Advarsel for gentagne fejl i flere tilstandsrapporter

Transkript

1 Scan-jour Advarsel for gentagne fejl i flere tilstandsrapporter Afgørelse Erhvervs- og Byggestyrelsen tildeler herved beskikket bygningssagkyndig en advarsel for gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Det lægges til grund, at der er konstateret fejl i tilstandsrapporten H , og at den sagkyndige den 31. marts 2008 modtog en påtale for fejl i tilstandsrapporten H Advarslen tildeles i henhold til 12, stk. 1, jf. stk. 3, i bekendtgørelse nr af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Der foreligger en tidligere sag med en afsluttet revision, hvor tilstandsrapporten H blev kontrolleret. Revisionen medførte en påtale for fejl i en tilstandsrapport efter dagældende bekendtgørelse, hvilket blev meddelt til den sagkyndige i skrivelse af 31. marts Som følge af påtalen blev den beskikkede bygningssagkyndige udtaget til opfølgende kontrol efter håndbogens retningslinier, og teknisk revisor gennemgik tilstandsrapporten H af 7. april 2008, med et kontroleftersyn på ejendommen den 15. maj Revisionen medførte, at tilstandsrapporten som helhed blev fundet retvisende. Den bygningssagkyndige blev igen udtrukket til kontrol og teknisk revisor har gennemgået tilstandsrapporten H af 13. maj 2009, med et kontroleftersyn på ejendommen den 7. juli Den sagkyndige, der ikke var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer af 5. august 2009 til teknisk revisor, som derefter har udarbejdet den endelige kontrolrapport. Denne er ligeledes fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for ejendommens indehaver, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i hvilket omfang, den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1309 af 16. december 2008, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/7 FEM-sekretariatet har efter en teknisk og juridisk vurdering af materialet sendt indstilling af 27. august 2009 til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. februar 2010 et udkast til advarsel i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremsendte ikke høringssvar, hvorfor styrelsen har afgjort sagen i henhold til det fremsendte udkast. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 27 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 26 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet, har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende 27 forhold i tilstandsrapporten, herunder to forhold, der samlet vurderes som en betydelig fejl. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, der lægges til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Krybekælderens fugtforhold Under pkt. 2.7 burde det være beskrevet, at lem til krybekælder i østgavlens sokkel er løstsiddende og ikke lukker tæt. Der mangler inddækning over lemmen, og bunden er i niveau med terræn, hvilket medfører direkte adgang for slagregn og overfladevand. Krybekælderen må dermed periodevis forventes at være kraftigt opfugtet. Forholdet bør karakteriseres med K3. Under pkt. 2.5 burde det være beskrevet, at der i krybekælderen er stedvist mug og skimmeldannelse på indskudsbrædder i etageadskillelsen. Forholdet antages, at bero på opstigende fugt som følge af indtrængende overfladevand og slagregn. Karakteren bør være K2. Den manglende beskrivelse af krybekælderens fugtforhold er efter styrelsens vurdering en betydelig fejl ved tilstandsrapporten. De øvrige fejl Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå energimærke eller andre bygningsoplysninger. Styrelsen skal bemærke, at jf. håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.05 skal den sagkyndige forholde sig aktivt til de anførte punkter og eftersøge materialet / efterspørge materialet hos ejer. Hvis det konstateres, at materialet ikke kan findes/ikke eksisterer, eller ejer ikke ønsker at lægge det frem, skal dette anføres i de respektive felter.

3 3/7 Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Under Bemærkninger, normalt tilgængelig har den sagkyndige blandt andet anført: Sokkel og facader partielt dækket af beplantning, som hindrede besigtigelse. Væg til væg tæpper hindrede besigtigelse af undergulve. Den sagkyndiges forbehold for besigtigelse af sokkel og facader under beplantning er uspecificeret, og kan skabe tvivl om brugernes retsstilling, hvis det efterfølgende skal afgøres om en given skade er omfattet af ejerskifteforsikringens dækning. Bygningsdele, der undtages fra besigtigelse på grund af beplantning, skal lokaliseres entydigt, så der ikke opstår tvivl, hvis beplantningen ændres. Vedrørende gulve under faste væg-til-væg tæpper skal der ikke tages forbehold, men derimod skal tæpperne besigtiges, da de udgør den færdige gulvoverflade. Under pkt. 1.1 er der givet K1 og beskrevet: Terræn mod nord ligger over sokkelkote. Ifølge teknisk revisor ligger terræn over sokkelhøjde ved vestgavl og nordfacade, men da der langs soklen er gravet en 60 cm bred rende med drænmateriale stående ca. 15 cm under sokkelhøjde, skønnes der ikke risiko for opfugtning. Terrænreguleringen bør derfor ikke betragtes som et skadesforhold. Under pkt. 2.6 burde det være beskrevet, at der mangler rist på de fleste ventilationsrør til krybekælder, hvilket giver adgang for mindre skadedyr. Under pkt. 3.1 er der givet K1 og beskrevet: Stedvist nogen vindridser. Ifølge teknisk revisor og fotodokumentation er der specielt mod øst og vest en del åbne indtørringsrevner (vindridser), hvor der kan ske fugtbinding inde i træværk. Dette har medført markant trænedbrydning i østgavl ved hjørne mod sydøst. Forholdet er undervurderet og mangelfuldt beskrevet og lokaliseret. Karakteren bør være K2. Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der er et kraftigt borebilleangreb med mørnet træ i en enkelt facadeplanke under stuevindue i nordfacade. Under pkt. 3.2 burde det være beskrevet, at træværk på vindfang foran hoveddør har jordkontakt. Dette indebærer risiko for trænedbrydning på længere sigt, hvilket ikke aktuelt kunne konstateres. Under pkt. 3.3 burde det være beskrevet, at der er nedbrudt træ i glasliste samt øverste planke på brystningsparti ved terrasse.

4 4/7 Under pkt. 3.6 burde det være beskrevet, at der er fugtskadet og misfarvet træværk under bænke i sauna ved østgavl. Fugten skyldes ifølge teknisk revisor, at saunaen er uden ventilationsmulighed bortset fra oplukkeligt vindue. Under pkt. 4.2 er der givet K1 og beskrevet: 4 punkterede termoruder konstateret. Defekter i kitning specielt mod syd. Ifølge teknisk revisor er der 8 markant punkterede termoruder: Køkken og stuevindue mod nord, badeværelsesvindue, vindue i østgavl, to ruder i stort vinduesparti ved overdækket terrasse, terrassedør, to værelsesvinduer i sydfacaden. Den nedbrudte og defekte kitning antages at være medvirkende årsag til de mange punkterede termoruder. Skadesomfanget er mangelfuldt beskrevet, og ikke lokaliseret. Karakteren for punkterede termoruder bør være K2. Under pkt. 8.1 er der givet K1 og beskrevet: Enkelte skår i tagplader ved tagfod mod syd. Skadesbetegnelsen skår kan være misvisende, da tagplader er Onduline, et sejt bitumenmateriale, der ikke får skår som eksempelvis tegl og eternit. Der er tagpap undertag og derfor næppe risiko for følgeskader, men forholdet bør karakteriseres med K2, da pladerne har mistet deres funktion på det pågældende sted. Under pkt. 8.1 burde det være beskrevet, at tagpladerne bærer præg af overfladeforvitring, og har en del mosbegroning, der kan fremme forvitringsprocessen. Endvidere har en del tagsøm løsnet sig, så pladerne ikke er optimalt fastholdt. Under pkt. 8.3 burde det være beskrevet, at fodblik ved tagfod er rustangrebet, dog uden fare for gennemtæring. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt. 8.5 er der givet K2 og beskrevet: Begyndende nedbrydning i vindskeder og dæklister. Skadesomfang og lokalisering er mangelfuldt beskrevet. Ifølge teknisk revisor har vindskeder og dækbrædder mangelfuld overfladebeskyttelse, og der er nedbrudt træ i et mindre område forneden på sydlig vindskede i østgavl, samt helt forneden på nordlig vindskede i vestgavl. Under pkt. 8.6 burde det være beskrevet, at tagrende i nordside har lunkedannelser, og at nedløbsrøret, som er skævvredet og utæt i samling, må antages at have trykket tagrende op, så udløbet sidder højere end bunden i tagrende løbet. Det utætte nedløbsrør, samt overløb fra renden kan medføre fugtskader på facade, og forholdet bør karakteriseres med K3. Under pkt burde det være beskrevet, at der er kondensskader på underbeklædning af vindfangstag foran hoveddør. Teknisk revisor forventer yderligere trænedbrydning, hvorfor forholdet bør karakteriseres med K2.

5 5/7 Under pkt burde det være beskrevet, at der er kraftige rustskader i bunden af skorsten samt toppen af brændeovn. Teknisk revisor antager, at det skyldes kondens og vandindtrængning igennem toppen af skorsten. Under pkt burde det være beskrevet, at skorstensgennemføring i stueloft er udført uden tætlukkende pakning. Herved kan varm og fugtig rumluft trække ud i det kolde tagrum og kondensere, hvilket har medført synlige løbestriber på skorstensrøret i stuen. Forholdet kan medføre kondensskader i tagrummet og bør karakteriseres med K3. Under pkt. 9.2 burde det være beskrevet, at der er opsat akrylplader i den træbeklædte bruseniche, bortset fra området omkring brusearmatur, hvor vandbelastningen er størst. Der kan aktuelt ikke konstateres skader, hvilket må tilskrives begrænset benyttelse. Forholdet bør karakteriseres med K3, da der ved øget benyttelse er risiko for fugtbetingede skader på tilstødende bygningsdele. Under pkt. 9.3 er der givet K2 og beskrevet: Enkelte fugedefekter i brusekabine i gulvbelægning. Note: Risiko for opfugtning af bagvedliggende konstruktioner og installationer. Ifølge teknisk revisor er der en ikke håndværksmæssigt udført kantfuge mellem væg og gulv i bruseniche, der har stedvis åbne revnedannelser. Der er risiko for følgeskader på tilstødende konstruktioner af organisk materiale. Skadeslokaliseringen er upræcis, og der er ikke overensstemmelse mellem den sagkyndiges beskrivelse af følgeskaderisiko og den afgivne karakter K2. Under pkt. 9.4 burde det være anført, at rist til gulvafløb ikke ligger plant med gulvet, men er hævet ca. 7 mm i bagkant. Forholdet giver en dårlig afvanding af gulvet, der i forvejen er ujævnt udført, og karakteren bør være K1. Under pkt burde det være beskrevet, at i stuens gavlvæg mod vej er der ulovligt installeret blød ledning gennem væg/fast bygningsdel til udvendig lampe. Bygning B Under pkt. 1.1 burde det være beskrevet, at der ikke er etableret en tilstrækkelig bred dræningsudgravning mod soklen på anneksbygningens vestside. Forholdet har medført trænedbrydning på de nederste facadebjælker. Under pkt. 2.6 er der givet K2 og beskrevet: Der ses ingen ventilation af hulrum under gulvet. Note: Ventilering af ventileret hulrum bør være 1/500 af det bebyggede areal. Der savnes en redegørelse for konsekvenserne af den manglende ventilation, og en begrundelse for karakteren K2. Forholdet vil normalt medføre risiko for fugtbetingede følgeskader i gulvkonstruktionen, og karakteren bør derfor være K3.

6 6/7 Under pkt. 8.5 burde det være beskrevet, at der er trænedbrydning med synligt svampemycelium på underbrædder i sydfacadens udhæng, hvilket ifølge teknisk revisor kan skyldes vand fra utætheder i tagpap. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 15 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 12, stk. 1, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en advarsel eller inddrage beskikkelsen, hvis den bygningssagkyndige begår alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Ifølge 10, stk. 3, inddrages tidligere sanktioner i vurderingen, hvis de er meddelt indenfor de sidste tre år. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, i beskrivelsen af skader og vurderingen af risiko for skader. En stor del af de 27 fejlangivelser beror på oversete forhold, og for en mindre del er skadesbeskrivelsen mangelfuld, og der savnes redegørelse for konsekvenser og sammenhæng til den afgivne karakter. Rapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at de anførte oplysninger er fyldestgørende. Der er ingen enkeltstående fejl, der i sig selv kan medføre en sanktion, men styrelsen hæfter sig ved de oversete fugtproblemer i krybekælderen, og generelt ved det høje antal oversete forhold, hvis samlede vægt vurderes væsentligt over niveauet for en alvorlig fejl. Hertil kommer vægten af de ubegrundede eller ukorrekte skadesklassifikationer. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8 for fejlene i H Da der i forvejen foreligger en påtale fra den 31. marts 2008, fastsættes sanktionen til en advarsel for gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Konsekvenser af afgørelsen Advarslen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt den sagkyndige. Advarslen har virkning i en periode på 3 år, jf. bekendtgørelse om huseftersynsordningen 12, stk. 3. Så længe advarslen er gældende, kan en yderligere påtale eller advarsel som følge af teknisk revision medføre, at beskikkelsen inddrages. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige.

7 7/7 Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggør advarslen på en liste med navn og virksomhedstilknytning på styrelsens hjemmeside, Offentliggørelsen sker tidligst 4 uger efter, at advarslen er meddelt den sagkyndige. Efter 3 år slettes oplysningen om advarslen med navn og firmatilknytning igen. Der henvises til 12, stk. 5, i nævnte bekendtgørelse om huseftersyn. Så længe advarslen er gældende vil den kunne indgå i vurderingen af, om den sagkyndiges beskikkelse vil kunne fornyes ved udløb. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 28. marts Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Der udtages yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til teknisk revision. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Hvis sagen indbringes for domstolene, kan offentliggørelse af advarslen med navn og firmatilknytning ikke ske, før der er faldet endelig dom i sagen. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 22. marts 2010 Jens Kieldsen Arkitekt