Velkommen til LMO Temadag 2016

Transkript

1 Velkommen til LMO Temadag 2016

2 PROGRAM Brød, kaffe & netværk Velkomst Tips fra en ærlig ejendomsmægler Fra drøm til virkelighed Kaffe og frugt Køb af ejendom i frihandel Erik Høyer - Kvægbedrift med marken udliciteret, Morten Uhre Nørsøller - Hvordan skal jeg etablere mig? Kort om LMO Frokost Ledelsesspillet + LMO & Monopolet Kaffe og kage Nyt fra LandboUngdom Bliv den gode bankkunde Afslutning

3 Tips fra en ærlig ejendomsmægler Ejendomsmægler Alex Holst Christensen

4 Agenda 1. Kort intro til LandboGruppen. 2. Hvad skal de unge købere? 3. Aktuelle tal på udbud 4. Hvem er mægleren 5. Hvorfra kommer prisen 6. Forventninger til markedet 7. Spørgsmål ( og spørg endelig undervejs )

5 Alex Holst Christensen Kort om Alex Holst Christensen Uddannet ejendomsmægler Oprindelig uddannet fra KVL Daglig leder for LandboGruppen MidtØst siden 2012 John Frandsen landbrug 2012 Ejendomskonsulent i Hobro og Herning Har malket køer og passet svin (har et elendigt golf handicap)

6 LandboGruppen 6 ApS er - i alt 9 butikker ejet af lokale DLBR virksomheder Aktuel markedsandel på ca % Omsætningsstigning på 30% i solgte virksomheder og ejendomme på landsplan i 2015 Målsætning: Vi vil være markedsledende på salg af landbrugsvirksomheder i DK! MidtØst: 4 ansatte Træffes i marken, stalden og i Viborg, Søften, Horsens, Aars og på Samsø Ejet af LMO

7 Hvad skal de unge købere? Far har guldkalven Naboen venter kun på, at jeg er klar Jeg skal finde ejendommen Jeg skal erhverve en fremtidssikret fuldtidsbedrift Jeg skal arbejde på fuldtidsbedriften og have min egen hobbyejendom Jeg skal være rådgiver og have min hobbyejendom

8 Ejendomsmarkedet hvor, og hvor stort er markedet nov Driftsgren: Til salg, 16. nov Til salg, nov Fyn, 16. nov Jylland, 16. nov Kvægbrug: 119 stk. 70 stk. 3 stk. 111 stk. 5 stk. Svinebrug: 84 stk. 56 stk. 3 stk. 78 stk. 3 stk. Planteavl + 60 ha: 76 stk. 34 stk. 2 stk. 69 stk. 5 stk. Sjælland og øerne, 16. nov Kilde: Fakta om markedet: Seneste 4 kvartaler er der solgt 130 ejendomme + 60 ha jf. DK s statistik Der omsættes pt. ca ha pr. kvartal af ejendomme o. 15 ha (der er 2,6 mio. ha landbrugsjord i DK)

9 Hvem er ejendomsmægleren Ansat af sælger til at sikre sælger den bedst mulige pris for sin ejendom Ansat af PI eller KI for at minimere deres tab mest muligt Mægleren, vurderer og analyserer bedriften og dens fremtidsmuligheder Mægleren medvirker til fastsættelse af prisen Mægleren fremskaffer fakta om ejendommen Mægleren udbyder ejendommen Mægleren forhandler handlen på plads Mægleren laver købsaftalen Mægleren hæver sit salær

10 Hvorfra kommer prisen - Byggeklods-model Afkastmodel Et sammenkog af de 2 modeller og med hensyn til: Muligheder Værdier uden økonomisk afkast. Hvor er markedet vi sænker ikke markedsprisen. Sælgers ønske (som mægleren er ansat til at forsvare) Kon-kollegaer (vi lever af at få ejendomme til salg) PI eller KI s ønske.

11 Prisen er sat alt for højt i forhold til hvilke parametre: Jordprisen der falder (?) At mælken koster < kr. 2,-/kg. eller en notering u. kr. 9,-/kg(?) At investor med interesse i jorden forlanger 2% i afkast (?) At jorden i området kan forpagtes for kr ,-/ha og det koster kr ,-/ha, at finansiere den (?) En finansieringsløsning med +70% realkredit finansiering (?) Bygningsmassen er udfordret (!) Jordpriserne stiger (?) Hvad skal prisen afspejle et marked på 3 måneders sigt, 3 års sigt eller 30 års sigt?

12 Forventninger til markedet Vi forventer: Flere passive jordejere ( drift fra parcelhuset) Stadig et pænt stort marked for hobbybrug Flere salg som dødsboer(!) En del af markedet (virksomheder) vil udvikle sig til et 2-delt marked fremadrettet: Produktionsanlæg med et solidt afkast til unge landmænd, der alene er forbundet med jord på hhv. gylleaftaler (og/eller biogas) samt forpagtningsaftaler Jord der erhverves af kapitalstærke købere med afsæt i en hovedstolssikring hvor afkastkravet er i niv. 2% p.a. og hvor sigtet udover hovedstolssikring er en upside på jordpriserne samt skatteoptimering

13 Forventninger til markedet Stigende aktivitet fra etablerede på strategiske opkøb Stor interesse fra uetablerede men begrænset EK Godkendte miljøtilladelser = ny form for goodwill Stigende interesse fra udenlandske investorer Stor interesse - og købekraft på større enheder (pulje) Virksomhedsopkøb af produktionsejendomme hovedstolssikring og skatteoptimering Gårdejer fra ejerlejligheden Kulturen flytter sig fokus på afkast, produktionsomkostninger pr. enhed og virksomhedsdrift

14 Spørgsmål?

15 Fra drøm til virkelighed Vi hjælper dig med at nå dine mål Virksomhedsrådgiver Rasmus Riber Rasmussen

16 Dagsorden Drøm 2. Afklaring og undersøgelse 1. Det første møde Drømmen 9. Andet 8. Klædt på til overtagelse 7. Finansiering 6. Beslutningsgrundlag 5. Beregninger 4. Screening af virksomhed 3. Andet møde Virksomheden

17 Det første møde Drømmen Vær venlig at fortælle mig hvilken vej jeg skal følge, sagde Alice. Det afhænger en hel del af, hvor du vil hen, svarede katten. Det ved jeg faktisk ikke, sagde Alice Så er det lige meget hvilken vej du vælger, svarede katten.

18 Det første møde Drømmen Drøm

19 Det første møde Drømmen Mål: køer Nulpunkt på 2,25 kr. Fremtidens landbrug Personlig frihed

20 Det første møde Drømmen Hvem er du? Hvad er du god til Kompetencer (faglige, ledelsesmæssige og andre) Type (DISC, lederstil) Netværk Kapital Mål SWOT Hvad vil du? Hvor er du om 5 år Hvad skal der til for, at drømmen kan indfries?

21 Afklaring og undersøgelse Drøm 130 køer 190 ha.

22 2. Møde Virksomheden Hvad er planen for at nå målet? Passer virksomheden med mål og med, hvem du er? Hvad skal der til, for at drømmen kan indfries på denne ejendom? Pris Investeringer Organisation Ledelse Etc. Hestestald ombygges til 200 køer Kvier ud af kostald, på hotel køer Etablering af plansiloanlæg

23 Screening af virksomhed

24 Beregninger

25 Beslutningsgrundlag Beslutning Sælge projektet Løvens hule

26 Beslutningsgrundlag Indhold Baggrund Formål Dig Plan / Strategi Projektbeskrivelse Beskrivelse af risikofaktorer og risikostyring Hvilke ting skal lykkes (must win battles), og hvordan arbejdes der med disse områder Økonomi Bilag Forudsætninger Investering efter etablering Finansiering Resultat og likviditet Følsomhed Fagrådgiver, bygningsrådgiver, miljørådgiver, referencer og uddannelsesbeviser

27 Finansiering Køb ejendommen som selvejer Realkredit, bank, sælgerpantebrev, Vækstfond, Dansk Landbrugskapital (etableringslån, vækstlån, vækstkaution, konjunkturlån), foderstof, familielån (ansvarligt lån) Glidende generationsskifte med tidligere ejer I/S, P/S, ApS eller A/S Lad de andre købe og dig bestemme AP model Uffe Bie model

28 Klædt på til overtagelse Samarbejdsaftale (med Far eller ) Likviditetsbudget Kontrakter (forpagtningsaftaler mv.) Medarbejdere Leverandøraftaler Foder og foderplaner Maskiner Ny plan kan laves Afrapportering Drøm

29 Husk vejen mod drømmen allerede anlægges nu Så få nu lagt en plan! Andet Man kan hele tiden blive slået tilbage i processen Pris for proces Etableringsrabat Hvad kan man gøre allerede nu Ledelse Bestyrelsesarbejde Etableringsnetværk Drøm

30 PAUSE vær tilbage kl

31 Køb af ejendom i frihandel - Erik Høyer - ikke tilgængelig

32 Kvægbedrift med marken udliciteret Morten og Jette Uhre Nørsøller Nygård

33 Gode råd til de unge mennesker Vil du det? Så gå målrettet efter det Ha dit bagland med Find din samlever, inden I etablerer jer Selvkritisk vedr. investeringer. En ting er drømme - en anden er virkelighed og økonomi Find det rådgiverteam, som kan styrke dig og give dig modstand Hust at kontorarbejde også tager tid og skal ligge i arbejdstiden - ikke om aftenen eller natten At være selvstændig er en livsstil; de første år er der ikke meget fritid. At være selvstændig kræver 100 % fokus hele tiden Når I er etableret, så tag en dag af gangen - lad være med at tage bekymringerne på forskud

34 Spørgsmål

35

36 Hvordan skal jeg etablere mig? Et lille blik ud i markedet Chefkonsulent Torben Wiborg twi@lmo.dk

37 Hvad skal vi omkring? Hvordan ser dansk landbrug ud i fremtiden? Hvad betyder det for jeres etablering?

38 Dansk landbrug set højt - oppefra! 1800-tallet: Jernbane over prærien billigt korn krise andelsselskaberne skabes 1900-tallet: Traktoren opfindes krise igen ansatte i landbruget sendes til byerne 2000-tallet: Finansieringsmodellens sammenbrud krise nye ejerformer vinder indpas

39 Finansieringsmodellens sammenbrud?!??! Finanskrise og bristet boble på jordpriser Øgede kapitalkrav til banker og realkredit Global harmonisering af finansiering via Basel

40 Gældsprocenten i europæisk landbrug

41 Der er større prisudsving (her mælk)

42 Fødevare forbruget stiger!!!

43 Der er store udsving på prisen på aktiverne

44 Behovet for generationsskifte er stort Ud af landbrug

45 Hvordan er vi så rustet i dansk landbrug? MÆLK Soliditet Likviditet/omsætning Sum af Vaegt <-4% (-4)%-0% 0%-4% >4% Hovedtotal <0 22,20% 1,43% 1,40% 1,29% 26,32% ,02% 3,72% 4,51% 8,10% 27,34% ,20% 2,06% 3,11% 13,02% 22,39% ,06% 0,25% 1,01% 6,05% 8,37% >40 0,66% 0,97% 1,54% 12,41% 15,58% Hovedtotal 39,14% 8,43% 11,57% 40,86% 100,00%

46 Hvordan er vi så rustet i dansk landbrug? MÆLK SVIN Soliditet Likviditet/omsætning Sum af Vaegt <-4% (-4)%-0% 0%-4% >4% Hovedtota <0 17,66% 1,75% 1,40% 2,18% 22,99% ,66% 4,67% 4,73% 10,20% 30,26% ,49% 2,68% 2,63% 15,68% 24,49% ,08% 0,20% 0,82% 7,87% 9,96% >40 1,16% 0,39% 0,63% 10,12% 12,30% Hovedtotal 34,04% 9,70% 10,21% 46,05% 100,00%

47 Risikobetragtning på bedriftsstørrelser: De mindre brug er enormt robuste, for de kan i en periode levere en ekstra indsats fra familien spare på privat udtræk osv. Her vil selvejet altid dominere! De store bedrifter kan udskifte mellemledere, gårdråd eller andet der understøtter ledelsen. (Det gør det også billigere at skifte landmanden ud!) Her bliver risikoen acceptabel for en investor De mellemstore bedrifter er kritisk afhængige af, om landmanden evner at levere varen. For han er dyr at skifte ud! Det vil være et særligt segment, der kræver stor indsigt eller en stor pulje selveje er muligt, men konkurrencen hård

48 Resume og konsekvenser: 20 50% af mælke- og svinebrug skal der ryddes op i Der er mange, der skal generationsskifte eller bortforpagte Udsving i indtjening er langt større nu Udsving i aktivernes værdi er også langt større nu Hele finansieringsmodellen er under pres KRAV FRA DIG: Finansieringen skal være tålmodig, når bytteforholdet er dårligt Finansieringen skal kunne holde til jordpriser der svinger

49 Hvad betyder det? Landbruget har brug for eksterne investorer, som skal levere risikovillig egenkapital til (særligt) de større bedrifter Hvad er så konsekvensen for min ejerstrategi?

50 Min ejer-strategi: Selvejer fra start til slut! Investorer er ok som en løftestang til at blive selvejer Selveje er ligegyldigt for mig

51 Konklusion Der er store forandringer forude og brug for kompetente mennesker Der er også store muligheder Forhold dig til hvordan du tror markedet ser ud! Vær grundig i dine forberedelser! I blæsevejr er der nogen der laver læhegn, og nogen der bygger vindmøller

52 Kort om LMO Administrerende direktør Jan Winther

53 PAUSE vær tilbage kl

54 24 timer hos Keld med fart på! Man skal ikke hænge med hovedet, når man står i lort til halsen Citat fra kunde, LMO

55 Ledelse og beslutninger Beslutninger i hverdagen med fart på og mange forstyrrelser Fordele ulemper - muligheder Handlinger og konsekvenser

56 Fordel ulemper muligheder gennem to cases Fire grupper med forskellige muligheder / i hjørnerne En gruppe deles i fire smågrupper

57 FORDELE ULEMPER MULIGHEDER Opgave: - Diskuter fordele/ulemper/muligheder - Notér på Post-Its - Skift en person i smågrupperne og udveksl synspunkter Opsummering (i plenum) - To-tre konklusioner fra hver af de fire grupper - Kommentarer fra LMO med løsning/forløb i praksis

58 Det går bare rigtig godt For to år siden præsenterede du sammen med dit gårdråd banken for en udvidelsesplan: 200 => 350 årskøer bringer din nulpunktspris ned fra 2,75 til 2,20 kr./kg EKM banken var begejstret og gav grønt lys til at gå videre Det går rigtig godt Tilbud på nyt staldbyggeri og søgt støtte (ca kr.) Miljøgodkendelsen er faldet på plads det blev godt nok dyrt Kreditforeningen vil lade et salg af mindre ejendom indgå i finansieringen Reproduktionen er i top, der er produceret masser af ungdyr til udvidelsen Grovfoderlageret er godt fyldt og markplanen tilpasset udvidelsen

59 Det går bare ikke lige nu revideret budget pga. faldende mælkepriser et forventet negativt resultat et yderligere likviditetsbehov på kr. Den daglige likviditet er meget stram, og du må jævnligt jonglere med hvilke regninger, der skal betales Banken er ikke med på at gennemføre planen og har bedt dig om: At fastholde nuværende produktionsomfang At reducere likviditetsbehovet til et minimum

60 Kl. 05:00 Situation Arbejdsmiljø/sikkerhed Du får øje på manglende overdækning af gyllekanal. Overtrædelse er sket gentagende gange. Beslutning Konsekvens Sørger for at lægge spalter på plads Indkalder til medarbejdermøde om arbejdssikkerhed

61 Kl. 09:15 Situation Telefonopkald fra sælger Sælger ringer med et godt tilbud på soja. Der er købssignal, men du skal slå til inden middag. Beslutning Konsekvens Du slår til på stedet Du beder om, at han ringe i morgen, og du tjekker dine kontrakter

62 Følger bankens anvisninger og stopper udvidelsen Sælger opdræt (gns kr. under pris) Sælger grovfoder (gns. 20 øre under pris) Opsiger den seneste ansatte inden for prøvetid Økonomien er ikke i balance, men likviditetstrækket er begrænset til kr.

63 Udarbejder en plan hvor du i lidt langsommere tempo fortsætter udvidelsen Indretter halmlade til nykælver-hold på dybstrøelse Det koster kun kroner Kreditforeningen vil lade de kr. indgå I kan fortsætte udvidelsen det næste år inden for rammerne, men det bliver temmelig arbejdstungt Sælger korn i høst og køber løbende ind til forbrug Udsætter lidt flere køer og lidt kvier med præmie til slagtning Økonomien er ikke i balance og likviditetstrækket er på kroner

64 Tager kontakt i dit netværk for at finde en sponsor Den hemmelige pengemand, der vil indskyde kapital Kaution fra din far og onkel, der selv er landmænd og sidder på en pæn egenkapital AP-pension kunne måske være interesseret. Du skal sælge til dem og leje produktionsanlæg

65 Stopper op og tænker om du kan fortsætte Vil jeg være landmand på de betingelser? Hvilke karrieremuligheder har jeg? Hvilke konsekvenser har det for familien, hvis vi skal sælge ejendommen?

66 Sådan forløb det i praksis Planen for udvidelse fortsættes Indretning af ekstra kopladser i lade Bemandingen intakt Ambitiøst budget følges (Produktionstal i top) Likviditetsjagten intensiveret Afgræsning med kvier Salg og køb af grovfoder til maskinstation Ny forhandling af leasingaftaler (Løbetid) Dialog og accept fra banken Likviditetstræk bevilliget Afventer grøntlys på byggeri Kræver bedre resultat Tidshorisont uafklaret

67 NY CASE

68 Modstand mod forandringer. Hvordan håndterer du det? Du har besluttet dig for at starte op på LEAN tavlemøder: skabe overblik, involvere og ikke mindst optimere driften den kommende uge planlægges arbejdes mod fælles fokusområder finde på gode ideer til forbedringer alle medarbejdere skal have lavet arbejdskort, hvor arbejdsopgaver defineres og bliver tildelt en tidshorisont. Struktur, du får overblik over medarbejderens tid, effektiviserer arbejdsgange og lettere at oplære nye Det går rigtig godt du har et stort drive og masser energi/vilje en konsulent hjælper med opstart du er forberedt arbejdet med at lave arbejdskort er i fuld gang

69 Tavlemøderne har nu kørt i næsten to måneder: Medarbejderne deler langt fra din entusiasme De byder ikke ind på møderne De kan ikke se værdien af møderne En af dine medarbejdere, som har været på gården i rigtig mange år, og som du er glad for, virker meget negativ Arbejdskortene er endelig ved at være færdige: du er overrasket over dit eget ressourceforbrug en af dine medarbejdere, som har arbejdet for dig i to år, har meldt ud, at hun ikke vil følge sit arbejdskort. Rigtig travlt på driften en medarbejder er langtidssygemeldt Alle arbejder for meget, og du mangler timer i døgnet til at nå det hele

70 Kl. 14:13 Situation Fodermesteren sender en sms med 5 køer, der skal klovbeskæres. Det skal han selv klare, og I har snakket om det. Beslutning Konsekvens Du roser ham Du gør ingenting og afventer

71 Kl. 18:17 Situation Naboen klager over gyllelugt - hun står på gårdspladsen, og aftensmaden er klar Beslutning Konsekvens Tager snakken inden aftensmaden Beder om, at hun kommer tilbage

72 Du dropper dit projekt med lean og går tilbage til hverdagen -Du vælger at imødekomme de medarbejdere, som ikke bryder sig om tavlemøderne og arbejdsplanerne -Du vil introducere tavlemøderne på et bedre tidspunkt nu har du jo lidt erfaring med tavlemøder og ved, at det kræver, at du investerer masser af tid

73 Du holder fast og fortsætter tavlemøderne Gør møderne mere effektive Investerer flere penge i projektet får din konsulent til at give feedback på processen og komme med råd

74 Du samler dine medarbejdere til fællesmøde Informere Involvere Motivere

75 Du gennemfører 1:1 samtaler med de ansatte Tager en snak med din nøgle-medarbejder Finder ud af hvad der er modstand imod De medarbejdere, som ikke vil være med, bliver fyret De medarbejdere som ønsker det overtager tavleleder-jobbet

76 Hvad skete der i virkeligheden? Landmanden valgte at holde fast ved tavlemøderne Møderne blev effektiviseret Der blev indkaldt til MUS-samtale Ansvaret for møderne blev uddelegeret De, som ikke ville være med, blev afskediget

77 Afsluttende bemærkninger Udarbejd en klar vision Kend dine mål og brug dem i hverdagen Der vil med garanti komme udfordringer, du ikke havde forudset Husk at se muligheder og vurder både fordele og ulemper

78 LMO & MONOPOLET Afdelingschef GREEN Maria Katja Jensen Svinekonsulent Anders Peter Andersen

79 LMO & MONOPOLET Skal du fyre din bedste medarbejder?

80 LMO & MONOPOLET

81 LMO & MONOPOLET Vil du ansætte din ægtefæl(d)e?

82 PAUSE vær tilbage kl

83 Nyt fra LandboUngdom v. formand Peter J. Kock LMO temadag 17 november 2016

84 Agenda Landboungdom generelt Den politiske agenda for LU Vidste du? Styrker og udfordringer for unge på landet Debat/spørgsmål

85 LandboUngdom generelt Ca medlemmer i alderen år 48 lokalforeninger 12 regioner En forening for unge på landet.

86 Den politiske agenda for LU Arbejder politisk for bedrer vilkår for unge landmænd og unge på landet.

87 Generationsskifte Nedsættelse af tinglysningsafgiften ved førstegangskøb Lempelse af reglerne for succession Der bør findes en ny og mere permanent tilskudsordning til unge, i samme stil som YJordingen(yngre jordbrugere) og den EU finansierede unge-pulje. (Sådan en ordning skal dog sammensættes på en måde, så ordningen ikke bliver kapitaliseret i jord eller bygninger.) Udskydelse af beskatningen af ejendomsavancen ved sælgerfinansiering

88 Vidste du? LandboUngdom sidder med i: Udvalget for landbrugets lederuddannelse Landbrugsuddannelsesudvalget Arbejdsmiljøudvalget L&F primærbestyrelse CEJA NBC NSU

89 Vidste du at, LandboUngdom bl.a. tilbyder Faglige aktiviteter lokalt og regionalt LUKSUS kursus for din personlige udvikling Future Farmers for dig der vil være selvstændig Martskursus Konferencer

90 Styrker og udfordringer for unge på landet! Styrker God landbrugs uddannelse Omstillingsparate/fremsynet Har oplevet finanskrisen Udfordringer Generationsskiftet Landbruget image (Urbanisering)

91 Debat/spørgsmål Tag ansvar for jeres egen fremtid!

92 Tak for ordet Se mere på Facebook under Landboungdom gør landet sjover Peter J. Kock, Formand for LandboUngdom

93 Bliv den gode bankkunde Stine Hjarnø Jørgensen, landbrugschef, Nordea

94 Bliv den gode bankkunde LMO, Temadag Landbrugschef, Stine Hjarnø Jørgensen

95 Landbrugscenter 2

96 Business Banking Landbrug Områdedirektør Torben André Petersen Management Partner Brian Kim Nielsen Sekretariat Louise Bonde Branch Region Risk Manager Tommy Laursen HR Business Partner Mette Fabrin Kredit Peter Asmussen Landbrugscenter Vest Holstebro Ole Dam Hansen Landbrugscenter Nord & Øst Randers Stine Hjarnø Jørgensen John Cramer Christiansen Landbrugscenter Syd Kolding Jan Hansen Morten Riget Landbrugscenter Sjælland Haslev Birgit Nygaard Per Meinert

97 4

98 5

99 6

100 7

101 8

102 9 Tak

103 Udfyld evalueringsskema & refleksionskort - så er der en overraskelse ved udgangen Tak for i dag

104