Lokalplan. Forslag. Gartnerskolen på Slettensvej Bolig og service

Transkript

1

2 Lokalplan -689 Forslag Gartnerskolen på Slettensvej Bolig og service

3 Om planlægning Hvad er en lokalplan En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. Plansystemet Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. Lokalplanens bestemmelser En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel - områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg Offentlig høring Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplanens opbygning Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilaget viser lokalplanens område. 2

4 Offentlighed Offentlig høring Du kan komme med indsigelser mod lokalplanforslaget ved skriftlig henvendelse til Odense Kommune senest. februar 20. Byrådet tager stilling til alle indsigelser i forbindelse med den endelige politiske behandling af lokalplanen. Du er velkommen til at kontakte os med eventuelle spørgsmål til indholdet i lokalplanforslaget. Planlægger Helene Lysebjerg Grenild Planlægger Esben Fog Adresse Odense Kommune, Byplan, Odense Slot Postboks 7, 50 Odense C. pb.bkf@odense.dk 3

5 4

6 Indhold Om planlægning side 2 Om lokalplanen side 6 REDEGØRELSE Baggrund side 7 Lokalplanområdet side 7 Formål og indhold side Forhold til anden planlægning side Miljøforhold side Tilladelser fra andre myndigheder side Dispensation fra lokalplanen side 18 Foreløbige retsvirkninger side 18 BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side Område og zonestatus side Anvendelse side Udstykning side Vej, sti og parkering side Bebyggelsens omfang og placering side 7. Bebyggelsens ydre fremtræden side 23 7a.Bevaringsværdige bygninger side Ubebyggede arealer side Grundejerforening side. Forudsætning for ibrugtagen side 27. Ophævelse af lokalplan side 27. Varige retsvirkninger side 27 Påtegning side 28 ILLUSTRATIONSPLAN 1-2 vedlagt KORTBILAG 1-3 vedlagt 5

7 Om lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre opførelse af forskellige boligtyper indenfor lokalplanområdet. I dag fungerer størstedelen af området som gartnerskole med der til hørende drivhuse, undervisningslokaler og elevboliger. Området ændres fra landzone og serviceformål i byzone til landzone og boligformål i byzone. Der er udarbejdet kommuneplantillæg. Ejer af størstedelen af området Kold college ønsker at udnytte området til boligformål. Lokalplanen omfatter en nordlig del som fortsat skal være landzone og bruges til landbrugs eller plantageformål. Den midterste del af lokalplanområdet udlægges til byzone og boligformål. Der kan opføres forskellige typer af boliger herunder etageboliger, tæt-lav og åbenlav. Det bestræbes at området får et overordnet bæredygtigt islæt. Lokalplanområdets placering i Odense Kommune Lokalplanen medtager også 8 eksisterende boliger, som ligger i områdets sydlige del. Disse ejendomme ligger i dag i landzone, men vil med lokalplanens endelige vedtagelse overgå til byzone. Oversigtskortet viser lokalplanens område 6

8 Redegørelse Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra gartnerskolen, Kold College. Størstedelen af lokalplanområdet fungerer i dag som gartnerskole med plantage, drivhuse, undervisningsfaciliteter og elevboliger. Kold College ønsker imidlertid at samle deres aktiviteter andetsteds i byen og i stedet udnytte området til boligformål med salg for øje. Lokalplanområdet er placeret ovenpå en del af en grundvandsressource. Så vidt det er muligt indenfor lokalplanens beføjelser er der derfor taget hensyn til beskyttelse af grundvandsressourcen. En del af lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som væksthusområde. Lokalplanområdet er omgivet af gartnerier og rideskoler på de tre sider. Lokalplanen sikrer, at de omgivende virksomheder kan fortsætte deres drift uden at blive pålagt skærpede miljøkrav. Den nordligste del af lokalplanområdet vil forblive i landzone og lokalplanen udlægger området til fortsat landbrugs- eller plantagebrug. Herved sikres gartnerivirksomheden nord for lokalplanområdet en afstand til den nye bebyggelse. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 6. Mod vest, nord og øst ligger væksthuse som store volumener i det åbne land. Mod syd er skalaen præget af boligområderne, som har en langt mindre og tættere skala. Lokalplanforslag nr

9 Redegørelse Området ligger mellem Slettensvej, Otterupvej, og Anderupvej. Nord og vest for Slettensvej ligger gartnerivirksomheder med tilhørende drivhuse. Mod øst ligger den firsporede Otterupvej og mod syd afgrænses området af Anderupvej og boligområderne syd for denne. Eksisterende forhold En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan - 5, som udlægger et område til serviceformål med gartnerskole og skolehjem. Nærværende lokalplan omfatter hele den nuværende gartnerskole med frugtplantager, drivhuse, undervisningsfaciliteter, skolehjem, lærerboliger og friarealer. Herudover omfatter lokalplanen 7 boliger, der er selvstændigt udstykket og ikke en del af Gartnerskolens nuværende område. Lokalplanområdet ligger i et området som landskabeligt er meget fladt og derfor præget af muligheden for lange kig ud i landskabet mod vest og nord. Internt er der store rum med frugttræer afgrænset af høje læhegn. Slettensvej er den gamle landevej mod Otterup og ligger som et snorlige bånd gennem landskabet. Lokalplanområdet ligger som et overgangsområde mellem det nordlige Odenses yderste boligområder og det åbne land med marker og plantager. Syd for området ligger byens områder med tæt-lav og åben lav bebyggelse. Mod vest, nord og øst er landskabet præget af gartnerivirksomheder og store arealer med væksthuse. Som nærmeste nabo mod vest, på den anden side af Slettensvej ligger Gartneriet PKM as. Den nordlige del af lokalplanområdet består af frugtplantager tilhørende Kold College gartnerskole. Nord for frugtplantagen ligger endnu en gartnerivirksomhed. Mod øst løber Otterupvej. Vejen er ikke synlig fra lokalplanområdet, da vejen ligger bag en tæt vejbeplantning. Øst for Otterupvej ligger rideskole og gartnerivirksomheder. Frugtplantage og læhegn i området Væksthuse langs med Slettensvej 8

10 Redegørelse Bebyggelse Lokalplanområdet er i dag præget af Gartnerskolens undervisningsbygninger og drivhuse. Selve Gartnerskolen er opbygget med tre indre gårdrum med meget fine kvaliteter, som bør bevares og udnyttes. På området findes 2 lærerboliger, som fortsat kan benyttes til bolig, samt en pumpestation. Gartnerskolens drivhuse kan ikke direkte konverteres til boliger, men den ny bebyggelse skal tage udgangspunkt i deres form og udtryk. Væksthuse i området På grunden findes også et gammel muret kedelhus med skorsten, som fortæller en del af stedets historie som gartneri. Bygningen kan udnyttes til nye formål. Skolehjemmet Anderupvej -, indre gårdrum Skolehjemmet på Anderupvej - Kedelhuset kan ombygges til ny funktion Langs Anderupvej ligger i dag 8 ejendomme. Heraf det nuværende skolehjem indrettet i de fire længer af en tidligere landbrugsejendom. Skolehjemmet kan konverteres tilbage til almindelig beboelse. Bygningen er fra De øvrige 7 ejendomme langs Anderupvej er større villaer på store grunde. Heraf er 2 bevaringsværdige (se Bevaring s.). Lokalplanen overfører disse 8 ejendomme til byzone. Et af de indre gårdrum i skolebygningen Slettensvej 2 Del af skolebygningerne langs med Slettensvej Lokalplanforslag nr

11 Redegørelse Bevoksning Størstedelen af lokalplanområdet består af frugtplantager adskilt af store læhegn af Rødel og Bornholmsk Røn. Området omkring Gartnerskolens hovedbygning og boldbane er præget af en lang række forskellige træarter, flere af dem udsædvanlige for danske forhold. De mange træarter er plantet i undervisningsøjemed eller givet til Gartnerskolen som gave. Mange af træerne er fuldt udvoksede og giver sammen med frugtplantagerne området en helt særegen kvalitet. Fremtidige forhold Lokalplanområdet vil fremover bestå af en sydlig del, som er beliggende i byzone og en nordlig del som fortsat vil være landzone. Der gives mulighed for etablering af boliger og service i byzonedelen. I dele af lokalplanen kan der etableres mindre erhverv, som ikke er til gene for omgivelserne. Lokalplanen tager udgangspunkt i områdets nuværende karakter, og sikrer et varieret boligområde med forskellige boligtyper. Bl.a. bruges såvel væksthusenes som skolens arkitektoniske udtryk i nye sammenhænge. Samtidig tages der udgangspunkt i de vej- og bygningsstrukturer, der allerede findes på grunden. På den måde bevares områdets karakter, så det fortsat falder naturligt ind i det omgivende væksthuslandskab. Den nuværende boldbane bevares som friareal Den nordlige vejadgang ud til Slettensvej bevares med beplantning En del af bebyggelsen mod Slettensvej skal udformes på en måde, så den er skærmet mod støj fra gartnerierne vest for Slettensvej. Det gamle kedelhus kan ombygges til fælleshus el. lign. Træerne, læhegnene og frugtplantagerne vil give stor kvalitet til et nybygget boligområde og er med til at fortælle stedets historie som gartnerskole. Området skal fortsat fremstå meget grønt, og lokalplanen sikrer de mange store træer og læhegn Beplantning langs intern vej i området bevares go- Illustration af eksempel på beboelse i de nuværende skolebygninger langs Slettensvej., med udnyttelse af de indre gårdrum

12 Redegørelse deres vilkår for fortsat vækst. Dele af de eksisterende læhegn bevares. Igennem hele boligområdet vil løbe åbne vandrender, der er medvirkende til at regnvandet nedsives lokalt. Mod nord bevares en del af de eksisterende plantageområder, for derved at afslutte området og sikre en bufferzone til støjende aktiviteter fra gartnerierne mod nord. Formål og indhold Anvendelse Lokalplanen giver mulighed for at etablere boliger efter principperne vist på illustrationsplanen. Indenfor dele af boligområdet kan der etableres servicefunktioner. Vejadgang og trafikforhold Lokalplanområdet vejbetjenes af de to eksisterende vejadgange fra Slettensvej. Boliger langs med Anderupvej har ind og udkørsel herfra. Der skal etableres stier, som hæfter sig på det eksisterende skolestisystem syd for Anderupvej. Friarealer Den nordlige del af området ligger fortsat i landzone, og kan ikke arealmæssigt indregnes i boligområdets friarealer. Der udlægges arealer til fælles friarealer for boligerne. Blandt andet bevares den eksisterende boldbane. Forhold til anden planlægning Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er i regionplanen udpeget til et område med drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal Illustration af eksempel på rækkehuse hvor der er taget udgangspunkt i væksthusenes formsprog og materiale Lokalplanforslag nr. -689

13 Redegørelse beskyttes. Området ligger oven på en grundvandsressource og indenfor indvindingsoplandet af Søhus Vandværk. Den sydligste allerede bebyggede del af lokalplanområdet ligger indenfor vandværkets 0 meter bebyggelseszone. For at sikre den fortsatte grundvandsdannelse er det derfor væsentligt, at regnvand kan nedsives indenfor lokalområdet også i fremtiden. Samtidig skal det sikres, at det nedsivede regnvand er af god kvalitet, så grundvandsressourcen ikke forurenes. Det kan f.eks have betydning for hvilke materialer, der benyttes i et fremtidigt byggeri. Se endvidere afsnit om Spildevand s og Overfladevand og vandindvindingsinteresser s. Kommuneplan Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, der udlægger en del af området til væksthusområde. Den østlige del af lokalplanområdet ligger mindre end 3 km fra Odense Fjord og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet. Afgrænsning af indvindingsoplandet af Søhus Vandværk, samt vandværkets beskyttelseszone, som omfatter lokalplanområdets sydligste bygninger Topografien og byområdet imellem fjorden og lokalplanområdet bevirker, at byggeri med de højder, der er fastsat i lokalplanen, ikke vil medføre en visuel påvirkning af kystlandskabet. Kommuneplanens rammer udlægger del af lokalplanområdet til byzone, serviceformål, i område.s. Resten af området ligger i landzone (væksthusformål). Der er udarbejdet et forslag til et kommuneplantillæg sideløbende med udarbejdelsen af denne lokalplan. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger delvist i byzone omkranset af Kystnærhedszonens afgrænsning Illustration af en beplantet støjvold langs med Otterupvej

14 Redegørelse landzone. Området i tilknytning til Kold College undervisningsfaciliteter er omfattet af lokalplan -5, der udlægger området til byzone. Det resterende lokalplanområde, herunder de 8 boliger langs Anderupvej, ligger i dag i landzone. Med lokalplanens vedtagelse vil den nordligste del af området, som i dag rummer frugtplantage, fortsat være beliggende i landzone, mens hele den sydlige del af området vil overgå til byzone. Landbrugspligten skal inden ibrugtagen ophæves, på den del af området, der overgår til nye byzonearealer. Bevaringsværdige bygninger For at værne om kommunens ældre bygninger af arkitektonisk, kulturhistorisk og miljømæssig værdi, er alle bygninger fra før 19 registreret i Kommuneatlas Odense. Bygningerne er registreret ud fra SAVE og er givet en værdi fra 1-9, hvor 1 repræsenterer den højeste værdi. En bygning er bevaringsværdig, når den er optaget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller omfattet af et nedrivningsforbud i en lokalplan, jf. i lov om bygningsfredning. Indenfor lokalplanområdet er udpeget 2 bevaringsværdige bygninger, som er markeret på kortbilag 1. Det drejer sig om Anderupvej nr. 28 og Slettensvej nr Gældende lokalplan En del af området er omfattet af gældende lokalplan - 5, som udlægger området til serviceformål. Med nærværende lokalplans endelige vedtagelse ophæves lokalplan -5. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Odense Kommunes vurdering, at det planlagte byggeri ikke vil have indvirkning på nabokommunerne. Illustration af åben-lav byggeri og udkørsel over de åbne vandrender Lokalplanforslag nr. -689

15 Redegørelse Kollektiv trafik FynBus betjener området via ruterne 4-8, der kører mod Nordfyn via Otterupvej. Vej og stiplanlægning Adgang til området vil i fremtiden ske via de to eksisterende indkørsler fra Slettensvej. De boliger, der i dag vejbetjenes fra Anderupvej, vil fortsat have udkørsel hertil. I boligområdet skal etableres et system af gang og cykelstier med forbindelse til det eksisterende skolestisystem i boligområderne syd for Anderupvej. Langs den østlige og nordlige side af lokalplanområdet kan der anlægges ridesti separeret fra cykel og gangstierne. Skoledistrikt og skolekapacitet Lokalplanområdet ligger i øjeblikket i Søhusskolens skoledistrikt. Lumby Skole ligger også tæt på lokalplanområdet. Byrådet kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Forsyning EL-forsyning Lokalplanområdet skal forsynes af Energi Fyn A/S. Vandforsyning Vandforsyning skal varetages af Søhus Vandværk. Varmeforsyning Området skal fjernvarmeforsynes af Fjernvarme Fyn. Gartnernes Varmeforsyning, der i dag har ledninger gennem området, vil eventuelt også kunne forsyne området. De eksisterende ledninger skal respekteres. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f.eks. solvarme efter regler fastsat af Odense Kommune. Spildevand En del af lokalplanområdet er ikke omfattet af den gældende spildvandsplans dækningsområde. Spildevandsplanen revideres i 20, hvor lokalplanområdet vil blive spildevandsplanlagt. Den del af området, der er omfattet af den gældende spildvandsplan, er fællekloakeret. Ved nybyggeri skal området tilsluttes det offentlige kloaknet for spildevand. Se endvidere afsnit om Grundvandsinteresser s. og Overfladevand og vandindvindingsinteresser s..

16 Redegørelse Bæredygtighed Områdets baggrund som gartnerskole og væksthusområde, placeringen som overgang mellem by og land og den underjordiske grundvandressource lægger op til et område, som udbygges ud fra bæredygtige principper. Hele området vil kunne anvendes til byggeri inspireret af en bæredygtig tankegang i alle led. Der stilles i lokalplanen krav om, at byggeriet skal opføres som lavenergibebyggelse og dermed opfylde de energirammer for energiforbrug, der er fastsat i bygningsreglementet. Odense Kommune arbejder generelt på at reduceres co2-udledningerne dels ved at fokusere på vedvarende energi og energibesparelser og dels gennem bæredygtig planlægning, regnvandshåndtering mm. I lokalplanen er endvidere bestemmelser om nedsivning af regnvand på egen grund, åbne synlige vandrender, glasoverdækkede uopvarmede fællesarealer etc. Nedsivningsbassinerne skal indgå som en del af områdets rekreative elementer. Med bebyggelsens blanding af forskellige typer byggeri lægges der op til et område med boligtyper, der kan tiltrække både unge, ældre, enlige samt små og store familier. Miljøforhold Planens miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering (lov nr. 3 af 5. maj 2004) er der foretaget en screening af lokalplanens indvirkning på miljøet. På baggrund af screeningen vurderer Odense Kommune, at planen ikke får en væsentlig påvirkning af miljøet. Der er derfor ikke behov for at foretage en samlet miljøvurdering af lokalplanforslaget. Af screeningen fremgik det, at der var risiko for støjbelastning af boligområdet samt at grundvandsressourcen kunne blive belastet. Forholdene vedrørende støj er der taget højde for ved støjafskærmninger og ved boligernes placering. Dette er belyst i en støjredegørelse. Forholdene vedrørende beskyttelse af grundvandsressourcen er der taget højde for i lokalplanens krav om nedsivning af overfladevand på egen grund. Jordforurening Der er ikke kendskab til jordforurening indenfor lokal- Lokalplanforslag nr. -689

17 Redegørelse planområdet. Højspænding Fyn Net har en 60 kv luftledning i den nordlige del af lokalplanområdet, som skal respekteres. Overfladevand og vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i et område med vandindvindingsinteresser, i oplandet for Søhus Vandværk. Der er i lokalplanen taget hensyn til vandindvindingsinteresserne i kravene om kvaliteten af nedsivende regnvand. Lokalplanen stiller krav om mest mulig lokal nedsivning af regnvand. Et af målene i Odense Kommunes Miljøplan er at al regnvand fra nye bebyggelser nedsives lokalt. Derfor bliver lokalplanområdet kun spildevandskloakeret. Nedsivning kan f.eks. ske ved brug af faskiner på egen grund, åbne forsinkelsesrender, wadier (åbne forsinkelsesrender med aktivt rensende muld) eller andre tiltag. Dette kan indgå som et væsentligt og synligt bæredygtighedsaspekt. Overfladevandet ledes via åbne render til bassin med olieudskiller og sandfang. De åbne vandrender kan løbe i et system omkring større bygningsvolumener og langs områdets interne veje til bassinerne. Der er planlagt to regnvandsbassiner indenfor lokalplanområdet. Regnvandsbassinerne skal udformes som en lavvandet sø i tørvejr, mens vandstanden stiger under regnvejr. Se endvidere afsnit om Grundvandsbeskyttelse s. og Spildevand s. Arealet langs med Slettensvej, hvor den nuværende lille dam udvides til vådt regnvandsbassin Støj Lokalplanområdet ligger delvist i et af Odense Kommunes væksthusområder. Området er derfor at sammenligne med et erhvervsområde, hvad angår de omkringliggende

18 Redegørelse gartneriers og virksomheders muligheder for bl.a. at støje og ekspandere. I lokalplanen er der taget væsentlige hensyn til boligernes placering og udformning i forhold til støj, og der skal etableres støjskærme og volde. Støjkravene er også en del af forudsætningerne for ibrugtagen. Hensynene er taget med udgangspunkt i udnyttelse af virksomhedernes nuværende maksimale mulige støjgrænser. Tilladelser fra andre myndigheder Planloven Miljøministeriet (Miljøcenter Odense og Skov og Naturstyrelsen) har indsigelsesret overfor nye byzonearealer, der ikke fremgår af landsplandirektivet, herunder Kommuneplan Naturbeskyttelsesloven Langs lokalplanområdets nordlige grænse ligger et beskyttet dige. Museumsloven Der er registreret en overpløjet gravhøj i lokalplanområdets nordvestlige hjørne, se kortbilag 1. Lokalplanområdet rummer qua sin størrelse og topografi samlet set et arkæologisk potentiale for såvel bebyggelse som begravelser fra forhistorisk tid. For at afklare fortidsmindets (højens) udstrækning, bevaringstilstand m.v. vil det være nødvendigt at foretage en arkæologisk forundersøgelse, før anlægsarbejdet iværksættes. Hvis der under anlægsarbejde på området påtræffes jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg (jf. Museumslovens 27, lov nr. 3 af 7. juni 2001), skal anlægsarbejdet omgående indstilles i det omfang det berører fortidsminder, og Odense Bys Museer adviseres. Bevaring For at væren om kommunens ældre bygninger af arkitektonisk, kulturhistorisk og miljømæssig værdi, er alle bygninger fra før 19 registreret i i Kommuneatlas Odense. Indenfor lokalplanområdet er udpeget 3 bevaringsværdige bygninger. Bygningerne omfattes af et nedrivningsforbud i lokalplanen. De pågældende bygninger er Anderupvej 28 samt Slettensvej 190. Nedsivning af tag og spildevand Kommunen skal ansøges om tilladelse efter Miljøbeskyttelsesloven til etablering af nedsivningsanlæg for tag og overfladevand. Ved tag og overfladevand forstås regnvand fra tagarealer og andre helt eller delvist befæstede Lokalplanforslag nr. -689

19 Redegørelse arealer. Tag og overfladevand må ikke indeholde stoffer, der kan anses for at have en risiko for at forurene grundvandsressourcen i området. Dispensation fra lokalplanloven Byrådet kan, ifølge Planlovens 19 og 20, meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Foreløbige retsvirkninger Ifølge Lov om Planlægning må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt. De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden tre år fra offentliggørelsen. Lokalplanforslaget er udarbejdet af Odense Kommune, Byplan og arbejdet blev påbegyndt i januar Der kan forekomme oplysninger i redegørelsen om buslinier, skoledistrikter etc. som ikke er opdaterede efter lokalplanens vedtagelse. 18

20 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 8 af. juni 2007). Bestemmelserne gælder for det i 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at fastlægge rammer for bebyggelsens omfang og placering der sikrer, at ny bebyggelse bevarer så meget af områdets karakter som muligt. Dette skal bl.a. ske ved at ny bebyggelse, som erstatter den eksisterende, tager udgangspunkt i dennes formsprog og karakter med tydelige referencer til de nuværende væksthuse og den nuværende skolebygning. Derudover skal rammerne sikre en bygningsmæssig markant overgang mellem by og land. at sikre en udbygning af området, hvor områdets nuværende udprægede grønne karakter sikres gennem bevarelse af områdets bevaringsværdige bevoksninger. at sikre et område med forskellige bebyggelsestyper at sikre, at virksomheder uden for lokalplanområdet ikke pålægges skærpede støjkrav som følge af etableringen af boliger. at sikre udlæg til offentlige stier gennem området med forbindelse til eksisterende stisystemer uden for lokalplanområdet. at sikre, at området udbygges ud fra bæredygtige principper, idet der så vidt muligt skal vælges bæredygtige løsninger. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist med rød stiplet linie på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 2a, 2f, 7b, 7d, 7k, 7u, 7x, 7y, 7z og g Anderup by, Lumby, samt alle parceller der udstykkes herfra. 2.2 Området ligger i byzone og landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres områdets sydlige del bestående af områderne B1-B5 og F1-F4 til byzone, mens områdets nordlige del fortsat er landzone. Se kortbilag Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet opdeles i følgende områder som vist på kortbilag 2: Område L: Landzone Område B1-B5: Boliger Område F1-F4: Friarealer 3.2 Lokalplanen er ikke til hinder for en fortsat jordbrugsmæssig udnyttelse af området. Lokalplanforslag nr

21 Bestemmelser 3.3 Delområderne B1, B2 og B5 må kun anvendes til boligformål, offentlig eller privat service samt mindre virksomheder, der naturligt kan indpasses og ikke belaster omgivelserne med forurening, støj, oplag eller trafik. Delområderne B3 og B4 må kun anvendes til boligformål. I delområderne B1-B4 kan der foruden boliger opføres tilhørende faciliteter som vaskeri, fælleshus og lign. 3.4 Delområde F1 må kun anvendes til friarealer, herunder stier og støjskærme. Delområde F2 må kun anvendes til friarealer, herunder stier, regnvandsbassin etc. Der må ikke etableres teknisk støjværn i delområdet. Delområderne F3 må kun anvendes til friarealer, herunder stier. Der må ikke etableres teknisk støjværn i delområderne. Delområde F4 må kun anvendes til støjvold, friarealer, stier, ridestier og regnvandsbassin. 4. Udstykning 4.1 Delområde B3 må udstykkes i parceller med en mindste grundstørrelse på 600 m 2 efter principperne vist på illustrationsplanen. 4.2 Delområde B4 må udstykkes i parceller med en mindste grundstørrelse på 0 m I delområde B5 må eksisterende ejendomme ved fremtidig opdeling eller udstykning ikke efterlade grunde på mindre end 00 m Vej, sti og parkering Vej og parkering 5.1 Vejadgang sker via de eksisterende vejadgange fra Slettensvej og Anderupvej, som vist på kortbilag 2. Der må ikke etableres yderligere vejudkørsler mellem ejendomme og Slettensvej, Otterupvej eller Anderupvej. 5.2 Nye veje i lokalplanområdet skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2. Ny veje skal anlægges med en vejbredde på 5,5 meter og et vejudlæg på mindst 7 meters bredde. Vejene skal anlægges og udføres med størst mulig hensyntagen til trafiksikkerhed. Lange lige vejforløb skal undgås. 5.3 Befæstede arealer på parkeringspladser og adgangsveje skal etableres med en kørefast belægning, som muliggør nedsivning af regnvand, f.eks. grus, græsarmeringssten eller chaussésten. 5.4 Der skal udlægges areal til parkering svarende til 1½ p- 20

22 Bestemmelser plads pr. bolig. Parkering skal etableres på egen grund. Stier 5.5 Der skal anlægges offentligt tilgængelige stier, som sikrer adgang gennem boligområdet, som i princippet vist på illustrationsplanen. Nye stier skal anlægges i minimum 1½ meters bredde og med et udlæg på minimum 3 meter. 5.6 Hovedstien etableres med kørefast belægning og belysning i form af parkarmaturer. Ved Anderupvej skal stien forbindes med det eksisterende skolestisystem syd for lokalplanområdet. Andre stier skal etableres som grus- eller græsstier. 5.7 Der skal udlægges areal til en ridesti, som sikrer adgang for heste fra områdets sydøstlige del til områdets nordvestlige del. Stien skal forbindes med eksisterende ridesti syd for lokalplanområdet. Ridestien skal være separeret fra stier til gående og cyklister. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Lokalplanområdet opdeles i delområderne B1-B5 og der udlægges byggefelter som vist på kortbilag Ny bebyggelse i delområde B1 skal arkitektonisk fremstå som et samlet hele, der tager udgangspunkt i de eksisterende skolebygninger. Dette kan enten ske ved at bevare disse i en ombygget udgave eller ved at opføre nyt byggeri ud fra de eksisterende bygningers grundform omkring de lukkede gårdrum. Gårdrummenes størrelse kan justeres i mindre omfang i forhold til de nuværende, hvis det er nødvendigt for at opnå gode lys og solforhold. Bygninger til beboelse eller service skal opføres som etagebyggeri i 1½-2 etager incl. udnyttet tagetage. Tage skal udføres med en taghældning på mellem og grader. Intet punkt af bygningernes ydervæg eller tagflader må være højere end 9 meter. 6.3 Ny bebyggelse i delområde B2 skal i princippet opføres på de eksisterende væksthuses placering, udstrækning og fundamentaftryk. Mod Slettensvej skal rummet mellem bygningerne lukkes med lave bygninger, som samtidigt skal fungere som støjafskærmning. Bebyggelsens ydre proportioner skal i princippet svare til de eksisterende væksthuses volumen og form herunder taghældninger. Alle funktioner inkl. bolig/erhvervsdele, fælles gangarealer, fælles udestuer og øvrige uopvarmede rum, skal placeres inden for dette volumen. Det forudsættes, at bygningernes samlede areal består af Lokalplanforslag nr. -689

23 Bestemmelser minimum 1/5 uopvarmede glasatrium/glasgange/glasoverdækkede arealer. Bygninger til beboelse eller service skal opføres som tæt-lav bebyggelse og kan opføres i max. 2 etage inkl. udnyttet tagetage. Intet punkt af bygningernes tagflader eller ydervæg må være højere end meter målt fra eksisterende terræn. 6.4 Bebyggelsesprocenten i delområde B3 må ikke overstige for den enkelte grund. Beboelsesbygninger skal opføres som åben-lav bebyggelse og kan opføres i max. 1½ etage incl. udnyttet tagetage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade i område B3 må være højere 8,5 meter målt fra eksisterende terræn. Tage skal udføres med en taghældning på maksimum grader. 6.5 Bebyggelsesprocenten i delområde B4 må ikke overstige 35. Beboelsesbygninger skal opføres som tæt-lav sammenbyggede dobbelt eller trippelhuse i 1½-2 etager inkl. udnyttet tagetage. Eksempler på væksthusinspireret bebyggelse Bygningernes ydervægge eller tagflader i område B4 må ikke være højere end 9 meter målt fra eksisterende terræn. Enkelte mindre bygningselementer kan opføres i en højere højde. Tage skal udføres med en taghældning på mellem og grader. Alle beboelsesbygninger i delområde B4 skal udføres med Eksempel på indretning af en væksthusinspireret bolig 22

24 Bestemmelser samme højde og taghældning. Bebyggelsen skal fremstå som sammenkædede dobbelt- eller trippelhuse. Bygningerne skal placeres efter princippernes som vist på illustrationsplanen, således at de fremstår som point de vue for enden af adgangsvejene. 6.6 Beboelsesbygninger i delområde B5 skal opføres som åbenlav byggeri og kan opføres i max 1½ etage. 6.7 I delområde B1 og B2 må udhuse, baghuse, carporte, garager og lignede ikke fremstå som selvstændige bygninger, men skal være integreret i de primære bygninger. 6.8 I område B3 og B4 skal der udlægges areal til opstilling af affaldsskure /-øer med containere eller opsamlingsrum til storskrald og genbrugsmaterialer. I område B1 og B2 skal disse faciliteter integreres i de primære bygninger jf Indenfor delområderne F1-F4 må der ikke opføres anden bebyggelse, end hvad der er nødvendigt for områdets brug som friareal. Bygninger må have en højde på maks. 2,5 meter. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse skal udføres i en høj arkitektonisk standard. Der må gerne eksperimenteres med utraditionelle bebyggelser, med bæredygtige løsninger. Hovedformålet er at skabe et levende og varieret boligområde, hvor hver enkelt bebyggelse har sit eget identitetsskabende særpræg. 7.2 For at sikre bebyggelsen i delområde B1-B5 en fremtræden, hvor æstetiske hensyn og materialernes evne til at patinere på en naturlig måde er i højsædet, må synlige dele af facade eller taget ikke fremstå med karakter af plastmateriale eller trykimprægneret træ. 7.3 I delområde B1 skal facader udføres i træ eller teglsten. Teglsten kan vandskures og males eller pudses. Der må kun anvendes klassisk jordfarveskala. Der kan tilføjes delelementer i andre materialer f.eks. stålprofiler. Tage skal udføres i tegl, tagpap eller zink. Tegl må ikke fremstå glaserede. 7.4 I delområde B2 skal bebyggelse opføres med arkitektonisk reference til de eksisterende væksthuse i form såvel som i valg af materialer. Særlig facader og gavle, som er synlige fra Slettensvej skal arkitektonisk fremstå i væksthusstil. Det dominerende materiale i bygningernes gavle og facader skal være glas. Der kan suppleres med rammer og bjælker i materialer som træ, zink eller aluminium. Tage i delområde B2 skal fremstå i glatte/plane materialer såsom glas, metal eller lign. f.eks. i form af solfangeranlæg. 7.5 Facader i delområde B4 skal udføres i teglsten eller træ. Lokalplanforslag nr

25 Bestemmelser Teglsten kan vandskures og males eller pudses. Der kan tilføjes delelementer i andre materialer. Tage i delområde B4 skal udføres i matte, røde tegl. De enkelte bygninger i område B4 placeres som point de vúe for enden af adgangsvejen jvf Her stilles særlige krav til høj arkitektonisk kvalitet, som afspejler den markante beliggenhed. 7.6 I områderne B3 og B4 må der kun anvendes klassisk jordfarveskala. Døre og vinduer samt mindre facadepartier kan males i andre farver. 7.7 I område B1 skal tage dækkes med ikkereflekterende tagsten (glanstal højst ). 7.8 Carporte eller garager skal i delområde B3 og B4 opføres med facader i træ eller samme materialer som beboelsesbygningen. 7.9 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af vedvarende energi eller lignende, skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen, arkitektonisk tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. 7. Der må ikke opsættes synlige, udvendige antenner på ejendomme. Paraboler må kun placeres på terræn og ikke synlig fra vej. Paraboler må have en maksimal størrelse på 1 meter i diameter. 7. Skiltning og reklamering, ud over almindelig navne og nummerskiltning, skal godkendes af bygningsmyndigheden. 7a. Bevaringsværdige bygninger 7a.1 De på kortbilag 1 markerede bevaringsværdige bygninger, må kun med tilladelse fra byrådet nedrives, ombygges eller på anden måde ændres. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Delområderne F1-F4 udlægges til friareal jvf. kortbilag 2. Delområderne F1, F2 og vestlige del af F3 kan ikke indregnes som opholdsarealer. Landzone 8.2 Delområde L kan benyttes til plantage og landbrugsdrift samt til rekreative formål. Der skal sikres mulighed for en rekreativ sti gennem området, i princippet som vist på illustrationsplan I delområde F1 kan placeres støjværn, dog ikke i form af jordvolde. 24

26 Bestemmelser Støjværnet skal i placering og udformning indpasses i området så nænsomt som muligt. Støjværnet må ikke fremstå som én sammenhængende væg i hele områdets længde. Støjværn må ikke være synlige fra offentlig vej, men skal skjules af tæt grøn beplantning. Støjværnet med en højde på over 180 cm må ikke være synligt, men skal placeres i et skovlignende beplantningsbælte. 8.4 I delområderne F2 og F3 må ikke placeres støjværn i form af fritstående vægge, skærme eller jordvolde. 8.5 I delområde F4 skal der etableres støjvold i form af en eller flere jordvolde langs med Otterupvej. Voldene skal formes som et landskabelig element, der ikke umiddelbart fremstår som et teknisk anlæg og beplantes med græs, buske og træer. På voldens vestvendte side ind mod bebyggelsen kan der etableres stier. Overfladevand 8.5 Der skal udlægges areal til regnvandsbassiner i område F2 og F4 på de to områder, der er markeret på kortbilag 2. Regnvandsbassinerne skal dimensioneres så de tilsammen med andre tiltag for håndtering af overfladevandet i lokalplanområdet kan håndtere en 5-års regnhændelse. Regnvandsbassinerne skal etableres som våde bassiner. De skal udformes, så de er indpasset i det omgivende terræn og indgår i områdets fællesarealer som et naturligt landskabselement. Skråninger skal udføres med en hældning på 1:5. Har det omgivende terræn større hældning end 1:5, kan søen indpasses i det eksisterende skråningsanlæg f.eks. 1:3 på én side. Der skal i disse tilfælde etableres et plateau, f.eks. en sti, ved det permanente vandspejl, og skråningen fra plateauet ned mod vandet må max være 1: Afledning af overfladevand fra tage og vejarealer skal så vidt det er muligt nedsives på egen grund ved f.eks. faskiner eller føres til regnvandsbassin. 8.7 Langs bygningssokler og i vejrabatter skal der etableres åbne forsinkelsesrender eller wadier, i princippet placeret som vist på illustrationsplan 2. Renderne skal have for- Lokalplanforslag nr

27 Bestemmelser bindelse til de etablerede regnvandsbassiner. Ved overkørsler kan vandet rørlægges. Træer 8.8 På kortbilag 3 er bevaringsværdige træer i lokalplanområdet markeret og beskrevet med art, størrelse og formodet alder. Disse træer må ikke fældes eller stynes uden at det er dokumenteret, at de er udlevet. De markerede træer må beskæres, så der skabes mere luft omkring de fritvoksende kroner. Træernes kroner må maks. beskæres, så de får 1/4 stamme og 3/4 krone. I forbindelse med beskæringen må grene, der saves over, ikke være tykkere end 20 cm. Markerede træer, som kan være udsat for overlast i byggeperioden, skal være forsvarligt afskærmet inden for vækstzonen (jævnfør figur 1), dog skal der afskærmes i en radius af 4 meter fra stammen, så der ikke kommer byggepladstrafik eller oplag inden for dryplinien under byggefasen. Figur De på illustrationsplan 2 markerede dele af de eksisterende læhegn må ikke fældes. Affald og kompostering 8. Der skal udlægges plads til kompostering og formuldning af haveaffald og grønt husholdningsaffald. Arealet skal placeres således, at lugtgener i forhold til bebyggelsen minimeres. Kapaciteten skal sikre kompostering af hele områdets komposterbare affald. Andet 8. Belysning skal ske efter principperne beskrevet i Odense Kommunes Belysningsplan. 8. Hegning i skel mod fællesarealer og veje må kun etableres i form af levende hegn eller pileflethegn monteret på lærketræsstolper. Levende hegn mod færdselsarealer og friarealer skal til enhver tid holdes inden for egen grund. 8. Ved etablering af legeplads skal legeredskaber fremstå i naturmaterialer. 8. Den enkelte grundejer har pligt til at ren og vedligeholde sine arealer på en sådan måde, at området i sin helhed fremtræder pænt og vedligeholdt. 8. Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller andre fælles ubebyggede arealer. Uanset

28 Bestemmelser ovenstående kan der i område B1 og B2 opbevares campingvogne og mindre både tilhørende beboere i de pågældende to områder. 9. Grundejerforening 9.1 I forbindelse med udstykning skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for ejere af grunde i delområde B1-B4. Alternativt kan der søges om optagelse af en eksisterende, godkendt grundejerforening i et tilgrænsende område. 9.2 Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligeholdelse af veje, stier, regnvandsbassiner, fælles åbne vandrender, beplantning og fælles friarealer indenfor lokalplanområdet. 9.3 Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Odense Kommune.. Forudsætninger for ibrugtagen.1 Bebyggelsen må ikke tages i brug før det er påvist at bebyggelsen som minimum opfylder kravene for lavenergi klasse 1 jvf. bygningsreglementet BR08 2. udg..2 Veje, stier, belysning, forsinkelsesbassiner skal være etableret før bebyggelse tages i brug..3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før det ved beregning er påvist at boligerne ikke pålægger nabovirksomheder uden for lokalplanområdet skærpede støjkrav..4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før det ved beregning er påvist at opholdsarealerne ikke er pålægger nabovirksomhederne uden for lokalplanområdet skærpede støjkrav..5 Ny bebyggelse i delområde B3 må ikke tages i brug før det ved beregning er påvist at boligerne ikke støjbelastes af den eksisterende pumpestation..6 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de nødvendige foranstaltninger til nedsivning af mest mulig overfladevand er etableret..7 Lokalplanens virkeliggørelse forudsætter, at landbrugspligten ophæves. Indtil arealet tages i brug til lokalplanformålet skal arealet drives jordbrugsmæssige efter landbrugslovens regler. Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse.. Ophævelse af lokalplan.1 Med vedtagelsen af nærværende lokalplan ophæves Lokalplan nr. -5, som er tinglyst den Lokalplanforslag nr

29 Bestemmelser. Varige retsvirkninger Lokalplanens foreløbige retsvirkninger er beskrevet i lokalplanens redegørelse. Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold der ikke er reguleret i lokalplan gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplane indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de bygninger og anlæg der er indeholdt i planen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, ifølge planlovens. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag. Påtegning Således vedtaget til offentliggørelse. Odense Byråd, den 2. december 2009 Offentligt fremlagt i perioden. december 2009 til. februar

30

31 Illustrationsplan 1 til lokalplan nr Principiel bebyggelsesplan. Ikke målfast

32 Illustrationsplan 2 til lokalplan nr Principiel placering af åbne vandrender, samt bevarede læhegn. Ikke målfast

33 K o r t b i l a g 1 t i l l o k a l p l a n n r E k s i s t e r e n d e f o r h o l d S i g n a t u r e r Grænse for lokalplanens område Matrikelskel Eksisterende by- og landzonegrænse - omfattet af eksisterende lokalplan - 5 Areal der overføres til byzone Bevaringsværdige bygninger Eksisterende bebyggelse Drivhuse Pumpestation Højspændingstracé Overpløjet gravhøj Vejadgang 1 : 00 Målforhold By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg

34 2T 2 K o r t b i l a g 1 t i l l o k a l p l a n n r E k s i s t e r e n d e f o r h o l d g 232 Slettensvej landzone byzone 2a Otterupvej f P 190 7u 7z 7b 7k 22 7d 28 7y 7x 32 G G D D B B A A B A Anderupvej m By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg

35 K o r t b i l a g 2 t i l l o k a l p l a n n r F r e m t i d i g e f o r h o l d S i g n a t u r e r Grænse for lokalplanens område Byggefelter B1 B2 B3 B4 B5 F1 - F4 Boligformål - etageboliger Boligformål tæt - lav Boligformål åben - lav Boligformål tæt - lav, dobbelthuse Boligformål åben - lav Friarealer Regnvandsbassiner L Landzoneområde Eksisterende bygningers fundamentaftryk Eksisterende bebyggelse Bevaringsværdige bygninger Pumpestation Vejudlæg - principiel Overpløjet gravhøj Vejadgang Stiadgang 1 : 00 Målforhold By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg

36 K o r t b i l a g 2 t i l l o k a l p l a n n r F r e m t i d i g e f o r h o l d L Slettensvej F1 B4 Otterupvej F2 B1 F3 B3 B2 F4 F3 B4 B5 Anderupvej m By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg

37 K o r t b i l a g 3 t i l l o k a l p l a n n r Træbeplantning - udsnit af lokalplanområde By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg

38 d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d d c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a Slettensvej By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg K o r t b i l a g 3 t i l l o k a l p l a n n r Træbeplantning - udsnit af lokalplanområde