Tilstandsregistrering og vedligeholdelsesplan for Tagkonstruktioner mm.

Transkript

1 . Bygningsregistering Sags nr.: Tilstandsregistrering og vedligeholdelsesplan for Tagkonstruktioner mm. Dato:

2 side 2 af 11 INDHOLD INDLEDNING BESIGTIGELSER FORETAGET D. 14. MARTS OVERSIGTSTEGNINGER REGISTRERING AF TILSTAND OG VEDLIGEHOLDELSESAKTIVITETER PLANLAGTE VEDLIGEHOLDELSESOMKOSTNINGER KONKLUSIONER Bilag 1: Bygningsregistering. Bilag 2: Fotos. Bilag 3 Varmetabsberegning tag blok 2.

3 side 3 af 11 Indledning. Den 1. marts 2012 er aftalt, at Moe & Brødsgaard bistår ejerforeningen Søllerød Park med udarbejdelse af en tilstandsregistrering og en vedligeholdelsesplan for Bebyggelsen. Eftersynet skal primært fokusere på tilstand af tagkonstruktioner og sekundært på den ydre bygningsskal. Under hensyntagen til bebyggelsens omfang er aftalt, at besigtige af tagkonstruktionen foregår ved blok 2 samt at de ydre skalkonstruktioner besigtiges ved blok 10 og 15. Baggrunden for eftersynet er, at ejerforeningen ønsker en vurdering af restlevetid af tagkonstruktionen samt en indledende vurdering af behov for renovering af den ydre bygningsskal. Iagttagelser omkring tagkonstruktionerne ved blok 2 vurderes relevante for bebyggelsens øvrige blokke. Ligeledes vurderes iagttagelserne ved blok 10 at være relevante for de øvrige blokke. Iagttagelser omtalt under besigtigelsen af blok 15 er derimod specifikke for denne blok. Ud over nærværende rapport er der fra Teknologisk Institut, TI, foretaget en vurdering af tegltagene, rapport dateret 20. marts, udført af Kurt Ravn. Rapporten omfatter en besigtigelse af tagfladerne samt en laboratorieprøvning af udvalgte tagsten. Teknologisk Institut konkluderer i sit notat, at tagstenene varierer i brænding og at et antal af tagstenene ikke har den nødvendige kvalitet til at kunne modstå frost/tø påvirkninger. Ligeledes konkluderer rapporten, at understrygningen er mangelfuld, samt at ventilationen bag stenene er utilstrækkelig. En stor del af tagstenen vipper. Rapporten anbefaler, at man inden for en kortere årrække, 1 til 5 år, udskifter de mest nedbrudte tagflader. Andre tagflader har ifølge rapporten længere restlevetid uden nærmere specifikation. Besigtigelser foretaget d. 14. marts Udvendig besigtigelse af tagfladen over blok 2 samt indvendig besigtigelse af spidsloft samt skunkrum i lejlighed 15 hos Ankerstjerne gav følgende iagttagelser: 1. Tagspær og lægter på spidsloft og i skunkrum var tørre med 8 11 % relativ fugt, og uden tegn på råd eller svamp. Luften i rummene var tør og uden lugt af skimmel eller råd. 2. Ved den udvendige besigtigelse var fugtindholdet i de underste lægter nær tagrenden på 20 til 35 % relativ fugt. Lægterne viste dog ikke tegn på råd eller svampeangreb. 3. Den eksisterende tagisolering er uøkonomisk med 100 mm A-batts over 50 mm Rockwool rullemåtte på spidsloft, 75 mm rullemåtte mellem spær langs skrå skunkvægge samt 50 mm i indvendig skunkvæg og 100 mm A batts på gulvet i skunkrum. 4. Ved besigtigelse på spidsloftet var undersiden af tagstenene kun lettere nedbrudt. Samtlige bindere var stærkt rustne eller manglende, og ca. 25 % af stenene var løse med kikhuller og manglede understrygning. Generelt vurderes, at understrygningen kun har sporadisk vedhæftning.

4 side 4 af Spidsloftet er en fælles brandcelle henover blokkens øverste lejligheder med BD 30 adskillelse til de underliggende lejligheder, (gipsplader, puds, rørvæv, spredt forskalling og isolering). 6. Luften i skunkrummet var tør og uden lugt. Brandadskillelsen til nabolejligheden var tæt murværk, BS 60. Enkelte mursten sad løst. 7. Ved den udvendige besigtigelse af tagfladen blev vurderet, at ca. 5 % af tagstenene var nedbrudte på oversiden og der lå en del tagskaller i tagrenden. Rygningssten var lagt i mørtel, men mørtlen var mange steder nedbrudt. 8. Tagrender er udført i grå plast og har en forventet restlevetid på 5 10 år, men tagrender skal senest udskiftes i forbindelse med en tagrenovering. 9. Der manglede insektnet i muråbninger på spidsloftet og et sted var et udluftningsrør gået løs. I denne forbindelse var der duereder på spidsloftet. 10. Det eksisterende tagvindue på toilettet er oplukkeligt enkeltglas i en støbejernsramme. Vinduet var i god stand, men er energimæssigt en stor kuldebro. 11. De eksisterende tagvinduer var de oprindelige Velux ovenlys med 2 lag glas. Vinduerne var i god stand alderen taget i betragtning. Energimæssigt er vinduerne uøkonomiske. Som nævnt indledningsvis vurderes denne blok som typisk for bebyggelsen og benyttes som reference for vurdering af tagkonstruktionerne på de øvrige blokke. Antagelsen bekræftes af, at der lå skaller fra tagsten rundt om de øvrige besigtigede blokke samt af undersøgelsen fra Teknologisk Institut. Grundareal af blok 2 er 586 m2. En gennemgang af de udvendige konstruktioner ved blok 10 gav følgende overordnede iagttagelser: 1. Der var ikke nævneværdige synlige skader udvendigt på tagstenene. Dog kunne der konstateres afskalninger fra teglsten på terræn og i tagrender. 2. Tagrender er udført i grå plast og har en forventet restlevetid på 5 10 år, men tagrender skal senest udskiftes i forbindelse med en tagrenovering. Udgift er medregnet under blok Betondrager ved overside facademur fremstår uden revner, men mangler drypnæse. Den tilsvarende betondrager ved blok 2 var udført med drypnæse. 4. Fuger mellem støbeskel i altangang er generelt sluppet i siderne. Altangang har pænt fald væk fra bygningen. 5. Rækværker på altaner er i god stand, men med nedslidt overfladebehandling. Afstanden mellem de lodrette ballustre er 13 cm i frit mellemrum. Lovkrav i dag er max 80 mm. 6. I syd gavlen har murværet i østsiden en nær lodret revne samt en kraftig udvaskning af fuger under altangangen.

5 side 5 af Gavlmurværk mellem nordligste blok og midterste blok er defekt på den østlige side med frostskader og opfugtning. 8. Generelt er der aftegninger af utilstrækkelig isolering ved kuldebroerne i gavlmurværket. 9. Murpiller på den vestlige facade er frostskadet. 10. Puds på sokkel er løst. 11. Det bemærkes, at beplantninger har haft negativ påvirkning af murværket i et område på vest siden af den nordligste blok. Beplantningen er fjernet. Som nævnt indledningsvis antages, at ovenstående iagttagelser er relevante for bebyggelsens øvrige blokke. Iagttagelser fra gennemgangen bekræfter dette. Grundareal af blok 10 er 586 m2. Ved blok 15 blev iagttaget nedenstående forhold: 1. Tagfladen på sydsiden langs vest gavlen har en del løse og forskudte tagsten. Tilsvarende mangler der tagsten på nordsiden ved gavlen mellem de 2 blokke, formodentlig frostskader. 2. Den vestligste lejlighed har en markant indvendig sætning i størrelsesordenen ca mm. Der er ingen udvendige sætninger at se og tværvæggen mellem de 2 boligenheder er ligeledes uden sætninger. De indvendige vægge var med kraftige revner, 4-5 mm, og sætning i forhold til loftet. Iagttagelserne tyder på, at fundamenterne er i orden, men sætningerne kan tilskrives sætning af terrændækket. Beboeren oplyste, at sætningerne var af nyere forekomst. Ligeledes blev oplyst, at der ikke var konstateret problemer med de toiletafløb, der ligger i samme område. 3. Kældernedgang ved øst gavlen er med en del betonskader. Ovennævnte skader ved blok 15 vurderes ikke som repræsentative for de øvrige blokke. Grundareal blok 15 er 715 m2.

6 side 6 af 11 Oversigtstegninger. Situationsplan:

7 side 7 af 11 Plan blok 10:

8 side 8 af 11 Plan blok 15:

9 side 9 af 11 Registrering af tilstand og vedligeholdelsesaktiviteter. Ovenstående registreringerne er sammenfattet i et regneark, bilag 1, med beskrivelse af tilstand, forslag til planlagt vedligeholdelse samt en tilhørende økonomivurdering. De planlagte aktiviteter er prioriteret i 4 grupper afhængig af, hvornår aktiviteten foreslås udført: Tilstanden, dårlig, angiver, at aktiviteten bør iværksættes nu. Tilstanden, ikke acceptabel, angiver, at aktiviteten bør gennemføres inden for 1-4 år. Tilstanden, acceptabel, angiver, at aktiviteten bør gennemføres inden for 5-10 år. Tilstanden, god, angiver, at der ikke skal påregnes særlige vedligeholdelsesaktiviteter. Priserne i bilag er erfaringsmæssige skøn uden moms og honorarer. I forbindelse med eftersynet er der taget en mængde billeder. Et udvalg af disse billeder er indsat i bilag 2. I registreringsskemaet er henvist til de vedlagte billeder i forbindelse med beskrivelse af iagttagelsen. Som nævnt i forbindelse med registreringerne af de enkelte blokke er iagttagelser fra blok 2 og 10 vurderet som repræsentative for hele bebyggelsen. De vurderede omkostninger kan proportioneres efter grundarealerne. Det samlede grundareal er m2. For vurdering af økonomien i forbindelse med bygningsisoleringen er foretaget en vejledende vurdering af besparelsespotentialet ved at gennemføre en tagudskiftning og med en tilhørende efterisolering af facaderne på blok 2. Beregningen er vedlagt i bilag 3. Planlagte vedligeholdelsesomkostninger. Svarende til prioriteringen af de enkelte vedligeholdelsesaktiviteter er økonomien sammenfattet i en investeringsplan for de kommende år. Det skal fremhæves, at igangsætning af vedligeholdelsesarbejder altid skal vurderes i sammenhæng med andre aktiviteter samt forslag til forbedringer. Sammenfatningsskemaet indeholder ikke en sådan kobling, men vurderer alene aktiviteterne ud fra den tildelte prioritet. Ligeledes skal foretages en grundig gennemgang af facaderne inden man lægger et endeligt vedligeholdelsesbudget. Denne gennemgang kan give anledning til yderligere udgifter i forbindelse med renovering af facadeplader, vinduer døre mv. De fremtidige vedligeholdelsesomkostninger vil være stærkt afhængige af om vælger en tagudskiftning contra en løbende renovering af tagene.

10 side 10 af 11 Konklusioner. Tagfladerne (vurderet ud fra blok 2, 586 m2.): Den væsentligste beslutning for fremtidig vedligeholdelse af bebyggelsen er at udarbejde en langsigtet plan for renovering af tagene. I denne forbindelse skal vælges mellem en samlet udskiftning med levetid ca. 60 år eller en løbende renovering og fortsat vedligeholdelse. Ved udskiftning af taget på en blok vil det være nødvendigt at udskifte taget på den samlede blok. Både de tekniske løsninger, geometri, inddækningen mod vandskader og det æstetiske udseende nødvendiggør, at en blok skal håndteres samlet. Tagisoleringen skal mindst bringes op til Bygningsreglementets krav, hvis man vælger at udskifte tagene og problemerne med isolering af gavlmurværket vil ligeledes indgå i planen for udskiftning af tagene. Energiøkonomisk vil dette være en rentabel investering. En tagudskiftning hænger herudover teknisk sammen med renovering af de tekniske installationer i skunk og tagrum. Hvis man alternativt vælger at igangsætte en løbende vedligeholdelse af tagkonstruktionerne og alene forbedrer på isoleringen i den udstrækning dette er muligt, vil man over de næste 5 år få samlede udgifter i størrelsesordenen ,- kr. eksklusiv moms. Den tilsvarende udgift vil ved blok 15 være godt ,- kr. I dette beløb er indregnet ekstra varmeudgifter ved blok 2 på ca ,- kr. eksklusiv moms. Beløbet har derimod ikke indregnet udgiften til en isolering af gavlene, ca ,- kr. Med tillæg af denne udgift bliver den samlede vedligeholdelsesomkostning ved blok 2 i størrelsesordenen ,- kr., henholdsvis ca ,- kr. ved blok 15. Hvis løsningen med løbende vedligeholdelse vælges i stedet for en samlet udskiftning af tagkonstruktion er der en herudover en række forhold, der skal vurderes nærmere: 1. Levetid af nyt tag contra successiv levetidsforlængelse af de eksisterende tage. 2. Risici i forbindelse med stormskader. 3. Risici i forbindelse med risiko for vandindtrængninger. 4. Løbende udgifter til akutte reparationer. 5. Løbende vedligeholdelsesomkostninger til den eksisterende konstruktion uden undertag. 6. Ekstra udgifter i forbindelse med renovering af tekniske installationer på loft og i skunk. 7. Energibesparelser ud over de nærmest 5 år. Udvendig vedligeholdelse af konstruktioner (vurderet ud fra blok 10, 586 m2.): Bortset fra gavlene på blokkene er der relativt få skader på konstruktionerne, der generelt fremstår sunde. Den samlede vedligeholdelse er vurderet i størrelsesordenen ,-kr over de næste 5 år. Af dette beløb udgør udgiften til gavlene ,- kr.

11 side 11 af 11 Nogle af disse udgifter, eksempelvis udskiftning af gelænder, er omkostninger, der kan udskydes. Vedligeholdelse ved blok 15 (Særlige forhold): Ved blok 15 er der konstateret 2 særlige skader der ikke genfindes generelt i bebyggelsen. Muligvis kan begge forhold tilskrives, at blokken ligger tæt ved mosen med tilhørende højt grundvandsspejl. Sætningen i den vestlige lejlighed er akut. Løbende opretning og overfladebehandling vil ikke afhjælpe. Yderligere vil der være risiko for at toiletafløbene med tiden vil få bagfald. Betonskaderne i kælderhalsen bør repareres inden for 2 5 år. De særlige udgifter i forbindelse med særlige skader på blok 15 er vurderet til ca ,- kr.