke før den 23. februar 1932 har været undergivet privatøkonomisk udnyttelse her i landet, tilhører den danske stat.) Afgrænsning i forhold til løsøre (brandstige; statue i haven; kabelmodem) Ret til naturresourcer (jagt, fiske,..) Sammenligning af begreber i TL og UL Dispositioner efter TL (jfr. 10, stk 1) fastslå stifte (f. eks servitut) forandre ophæve skelkonstatere Ejendom og skel udstykke (danne nye ejendomme, nye skel) ejendomsberigtige, arealoverføre (ændre skelgeometri) sammenlægge (fjerne skel, nedlægge ejend.)

12 MatSys2_Ejendomsret, of 15 TL hovedregel Den, der er beføjet til at råde ( 10) skal (lade) udarbejde et dokument ( 9) og lyse det til tinge ( 1). Retsvirkning (kap 5) 27. Når et dokument er tinglyst og udleveret eller afsendt fra tinglysningskontoret, kan godtroende erhververe af rettigheder over ejendommen ifølge tinglyst aftale - eller ifølge transport på et pantebrev - ikke mødes med nogen indsigelse mod nævnte dokuments gyldighed. Den indsigelse, at et dokument er falsk eller forfalsket, eller at dets udstedelse retsstridig er fremkaldt ved personlig vold eller ved trussel om øjeblikkelig anvendelse af sådan, eller at udstederen var umyndig ved udstedelsen, bevares dog også overfor den godtroende erhverver. TL hovedregel: Retsvirkning, 2 Ikke et gyldighedskrav, at tinglysning finder sted: TL 1: Rettigheder over fast ejendom skal [tinglyses] for at få gyldighed mod [3.mands] aftaler mod ejendommen.. men ingen vil yde lån mod pant i ejendommen, med mindre ejendomsretten er tinglyst Ejeren kan kun overdrage den ret, som han selv har ("beføjet til at råde") NB! Husk UL's krav om, at overdragelse skal angå hele ejendommen. (Servitutter og brugsrettigheder hæfter på hele ejendommen, men angår tpisk kun en geografisk del) TL særtilfælde: Fejl 34. Skulle det vise sig, at et dokument er blevet fejlagtig gengivet i tingbogen eller akten eller ved forsømmelse ikke blevet indført i tingbogen, eller det er indført med en fejlagtig anmeldelsesdato, har den forurettede krav på rettelse af tingbogen eller akten og erstatning for det tab, han har lidt ved nævnte fejl eller forsømmelse. Har nogen, inden rettelse er sket, ved aftale erhvervet ret over ejendommen i tillid til tingbogen eller akten, bliver det efter et skøn over det enkelte tilfældes samtlige omstændigheder ved dom at afgøre, om den forurettede eller den godtroende erhverver skal tilkendes selve retten eller skal nøjes med erstatning. TL særtilfælde: Hævd 26. Dersom en hævd ikke er tinglyst og derfor ville bortfalde over for en senere erhverver i medfør af 1, skal denne dog gøre sin ret gældende inden 2 år efter, at hans ret er tinglyst. I modsat fald får hævden også gyldighed mod ham.

13 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Tinglysningsmåden Aktivitet Kontekst Deltagere (m. kompetence) Udløser Delaktiviteter Dokument indført i Tingbogen (tinglyst) Rettighed stiftet eller ændret Ejer, advokat (anmelder), tinglysningskontor Dokument anmeldes til tinglysning 1. Rettighed stiftet eller ændret ved aftale, dom, kendelse 2. Dokument indleveret til tinglysning 3. Prøvelse mht åbenbare mangler (matr.bet, u.skrift, anmelder, vidner) 4. Indførelse i Dagbog 5. Prøvelse TL Indførelse i Tingbog og påtegning på dokument herom 7. Dokument returneres til anmelder Uklare ejendomsforhold Skel: Ejendomsberigtigelse, Skelforretning Adkomst: Ejendomsdom, Retsplejeloven 476 Påstand Annoncering i Statstidende Vidner, bevisligheder Dom Følger fremgangsmåden i lov om mortifikation af værdipapirer TL, organisation og opgave 7. Tinglysningen foretages af byretsdommeren, dog fra efterår 2008? af Tinglysningsretten i Hobro ( 15. Efter indførelsen i dagbogen undersøger dommeren, hvorvidt der efter tingbogen er noget til hinder for tinglysning af det pågældende dokument. 10. Et privat dokument skal for at kunne tinglyses efter sit indhold gå ud på at fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt fast ejendom og skal fremtræde som udstedt af den, der ifølge tingbogen - eller ved pantebreve ifølge transport - er beføjet til at råde over den pågældende ret, eller som udstedt med hans samtykke. TL 21-23: Landinspektør-relaterede regler, Forinden en sammenlægning af ejendomme tillades af matrikelmyndighederne, således at ejendommene ikke på ny må adskilles uden disse myndigheders tilladelse, skal der foreligge attest fra dommeren om, at der mellem de tinglyste panthavere i ejendommene har fundet et opgør sted, hvorved hæftelsernes prioritet indbyrdes er blevet fastlagt, eller om, at ejendommene er undergivet de samme hæftelser, eller at kun den ene af ejendommene er behæftet. Nævnte fastlæggelse af prioriteten skal ske ved tinglyst påtegning på pantebrevene.

14 MatSys2_Ejendomsret, of 15 TL 21-23: Landinspektør-relaterede regler, Forinden en udstykning fuldbyrdes ved tinglysning af skøder på de enkelte grundstykker, skal der foreligge attest fra dommeren om, hvorvidt de på ejendommen tinglyste servitutter påhviler hele ejendommen eller kun enkelte af de grundstykker, hvori den ønskes delt, og da hvilke. Som grundlag for denne attest kan dommeren forlange en erklæring af en landinspektør om nævnte spørgsmål. TL 21-23: Landinspektør-relaterede regler, 3 23 stk. 1. Arealoverførsel må kun foretages, såfremt panthaverne i den ejendom, som det pågældende areal skal overføres fra, ved tinglyste påtegninger på pantebrevene har givet samtykke til arealets frigørelse fra hæftelserne og der foreligger attester fra dommeren som nævnt i 22, stk. 1 og 2. Opgaver til næste gang: Hvad betyder: "Foreløbig tinglysning" "Betinget skøde" "Betingelse for ejendomshandel" Hvilke aktører indgår i jeres projekt? Hvilke elementer skal et skøde indeholde? 6. Resumé Handel med fast ejendom involverer parter, myndigheder, regler, rådgivere, dokumenter, og informationsystemer Myndigheder, regler og informationssystemer beskytter borgernes rettigheder vedr. fast ejendom Ejendomsrettigheder beskyttes yderligere ved at landinspektører (og andre sagkyndige, uvildige) kommunikerer med rettighedshavere og myndigheder i overensstemmelse med professionsnormer Begrebet Ejendomsret er belyst ved diagrammer, definitioner og processer (adfærd) Tinglysningslovens begreber gennemgået Gennemgået: Aktører, processer, dokumenter est@land.aau.dk Referencer (udvalg) Brodersen, Lars: Begrebsdefinitioner i GIS, geokommunikation etc. Henssen, Jo (1995) Basic principles of the main cadastral systems in the world. Paper Ottens, Maarten (2005) Conceptualizing large complex engineering systems as socio-technical systems - The case of cadastral systems

15 MatSys2_Ejendomsret, of 15 Raakjær Nielsen, Jesper & Tomas Vedsmand (1999) Regeloverholdelse og legitimitet i dansk fiskeriregulering: En analytisk ramme. In: Tvang og Legitimitet i Fiskeriforvaltning. Nordisk Forskerseminar 1998, Hirtshals, Denmark. TemaNord 1999:517, [42] Carsten Skaarup Hansen (1998) Minimalskøder Advokaten Årg. 77, nr. 4 - S Teoretiske overvejelser og praktiske erfaringer i forbindelse med at effektivisere arbejdet med skødeskrivningen samt forslag til minimalskøde Zevenbergen, J (2002) Systems of land registration - Aspects and effects. Dr. Thesis. Publications on Geodesy, nr 51. Delft, Netherlands Informationsordbogen - ordbog for informationshåndtering, bog og bibliotek Ordbogsopslag: definition [definition] Regeringens moderniseringsprogram Bilag 11. Ordforklaring Stubkjær, Aalborg University MatSys - 2. Ejendomsret ISP, AaU; Forår 2008