Boligboblen i bakspejlet

Transkript

1 NR. 9 NOVEMBER 2014 Boligboblen i bakspejlet Når boligpriserne steg med 25 pct. om året i midten af sidste årti, burde politikere og långivere så ikke have indset, at der var tale om en boble, som kaldte på handling? I perioden frem mod pristoppen i 2007, steg de danske boligpriser i perioder med helt op til 25 pct. på et år. Ideelt set burde det have ført til resolut handling fra politikere og långivere og til tilbageholdenhed hos boligkøbere. Når det ikke skete, var det så jubeloptimisme eller naivitet? Selv om vi i dag kan se, at der var noget galt med boligprisernes himmelfart, var det selv dengang ikke givet, at der var tale om en boble. Sammenlignet med andre lande var den danske udvikling nemlig ikke usædvanlig. Det viser en international sammenligning af boligprisudviklingen i 19 OECD-lande. Det kan lyde som en efterrationalisering, men tallene er faktisk slående. Flere lande oplevede større stigninger end Danmark, og selv i nogle af disse lande, viste det sig, at det ikke var en boble, som hos os, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Danmark lå i den høje ende En håndfuld lande havde kraftigere prisstigninger fra 2000 frem til toppen i Den reale prisstigning i Danmark var på knap 70 pct. mod et OECD-gennemsnit på godt 30 pct. Danmark lå altså i den høje ende.

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER % Boligprisudviklingen i 19 OECD-lande Real prisudvikling siden % Real prisudvikling siden % 60% 40% 20% 0% -20% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 Danmark Hele OECD -40% Efterfølgende faldt de danske priser som bekendt kraftigt, ligesom det skete i lande som Irland, Spanien, USA og Italien. I fx Storbritannien, Frankrig, Sverige, Norge, Canada og New Zealand, som også havde oplevet store prisstigninger, oplevede man til gengæld intet eller kun ganske små prisfald efter kulminationen.

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2014 Boligpriser steg, men de faldt ikke alle steder. Fra 2000 til toppen....derfra til Reale prisændringer New Zealand 96 % 1 % Spanien 93 % -37 % Storbritannien 88 % -14 % Frankrig 88 % -7 % Sverige 76 % 3 % Australien 76 % 5 % Irland 74 % -46 % Danmark 69 % -27 % Canada 68 % 13 % Norge 61 % 12 % Italien 49 % -22 % USA 42 % -19 % Historikken viser altså, at selv meget betydelige stigninger i boligpriserne ikke nødvendigvis udløser et stort, efterfølgende prisfald. End ikke når der indtræffer en krise. Stigende boligpriser kan være en boble, men behøver altså ikke at være det. I 2007 kunne man ikke se, om der var tale om et mere permanent løft eller en boble. Boblen ser man så at sige først, når den er bristet, siger Karsten Beltoft. Om priserne kan holdes på det høje niveau i de lande, der ikke oplevede en brat nedgang, vides ikke. Men skeptikerne frygter en ny boligboble. Det scenarie kan bestemt ikke udelukkes. Men i forhold til det danske prisniveau, så tror jeg ikke, der er noget at være bange for. Samlet set har udviklingen siden 2000 har været yderst moderat, siger Karsten Beltoft.

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2014 Forældrekøb skal/skal ikke Studieåret er begyndt og rekordmange unge er strømmet til uddannelsesbyerne. Nu har støvet fra rusturene og studiestarten lagt sig, og mange studerende begynder at overveje, om ikke man skal se sig om efter et varigt sted at tilbringe studieårene. Det er svært at finde et godt og billigt sted for de studerende at bo under uddannelsesforløbet. Af samme grund overvejer mange forældre at købe en lille ejerbolig i studiebyen og leje den ud til deres eget barn. Renterne er fristende lave, og hvis man leder væk fra de mest søgte og trendy kvarterer, er det stadig muligt at finde rimelige ejerlejligheder til overkommelige priser i uddannelsesbyerne. Men foræringsprisernes tid er forbi, for det meget populære forældrekøbsfænomen har for længst sat sig i priserne på denne type lejligheder. Renten falder næppe meget mere, og vil på et tidspunkt begynde at stige igen. Hvor meget og hvor stor virkning det vil have for boligmarkedet er svært at forudsige. Men vi ser en tendens til at ejerlejligheder holder prisen bedre end parcelhuse, forklarer Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen og fortsætter: Det skyldes flere faktorer herunder stigende urbanisering, et voksende antal forældrekøb som skubber til priserne og ejendomsbeskatningen, som er lavere i forhold til beskatningen af ejerboliger på egen grund. Før et forældrekøb Med denne uforudsigelighed in mente har Realkreditforeningen opstillet nogle relevante overvejelser forud for et forældrekøb: Indledningsvis er der nogle forudsætninger, som man må forholde sig til: Formålet er at få den bedste mulige bolig til junior som alternativ til et kollegieværelse. Forældrene skal ikke forvente at skulle have en forretning ud af det. Forældrene ville alligevel yde junior hjælp med en løbende kontant håndsrækning.

5 5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2014 At man anvender virksomhedsskatteordningen. Man skal vælge finansiering lav rente eller forudsigelighed. Man kan beregne hvad der passer bedst på realkreditinstitutternes hjemmesider, hvor der findes regnemaskiner. Man skal sikre sig at lejen er godkendt af Huslejenævnet med et beløb så vidt muligt svarende til nettoydelsen på lånet plus fællesudgifter og ejendomsskat. Dertil kommer forbrug af vand, varme og el samt forsikring. Man skal huske, at eventuel støtte til den unge fra forældrene til huslejebetalingen skal ydes som et kontant tilskud - ikke ved reduktion i huslejen. Det sidste kan bl. a. skabe beskatningsmæssige komplikationer. Fordele/ulemper ved forældrekøb Hvis regnestykket ikke ser afskrækkende ud i sammenligning med, hvad man ellers ville have ydet af kontant støtte til den unge, kan man overveje fordele og ulemper ved et forældrekøb. Fordele: Tag over hovedet - måske bedre komfort og mere plads end kollegieværelset til kr. pr. mdr. Forældrene kan udnytte skattefradrag, i modsætning til barnet der typisk ikke har tilstrækkelig indtægt at fradrage i. Som udlejer betaler forældrekøber ikke ejendomsværdiskat. Som udlejer kan man fradrage driftsudgifter som barnet som ejer ikke ville kunne. Barnet kan som lejer søge boligsikring. Hvis lejligheden er stor nok kan der udlejes et værelse til en kammerat, så lejen deles mellem flere. Ulemper: Der vil være løbende udgifter, som skal betales uanset om de dækkes ind af huslejen - risiko for løbende driftsunderskud.

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2014 Der skal udarbejdes lejekontrakt, der skal godkendes i huslejenævnet. Der skal også udarbejdes lejeaftale til en eventuel medboende kammarat vær obs på at den kan være uopsigelig. Man skal tage stilling til skatteordning: Personskatteordningen, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, og man får udgifter til revisor mv. Disse er fradragsberettigede, men skal dog afholdes. Forældrekøb betaler sig bedst hvis boligen skal anvendes af barnet/børnene over en længere årrække. Ønsker barnet at flytte, så boligen skal sælges tidligere end beregnet, løber der for tidligt salgsomkostninger mv. på, og arrangementet kan gå i minus. Boligmarkedet er lunefuldt og det er ikke sikkert at boligen til sidst kan sælges uden tab. Hvis der er overskud ved salg er dette skattepligtigt. Omkostninger ved både køb og salg. Udgangssituationen for forældrekøbet kan ændre sig. Som forældre skal man på forhånd forholde sig til om man kan håndtere denne risiko. I den proces bør man rådføre sig med både mavefornemmelsen, en erfaren advokat og sit realkreditinstitut, så både nattesøvn og husholdningsbudget er tilgodeset, anfører Karsten Beltoft. Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Martin Kjeldsen-Kragh Trineke Borch Jacobsen Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft [email protected] tlf