Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Nr. 2 > Sommer København har vokseværk

Transkript

1 Colliers MarkedsNYT Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Nr. 2 > Sommer 2012 København har vokseværk Danskerne flytter til storbyerne Københavns Ejendomme sikrer det gode byliv Moms på fast ejendom hvad er konsekvenserne? Colliers Status og MarkedsPULS 2. kvartal 2012

2 Colliers International Danmark Colliers Velkommen til 2. udgave af Colliers MarkedsNYT Byudvikling i fokus De større danske byer oplever i øjeblikket et boom i befolkningstilvæksten, og ifølge befolkningsprognoser vil det fortsætte fremover. Det skaber et øget behov for flere boliger, daginstitutioner og fritidsfaciliteter, og det er rigtig godt nyt for blandt andet byggebranchen og investorer i Danmark. Derfor har vi i dette nummer af Colliers MarkedsNyt valgt at sætte fokus på befolkningstilvæksten i København, og hvorfor storbyen er blevet så populær. For at gøre os klogere på det, har vi interviewet seniorforsker ved Instituttet for Fremtidsforskning Anders Bjerre, som fortæller om baggrunden for tendensen. Ligeledes har vi interviewet direktør for Københavns Ejendomme Gyrithe Saltorp om hvordan Københavns kommune håndterer de spændende udfordringer, der følger med det stigende befolkningstal. Colliers MarkedsNYT Forsidefoto: Emil Holms Kanal Ørestad Nord København S [kontraframe.dk] Udgiver: Colliers International Danmark A/S Prismet Silkeborgvej 2, 3. sal 8000 Aarhus Tlf info@colliers.dk CVR.: Næste udgave september Desuden har vi også valgt at stille skarpt på de nye regler om moms på jord, som for mange stadig kan være svære at navigere i. Derfor har vi fået en af de førende eksperter på området Asger Hauchrog Engvang fra Price Waterhouse Coopers til at skrive et indlæg om, hvordan de nye regler fortolkes i branchen. Magasinet er også fyldt med seriøs og nøgtern formidling af resultater fra vores egen analyseafdeling, der løbende tager temperaturen på det danske ejendomsmarked. Samtidig bringer vi korte aktuelle artikler om hvad der rører sig på det danske ejendomsmarked, samt betydende tendenser fra udlandet. Rigtig god læselyst! Hans Vestergaard Indehaver Statsaut. ejendomsmægler MRICS Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde.

3 MarkedsNYT København har vokseværk 4 København oplever i disse år en massiv vækst i befolkningstallet og ifølge befolkningsprognoser vil det fortsætte i fremtiden. Men hvem er det, der vælger storbyen og hvorfor? Det gode byliv 8 Direktør i Københavns Ejendomme, Gyrithe Saltorp, fortæller om udfordringerne for Københavns Kommune, som skal være klar med faciliteter til byens borgere, så snart behovet opstår. MarkedsPLADSEN 12 Kort nyt om bl.a. Carlsberg Byen i København, Nordeas nye regionskontor i Aalborg, området omkring Rutebilstationen i Aarhus mm. Internationale tendenser 18 Læs blandt andet om fremtidens kontorer, industriog logistikmarkedet i Europa og de nordiske ejendomsmarkeder Moms på fast ejendom 24 Moms på fast ejendom er en realitet, og det bliver ikke ændret igen. Asger Hauchrog Engvang, Senior Manager hos PricewaterhouseCoopers forsøger at trække momsspøgelset ud af skyggerne. Colliers Status 32 Få overblik over den økonomiske situation og ejendomsmarkedet med økonomiske nøgletal og tal for tomgang Colliers MarkedsPULS 37 Få et detaljeret overblik over markedslejer og afkastkrav på det danske ejendomsmarked.

4 Colliers International Danmark København har vokseværk Foto: Sønder Boulevard København [kontraframe.dk] 4 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

5 København oplever i disse år en massiv vækst i befolkningstallet og ifølge befolkningsprognoser vil det fortsætte i fremtiden. Men hvem er det, der vælger storbyen og hvorfor? Seniorforsker ved Instituttet for Fremtidsforskning Anders Bjerre: Der er flere muligheder i de større byer som for eksempel flere jobs, uddannelsestilbud, fritidstilbud og boligmuligheder. Flere og flere danskere vælger at flytte til storbyerne, og specielt København har de seneste år oplevet en markant udvikling. Ifølge Københavns Kommune er folketallet de sidste 6 år steget med næsten , og kommunen forventer at Københavns indbyggertal vil stige med over inden Det er specielt børnefamilierne der lige nu sætter skub i tallene, men ifølge Københavns kommunes statistik vil det i fremtiden specielt være de årige, som vil præge udviklingen. Men hvorfor vælger flere og flere danskere at bosætte sig i København, og hvordan vælger de at bo? danskerne til, og Anders Bjerre mener at: De unge flytter til byen for at få en uddannelse, og det er som regel også her de får deres første job og stifter familie, og selvom de måske drømmer om at flytte ud, så bliver de boende fordi det er svært at finde attraktive jobs i de mindre byer. Det er ikke kun de højt uddannede der flytter til storbyen, ifølge Anders Bjerre koncentreres jobtilbuddene uanset fag i og omkring de større byer, hvorfor storbyen ikke kun tiltrækker de højt uddannede, men alle samfundsgrupper. > Det fede job og storbypulsen trækker Danskerne vælger, ifølge seniorforsker ved Instituttet for Fremtidsforskning Anders Bjerre, specielt storbyerne af en enkelt årsag: Der er flere muligheder i de større byer som for eksempel flere jobs, uddannelsestilbud, fritidstilbud og boligmuligheder. Kombinationen af uddannelsestilbud og mange attraktive jobs er blandt andet det der trækker Colliers Markedsnyt > Sommer

6 Colliers International Danmark Indbyggere i København Befolkningsfremskrivning efter bydele København Primo 1997: Primo 2012: Primo 2027: Folketal Indre By Østerbro Nørrebro Vesterbro/Kgs.Engh. Valby Vanløse Brønshøj-Husum Bispebjerg Amager Øst Amager Vest Det er dog ikke kun uddannelse og det gode job, som får os til at foretrække byerne de mange kulturelle fritidstilbud, nye impulser og gode offentlige transportmuligheder trækker mere og mere. Anders Bjerre uddyber: Man har i storbyerne et bredere tilbud af underholdning, og man har den vanskeligt definerbare storbypuls, hvor man typisk får flere indtryk ved at gå rundt i København end på gågaden i en provinsby, hvor tingene som regel ændrer sig lidt langsommere. Danskerne vælger derfor København fordi de netop her kan kombinere det attraktive job med et spændende fritidsliv med et hav af forskellige muligheder. Mange byer i byen Hvor vi vælger at bosætte os i byen, er ikke helt nogen tilfældighed. Når først København er valgt søger vi oftest mod de områder, hvor der bor andre ligesindede med samme interesser eller uddannelsesniveau som os selv. Anders Bjerre udtaler: Der er en vis tendens til ghettodannelse for de velstillede og veluddannede i de større danske byer. Der er mange forklaringer på det, men en af de vigtigste er, at vi ønsker at bo i et område hvor vores naboer ligner os selv. I takt med at folketallet i København er steget har boligformerne også ændret sig, og specielt har flere børnefamilier de seneste årtier valgt at blive boende i lejlighederne. Det skyldes blandt andet, at byboliger er blevet mere attraktive for familier, blandt andet pga. lukkede grønne gårdanlæg og i nogle tilfælde større lejligheder, og det faktum at parcelhusene i en periode har været for dyre for unge familier, forklarer Anders Bjerre. Dette, kombineret med byens puls, gør det attraktivt at blive boende i stedet for at flytte ud. Disse boligmønstre vil sandsynligvis forblive uændret i fremtiden: Man bor alene eller i fællesskaber i ungdomsårene. Derefter når man kernefamiliefasen hvor nogle er singler, fraskilte eller eventuelt har delebørn og bor i familieboliger. Til sidst bliver mange ældre alene, og nogle ønsker derfor at flytte i fællesskaber igen. Foto: Tietgenskollegiet Ørestad Nord København S [kontraframe.dk] 6 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

7 EuroPark A/S Telefon EuroPark er Danmarks største private parkeringsselskab, og vi er markedsledende på driftsformer og teknologisk udvikling. Hovedkontoret med administrationen ligger i Vejle, og vi har driftsafdelinger i Vejle, Billund og Skejby og regionskontor i København. I 2011 administrerede vi parkeringsarealer med i alt parkeringsbåse. Omsætningen i 2011 var kr Europas største parkeringsselskab EuroPark er den del af Europas største parkeringsselskab, APCOA- De er repræsenteret i 18 eurpæiske lande. APCOA administrerer over 1,3 mio. parkeringspladser fordelt over parkeringsarealer. Vi vil stadig være Danmarks foretrukne parkeringsselskab Derfor skal du vælge EuroPark Kunder i centrum Troværdig samarbejdspartner Innovativ og professionel Stærk og erfaren organisation I EuroPark arbejder vi hele tiden på at udvikle og forbedre vores produkter, idet vi ønsker at give jer endnu større værdi af vores samarbejde. Da vi er en servicevirksomhed, betyder det meget for os, at I ser os som en pålidelig og professionel samarbejdspartner. Jeres tilfredshed er altid det vigtigste mål, da vi ved I anbefaler EuroPark til andre, hvis I er glade og tilfredse med vores arbejde. Betaling med mobiltelefon Medarbejderne er EuroParks vigtigste ressource, da deres store indsats i dagligdagen gør EuroPark til en stærk og solid samarbejdspartner i dag og i fremtiden. Kundetilpassede løsninger Gennem professionel rådgivning tilpasser vi parkeringsløsningen til jeres behov. Online booking EuroPark Profilbog: Colliers Markedsnyt > Sommer

8 Colliers International Danmark Det gode byliv Et stigende befolkningstal i København betyder også et stigende behov for flere daginstitutioner, skoler, fritidsanlæg med mere. Det er en udfordring for Københavns Kommune, som skal forudsige fremtiden og være klar med faciliteterne så snart behovet opstår I Københavns Kommune er det Københavns Ejendomme, som står for at planlægge og bygge fremtidens faciliteter i byen. De er en koncernfunktion under Københavns Kommune, som forvalter Kommunens ejendomme, og står for drift og vedligeholdelse af ejendommene. Derudover fungerer Københavns Ejendomme også som bygherre for kommunen, og det er specielt i den funktion, at de skal sørge for borgernes fremtidige behov. Direktør i Københavns Ejendomme, Gyrithe Saltorp forklarer: Vi oplever en befolkningstilvækst i København i øjeblikket, og det giver selvfølgelig nogle spændende udfordringer. Faciliteterne som for eksempel daginstitutioner og skoler skal bare være klar, og det er vores opgave at sørge for at de er det. Kommunen skal simpelthen forudsige behovene før de opstår, og det er en spændende udfordring. Byliv med plads til alle For Københavns Ejendomme er det ikke bare et spørgsmål om hurtigst muligt at få bygget de faciliteter, der er behov for det er mindst lige så vigtigt at der tages højde for kvaliteten af byggeriet, fremtidens behov og det eksisterende byliv. Københavns gode byliv er et kæmpe aktiv for byen, og derfor er vi også meget bevidste om, at vores nybyggerier og bygninger skal tilpasse sig det eksisterende byliv. Det skal åbne sig ud i byen og gerne være tilgængeligt Gyrithe Saltorp, Direktør i Københavns Ejendomme Kommunen skal forudsige behovene før de opstår, og det er en spændende udfordring. Københavns Ejendomme > er Københavns Kommunes ejendomsselskab, med én af Danmarks største ejendomsporteføljer > skaber fysiske rammer for livet i København lige fra børnepasning og ældrepleje til bogudlån og idrætsaktiviteter > fylder i byen med 800 ejendomme, pt. mere end 180 byggesager og mere end 500 medarbejdere > udlejer og administrerer både kommunale og private lejemål

9 for alle. Derudover er det selvfølgelig også vigtigt, at vores faciliteter er af en god kvalitet og er sikre for borgerne at benytte. Men det er ikke kun vigtigt, at faciliteterne åbner sig ud i byen, der er også stor fokus på at faciliteterne skal være funktionelle og helst have et lavt energiforbrug. Gyrithe Saltorp forklarer: Vi har stort fokus på, at vores nybyggeri skal kunne udnyttes optimalt i fremtiden og gerne have plads til alle, og derfor er vi meget eksplicitte, når vi informerer byggebranchen om vores behov. bygherre med udfordringer Det er dog ikke altid lige let at bygge til fremtidens behov, og derfor løber Københavns Ejendomme også ind i en række forskellige udfordringer, når de skal udvikle og bygge nye faciliteter. Blandt andet skal de renovere, bygge til og bygge nyt forholdsvis hurtigt uden at gå på kompromis med kvaliteten, og samtidig tænke fremtidige behov ind i deres løsninger. Der er jo altid udfordringer i byggesager, og derfor kan det være svært, at skulle bygge til eller nyt i en god kvalitet hurtigt. Det er en væsentlig udfordring, og det kræver derfor også godt planarbejde på tværs af kommunen, udtaler Gyrithe Saltorp. En anden central udfordring er forskellen mellem at udvikle faciliteter i etablerede områder, hvor der er sparsomt med plads kontra helt nye områder, hvor der er mere plads til at tænke nyt og ud af boksen. I etablerede områder er man nødt til at tilpasse planerne efter de eksisterende forhold, og eventuelt opgradere pladser og omkringliggende faciliteter. Samtidig er der ofte sociale forhold, som man også skal tage hensyn til. I de nye områder derimod kan man i langt højere grad tænke ud af boksen og tænke nyt. Her er vi lidt mindre afhængige af de eksisterende forhold. Udpluk af Københavns Ejendommes projekter Valby Vandkulturhus Lavenergi svømmehal indviet 16. marts 2012 Tagensbo Skole Totalrenovering og udbygning af skolen for at skabe plads og rammer til nutidens undervisningsformer, løbende taget i brug i Elmehuset Ombygning af E huset til en institution for børn og unge med handicap, 2010 Kunstgræsbaner Kunstgræsbaner forskellige steder i København, Colliers Markedsnyt > Sommer

10 Colliers International Danmark Smukke lokaler på Strøget nær Kgs. Nytorv KØBENHAVN K ØSTERGADE I samarbejde med Barfoed Group A/S udbydes eksklusive kontor lokaler til leje. Lejemålene er beliggende i en af Strøgets smukkeste klassiske bygninger. Lokalerne er moderne, præsentable og fleksible med mange indretningsmuligheder, både i forhold til indretning af celle kontorer, åbne storrumskontorer og mødefaciliteter. Stedets eksklusivitet fornemmes allerede i den yderst præsentable og smukke opgang, der ligesom kontorlejemålene er et resultat af udlejers høje standard for vedligeholdelse. Ejendommen har Louis Vuitton, Stampe Pelse, Mulberry og Moncler som nærmeste naboer, kun ca. 100 m fra Kgs. Nytorv og med gode transportmuligheder med Metro, bus og bil. > > Areal: fra m² > > Lokalerne kan opdeles etagevis > > Yderst velholdt ejendom > > En af byens absolut bedste adresser > > Tæt på Kgs. Nytorv, Metro og buslinjer > > Årlig leje: fra kr ,- pr. m² + drift Leje > Kontor SAG Peter Lassen Direktør Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte Mobil pl@colliers.dk 10 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

11 Fremleje > Kontor SAG Kontorlokaler fremlejes udsigt over Alssund Sønderborg Alsion Lyst og venligt lejemål beliggende i en moderne bygningsenhed sammen med Syddansk Universitet og Koncertsalen Alsion > > Areal: m² > > Moderne indretning i et kreativt miljø > > Centralt beliggende ved togstationen > > Kan opdeles i mindre enheder > > Gode parkeringsmuligheder > > Årlig leje fremleje: kr. 775,- pr. m² Hans Holmann Erhvervsrådgiver HD(R) Direkte Mobil hah@colliers.dk Fremleje > Kontor SAG Perfekte rammer i Company House Skejby Aarhus N Hedeager Fremleje i moderne og fleksibelt kontorhus vis a vis Skejby Hospital. > > Areal: ca. 692 m² > > Mulighed for leje af yderligere ca m² > > Meget attraktivt bygningskompleks > > Fælles kantine-, møderums- og fitnessfaciliteter > > Vederlagsfri parkering > > Årlig leje fremleje: kr ,- pr. m² Jan Nickelsen Teamleder Kontor Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte Mobil jn@colliers.dk Colliers Markedsnyt > Sommer

12 Colliers International Danmark MarkedsPLADSEN Carlsberg Byen får nye ejere Et konsortium bestående af Realdania, Carlsberg, PFA Pension, PenSam og Topdanmark vil i fællesskab stå for udviklingen af Carlsbergområdet. Værdien af transaktionen udgør cirka 2,5 mia. kr. og er dermed den største private transaktion inden for ejendomsudvikling i Danmark nogensinde. Det nye konsortium forventer, at de første byggeprojekter i Carlsberg Byen snart kan sættes i gang. Følg Colliers International Danmark på LinkedIN nye boliger København har gennem de seneste år oplevet en stærk befolkningstilvækst, der forventes også at fortsætte i årene fremover. Denne befolkningstilvækst medfører en øget efterspørgsel på boliger. Carlsberg Byen vil bidrage med ca boliger, som i tråd med projektets ambition om mangfoldighed og bæredygtighed i bred forstand vil blive udbudt i forskellige former og prisklasser lige fra studieboliger til penthouse lejligheder. Samlet set opfører konsortiet godt m² blandet bebyggelse blandt andet ni slanke, flerfunktionelle højhuse på meters højde, der vil blive markante vartegn for kvarteret. Det samlede bebyggede areal forventes at udgøre m². Carlsbergs administrative, forskningsmæssige og besøgsmæssige aktiviteter vil fortsat spille en aktiv rolle i bydelen. Bevaringen og restaureringen af en række historiske bygninger eksempelvis den ikoniske Elefantport og parker vil sikre, at stedets kultur- og bygningshistoriske værdier sikres for fremtiden. Akademiets Have bliver åbnet for offentligheden og vil sammen med nye haverum og beplantede byrum fungere som kvarterets grønne åndehuller. Ny S-togsstation giver direkte adgang Carlsberg Byen vil blive knyttet tæt sammen med den omkringliggende by gennem en række store infrastrukturinvesteringer, herunder opførelsen af en helt ny S-togsstation med direkte adgang til Carlsberg Byen. I selve Carlsberg Byen bliver biltrafikken begrænset, mens cykelstier på kryds og tværs af området giver cyklisterne hurtige og sikre forbindelser. og hold dig opdateret med nyheder om publikationer, løste sager, pressemeddelelser mv. Find også LinkedIN profiler for firmaets ansatte og en kort præsentation af Colliers Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

13 Fra traditionsrigt missionshotel til økologisk oase Indre Missions sidste missionshotel, Stella Maris i Svendborg, skal nu omdannes til moderne hotel- og kursuscenter. Saxo Bank-stifteren Kim Fournais har købt Indre Missions sidste missionshotel, Stella Maris, som er beliggende i Svendborg. Stedet skal omdannes til et moderne hotel- og kursuscenter, som skal servere økologiske kvalitetsprodukter fra Vejrø, som Kim Fournais også ejer. Ejendommen er unik opført i 1904 af familien Weber og dengang kaldt Kogtvedhus. Siden blev ejendommen brugt privat og som udvandrerskole. Siden 1935, da diakon Kresten Kristensen købte ejendommen, har den været drevet som rekreationshjem/pensionat, senest af Indre Mission. Igennem tiderne er ejendommen blevet besøgt af Karen Blixen og masser af andre kulturnotabiliteter fra hele Europa. Beliggenheden er også formidabel: hotellet ligger på en stor parklignende grund direkte til det skønne Svendborgsund. Hotellet skal nu moderniseres, inden det efter planen kan åbne i foråret Kim Fournais udtaler: Jeg ser en stor synergi mellem stedet her og Vejrø, som drives som økologisk landbrug. Vejrø bliver leverandør af økologiske kvalitetsprodukter, som nu bliver tilberedt og serveret i nogle af Danmarks mest idylliske omgivelser. Colliers har formidlet salget af denne helt unikke ejendom. Processen omkring salget startede allerede for flere år siden, da Colliers blev hentet ind som rådgiver for Indre Mission i forhold til den videre drift og et eventuelt salg af ejendommen. Ultimo 2011 besluttede Indre Mission sig så for at sælge ejendommen og salgsprocessen gik i gang. Nordea Banks regionskontor i Aalborg får ny placering Nordea Bank har valgt en attraktiv placering i Prinsensgade, som er et område, der er kendetegnet ved en høj repræsentation af alle de største landsdækkende finansielle institutioner. Nordea Banks nye domicil i Aalborg. Det lejede areal udgør ca m ². Bygningen i Prinsensgade vil gennemgå en væsentlig ombygning og skabe nogle fantastiske rammer for Nordeas nye domicil. Udlejningen blev formidlet af Colliers International Danmark i Aalborg, som oplever en meget høj efterspørgsel efter kontorer. Det er en god optakt til de byggeprojekter, der i øjeblikket er på vej i Aalborg. Det drejer sig primært om Eternitgrunden, Østre Havn, Universitetsområderne og DSB-arealerne. Desuden er der en heftig byggeaktivitet bl.a. med udvidelsen af lufthavnen, Musikkens Hus, nyt sygehus og ikke mindst alle de nye ungdomsboliger. Alt dette er med til at skabe nye spændende arbejdspladser og gøre Aalborg endnu mere attraktiv. Colliers Markedsnyt > Sommer

14 Colliers International Danmark MarkedsPLADSEN Afkastet fra investeringsejendomme i 2011 var 4,7 procent Resultaterne fra IPD Dansk Ejendomsindeks 2011 viser, at de danske investeringsejendomme i 2011 oplevede et fald i det totale afkast på 0,6 procent i forhold til Blandt de fire ejendomssektorer var butikkerne årets vinder med 6,2 procent i totalt afkast. Ejendommenes værdi faldt i gennemsnit med 0,1 procent, mens de i 2010 steg med 0,3 procent. Faldet i ejendomsværdierne skyldes en kombination af flere faktorer, blandt andet den stigende tomgang. ene i 2011 faldt for kontorer og butikker, mens det fortsatte med at stige for industri- og boligejendomme. Dermed gentager billedet for 2010 sig. Butikkerne i førertrøjen Med et totalt afkast på 6,2 procent er det især butikkerne, der trækker det totale afkast for alle Præmiering fra Aarhus Kommune til Colliers Byggerådgivning A/S Teknisk chef, arkitekt MAA Torben Skov fra Colliers Byggerådgivning er blevet præmieret for restaureringen af en smuk gammel byejendom. Aarhus Kommune udvælger hvert år projekter, der skal fremhæves for en særlig indsats ved renoveringer i den gamle bygningsmasse. Det er 4. gang Torben Skov modtager kommunens hædersbevisning. Denne gang for en omfattende og særegen renovering af gadefacaden på ejendommen Badstuegade 1 i den ældste bydel i Aarhus. investeringsejendomme i en positiv retning. Mens det i 2010 var kontorejendommene, der kom bedst igennem året, klarede butikkerne sig bedst i Industriejendommene fik til gengæld det højeste direkte afkast blandt de fire sektorer i 2011, men ejendommene faldt en smule i værdi. For femte år i træk var boligejendommene den sektor, der gav det laveste totale afkast. Afkastet er faldende efter de gode år tilbage i Men over en tiårig periode er det stadig den sektor, der har klaret sig bedst. Til sammenligning havde aktiemarkedet i 2011 et afkast på -19,9 procent, mens obligationer gav et afkast på 21,9 procent. Læs mere om IPD Dansk Ejendomsindeks på eller på Badstuegade 1 i den ældste bydel i Aarhus. 14 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

15 Perlekæden : Som perler på en snor skal nye og eksisterende bygninger af forskellig form og størrelse omkranse det område, hvor en ny busterminal sammen med en udvidelse af Bruuns Galleri skal tilføre Aarhus centrum et nyt, attraktivt byrum. Perlekæde skal styrke Aarhus som moderne metropol De i dag nedslidte arealer omkring Ny Banegårdsgade og Rutebilstationen i centrum af Aarhus skal omdannes til et tæt, livligt og varieret bykvarter med ny busterminal og en udvidelse af shoppingcentret Bruuns Galleri. Forslaget Perlekæden fra planlægningsteamet COBE, Transform, Rambøll, Søren Jensen og ICP skal danne grundlag for en helhedsplan for omdannelsen. Som smukke perler på en snor skal nye og eksisterende bygninger af forskellig form og størrelse omkranse det område, hvor en ny busterminal sammen med en udvidelse af Bruuns Galleri skal tilføre Aarhus centrum et nyt, attraktivt byrum. Fra Borgmester Jacob Bundsgaard lyder det om projektet: Perlekæden indfanger på bedste vis områdets dynamik og giver det helt nyt liv. Det nye grundlag for en helhedsplan for Ny Banegårdsgade og Rutebilstationen er et smukt eksempel på den positive udvikling, Aarhus er inde i. Det løfter de kvaliteter, vi allerede kender og holder af; et Aarhus, der både er international og intim, hypermoderne og hyggelig. iphone app Find alle vores erhvervsejendomme Gratis! Følg vejledningen på eller hent direkte i App Store Historisk ejendom ved Vejle Havn skifter ejer Ejendommen er opført i 1887 af skibsreder Fr. Hansen og er indrettet med et maritimt indhold, bl.a. fremstår spisestuen stadig helt original. Den tidligere ejer har gennem 38 år drevet forretning og haft privat beboelse i ejendommen, som er på 740 m². Det er Colliers International Danmark i Vejle, der har formidlet salget. Colliers Markedsnyt > Sommer

16 Colliers International Danmark Leje > Kontor SAG Kontorlokaler med fantastisk udsigt Vejle Havneparken Flotte lokaler med udsigt over Vejle centrum, havnen og Nørreskoven > > Areal: m² ekskl. fællesarealer og kælder > > Præsentabelt byggeri > > Gode parkeringsforhold > > Fleksible indretningsmuligheder > > Årlig leje: kr. 800,- pr. m² Jan Villum Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte Mobil Leje > Kontor SAG Kontorlokaler i Vejles vartegn Vejle Den Hvide Facet Velindrettede og indflytningsklare lokaler i høj kvalitet. > > Areal: 129 m² > > Mulighed for tilpasning til lejer > > Gode parkeringsmuligheder > > Mulighed for at købe lokalerne > > Årlig leje: kr. 750,- pr. m² René Neesgaard Teamleder Investering Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte Mobil rn@colliers.dk 16 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

17 Leje > Retail SAG Unikt projekt ved havnefront Middelfart Havnegade Attraktive kontor- og butikslokaler opføres til udlejning på havnefronten i Middelfart. Se mere på > > Areal: m² > > m² spændende butiksarealer > > m² veldisponerede kontorlokaler > > Forventes færdigopført i 2013 Jan Villum Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte Mobil jvi@colliers.dk Salg > Investering SAG Fuldt udlejet investeringsejendom Aarhus Edwin Rahrs Vej Veldisponeret bygning opført i 2009 og fuldt udlejet til Scanglas, del af Saint Gobaingruppen, med uopsigelighed frem til august > > Areal: m² > > Højloftet bygning med traverskran > > Afkast 1. år: 9,3 % > > Afskrivningsgrundlag: kr ,- > > Pris: kr ,- kontant Johan Gottschalk Teamleder Investering Erhvervsrådgiver Direkte Mobil jg@colliers.dk Colliers Markedsnyt > Sommer

18 Colliers International Danmark Internationale tendenser Kontorer under forandring Den tredje Generation Y-rapport fra Colliers International er udkommet: Fremtidens kontorer vil ændre sig markant over de næste år, som følge af nye måder at arbejde på. Fremtidens kontorlokaler vil få en ny indretning, da vi vil arbejde og bruge lokalerne på en anden måde end i dag: Medarbejderne vil kræve fleksible lokaler med plads og mulighed for samarbejde. Til gengæld vil medarbejderne i fremtiden arbejde mange andre steder end på kontoret. Arbejdsstyrken vil nemlig være langt mere mobile, blandt andet på grund af: > > den hurtige og pålidelige adgang til internettet > > omkostningerne for informationsteknologien er blevet mindre > > øgede muligheder for at få adgang til virksomhedens data også uden for kontoret > > øget brug af mobile enheder, som fx smartphones og andre tablets. Både medarbejdere og virksomheder kan have interesse i denne nye arbejdsform, hvor der arbejdes andre steder end på kontoret. Virksomhederne kan blandt andet spare plads, og medarbejderne kan spare tid og penge og få fleksibilitet ved at kunne arbejde flere steder. 18 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

19 Open Plan Office 455 sqm Open Plan Office 324 sqm 1'250 KG LIFT 5 Office 14 sqm Office 14 sqm Office 13 sqm TRH 4 BF: 16.6 m2 RH: m / B: KERAMIKPLATTEN W: WEISSPUTZ D: BETON GESTRICHEN T30 Office 13 sqm Office 14 sqm Office 14 sqm F60 F60 F60 F Person Meeting Room 48 sqm 16 Person Meeting Room 48 sqm 8 Person Meeting Room 17 sqm LIFT 3 LIFT KG 2'000 KG GITTERWAND MECHANISCH Office 13 sqm Office 14 sqm Office 14 sqm Open Plan Office 436 sqm Open Plan Office 324 sqm 12 Person Meeting Room 19 sqm Office 17 sqm Office 14 sqm Office 14 sqm Office 13 sqm Server Room 18 sqm F60 F60 F60 F Person Meeting Room 48 sqm F '250 KG LIFT 2 T30 MECHANISCH FLP F60 F60 Office 14 sqm Office 14 sqm Office 14 sqm LIFT KG GITTERWAND F60 F60 Boardroom Suite Reception GENERATION COLLIERS INTERNATIONAL Y WHITE PAPER WHITE ISSUE PAPER 3 IN THIS ISSUE > The demand for Alternative Workplace Strategies > Enabling a mobile workforce > The impact of technology and working needs on workplace design > Conclusion: Implications for office demand MARCH 2012 Office 13 sqm Office 13 sqm Office 14 sqm ISSUE 3 Office 14 sqm SPACE PLANNING AND THE FUTURE OF WORKPLACE DESIGN OFFICE MARKET ALGORITHM WORKING POPULATION - HOW MANY? WHERE WILL THEY WORK? OFFICE DEMAND - HOW MUCH AND WHAT TYPE? SPACE PLANNING? HOW WILL THEY WORK IN THE OFFICE? In the first two reports of our Generation Y white paper series we explored what motivates this burgeoning generation, how they work and how population trends will impact office space demand across Europe. In this paper we address the final two components (2 and 4) of what we term the Office Market Demand Algorithm: 1. Working Population: How Many? 2. Alternative Workplace Strategies (AWS): Where? 3. Changing working styles/needs: How? 4. Space Planning Solutions. It is the combination of all these factors that will determine both how much office space we need in future and the type of space required. P. 1 ISSUE 3 FIGURE 6: OFFICE SPACE OF TODAY/FUTURE The above example shows the most modern approach to office design showing large areas of open plan mixed with collaborative areas to encourage knowledge sharing and providing more generous spaces for all employees. Source: Arcadis Billeder og illustrationer fra den tredje Generation Y-rapport fra Colliers International The modern approach is to provide more collaborative working areas where staff can drop-in easily come arbejdspladser together informally to discuss business. More fun areas have also been introduced where staff can meet, chat and take a break from the daily routine. In addition, Ifølge rapporten betyder udviklingen, at fremtidens kontorer private, vil quiet bestå areas af flere have drop-in been arbejdspladser, incorporated where hvor employees can make private phone medarbejderen calls and work ikke undisturbed. har sin egen faste Equally, plads, and men just booker as importantly, more space has been sig provided ind fra gang for all til gang. employees both at their desk area and in the office space generally. Direktør for Colliers International Research, Damian Harrington This change udtaler: toward For more investorerne open, flexible vil det i and fremtiden collaborative space is driven by the demand Generation Y derfor and være need afgørende for social at interaction have de helt and rigtige group ejendomme, these som kan needs tilpasses the best de are nye typically krav til indretning, better performing og som businesses. Johnson Controls launched working within an office. Companies that satisfy kan tilbyde de bæredygtige løsninger, som potentielle a research project amongst their Generation Y staff to see how they could be made to feel lejere og investorer vil forlange i fremtiden. Det er af afgørende happier betydning and more productive for at opretholde through en workplace succesfuld innovations. Overall there was a preference kontorportefølje. for offices that support collaborating, provide common areas and a decent degree of the Til latest trods IT. for Though at arbejdsstyrken they do like flexibility vil falde and i fremtiden open places, 70% of Gen Y staff would rather spår Colliers, at efterspørgslen på kontorlokaler vil have their own desk than sharing or having to book a new desk every day. It was also clear forblive på det nuværende niveau. Det skyldes først og fremmest, that Gen at Y medarbejdere, staff wanted som more beskrevet, private desk-space fremover vil comprising at least 12 m 2. Læs mere her: forlange mere plads og mere fleksible lokaler med plads Collectively the emphasis has been on enabling and encouraging employees og mulighed for samarbejde. Dermed vil virksomhederne Space Planning to enjoy And the The Future Of Workplace få brug office for space flere more. kvadratmeter Combined pr. medarbejder, with policies which hvilket support flexible office Design, hours og find and de permit øvrige rapporter om opvejer staff to faldet work i antallet remotely, af medarbejdere. employees feel more valued as individuals. Generation Y på Colliers Markedsnyt > Sommer

20 Colliers International Danmark Stabile markedslejer i Europa Colliers International har publiceret de halvårlige opgørelser: EMEA Office Rents Map og EMEA Industrial and Logistics Rent Map, som giver overblik over markedsleje og afkastkrav i Europa. For både kontorer og industri/logistik er der kun sket meget få ændringer i markedslejeniveauet gennem det seneste halve år. Der er dog få undtagelser, fx er kontorlejen i Manchester og Moskva steget, mens markedslejen for kontorer flere steder i Mellemøsten er faldet. For industri og logistik har der været nogle markante stigninger i Oslo med +8 % og Göteborg med +6 %. Andre steder har der været fald, fx i Wien, Geneve og Athen. For langt de fleste markeder har man dog ikke oplevet nævneværdige ændringer i markedslejen i anden halvdel af 2011, og også i de næste 12 måneder forventer man en stabil markedsleje. Få overblik over markedsleje og afkastkrav i Europa i halvårlige opgørelser fra Colliers International på Forandringer på vej for industri og logistik i Europa En ny rapport fra Colliers International analyserer udviklingen på logistikmarkedet i Europa på længere sigt. EUROPE S LOGISTICS HUBS IN 2020 OSLO STOCKHOLM HELSINKI SAINT PETERSBURG Emerging Distribution Hubs 2020 Den kraftige økonomiske vækst i Kina og Indien betyder forventeligt stigende handel mellem Europa og disse lande. Det betyder samtidig ændringer i logistikkens geografi i Europa, hvor nye havne vil blive vigtige, og logistikruterne ændres. Colliers forventer således øget pres på de sydøstlige indgange til Europa, både via Suez kanalen og tog fra Istanbul. På grund af den geografiske placering vil Tyrkiet få en nøglerolle i handlen mellem Asien og Europa. En anden kilde til forandringer på logistikmarkedet i Europa er den relativt høje stigning i både forbrug og produktion i Østeuropa. Udviklingen i infrastrukturen er dog også med til at forme det fremtidige logistikmarked. Det gælder for eksempel udvidelsen af havne og etablering af jernbanelinjer i Tyrkiet og det sydøstlige Europa. LISBON ALGECIRAZ MADRID VALENCIA EXISTING DISTRIBUTION HUB EMERGING DISTRIBUTION HUB POTENTIAL DISTRIBUTION HUB? LEEDS COPENHAGEN TRELLEBORG GDANSK HAMBURG MINSK AMSTERDAM LONDON BREMEN POZNAN BERLIN WARSAW CALAIS KASSEL DRESDEN LODZ ROUEN PARIS FRANKFURT PRAGUE METZ PILSEN BRNO SILESIA L VIV NURNBERG BRATISLAVA MUNICH WIEN ZÜRICH GRAZ BUDAPEST LYON MILAN TRIESTE ZAGREB MARSEILLE TURIN BELGRADE BUCHAREST BOLOGNA ZARAGOZA SARAJEVO BARCELONA GLASGOW ROME GÖTEBORG GIOIA TAURO NIS THESSALONIKI SKOPJE ATHENS Oversigt over logistikcentre nu og i fremtiden. RIGA SOFIA ISMIR KIEV ODESSA ISTANBUL MOSCOW > Gdansk/Gdynia > Lodz > Katowice/Wroclaw > Bratislava/Brno > Koper and Trieste > Izmir > Belgrade/Nis > Istanbul to grow into a major hub > Moscow and St Petersburg to grow into major hubs Illustrationen er fra den første af seks rapporter om fremtidens industri- og logistikmarked i Europa udsendt af Colliers International. Rapporten kan findes på 20 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

21 Internationale tendenser Colliers International Danmark har udgivet en rapport om ejendomsmarkederne i de nordiske lande De nordiske ejendomsmarkeder er attraktive Nordic real estate review Q Læs mere om de nordiske ejendomsmarkeder i Nordic Real Estate Review, marts 2012, som findes på På trods af at Danmark, Norge, Sverige og Finland er påvirkede af den europæiske gældskrise i efteråret 2011, har de fire lande fortsat solide økonomier, og er derfor interessante for udenlandske investorer. Den makroøkonomiske udvikling er positiv i alle landene, om end den forventede økonomiske vækst i Danmark, Finland og Sverige i 2012 kun ligger mellem 1 og 1,5 procent, mens den forventes at være noget højere i Norge. Arbejdsløsheden er steget mest i Danmark, men niveauet er højest i Finland og Sverige. I alle fire lande er eksporten kraftigt på vej op. I Sverige er eksporten faktisk højere end den var på det hidtidige toppunkt i , mens den danske eksport er tæt på toppunktet. Eksporten i Norge og Finland er endnu ikke steget til samme niveau. Finansiering er en udfordring På sin vis har den europæiske gældskrise betydet at ejendomsmarkederne i de fire lande er blevet mere ens. Fx blev en lang række ejendomstransaktioner skubbet fra fjerde kvartal i 2011 til begyndelsen af 2012 i alle fire lande. Specielt for det svenske marked har der i starten af 2012 været en meget kraftig stigning i transaktionsmængden. Det er primært de største aktører, der har øget handlen. Tilsvarende er finansiering blevet en større udfordring. Danmark har det måske mest fastlåste finansielle system, men i alle landene er marginalerne på lån steget kraftigt det seneste halve år, og der gives kun finansiering til stærke kunder. Arbejdsløsheden i norden Procent Kilde: Eurostat Danmark Sverige Norge Finland Sverige har det største og mest professionelle ejendomsmarked i Norden med en lang række professionelle ejendomsselskaber. Ejendomsmarkedet i Norge er forholdsvist lokalt og har ikke for alvor været under pres de senere år på grund af olieressourcerne. I Danmark har der både været banklukninger og en række selskabsopløsninger i kølvandet på krisen. Finland er forholdsvis lokalt, og har et noget højere afkastkrav end de øvrige lande. Colliers Markedsnyt > Sommer

22 Colliers International Danmark Højloftede lager- og produktionslokaler Kgs. Lyngby Nymøllevej Mulighed for hurtig overtagelse > > Areal: ca m² ca. 600 m² kontor > > Højloftede lokaler fra 8,5 til 12 meters frihøjde > > 5 elektriske porte i rampeniveau > > 999 ampere strømkapacitet > > Tæt ved motorvej E47/E55 > > Bud ønskes SALG > Industri & logistik SAG Frank Kristensen Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte Mobil fk@colliers.dk 22 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

23 SALG > Investering SAG Boligprojekt med udsigt og muligheder Brabrand Høiriisgårdsvej Bynært boligprojekt med udsigt over Brabrand Søen. Torben Olesen Statsaut. ejendomsmægler Direkte Mobil > > Forventet byggeret: m² > > Blandet tæt/lav og etagebyggeri til bolig > > Mulighed for udsigt til Brabrand Søen > > Eventuelt delkøb > > Pris: Fra kr ,- + moms pr. byggeret Torben Nielsen Nordisk Salgsdirektør Partner Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte Mobil tn@colliers.dk Colliers Markedsnyt > Sommer

24 Colliers International Danmark Moms på fast ejendom Af Asger Hauchrog Engvang Vi trækker momsspøgelset ud af skyggerne Da rammerne for forårspakken 2.0 begyndte at tage form i foråret 2009, stod det klart, at moms på fast ejendom ville indgå som et led i finansieringen af de bebudede skattelettelser. Lovforslaget blev udsat for massiv kritik fra flere fronter, da reglerne reelt havde karakter af lovgivning med tilbagevirkende kraft, og da de samtidigt blev indført på et tidspunkt, hvor byggebranchen befandt sig i den største krise i nyere tid. Moms på fast ejendom er nu en realitet, og det bliver ikke ændret igen. Det er ligeledes en realitet, at moms-spøgelset har potentiale til at rive tæppet væk under et givent projekt, og i alle tilfælde, hvor der er eller kan være tvivl om den momsmæssige håndtering heraf, bør sælger, køber, projektudvikler, bankforbindelser, mæglere og andre rådgivere mv. søge at afdække spørgsmålet nærmere. Forfatteren bag indlægget, Asger Hauchrog Engvang, Senior Manager hos PricewaterhouseCoopers Er momsen overhovedet en belastning? Indledningsvist bør man overveje, om de nye regler er en potentiel likviditetsbelastning eller en decideret bundlinjebelastning. I alle de tilfælde, hvor køber er udstyret med fuld fradragsret, vil enhver pålagt moms højst blive en likviditetsbelastning. Hvis køber derimod ikke har (fuld) fradragsret, eller hvis den tiltænkte anvendelse er momsfritaget (fx udlejning til boligformål), vil momsen være en belastning, og det øger incitamentet til rettidig omhu. Artiklen her og på de følgende sider er baseret på erfaringer fra en lang række seminarer med deltagelse af alle typer af aktører på markedet, input til lovgiver og selvfølgelig konkret rådgivning til en lang række virksomheder mv., der på den ene eller den anden måde beskæftiger sig med fast ejendom. 24 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

25 godt ét år efter Eksempel på økonomiske konsekvenser De økonomiske konsekvenser af momsreglerne vil selvfølgelig afhænge af den konkrete case. Konsekvenserne kan grundlæggende ramme på to måder: (1) hel eller delvis fradragsbegrænsning for momsbelagte indkøb og (2) lavere salgspris. Disse to konsekvenser hænger naturligt sammen, og uden at sige for meget, er det i vidt omfang sælger, der bærer den økonomiske belastning ved de nye momsregler. Dette kommer særligt til udtryk ved salg af byggegrunde og nye bygninger til forbrugere, der i et faldende marked forventer lavere priser. Det viste eksempel kan illustrere de økonomiske konsekvenser i en case, hvor køber skal erhverve en byggegrund med henblik på at opføre og sælge ejerlejligheder til private. Gamle momsregler Nye momsregler Salgspris pr. etage-m² Moms, 25 % Salgspris efter moms Selve byggeriet (netto) Mægler/salgsomk. (netto) Renter, ejd.skat, attester mv DB Krav til bruttoavance (20%) Rest til grundkøb Eksemplet tager udgangspunkt i den forventede salgspris pr. etage-m² og forudsætter generelt, at sælger ikke kan vælte momsen over på ejerlejlighedskøberne. Sælger går fra en salgspris på kr. pr. etage-m² til en salgspris på kr. pr. etage-m² svarende til en nedgang på ca. 23 %. Momsen rammer særligt tre forhold: > > Den manglende fradragsret hos ejerlejlighedskøberne (får direkte konsekvens for købers værdiansættelse og dermed værdien af sælgers byggegrund) > > Moms på ikke moms-bærende poster (renter, ejendomsskatter mv.) >Moms > på avancen Læs mere om momsen på de følgende sider: MOMS 1 Fokus på til-/ombygnings arbejder og nedrivning...side 26 MOMS 2 Udvalgte problemstillinger...side 28 MOMS 3 Betydningen af planlægning... side 30 Du kan også finde artiklen som pjece på MOMS 4 Særlige forhold omkring købsaftalen (aftaleprocessen)... side 31 Colliers Markedsnyt > Sommer

26 Colliers International Danmark Generelt om de nye regler Først og fremmest er det vigtigt at gøre sig klart, hvad de nye regler for moms på fast ejendom i det hele taget rammer. Bestemmelsen fylder ikke særligt meget i momsloven, men vi får lidt yderligere input i momsbekendtgørelsen samt SKATs vejledning af 2. december moms Hvad rammes af momsen? De nye regler rammer det erhvervsmæssige salg af (1) byggegrunde og (2) nye bygninger. Hvis salget ikke kan kvalificeres som erhvervsmæssig (økonomisk) virksomhed i momslovens forstand, skal der under alle omstændigheder ikke svares moms af salget. Hvis der skal betales moms, skal der betales moms af den fulde salgssum, og der kan alene foretages fradrag for betalt købsmoms. Hvornår er der tale om erhvervsmæssig virksomhed? Hvis sælger er en entreprenørvirksomhed, projektudvikler, professionel bygherre eller lignende, vil det ikke volde problemer at besvare dette spørgsmål. Jo mere en virksomhed beskæftiger sig med fast ejendom, desto hurtigere statueres der erhvervsmæssig virksomhed i forhold til salget og dermed momspligt. Privatpersoner er selvsagt ikke omfattet, men begrebet privatperson kan også omfatte den tidligere landmand, der nu har nedlagt sin virksomhed, og som får mulighed for at sælge enkeltparceller. Herudover er det min opfattelse, at også virksomheders enkeltstående investeringer i fast ejendom (såkaldt passiv investering) kan videresælges uden moms, men det vil bero på en konkret vurdering af forholdene. Hvad er en byggegrund? En byggegrund er et ubebygget areal, der i henhold til planloven er udlagt til formål, der muliggør opførelse af bygninger. Lovgiver har med andre ord fastlagt, at planlovgivningens bestemmelser som udgangspunkt definerer, om et givent areal er en byggegrund eller ej. Planlovgivningen fastsætter som hovedregel, at der skal tilvejebringes et lokalplangrundlag, før der kan igangsættes større byggearbejde. Hvis et areal alene har status af perspektivareal eller rammebelagt areal i kommunalplanen, er det ikke muligt at opføre bygninger, og der vil følgelig ikke være tale om en byggegrund. Det samme gælder, hvis et areal alene er omfattet af et forslag til lokalplan. I dette tilfælde vil arealet endnu ikke være udlagt til formål, der muliggør opførelse af bygninger, da dette først sker, ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. Hvad er en bygning? Ved en bygning forstås i princippet alle grundfaste konstruktioner. Det er således ikke kun bygninger i traditionel forstand, men også vejanlæg, parkeringsanlæg, større funderede olietanke mv. For en praktisk bemærkning er det afgørende, om konstruktionen let lader sig fjerne (fx en skurvogn på hjul), eller om det vil kræve et større arbejde (fx opbrydning af fundament). I tvivlstilfælde vil man lægge vægt på fortolkningen af begrebet i fx tinglysningsloven og vurderingsloven. En ejerlejlighed betragtes som en bygning i sig selv. Hvad er en ny bygning? De nye momsregler er alene relevante, hvis bygningen er påbegyndt opført 1. januar 2011 eller senere. Hvis støbningen af fundamentet er påbegyndt senest den 31. december 2010, er byggeriet omfattet af de gamle momsregler, og den færdigopførte bygning kan under alle omstændigheder sælges uden moms (jf. dog senere om til-/ombygninger samt nedrivning). Hvis bygningen er påbegyndt opført den 1. januar 2011 eller senere, skal det yderligere vurderes, om bygningen fortsat er ny på det tidspunkt, hvor den sælges. Dette er tilfældet, hvis blot ét af følgende kriterier er opfyldt: 1. Leveringen sker inden første indflytning (inden ibrugtagning) 2. Den første levering sker inden for fem år fra bygningens færdiggørelse 3. Leveringen sker inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på 2 år og første levering skete mellem interesseforbundne parter 26 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

27 De tre kriterier kan også illustreres på følgende vis: Alle salg pålægges moms Alle salg pålægges moms, hvis 1. salg sker mellem interesseforbundne parter Arbejdet påbegyndes Færdiggørelse Indflytning Indflytning +2 år Færdiggørelse +5år Førstegangssalget pålægges moms Bygningen anses for færdiggjort, når den definitivt kan anvendes til det formål, den er tiltænkt. Hvis der i forbindelse med færdiggørelsen/ibrugtagningen skal indsendes særlige dokumenter til det offentlige (fx færdiganmeldelsesblanket eller anmodes om ibrugtagningstilladelse), vil dateringen af disse dokumenter formentlig blive tillagt vægt i grænsetilfælde. For en praktisk bemærkning er indflytningstidspunktet det tidspunkt, hvor bygningen tages i brug. 1.2 Særligt om til- og ombygninger Hvis der foretages væsentlige til-/ombygningsarbejder på en bygning, skal der betales moms ved salget, hvis ét af de ovenstående tre kriterier er opfyldt. Som tilfældet er med byggegrunde og andre nye bygninger, skal hele salgssummen tillægges moms, selv om anskaffelsen af bygningen ikke var belagt med moms (man kan med andre ord ikke foretage en nettobetragtning ved opgørelsen af salgsmomsen). De nye momsregler er alene relevante, hvis til-/ ombygningsarbejdet er påbegyndt 1. januar 2011 eller senere. Det er påbegyndelsen af det egentlige genopbygningsarbejde (eller nybygning), der er afgørende, og nedbrydningsarbejder er således ikke tilstrækkeligt til at anse til-/ombygningsarbejdet for påbegyndt. Det er min forventning, at der vil opstå en række udfordringer på dette område; først og fremmest fordi der ikke er tilstrækkelig opmærksomhed på den potentielle rækkevidde af reglerne, men også fordi der vil opstå en række vanskelige afgrænsninger vedrørende væsentligheden af det udførte til-/ombygningsarbejde. Hvad kvalificeres som til-/ombygningsarbejder? SKAT har udtalt, at der ved til-/ombygningsarbejder forstås alle arbejder på fast ejendom, der ikke har karakter af normal vedligeholdelse så som maling, tapetsering og lignende. Nyt tag, nye vinduer/ døre, nyt køkken/bad og lignende vil ifølge SKAT alle falde i kategorien til-/ombygningsarbejder. Den formulering, som SKAT anvender i vejledningen, efterlader ikke meget tvivl om, at SKAT stort set vil betragte alt som til-/ombygningsarbejder. Det harmonerer dårligt med den skatteretlige vurdering, og SKAT går efter min mening også for langt på dette område. Hvornår anses til-/ombygningsarbejder for væsentlige? Hvis en konkret overdragelse omfatter såvel bygningen som grundarealet (praktisk udgangspunkt), vil udførte til-/ombygningsarbejder anses for væsentlige, hvis værdien heraf (ekskl. moms) overstiger 25 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi som fastsat af SKAT med tillæg af værdien af til/ombygningsarbejdet. Hvis der alene overdrages en bygning, skal værdien overstige 50 %. Hvis den opnåede salgssum er højere end ejendomsværdien med tillæg af til-/ombygningsarbejdet, kan sælger anvende salgssummen som grundlag for vurderingen af, om der skal betales moms. Det forudsætter dog, at der ikke er interessefællesskab mellem sælger og køber. Hertil kommer at værdien af til-/ombygningsarbejdet reduceres med 10 % pr. påbegyndt efterfølgende regnskabsår (inkl. salgsåret), hvor bygningen er taget i brug. Så når sælger med andre ord skal afgøre, om en konkret planlagt til-/ombygning resulterer i moms ved salget, kan følgende spørgsmål have afgørende betydning: > > Hvad bliver min samlede udgift til til-/ombygningen? > > Hvad er den offentlige ejendomsværdi? > > Vil denne udvikle sig positivt eller negativt? > > Forventer jeg en salgssum, der ligger over eller under den offentlige ejendomsværdi? > > Hvilken betydning har reduktionsreglen? Colliers Markedsnyt > Sommer

28 Colliers International Danmark Hvordan opgøres værdien af til-/ombygningsarbejdet Hvis alt arbejde udføres af tredjemand, vil værdien af til-/ombygningsarbejdet udgøre de tilfakturerede beløb ekskl. moms. Hvis sælger imidlertid selv har varetaget (en del af) til-/ombygningsarbejdet, skal værdien af det udførte arbejde og de anvendte materialer gøres op baseret på normalværdien; lidt forenklet er det et spørgsmål om, hvad disse arbejder ville have kostet, hvis tredjemand skulle have udført dem (byggemoms-reglerne). 1.3 Særligt om nedrivning Nedrivning kan være lidt af et ondt barn, når det skal vurderes, om et salg udløser moms. Udgangspunktet er, at hvis leveringen sker med henblik på at opføre en ny bygning, er der tale om salg af en byggegrund. Hvis sælger og køber indgår aftale om en konkret ejendom og samtidig aftaler, at sælger sørger for at nedrive al eksisterende bebyggelse, er der utvivlsomt tale om salg af en byggegrund. Hvis sælger og køber derimod intet aftaler om nedrivning, er udgangspunktet, at der er tale om salg af en gammel bygning med tilhørende jord, og et sådant salg vil ikke udløse moms. Hvad køber vælger at foretage med bygningerne er som det klare udgangspunkt ligegyldigt for sælgers vurdering af momspligten. En række konkrete omstændigheder kan imidlertid føre til, at sælger skal svare moms af salget, selv om det er køber, der efterfølgende varetager nedrivningen. Sælger skal bl.a. være særligt opmærksom på følgende forhold: > > Fremgår det direkte af aftalegrundlaget, at bygningerne skal rives ned? > > Fraskriver sælger sig ethvert mangelsansvar forbundet med bygningerne? > > Forudsætter prissætningen, at der er tale om et andet byggeri? > > Er bebyggelsens karakter af en sådan art, at den ikke opfylder helt grundlæggende krav til den fremtidige anvendelse? > > Foreligger der ny lokalplan eller forslag til lokalplan for området, der forudsætter en anden anvendelse? Det vil bero på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, og det afgørende er ifølge SKAT, om leveringen sker med henblik på at opføre en ny bygning. Dette område vil utvivlsomt give anledning til sager i fremtiden. Udvalgte temaer Dette afsnit er på ingen måde udtømmende, og formålet er mest af alt at få sat fokus på et par af de områder, der kan give anledning til overvejelser moms Hvad er intention med projektet? Spørgsmålet om momspligt afgøres af intentionen med projektet. Hvis der er tale om salg, skal det afgøres, om salget i sig selv er momspligtigt, jf. ovenfor. Hvis der derimod er tale om udlejning til boligformål, skal der ikke svares moms (ved udlejning til erhvervsformål kan man selv vælge). Men din intention med projektet har samtidig også betydning for fradragsretten i forbindelse med projektet. Lidt forenklet kan det siges, at hvis du realiserer en momspligtig indtægt med den ene hånd, har du også fradragsret for alle momsbelagte udgifter afholdt med den anden hånd. I en række projekter vil de momsbelagte udgifter tidsmæssigt ligge lang tid før indtægterne, og ejerne skal derfor forholde sig til, hvordan disse momsbelagte udgifter skal behandles. Der vil langt hen ad vejen være et økonomisk incitament til at fradrage momsen af de momsbelagte udgifter, idet et sådant fradrag om ikke andet vil skabe likviditet. Fradraget kan imidlertid kun opnås, hvis den reelle intention fra start er momspligtig. Hvad sker der, hvis min intention ændrer sig (momspligtig momsfritaget)? Hvis vi lægger til grund, at den reelle intention med projektet fra start var momspligtig (fx salg), er der fuld fradragsret for momsen. Hvis det efterfølgende viser sig, at projektet ikke kan sælges og derfor lejes ud til boligformål, er det min opfattelse, at de særlige reguleringsregler træder i kraft på det tidspunkt, hvor intentionen ændrer sig. Det vil med andre ord betyde, at det fradrag, vi løbende har taget i projektfasen, skal tilbagebetales forholdsmæssigt i de år, hvor vi har en ikkemomspligtig intention (udlejning til boligformål). Salgsintentionen skal selvfølgelig kunne understøttes ved objektive momenter, og de tiltag, man normalt foretager i forbindelse med salg af fast ejendom, skal være iagttaget. Det må forventes, at SKAT vil stille spørgsmål til intentionen særligt i de tilfælde, hvor udlejningen sker i ubar nærhed med færdiggørelsen af projektet; jo hurtigere udlejningen finder sted, desto bedre understøttet bør salgsintentionen være. 28 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

29 Hvad sker der, hvis min intention ændrer sig (momsfritaget momspligtig)? Hvis byggeriet opføres med henblik på udlejning til boligformål (momsfritaget), er der ikke fradragsret for de momsbelagte udgifter. Der er fortsat heller ikke fradragsret, når den egentlige udlejning påbegyndes. Hvis (en del af) projektet efterfølgende sælges, er det min vurdering, at salget er fritaget for moms uden hensyntagen til de tre kriterier omtalt ovenfor (alle salg inden indflytning, førstegangssalget mv.). Hvis der er indgået tidsbegrænsede lejeaftaler, eller hvis der fx er aftalt købs-/salgsoptioner med lejerne, kan dette over for SKAT indikere en reel intention om salg, men det kan sagtens også være begrundet i andre forhold. 2.2 Salg af aktier, anparter, andele mv. Salg af aktier, anparter, andele mv. er som det klare udgangspunkt fritaget for moms. Hvis besiddelsen heraf imidlertid retlig eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over fast ejendom, skal salget behandles som salg af fast ejendom. Hvis den ejendom, der ejes af selskabet, under alle omstændigheder er gammel, er der ikke risiko for moms på salget af aktierne, anparterne mv. Der er kun risiko for moms i den situation, hvor der til aktierne, anparterne mv. er knyttet en eksklusiv brugsret. Dette følger direkte af SKATs vejledning og af flere bindende svar. Hvornår foreligger der en eksklusiv brugsret En aktionær mv. har ikke som en konsekvens af aktiebesiddelsen en eksklusiv brugsret til de aktiver, der ejes af selskabet. Et salg af aktier, anparter, andele mv. vil derfor som det klare udgangspunkt ikke udløse moms heller ikke i den situation, hvor det eneste aktiv er en byggegrund. SKATs vejledning omtaler dog visse specifikke situationer, hvor der ifølge SKAT er risiko for moms. Anbefalingen må her klart være, at parterne er opmærksomme på de muligheder, der ligger i et salg af aktier mv. frem for selve aktivet (byggegrunden), jf. også nedenfor under afsnit Virksomhedsoverdragelse herunder kort om omstrukturering Hvis en overdragelse af et aktiv kan kvalificeres som en virksomhedsoverdragelse i momslovens forstand, skal der ikke betales moms. Hvad er en virksomhedsoverdragelse For at der foreligger en virksomhedsoverdragelse, skal de aktiver, der er nødvendige for virksomhedens fortsatte drift, som hovedregel indgå. Overdragelse af en udlejet ejendom er en virksomhedsoverdragelse i momslovens forstand, men det er en forudsætning, at køber er eller bliver momsregistreret. Dette udelukker som udgangspunkt, at overdragelsen af en ren boligudlejningsejendom kan kvalificeres som en virksomhedsoverdragelse, men der er dog også argumenter for det modsatte. Hvis der er tale om en blandet ejendom (både bolig og erhverv), der er fuldt udlejet, kan virksomhedsoverdragelsesreglerne efter min opfattelse finde anvendelse. Hvordan forholder det sig med omstruktureringer? Hvis en byggegrund eller en ny bygning skifter ejer, og der betales et vederlag herfor (kontant eller i form af aktier mv.), vil det som udgangspunkt udløse moms. Det har i den forbindelse ingen betydning, at der er tale om en omstrukturering i form af spaltning, tilførsel af aktiver, fusion mv. Virksomhedsoverdragelsesbegrebet kan dog redde en del af disse omstruktureringer, men det er vigtigt at være opmærksom på de mulige konsekvenser, som en omstrukturering kan udløse. 2.4 Nærmere om begrebet fast ejendom (Delnedrivning, uudnyttede byggeretter mv.) Begrebet fast ejendom er ikke entydigt, men bl.a. udstykningsloven og tinglysningsloven (samt til dels også vurderingsloven) tager udgangspunkt i den matrikulære enhed. Det er derfor min opfattelse, at man også ved vurderingen af, om der er tale om et ubebygget areal, der i henhold til planloven er udlagt til formål, der muliggør opførelse af bygninger (= byggegrund), skal tage udgangspunkt i matrikelnummeret; hvis matrikelnummeret fortsat er (be)bygget (helt eller delvist), kan der i mine øjne vanskeligt være tale om en byggegrund i planlovgivningens forstand. Delnedrivning Hvis det alene er forudsat, at der skal ske delnedrivning (fx fordi køber kan anvende en del af de bestående bygninger, eller fordi der er fredede bygninger), er det min opfattelse, at der fortsat er tale om en bebygget grund. Arealet vil i så fald efter delnedrivningen ikke blive karakteriseret som et ubebygget areal i henhold til planlovgivningens bestemmelser og dermed heller ikke som en byggegrund i momslovens forstand. Colliers Markedsnyt > Sommer

30 Colliers International Danmark Uudnyttede byggeretter I en række tilfælde vil der knytte sig uudnyttede byggeretter til en eksisterende ejendom. Hvis disse uudnyttede byggeretter ligger på samme matrikel som en gammel bygning, er det min opfattelse, at hele arealet under alle omstændigheder kan sælges uden moms, da der er tale om en bebygget fast ejendom. Hvis byggeretterne derimod er særskilt matrikuleret, er der tale om en byggegrund i planlovgivningens forstand. Momspligten afhænger i så fald af sælgers forhold. 2.5 Overgangsproblemer En række problemstillinger er tilknyttet ikrafttrædelsen af de nye regler den 1. januar De væsentligste af disse vil kort blive omtalt nedenfor. Hvornår bliver en byggegrund til en fast ejendom? For mange var dette et afgørende spørgsmål i efteråret 2010, og rigtig mange gik i gang med at støbe fundamenter, selv om der ikke var købere til det færdige byggeri. Hvis byggeriet er påbegyndt senest den 31. december 2010, er byggeriet omfattet af de gamle regler, og kan derfor sælges uden moms. Byggeriet anses for påbegyndt på det tidspunkt, hvor støbningen af fundamentet er påbegyndt. SKAT har efterfølgende udtalt, at byggeriet skal videreføres og færdiggøres inden for sædvanlig normeret tid for et byggeri af den pågældende art. Baseret på de seneste par bindende svar vedrørende denne problemstilling, er det min opfattelse, at så længe byggeriet videreføres og færdiggøres med den oprindelige byggetilladelse intakt, vil SKAT acceptere det. Jeg vil dog anbefale, at tvivlstilfælde søges afklaret. Kan der foretages ændringer i byggeriet? SKAT har også accepteret, at der kan foretages mindre ændringer i det projekterede byggeri. Igen synes der her at blive lagt vægt på byggetilladelsen, og så længe ændringerne ikke er af en sådan karakter, at der skal udarbejdes en ny byggetilladelse, vil SKAT formentlig acceptere det. Igen vil jeg anbefale, at tvivlstilfælde søges afklaret. Udgifter afholdt i 2010 og tidligere Overgangsreglerne fastsætter, at momsen af udgifter afholdt i 2010 og tidligere kan fradrages på det tidspunkt, hvor det momspligtige salg realiseres. Hvis det momspligtige salg endnu ikke er realiseret ved udgangen af 2015, kan momsfradraget opnås på dette tidspunkt. Det er vigtigt at beholde dokumentationen for de momsbelagte udgifter, og der er i princippet ikke nogen bagkant for, hvor lang tid man kan gå tilbage så længe tilknytningen til de momspligtige indtægter kan dokumenteres. Planlægning Hvis momsen står til at reducere bundlinjen ved et salg, er det altid en overvejelse værd, om det er muligt at planlægge eller optimere sin case på en måde, så momsbelastningen minimeres eller helt undgås. Moms er i denne sammenhæng en driftsudgift, og enhver ansvarlig virksomhed vil søge at minimere sine driftsudgifter inden for de rammer, der nu er givet. moms 3 Rettidig omhu Der kan i flere tilfælde opnås store fordele ved at inddrage relevante overvejelser på et så tidligt tidspunkt som muligt. Som det er gennemgået oven for, kan der fx sælges aktier, anparter mv. uden momsmæssige konsekvenser. Dette gælder i vidt omfang ligeledes for K/S-andele, I/S-andele, P/S-andele mv., og hvis det er muligt at skabe rammerne, som en fremtidig investor kan arbejde inden for, bør det overvejes. Incitamentet til at foretage disse overvejelser bliver kun forstærket i de tilfælde, hvor det er muligt at flytte rundt på projektet nu, uden at der udløses moms. Det kan fx være tilfældet, hvis det pågældende areal endnu ikke er omfattet af en lokalplan, eller hvis der i dag er en bestående virksomhed, som kan overdrages efter reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse. Det kan ligeledes være tilfældet, hvis der skal ske (del)nedrivning eller hvis der er uudnyttede byggeretter i projektet. Planlægningen forudsætter naturligvis et godt kendskab til de nye momsregler og de muligheder, der ligger. Herudover forudsætter det også en vurdering af hver enkelt case, da de mulige konsekvenser bl.a. afhænger af juridisk struktur, projektets karakteristika, intentionen med projektet, købers og sælgers forhold mv. 30 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

31 Særlige forhold ved købsaftalen Dette afsnit har til formål kort at fremhæve nogle af de forhold, der er vigtige at tage højde for ved udarbejdelsen af købsaftalen, herunder også forhandlingerne mellem parterne. moms 4 Et typisk forløb kan se ud som følger: 1. januar marts april 2012 Købsaftale deponering 10 % Overtagelsesdag deponering 100 % Endeligt skøde 1. april 2012 Frigivelse af købesum Hvornår forfalder momsen til betaling? Momsen skal som udgangspunkt betales i den momsperiode, hvor der sker levering; dvs. det tidspunkt hvor retten til som ejer at råde over ejendommen overgår til køber. Denne råderet overdrages som udgangspunkt ved underskrift på ubetinget købsaftale/slutseddel. Faktureringstidspunktet accepteres dog som leveringstidspunkt (og dermed som betalingstidspunkt for momsen), hvis faktureringen sker snarest efter leverancens afslutning. Momsen kan være en stor likviditetsbelastning for køber, og hvis køber samtidig har en forlænget momsperiode (kvartals- eller halvårsafregning), kan det give god mening at optimere på dette. Hvornår har køber fradragsret? Køber har først fradragsret på det tidspunkt, hvor han er i besiddelse af en behørig udstedt faktura, der angiver momsen. Overvej særskilt deponeringskonto for momsen Det kan eventuelt overvejes at oprette en særskilt deponeringskonto for momsen. Derved sikres det, at momsen indbetales til SKAT, ligesom parterne kan forholde sig særskilt til en eventuel forrentning af dette beløb. Forhold jer til momsen! Sørg altid for at indarbejde et afsnit om den momsmæssige behandling. Hvad har parterne forudsat og hvorfor? Hvad skal der ske, hvis SKAT er af en anden opfattelse? Skal den momsmæssige behandling søges afklaret ved hjælp af et bindende svar osv. På denne måde kan en række problemer undgås, og parterne får forholdt sig til fordelingen af en eventuel momsmæssig risiko. Forkortelse af momsperioden Hvis det er muligt, bør det overvejes at forkorte købers momsperiode med henblik på at opnå fradrag på et tidligere tidspunkt. Det vil selvfølgelig bero på en konkret vurdering, om det er muligt, og relevansen heraf vil afhænge af den samlede belastning. Der skal udstedes faktura! Købsaftalen bør ligeledes fremhæve, at sælger er forpligtet til at udstede behørig faktura senest på det tidspunkt, hvor købesummen frigives (evt. tidligere). Fakturaen skal overholde de almindelige fakturakrav, og købsaftalen kan derfor ikke anvendes. Colliers Markedsnyt > Sommer

32 Colliers International Danmark Hvert kvartal gør vi status på de forskellige markeder. Vi samler information om bl.a. tomgang, markedsleje, afkastkrav og den makroøkonomiske udvikling. Colliers STATUS 2. kvartal 2012 Fortsat lav økonomisk vækst Økonomi > 2. kvartal 2012 De seneste foreløbige tal for BNP tyder på en vækst i 2011 som helhed på ca. 1 procent, mens BNP faldt en anelse i både 3. og 4. kvartal. Faldet udgjorde i begge kvartaler -0,1 procent, og da der erfaringsmæssigt er en del usikkerhed om de foreløbige tal, er det måske en anelse for bombastisk at tale om recession, selvom tallene teknisk set viser det. Snarere må man tale om omtrent uændret BNP i andet halvår af I fjerde kvartal faldt investeringer og det offentlige forbrug. Til gengæld var der vækst i det private forbrug blandt andet på grund af en stigning i anskaffelsen af køretøjer. Arbejdsløsheden er ret konstant: Den sæsonkorrigerede ledighed har ligget mellem 6,0 og 6,4 procent siden februar Også beskæftigelsen har været ret konstan siden slutningen af I 2012 viser økonomiske prognoser fortsat en begrænset vækst, forventeligt i omegnen af 1 procent, og en anelse højere vækst i de efterfølgende år. Der er stort vækstpotentiale i det private forbrug, idet opsparingskvoten er blevet rekordhøj siden den økonomiske krise ramte i I 2012 bliver forbruget stimuleret af blandt andet udbetalingen af efterløn og en generel forventet stigning i de disponible indkomster. Den værste europæiske gældskrise er redet af, men der er fortsat kun begrænset vækst på mange af vores eksportmarkeder, specielt i Europa. Det betyder, at vi kun kan forvente en mindre vækst i eksporten i Renten er fortsat på et meget lavt niveau, men både forbrugere og virksomheder er afventende. Boligmarkedet er fortsat usikkert med et lavt antal handler og faldende priser gennem Der har været spekulationer fremme om, at boligmarkedet i øjeblikket er inde i en såkaldt negativ boble, hvor huspriserne falder på grund af forventninger om, at de vil falde i stedet for på grund af udviklingen i økonomien. Årlig real vækst i BNP Procent Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken og Eurostat Note: 2012 og 2013 er prognose Fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken Procent Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken 32 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

33 STATUS > 2. kvartal > Analyse Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Stor efterspørgsel efter boligejendomme Investeringer > 2. kvartal 2012 Der har været en del transaktioner på det danske ejendomsmarked i 1. kvartal Det skyldes blandt andet, at en del større transaktioner blev udskudt fra 2011, og er kommet i mål her i Akilleshælen for investeringsmarkedet er fortsat adgangen til finansiering. For en lang række af ejendomme af pæn størrelse, op til en værdi på ca. 30 mio. kr., som anvendes til enten kontor eller produktion, er det fortsat vældig udfordrende at opnå finansiering. På trods af en solid køber, kan man ofte højst tilbyde op til 50 procent finansiering, og nogle banker vil slet ikke finansiere. Det er specielt hvis ejendommen er beliggende lidt uden for hovedbyerne og/ eller hvis lejekontrakterne på ejendommen er korte, at det er svært. Det betyder selvsagt, at priserne på denne type af ejendomme er under pres, hvilket også betyder at en række ellers solide ejendomsselskaber kan komme under pres. Manglen på finansiering bunder i, at bankerne stadig har svært ved at skaffe kapital, hvilket selvfølgelig betyder, at de er meget selektive omkring, hvad de låner til. Colliers oplever dog en vis opblødning hos bankerne, fx når det gælder udlån til boligudlejningsejendomme, specielt i de større byer. Og i de tilfælde, hvor det er muligt at få finansiering giver den meget lave rente i øjeblikket unikke muligheder for en solid investering. Netop boligudlejningsejendomme er der meget høj efterspørgsel efter i øjeblikket specielt i København og Aarhus. Både nationale og internationale investorer, så som pensionskasser, fonde, større private investeringsselskaber mv. efterspørger større boligudlejningsejendomme og boligprojekter. Konkret kan nævnes, at investeringsselskabet West-Coast Real Estate har købt Brombærparken i Valby med 180 lejligheder for 300 mio. kr. Investeringsselskabet består af en række vestjyske investorer, der har som mål at købe velbeliggende og attraktive boligejendomme i de store byer i Danmark. Tilsvarende har de to danske pensionskasser, Danica Pension og Lærernes Pension investeret i to boligprojekter på Amager med i alt 320 boliger på to nabogrunde. Generelt er afkastkravene ret stabile på de primære beliggenheder, når det drejer sig om gode ejendomme her er fortsat god efterspørgsel og kapitalstærke købere. Renteudviklingen i danmark Procent Transaktionsvolumen Mia. kr Obligationsrente statsobligationer, løbetid 10 år Pengemarkedsrente, løbetid 3 måneder Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken Note: Omfatter erhvervsejendomme, større grunde og boligudlejningsejendomme med flere end 4 lejligheder. Tallet for 2011 er estimat. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik og egne beregninger Colliers Markedsnyt > Sommer

34 Colliers International Danmark STATUS > 2. kvartal 2012 God aktivitet Industri & logistik > 2. kvartal 2012 Pr. 1. april 2012 stod 4,4 procent af de danske industri- og logistiklokaler tomme ifølge Oline-ED Statistikken. Niveauet har været nogenlunde konstant siden midten af 2010, men på et markant højere niveau end i årene frem til 2008 hvor tomgangen begyndte at stige. Regionalt er der forskelle på niveauerne ifølge Oline-ED Statistikken er tomgangen højest i Østjylland og på Fyn. Forskellen mellem tomgangen på primære og sekundære beliggenheder i de enkelte områder er dog formentlig endnu større end de regionale forskelle. Beskæftigelsen i industrisektoren er fortsat noget lavere end før finanskrisen, og tilsvarende er transportarbejdet på et ret lavt niveau. Begge dele er indikatorer på, at efterspørgslen efter industri- og logistiklokaler er på et forholdsvist lavt niveau. Men uanset dette er der en del små og mellemstore virksomheder, som relokaliserer sig. De større virksomheder i dette segment er knap så aktive, men med den ret stabile udvikling i økonomien, er nogle af de større virksomheder dog også begyndt at relokalisere sig. Det gælder fx den verdensomspændende transport- og logistikvirksomhed DSV, som bygger nyt m² hovedsæde i Hedehusene, ligesom en anden stor logistikvirksomhed, Bring, gennem Colliers har lejet m² i Kolding. Salgssiden er primært præget af transaktioner af brugerejendomme, mens der er færre investeringstransaktioner. De findes dog, fx har Colliers gennemført et salg af en større industriejendom i Viborg til lokale investorer. Generelt har investorerne kraftig fokus på, at det er en god, stabil lejer med stærk økonomi. Udenlandske investorer viser fortsat god interesse for blandt andet større logistikejendomme i Danmark. De fleste ønsker længerevarende lejekontrakter, fx 15 år, men nogle af investorerne er dog fleksible også på dette punkt, således at der kan forhandles til en lejekontrakt på 10 år. For mange lejere er dette dog stadig en lang periode at binde sig i. Det gælder fortsat, at priserne på ejendomme som ligger væk fra de centrale områder, er under kraftigt pres. Hvis man derfor som bruger kan anvende en ejendom, som ikke er centralt beliggende, er det muligt at købe til endog meget lave priser, specielt hvis ejendommen har stået tom et stykke tid eller ikke er helt up-to-date. Det kræver dog, at det er muligt at opnå finansiering, hvilket igen kræver en solid virksomhed med en sund økonomi. Andelen af ledige lokaler til industri og logistik i Hele danmark Procent April 2012: 4,4 % Mindste 5,3 2,8 6,0 Højeste Andelen af ledige lokaler til industri og logistik pr. landsdel 1. April 2012 (Procent) 5,4 5,2 3,5 3,4 5,6 1,3 6,3 Kilde: Oline-ED Statistikken Kilde: Oline-ED Statistikken Note: Det bemærkes, at på grund af ændret datagrundlag er tallene for ledige erhvervslokaler fra og med oktober 2011 og frem ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser. 0 Markedsleje og afkastkrav for industri og logistik, 1. april 2012 Markedsleje (kr. pr. m² pr. år ekskl.drift) Bedste Standard København Aarhus Odense Aalborg området (Vejle) (Procent) Bedste Standard 7,50 % 7,75 % 8,75 % 7,50 % 8,00 % 8,50 % 7,75 % 8,75% 9,25 % 7,75 % 8,50 % 9,00 % 7,50 % 8,25 % 9,25 % Godstransport og beskæftigelsen i industrien (mio. ton/km) (1.000 personer) Esbjerg Kilde: Colliers MarkedsPULS 7,75 % 8,25 % 9,25 % Transportarbejde (venstre akse) Beskæftigede i industri (højre akse) Kilde: Statistikbanken.dk 34 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

35 STATUS > 2. kvartal 2012 Ret stabilt kontormarked Kontor > 2. kvartal 2012 Tomgangen for kontorlokaler fortsætter ifølge oline-ed Statistikken med at stige, om end langsomt. På landsplan står 9,2 procent af kontorlokalerne tomme pr. 1. april Det kunne se ud til, at tomgangen er ved at stabilisere sig på et nyt niveau omkring 9 procent, efter at den i en periode i lå omkring 8 procent. Tomgangen er forholdsvis høj i både Hovedstadsområdet og Østjylland. Det vurderes dog, at der i de centrale byområder kun er få ledige kontorlokaler af en vis størrelse, på trods af, at tomgangen generelt er stigende. Der er således god efterspørgsel efter kontorlokaler i København, ligesom det er tilfældet i en række andre større danske byer. På andre beliggenheder er der noget mere stille. Markedet for kontorlokaler er påvirket af arbejdsmarkedet. Jo højere beskæftigelse, des større efterspørgsel efter lokaler. Situationen på arbejdsmarkedet er ret stabil med nogenlunde konstant arbejdsløshed og beskæftigelse. Også antallet af jobannoncer opgjort i Dansk Jobindex har været ret konstant det seneste års tid. Ifølge prognoserne for arbejdsmarkedet vil hverken ledigheden eller beskæftigelsen ændre sig markant i den nære fremtid. For ejendomsmarkedet betyder det isoleret set, at efterspørgslen ikke vil stige voldsomt den kommende tid. Dog vil efterspørgslen stige i de områder, hvor beskæftigelsen vokser. Regionalt set er arbejdsmarkedet mest positivt i og omkring hovedstaden og de større jyske byer. Det stemmer overens med, at udbudslejen ifølge Oline Udbudsstatistik for kontorer kun er ændret marginalt i København by og Østjylland de seneste 5 år, mens den i fx Nordsjælland, Østsjælland, på Fyn og i Vestjylland er faldet mellem 10 og 25 procent. Generelt har lejerne fokus på prisen, og efterspørger effektivitet i lokaleforbruget og presser lejen, hvor det er muligt. Fremtidens efterspørgsel efter kontorer påvirkes blandt andet af demografien og af de nye generationer på arbejdsmarkedet. Colliers International s researchafdeling har udarbejdet en række rapporter om generation Y s påvirkning på ejendomsmarkedet. Rapporterne konkluderer blandt andet, at der vil blive færre i arbejdsstyrken, og at fremtidens arbejdsstyrke vil bruge lokalerne på nye måder, blandt andet på grund af den teknologiske udvikling, som giver mulighed for at arbejde fra mange placeringer på mobile enheder. Læs mere om konsekvenserne i rapporterne om generation Y, som kan findes på Mindste 7,4 5,7 13,6 Højeste Andelen af ledige lokaler til kontor pr. landsdel 1. april 2012 (Procent) 9,5 11,7 8,8 4,9 6,3 9,0 8,0 Kilde: Oline-ED Statistikken Andelen af ledige lokaler til kontor i Hele danmark (Procent) Procent April 2012: 9,2 % Kilde: Oline-ED Statistikken Note: Det bemærkes, at på grund af ændret datagrundlag er tallene for ledige erhvervslokaler fra og med oktober 2011 og frem ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser. 1,7 Markedsleje og afkastkrav for Kontor, 1. April 2012 Markedsleje (kr. pr. m² pr. år ekskl.drift) Bedste Standard København Aarhus Odense Aalborg området (Vejle) Esbjerg Kilde: Colliers MarkedsPULS afkastkrav (Procent) Bedste Standard 5,00 % 5,25 % 5,50 % 5,75 % 6,00 % 6,25 % 6,00 % 7,00 % 8,00 % 6,00 % 6,75 % 7,25 % 6,00 % 6,75 % 7,25 % 6,00 % 6,75 % 7,50 % Beskæftigelse og tomgang for kontor personer Procent 10,0 9, ,0 2,850 7, ,0 5, , , , , , Beskæftigelse (venstre akse) Tomgang kontor (højre akse) Kilde: Oline-ED Statistikken og Danmarks Statistik Statistikbanken Colliers Markedsnyt > Sommer

36 Colliers International Danmark STATUS > 2. kvartal 2012 Forsigtig optimisme Retail > 2. kvartal 2012 Tallene fra Oline-ED statistikken viser en ny stigning i tomgangen for butikslokaler. Pr. 1. april 2012 stod 6,1 procent af lokalerne tomme. Tomgangen har dermed ramt et nyt højt niveau. Ifølge Oline-ED statistikken er tomgangen lavest i og omkring København. Forbrugertilliden er nu atter positiv, efter at den steg fra -0,6 til 0,4 fra marts til april. Det er første gang siden sommeren 2011, at den er positiv og forbrugertilliden er nu steget 4 måneder i træk. Forbrugertilliden reflekterer både danskernes tillid til deres egen families økonomi og til hele landets økonomi, og i øjeblikket forventer danskerne, at både familiens og Danmarks økonomiske situation om et år vil være bedre end i dag. De seneste tal for sæsonkorrigeret detailsalg viser en ret stabil udvikling i detailhandlen gennem det seneste halve år. Dog er detailsalget i januar 2012 knap 5 procent lavere end detailsalget i januar 2011, da første halvdel af 2011 bød på et fald. Efter at privatforbruget faldt i 2011, peger økonomiske prognoser på, at det vil stige begrænset i Forbruget stimuleres af den fortsat meget lave rente, udbetaling af efterlønspenge og en generel bedring af den økonomiske situation. Colliers oplever ret god efterspørgsel efter de gode gågadeplaceringer og efter butikker både i og omkring butikscentrene. Det skyldes blandt andet, at en del butikskæder ønsker at udnytte synergien fra et center ved at lokalisere sig i nærheden af det. Iværksætterne har derimod gode muligheder i mindre lokaler på fx gågader, hvor der fortsat forhandles om lejeniveauerne, og hvor afståelser er yderst sjældne. Den overordnede markedssituation er dermed, som den har været nogen tid: på de gode beliggenheder er der nærmest ingen tomgang, og markedslejen er stabil. På de sekundære beliggenheder er der derimod fortsat udfordringer med tomgangen, ligesom markedslejen er under pres. Der er fortsat afståelser på de allerbedste beliggenheder, under forudsætning af, at lejemålet har de rette karakteristika i form af areal, bredde, indretning mv. Lejerne har mulighed for at være kræsne og det er de. Andelen af ledige lokaler til detailhandel i Hele danmark (Procent) Procent April 2012: 6,1 % Mindste 7,1 8,5 6,5 Højeste Andelen af ledige lokaler til detailhandel pr. landsdel 1. april 2012 (Procent) 4,2 3,7 9,2 5,5 7,4 2,8 5,6 Kilde: Oline-ED Statistikken Kilde: Oline-ED Statistikken Note: Det bemærkes, at på grund af ændret datagrundlag er tallene for ledige erhvervslokaler for og med oktober 2011 ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser. 1,7 Markedsleje og afkastkrav for retail, 1. April 2012 Markedsleje (kr. pr. m² pr. år ekskl.drift) afkastkrav (procent) Udvikling i forbrugertillids - indikatoren og detailhandelen Bedste Standard København Aarhus Odense Aalborg området (Vejle) Esbjerg Kilde: Colliers MarkedsPULS Bedste Standard 4,50 % 5,00 % 5,50 % 4,75 % 5,25 % 5,75 % 5,25 % 5,50 % 6,50 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,25 % 5,75 % 7,25 % 5,25 % 5,75 % 7,25 % 2005 = indeks Detailhandel (sæsonkorrigeret mængdeindeks) venstre akse Forbrugertillidsindikatoren højre akse Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

37 MarkedsPULS 2. kvartal 2012 Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. Direkte Colliers MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og er baseret på faktiske indgåede handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed m.v. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på informationer fra rapporten. Markedsleje og afkastkrav Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusiv driftsudgifter. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. Beliggenhed De enkelte geografiske områder er opdelt i kategorierne: Bedste, Standard og. Opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori. En god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Som eksempel på dette forhold kan nævnes en gågadeejendom med detailforretning i bunden og kontorer på etagerne over. Beliggenheden kan være Bedste beliggenhed for forretningen men for kontorerne, for eksempel på grund af dårlige adgangs- og p-forhold. De tre beliggenhedskriterier kan nærmere defineres som følgende: Bedste beliggenhed: Absolut topbeliggenhed. Optimal for ejendommenes anvendelse, tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed og forventelig kort liggetid. Udgør ca. 10 % af det geografiske område i kategorien. Standard beliggenhed: God beliggenhed, tidssvarende og svarer til ejendommens anvendelse. Gode genudlejningsmuligheder, som afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: Ejendommens beliggenhed under støtter ikke længere ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af det geografiske område i kategorien. Colliers Markedsnyt > Sommer

38 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 2. kvartal 2012 Moderne kontorejendomme Opført enten som 1-plans ejendomme eller etagebyggeri i moderne konstruktioner og med en høj tilpasningsevne til lejere. Ejendommene er fleksible i deres indretning, typisk med skillevægge opbygget i lette elementer, og kan relativt let tilpasses ændrede krav til opdeling og indretning. Der er tidssvarende ventilationssystemer med temperaturstyring, grundbelysning og kabling. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Ældre kontorejendomme Indretningen kan ikke, eller kun vanskeligt, ændres. Ejendommene er uden tidssvarende klima regulering og uden tidssvarende installationer. Ejendommene er udlejet på længere lejekontrakter. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme København Bedste Standard City ,00 % Brokvarterer og Frederiksberg ,25 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,00 % 5,25 % Ørestaden ,25 % 5,50 % Amager ,75 % 6,00 % 6,25 % Ring ,00 % 6,25 % 6,75 % Forstæder Nord ,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Syd/Vest ,00 % 6,25 % 6,75 % Nordsjælland Hillerød ,00 % 6,25 % 7,00 % Helsingør ,00 % 6,25 % 7,25 % øvrige byer sjælland Roskilde ,75 % 6,00 % 6,50 % Køge ,75 % 6,00 % 6,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,75 % 7,00 % 7,25 % Midt- og Vestjylland Moderne kontorejendomme Bedste Standard Bedste Standard ,00 % 5,25 % 5,50 % ,25 % 5,50 % 5,75 % ,00 % 6,25 % 6,50 % ,25 % 6,50 % 7,00 % ,75 % 6,00 % 6,50 % ,25 % 6,50 % 7,00 % ,25 % 6,50 % 7,00 % ,50 % 6,75 % 7,25 % ,00 % 6,50 % 7,00 % ,00 % 6,25 % 6,75 % ,00 % 7,50 % 8,25 % Ældre kontorejendomme Bedste Standard Aarhus City ,75 % 6,00 % 6,25 % Stor-Aarhus ,00 % 6,25 % 6,75 % Midt- og Vestjylland Horsens ,25 % 7,25 % 8,00 % Randers ,50 % 7,00 % 7,50 % Viborg ,75 % 7,50 % 8,00 % Bedste Standard Bedste Standard ,00 % 6,25 % 6,50 % ,25 % 6,75 % 7,25 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 7,25 % 7,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 38 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

39 Markedspuls > 2. kvartal 2012 Nordjylland Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Nordjylland Bedste Standard Aalborg City ,00 % 6,75 % 7,25 % Øvrige Aalborg ,50 % 7,00 % 7,50 % Nørresundby ,75 % 7,50 % 8,50 % Hjørring ,75 % 7,75 % 8,50 % Frederikshavn ,25 % 7,75 % 8,50 % Bedste Standard Bedste Standard ,50 % 7,25 % 7,75 % ,75 % 7,25 % 7,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 8,50 % 9,00 % ,75 % 8,50 % 9,00 % Trekantområdet og Sydjylland Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Trekantområdet Bedste Standard Vejle ,00 % 6,75 % 7,25 % Kolding ,00 % 6,75 % 7,25 % Fredericia ,00 % 6,75 % 7,50 % SydJylland Esbjerg ,00 % 6,75 % 7,50 % Bedste Standard Bedste Standard ,00 % 7,50 % 8,50 % ,00 % 7,50 % 8,50 % ,00 % 7,50 % 8,75 % ,00 % 7,50 % 8,50 % Fyn Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme FYN Bedste Standard Odense City ,00 % 7,00 % 8,00 % Øvrige Odense ,00 % 8,00 % 8,50 % Svendborg ,00 % 8,00 % 9,00 % Middelfart ,50 % 8,00 % 9,00 % Nyborg ,50 % 8,00 % 9,00 % Bedste Standard Bedste Standard ,00 % 7,75 % 8,50 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 8,25 % 9,00 % ,75 % 8,25 % 9,00 % ,75 % 8,25 % 9,00 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Colliers Markedsnyt > Sommer

40 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 2. kvartal 2012 Sjælland Industri- og logistikejendomme Industri- og logistikejendomme Opført i moderne søjle-/dragerkonstruktion med elementopbyggende beton facader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er mellem 6 og 7 meter under spær/ dragere. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af størrelse (volumen på mio. kr.) København Bedste Standard Amager ,75 % 8,00 % 9,00 % Ring ,50 % 7,75 % 8,75 % Forstæder Nord ,75 % 8,25 % 8,75 % Forstæder Syd/Vest ,50 % 7,75 % 8,75 % Nordsjælland Helsingør ,00 % 8,25 % 9,00 % Øvrige byer Sjælland Roskilde ,00 % 8,25 % 8,75 % Køge ,75 % 8,00 % 8,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,25 % 8,50 % 9,00 % Midt- og Vestjylland Industri- og logistikejendomme Bedste Standard Aarhus Stor-Aarhus ,50 % 8,00 % 8,50 % Midt- og Vestjylland Horsens ,00 % 8,50 % 9,25 % Randers ,25 % 8,50 % 9,00 % Viborg ,00 % 8,50 % 9,25 % Nordjylland Industri- og logistikejendomme Bedste Standard Nordjylland Øvrige Aalborg ,75 % 8,50 % 9,00 % Nørresundby ,00 % 8,50 % 9,25 % Hjørring ,25 % 8,75 % 9,25 % Frederikshavn ,25 % 9,00 % 9,50 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 40 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

41 Trekantområdet og Sydjylland Industri- og logistikejendomme Markedspuls > 2. kvartal 2012 Trekantområdet Bedste Standard Vejle ,50 % 8,25 % 9,25 % Kolding ,50 % 8,25 % 9,25 % Fredericia ,50 % 8,25 % 9,25 % SydJylland Esbjerg ,75 % 8,25 % 9,25 % Fyn Industri- og logistikejendomme FYN Bedste Standard Øvrige Odense ,75 % 8,75 % 9,25 % Svendborg ,25 % 9,00 % 10,00 % Middelfart ,75 % 9,50 % 10,00 % Nyborg ,75 % 9,50 % 10,00 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Colliers Markedsnyt > Sommer

42 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 2. kvartal 2012 Retailejendomme Fx i gågader, med lejemål som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². Ejendomme med dagligvarebutikker Med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland Retailejendomme Dagligvarebutikker Bedste Standard København City ,50 % 5,00 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Amager ,00 % 6,50 % 7,00 % Ring ,25 % 6,50 % 7,00 % Forstæder Nord ,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd/Vest ,00 % 6,50 % 7,00 % Nordsjælland Hillerød ,00 % 6,50 % 7,00 % Helsingør ,00 % 6,50 % 7,00 % øvrige byer sjælland Roskilde ,50 % 6,00 % 6,25 % Køge ,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,50 % 6,75 % 7,25 % Bedste 5,75 % 6,00 % 6,00 % 7,00 % 7,00 % 7,00 % 6,50 % 7,00 % 7,00 % 7,00 % 6,75 % 6,75 % 7,00 % Midt- og Vestjylland Retailejendomme Dagligvarebutikker Bedste Standard Aarhus City ,75 % 5,25 % 5,75 % Midt- og Vestjylland Horsens ,75 % 6,25 % 7,25 % Randers ,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg ,00 % 6,25 % 6,75 % Bedste 6,25 % 7,00 % 7,00 % 7,25 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 42 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

43 Markedspuls > 2. kvartal 2012 Nordjylland Retailejendomme Nordjylland Bedste Standard Aalborg, City ,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby ,75 % 7,00 % 7,50 % Hjørring ,50 % 7,00 % 7,50 % Frederikshavn ,75 % 7,25 % 7,75 % Dagligvarebutikker Bedste Dagligvarebutikker 6,50 % 7,00 % 7,00 % 7,25 % 7,25 % Trekantområdet og Sydjylland Retailejendomme Dagligvarebutikker Trekantområdet Bedste Standard Vejle ,25 % 5,75 % 7,25 % Kolding ,50 % 6,50 % 7,50 % Fredericia ,75 % 6,50 % 7,50 % SydJylland Esbjerg ,25 % 5,75 % 7,25 % Bedste Dagligvarebutikker 7,00 % 7,00 % 7,00 % 7,00 % Fyn Retailejendomme Dagligvarebutikker FYN Bedste Standard Odense, City ,25 % 5,50 % 6,50 % Svendborg ,00 % 7,50 % 9,00 % Middelfart ,50 % 7,25 % Nyborg ,50 % 7,25 % Bedste Dagligvarebutikker 7,00 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Colliers Markedsnyt > Sommer

44 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 2. kvartal 2012 ejendomme med boksbutikker Beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkast kravene antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland Boksbutikker Bedste Standard København Ring ,25 % 7,50 % 7,75 % Forstæder Nord ,00 % 7,25 % 7,50 % Forstæder Syd/Vest ,25 % 7,50 % 7,75 % Nordsjælland Hillerød ,25 % 7,50 % 7,75 % Helsingør ,25 % 7,50 % 7,75 % øvrige byer sjælland Roskilde ,00 % 7,25 % 7,50 % Køge ,00 % 7,25 % 7,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,25 % 7,50 % 7,75 % Midt- og Vestjylland Boksbutikker Bedste Standard Aarhus Stor-Aarhus ,75 % 7,25 % 7,75 % Midt- og Vestjylland Horsens ,00 % 7,50 % 8,00 % Randers ,00 % 7,25 % 7,75 % Viborg ,25 % 7,75 % 8,25 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 44 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012

45 Markedspuls > 2. kvartal 2012 Nordjylland Boksbutikker Nordjylland Bedste Standard Øvrige Aalborg ,75 % 7,25 % 7,50 % Nørresundby ,25 % 7,50 % 7,75 % Hjørring ,25 % 7,50 % 8,00 % Frederikshavn ,25 % 7,75 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Trekantområdet Fyn Boksbutikker Bedste Standard Vejle ,00 % 7,50 % 8,00 % Kolding ,00 % 7,50 % 8,00 % Fredericia ,00 % 7,50 % 8,00 % Sydjylland Esbjerg ,00 % 7,50 % 8,00 % FYN Bedste Standard Odense City ,00 % 7,50 % 8,50 % Svendborg ,50 % 8,25 % 9,00 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Colliers Markedsnyt > Sommer

46 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 2. kvartal 2012 Nye/nyere boligudlejningsejendomme taget i brug i 1992 eller senere, og dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til Boligreguleringsloven 15 a m.fl. Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme som er omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om henlæggelse til vedligeholdelse i henhold til lovens 18 og 18b, og omkostningsbestemt husleje i henhold til lovens 7, 8 og 9, stk. 1. Det forudsættes, at der er tale om rene omkostningsbudgetter uden reguleringer i henhold til lovens 5 stk. 2 eller 9 stk. 2. Ejendomme med 6 eller færre lejemål, omfattet af det såkaldte småhusreglement, er ikke indeholdt. København Bedste Standard City ,00 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,00 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Amager ,50 % 5,75 % 6,00 % Ring ,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord ,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest ,25 % 5,50 % 5,75 % Nordsjælland Hillerød ,75 % 6,75 % 7,50 % Helsingør ,75 % 6,75 % 7,50 % øvrige byer sjælland Roskilde ,50 % 5,75 % 6,25 % Køge ,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,75 % 6,75 % 7,00 % Midt- og Vestjylland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Bedste Standard Aarhus City ,75 % 5,25 % 5,50 % Stor-Aarhus ,50 % 6,00 % 6,25 % Midt- og Vestjylland Horsens ,75 % 6,25 % 6,50 % Viborg ,50 % 7,00 % 7,75 % *kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Bedste Standard 4,25 % 4,75 % 5,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 7,00 % 6,00 % 6,25 % 6,50 % 46 Colliers Markedsnyt > Sommer 2012