Incitamentsmodeller for energireduktion i kontorbygninger

Transkript

1 Incitamentsmodeller for energireduktion i kontorbygninger Kristian Lyk-Jensen Udviklingschef

2 Kort om SES SES forvalter: ca. 1,1 mio. m2 statsejede kontorejendomme, der udlejes til statsinstitutioner ca. 0,4 mio. m2 private lejemål, der videreudlejes til statsinstitutioner ca. 0,3 mio. m2 kulturejendomme (slotte mv.) Udlejning af kontorejendomme sker efter principper i erhvervslejeloven Markedsbaseret husleje (erhvervsmæglerfastsat) + drift mv. Administrationen af private lejemål centraliseres yderligere i SES 1. november 2009 overgik kompetence til at indgå nye private lejemål med kontorformål Alle eksisterende statslige lejemål med kontorformål overføres til SES i løbet af de næste 1½år

3 Markant skærpet politisk fokus på energibesparelser Bred politisk aftale i februar 2008 om reduktionsmål for Danmark reduktion i bruttoenergiforbrug på2 pct. i 2011 og 4 pct. i 2020 i forhold til 2006, staten skal gå foran Regeringsbeslutning ultimo staten skal reducere forbrug med 10 pct. i 2011 i forhold til 2006 (ex. transport) Staten skal som bygningsejerog bygningsforvalter gåforan med udvikling og fremme af marked for energieffektive produkter

4 Energitilstanden i SES bygninger Opvarmet areal i m Bygninger under huslejeordningen EMO Lejebærende areal i m Private lejemål EMO A B C D E F G Lavt energiforbrug Højt energiforbrug EMO-energimærke 0 A B C D E F G Lavt energiforbrug Højt energiforbrug EMO-energimærke Bemærk: - EMO-mærker foreløbigt kun for ca. ¾ af egne kontorejendomme - EMO-mærker dækker under ½ af private lejemål (ELO for resten)

5 Nyt cirkulære om energibesparelser Gælder for alle statsinstitutioner, trådt i kraft 1. oktober 2009 Hvert ministerområde skal reducere energiforbruget med 10 pct. i 2011 i forhold til 2006 (i kwh) Alle institutioner skal have installeret fjernaflæsning af varme, el og vand Energibesparelsestiltag skal offentliggøres Statslige bygningsejereskal gennemføre alle rentable energitiltag Nye krav til private lejemål

6 SES strategi for energiindsatsen Identifikation af barrierer og muligheder Handlingsplaner for indsats på kort og langt niveau Finansieringsløsninger Nye værktøjer og bedre data Organisation og forretningsprocesser Gennemførelse af energibesparelser EMO-anbefalinger med TBT< 5 år gennemføres i Rentable investeringer i klimaskærm indarbejdes i alle genopretnings-og større vedligeholdelsessager Hurtigt løft af ejendomme med særlig dårlig energitilstand planlægges

7 Nye krav til private lejemål Fra 1. oktober 2009 skal nye private lejemål opfylde minimumskrav Ejendomme opført i 1961 eller tidligere skal have energimærke E eller bedre Ejendomme opført mellem 1961 og 2006 skal have energimærke C eller bedre Ejendomme opført i 2006 eller senere skal have energimærke B eller bedre Ved genforhandling eller forlængelse skal lejemålene opfylde samme krav For alle lejemål skal drift og vedligeholdelse ske påen energieffektiv måde, under hensyntagen til udgifter (=rentable investeringer skal gennemføres) SES vil i dialogen med udlejerne lægge afgørende vægt påat kravene efterleves

8 Baggrund for nye incitamentsmodeller Fordelingen af incitamenter kan være en væsentlig barriere for investeringer selv i meget rentable energitiltag I lejemål, er det ejeren, der ofte bærer omkostninger ved energiinvesteringer, mens lejeren får de økonomiske besparelser ved lavere forbrug Ved nybyggeri, har rådgivere og entreprenører begrænset incitament til optimere bygningens energiforbrug I OPP-projekterer det vanskeligt at sikre, at både den private leverandør og den offentlige bruger har de optimale incitamenter til energieffektivitet under opførelse og byggeri

9 Incitamentsmodel for klimaskærmstiltag i SES-ejendomme Lejer pålægges huslejetillæg på marginaludgiften! til energiinvestering Huslejetillæg afkastkrav på 5 pct. af energiinvestering (PL-regulering) Huslejetillæg løber i 4-8 år (pga. interne statslige regler), herefter markedslejevurdering Eksempel: Ejendom skal genoprettes tag, vinduer mv. skiftes SES-finansieretgenopretningsudgift 6 mio. kr. Muligt at lave rentable energitiltag for 4 mio. kr. (merisolering, energivinduer, solvarme mv.) Estimeret årlig besparelse kr. Lejer betaler huslejetillæg på5 pct. af 4 mio. kr= kr. Frivilligt for lejer (principielt) Baseret på principper i Poyrymodel for mindre investeringer

10 Bedre incitamenter i OPP-kontrakter OPP-udbud af fire nye retsbygninger i lavenergiklasse 2 OPP-leverandørbetaler for bygningsforbrug (varme og bygningsel), bruger for brugerbestemt el-forbrug. Dog dækker bruger pris og varmedagsrisiko Hvis forbrug lavere end aftalt får leverandør gevinst, da energiudgift er mindre end forudsat, mens brugers betaling er den samme Hvis forbrug højere end aftalt får leverandør merudgift, da leverandør ikke bliver kompenseret for højere udgift end forudsat Leverandør skal eftervise, at bygningsforbrug et år efter ibrugtagning svarer til det aftalte energiforbrug, hvis forbrug er mere end 15 pct. over det aftalte, pålægges straf i form af reduceret brugerbetaling Teknisk udfordring at eftervise bygningsforbrug (uafhængig af lejers adfærd) undersøges pt.

11 Incitamentsmodeller for private erhvervslejemål De udviklede modeller er lavetmed henblik påat kunne anvendes i private erhvervslejemål Fordele Udlejer får finansieret forbedring af bygning Lejer får reduceret energiforbrug og typisk bedre indeklima Risikomomenter Vanskeligheder ved at udskille ændret brugeradfærd ift. model med varme som del af husleje især i ældre bygninger Fordeling af pris- og varmegradsrisiko Teknisk kompliceret at håndtere beslutnings-og kontraktmæssigt SES er i dialog med to store private ejendomsadministratorer SES åben for afprøvning af modeller, der sikrer rimelig fordeling af gevinster og omkostninger ved energiinvesteringer

12 Farligt at spå om fremtiden, men Efterspørgslen efter energieffektive kontorlejemål vil stige = Markedsværdien af energimæssigt ringe lejemål vil falde relativt De lovgivningsmæssige krav til energieffektivisering af eksisterende kontorejendomme vil blive skærpet = Øgede omkostninger for udlejer af energimæssigt ringe ejendomme Lejerne vil i større grad forvente aktiv indsats fra udlejer ift. Energibesparelser = Krav om energikompetencer, forbrugsdata, aktiv rådgivning, finansieringsløsninger

13 Værktøj til beregning af rentabilitet SES.DK

14 The penalty system in PPP-projects - Rent Tolerance acceptance + 15 pct. of agreed level Agreed Energy consumption Tolerance limit Energy consumption

15 A model with temporary rent increase Before investment H 0 = Basic rent E 0 = Electricity consumption before investment After investment new temporary rent E 1 = New electricity consumption H 1 = New increased rent K = Rent increase (to cover owners capital-cost) After expiry of temporary rent H 2 = rent, H 2 =H 0 E 1 = New electricity consumption

16 A model with heating costs included in rent Before investment H = Basic rent V 0 = Heating cost before investment After investment heat consumption as expected H + V 0 = New rent V 1 = estimated after-investment heat consumption K = value of energy-savings After investment heat consumption lower than expected V 2 = Actual heat consumption B = Value of lower than expected heat consumption returned to tenant After investment heat consumption higher due to tenant behaviour V 3 = Actual heat consumption M = Tenants extra charge, equal to the value of difference between V 3 and V 1