Erhvervs- og Byggestyrelsen kan i denne anledning oplyse, at styrelsen har truffet nedenstående afgørelse i sagen.

Transkript

1 ANBEFALET 2006 /lni Vedr. inddragelse af beskikkelse som bygningssagkyndig Sekretariatet for huseftersynsordningen har i brev af 17. oktober 2005 til Erhvervs- og Byggestyrelsen indstillet, at Deres beskikkelse som bygningssagkyndig inddrages. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan i denne anledning oplyse, at styrelsen har truffet nedenstående afgørelse i sagen. Afgørelse De tildeles en advarsel i anledning af, at der er konstateret 2 alvorlige fejl i en tilstandsrapport, som De har udarbejdet som beskikket bygningssagkyndig. ERHVERVS- OG BYGGESTYRELSEN Dahlerups Pakhus Langelinie Allé København Ø Tlf Fax CVR-nr ebst@ebst.dk De tildeles samtidig en påtale for 5 mindre alvorlige forhold i samme rapport. Der henvises til 7, stk. 1 og 2 i bekendtgørelsen om huseftersynsordningen. En nærmere begrundelse for Styrelsens afgørelse er anført nedenfor. Sagsfremstilling Sekretariatets indstillinger Sekretariatet for huseftersynsordningen indstillede i brev af 17. oktober 2005, at Deres beskikkelse bliver inddraget på baggrund af fejl og uregelmæssigheder i 3 tilstandsrapporter. De nævnte fejl og uregelmæssigheder var blevet konstateret ved sekretariatets kontrolbesøg (markkontrol) på de pågældende ejendomme. Styrelsen sendte ved brev af 21.oktober 2005 sekretariatets indstilling til udtalelse hos Dem, og De svarede i brev af 8. november I Deres brev rejser De en række indsigelser navnlig mod kontrolrapporterne fra 1. og 2. markkontrol. Styrelsen anmodede herefter i brev af 2. december 2005 sekretariatet for huseftersynsordningen om sekretariatets bemærkninger til Deres høringssvar efter forud indhentet erklæring hos de pågældende 3 markkontrollører. Styrelsen anmodede herunder sekretariatet om at oplyse, i hvilket omfang den bygningssagkyndi-

2 2/9 ge har begået henholdsvis mindre alvorlige og alvorlige i rapporterne. Sekretariatet for huseftersynsordningen fremsendte en fornyet indstilling bilagt udtalelserne fra de 3 markkontrollører til styrelsen i brev af 23. december Sekretariatet anfører i sin indstilling, at der i relation til spørgsmålet om sanktioner bør ses bort fra kontrolrapporterne fra 1. og 2. markkontrol, da det af forskellige nærmere angivne årsager ikke har været muligt for kontrollørerne efterfølgende at foretage de ønskede vurderinger af tilstandsrapporterne, jf. udtalelser af 13. december 2005 og 12. december 2005 fra de pågældende markkontrollører. Sekretariatet opretholder dog indstillingen om inddragelse af beskikkelsen på baggrund af de fejl, der blev konstateret ved 3. markkontrol, jf. de indhentede udtalelser af henholdsvis 9. december 2005 og 22. december 2005 fra den pågældende markkontrollør. Det fremgår bl.a., af disse udtalelser, at markkontrolløren den 26. september 2005 konstaterede følgende alvorlige fejl: Pkt Der ses tydelig tegn på fugtskade ved ydermur under skotrende se også punkt 8.3. Det er markkontrollørens vurdering at årsag og omfang af eventuelle skader bør undersøges nærmere og forholdet er derfor af markkontrolløren registreret med karakteren UN. Den bygningssagkyndige havde ingen registreringer i sin tilstandsrapport vedr. dette forhold. Pkt Mod syd er inddækning mod nabobygning og ved kvist mangelfuld jf. også pkt Forholdet er af markkontrolløren registreret med karakteren K 3. Den bygningssagkyndige havde ingen registreringer i sin tilstandsrapport vedr. dette forhold. Markkontrolløren vurderer, at det er en alvorlig fejl, at den bygningssagkyndige ikke har registreret skaden i pkt samt risikoen for eventuelle følgeskader, jf. pkt Pkt Vægkonstruktion er ikke egnet til brug i vådzone. Vægbeklædningen var kraftigt opfugtet. Markkontrolløren registrerede forholdet med K 3. Den bygningssagkyndige havde ingen registreringer i sin tilstandsrapport vedr. dette forhold. Pkt Fuger er defekte, ved vindue ses åbne samlinger mellem vægbeklædning og træbeklædning ved vindue (lysningspanel). Da dette indebærer risiko for vandindtrængning og opfugtning af bagvedliggende bygningsdele er forholdet af kontrolløren blevet

3 3/9 registreret med karakteren K 3. Den bygningssagkyndige havde ingen registreringer i sin tilstandsrapport vedr. dette forhold. Pkt Der er utætte samlinger ved rørgennemføringer. Da dette indebærer risiko for vandindtrængning og opfugtning af bagvedliggende bygningsdele er forholdet af kontrolløren blevet registreret med karakteren K 3. Den bygningssagkyndige havde ingen registreringer i sin tilstandsrapport vedr. dette forhold. Markkontrolløren vurderer, at der samlet set er tale om en alvorlig fejl, at den bygningssagkyndige ikke har beskrevet skaderne i pkt. 9.2, 9.3 og 9.6 samt risikoen for følgeskader i tilstandsrapporten. Bygning B og C: Markkontrolløren konstaterede ingen alvorlige fejl i disse bygninger. Udover de nævnte to alvorlige fejl har markkontrolløren konstateret følgende mindre alvorlige fejl i tilstandsrapporten: Utilstrækkelig beskrivelse af læmure (under Andre bygningsoplysninger) enten burde skaden være fyldestgørende beskrevet eller klart undtaget. Utilstrækkelig beskrivelse af utilgængelighed for visse bygningsdele (under Bemærkninger, pkt. 2) Misvisende beskrivelse af bygningernes tilstand (under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand). Ufyldestgørende beskrivelse af skader på udvendige trapper (pkt. 1.3). Mangelfuld registrering af fugtrisiko i kælder forholdet er af markkontrolløren bedømt til karakteren K 3 (pkt. 2.6). Misvisende vurdering af fugt i skillevæg forholdet burde være bedømt til karakteren UN i stedet for K 1.(pkt. 3.6). Ufyldestgørende beskrivelse af skader på døre (pkt. 4.1). Manglende beskrivelse af nedbrudt træ i etageadskillelse i hulrum (pkt. 5.1) forholdet burde være bedømt til karakteren K2. Ingen registrering af mangelfuld ventilation i tagrum forholdet er af markkontrolløren bedømt til karakteren K 3 (pkt. 8.11). Ingen registrering af korrosion på vandinstallationer i kælder forholdet er af markkontrolløren bedømt til karakteren K 3 (pkt. 10.1) Ingen registreringer af ulovlig el-installation installationen fremtræder ikke overalt som fagmæssigt korrekt

4 4/9 udført - forholdet er af markkontrolløren bedømt til karakteren UN (pkt. 11.1). Bygning B Ingen registrering af nedbrudt træ i havestue forholdet er af markkontrolløren bedømt til karakteren K2 (pkt. 3.1). Ingen registrering af nedbrudt træ i vinduer i havestue -. forholdet er af markkontrolløren bedømt til karakteren K2 (pkt. 4.2). Misvisende vurdering af fald på tag (eternitbølgeplader) - forholdet burde være bedømt til K3 i stedet for K1 (pkt. 8.2). Sekretariatet for Huseftersynsordningen har oplyst, at sekretariatet er enig med markkontrolløren i hans vurderinger. Sekretariatet har derudover tilføjet, at de mange mindre alvorlige fejl efter sekretariatets opfattelse må sidestilles med en alvorlig fejl i relation til spørgsmålet om sanktioner. Sekretariatet lægger herved vægt på, at en række af disse fejl ikke har været ubetydelige og som sådan har været egnede til at give køber et ukorrekt billede af ejendommen. Partshøring Styrelsen sendte i brev af 23. december 2005 sekretariatets fornyede indstilling til udtalelse til Dem, og De har fremsendt Deres bemærkninger til Styrelsen i brev af 16. januar 2006 bilagt fotodokumentation. Vedrørende de forhold, som af markkontrolløren og af sekretariatet er kategoriseret som alvorlige, gør De bl.a. gældende: Ad. pkt 8.3 og 5.1: Inddækningen er lavet på en faglig korrekt måde (jf. foto nr. 17). Inddækningen ved kvist er gået fra med ca. 2mm, 8 cm fra tagfod (jf. foto nr. 2). Bjælke i stue viser ganske vist tegn på tidligere vandskade. Bjælken er i øvrigt understøttet i hele sin længde af en tværmur. De har ikke kunnet måle nogen fugt eller sammenhæng overhovedet. Fugtprocenten er bl.a. målt på loftet til 07 den 2. januar 2006 (jf. foto nr. 18). Ad. pkt De har ligeledes den 2. januar 2006 målt fugt på de mest belastede punkter i brusekabinen midt under bruseren nedenfor rørgennemføringerne, der viste en fugtprocent på 02 (jf. foto nr. 13). De oplyser endvidere, at fugtprocenten heller ikke var høj ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Herudover oply-

5 5/9 ser De, at muren ved vinduet er opbygget af et dobbelt lag gips. Konstruktionen ved rørgennemføringerne er adskilt fra den bagvedliggende murekonstruktion, hvilket man kan banke og måle sig til. De har ligeledes målt fugtprocenten i fodklinken, som grænser op til brusekabinen, og her adskiller fugtprocenten sig ikke fra resten af bygningen. Ad. pkt De oplyser, at De ikke betragter vinduet som en integreret del af brusekabinen. De henviser endvidere til, at der er anbragt et gardin ved vinduessiden bl.a. med det formål at undgå unødig vandpåvirkning. I øvrigt er vinduet ikke anbragt ved gulvet, og revnen meget begrænset og uden nogen form for skader (jf. foto nr. 12). Ad. pkt De anfører, at De ikke er enig i, at rørsamlingerne er utætte ved rørgennemføringerne (som er fuget med elastisk materiale), da fugtprocenten under gennemføringerne er på niveau med resten af kabinen og da der ikke er synlige tegn på utætheder (jf. foto nr. 11 og 12). Vedrørende de forhold, der af markkontrolløren og af sekretariatet er kategoriseret som mindre alvorlige, gør De bl.a. gældende: Bygning A. Forbehold vedrørende læmure (Andre bygningsoplysninger). Det er formelt ukorrekt at nævne skader, når der er taget forbehold, men ikke en fejl i relation til forbrugerne. Utilgængelighed for visse bygningsdele (Bemærkninger, pkt. 2). Der er ikke tale om standardforbehold, idet det er oplyst, hvad der er besigtiget. Når der er taget forbehold vedrørende gulve under tæpper, skyldes det, at der er tale om trægulve. Beskrivelse af bygningernes tilstand (under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand). Beskrivelsen giver efter Deres opfattelse det korrekte billede af bygningerne. Skader på udvendige trapper (pkt. 1.3). De afskallede og revnede sten er lokaliseret mod nord til huset (jf. foto nr. 4). Hvad angår pudsen på vangen til kældertrappen anfører De, at vangerne er vandskurede og som oftest ser sådan ud. Det er efter deres opfattelse tale om et kosmetisk forhold. Kælderen er i øvrigt overdækket med en lem (jf. foto nr. 5).

6 6/9 Ventilation i kælder (pkt. 2.6). De har ikke et eneste sted målt værdier over grænseværdierne for træ. Fugtprocenten er målt til 07 (jf. foto nr. 9). Kælderen, der er ca. 3 m2, er fra Fugt i skillevæg mod toilet (pkt. 3.6) Der er målt vekslende fugtprocenter, hvilket er normalt for ældre ejendomme (jf. foto nr. 14). Skader på døre (pkt. 4.1). Kælderdør (låge) og indvendige døre er efter Deres opfattelse ikke nedbrudte (jf. foto nr. 5). Nedbrudt træ i etageadskillelse (pkt. 5.1). Hulrummet er ikke beskrevet, da der er taget forbehold på grund af manglende tilgængelighed - markkontrollanten fjernede derimod pladen til hulrummet (jf. foto nr. 3). Mangelfuld ventilation i tagrum (pkt. 8.11). Der er rigeligt med luft om konstruktionen, bl.a. 10 cm. luft ved skråvæggene (jf. foto nr. 10 og 16). Der er intet fugt i tagrummet. Tagbelægningen består af tegl. Tegn på borebiller findes altid i gamle bygninger. Korrosion på vandinstallationer i kælder (pkt. 10.1) Der er tale om nyrenoverede rør de korriderede rør er ikke i brug men afskåret (jf. foto nr. 6, 7 og 8). Ulovlige el-installationer (pkt. 11.1). Den bløde ledning skal tilsluttes en stikkontakt, så vil den være lovlig (jf. foto nr. 15). De andre bløde ledninger er ikke relevante, da de er blindender og ikke tilsluttet nettet. Bygning B. Nedbrudt træ i havestue (pkt. 3.1). Træet ikke nedbrudt, men træ, der har slået sig. Men der forekommer også nedbrudt træ. Nedbrudt træ i vinduer i havestue (pkt. 4.2). Der er lidt nedbrydning i vinduerne. Fald på tag - eternitbølgeplader (pkt. 8.2). Stor overlapning af plader samt ingen skader i form af fugtpletter på denne del af bygningen, hældningen er tæt på 15 grader. Taget er fra Afslutningsvis har De gjort gældende,

7 7/9 at en række mindre alvorlige fejl ikke kan sidestilles med en alvorlig fejl, samt at det fremgår af 7 i bekendtgørelsen om huseftersynsordningen, at der skal være konstateret fejl i flere tilstandsrapporter, førend det kan komme på tale at inddrage beskikkelsen. De peger samtidig på, at der er mulighed for det mindre at tildele en påtale eller en advarsel på baggrund af en vurdering af fejlens alvor. De anmoder på denne baggrund Styrelsen om at anvende de mildeste sanktioner først. Styrelsens begrundelse Ifølge bekendtgørelse om huseftersynsordningen, 7, stk. 1 kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en advarsel eller inddrage beskikkelsen, hvis den bygningssagkyndige begår alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Styrelsen kan endvidere påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter, jf. 7, stk. 2, i samme bekendtgørelse. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan oplyse, at styrelsen er enig med sekretariatet i, at der foreligger de af markkontrolløren registrerede alvorlige fejl i en tilstandsrapport udarbejdet af Dem den 26. august 2005: Pkt. 8.3, sammenholdt med pkt Manglende registrering af skade på inddækninger i tag. Styrelsen har herved lagt til grund, at inddækningerne er beskadiget i et sådant omfang, at der er risiko for at indtrængende regnvand kan forårsage skader på andre bygningsdele (tagrum, murværk og etageadskillelser). Opdages forholdet ikke i tide, vil dette kunne give anledning til betydelige udbedringsomkostninger for ejeren af ejendommen. Forholdet burde være beskrevet og karakteren K3 anvendt. Pkt. 9.2, 9.3 og 9.6. Manglende registrering af opfugtning af vægge, manglende registrering af defekter fuger, manglende registrering af åbne samlinger mellem vægbeklædning og træbeklædning ved vindue samt utætte samlinger ved rørgennemføringer i og omkring vådzonen i badeværelset. De defekte fuger og de utætte samlinger medfører risiko for, at vand trænger ind i andre tilstødende bygningsdele og forårsager skader på disse. Opdages forholdet ikke i tide, vil dette kunne give anledning til betydelige udbedringsomkostninger for ejeren af

8 8/9 ejendommen. De nævnte forhold burde være beskrevet og karakteren K3 anvendt. Styrelsen skal særligt bemærke, at de målinger af (lave) fugtkoncentrationer, som De efterfølgende har udført, ikke kan tages som et udtryk for, at der ikke foreligger skader/risiko for skader i de pågældende/tilstødende bygningsdele. Fugt kommer og forsvinder afhængig af de ydre forhold omkring konstruktionerne. Modsat kan en måling af (høje)fugt-koncentrationer naturligvis være en indikator på, at der er skader eller risiko for skader på de nævnte bygningsdele. De nævnte 2 alvorlige fejl begrunder den tildelte advarsel. Erhvervs- og Byggestyrelsen er ligeledes enig med sekretariatet i, at der foreligger de af markkontrolløren registrerede mindre alvorlige fejl i den nævnte tilstandsrapport, dog med forbehold for pkt. 5.1 manglende beskrivelse af nedbrudt træ i etageadskillelse i hulrum, idet styrelsen ikke har mulighed for ud fra de foreliggende oplysninger at vurdere, hvorledes adgangsforholdende til hulrummet har været. Af de nævnte, mindre alvorlige fejl begrunder følgende den tildelte påtale: Misvisende beskrivelse af bygningernes tilstand (under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand). Teksten afspejler ikke de mange skader, der blev registreret i forbindelse med huseftersynet Misvisende vurdering af fugt i skillevæg forholdet burde være bedømt til karakteren UN i stedet for K 1 (pkt. 3.6). En nærmere undersøgelse vil kunne afdække, hvad årsagen til fugten er (utætte rør, afløb eller andet). Ingen registrering af mangelfuld ventilation i tagrum forholdet burde være bedømt til karakteren K 3 (pkt. 8.11). Den mangelfulde ventilation indebærer risiko for fugtskader samt skimmel- og svampeangreb. Ingen registrering af korrosion på vandinstallationer i kælder forholdet burde være bedømt til karakteren K 3 (pkt. 10.1). Tæring i rør indebærer risiko for utætheder/rørsprængninger.

9 9/9 Ingen registreringer af ulovlig el-installation installationen fremtræder ikke overalt som fagmæssigt korrekt udført - forholdet burde være bedømt til karakteren UN (pkt. 11.1). Bygning B: Ingen registrering af nedbrudt træ i vinduer i havestue - forholdet burde være bedømt til karakteren K2 (pkt. 4.2). Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Bilagsmateriale Bekendtgørelse nr af 15. december 2005 om huseftersynsordningen. Med venlig hilsen Lars Nielsen