Regnskabsmæssige forhold i andelsboligforeninger

Transkript

1 Regnskabsmæssige forhold i andelsboligforeninger Ny vejledning og modelregnskab Ejendomsforeningen Danmark 23. marts 2011

2 Agenda Hvad er nyt eller blot en ændret præsentationsform? Behandling af ejendom og prioritetsgæld i henholdsvis årsrapport og andelsværdi Behandling af renteswaps i henholdsvis årsrapport og andelsværdi Hensættelser, buffere og afrundinger bliver til henlæggelser Resultatdisponering og budgetlægning under hensyntagen til prioritetsafdrag og ikke likvide poster Gennemgang af E&S vejledning med fokus på de væsentligste forhold Gennemgang af modelregnskabet med fokus på de væsentligste forhold 23. marts 2011 Side 2 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

3 Præsentation Lars Rasmussen Statsautoriseret revisor hos Ernst & Young Specialafdeling for foreninger og ejendomme 25 års erfaring med blandede mursten Deltaget som FSR s repræsentant i E&S arbejdsgruppe bag vejledningen af december 2010 Underviser på kurser om andelsboligforeninger (FSR m.fl.) 23. marts 2011 Side 3 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

4 Ejendommen og tilknyttet gæld 23. marts 2011 Side 4 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

5 Ejendommen og tilknyttet gæld Ejendom indregnes af hensyn til det retvisende billede i langt de fleste tilfælde til dagsværdi i balancen Valuarvurdering kan anvendes direkte som dagsværdi i balancen. Offentlig ejendomsvurdering kan anvendes som indikator for dagsværdi i balancen, med mindre der er indikationer for at dette ikke er tilfældet: fremkomst af ny, lavere offentlig vurdering/ ældre offentlig vurdering lavere valuarvurdering, konkret viden om værdifald i området eller for lignende ejendomme Nystiftede foreninger indregner typisk ejendommen til kostpris det/de første år 23. marts 2011 Side 5 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

6 Ejendommen og tilknyttet gæld Husk at der kan være et regnskabsmæssigt nedskrivningsbehov ved indregning til kostpris Nedskrivning foretages over resultatopgørelsen i det omfang nedskrivningen overstiger opskrivningshenlæggelsen Opskrivning foretages direkte på egenkapitalen Der afskrives ikke på ejendommen (undtagelse for andelsboligforeninger), men alene på inventar m.v., der ikke er indeholdt i dagsværdien/vurderingen Installationer, vaskemaskiner m.v., der ønskes afskrevet over levetiden, anses som en del af ejendommen 23. marts 2011 Side 6 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

7 Ejendommen og tilknyttet gæld Prioritetsgæld indregnes til amortiseret kostpris Ingen forskel mellem nominel restgæld og amortiseret kostpris for kontantlån og indekslån, såfremt låneomkostninger vurderes at kunne omkostningsføres For obligationslån skal der ved låneoptagelsen foretages en renters rente beregning af kurstab og låneomkostninger, der herefter omkostningsføres over lånets løbetid, med mindre det skønnes uvæsentligt E&Y ændrer ikke på den regnskabsmæssige behandling af eksisterende obligationslån 23. marts 2011 Side 7 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

8 Ejendommen og tilknyttet gæld Ved låneomlægning kan kurstab og låneomkostninger ved indfrielse af det eksisterende lån videreføres til det nye lån, såfremt lånebetingelserne for det nye lån ikke er væsentligt forskelligt fra det indfriede lån Detaljerede notekrav om løbetid, forrentning, lånetype, konvertibilitet mv. Lån med fuld ydelsesstøtte noteoplyses kun, og indregnes ikke i balancen 23. marts 2011 Side 8 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

9 Renteswaps 23. marts 2011 Side 9 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

10 Renteswaps Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har understreget, at værdien af renteswaps skal indregnes i årsregnskabet såfremt det er væsentligt af hensyn til det retvisende billede Erhvervs- og Byggestyrelsen har udarbejdet notat om behandlingen af renteswaps i relation til andelsværdien Det fremgår heraf, at værdien af renteswaps skal medregnes i andelsværdien, uanset fortegn samt at man ved anvendelse af kostpris ( 5, stk. 2, litra a) skal medtage renteswap til kostpris = kr marts 2011 Side 10 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

11 Renteswaps Det antages som udgangspunkt, at der er tale om sikring af fremtidige rentebetalinger (omlægning af variabel rente til fast rente) Betingelserne herfor skal være opfyldt, dvs.: Samme som eller kortere løbetid end afdækket lån Samme variable renteelement Samme hovedstol som det afdækkede lån Krav om udførlig notebeskrivelse samt beskrivelse i anvendt regnskabspraksis, herunder: Krav om sikkerhedsstillelser eller marginindbetalinger Rammeaftaler 23. marts 2011 Side 11 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

12 Renteswaps Dagsværdien indregnes enten i tilknytning til prioritetsgælden (negativ swap) eller som selvstændigt finansielt anlægsaktiv (positiv swap) Skal indregnes fra aftaletidspunktet med modpost på egenkapitalen, ligesom løbende værdiregulering Tendens til større udsving (volatilitet) i dagsværdien jo længere løbetiden for swapaftalen er 23. marts 2011 Side 12 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

13 Renteswaps Det er væsentligt, at bestyrelse, administrator og revisor forstår og formidler konsekvenserne af den indgåede swapaftale, herunder: Begrænsning af det økonomiske råderum for foreningen Risiko for krav om marginindbetalinger ved negativ værdi Fastlåsning af finansieringsmulighederne (inkonvertible lån) Husk at budgettere med den faste rente, dvs. inkl. swapbetalinger Usikkerhed om revurderingskrav ved handler Usikkerhed om indregning til kostpris = 0 ved anvendelse af litra a Usikkerhed om generel indregning af løse renteswaps 23. marts 2011 Side 13 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

14 Henlæggelser 23. marts 2011 Side 14 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

15 Henlæggelser Ingen henlæggelser eller buffere uden for årsregnskabet Indregnes som en særskilt del af egenkapitalen Skal besluttes på generalforsamlingen, både konkrete vedtægtsbestemte henlæggelser til fremtidig vedligeholdelse og generelle buffere Såfremt der vedtages andet på generalforsamlingen skal der udarbejdes nye, officielle regnskaber og anføres i referat Henlæggelser til vedligeholdelse samt forbrug heraf foretages via overskudsdisponeringen 23. marts 2011 Side 15 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

16 Henlæggelser Øvrige henlæggelser (buffere) foretages direkte i egenkapitalen Det er fortsat god skik at have en forsigtig tilgang til maksimalværdien i andelsværdiberegningen, og reservere et beløb til imødegåelse af værdiforringelser, kursudsving mv. 23. marts 2011 Side 16 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

17 Foreningens budget 23. marts 2011 Side 17 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

18 Foreningens budget Indeværende års budget medtages af hensyn til sammenholdelse med realiserede tal Det angives tydeligt, at revisor ikke har revideret oplysningerne Kommende års budget medtages ikke i årsregnskabet, men optræder som et særskilt punkt til godkendelse på dagsordenen for generalforsamlingen, og udarbejdes af administrator som et særskilt dokument 23. marts 2011 Side 18 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

19 Foreningens budget Fortsat fokus på likviditetsresultatet i resultatopgørelsen, nu blot som en del af overskudsdisponeringen (overført restandel af årets resultat erstatter det hidtidige budgetresultat begreb) 23. marts 2011 Side 19 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

20 Den nye vejledning fra E&S 23. marts 2011 Side 20 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger

21 E&Y s modelregnskab 23. marts 2011 Side 21 Regnskabsforhold i andelsboligforeninger