LOKALPLAN Udkast. Boliger ved Digmannsvej, Stigsborg Havnefront, Nørresundby Midtby

Transkript

1 LOKALPLAN Boliger ved Digmannsvej, Stigsborg Havnefront, Nørresundby Midtby Udkast

2 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 1 Redegørelse 3 Baggrund og formål 4 Området 5 Lokalplanens indhold 7 Anden planlægning 9 Anden lovgivning 13 Servitutter 15 Bestemmelser Formål Område- og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for ibrugtagning Lokalplan Servitutter Retsvirkninger 42 Kort og bilag 43 Kortbilag 1 - Matrikelkort 44 Kortbilag 2 - Arealanvendelse 45 Kortbilag 3 - Illustrationsplan 46

3 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for borgerne og regulerer, hvordan et område må anvendes og indrettes fremover. Igennem lokalplaner styrer byrådet den fremtidige udvikling i et område. Et af formålene med lokalplaner er at give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med omgivelserne og den øvrige planlægning i kommunen. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven, som regulerer arealerne i Danmark på et overordnet niveau. Loven sikrer, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. I en lokalplan vil der typisk være bestemmelser om: Hvad området og bygningerne må bruges til. Hvordan området må udstykkes. Hvor store og høje bygninger må være. Hvordan bygninger, veje, stier mm. skal se ud og ligge. Hvor og hvilken type beplantning, friarealer o.lign. der skal være. Afhængig af den enkelte lokalplan og stedet kan lokalplanen indeholde øvrige bestemmeler, fx om bevaringsværdige huse og bymiljøer, støjskærme eller grundejerforeninger. Hvordan er forholdet mellem lokalplan og kommuneplan? En lokalplan skal altid være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Kommuneplanen beskriver Byrådets overordnede visioner for, hvordan kommunen skal udvikle sig. Kommuneplanen er ikke direkte bindende for den enkelte grundejer. Men Byrådet har pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse, bl.a. gennem udarbejdelse af lokalplaner, som til gengæld er bindende for den enkelte grundejer. Hvordan er forholdet mellem lokalplan og byggelov? I Byggeloven og særligt i Bygningsreglementet er der en lang række generelle krav og bestemmelser til og om byggeri. De skal være opfyldt, for at et byggeri er lovligt, og for at opnå byggetilladelse til byggeriet. En stor del af disse bestemmelser kan i en lokalplan skærpes eller lempes. Det vil sige, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der udtrykkeligt er nævnt i lokalplanen, tilsidesætter Byggelovens bestemmelser. Hvis ikke der er særlige bestemmelser i lokalplanen, der tilsidesætter Byggelovens regler, er det byggelovens bestemmelser, der er gældende inden for lokalplanens område. Det er denne koordinering mellem Byggelov og Planlov, der i lokalplanlagte områder for eksempel gør det muligt at bygge både højere og tættere, end det ellers er tilladt i Byggeloven. Hvornår laves der en lokalplan? Byrådet skal vedtage en lokalplan, Side 1

4 når større bygge- og anlægsarbejder skal gennemføres, når arealer skal overføres til byzone, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Kommunen kan altid af egen drift beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan for et givet område eller projekt. Hvad består lokalplanen af? Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Bestemmelserne, der omfatter de bebyggelsesregulerende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse Kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og den fremtidige disponering af området. Lokalplanforslag og offentlig høring Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Byrådet er forpligtet til at behandle indsigelser og forslag om ændringer inden lokalplanen vedtages endeligt, men byrådet er ikke forpligtet til at rette sig efter dem. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt, og den er bekendtgjort på kommunens hjemmeside, er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. De formelle retsvirkninger fremgår af den enkelte lokalplan. Side 2

5 Redegørelse I redegørelsen beskrives baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. I redegørelsen beskrives desuden en række forhold, der har betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder bl.a. lokalplanens forhold til kommuneplanen og til anden lovgivning, som fx naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen. Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de forhold, der er gældende ved lokalplanens udarbejdelse. Side 3

6 Baggrund og formål Lokalplanområdet er en del af byudviklingsprojektet Stigsborg Havnefront, hvor formålet er at omdanne et tidligere industriområde til en helt ny bydel med beboere - en bydel der samlet skal karakteriseres ved liv, attraktivitet, mangfoldighed, robusthed, fleksibilitet, bæredygtighed og tæt sammenhæng med Aalborg og det øvrige Nørresundby. Lokalplanen skaber mulighed for at opføre et alment boligprojekt på et af de byggefelter, som udviklingsplanen for 1. etape af Stigsborg Havnefront definerer. Baggrunden er, at der forventes stor interesse for privat boligbyggeri på Stigsborg Havnefront i de kommende år, og det almene boligprojekt skal således bidrage til at skabe et socialt bæredygtigt og blandet byområde mht. boligtyper, målgrupper og ejerformer. Lokalplanen skal sikre at disponering og udformning af bebyggelse og friarealer lever op til de intentioner, der er i udviklingsplanen. Side 4

7 Udkast Området Lokalplanområdet er beliggende på det tidligere "Kemira-areal". Området indgår i 1. etape af byudviklingsprojektet på Stigsborg Havnefront. Oversigtskort Lokalplanens område. Luftfoto 2016 Lokalplanområdet Lokalplanområdet har et areal på m2 og er fortrinsvist beliggende i byzone - en del af det tidligere baneforløb er dog landzone og skal overføres til byzone. Det er en del af et tidligere industriareal, hvor virksomheden Kemira lå (tidligere benævnt Dansk Svovlsyre- og Kunstgødningsfabrik Limfjorden - og i folkemunde omtalt "Syren".) Lokalplanområdet afgrænses af Engvej mod nordvest og bebyggelserne langs Digmannsvej og Mølndalsvej mod vest og syd. Mod øst og nordøst dannes lokalplangrænsen af andre kommende byggefelter i 1. etape af Stigsborg Havnefront. Side 5

8 Langs Engvej trækker den tidligere Sæby-bane et grønt spor gennem landskabet. Banens forløb og omgivelserne til denne fremstår idag som en markant grøn kantning af Engvej, men forløbet er gennem lokalplanområdet endnu ikke etableret som sti, som det er sket med baneforløbet længere mod sydvest. På arealet har der ligget en lagerhal, som blev opført Efter lukningen af Kemira i 1998 og nedrivningen af det øvrige fabriksanlæg, blev denne lagerhal i en årrække stående og var udlejet til Hedegård Agro as. Lagerhallen blev nedrevet i 2011 og området fremstår idag ryddet for industrielle spor. Der er i 2016 fyldt jord på arealet som et led i den samlede klargøring af Stigsborg Havnefront til anden anvendelse. Dette med henblik på at skabe et naturligt terrænfald fra de højest beliggende arealer ved Engvej og mod fjorden og som et element i en generel strategi for håndtering af jordforurening fra det tidligere Kemira. Efter jordpåfyldning er arealet tilsået med græs. Omgivelser Nordvest for lokalplanområdet på den anden side af Engvej ligger en række villaveje fra midten af 1900-tallet med bebyggelser i 1-2 etager. Syd og sydvest for lokalplanområdet ligger etageejendomme i 3-4 etager langs Mølndalsvej, Digmannsvej og Teisensvej - i form af en blanding af almennyttige boliger (Nørresundby Boligselskab), privat udlejningsbyggeri og andelsboliger. Områderne nordøst og øst for byggefeltet henligger idag ubebyggede, men indgår i 1. etape af byudviklingsprojektet på Stigsborg Havnefront. Side 6

9 Lokalplanens indhold Lokalplanen skaber rammerne for, at byggefelt C7 i Udviklingsplanen for 1. etape af Stigsborg Havnefront kan udbygges med et alment boligbyggeri. De overordnede byudviklingsplaner for Stigsborg Havnefront er beskrevet nærmere under "Anden planlægning". Hensigten med lokalplanen at bidrage til en social, miljømæssig og økonomisk bæredygtig byudvikling på Stigsborg Havnefront og samtidig være et bidrag til et mangfoldigt og fremtidssikret udbud af midtbynære boliger i Aalborg. Disponering Lokalplanområdet disponeres med en karré-lignende boligbebyggelse med tilgrænsende bygader mod vest, syd og øst. Mod nord reserveres areal til grøn forbindelse og etablering af sti i det tidligere baneforløb med forbindelse ind i Stigsborgkvarteret mod øst. Der lægges vægt på god sammenhæng med eksisterende bebyggelser langs Digmannsvej og Mølndalsvej - samt ikke mindst fremtidig sammenhæng med resten af Stigsborg Havnefront. Bebyggelse Der kan opføres m 2 bebyggelse i området i 2-4 etager. Det svarer til en bebyggelsesprocent på 135 indenfor byggefeltet og på ca. 80 inkl. andele af tilknyttede gaderum og grønne arealer. Der lægges vægt, på at bebyggelsen samlet set fremstå med varieret mht. etageantal og arkitektonisk udtryk, blandt andet som en afspejling af forskellige boligstørrelser og -typer. Volumenstudie der viser mulig bebyggelse i lokalplanområdet samt diversitet i boligstørrelser og typologier. Der er fastlagt tvungne facadebyggelinjer omkring byggefeltets hjørner med henblik på at opnå en klart opfattelig rumlighed omkring gaderummene. Dog med mulighed for tilbagetrækning på op til 2,5 m. ved etablering af kantzoner/forarealer mellem bebyggelse og gaderum. Intentionen er, at bebyggelsen i sin grundstruktur fremstår som en karré, men at den desuden Side 7

10 suppleres med bebyggelsesstrukturer i karréens indre med henblik på at opdele gårdrummet i mindre rum. For at undgå monotoni stilles der krav om, at facadelængder over 20 meter skal varieres med skalanedtrapning og tilbagetrækning, materialevariation eller andre virkemidler. Trafik og parkering De omgivende gaderum skal indrettes som shared space med plads til både trafikafvikling, ophold, leg, beplantning, regnvandsafledning, gadeparkering og affaldshåndtering. De mange elementer skal disponeres i forskudte forløb, for derved at medvirke til at dæmpe hastigheden. Ud over nøje indpassede gadeparkeringspladser kan der etableres mindre lommer med terrænparkeringspladser inden for byggefeltet. Der lægges vægt på at undgå store samlede parkeringsflader. Der er fastlagt en reduceret parkeringsnorm for området svarende til 1 p-plads pr. 8 boliger på max 50 m 2 og 1 p-plads pr. 2 boliger større end 50 m 2. Den reducerede norm er ud over den midtbynære beliggenhed begrundet i forventet lavt bilejerskab set ifht. hensigten om at skabe et relativt billigt boligtilbud. Landskab og beplantning Den grønne forbindelse langs Engvej og ind i området nord for byggefeltet ønskes givet en frodig grøn karakter med hjemmehørende plantearter. Der er udpeget en række eksisterende træer i denne del af lokalplanområdet, som vurderes at være bevaringsværdige på grund af deres stand og den sammenhæng de indgår i. Den eksisterende beplantning langs Mølndalsvej er potentielt bevaringsværdig i det omfang at den kan passes ind i en samlet disponering af det nye gaderum. Gårdrummet ønskes prioriteret til frodige grønne opholdsarealer - dels som fælles ophold, og dels som private haver, nyttehaver ol. Lokal afledning af regnvand Al regnvand skal afledes på overfladen via fordampning og nedsivning. Hverdagsregn skal så vidt muligt håndteres inden for lokalplanområdet med permeable overflader, regnbede, terrænlommer, grønne tage mv. Opkobling til et samlet regnvandshåndteringssystem for 1. etape af Stigsborg Havnefront skal desuden være med til at sikre bebyggelsen mod skader som følge af mere ekstreme regnhændelser. Såfremt det samlede regnvandshåndteringssystem for 1. etape ikke er etableret i forbindelse med ibrugtagning af lokalplanområdets bebyggelse kan der etableres en midlertidig mulighed for nedsivning på naboarealer. Af hensyn til den forventede udbygningsrækkefølge for Stigsborg Havnefront foretrækkes midlertidig nedsivning etableret på de nordligst beliggende naboarealer (fx udviklingsplanens byggefelt C8). Side 8

11 Udkast Anden planlægning Formålet med dette afsnit er at give det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng. Udviklingsplan for Stigsborg Havnefront Lokalplanområdet indgår i 1. etape af Stigsborg Havnefront. Stigsborg Havnefront er den sidste nordøstlige fjerdedel af havnefronten - et attraktivt ca. 55 ha stort byudviklingsområde på solsiden af fjorden. Hovedparten af området ejes af Aalborg Kommune og Aalborg Havn. Den centrale og østlige del er i dag - bortset fra forvaltningsbygningen på Stigsborg Brygge - ubebygget og vil kunne udvikles til en ny bydel, mens den vestligste del fortsat danner ramme om erhvervsaktiviteter for Hedegård Agro. Med Stigsborg Havnefront ønsker Aalborg Byråd at gå nye veje i organiseringen og i det økonomiske set-up omkring byomdannelsen. Intentionen er at danne et udviklingsselskab, hvor Aalborg Kommune går sammen med private investorer om at realisere den nye bydel. I efteråret 2016 blev der gennemført et parallelopdrag, hvor tre tværfaglige rådgiverhold gav hvert deres bud på en udviklingsplan for området. Efter en vurdering af de tre forslag besluttede byrådet at arbejde videre med Team Vandkunstens forslag som grundlag for en endelig udviklingsstrategi for hele området og en mere detaljeret udviklingsplan for 1. etape. Planerne blev godkendt af Aalborg Byråd i marts Helhedsplan for byudviklingen på Stigsborg Havnefront Udviklingsstrategien lægger op til at opdele bydelen i tre: Havnekvarteret (vest), Parkkvarteret (centralt) og Strandkvarteret (øst). 1. etape tager udgangspunkt i Parkkvarteret. Strategien er at skabe en urban fjordby med god sammenhæng til resten af Aalborg. En levende bydel med sit eget bydelscentrum, skole og institutioner, og hvor Ringen - en cirkelformet bro - bliver en attraktion, som også har potentiale til at trække gæster til udefra. En stor del af det tidligere Side 9

12 Udkast Kemira-areal omdannes til en frodig grøn fjordpark. Stigsborg Havnefront skal være et mønstereksempel på fremtidens bæredygtige bydel, og så skal bydelen tilbyde nye attraktive måder at bo på i storbyen. Der foregår en samlet lokal- og kommuneplanlægning for 1. etape af Stigsborg Havnefront parallelt med udarbejdelsen af lokalplan Dette blot med en tidsmæssig forskydning fordi planlægningen for den samlede 1. etape afventer dannelsen af det udviklingsselskab, som skal realisere byudviklingen. Læs mere om Stigsborg Havnefront på Lokalplanområdet set i sammenhæng med øvrige byggefelter i den nordlige del af Stigsborg Havnefront, etape 1. Miljøvurdering af planer "Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" indeholder kriterier for hvilke planer, der kræver udarbejdelse af en miljørapport. Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling. Der skal laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde. For mindre planer, som kun omfatter et mindre område eller som kun indeholder mindre ændringer, kan miljørapporten undlades, hvis planen ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. For at danne et overblik over, om lokalplanen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, er der foretaget en miljøscreening. I forbindelse med screeningen er berørte myndigheder hørt. Resultatet er, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport, da miljøscreeningen viser, at der ikke Side 10

13 forventes væsentlig indvirkning på miljøet af det aktuelle lokalplanprojekt. Screeningen findes i afsnittet "Miljøscreening", som kan ses sammen med den digitale lokalplan. I forbindelse med den politiske proces omkring udviklingsstrategien for Stigsborg Havnefront og det forudgående parallelopdrag ( ), blev der taget stilling til en miljøvurdering af den planlagte byudvikling på et strategisk niveau. Denne indledende miljøvurdering bliver fulgt op med, at der også udarbejdes en miljøvurdering i forbindelse med den igangsatte lokal- og kommuneplanproces for 1. etape af Stigsborg Havnefront (som nævnt ovenfor), her miljøvurderes den planlagte byudvikling samlet på et mere konkret niveau. Det er også en del af baggrunden for ikke at lave en særskilt miljørapport i tilknytning til lokalplan Miljøvurdering af konkrete projekter (VVM) I "Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" er det på Bilag 1 og 2 defineret, hvilke konkrete projekter og anlæg, som skal vurderes for, om de kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Der skal laves en miljøkonsekvensrapport for anlægsprojekter, som forventes at kunne påvirke miljøet væsentligt. Rapporten skal i høring og godkendes, inden bygherren kan få tilladelse til at gå i gang med projektet. På nuværende tidspunkt omfatter lokalplanen ikke et projekt eller anlæg på Bilag 1 eller 2 i ovennævnte lov. Derfor er der ikke udarbejdet en screening eller en miljøkonsekvensrapport. Når det endelige bygge- eller anlægsprojektet er kendt, kan det dog vise sig at udløse en screening for en vurdering af om projektet har en væsentlig indvirkning på miljøet. EF-Habitatdirektivet Habitatdirektivet handler om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter. Natura 2000-områder Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen/projektet kan skade et Natura 2000-område. Lokalplanområdet berører ikke Ramsar-, fuglebeskyttelses- og EF-habitatområder. Bilag IV-arter Habitatdirektivet forpligter medlemslandene til at sikre en streng beskyttelsesordning for en række dyr og planter overalt i landet. De arter, der er omfattet af beskyttelsesordningen, fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Der er ikke registreret bilag IV-arter i tilknytning til lokalplanområdet. Kommuneplan Kommuneplanen indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg 1.043, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Side 11

14 Kommuneplantillægget vedrører rammeområde 1.2.B2 Engvejkvarteret og 1.2.D9 Stigsborgkvarteret. Det ændrer følgende: Afgrænsningen mellem de to rammeområder ændres, så lokalplanområdet fremadrettet alene er omfattet af rammeområde 1.2.D9. Byggemulighederne ændres ved at muligheden for at bygge åben-lav boliger fjernes. Der kan fremadrettet bygges tæt-lav og etageboliger med en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 80 for området som helhed inkl. veje, grønne områder ol., og et etageantal på 2-4 svarende til en maksimal bygningshøjde på 17 meter. Før var den maksimale bebyggelsesprocent 60 og den maksimale bygningshøjde 15 meter. Med kommuneplantillæget muliggøres således en mere tæt og urban bebyggelse i området i overensstemmelse med udviklingsstrategien for Stigsborg Havnefront. De kystnære dele af byzonen Af Planlovens 16 stk. 4 fremgår, at for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Den nye bebyggelse er placeret bag ved eksisterende bebyggelse i forhold til kysten. Desuden er højderne på det nye byggeri enten tilsvarende eller lavere end det eksisterende, foranliggende byggeri. Således er det vurderet, at den nye bebyggelse ikke afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området. På baggrund af bebyggelsens omfang og beliggenhed vurderes det, at den ikke vil påvirke kysten visuelt. Side 12

15 Anden lovgivning I dette afsnit gives der en oversigt over, hvordan planen forholder sig til andre love end Planloven. Trafikregulering Der kan ikke, uden samtykke fra politiet, gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Arkæologi Hvis der under anlægsarbejde findes spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet straks meldes til Nordjyllands Historiske Museum, jf. Museumsloven. Forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder kan bygherren, i henhold til Museumslovens 25, anmode Nordjyllands Historiske Museum om at tage stilling til hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå, inden en tidsfrist på 4 uger, komme med en udtalelse om dette. Udgiften til arkivarisk kontrol og en mindre arkæologisk forundersøgelse afholdes af museet, mens udgiften til en eventuel større forundersøgelse afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet udføres, jf. Museumslovens 26, stk Jordforurening Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og Aalborg Kommune underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. I 2008 blev begrebet områdeklassificering indført i Jordforureningsloven. Områdeklassificering omfatter de områder, hvor jorden kan være lettere forurenet. Som udgangspunkt er al jord indenfor byzone klassificeret som muligt lettere forurenet. I praksis betyder områdeklassificering, at grundejeren har pligt til at undersøge jorden, inden den køres bort fra en områdeklassificeret ejendom og at jordflytning skal anmeldes til kommunen. Formålet med dette er at sikre, at lettere forurenet jord ikke bliver spredt til uforurenede arealer. Man finder kortet med de områdeklassificerede grunde via kommunens hjemmeside Grundvandsbeskyttelse Området er beliggende uden for område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande til almene vandværker. Grundvandssænkning I henhold til Vandforsyningsloven og Byggeloven skal ansøgning eller anmeldelse sendes til Aalborg Kommune inden igangsættelse af en midlertidig eller en permanent grundvandssænkning i området. Der forventes ikke behov for grundvandssænkning i forbindelse med nybyggeri i lokalplanområdet. Hvis det alligevel skulle vise sig at blive nødvendigt, skal Aalborg Kommune, inden anlægsarbejder påbegyndes, ansøges om tilladelse til en midlertidig grundvandssænkning. Det forventes, at der kan gives tilladelse til en midlertidig grundvandssænkning, mens byggeriet står Side 13

16 på, hvis en række vilkår bliver overholdt. Der kan ikke forventes tilladelse til en permanent grundvandssænkning inden for området. På grund af områdets særlige beskaffenhed kan der blive stillet krav om beregninger eller en grundvandsmodel for at sikre, at en evt. grundvandssænkning ikke vil forårsage skader i omgivelserne samt påvirke eksisterende jordforureninger i området. Støj Lokalplanområdet ligger nabo til Engvej, og vil være påvirket af trafikstøj herfra. Den yderste og mest støjbelastede bræmme reserves til grøn stiforbindelse (Syrestiens forlængelse), og byggefeltet ligger således tilbagetrukket fra Engvej med en afstand på min. 20 meter. Uanset dette vurderes der at være risiko for støjbelastning på over 58 db(a) i byggefeltets nordvestligste del. Der lægges derfor vægt på at områdets bebyggelse disponeres og konstrueres, så bebyggelse medvirker til at støjafskærme opholdsarealer og sikre et acceptabelt støjniveau indendørs. Det skal ved støjrapport dokumenteres at de max. 58 db(a) på boligernes udendørs opholdsarealer kan overholdes, og at støjniveauet indendørs i boligers opholdsrum kan overholdes (46 db(a)), samtidig med at der luftes ud via åbne vinduer eller andre udluftningsåbninger i facaden. Endelig skal det dokumenters at det indendørs støjniveau i boligers opholdsrum ikke overstiger 33 db(a) med lukkede vinduer. Side 14

17 Servitutter Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Side 15

18 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser er den juridiske del af lokalplanen, der bl.a. fastlægger rammerne for områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse. Bestemmelserne fastlægges i henhold til Lov om planlægning. Bestemmelserne er juridisk bindende overfor områdets ejere og brugere. Der må derfor ikke etableres forhold, der er i strid med lokalplanen. Der kan i nogle tilfælde meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Side 16

19 1. Formål 1.1 Lokalplanens formål er at sikre: at området kan udnyttes til boligformål og andre naturligt tilknyttede funktioner jævnfør pkt at der reserveres areal til en sti i det tidligere banetracé langs Engvej at bebyggelse danner en god helhed med nabobebyggelser at området udvikles i overensstemmelse med intentionerne i udviklingsplanen for Stigsborg Havnefront, etape 1. at bebyggelse opføres som tæt-lav og etagehuse kvalitetsrige grønne opholdsarealer vejadgang fra Digmannsvej, Mølndalsvej og to fremtidige lokalveje fra øst. at området udvikles socialt, økonomisk og miljømæssigt bæredygtigt. Side 17

20 2. Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på Kortbilag 1 - Matrikelkort. Lokalplanen omfatter nuværende og fremtidige ejendomme, dele af ejendomme, ejerlejligheder, umatrikulerede arealer og vejarealer inden for lokalplanens afgrænsning. 2.2 Zoneforhold En mindre del af lokalplanområdet ligger i landzone. Med bekendtgørelsen af den endeligt godkendte lokalplan overføres landzonearealet, som er vist med skravering på Kortbilag 1, til byzone. Side 18

21 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Lokalplanområdets hovedanvendelse er: Boligformål i form af tæt-lav og etageboliger. Der kan desuden etableres følgende, såfremt det er foreneligt med hovedanvendelsen: Institutioner Rekreative formål Ad 3.1 Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. Side 19

22 4. Udstykning 4.1 Udstykning Udstykning inden for lokalplanområdet kan ske efter følgende principper: Bygninger/bebyggelser kan udstykkes som sokkelgrunde Veje, stier og ubebyggede arealer kan udstykkes som en eller flere selvstændige ejendomme. Sokkelgrunde kan afgrænses således, at fællesarealer, p-arealer ol., der alene benyttes af ejerne/brugerne af en ejendom, er omfattet. Udstykning skal ske på baggrund af en godkendt helhedsplan. Ad 4.1 Der er eksempelvis mulighed for at byggefeltet udstykkes samlet som en sokkelgrund. Ved udstykning af byggefeltet i flere mindre sokkelgrunde skal der sikres fælles brugsret, drift og vedligehold af fælles friarealer og fælles parkeringsarealer. Dette kan fx ske ved at der dannes en ejerforening for byggefeltet og tinglyses en aftale vedr. denne i forbindelse med udstykningen. Side 20

23 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsens omfang Indenfor lokalplanområdet kan der opføres bebyggelse med et samlet bruttoetageareal på max m 2. Bebyggelse skal fremstå med en skalamæssig variation fra 2-4 etager. Bebyggelsen skal fremstå med skift i etageantal minimum for hver 20 meter oplevet fra de tilgrænsende byrum. Bebyggelsens højde må ikke overstige 17 meter inkl. tekniske installationer til ventilation ol. I karréens indre kan bebyggelens højde ikke overstige 13 meter inkl. tekniske installationer. Dog kan eventuelle elevatortårne overskride den maksimale bygningshøjde, hvis det er nødvendigt for at kunne betjene øverste etage. Bygningshøjden langs Digmannsvej og Mølndalsvej måles fra en fastlagt terrænkote i niveau med de eksisterende vejkoter. Bygningshøjder i byggefeltet iøvrigt måles fra en fastlagt terrænkote i niveau med det eksisterende hævede terrænniveau på byggefeltet. Ad 5.1 Eksempel på hvordan den ønskede skalamæssige variation kan udmøntes. Bestemmelsen om skift i etageantal for minimum hver 20 meter gælder for hver visuelt sammenhængende bebyggelsestruktur og har baggrund i et ønske om at undgå monotont blokbyggeri. Bestemmelsen skal fortolkes således at en bebyggelse i fx fire etager, som kravler omkring et hjørne kan være op til 40 meter ialt før krav om nedtrapning til 3 etager. 5.2 Bebyggelsens placering Bebyggelse skal placeres inden for byggefeltet som vist på bilag 2. Bebyggelse skal placeres med facade i facadebyggelinjerne, som vist på bilag 2. Dog kan der indarbejdes porte, mindre nicher ol. Side 21

24 Bebyggelsen kan desuden trækkes tilbage fra facadebyggelinjen med op til 2,5 meter, hvis dette sker med henblik på at sikre areal til kantzoner jf. pkt Bebyggelse skal i sin grundstruktur disponeres som en karrébebyggelse, der åbner sig med en visuel og funktionel forbindelse til de tilgrænsende byrum på minimum et sted for hvert byrum. Dette skal ske i form af minimum et mellemrum mellem karréens bygningsmassiver på minimum 3 meter for hver af karréens sidelængder. Dog ikke mod Engvej. Karrébebyggelsen skal suppleres med bebyggelsesstrukturer i karréens indre med henblik på at opdele gårdrummet i mindre rum. Ad 5.2 Formålet med facadebyggelinjen er at skabe veldefinerede gaderum omkring bebyggelsen i kraft af at byggefeltets hjørner, og en andel af gadelinjen markeres med bebyggelse. Formålet med at åbne karréen op med minimum et mellemrum for hver sidelængde er at sikre gode solforhold på de indre opholdsarealer. Mod Engvej ønskes en sluttet randbebyggelse med henblik på afskærmning af opholdsarealer mod trafikstøj. Generelt skal mellemrum i bebyggelsesstrukturen placeres under hensyntagen til at støjen på karréens opholdsarealer ikke overstiger 58 db. Formålet med at supplere randbebyggelsen med strukturer i karréens indre er at nytænke og nedbryde den klassiske karréstruktur for derved at danne kvalitetsrige mindre gårdrum med menneskelig skala. 5.3 Indplacering i terræn Bebyggelse langs byggefeltets vestlige og sydlige kant skal placeres så der er niveaufri adgang til stueetagen fra eksisterende gadekoter på Digmannsvej og Mølndalsvej (3,5-4 meter). Terrænspring til byggefeltets terrænniveau (ca. 4,5 meter) skal optages i bygningen. Ad 5.3 Eksempel på hvordan terrænspring kan optages i bygningskroppens stueetage, men terrænspringet kan også løses på andre måder, idet det fx skal afvejes ifht. et evt. ønske om at undgå interne trapper i stuelejligheden. Side 22

25 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Facadeprincipper Byggefeltets hjørner skal markeres arkitektonisk. Facadeelementer skal trækkes om hjørnet med henblik på at fremhæve bygningernes rumlige virkning. Når facadelængder overstiger 20 meter, skal facadeudtrykket varieres dels med skift i etageantal (som beskrevet i pkt. 5.1) dels ved hjælp af forskydninger, tilbagetrækninger, tilbagetrukket penthouse, bearbejdning af indgangspartier, skift i bygningstypologi, skift i facadeudtryk/materiale, facadebegrønning, væksthuse i glas på tagfladen eller lignende. 6.2 Typologier Bebyggelsen skal typologisk fremstå som et mix af etageboliger og byrækkehuse. Bebyggelsen skal udformes, så forskellighed i boligtyper og -størrelser også afspejles i arkitektonisk og typologisk diversitet indenfor byggefeltet. Ad 6.2 Til venstre her over ses et eksempel på en rækkehus-typologi, som ville kunne indpasses i lokalplanområdet. Til højre et eksempel på en etagebolig-typologi med den ønskede skalavariation (her dog 2 etager højere end det er muligt inden for det aktuelle lokalplanområde). 6.3 Facadematerialer Bebyggelsens facadematerialer og farver kan varieres, men skal samlet skabe en god helhedsvirkning inden for byggefeltet og i forhold til nabobebyggelser. Der lægges vægt på facadematerialernes stoflighed, holdbarhed og patineringsevne. Bygningers facader skal som hovedindtryk fremstå i tegl, natursten, pudsede overflader, træ ol. Der kan også være tale om en kombination af to af de nævnte facadematerialer. Det generelle facadeindtryk kan varieres med partier af glas, træ, stål, pladebeklædning, beton ol. Betonelementer tillades ikke som det dominerende facademateriale. Betonelementer kan i særlige tilfælde indgå i en bygnings facadeudtryk, såfremt materialet bruges aktivt som arkitektonisk virkemiddel og i samspil med andre og mere stoflige materialer. 6.4 Altaner og altangange Side 23

26 Udkast Altaner skal placeres med hensyntagen til sikring af attraktive private uderum for boliger og et godt lysindfald i underliggende boliger. Altaner skal bidrage til at skabe variation og dybdevirkning i facaden. Altangange kan kun etableres på følgende vilkår: altangange skal orienteres mod fælles opholdsrum i karréens indre, altangange skal medvirke til at tilføre bebyggelsen arkitektonisk variation altangange skal understøtte det sociale liv i bebyggelsen ved at være udformet, så de også kan fungere som mødesteder for beboerne og uderum til ophold. Altaner kan etableres mod omgivende gaderum. Altangange kan ikke etableres mod omgivende gaderum. Ad 6.4 Altaner som en samlet påhæftet let konstruktion. Dette kunne også være et eksempel på, hvordan altangange kunne integereres i bebyggelsen på en elegant måde. Altaner skal i videst mulig omfang placeres og udformes, så trafikstøjen på altanerne ikke overstiger 58 db, hvis støjniveauet er højere kan de pågældende altaner ikke medregnes som brugbart opholdsareal. 5.5 Tagudformning Tagflader skal begrønnes, hvis dette er nødvendigt for at sikre tilstrækkelig lokal forsinkelse og fordampning af regnvand. Side 24

27 Tagflader på bebyggelse i 2-3 etager kan udnyttes til etablering af tagterrasser, væksthuse i glas ol. Ventilationsafkast ol. skal udføres som en integreret del af bebyggelsens arkitektur og kan ikke placeres som synlige tekniske anlæg på tagfladen. Side 25

28 7. Ubebyggede arealer 7.1 Generelt De ubebyggede arealer skal udformes så der sikres et kvalitetsrigt bymiljø herunder gode udendørs opholdsmuligheder. Inden for byggefeltet skal minimum 25 % af byggefeltets samlede areal udlægges til brugbart opholdsareal på terræn. Det kan være i form af fælles opholdsareal, privat opholdareal eller opholdsegnede kantzoner. Inden bygge- og anlægsarbejde indenfor lokalplanområdet påbegyndes, skal der udarbejdes en detaljeret plan for de ubebyggede arealer. Der fastlægges bestemmelser for følgende områdetyper: 7.2 Grønne forbindelser 7.3 Gaderum 7.4 Kantzoner 7.5 Fælles opholdsareal 7.6 Privat opholdsareal Ad 7.1 Med brugbart opholdsareal menes at de skal være placeret og indrettet med henblik på rekreativ ophold og aktivitet, god balance mellem sol og skygge, god vindkomfort og således at trafikstøjniveauet ikke overstiger 58 db. 7.2 Grøn forbindelse Det på bilag 2 viste areal til grøn forbindelse kan ikke bebygges. Det skal fremstå som et ubefæstet, frodigt og naturpræget forløb med naturligt hjemmehørende træer, buske og urter. De på bilag 2 udpegede bevaringsværdige træer skal bevares. Der skal etableres stiforbindelse i det tidligere banetracés forløb med forbindelse ind i området nord for byggefeltet, som vist i princippet på bilag 2. Stiforbindelsen nord for byggefeltet kan anlægges, så den også kan fungere som brandvej. 7.3 Gaderum De på bilag 2 viste gaderum skal udformes som lege- og opholdsområder (shared space). Gaderum skal have en markant grøn karakter og skal indrettes så de både fungerer som vejadgang til byggefeltet, trafiksikre færdselsmuligheder for fodgængere og cyklister, opholds- og legeareal - samtidig med at der indpasses enkelte gadeparkeringspladser, cykelparkeringspladser, afledning af regnvand, affaldshåndtering og brandredningsareal. Se også pkt Gaderum skal udføres med en samlet belægningsflade fra facade til facade. I gaderummet skal indpasses plantebede i et forskudt forløb. Plantebedene skal tilplantes med græsser og træer. Side 26

29 Plantebede skal gives en størrelse, placering og udformning, der sikrer beplantningen gode vækstvilkår. De på bilag 2 udpegede potentielt bevaringsværdige træer kan med fordel bevares, hvis de kan indpasses i den samlede disponering af gaderummet. Ad 7.3 Inspiration til hvordan gaderum kan udformes som shared space. Træer kræver et rodvenligt bærelag på minimum 15 m 2 pr. træ, heraf 2,5 m 2 åbent muldbed omkring træet. Som udgangspunkt anbefales det at plantebede er minimum 2 meter brede og at afstanden fra den færdigt udvoksede krone til bygningsfacader er minimum 1 meter. 7.4 Kantzoner Der skal etableres kantzoner med en bredde på 0,5-2,5 meter langs bebyggelse som vist på bilag 2. Kantzoner kan udformes som private forhaver eller halvoffentlige forarealer. De skal udformes i samspil med stueetagens funktionalitet og facadeudformning, således at kantzoner understøtter sammenhængen mellem bygning og gaderum. Der skal etableres direkte adgang til boliger i stueetagen fra kantzonen og/eller til fælles gadedør ifbm. trappeopgang. Kantzoner kan også anvendes til cykelparkering. Ad 7.4 Side 27

30 Eksempler på henholdsvis en bred og en smal kantzone. Intensionen er at kantzoner skal udgøre en del af ankomstsituationen til boligbebyggelsen og skal give plads til ophold og tilfældige møder mellem beboerne. Beplantning og siddemuligheder kan medvirke til at understøtte dette. 7.5 Fælles opholdsarealer Fælles opholdsareal skal placeres som vist i princippet på bilag 2. Fælles opholdsareal skal indrettes til ophold, leg o.l. for bebyggelsens beboere og skal have semioffentlig karakter. Opholdsarealer skal som hovedindtryk være ubefæstede grønne arealer med frodig stedstypisk beplantning i flere lag i form af træer, buske, klatreplanter, urter og græsser. Beplantning og bebyggelse skal medvirke til at opdele karréen i mindre opholds- og aktivitetsrum med menneskelig skala. Fælles opholdsarealer skal have en god solorientering, have god vindkomfort og indrettes med fleksible opholds- og aktivitetsmuligheder afstemt efter de ønskede målgruppers behov. Fælles opholdsarealer skal indrettes, beplantes og koteres så de bidrager til lokal nedsivning og fordamning af overfladevand. De skal i størst mulig omfang anlægges med gennemtrængelige flader som beplantning, grus, stenmel ol. og forsinkelsesvolumener til regnvand skal indtænkes i den samlede disponering af arealerne. Løsninger til lokal afledning af regnvand må ikke designes således at opholdsarealernes opholdskvalitet og rekreative anvendelighed forringes. Ad 7.5 Side 28

31 Den konkrete indretning bør afstemmes efter hvilke målgrupper af beboere bebyggelsen retter sig imod. Forsinkelsesvolumener til regnvand kan fx være som lavninger eller forsænkede delområder i et græsareal, det kan også fx være i form af regnbede. Eksempel på frodigt gårdrum med beplantning i flere lag. 7.6 Private opholdsarealer Ud over de fælles opholdsarealer skal der også så vidt muligt sikres opholdsarealer af privat karakter til den enkelte bolig i form af haver, terrasser eller altaner. Terrasser og haver kan både etableres på terræn og på tagflader. Private opholdsarealer skal afskærmes med henblik på at sikre privathed og læ samt mulighed for skygge. For små boliger kan private opholdsarealer evt. etableres fælles for flere lejligheder. Side 29

32 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgang Vejadgangen skal ske fra Digmannsvej og Mølndalsvej, som vist på bilag 2. På længere sigt, når resten af 1. etape af Stigsborg Havnefront er realiseret, skal der desuden etableres vejadgang fra øst som vist på bilag Veje Veje skal etableres som sammenhængende gaderum, som vist i princippet på Kortbilag 2. Gaderum skal indrettes som lege- og opholdsområder. Gaderum skal anlægges med en sammenhængede belægningsflade der spænder fra bygning/forareal til bygning/forareal. Belægningen skal sammen med gaderummets disponering og indretning medvirke til at signalere at færdsel foregår på de bløde trafikanters præmisser. Belægningsfladen skal brydes af plantebede, affaldshåndteringsområder og enkelte gadeparkeringspladser i et forskudt forløb, som også virker hastighedsdæmpende. Den primære kørezone for biler skal have varierende bredde. Gaderummet skal anlægges så det bidrager til lokal afledning af regnvand, herunder skybrudssikring. Snit der viser den principielle disponering af gaderummet i et fiktivt punkt. Ad 8.2 Intentionen er et gaderum uden den sædvanlige tydelige markering af vej, kantsten og fortov. Den sammenhængende belægningsflade kan fx være betonsten i varierende størrelser, hvor forskel i størrelse angiver hhv. de primære gangzoner og de primære kørezoner. Delarealer af de primære Side 30

33 gangzoner kan også fx være stenmel. Dette kan være hensigtsmæssigt, hvor der ønskes sikret gode vækstbetingelser for beplantning i tilgrænsende plantebede. Eksempel på indretning af gaderum med forskydning af plantefelter, parkering og kørezoner. Lokal afledning af regnvand kan sikres i form af mindre regnvandsgrøfter der adskiller bebyggelsens forarealer fra gaden, i form af regnbede i gaderummet og i form af permeable belægninger i forbindelse med plantebede, gangzoner og parkeringspladser. Endelig er det intentionen at lokale lavninger i midten af vejen samler overskydende vand og leder dette videre til det samlede regnvandshåndteringssystem for 1. etape af Stigsborg Havnefront. Ved projektering af veje skal sikres, at der bliver tilstrækkelig manøvrerum for renovationsvogne, ligesom vejene skal være beregnet for en trafikbelastning på min. 18 tons akseltryk og være fri for hindringer mv. Afhængig i hvordan de konkrete affaldshåndterings-løsninger mv. placeres skal behovet for at etablere en vendemulighed for en 12 meter lang lastbil for enden af Digmannsvej mod nord belyses. Det skal i den forbindelse overvejes om en evt. adgangsvej til parkeringsplads på byggefeltet fra Digmannsvej kan indgå som en del af en vendemulighed. 8.3 Stier Stiforbindelser skal anlægges som vist i princippet på Kortbilag 2. Stier skal udlægges med en bredde på 4,00 m og anlægges med en belægning (fx grus, stenmel eller fast belægning, asfalt ol.) på mindst 3,00 m og rabat til hver side. Den på bilag 2 angivne sti nord for byggefeltet skal i nødvendigt omfang anlægges med kørefast belægning, så den også kan fungere som brandvej. Der skal desuden etableres en visuelt og funktionelt let tilgængelig fodgængerpassage gennem byggefeltet med offentlig adgang som vist i princippet på bilag 2. Fodgængerpassagen kan anlægges i varierende bredde og med varierende belægning (fx stenmel eller belægningssten). Ad 8.3 Side 31

34 Med "i princippet" menes, at stien kan flyttes nogle meter i forbindelse med den endelige fastlæggelse af stiforløbet. 8.4 Parkering Der skal udlægges parkeringsareal svarende til 1 p-plads pr. 8 boliger for boliger på 50 m 2 og derunder 1 p-plads pr. 2 boliger for boliger iøvrigt Inden for byggefeltet kan der etableres terrænparkering i mindre parkeringslommer som vist i princippet på bilag 2. Hver parkeringslomme må maksimalt omfatte 12 parkeringspladser. Der kan maksimalt etableres 22 parkeringspladser indenfor byggefeltet ialt. Parkeringsarealer med mere end 8 pladser skal beplantes med mindst ét træ pr. 4 p-pladser. Parkeringspladser skal etableres med permeabel belægning for derved at medvirke til lokal afledning af regnvand. I de tilgrænsende gaderum uden for byggefeltet kan der disponeres over maksimalt 8 p-pladser til dækning af lokalplanområdets parkeringsbehov. Ad 8.4 Der forventes opført 46 "små" boliger og 43 "større" boliger svarende til et samlet parkeringsbehov på 27 p-pladser. Eksempel på hvordan parkeringslommer kan indpasses i randen af byggefeltet. Disponeringen over de 8 p-pladser i omgivende gaderum forudsætter, at det i forbindelse med detailprojektering af gaderummene kan eftervises, at de 8 pladser kan indpasses på en god måde i helheden sammen med plantning, affaldshåndtering mv. og samtidig med at der også reserveres gadeparkeringspladser til nabobyggefelter. Parkeringskravet kan også opfyldes ved en tinglyst, tidsubegrænset lejekontrakt på de nødvendige P-pladser på anden grund - herunder i nærliggende p-hus, som etableres som et led i udviklingen Side 32

35 af 1. etape af Stigsborg Havnefront. 8.5 Cykelparkering Der skal etableres cykelparkeringspladser svarende til mindst 2 pladser pr. bolig. Cykelparkeringspladser skal være placeret i umiddelbar nærhed af indgange til bebyggelsen. Cykelparkeringspladser kan placeres delvist i gaderummet, i kantzoner og i forbindelse med opholdsareal inde i karréen. Halvdelen af cykelparkeringspladserne kan etableres overdækket. Overdækket cykelparkering skal placeres inden for byggefeltet som cykelskure, integreret i bebyggelsen som fælles cykelopbevaringsrum eller decentralt i forbindelse med den enkelte bolig. Side 33

36 9. Tekniske anlæg 9.1 Opvarmning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter Aalborg Kommunes anvisning. Ad 9.1 Fjernvarmeforsyning til området kan ske både fra Engvej og fra Mølndalsvej. For bygninger, der opfylder Bygningsreglementets krav til lavenergibyggeri, skal kommunen dispensere for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning, hvis bygherren ansøger herom. For at sikre lavest mulig CO2-udledning anbefales det, at byggeriet tilsluttes kollektiv varmeforsyning. I henhold til varmeforsyningslovgivningen må der ikke etableres solvarmepaneler, jordvarmepumper og varmeproducerende VE anlæg på bygninger udlagt til kollektiv varmeforsyning, såfremt disse er omfattet af blokvarmebestemmelserne, der gælder for varmeinstallationer med en installeret effekt større end 250 kw. Blokvarmebestemmelserne og fortolkningen af disse indebærer, at byggeriet, selvom det er opført efter lavenergistandard, ikke kan fritages fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, og at der ikke må etableres supplerende varmeinstallationer til den kollektive forsyning i området. 9.2 Kloakering Lokalplanområdet skal spildevandskloakeres iht. kommunens spildevandsplan. Ad 9.2 Lokalplanområdet ligger jævnfør Spildevandsplanen inden for et større område, der i dag er angivet som fællesprivat fælleskloakeret og planlagt fællesprivat separatkloakeret. Det er dog i forbindelse med udviklingsplanen for Stigsborg Havnefront besluttet at området ikke skal separatkloakeres, da der skal etableres en samlet LAR løsning for hele Stigsborg Havnefront, etape 1. Det vurderes at spildevand fra lokalplanområdet skal afledes til fælleskloak i Digmannsvej. Intentionen er at kloakanlæg til spildevand skal etableres som et privat anlæg, der ejes og drives af et spildevandslaug for etape 1 - oprettet via Arealudviklingsselskabet for Stigsborg Havnefront Regnvand Overfladevand skal håndteres som lokal afledning af regnvand (LAR-løsninger) i overensstemmelse med principperne i udviklingsplanen for 1. etape af Stigsborg Havnefront. Bebyggelse og udearealer skal indrettes, koteres og anlægges således at der sikres maksimal nedsivning, fordamning og forsinkelse af vand inden for lokalplanområdet uden gener for bebyggelsens beboere og skader på bygninger. Dette gælder både indenfor byggefeltet og Side 34

37 på omgivende arealer. Evt. magasinvolumener, grøfter, kanaler, regnbede o.l. skal indgå som rekreative elementer i områdets fri- og opholdsarealer. Lokalplanområdets bebyggelse skal desuden sikres mod skader i forbindelse med større regnhændelser ved at lokalplanområdets regnvandsafledningssystem kobles på det samlede regnvandsafledningssystem for Stigsborg Havnefront etape 1 med afledning til fjorden via lokalvejene og den centrale bygade. Ind til det samlede afledningssystem for Stigsborg Havnefront er etableret kan større regnhændelser håndteres som midlertidig nedsivning på naboareal mod øst/nordøst. Intentionen er at LAR-anlæg uden for byggefeltet etableres, ejes og drives af et regnvandslaug oprettet via Arealudviklingsselskabet for Stigsborg Havnefront. Ad 9.3 Håndtering af regnvand kan som regel ske ved indpasning af forskellige typer af LAR-løsninger i bebyggelsen, fx regnbede, vandrender, permeable belægninger, lokale forsinkelsesmagasiner i gårdrummet, opsamling af regnvand til sekunda-anvendelse, grønne tage mv. Hældningen på skråninger i tilgængelige landskabsintegrerede regnvandsanlæg bør ikke overstige 1:5 af hensyn til den rekreative anvendlighed og sikkerhed. Midlertidig nedsivning på naboareal kan med fordel etableres øst/nordøst for byggefeltet på matrikel 4 aa. Herved vil det være mest enkelt på et senere tidspunkt at omlægge til den permanente regnvandshåndteringsløsning via den centralt beliggende bygade mod øst. I forhold til den forventede udbygningsrækkefølge for 1. etape af Stigsborg Havnefront vil en beliggenhed af et nedsivningsområde mod nordøst være at foretrække. 9.4 Affald Ved projektering skal der indtænkes affaldsløsninger. Der skal i lokalplanområdet etableres nedgravede containere til opsamling og sortering af affald. Den konkrete løsning skal tilpasses bebyggelsen og kan udformes på flere måder. Ad 9.4 Side 35

38 Arealkrav og eksempel på indpasning af nedgravede containere i et gaderum i samspil med beplantning og gadeparkering. Køreveje, vendepladser ol. for renovationsbilerne, skal indrettes efter gældende regulativer. Regulativerne samt yderligere oplysninger findes på Antenner, paraboler o.l. Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlige veje og stier. 9.6 Ledninger, kabler mv. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.7 Energianlæg Solenergianlæg (fx. solfangere og solceller) kan opsættes såfremt det sker under hensyntagen til bygningens arkitektur. Eventuelle anlæg skal opsættes på eller integreres i tagflader eller facader og må ikke medføre blændingsgener. Transformerstationer ol. skal integreres i bebyggelsen. 9.8 Gasforsyning Området kan forsynes med bygas. Ad 9.8 Gas kan med økonomisk og miljømæssig fordel anvendes til private husholdninger (f.eks. komfur), fællesvaskerier og rekreative formål (gaspejs, -grill mv.). Side 36

39 10. Miljø 10.1 Støj fra trafik I området skal ny bebyggelse og arealer til støjfølsomme formål, som fx boliger og opholdsarealer, og ændringer af eksisterende bebyggelse udformes på en måde, der sikrer, at støjniveauet fra trafikken overholder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. I forbindelse med byggeansøgning kan der stilles krav om, at støjniveauet dokumenteres ved målinger eller beregninger. Ad 10.1 Opmærksomheden henledes på at den nordvestlige del af lokalplanområdet er belastet af trafikstøj fra Engvej. Det er således intentionen af randbebyggelsen mod Engvej skal fungere som støjskærm ifht. opholdsarealer inde i karréen, således at det sikres at støjniveauet på opholdsarealer ikke overstiger 58 db. Det skal desuden sikres at støjniveauet i sove- og opholdsrum ikke overstiger 46 db, samtidig med at der luftes ud via åbne vinduer eller andre udluftningsåbninger. Boliger skal så vidt muligt indrettes, så opholdsrum ikke har ensidig facade mod de mest støjbelastede facader. Side 37

40 11. Grundejerforening 11.1 Grundejerforening Ingen bestemmelser. Ad 11.1 Lokalplanområdets byggefelt udstykkes og frasælges af Arealudviklingsselskabet Stigsborg Havnefront Etape 1, der i forbindelse med salg vil sikre oprettelse og pligt til medlemskab af en grundejerforening, bl.a. til drift af fællesarealer og fælles anlæg. Side 38

41 12. Betingelser for ibrugtagning 12.1 Betingelser, hele området Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af ubebyggede arealer må ikke tages i brug uden Aalborg Kommunes tilladelse, før: Der er sikret vejadgang i overensstemmelse med pkt Parkering er anlagt i overensstemmelse med pkt. 8.4 og 8.5. Beplantning og anlæg af fællesarealer mv. er udført i overensstemmelse med pkt. 7.4, 7.5 og 7.6. Bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning efter Aalborg Kommunes anvisning, jf. pkt Bebyggelsen er spildevandskloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Aalborg Kommunes anvisning. LAR-løsninger er etableret jf. pkt Det er dokumenteret, at de vejledende grænseværdier for støj er overholdt, jf. pkt Side 39

42 13. Lokalplan og byplanvedtægt 13.1 Ophævelse af lokalplan Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. Side 40

43 14. Servitutter 14.1 Ophævelse af servitutter Der ophæves ingen servitutter. Side 41

44 15. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den endeligt godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget Endelig godkendelse og bekendtgørelse Når lokalplanen er endeligt godkendt og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Eksisterende lovlige forhold Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Handlepligt Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Dispensationer Kommunen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Kommunen har pligt til at dispensere fra bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når en bygning opføres som lavenergibyggeri Naboorientering Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Ny lokalplan Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Ekspropriation Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan kommunen ekspropriere Overtagelsespligt Hvis en ejendom, der er udlagt til offentlige formål eller omfattet af bestemmelser om bevaring af bebyggelse, indebærer, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Side 42

45 Kort og bilag Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og disponerering af området. Der kan desuden være illustrationsbilag, der viser et eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Afhængig af den enkelte lokalplan, kan der også være andre bilag. Side 43

46 Kortbilag 1 - Matrikelkort 1d 1by 7bø 4bx 1bd 1be 1bf 1bg Holger Trydes Vej 1bx 1bv 1bu 1bt 7bk 7bl 4bq 301a 4by 1bs "e" 1br Engvej 1bq 1bp 4aa 301b 7as 1a Mølndalsvej 2f 22d 92c Digmannsvej "b" 92d 2b Mølndalsvej 4,00m 2e 306 Ejerlav: Nørresundby Markjorder Signatur Lokalplangrænse 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm Overføres til byzone m Mål 1:1.000 i A4-format

47 !!!!!!! Kortbilag 2 - Arealanvendelse 7 5 Holger Trydes Vej !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! nm nm nm nm ¾ nm nm nm!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! ¾ 16!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! ¾ 15 44B Engvej!! nm nm 44A!!!!!!! nm!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! ¾!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! nm nm nm nm nm nmnmnmnmnmnmnmnmnmnmnmnmnmnmnm ¾ ¾ Digmannsvej Mølndalsvej 7 Signatur ¾ ¾ ¾ 8 Lokalplangrænse Byggefelt Gaderum Vejadgang Fremtidig vejadgang Stiadgang Terrænparkering, princip 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm!!!!!!!! Opholdsareal, princip Grøn forbindelse Facadebyggelinje Kantzone!!! Fodgængerpassage, princip!!!! Grøn stiforbindelse!!!! Grøn stiforbindelse/brandvej! nm Bevaringsværdigt! nm Potentielt nmnmnm træ bevaringsværdigt træ Potentielt bevaringsværdig beplantning m Mål 1:1.000 i A4-format

48 Kortbilag 3 - Illustrationsplan Illustrationsplanen er ikke målfast. Illustrationsplanen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm