ACP byg aps Carsten Petersen Nordmandsvænget Skibby

Transkript

1 ACP byg aps Carsten Petersen Nordmandsvænget Skibby Helhedsvurdering til byggetilladelse af den 11. juli Egedal Kommune har vurderet, at der kan meddeles byggetilladelse til udvidelse af maskinhal og opførelse af længe, på Vestagervej 31, matr. nr. 3 a Ganløse By, Ganløse. Nedenfor kan du se vurderingen, som ligger til grund for, at vi kan meddele dig byggetilladelse. Faktiske forhold Du har den søgt om tilladelse til udvidelse af maskinhal/lade, samt opførelse af længe indeholdende kornlager, foderafdeling med udleveringsrum, kvægstald, og port. Den 11. juli 2016 Sagsnummer /6234 Mette Troelsen Direkte tlf: Mail: mette.troelsen@egekom.dk Det fremgår af ansøgningen at maskinhallen inklusiv halmlager tilbygges med 374 m² og den nye længes areal bliver på 517 m², heraf 41 m² port. Forlængelsen af maskinhallen, parallelt med vejen, vil herefter, som i dag, ligge 4,5 meter fra vejen og 9,5 meter fra naboskel på den anden side af vejen. Maskinhallen vil, i lighed med i dag, opnå en højde af ca. 6,2 meter, og længen vil blive ca. 5,3 meter høj. Det ansøgte er ikke omfattet af byggeretten, idet bygningsreglement 2015 ikke angiver afstand til skel i beskrivelsen af byggeret til landbrugsbygninger. Du har i forbindelse med ansøgningen redegjort for, at byggeriet er nødvendigt for landbrugets drift. Det fremgår af BBR-registeret at der er følgende bygninger på ejendommen: Stuehus på 140 m² Stald på 240 m² Lade på 320 m² Ejendommen er på 27,6 ha. Af tidligere sager fremgår, at I ikke længere kan benytte den eksisterende stald, da der ikke har været kontinuerligt dyrehold, hvorved retten til, at have stald tættere på byzone end 50 meter, er bortfaldet. Dette er baggrunden for, at I nu søger om en ny stald, placeret 50 meter fra byzone. Den eksisterende stald er derved overflødiggjort som driftbygning. Ansøgningen har været sendt i partshøring i perioden fra den til den Der er indkommet høringsvar fra Svend Højmark-Jensen og Ingrid Scharnberg fra Peter Appels Vej 16, samt fra Advokatfuldmægtig Josephine Linn Jacobsen på vegne Grundejerforeningen Peter Appels Vej, herunder særligt en række beboere i foreningen. Egedal Rådhus Dronning Dagmars Vej Ølstykke Åbningstid Mandag - onsdag Torsdag Fredag Telefon Mail kommune@egekom.dk Web egedalkommune.dk Der er herudover indkommet en bemærkning fra Grundejerforeningen Vestagervej, der dog ikke vurderes at være part i sagen. Det fremgår af høringssvar fra Svend Højmark-Jensen og Ingrid Scharnberg, At der ikke har været dyr på Vestagervej 31, mens de har boet på deres ejendom fra 2008 til nu,

2 At deres udsigt forringes, At det ansøgte er i strid med lokalplanens ord om at sikre, at tilgængeligheden til at opleve det omkringliggende landskab bevares og forbedres. Bekymring for at regnvand ikke holdes på egen grund. At placeringen af husene blev ændret i lokalplanen, i forhold til et tidligere forslag, hvor bygningerne var tættere på gården. Der er vedlagt en retningsgivende bebyggelsesplan fra Stenløse Kommune (2006). I denne er skitseret en fremtidig placering af lade/maskinhus på vestagervej 31, men ikke længen der udgør kostald mm. Der stilles herudover spørgsmål til: antallet af dyreenheder, om den eksisterende stald bevares, hvorfra man regner krav om 50 meter til byzone, hvor møddingsplads skal placeres, hvilken vej trafikken skal gå og hvorfor led-hejseport etableres mod nordvest, om der skal etableres en maskinstation, om der skal etableres gårdbutik i den gamle stald, om den gammel stald kan ombygges til maskinhus, om småbygninger bevares mm. Det fremgår af høringssvar fra Josephine Linn Jacobsen: At naboerne vil have følgende gener, hvis det ansøgte tilladelse: - Forringelse af udsigten fra Naboernes ejendomme; - Lugt- og støjgener fra dyrehold og landbrugsmaskiner; - Trafikgener fra kunderne til den planlagte gårdbutik; - Insektgener som følge af dyreholdet; - Gener som følge af mangelfuld vandafledning (afledningsvand bør holdes inden for Vestagervej 31); - Tab af Naboernes ejendommes herlighedsværdi og dermed en væsentlig reduktion af (handels) værdien af Naboernes ejendomme. At det ansøgte ikke kan tilladelse, hvis dyreholdet er over 15 DE. At det ansøgte kræver landzonetilladelse. At bebyggelsen er uhensigtsmæssigt placeret, da det skærmer for naboers udsigt og at nærmeste naboer får 11 meter til byggeriet At det ansøgte vil være strid med naboretlige grundsætninger, da det ansøgte vil være i strid med både lokalplanen, planloven og BR2015 At det ansøgte må antages at medføre så væsentlige gener for naboerne, at tærsklen for hvad der i almindelighed må anses for en acceptabel påvirkning af ejendomsretten over fast ejendom er overskredet. Det foreslås afslutningsvis, at det ansøgte byggeri reduceres og der findes en anden placering. Indsigelsen har været i partshøring hos dig og ejer af ejendommen fra den til den Ejer har fremsendt en redegørelse den , hvoraf det fremgår, at At der har været dyr på ejendommen i hele perioden bortset fra et halvt år. At deres ret til dyrehold er indskrænket til 15 DE efter udstykningen af Peter Appelsvej, hvilket er det antal stalden bygges til. Stalden bygges udelukkende fordi den eksisterende stald ikke kan benyttes da den er for tæt på skel. At maskinhallen udvides på grund af at de ikke, i modsætning til tidligere ejer, benytter maskinstation, men har egne maskiner. At de også er kede af at naboernes udsigt forringes. At deres ejendomsværdi vil blive forringet, hvis de hverken må have dyr eller driftbygninger på en landbrugspligtig ejendom på 50 tdl. At naboerne var bekendt med gården, da de flyttede ind. At porten er placeret hvor den vil give mindst gener for naboer, når maskiner køres ud på markerne. At bebyggelsen Peter Appelsvej er en hæmsko for ejendommen. Vi har besigtiget ejendommen og omkringliggende område den Placeringen af det ønskede byggeri vurderes, ved besigtigelsen, ikke at være fremmet eller usædvanligt for gården og området. side 2 af 5

3 Egedal kommunes bemærkninger Egedal kommune vurderer på baggrund af ovenstående, at det ansøgte byggeri er nødvendigt for det konkrete landbrugs drift af ejendommen, og derved ikke kræver landzonetilladelse, idet driftbygninger der er nødvendige for landbrugets drift, ikke kræver landzonetilladelse jf. planlovens 36. stk. 3. Egedal kommunes miljøafdeling har kommet med følgende kommentar til partshøringen: Umiddelbart må man forvente flere fluer, mere lugt mm., når man bosætter sig lige op af landzone. Der står i lokalplanen at man kan forvente dyrehold op til 15 dyreenheder. Bygherren er bekendt med at der maksimalt kan holdes 15 dyreenheder på ejendommen. Kvægholdet skal gå på dybstrøelse, som muges ud direkte i marken 1-2 gange årligt, hvorfor der ikke er behov for møddingsplads. Den gamle møddingsplads bibeholdes dog, men forventes ikke brugt særlig meget. De 300 m til byzone træder i kraft ved husdyrhold større end 15 DE. De 50 m. til byzone gælder kun for selve stalddelen af den nye bygning Bygherren skal håndtere regnvandet fra bygningerne så det ikke er til gene for naboerne. Begrundelse for vurderingens udfald Vi har lagt afgørende vægt på, at de ansøgte bygninger vurderes at være nødvendige for en nutidig brug af en landbrugsejendom, herunder taget i betragtning, at den eksisterende stald ikke længere kan benyttes til stald, og ikke har en højde der gør den egnet til maskinhus/lade. Vi har herudover lagt vægt på, at byggeriet placeres i samme afstand til skel til grundejerforeningens arealer, som den eksisterende maskinhal, og maskinhallen ligeledes ikke bliver højere end den eksisterende maskinhal, hvorved det ansøgte må anses som sædvanligt i området. Vi har ligeledes lagt vægt på, at de øvrige relevante kriterier i BR15 kapitel ligeledes understøtter vurderingen af, at det ansøgte kan tilladelse, se nedenstående skema. Indsigelserne om udsigt, ændre ikke afgørelsens udfald, herunder i betragtning af, at udsigt ikke er et forhold der varetages i byggeloven. Retsregler Egedal Kommune har truffet afgørelse efter bygningsreglement 2015 kapitel 2.3.stk. 1. Det ansøgte er ikke omfattet af byggeretten og er derfor helhedsvurderet jf. kapitel 2.3. stk. 2. Byggelov Lov 323 af den , lov om byggeri, jf. lovbekendtgørelse 1185 af den Bygningsreglement Det ansøgte kræver tilladelse efter byggelovens 2, og er derfor behandlet efter bygningsreglement side 3 af 5

4 HELHEDSVURDERING Det ansøgte er helhedsvurderet efter kriterierne i Bygningsreglement 2015 kapitel Forlængelse af maskinhal og opførelse af ny længe Sagsbehandler Mette Troelsen nr. 1) nr. 2) nr. 3) nr. 4) nr. 5) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde. Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og Den ønskede lade/maskinhal forlænger den eksisterende lade/maskinhal, hvilket vi vurder er hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Stalden bygges 50 meter fra byzone, da dette er et krav fra anden lovgivning, og derfor også er hensigtsmæssigt. Der er tale om en landbrugsejendom i drift. Bygningerne slutter den eksisterende bygningsmasse som en firelænget gård, hvilket vurderes at være sædvanligt for en landbrugsejendom på 27,6 ha. Byggeriet placeres i samme afstand til skel til grundejerforeningens arealer, som den eksisterende maskinhal. Bebyggelsen er beliggende 9,5 meter fra nærmeste nabo, som er grundejerforeningens areal. Denne del af bebyggelsen er 6,2 meter høj, og vurderes ikke at påvirke lysforholdende på naboejendommene mere end hvad der kan forventes når man bor i en by. Her kan nævnes at der vil kunne opføres bygninger med en højde på 8,4 meter, 6 meter fra skel til ejendomme på Peter Appelsvej, i det uplanlagte område øst for Peter Appelsvej. Da bygningerne indeholder maskinhal og kvægstald ol. Vurderes bebyggelsen ikke at medvirke til indbliksgener. Der vurderes at være rigelige opholdsarealer, når det ansøgte er bygget, idet gårdspladsen udvides og haven bevares. Der er niveaufri adgang til bygningerne. Parkering sker på gårdspladsen, hvor der er god plads, og landbrugsmaskiner parkeres i det nye maskinhus. Maskinhuset har direkte adgang til markerne via port, så maskinerne let kan komme til markerne. side 4 af 5

5 nr. 6) redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse. Samlet konklusion Den aktuelle ejendom er ikke beliggende i et tæt bebygget område, hvorved dette kriterie ikke indgår. Egedal kommune vurderer samlet, jf. ovenstående, at det ansøgte kan tilladelse. side 5 af 5