Udvikling af boliger i et marked i opgang

Transkript

1 Udvikling af Boligmarkedet 2014/2015 Udvikling af boliger i et marked i opgang ELF DEVELOPMENT A/S Udviklingsdirektør Anette Krarup

2 ELF Development Præsentation af ELF Tendenser for udvikling Developer Aftalerne Processen Finansieringen Geografien og demografien Forstæderne det nye sort Case: Irma Byen

3 Præsentation af ELF ELF Development A/S er stiftet i 2005 af Erik Ludvig Find Startede med et projekt i Ålborg hvor man opnåede lokaplan til et ambitiøst projekt på m 2. I 2007 flyttede selskabet til København og begyndte at købe ejendomme op I 2010 købte ELF m 2 på Amager Strand det største udviklingsprojekt til dato for ELF Er fra 2005 vokset fra 3 til nu 10 medarbejdere formentlig 12 slut 2014 Velfunderet økonomi seneste regnskab viser et overskud på 24 mio. før skat en egenkapitalforrentning på 15% og en Soliditetsgrad på 26% Myten Ja Ludvig er privilegeret af et familieejerskab i Coloplast. Men formuen i ELF er skabt ved egen indsats

4 Præsentation af ELF Anette Krarup 48 år, mor til 2 Civilingeniør og økonom Startet som byggeleder på ny og ombygninger Med til at starte Nordkranen A/S i 1997 Solgte aktierne i Nordkranen A/S i 2002 for at starte selv - som Areea Ejendomsudvikling A/S, der gik konkurs i 2008 I perioden fra konsulent hos Schaumann development A/S og Engsø Projektudvikling A/S Nu udviklingsdirektør i ELF development A/S

5 Tendenser for udvikling 2014/2015 Developer-rollen I gennem krisen hang der en sky over ordet Developer - Developeren er et fordyrende mellemled der kun ser bygningerne som et nødvendigt onde for at tjene penge. Det har heldigvis ændret sig fordi vi er blevet dygtigere! Alle sammen! De projekter der når gennem nåleøjet, gør en forskel der er mere kvalitet og nærvær. Det øger troværdigheden og tilliden til at de faktisk bliver til noget. Tillid fra både finansieringskilder og købere Developeren bliver mere set som en samarbejdspartner end et fordyrende led. En garant for det gode projekt. Og ja grundpriserne stiger, men det er ikke ensbetydende med at developerfeet et stiger!

6 Tendenser for udvikling 2014/2015 Aftalerne Tryghed for alle parter. Alle er klar over risikoen i et udviklingsprojekt og er med på at pengene følger risikoen. Risikoen skal dækkes af. Der er få der går ud og køber uden at have en tryghed for planforhold, finansiering og i mange tilfælde også afsætning. Developerfee et er derfor delt mellem de parter, der tager risikoen: Grundsælger får mere for grunden ved at vente med betalingen. Entreprenøren og arkitekten får (nogen gange) et ekstra fee for at vente med at få penge for tegningerne og den indledende projektering til sagen er blevet til noget. De professionelle investorer får varen billigere ved at stille garantier up front. Og så får developer resterne. Så påstanden om at developerfeet et stiger i takt med grundpriserne er ikke sandt.

7 Tendenser for udvikling 2014/2015 Processen Programmering som følge af det øgede behov for risikoafdækningen er den gamle programmering kommet retur i alt fald for ELF! Det er vigtigt for alle parter i projektet, at der er vished for gennemførelsen. Det betyder, at der skal investeres lidt mere i initialfasen. Men den investering kommer tifold igen, såfremt sagen gennemføres. Målrettet handlingsplan ikke sagt at det er rocket science men at kunne overbevise parterne i processen om, at der er en plan og den følges giver projekterne den kvalitet som er nødvendig for gennemførelsen. Visionen for projektet er også in igen. Vi har før krisen kastet os ukritisk over alle byggeopgaver efter krisen har vi været nervøse for overhovedet at tænke udviklingstanker men nu kommer visionen og det gode projekt ind igen som nævnt vi er blevet dygtigere og vi ønsker at gøre en forskel.

8 Tendenser for udvikling 2014 Finansieringen Er stadig den vigtigste og sværeste ingrediens i processen. Og for at nå til at få finansieret er det nødvendigt at være kommet godt igennem processen og aftaleindgåelsen som nævnt tidligere. Man skal have penge med for at komme igennem de initiale investeringer så finanseringskilderne bliver overbeviste om projektets validitet. Lige nu opstår der en underskov af selvstændige udvikler som bærer rundt på projekter men de er nød til at komme igennem denne mellemfinansering for at kunne slutfinansiere projektet. Det er vigtigt at disse projekter hurtigt finder sin finansielle gang via en mellemfinansiering - hos f.eks. ELF for ikke at vi igen får en miskredit til developeren som værende utroværdig, flyvsk og naiv. De professionelle slutkøberne (Pensionskasser og fonde) er udviklernes nye finansieringskilder. Lidt en bet for de traditionelle udviklere især når pensionskasserne køber med enkelt salg for øje et nyt vindue for dem!

9 Geografien og demografien Yder områderne rykker tættere på byen samtidig med at København rykker ud i forstaden det giver en kløft mellem det der rigtig rykker og det der ikke gør. Trods tiltag om arbejdspladser i yder områderne er det stadig byen(erne) der har arbejdspladserne - så det er i byerne væksten sker. Pga. den prisudvikling, der er i København, giver det udfordringer for det unge par der bor i byen og godt vil stifte familie/har fået deres første barn og dermed ønsker en større bolig. Ligeså for dem der flytter mod deres arbejdsplads i byen

10 Forstæderne det nye sort København vokser med borgere om måneden samtidig med at priserne i københavn stiger vi er på prisstigninger i samme niveau som før krisen! Denne vækst rykker vækstmuren ud i forstæderne til København og giver væsktmuligheder der også. Forstæderne kan tilbyde et mix af land møder by. Der er ofte gode tilbud til børnefamilierne skoler, pasningsgaranti, sport. Kommunerne er meget samarbejdsvillige, for dem er det udvikling eller afvikling. Og sidst men ikke mindst Jorden er stadig til at betale. Dvs vi kan opføre boligerne der er til at betale.

11 Case: Irma Byen Irmas Gamle hovedkontor i Rødovre Korsdalsvej m 2 grund der nu bliver til m 2 bolig lidt erhverv En bydel der er omkranset af tilbud til den unge familie og den aktive senior

12 Case: Irma Byen Forskellige boformer der giver en diversitet, er med til at skabe tryghed. Mennesker blandes indkomst, alder det giver en dynamisk by. Historien om hvordan man integrerer et erhvervsområde i en eksisterende by.

13 Case: Irma Byen K a f f e t å r n e t nanvendelse af en moderne industribygning derende fra Kunstakademiets Arkitektskole, Studieafdeling 4, har i løbet af efterårssemestret hver især udarbejdet et forslag til genanvendelse af Irmas kafferisteri på Korsdalsvej i Rødovre ELFDEVELOPMENT.DK 2014

14 Case: Irma Byen KORSDALS KVARTERET- FEBUAR 2014 SIDE 5

15 Case: Irma Byen ELFDEVELOPMENT.DK 2014

16 Case: Irma Byen ELFDEVELOPMENT.DK 2014