Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H af 1. september 2007, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 27. september 2007 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, men fremsendte ikke kommentarer til denne. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 6. november 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 24. februar 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Efter anmodning fik den sagkyndige fristforlængelse til den 28. april 2009, hvor styrelsen modtog kommentarerne til udkastet. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1713 af 20. december 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/6 Høringssvar Den sagkyndige vedgår i sit høringssvar, at der er fejl i tilstandsrapporten, men ud over den anførte betydelige fejl, mener han generelt, at de ikke er så alvorlige, at de bør indgå som grundlag for en påtale. Styrelsen skal hertil bemærke, at ifølge håndbogen sidestilles en række mindre alvorlige fejl med en alvorlig fejl. Herudover har den sagkyndige bemærkninger til 4 konkrete fejlangivelser, som styrelsen besvarer under de respektive punkter, hvilket ikke har givet anledning til revurderinger. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 14 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 9 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 12 forhold i tilstandsrapporten, herunder et af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Den betydelige fejl: Under pkt. 3.6 burde det være beskrevet, at der er kraftig opstigende fugt i alle vægge i forgangen. Tapetet folder af fugt, og der er en stærk lugt af mug og skimmel. Teknisk revisor har konstateret fuldt udslag på fugtmåleren både foroven og forneden på væggen og vurderer, at der er nærliggende risiko for fugtbetingede følgeskader i tilstødende konstruktioner af organisk materiale, samt for udbredelse af skimmelsvamp. Forholdet bør karakteriseres med K3, og den manglende registrering har betydelig vægt i styrelsens vurdering af tilstandsrapporten. Den sagkyndige anfører, at han ikke kunne opholde sig i forgangen på grund af lugten fra en åbenstående fryser med et indhold i forrådnelse, og vedgår, at der burde være taget forbehold for besigtigelse på grund af dette. Styrelsen fastholder fejlangivelsen. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå forsikringsoplysninger, tidligere tilstandsrapport, energimærke eller andre bygningsoplysninger. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke angivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03.

3 3/6 Under Bemærkninger, normalt tilgængelig er det anført, at trægulve ikke er besigtiget på grund af faste tæpper. De faste tæpper bør stedfæstes præcist, da en eventuelt skjult skade ikke må kunne forveksles med senere opståede skader, når tæpperne er fjernet. Bygning A: Under pkt. 1.2 er der givet K1 og anført: Enkelte mindre sætnings/bevægelsesrevner partielt. Ifølge teknisk revisor fremtræder soklen tæt tjæret og intakt hele vejen rundt, og der bør ikke gives karakter. Under pkt. 3.1 er der givet K2 og anført: Mindre sætnings/bevægelsesrevner samt løstsiddende vægpuds enkelte steder. Ifølge teknisk revisor gælder forholdet specielt på sydgavlen. Revner og løstsiddende puds bør være stedfæstet. Hvis det er generelt forekommende bør dette fremgå af teksten med henvisning til repræsentative udsnit. Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der er en større sætningsrevne i brystningsmuren under køkkenvinduet med udspring i soklen (hvor den er tjæredækket) og med afslutning i sålbænken. Pudslaget har svigtende vedhæftning og revnen åbner for vandindtrængning, hvorfor der er risiko for frostafskalninger. Forholdet bør karakteriseres med K2. Den sagkyndige gør indsigelse mod fejlangivelsen, da forholdet anses, at være omfattet af beskrivelsen vedrørende mindre sætnings/bevægelsesrevner. Styrelsen henholder sig til teknisk revisors fotodokumentation og fastholder fejlangivelsen, men skal samtidig anføre, at den ikke har særlig betydning i vurderingen. Under pkt. 3.7 er der givet K0 og anført: Indvendige vægge mod nord og øst er formentlig beklædt med celotex. Ifølge teknisk revisor er der ikke celotexplader, men hårde spånplader. Forholdet er fejlregistreret og fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige vedgår i sit høringssvar, at det er et fejlskøn, men anfører, at det kan være vanskeligt at vurdere hvilke materialer, der indgår i skjulte konstruktioner, hvorfor det ikke burde lægges ham til last. Styrelsen skal bemærke, at det ikke burde være muligt at forveksle bløde celotexplader med hårde spånplader. Hvis den sagkyndige er i tvivl, bør forholdet karakteriseres med UN, eller det kan eventuelt nævnes under generelle kommentarer. Det skal endvidere anføres, at den sagkyndiges oprindelige karakter K0, ikke er i overensstemmelse med noten, der angiver brandrisiko. En større forekomst af celotexpladebeklædning bør således karakteriseres med K3, dels på grund af brandrisiko, men også på grund af fugtsugende egenskaber, der giver risiko for udvikling af skimmelsvamp. Styrelsen fastholder fejlangivelsen.

4 4/6 Bygning B: Under pkt. 4.2 burde det være beskrevet, at begge vinduer i vestgavlen har nedbrudt træ. Forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt. 8.5 burde det være beskrevet, at der i mindre omfang kan konstateres nedbrudt træ i vindskeden mod vest. Forholdet bør karakteriseres med K2. Bygning C: Under punkterne 9.1 og 9.2 er der givet K1 og anført henholdsvis Enkelte hultlydende stifter/fliser. Stifterne/fliserne med manglende vedhæftning bør stedfæstes og det bør fremgå af teksten, om der er tale om vandbelastet vådzone. Under pkt. 9.3 burde det være beskrevet, at der er en åben revnedannelse i flisefugerne fra gulv til loft i hjørnet ved brusenichen, uden for vandbelastet vådzone. Forholdet kan medføre fugtbetinget skade i tilstødende konstruktioner og bør karakteriseres med K3. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige medgiver fejlangivelsen, men anfører at forholdet ikke har medført følgeskader og næppe vil gøre det, hvorfor fejlen ikke burde tillægges særlig betydning i den samlede vurdering. Styrelsen bemærker, at der ved vægtning af fejlen er kompenseret for den begrænsede, men dog eksisterende risiko for følgeskader, og fastholder fejlangivelsen. Under pkt. 9.4 burde det være beskrevet, at brusenichens gulvafløbsrist ligger 2-4 mm over gulvniveau, så afvanding ikke vil ske i fuldt omfang. Forholdet bør ifølge teknisk revisor karakteriseres med K1. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, og til dels i beskrivelsen af skaderne og deres placering.

5 5/6 Styrelsen hæfter sig specielt ved, at den kraftige opstigende fugt i entreens vægge ikke er beskrevet og herudover mangler der beskrivelse af to ikke ubetydelige forhold (pkt. 3.7 bygning A og pkt. 9.3 bygning C). Tilstandsrapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til at rapportens oplysninger er fyldestgørende. Der er ingen enkeltfejl, der i sig selv kan begrunde en sanktion, men den samlede fejlmængde har efter styrelsens vurdering et omfang, der klart overskrider grænsen for en alvorlig fejl. Det skal bemærkes, at den anførte betydelige fejl vurderes som udslagsgivende for afgørelsen. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 30. november Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler.

6 6/6 Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 1. maj 2009 Jens Kieldsen Arkitekt