SØLLERØD PARK TEGLTAGENES TILSTAND.

Transkript

1 SØLLERØD PARK TEGLTAGENES TILSTAND.

2 Om denne rapport Rapporten er udarbejdet på bestilling af Ejerforeningen Søllerød Park, med næstformand Bent Rasmussen som kontaktperson. Besigtigelsen er udført den og rapporten er udarbejdet af Bygningsrådgiver Hans Jørgen Hansen Mobil , mail Baggrunden for udarbejdelse af rapporten er, at en tidligere udarbejdet en rapport om tagene konkluderer, at tagene skal udskiftes i nær fremtid. Ejerforeningens bestyrelse ønsker en uvildig second-opinion vedrørende tegltagenes tilstand og restlevetid. Søllerød Park Ifølge BBR er bebyggelsen opført i Ifølge SAVE-registreringen er den bevaringsværdig i klasse 3, hvilket er en høj bevaringsværdi.. Bebyggelsen er tegnet af Eva og Niels Koppel, med Knud Preisler som havearkitekt. Bebyggelsen var på flere måder forud for sin tid. Arkitektonisk fremstår bebyggelsen stadig original i sit samlede udtryk. Materialer og farvesætninger er grundlæggende fastholdt, men der er løbende sket en del udskiftninger af vinduer mv. Blandt andet er de originale store tagvinduer udskiftet, men til nye i samme størrelse og proportioner. Bebyggelsen er opført med udnyttet tagetage op til hanebåndene, samt uudnyttede spidslofter, hvortil der er adgang fra enkelte lejligheder. Tegltagene med røde falstagsten er de originale fra opførelsen. I tagfladerne er isat grupper af tudsten, hvortil der i loftrummet er koblet ventilationskanaler fra bad og køkken. Tagvinduerne er isat symmetrisk og består både af originale runde støbejernsvinduer, samt de større velux-vinduer. 2

3 Tagstenene Falstagstenene er umiddelbart af samme type og model, men i tagfladerne findes tagsten fra flere teglværker. Blandt andet fra Hillerød og fra Faxe teglværk. Denne type tagsten er næsten tætte i sig selv, såfremt de er rigtig oplagte og falder helt sammen i false og iverlæg. Selv ved store mangler i understrygningen er de stort set tætte alligevel. Hvis de ikke ligger rigtigt, for eksempel efter reparationer, hvor der kommer mørtelrester i falsene, er de til gengæld ret utætte Mange af tagfladerne er lidt brogede, først og fremmest efter de løbende reparationer, men formentlig også på grund af forskellige grader af nedbrydning. Generelt er de øvre områder, ud for de tilgængelige spidslofter, løbende repareret og i ret god stand. Der er dog enkelte steder, hvor rygningernes forskelling (mørtel mellem rygningssten og tagsten) er defekt. Tagfladerne ud for spidslofterne har man altid kunnet reparere optimalt og understryge bagefter. Ud for skråvæggene er det imidlertid vanskeligt at reparere optimalt, da der er stor risiko for at der kommer mørtelrester i klemme mellem tagstenene, og man kan ikke komme til at understryge de udskiftede tagsten. De samme problemer har man ved udskiftning af velux-vinduerne, men efter det oplyste, har der ikke været problemer med tagvinduerne, når blot man sørger for, at holde renderne over vinduerne rene. Ved besigtigelse den blev tagfladerne på indgangssiderne af blokkene 2, 6, 11 og 16 besigtiget fra let rullestillads og trappestige. I blokkene 11 og 16 blev loftrummene også besigtiget. 3

4 Blok 2 På indgangssiden af Blok 2 ligger tagstenene pænt og ensartet. Taget må betegnes som værende i god stand, med kun ganske få defekte tagsten. Havesiden kunne ikke besigtiges helt tæt på, men fra jorden og på kraftigt indzoomede billeder, virker den til at være i samme gode stand Blok 6 På blok 6 ligger de fleste tagsten også rimelig pænt, og der er kun enkelte defekte tagsten. Taget må betegnes som værende i god stand, svarende til alderen. Havesiden virker til at være i samme stand som indgangssiden Billedet viser en del af taget over lejlighed 8, Blok 6. Tagstenene ligger pænt, og der ses kun ganske få gamle afskalninger. 4

5 Blok 11 På Blok 11 (østsiden) ligger tagstenene lidt mere uregelmæssigt, og der er betydelig flere afskallende tagsten end på de to foregående blokke. Der ses enkelte afskallende tagsten ud for spidsloftet, og en hel del ud for skråvæggene. Billedet til højre er taget ud af et tagvindue til lejlighed 18. Der ses en del afskallende tagsten, og der er tale om både gamle og nyere skader. Billedet til højre er taget over lejlighed 23. Også hér (og generelt på tagfladerne) ses ældre og nyere afskalninger. Enkelte ret voldsomme. I tagrummet er diverse ventilationsrør koblet til vandrette rør, som er ført ud i tudstenene. Åbningerne mellem tudsten og de vandrette blikrør er den eneste ventilation af tagrummene. Dette giver ikke tilstrækkelig ventilation af tagrummene, men tilsyneladende har det ikke givet problemer i forhold til tømmerkonstruktionerne. Understrygningen er faldet af mange steder, og den trænger til en gennemgang og reparation. Isoleringen i loftrummet er ført helt ud til lægter og tagsten. Over skråvæggene er tagrummet derfor stort set ikke ventileret. 5

6 Blok 19 Tagstenene på indgangssiden af Blok 19 /nordøst) er de dårligste af de besigtigede. Dog er afskalningerne især koncentrerede over skråvæggene. En del tagsten falder ikke korrekt sammen i falsene/ overlæggene. Over lejlighed 13 ses kun ganske få ældre afskalninger. Over lejlighederne 15 og 17 ses imidlertid en del flere afskalninger. Flere ret voldsomme. Understrygningen er næsten nyrenoveret og i fin stand. Isoleringen på loftet er også hér ført helt ud til lægter og tagsten. Dette, sammen med isoleringen på skråvæggene, betyder at der ikke er luft mellem isolering og lægter. Derfor er undersiden af tagstenene stort set ikke ventileret. 6

7 På havesiden (sydvest) ses kun enkelte afskalninger, men en del tagsten ligger uregelmæssigt. På ovennævnte 4 blokke er tagene på indgangssiderne besigtiget fra rullestillads og trappestiger. Øvrige tage er ikke gennemgået systematisk, men fra jorden med henblik på at få et indtryk af den samlede tilstand af bebyggelsens tage. Der ses mindre afskalninger hist og her på de fleste tagflader, men tilsyneladende er det blokkene 11 og 19, som har de dårligste tage. Dette skal dog tages med forbehold, da en mere præcis gennemgang kræver, at tagene besigtiges individuelt, tættere på og fra lift. En eventuel liftgennemgang kan foretages med en speciallift med græsdæk 7

8 Konklusion På tilsvarende, mere end 50 år ældre tage med falstagsten, er tagstenene mange steder i betydelig bedre stand end tagstenene på Søllerød Park. Gode falstagsten kan normalt sagtens holde i mere end 100 år. Årsagen til problemerne på Søllerød Park skal først og fremmest findes i det anvendte ler og ikke mindst i brændingen og den efterfølgende sortering, men også i, at der i det aktuelle tilfælde ikke er etableret tilstrækkelig udluftning af tagrum og af undersiden af tagstenene. Tagstenene på Søllerød Park er af meget varierende tilstand. Man har gennem årene udskiftet mange tagsten, men tilsyneladende er problemet med afskalninger accelererende. Desuden indebærer udskiftning af tagvinduer og andre reparationer, at tagstenene ikke alle steder falder korrekt sammen i false og overlæg, og denne type tagsten er ret sart i forhold til åbninger i forbindelse med mørtelrester imellem tagstenene. Tagfladerne er vanskelige af reparere på, da man ikke kan komme tæt nok på bygningerne med en almindelig let lift. Reparationer fra rygningshængt tagstige er ikke længere en reel mulighed på grund af arbejdsmiljøet (nedfaldsfare og dårlige arbejdsstillinger), så reparationer vil næsten altid kræve stillads. Flere af tagfladerne (blokkene 11, 19 og måske flere) har nedbrudte tagsten i et antal og i en grad, hvor man inden for overskuelig tid enten skal udføre ret omfattende reparationer eller udskifte tagene. De fleste af tagene vil dog kunne vedligeholdes år endnu med løbende reparationer hvert andet til tredje år Anbefalinger Foreningen har flere muligheder i forhold til vedligeholdelse eller udskiftning af tagene. Der nævnes hér tre muligheder, med den første A, som den anbefalede. A. Udskiftning af de dårligste tage og grundig reparation af øvrige tage inden for 3-5 år, herunder løbende udskiftning. Inden for år forudsættes alle tage udskiftet. Tagene gennemgås systematisk fra speciallift, og der registreres afskallende tagsten, samt tagsten, som ligger meget uregelmæssigt. Akutte utætheder repareres. På baggrund af registreringen besluttes hvilke tagflader, som skal skiftes i første omgang og hvilke, som fortsat skal vedligeholdes. De dårligste tagflader skiftes og på de øvrige skiftes de mest nedbrudte tagsten, og meget gabende tagsten omlægges. Rygningerne og deres forskelling repareres. Understrygningen eftergås. Man må forvente, at denne gennemgang og reparation af de resterende tage skal ske ca. hvert tredje år, og at man formentlig løbende skal skifte et par tagflader hist og her. Udskiftning af tagstenene, specielt ud for skråvæggene, kræver stor omhyggelighed af de udførende, og der er risiko for efterfølgende utætheder. 8

9 B. Reparation af alle tage med henblik på udskydelse af udskiftningen i år. På tagfladerne skiftes de mest nedbrudte tagsten, og meget gabende tagsten omlægges. Rygningerne og deres forskelling repareres. Understrygningen eftergås. Man må forvente, at denne gennemgang og reparation af tagene skal ske ca. hvert tredje år i første omgang og formentligt hvert andet år senere. Udskiftning af tagstenene, specielt ud for skråvæggene, kræver stor omhyggelighed af de udførende, og der er risiko for efterfølgende utætheder. C. Minimal fortsat vedligeholdelse og udskiftning af alle tage inden for 3-5 år. Løsningen vil blive den billigste pr m 2 tag, men da en del af tagene stadig er i ganske god stand, syntes løsningen voldsom. Den vil imidlertid give en forsat ensartet bebyggelse og ensartet fremtidig vedligeholdelse. Generelt vedrørende en kommende tagudskiftning Genanvendelse af de nuværende tagsten, eventuelt på den ene side, skønnes i dette tilfælde ikke hensigtsmæssig. Dels er en forsigtig nedtagning, sortering, omhyggelig manuel afrensning og håndtering/lagring ret omkostningstung og vil formentlig sammenlagt være dyrere end nye tagsten. Dels har man fortsat ingen garanti og styr på kvalitet og restlevetid. Nye tagsten bør være røde falstagsten i samme profilering og type som de nuværende. Denne type tagsten er normalt i en udmærket kvalitet, og man fastholder de oprindelige arkitektoniske udtryk. Af hensyn til bevaringsværdierne bør systemrygninger ikke anvendes. Rygningsstenene bør fortsat lægges i mørtel. Størrelsen på velux-vinduerne bør fastholdes, og det samme bør de runde støbejernsvinduer, eventuelt suppleret med indvendige forsatsløsninger. Termoruder i de runde støbejernsvinduer kan ikke anbefales, da man forsat vil have kuldebroerne ved de udstikkende støbejernskarme. Desuden vil termoruder gøre oplukkene meget tunge De bør etableres undertag under de nye tagsten. Det bedste undertag er et fast undertag af brædder og tagpap, men det vil hæve tagfladen omkring 6 cm, hvilket dog skønnes acceptabelt. Et undertag af hængende diffusionstæt tung tagpap kan også anvendes, men det vil stadig hæve tagfladen ca 4 cm. Undertag af diffusionsåben banevare kan ikke anbefales. Af hensyn til bevaringsværdierne bør tagfladerne ikke hæves yderligere (ud over hvad undertaget betinger) for at få plads til mere isolering. I praksis kan det vise sig nødvendigt at reducere den nuværende isoleringstykkelse på skråvæggene for at få tilstrækkelig udluftning mellem isolering og undertag. Efterisolering på skråvæggene skal altså ske indadtil i rummene, men formentlig kan man lave en del efterisolering i skunkrummene og i loftrummene, når man får de nuværende tage fjernet. En tagudskiftning kræver byggetilladelse, men da bebyggelsen er bevaringsværdig, skal man ikke nødvendigvis overholde isoleringskravene i det nuværende bygningsreglement. 9