ANDELSBOLIGFORENINGEN UDBYGÅRD ÅRSRAPPORT 2012/13

Transkript

1 ANDELSBOLIGFORENINGEN UDBYGÅRD ÅRSRAPPORT 2012/13

2 INDHOLD Side Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 2 Bestyrelse og administrators beretning 3 Påtegninger Bestyrelsens påtegning 4 Den uafhængige revisors erklæring 5 Årsregnskab 1. juli 30. juni Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance 30. juni 9 Noter 11 Diverse opgørelser Opgørelse af andelens værdi 18 Likviditetsoversigt 19 Opgørelse af skattepligtig indkomst Budget forslag 23 1

3 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Udbygård Udbygade 1-13, Asnæsgade 2 Stevnsgade 2-16, Sjællandsgade København N Hjemsted: København Regnskabsår: 1. juli 30. juni Bestyrelse Flemming Rønn, formand Sanne Robertsen Anders Toldborg Claus Nielsen Revision Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Adelgade København K Administrator Advokat Bonnie R. Mürsch Gothersgade København K 2

4 BESTYRELSENS BERETNING Aktivitet Foreningens aktivitet består i at eje og drive boligforeningen. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat er tilfredsstillende. Usikkerhed ved indregning og måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter 30. juni 2013 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for foreningens finansielle stilling. 3

5 BESTYRELSE OG ADMINISTRATORS PÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli juni 2013 for Andelsboligforeningen Udbygård. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli juni Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 16. september 2013 Flemming Rønn Sanne Robertsen Anders Toldborg Formand Claus Nielsen Administrator Bonnie R. Mürsch Årsrapportens godkendelse Således forelagt og vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling den / 2013 Dirigent: 4

6 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Udbygård Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Udbygård for regnskabsåret 1. juli juni 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Vi har ikke revideret de anførte budgettal. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, derer relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli juni 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen Udbygård har i overensstemmelse med god skik for andelsboligforeninger, som sammenligningstal, medtaget på sidste side i årsregnskabet, bestyrelsens forslag til resultatbudget for det kommende år. Resultatbudgettet har, som det også fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. Udtalelse om bestyrelsens beretning Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst bestyrelsens beretning. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vor opfattelse, at oplysningerne i bestyrelsens beretning er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 16. september 2013 Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Bent Kofoed statsautoriseret revisor 5

7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 2012/13 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A- virksomheder. Herudover har foreningen valgt at følge reglerne for klasse B om bestyrelsesberetningen, jf. årsregnskabslovens 77. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som foregående år. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Boligafgift og lejeindtægt er indregnet i resultatopgørelsen til den på generalforsamlingen fastsatte leje. Alle indtægter vedrørende regnskabsåret er medtaget. Øvrige indtægter er indregnet med fuld periodisering. Udgifter Øvrige udgifter består af ejendomsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, renholdelsesomkostninger, lønomkostninger og administrative omkostninger m.v. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger. Skatter Årets skat, som består af årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen som den del, der kan henføres til årets resultat. 6

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Ejendommen optages til handelsværdi (valuarvurdering), der afskrives ikke på bygninger. Øvrige materielle anlægsaktiver optages til anskaffelsessum med fradrag for akkumulerede afskrivninger, der afskrives således: Internet-installation Vaskeri anlæg El-installationer Toiletter vedr. lejemål Fejemaskine Legeplads 25 år 25 år 25 år 10 år 10 år 5 år Finansielle anlægsaktiver Kurstab optages til nominel værdi, der afskrives henover lånenes løbetid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for eventuelt betalt acontoskatter. Gældsforpligtelser Gæld måles til kursværdi på balancedagen. Prioritetsgæld måles til dagsværdi på balancedagen. 7

9 RESULTATOPGØRELSE FOR 1. JULI 30. JUNI Note 2012/ /12 Boligafgift Lejeindtægter Vaskeriindtægter Refunderet lønsumsafgift INDTÆGTER I ALT Prioritetsrenter Ejendomsskat, inkl. vand Ejendomsomkostninger Administrative omkostninger m.v Lønninger og gager Vedligeholdelsesomkostninger Vaskeri Indvendig vedligeholdelse Tab vedr. fraflytning Afskrivninger Kurstab på indfriede lån Tab vedr. vandskade, vaskeri Erstatning fra forsikring Låneomkostninger Finansielle indtægter m.v UDGIFTER I ALT ÅRETS RESULTAT Resultatdisponering Årets afdrag på prioritetsgæld Overført resultat I boligafgift er medtaget Bo-af afgift på kr (kr sidste år). 8

10 BALANCE PR. 30. JUNI AKTIVER Note 2012/ /12 Ejendommen i alt Materielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Tilgodehavende vedrørende dørblændinger Tilgodehavende vedrørende eksklusionssag Tilgodehavende vedrørende arealudvidelse Restancer Tilgodehavender Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER

11 BALANCE PR. 30. JUNI PASSIVER Note 2012/ /12 Andelskapital Indbetalt merværdi Opskrivningsfond Overført resultat Afdrag på prioritetsgæld EGENKAPITAL Prioritetsgæld Langfristede gældsforpligtelser Varmeregnskab 11/ Varmeregnskab 12/ Deponeringer, køb og salg af lejligheder Forudbetalt leje Deposita Skyldige omkostninger Mellemregning, loftsudvidelser Indvendig vedligeholdelse Kortfristede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Eventualposter 13 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 14 10

12 NOTER 2012/ /12 1 Prioritetsrenter m.v. Nykredit, 4% Nykredit, tilpasningslån Nykredit, 4% Nykredit, 4% Nykredit, tilpasningslån Nykredit, 3,36% Ejendomsomkostninger Forsikringer El og gas inkl. gårdlys El og gas inkl. gårdlys, tidligere år Vinduespolering Graffiti afrensning, vandskade m.v Administrative omkostninger Internet, netto Administrationshonorar, inkl. moms Kontorhold Småanskaffelser Telefon- og kontorgodtgørelse Revisionshonorar Tilsyn, arkitektrådgivning Bankgebyrer m.v Møder og generalforsamling m.v Mobiltelefoner og telefon Gårdfest, kurser, gaver m.v Valuarvurdering Valuarvurdering ABF Gebyrer, udsættelser, fogedsager m.v. (udlæg) Varmeregnskabshonorar Lønninger og gager Vicevært, trappevask og gårdmand m.v Bestyrelseshonorar ATP m.v

13 NOTER 2012/ /12 5 Vedligeholdelsesomkostninger VVS-arbejde Renovering af badeværelse Malerarbejde Tømrer og snedker Tømrer og snedker, afslibning af trapper El-installatør El-installatør, kælderbelysning Murer arbejde Murer arbejde, vaskekælder istandsættelse Glarmester Vedligeholdelse centralvarme anlæg Foreningslokale Kloakarbejde Låseservice m.v Rottebekæmpelse Gård og vejanlæg Anden vedligeholdelse Afskrivninger Legeplads Vaskerianlæg Kurstab Fælleslokaler Internet Toiletter vedr. lejemål El-installationer, trappeopgange Finansielle indtægter m.v. Bank Ventelistekonto, netto

14 NOTER 2012/ /12 8 Materielle anlægsaktiver Ejendommen Anskaffelses pris 1. juli Årets tilgang Arealudvidelse Anskaffelses pris 1. juli Årets tilgang Opskrivning ejendom Opskrivning 1. juli Årets regulering Fjernvarmeinstallation Installation af fjernvarme 1996/97 og 1997/ Heraf anset som vedligeholdelse, 25% Internetinstallation (2004/05) Saldo primo Afskrivning, 4% af kr Internetinstallation (2009/10) Saldo primo Årets tilgang 0 0 Afskrivning, 4% af kr Vaskerianlæg (2011/12) Saldo primo Årets afgang Årets tilgang Afskrivning, 4% af kr

15 NOTER 2012/ /12 Legeplads (2009/10) Saldo primo Årets tilgang 0 0 Afskrivning, 20% af kr Toiletter vedr. lejemål (2004/05) Saldo primo Afskrivning, 10% af kr Ombygning fælleslokale (2005/06) Saldo primo Afskrivning, 4% af kr El-installationer trappeopgange (2008/09) + (2009/10) Saldo primo Årets tilgang 0 0 Afskrivning, 4% af kr Ejendommen i alt Likvide beholdninger Kasser (bestyrelseskasse og viceværtkasse) Danske Bank, , ventelistekonto Danske Bank, , driftskonto Danske Bank, , opsparingskonto Indestående Grundejernes Investeringsfond 18 og 18b

16 NOTER 2012/ /12 10 Egenkapital Andelskapital Saldo pr. 1. juli Indskudt i året 0 0 Saldo pr. 30. juni Indbetalt merværdi Saldo pr. 1. juli Indbetalt i året 0 0 Saldo pr. 30. juni Opskrivningsfond Saldo pr. 1. juli Årets regulering (ejendom og prioritetsgæld) Saldo pr. 30. juni Overført resultat Saldo pr. 1. juli Årets resultat Saldo pr. 30. juni Afdrag prioritetsgæld Saldo 1. juli Årets afdrag Saldo pr. 30. juni EGENKAPITAL

17 NOTER 11 Prioritetsgæld Årets afdrag Renter Restgæld Kursværdi Nykredit, kontantlån 4,69%, 2018, indfriet Nykredit, kontantlån 4,25%, 2027, indfriet Nykredit, kontantlån 4,22%, 2031, indfriet Nykredit, tilpasningslån 1,45%, 2033 (F 1) Nykredit, tilpasningslån 5,14%, 2037 (F 10) Nykredit, kontantlån 3,36%, Kurstab Nykredit, tilpasningslån Kurstab oprindelig Kurstab primo Årets afskrivning Kurstab ultimo 5,14%, 2037 (F 10) Nykredit, kontantlån 3,36%, Prioritetsgæld i alt Tilpasningslånet 2037 skal refinansieres i Tilpasningslånet 2037 er afdragsfrit frem til / /12 12 Skyldige omkostninger Administrationsomkostninger Afsat revision El arbejde Vinduespolering Grafitti Valuarvurdering Dong Snedker/tømrer VVS Ekspeditionsgebyrer, køb og salg lejligheder A-skat, AM-bidrag og ATP Øvrige skyldige omkostninger

18 NOTER 13 Eventualposter Eventualaktiver og eventualforpligtelser Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når der sker overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig anvendelse (udlejet lejlighed) til skattefri anvendelse (andelslejlighed). Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som forholdsmæssigt kan henføres til de lejligheder, som i perioden fra foreningens stiftelse til udgangen af det indkomstår, hvori det sidste lejemål skifter status og kan således udgøre et væsentligt skattetilsvar, som ikke fremgår af årsregnskabets balance og derved ikke er indregnet i beregningen af andelenes værdi. 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Ejerpantebrev t.kr ligger deponeret hos Danske Bank. 17

19 ANDELENS VÆRDI Offentlig ejendomsvurdering Offentlig ejendomsvurdering Valuarvurdering af 19. september Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 b i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital 30. juni 2013 i henhold til regnskab Aktiveret kurstab Maksimal beregnet værdi pr. andelskrone ,51 Maksimal beregnet værdi pr. andelskrone 30. juni ,79 Andelskrone pr. 30. juni 2012, blev på generalforsamlingen fastsat til 40,00 Bestyrelsen foreslår andelskronen sat til 40,00 Den foreslåede andelskrone giver plads til et fald i egenkapitalen på t.kr

20 LIKVIDITETSOVERSIGT PR. 30. JUNI 2013 Tilgodehavende vedrørende dørblændinger Tilgodehavende vedrørende eksklusionssag Tilgodehavende vedrørende arealudvidelse Restancer Likvide beholdninger Kassekredit, max Disponibelt Varmeregnskab 12/ Deponeringer, køb og salg af lejligheder Forudbetalt leje Deposita Skyldige omkostninger Mellemregning, loftsudvidelser Indvendig vedligeholdelse LIKVIDITETSOVERSKUD

21 OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Samlede udgifter ifølge regnskab Regnskabsmæssige afskrivninger Låneomkostninger Afskrivning, fjernvarme, 4% Afskrivning, internet Afskrivning, kloakrenovering Afskrivning, el-installationer hensat til indvendig vedligeholdelse, lejere direkte omkostninger lejere Vaskeriindtægter Fradragsberettigede nettoudgifter Lejeindtægter Andel i fællesudgifter fordelt efter leje: * / Direkte omkostninger Afskrivning renovering badeværelse Afskrivning toiletter vedr. lejemål Skattemæssigt resultat før underskud tidligere år Underskud fra tidligere år SKATTEMÆSSIGT RESULTAT 0 Fremførbare underskud Restunderskud Underskud Underskud Anvendt indkomståret Anvendt indkomståret Anvendt indkomståret Fremførbart uendeligt

22 OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Fjernvarme Tilgang 1996/ Tilgang 1997/ Afskrivning, primo Afskrivning, 4% (13. år) (5% i 10 år) Saldo pr. 30. juni Toiletter vedr. lejemål Saldo primo Afskrivning, primo Afskrivning, 10% Saldo pr. 30. juni Kloakrenovering Saldo primo Afskrivning, primo Afskrivning, 10% Saldo pr. 30. juni El-installationer trappeopgange Anskaffelsespris Afskrivning, primo Afskrivning, 10% Saldo pr. 30. juni

23 OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Renovering badeværelse Anskaffelsespris Afskrivning, primo Afskrivning, 10% Saldo pr. 30. juni

24 A/B UDBYGÅRD Forslag til likviditetsbudget for perioden 1/ / INDTÆGTER Boligafgifter incl. Bo-af afgifter samt 2% stigning pr. 1. januar (note 1) Heraf Bo-af afgifter Lejeindtægter Finansielle indtægter m.v Fællesvaskeri INDTÆGTER I ALT UDGIFTER Prioritetsrenter Ejendomsskat og vand Forsikringer Indvendig vedligeholdelse Renholdelse Administrative omkostninger m.v El Vedligeholdelsesomkostninger Lønninger og gager UDGIFTER I ALT DRIFTSRESULTAT Afdrag på prioritetsgæld Afsat skat 0 ÅRETS RESULTAT Overført fra likviditetsoversigt side Til disposition før udgifter til reparation og vedligeholdelse, inkl. træk på kassekredit (kr ) Boligafgifter incl. Bo-af afgifter samt 2% stigning pr. 1. november 1/ / kr x / / kr x Bo-af afgifter maa/gj 23