Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H af 6. maj 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 29. maj 2008 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer den 19. juni Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport, i hvilken udstrækning den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 2. juli 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. februar 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremsendte efterfølgende sit høringssvar af 9. marts * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/5 Den sagkyndiges høringssvar Den sagkyndige kritiserer sagsbehandlingstiden og finder det ønskværdigt, at forløbet blev kortere. Styrelsen skal dertil bemærke, at den sagkyndige relativt kort tid efter kontroleftersynet modtager den endelige kontrolrapport, og der finder en indikation på udfaldet. Det skal dog medgives at behandlingstiden er beklagelig, men skyldes, at der problemer med kvalitetsniveauet i et stort antal revisionssager. Den sagkyndige har herudover bemærkninger til to konkrete fejlangivelser, som styrelsen besvarer under de respektive punkter nedenfor. Behandlingen har ikke medført ændringer i styrelsens vurdering af rapporten, hvorfor sagen afsluttes i henhold til det fremsendte udkast. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 16 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 7 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 12 forhold i tilstandsrapporten, herunder to af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. De betydelige fejl: Under pkt. 9.4 bygning A burde det være beskrevet, at der ikke er gulvafløb i badeværelset på 1. sal, og at badekarret er uden overløb, hvilket er et betydeligt risikomoment. Hvis badekarret løber over, kan der ske omfattende vandskade. Forholdet skal karakteriseres med K3. Under pkt bygning A burde den sagkyndige have beskrevet, at der er flere halogenspots, placeret imellem de dobbelte hanebånd i 1. salsloftet, der ikke er monteret med beskyttelsesboks. Placeringen medfører risiko for brand og forholdet skal karakteriseres med K3. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå energimærke eller andre bygningsoplysninger. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03.

3 3/5 Den sagkyndige anfører i sit høringssvar, at sælger ikke har oplyst om der forelå energimærke og at en søgning på ois.dk ikke gav resultat, hvorfor han nok burde have skrevet ikke oplyst. Styrelsen skal bemærke, at en mere oplysende tekst kunne være: Intet iflg. sælger og ois.dk da materialet fremgår at være efterspurgt. Under Bygningsbeskrivelse, antal litra burde den sagkyndige have litréret et brændeskur på 6 m 2, som dog efterfølgende kunne være undtaget fra besigtigelse under sekundære bygninger. Fejlangivelsen er principiel, idet alle bygninger skal litréres. Under Bygningsbeskrivelse, antal litra burde den sagkyndige have udskilt havestuetilbygningen fra beboelsen med et selvstændigt litra, da der er tale om to forskellige tagkonstruktioner. Den manglende opdeling er rapportteknisk ukorrekt og kan skabe uklarhed for brugerne, men har ikke medført tvivl om skadernes placering. Under Bemærkninger, termoruder efterlader den sagkyndiges formulering tvivl om termoruderne overhovedet er besigtiget, hvilket det bør fremgå af teksten, at de er. Endvidere bør den sagkyndige konkret begrunde, hvorfor termoruderne godt kan være punkterede, selvom de ikke fremstår som sådan på besigtigelsestidspunktet. Det kan eksempelvis skyldes tilsmudsning og/eller de aktuelle temperatur- og luftfugtighedsforhold. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, men nævnes fordi der generelt skal tilstræbes en brugerorienteret formidling Den sagkyndige medgiver at forbeholdet bør formuleres, så kunden ikke kan være i tvivl, om termoruderne er besigtiget. Bygning A: Under pkt. 8.1 burde det være beskrevet, at glasfiltpapbelægningen på havestuetilbygningens tag er slidt, idet bestrøningen er bortvasket, og der er foretaget reparation med flydende asfalt. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt. 8.1 burde det være anført, at en tagplade oven for skorstenen er revnet i toppen af en bølge, hvilket kan karakteriseres med K2. Under pkt. 8.1 burde det være anført, at aftrækshætter på taget er deformerede af varme. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt burde det være beskrevet, at der mangler ventilation langs skråvæggene, idet isoleringen over hanebåndene er skubbet helt ud mod tagpladerne. Forholdet skal karakteriseres med K3. Under pkt har den sagkyndige ikke beskrevet, at dampspærren under hanebåndsloftet er utæt omkring halogenspottene. Forholdet indebærer risiko for, at varm luft kondenserer i isoleringen og på tagrummets træværk. Forholdet bør karakteriseres med K3.

4 4/5 Bygning B: Under pkt. 8.1 er det ikke beskrevet at tagpappet er slidt og har begrænset restlevetid. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering, men skal karakteriseres med K1. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, idet 8 af de 12 fejlangivelser beror på oversete forhold. Styrelsen hæfter sig ved den manglende beskrivelse af vandskaderisikoen i badeværelset på 1. sal, og især ved den brandrisiko, der er forbundet med placeringen af de ubeskyttede halogenspots. Samlet set vurderes disse to forhold som en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten. Hertil kommer vægten af de øvrige fejl, der medfører, at den samlede fejlmængde i væsentlig grad overskrider niveauet for en påtale. Tilstandsrapporten er således mangelfuld og kan være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8 for fejlene i H Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 18. februar 2012.

5 5/5 Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 9. juni 2009 Jens Kieldsen Arkitekt