Andelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2.

Transkript

1 Andelsbasen.dk Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0 Udgivet: Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, København K 2012, Andelsbasen.dk

2 Et hurtigt kik i boligannoncerne for andelsboliger vil fortælle en potentiel køber, at her er det muligt at gøre et røverkøb; Billig andelsbolig, god økonomi, sund økonomi eller skiltning med store prisnedslag fra maksimalprisen. Men hvad skal man tro på? Det er ikke enkelt at købe andelsbolig. Der er mange ting, som bør gennemgås, før du sætter din underskrift på salgsaftalen. Er man i tvivl om økonomien i foreningen, eller kan man ikke selv overskue gennemgangen, bør man søge uvildig rådgivning inden købet jo tidligere i forløbet jo bedre. Tjek liste Regnskaber helst mere end 3 år Driftsbudget for de kommende år Vedtægter for foreningen Detaljeret information om lån Referater fra de seneste 3 års generalforsamlinger (X) Desværre er det ofte sådan at ikke alle oplysningerne er tilgængeliglige men forlang at få dem udleveret, før du køber andelsboligen. En ældre herre står overfor at skulle finde sin otium boligmæssigt. Ved første øjekast på foreningens økonomi er det en økonomisk god forening, med stor egenkapital og en billig boligafgift. Da vi (andelsbasen.dk) modtager de historiske regnskaber, kan vi se, at foreningen i de seneste 5 år har overskredet deres egne budgetter i alle år, og at foreningen har måtte optage lån for at dække likviditetsunderskuddene. Havde boligafgiften skulle dække disse underskud, havde den været 20% højere. Dokumenterne bruges til at bestemme: - Om der er belæg for værdierne i foreningen - andelskronen - Om der er synlige ændringer i boligafgift og andelskronen i fremtiden - Om der er renterisiko ved gælden - Om der er afdragsprofil for gælden - Om foreningens har benyttet swaps eller andre finansielle instrumenter. - Hvilken vedligeholdelsesgrad foreningen har haft historisk - Om der er mange erhvervslejemål eller lejeboliger i foreningen En andelsboligforening med lav boligafgift er ikke nødvendigvis en sund forening selvom mange har den opfattelse. Som køber bør man undersøge hvorfor boligafgiften er lav. Skyldes det korte rentetilpasningslån uden afdrag kombineret med en meget lav vedligeholdelsesgrad, kan det få voldsomme konsekvenser senere; Renten kan stige, gælden skal afdrages eller foreningen må optage gæld for at foretage den manglende vedligeholdelse med deraf følgende stigning i boligafgift og fald i andelskrone. 2012, Andelsbasen.dk 2

3 Som køber kan man risikere at blive stavnsbundet til sin lejlighed pga. foreningens økonomi. Disse effekter på økonomien kan sjældent ses ved kun at gennemgå et årsregnskab. En forening i hovedstaden har to større erhvervslejere boende. Det giver foreningen ca. 80 % af dens indtægter, hvilket i sig selv er godt, da det holder boligafgiften lav. I sommeren 2010 opsiges det ene lejemål, og boligafgiften må stige kraftigt i perioden, hvor lejemålet står tomt. I en anden forening hænger budgettet kun sammen, fordi man frasælger lejeboliger til nye andelshaver. Salget af lejeboliger sker ikke i det forventende tempo og til de forventede priser, og boligafgiften må året efter sættes op med 5 % til dækning af underskuddet. Hvad skal jeg se efter i regnskabet, referater og låneinformation? Hvilken vurderingsmetode benytter foreningen? Svaret finder du under beregningen af andelskronen oftest sidst i regnskabet. Vurderingsmetoder: Anskaffelsessum: Offentligvurdering: Valuarvurdering: Metoden benyttes oftest af nyere foreninger med høj gæld. Gælden er så stor i foreningen, at foreningens egenkapital og dermed andelskrone vil være negativ eller meget lav. Benytter en forening denne metode til værdiansættelse, og er foreningen meget gældsat, bør man som køber være ekstra forsigtig med køb af bolig i foreningen. Især bør man sammenligne den reelle kvadratmeterpris i foreningen med tilsvarende andels- og ejerboliger i området. Metoden baseres på Skats vurdering af ejendomsværdien. Vurderingen opdateres hvert andet år. Den offentlige vurdering kan være meget misvisende. Især når priserne hurtigt stiger eller falder. Dog er foreningerne, der bruger denne vurderingsmetode, ofte bevidste om at holde andels-kronen fair. Dette betyder, at sælger får en rimelig pris ved salg. Køber får en andelsbolig, de har råd til at bo i, og foreningen får andelshavere, der har råd til at foreningen afholder udgifter til nødvendigt vedligehold, rengøring osv. Metoden benyttes af foreninger, som mener at den offentlige vurdering ikke er tilstrækkelig til at beskrive foreningens værdier. Valuarvurderingen foretages en gang om året af en ejendomsmægler eller valuar. Vurderingen baseres på prisen for foreningens ejendom(me) ved salg som udlejningsejendom(me). Er valuarvurderingen betydeligt højere end den offentlige vurdering bør man som køber undersøge, om der er belæg for den højere vurdering placering, vedligeholdelsesgrad, osv. Desværre bruges valuarvurderingerne i nogle foreninger til at sikre sælger en højere mulig salgspris for andelsboligen. Man skal derfor være opmærksom på om den reelle kvadratmeterpris er for høj i forhold til tilsvarende andels- og ejerboliger i området. 2012, Andelsbasen.dk 3

4 I Valby findes en andelsboligforening, som benytter anskaffelsessum. Andelsforeningen er samtidigt næsten gældsfri, hvilket gør, at en bolig her koster under kr og har en meget lav boligafgift. Bemærk at, i visse områder er den offentlige vurdering meget misvisende i forhold til priserne på ejerboliger. Dette er både i opad og nedad gående retning. Gældens sammensætning har også stor betydning for den fremtidige boligafgift, og i foreninger med swaps også for den fremtidige andelskrone. Derfor er det vigtigt at se på, hvordan gælden er sammensat: Lån med fast rente uden tilknyttet aftale om renteswap giver en sikkerhed for boligydelsen og andelskrone i hele lånets løbetid Lån med variabel rente giver en lavere boligydelse i en kortere periode (fra 3 mdr. til 10 år), men med usikkerhed for udviklingen i boligydelsen i fremtiden, idet renten skal genaftales med banken eller kreditforeningen. Derfor bør du undersøge, hvilken betydning en rente-ændring vil få for boligafgiften. Lån med afdrag betyder, at foreningen løbende afvikler gæld. Foreningens økonomi bliver derfor løbende forbedret og boligens friværdi øges tilsvarende. Lån uden afdrag betyder, at foreningen har valgt at udskyde tilbagebetalingen af lånet til et senere tidspunkt. Når afdrag påbegyndes, vil det ofte betyde en betydelig stigning i boligafgiften. Derfor bør du undersøge, hvilken betydning det manglende afdrag har for boligafgiften. En forening på Østerbro har valgt at benytte afdragsfrihed i 10 år. Forklaringen på dette er, at man først har skulle have betalt et gammelt lån tilbage, før man ville afdrage på det nye. I 2016, når foreningen skal betale afdrag, vil det medføre en stigning i boligafgiften på 16 %. Dette sker samtidigt med, at foreningen planlægger et større renoveringsprojekt, som foreningen sandsynligvis også vil skulle låne til at få gennemført. 2012, Andelsbasen.dk 4

5 Aftaler om renteswaps kan opdeles i fire hovedtyper, som benyttes på andelsboligmarkedet. Typer af renteswaps: Fast rente swaps: Trappe swaps: CAPS: Valuta swaps: Er en aftale, som sikre andelsboligforeningen en fast rente i en given periode. Løbetiden er normalt fra 5 år til 30 år Er en aftale, som sikre andelsboligforeningen en lav rente i begyndelsen af lånets løbetid, men som stiger frem mod et top punkt efter eksempelvis 10 år. Eksempel: Start renten er 3,5%, men to gange om året stiger denne med 0,125%. Efter 10 år vil renten være 6%, som foreningen skal betale de efterfølgende 20 år. Er en aftale, hvor foreningen betaler en forsikringspræmie til banken, mod at renten ikke kan stige over et aftalt niveau. Eksempel: Foreningen har et F1 lån. Skulle renten på F1 komme over 4%, vil foreningen kun skulle betale 4%, og ikke den rente som F1 har på det tidspunkt. RenteMax og RenteGaranti lån er tilsvarende lånetyper i realkreditmarkedet. Er ikke meget udbredt i andelsboligmarkedet, men der findes foreninger som har byttet deres danske lån til et lån i udenlandsk valuta. Foreninger, som har dette, løber en betydelig risiko ved udsving - ikke kun i rentemarkedet, men også i valutamarkedet. Renteswaps er en del af foreningens gæld (også selv om den ikke skal betales, hvis den kører til udløb*) og bliver derfor modregnet i foreningens egenkapital (undtagen ved brug af anskaffelsessum som metode til værdiansættelse). I foreninger med aftaler om renteswaps holdes boligafgiften fast, men andelskronen svinger op og ned med værdien af swapaftalen. Aftaler om renteswaps betyder i praksis, at foreningen ikke kan omlægge lån og ikke kan skifte låneudbyder uden store omkostninger for foreningen. Derfor har foreningerne med aftaler om renteswaps ikke kunnet udnytte de historisk lave renter det er muligt at opnå på realkreditlån i skrivende stund. Du bør derfor undersøge løbetiden af renteswappen. Er der lang tid tilbage, skal man være ekstra forsigtig ved køb af andelsbolig i foreningen. Bemærk at i foreninger, hvor der benyttes renteswaps, skal andelskronen genregnes ved køb, såfremt foreningen ikke benytter anskaffelsessum. I foreninger med trappelån vil boligafgiften løbende stige i en overrække. Tendensen er, at disse foreninger forsøger at holde boligafgiften ro ved at spare på vedligeholdelse og rengøring. * i flere og flere tilfælde går den ikke til udløb. Strukturen i andelsboligforeningen: Handler om fordelingen mellem andelsboliger, erhvervslejemål og lejeboliger. De ekstra indtægter fra lejemål kan være et sundt supplement til driften af foreningen, men jo større bidraget fra lejemålene er, jo større eksponering har foreningen mod tab af lejeindtægter. For især nyere foreninger kan budgettet være baseret på frasalg af lejeboliger. Sker frasalget ikke, i det tempo man har budgetteret med, eller er salgspriserne lavere end budgetteret, kan 2012, Andelsbasen.dk 5

6 det have store konsekvenser for foreningens samlede økonomi. Driftsunderskud skal dækkes ind ved stigning i boligafgift eller ved låntagning (fald i andelskrone). Er lejeindtægten stor fra erhvervslejemål, bør man som køber sikre sig, at der er en økonomisk buffer til at modstå tomgang i erhvervslejemålene. En forening på Frederiksberg har to større erhvervslejere boende, hvilket giver foreningen ca. 80 % af dens indtægter. I sig selv er det godt, da boligafgiften kan holdes lav. I sommeren 2010 opsiges det ene lejemål, og boligafgiften må stige kraftigt i perioden, hvor lejemålet står tomt. I en anden forening hænger budgettet kun sammen, fordi man frasælger lejeboliger til nye andelshaver. Salget af lejeboliger sker ikke i det forventende tempo og til de forventede priser, og boligafgiften må året efter sættes op til dækning af underskuddet med 5 %. (dette var tredje år i træk) Vedligeholdelse: Vedligeholdelse kræver god langsigtet økonomistyring i foreningerne. Vedligeholdelse kommer ikke jævnt og ændrer sig fra år til år. Det er dog sikkert, at ejendommen skal vedligeholdes, for ellers forfalder og dermed forsvinder værdierne i ejendommen. Historisk kan vi se (Andelsbasen.dk), at vedligeholdelsen er forholdsvis ens fra forening til forening, men at måden den enkelte forening vælger at løse opgaven på, er meget forskellig. Derfor resulterer flere år med lav vedligeholdelse ofte i år med ekstraordinær høj vedligeholdelse. Du skal derfor, som køber, undersøge foreningens vedligeholdelsesudgifter og sammenligne med andre foreninger. Bruger foreningen meget mere eller meget mindre end gennemsnittet bør du kontakte foreningens bestyrelse eller administrator for at få en forklaring. Ligeledes er det vigtigt at gennemgå foreningens vedligeholdelsesplan, hvis den findes. Undersøg konsekvenserne for udviklingen i boligafgift og andelskrone, hvis planen følges. Likviditeten i foreningen: Emnet omhandler specielt to områder. Det første man bør tjekke er, om foreningen opbygger værdier, eller om den tærer på reserverne. Hvis foreningen tærer på reserverne, vil chancen for en stigning i boligafgiften indenfor en kortere årrække være overhængende. Ofte har foreningen solgt nye andelsboliger, hvor provenuet er blevet brugt til nedbringelse af boligafgiften fremfor nedbringelse af gælden. Det andet område handler om vedligeholdelsen. Er der dækning for de forventede vedligeholdelsesomkostninger i fremtiden, eller skal foreningen optage lån til vedligeholdelse? Såfremt foreningen skal optage lån, vil det give ekstra renteomkostninger, og boligafgiften vil stige. 2012, Andelsbasen.dk 6

7 Restancer: En detalje, som i mange foreninger er ubetydelig, men den nuværende økonomiske krise har gjort, at posten generelt er stigende. Restancerne er med til at fortælle noget om de mennesker, man i fremtiden skal dele økonomi med; Er de økonomisk parate til højere boligafgift, eller vil det møde modstand på generalforsamlingen? Desuden betyder restancerne, at likviditeten er påvirket negativt. I de værste tilfælde betyder det, at foreningen må låne til dækning af de manglende betalinger eller udskyde driftsaktiviteter. Dette bliver en udgift for alle i foreningen. Hensættelser: Formålet med at modtage flere regnskaber er at få klarhed over foreningens politik omkring hensættelser. Flere og flere foreninger vælger at trække tidligere hensætter til vedligeholdelse tilbage for at opskrive værdien af andelskronen. Ønsker man at købe bolig i en sådan forening bør tilbageføringen forklares. Findes en vedligeholdelsesplan, bør man gennemgå, om foreningen har hensat tilstrækkeligt, i forhold til de opgaver, der skal løses. Er hensættelserne for små, kan det påvirke andelskronen negativt. Det er udbredt i salgsannoncer, at der står, at foreningen har hensat 5 mio. kroner til vedligeholdelse, men vi har flere gange konstateret, at pengene ikke er fysisk tilstede i foreningen, og foreningen efterfølgende må låne dem. Det har i flere tilfælde givet boligafgiftsstigninger på over 10%. Mange foreninger har ikke hensat til værdiforringelser og kursreguleringer. Dette vil, såfremt den offentlige vurdering falder ved næste regulering (marts 2013), give faldende andelskroner. Vedtægter: I vedtægterne er det vigtigt at få et overblik over, hvor meget man som andelshaver hæfter for. Det er blevet mere hyppigt at bankerne kræver, at foreningens medlemmer hæfter pro rata eller personligt for foreningens kassekredit og banklån. I foreninger med en mindre gæld er dette ikke vigtigt, men i foreninger med stor gæld kan det få betydning i forhold til den enkelte andelshaver. En klausul, som bankerne er meget interesseret i, er indtrædelsesklausulen. Kan banken indtræde som andelshaver for en periode, såfremt boligen sælges på tvangsauktion? Mangler denne mulighed, kan det være svære at få lån til boligkøb. Referater fra generalforsamlinger: Giver køber et indblik i de udfordringer og diskussioner, der er i foreningen. 2012, Andelsbasen.dk 7

8 Er der planer om taglejligheder, nye altaner eller er det den fælles vaskemaskine, som skal udskiftes? Nogle foreninger har en formandsberetning, som kan være meget informativ. Der vil også stå, om der er givet bemyndigelse til foreningens bestyrelse til at omlægge foreningens gæld, og om de må øge den. Boligafgiftsstigninger vil også være nævnt i referatet. En andelsboligforening er et fællesskab, hvor flertallet træffer afgørelsen. Derfor er det vigtigt som køber, at skaffe sig overblik over de udfordringer dette kan give. Eksempelvis om der er planer om altaner, og hvordan de i givet fald skal finansieres, om det er alle, der skal have dem, og om naboens altan vi få en negativt eller positivt effekt for din bolig. Vi skal for god ordens skyld nævne, at kvaliteten af referater er meget svingende. I nogle foreninger vil et besøg hos formand være mere givtigt. Af andre detaljer bør det bemærkes, om foreningen afholder fælles arbejdsdage og om reglerne for ikke at deltage. Hvor mange arrangementer er der, og koster det noget ikke at deltage? Foreningens driftsbudget: Giver indblik i bestyrelsens forventninger til fremtiden. Ofte er det kun for et enkelt år og vedtaget på en generalforsamling i samme år. Dette gør, at der er mange usikkerhedsfaktorer forbundet med budgettet. Eksempelvis hvilken effekt en rentestigning vil få for foreningen ved rentetilpasningslån. En forening med god økonomistyring vil have budgetter for flere år frem, så man som andelsboligkøber har et godt pejlemærke for, hvor foreningen er på vej hen. Den gode økonomistyring omhandler også, at budgettet ikke overskrides markant, og at foreningen har en hensættelses politik for fremtiden. Hvad kan jeg selv gøre? Deltag aktivt i foreningen! Du bliver som andelshaver en del af et fælleskab på godt og ondt. Naboernes økonomi kan påvirke din økonomi. Det er vigtigt at være bevist om, at beslutninger bliver truffet på generalforsamlingen og i bestyrelsen. Derfor skal man være aktiv i foreningen for at få mest mulig indflydelse på sin egen boligøkonomi. Er man uheldig, kan de andre træffe beslutninger, som ikke er i ens egen interesse, og som har stor negativ effekt på ens privatøkonomi. Rådgivning: Er du i tvivl om noget, bør du søge uvildig rådgivning inden køb. Vi (Andelsbasen.dk) tilbyder køber, foreninger og andre aktører rådgivning på flere niveauer. Kontakt os, såfremt du har spørgsmål eller ønsker, at vi skal hjælpe dig med en konkret opgave. Vi har vores egen blog Du kan også finde os på facebook Begge steder er du velkommen til at deltage i debatten eller komme med forslag. Skriv til os på tvc@andelsbasen.dk eller msv@andelsbasen.dk eller besøg vores hjemmeside , Andelsbasen.dk 8