Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Sag: Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H af 14. januar 2007, jf. 10 stk. 2, i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 12. marts 2007 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport, og fremsendte den 28. marts sine kommentarer til teknisk revisor. Teknisk revisor har taget stilling til kommentarerne og derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i hvilket omfang den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 18. april 2007 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 21. november 2008 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremkom ikke med bemærkninger, og sagen er derefter afgjort uden ændringer i forhold til det udkast, der var i partshøring. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1713 af 20. december 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk at paragrafnumrene er ændrede.

2 2/7 Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Teknisk revisor har bemærkninger til 27 punkter kontrolrapporten, og heraf angivet 22 fejl. Ifølge styrelsens vurdering er der 25 fejl i tilstandsrapporten, herunder en væsentlig udeladelse af generel karakter. Der er 9 punkter med oversete skadesforhold og 7 punkter, hvor den sagkyndiges beskrivelse er upræcis og mangelfuld og ikke bibringer brugerne en tilstrækkelig indsigt i de angivne forhold. Rapporten rummer ingen enkeltfejl, der i sig selv har vægt til at begrunde en sanktion, men samlet set har fejlmængden et omfang, der i væsentlig grad nærmer sig niveauet for to alvorlige fejl, hvilket efter styrelsens vurdering skal medføre en påtale. Nedenstående er opregnet de fejl og unøjagtigheder med styrelsens kommentarer og vurderinger, som er lagt til grund for afgørelsen. Medmindre andet fremgår, er hver enkelt fejl beskrevet i kontrolrapporten fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. Yderligere begrundelse for de enkelte fejl kan ligeledes findes i kontrolrapporten. Den væsentlige fejl: Under Generelle kommentarer er punktet er ikke udfyldt. Styrelsen skal understrege, at den sagkyndige skal forholde sig aktivt til alle rapportens punkter. De generelle kommentarer burde her have anført bygningstypen som et ca. 100 år gammelt muret landhus på kampestenssokkel, hvor mangelfuld renovering og vedligeholdelse gennem tiden har medført, at den bygningstekniske standard ligger under det forventede niveau for et tilsvarende hus af samme art. Hermed ville betydningen af det store antal fejl i registreringen kunne nedtones, idet brugerne på denne baggrund vil kunne sætte de konstaterede skader i de rette proportioner. Fejlangivelsen har betydelig vægt i styrelsens vurdering af rapporten.

3 3/7 De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå forsikringsoplysninger, tidligere tilstandsrapport, energimærke eller andre bygningsoplysninger. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke registreret af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og Under bygningsbeskrivelse, antal af litra har den sagkyndige opdelt ejendommen i 4 litra, hvilket ikke er i overensstemmelse med håndbogen kap. 3 afsnit Ifølge teknisk revisor består ejendommen reelt af 7 litra, idet forhus alene burde være opdelt i 4 litra, fordi der forekommer både forskellige bygningskonstruktioner og forskellige funktioner. Endvidere burde drivhus være nævnt som litra nr. 8. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af rapporten. Under bemærkninger, normalt tilgængelig bør den sagkyndige præcist angive hvilke gulve og hvilke vægge, der ikke er besigtiget på grund af tæpper, faste belægninger og møbler. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering, da der kan opstå tvivl når indboet fjernes, hvilket må påregnes ved en fraflytning. Under bemærkninger Termoruder efterlader den sagkyndiges formulering tvivl om ruderne overhovedet er besigtiget, hvilket bør fremgå af teksten at de er. Det bør endvidere begrundes, hvorfor termoruder kan være punkterede, selvom de ikke fremstår som sådan på besigtigelsestidspunktet. Det kan eksempelvis anføres, at punkteringer ikke altid er synlige på grund af temperatur- og luftfugtighedsforhold. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten. Bygning A: Under pkt. 1.1 har den sagkyndige anført at ventilationsrist mangler mod øst. Ifølge teknisk revisor er krybekælderen generelt underforsynet med sokkelventiler, idet der kun er to ventiler i sokkel mod øst, samt to mod syd og én mod nord. Den sagkyndiges beskrivelse er mangelfuld samt misvisende, da den bytter om på verdenshjørnerne. Under pkt. 1.3 har den sagkyndige registreret Mindre svindrevner i betonoverflade på trappe mod vest. Ifølge teknisk revisor er kældertrappen delvist nedbrudt med en del betonafskalninger samt sætningsrevner. Den sagkyndiges tekst er upræcis og beskriver ikke den reelle skade. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering.

4 4/7 Under pkt. 1.5 har den sagkyndige overset, at der mangler afløb i bunden af kælderskakten, hvorved regnvand trænger uhindret ind, når vandstanden stiger op over anslagslisten. Forholdet bør karakteriseres med K3. Under pkt. 2.2 har den sagkyndige givet K1, og anført: Der måles højere fugtprocent i kældervægge. Ifølge teknisk revisor er kældervæggene uhensigtsmæssigt beklædt med profilbrædder, og der forekommer overfladevand. Der kan ses fugtspor og måles kraftig opfugtning, hvilket indebærer risiko for udvikling af decideret svamp, der kan brede sig til etageadskillelsen. Forholdet bør karakteriseres med K3. Den sagkyndiges tekst er ikke en fyldestgørende beskrivelse af den reelle skade, dens sammenhæng eller årsag, og brugerne bibringes ikke en tilstrækkelig forståelse af skadesforholdet. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 3.1 har den sagkyndige givet K2 og beskrevet: Flere sætningsrevner mod øst, syd og vest. Herefter anføres i en note: Det vurderes at sætningsrevner er af ældre dato og ikke vil udvikles yderligere. Der er her uoverensstemmelse mellem karakter og skadesangivelse, hvilket skaber forvirring. Ifølge teknisk revisor er beskrivelsen upræcis og utilstrækkelig, idet tidligere reparationer viser, at der fortsat forekommer mindre bevægelser, samt forvitring og frostafskalninger som følge af opfugtning i mørtelfuger. Under pkt. 3.1 har den sagkyndige givet K1 for Flere manglende eller løse fuger mod syd og i en note anført at Fuger bør renoveres for at undgå fugtindtrængning samt insekter. Noten indikerer at der er risiko for følgeskader, hvilket er i modstrid med karakteren K1. Under pkt. 4.1 har den sagkyndige overset at sidekarme er nedbrudt forneden på begge sider af kælderdør. Forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt. 4.2 har den sagkyndige givet K3 og anført: Vinduer mod syd er delvis nedbrudte, samt noteret: Nedbrudte vinduer bør renoveres eller udskiftes. Ifølge teknisk revisor forekommer der ingen steder nedbrudt træ. Derimod er malebehandlingen nedslidt og afskallet på vinduerne, hvilket bør karakteriseres med K1 eller højest K2. Karnappens hjørnesøjler af limtræ er ligeledes afskallet og er desuden under kraftig delaminering, hvilket burde være beskrevet under et selvstændigt punkt med karakteren K2. Den sagkyndiges tekst beskriver ikke de reelle skader, og karakteren er en overvurdering. Forholdet er fejlregistreret, og den sagkyndiges anbefaling om renovering/udskiftning af nedbrudte vinduer kan udgøre en belastning for brugernes indtryk af ejendommen. Fejlangivelsen har betydelig vægt i styrelsens vurdering. Under pkt. 8.5 har den sagkyndige registreret: Udvendigt træværk mod øst er delvist nedbrudt og i en note anført: Nedbrudt træværk bør renoveres eller udskiftes.

5 5/7 Teknisk revisor har registreret, at der under kvisten mod øst er et mindre markant område af udhængsbrædderne med nedbrudt træ, men har ikke kunnet konstatere defekter i inddækning og tagsten, hvorfor forholdet bør undersøge nærmere. Den sagkyndiges stedsbestemmelse er upræcis, og der er ikke redegjort for skadens årsag. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 8.6 har den sagkyndige givet K3 og beskrevet at Tagrender er nedbrudte, samt anført i en note at Nedbrudte tagrender bør udskiftes. Ifølge teknisk revisor er tagrender i begge sider intakte og i god stand. Den sagkyndiges fejlregistrering samt ubegrundede anbefaling om udskiftning af tagrender, kan udgøre en belastning for brugernes indtryk af ejendommen. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 8.6 har den sagkyndige beskrevet at tagnedløb ved sydøst hjørne føres direkte til terræn, hvilket kan forårsage opfugtning af fundament og ydervæg. Ifølge teknisk revisor er teksten misvisende, da det drejer sig om at tagnedløbet er afsluttet et stykke oppe på muren. Under pkt har den sagkyndige overset, at der kan ses udvikling af løbesod fra renselem på skorsten på 2. sal. Forholdet burde være karakteriseret med K2. Under pkt har den sagkyndige overset utæt rørsamling under loft i kælder, samt overset varmemærker omkring rørsamlinger, der indikerer at installationen er uautoriseret, hvilket bekræftes under sælgeroplysninger. Ifølge teknisk revisor bør forholdet undersøges nærmere. Under pkt har den sagkyndige overset en utæt rørsamling ved hydroforanlægget, som burde være karakteriseret med K3 Under pkt burde den sagkyndige have anført, at vvs-installationen ifølge sælgeroplysninger er udført som eget arbejde og derfor bør have karakteren UN. Under pkt har den sagkyndige overset, at overløbsrør fra sikkerhedsventil ikke er ført til afløb, hvilket bør karakteriseres med K1. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering. Under pkt har den sagkyndige henvist el-installationerne til nærmere undersøgelse af en fagmand uden at anføre sine egne registreringer. På teknisk revisors foto kan der ses mindst to K2-skader, der burde være beskrevet. Det drejer sig om et løsthængende kabel på facademuren, samt en stikkontakt, der hænger i et åbent loftudtag. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering.

6 6/7 Under bygning B burde den sagkyndige have anført Ingen bemærkninger, da der ellers kan opstå tvivl om bygningen overhovedet er besigtiget. Bygning C: Under pkt. 4,2 har den sagkyndige ikke registreret at en deformation i ophængsskinnen til skydevinduer medfører at det sidste vindue hænger. Forholdet skal karakteriseres med K1. Under pkt. 8.6 har den sagkyndige ikke registreret, at der mangler nedløbsrør fra tagrende på udestue, hvilket medfører opfugtning af træfacade. Forholdet skal karakteriseres med K3. Konsekvenser af afgørelsen: Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler.

7 7/7 Påtegning: Erhvervs- og Byggestyrelsen den 23. januar 2009 Jens Kieldsen Arkitekt