NOTAT. Indførelse af en grøn ejendomsskattebetaling

Transkript

1 NOTAT Indførelse af en grøn ejendomsskattebetaling Et forslag til politisk beslutning om omlægning af ejendomsskattebetalingen, så den udover den offentlige ejendomsvurdering også afhænger af ejendommens energimærke, gradueret efter opførelsesår. Formål med notatet: At beskrive fordelene ved at gøre ejendomsværdibeskatningen grønnere og redegøre for, hvorledes det er muligt at anvende et økonomisk virkemiddel i form af gradueret betaling af ejendomsbeskatning til at skabe større tilskyndelse til energiforbedring af bygninger. Der gradueres i forhold til bygningens værdi ved den offentlige vurdering og det tildelte energimærke. Den offentlige ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsvurdering beregnes kort fortalt på baggrund af en områdegennemsnitlig pris pr. m 2, tillagt en række faktorer i forhold til opvarmningsform, antal badeværelser m.v. For hver vurdering (hvert andet år) kan bygningsejeren anmode om enten hævning eller sænkning af ejendomsværdien med begrundelser herfor. Fra 2007 forsvinder den årlige regulering af ejendomsværdien, hvorefter ejendomme kun vurderes hvert andet år. Parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse bliver vurderet i ulige årstal, mens erhvervsmæssige bygninger vurderes i lige årstal. Den offentlige ejendomsvurdering skulle derfor i princippet falde sammen med, hvad bygningen ville kunne indbringe ved salg i det pågældende år. Dette er bare ikke tilfældet, og i ganske mange tilfælde igennem mange år, har forholdet været, at den offentlige ejendomsvurdering har været betydeligt lavere end den faktiske salgsværdi for bygningen. Dette faktum har betydet, at ejendomsværdibeskatningen er for lav i mange områder af landet, især hvor stigningerne i ejendomspriserne har været store i de forløbne år. Den offentlige ejendomsværdibeskatning bygger således ikke på en særligt præcis vurdering. Den offentlige ejendomsvurdering er fuldt offentlig tilgængelig og en kontrolberegning af hver enkelt bygnings ejendomsbeskatning er således mulig. Ejendomsværdibeskatningen i dag Ejendomsværdibeskatningen for bygninger betales alene i dag på baggrund af den offentlige vurdering. Ejendomsværdibeskatningen sker efter følgende regler:

2 Hvad er ejendomsværdiskat? Ejendomsværdiskatten er en skat på ejerboliger i Danmark eller udlandet. Ejendomsværdiskatten afløste i 2000 den gamle lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet af en anslået lejeværdi af boligen. Den historiske begrundelse for beskatning af boliger er, at boligen betragtes som en investering på linje med andre investeringer. Mens du ved investering i eksempelvis obligationer modtager et årligt afkast i form af renter, modtager du afkastet på din bolig i form af retten til at bo i boligen. For at bevare symmetrien i skattesystemet bør boligen derfor beskattes på linje med andre investeringer, lyder det rent skattetekniske argument. Ejendomsværdiskatten modsvares i en fradragsret på renter af gæld i boligen og skattefrihed på fortjeneste (avance) ved salg af boligen. Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten? Ejendomsværdiskatten beregnes som 1 procent af boligens offentlige vurdering. Ved boliger købt før den 1. juli 1998 gives der et nedslag i skatten på 0,2 procent. Derudover gives der yderligere et nedslag på 0,4 procent, som dog maksimalt kan udgøre kr. Det sidste nedslag i skatten gives ikke for ejerlejligheder. Overstiger ejendommens værdi kr., beregnes 3 procent af den overskydende værdi i ejendomsværdiskat. Kilde: Der findes allerede særregler for ejendomsværdibeskatning for fredede bygninger. Ejendomsværdibeskatningen tager også hensyn til regeringens skattestop. Hvad betyder skattestoppet for ejendomsskatterne? Regeringen indførte skattestop i 2002, og det har bremset stigningen i ejendomsværdiskatten, der ikke længere stiger i takt med boligpriserne. Med skattestoppet beskattes du kun af den laveste værdi af en af følgende vurderinger: Ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg på 5 procent Ejendomsværdien pr. 1. januar I kraft af de seneste års prisstigninger vil langt de fleste boligejere i dag blive beskattet af enten ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg på 5 procent eller af ejendomsværdien pr. 1. januar Kilde Ejendomsværdibeskatningen har ikke indbygget positive økonomiske incitamenter for at energiforbedre boligen. Derimod er der indbygget et negativt økonomisk incitament, idet ejendomsværdiskatten stiger, når den offentlige vurdering stiger, fordi bygningen er forbedret efter gennemført energirenovering. Energimærkningsordningen Energimærkningsordningen er en videreførelse af den hidtil gældende Energiledelsesordning for store bygninger samt den hidtidige energimærkningsordning for mindre bygninger. Blot gælder det for ordningen, der er fra 1996, at også store bygningers energimærke skal baseres på beregning af energiforbrug, frem for tidligere et målt forbrug. Store bygninger skal have fornyet energimærket mindst en gang om året. Små bygninger, typisk parcelhuse, skal have fornyet mærket ved salg, eller hvis bygningsejer ønsker det. Det sidste gælder også ejerlejligheder. Energimærkerne udføres af autoriserede konsulenter og vedrører udelukkende bygningens energimæssige tilstand. Energimærkningen omfatter således ikke den faktiske adfærd, som udvises af den pågældende ejer eller lejer eller anden bruger. Og da brugernes adfærd har stor betydning for en bygnings faktiske energiforbrug, så kan energimærkningen i praksis afvige en del fra det faktisk konstaterede energiforbrug i bygningen.

3 Bestemmelsen af energimærket for en bygning bygger i hvert enkelt tilfælde på en autoriseret energikonsulents gennemgang af den pågældende bygning. For eksisterende bygninger er en total gennemgang ikke mulig på grund af begrænset adgang til at besigtige bl.a. fundamenter og isoleringsstandard i vægge, gulv og på loft. Ligeledes er det svært for konsulenten at beregne mængden af utætheder i bygningen, og således inddrage det faktiske energitab pga. utætheder. Energikonsulenten må derfor henholde sig til det, han kan se i form af tegninger over bygningen, bygningen selv, forhåndkendskab til forskellige perioders byggeteknik samt endelig mundtlige oplysninger fra bygningsejer. Da bygningskonsulenterne har opbygget stor erfaring er der stor sikkerhed forbundet med fastsættelsen af energimærket for den enkelte bygning. Alene af den grund, at konsulenten tildeler energimærket på baggrund af en gennemgang af hver enkelt bygning, må det antages, at vurderingen vil være mindst lige så præcis som den offentlige vurdering, som ikke sker på baggrund af en gennemgang af hver enkelt bygning. Energimærkerne er ikke offentligt tilgængelige for øjeblikket, men det forventes, at både nye og gamle mærker vil være offentligt tilgængelige (antagelig på OIS-serveren) i løbet af efteråret. Grænseværdier for energimærkerne for en- og flerfamilies boliger Skalatrin Grænseværdi Hus på 150 m 2 A1 < /A < 42,3 A2 < /A < 66,6 B1 < /A < 84,7 B2 < /A < 108 C1 < /A < 125,3 C2 < /A < 154,6 D1 < /A < 178 D2 < /A < 201,3 E1 < /A < 224,6 E2 < /A < 248 F1 < /A < 283,3 F2 < /A < 330 G1 < /A < 390 G2 > /A > 390 A er det opvarmede etageareal i m 2 og tal for grænseværdier angives i kwh/m 2 pr år Bygningens opførelsesår Alle eksisterende bygninger har ikke samme potentiale for at blive energiforbedret gennem en energirenovering. Både konstruktionerne især i form af den udbredte anvendelse af gennemgående træbjælkelag, der ligger af på både inder- og ydermur i ældre huse og arkitekturen bestemmer potentialet for energiforbedringer. Af samme grund vil mulighederne for energirigtig renovering af ældre ejendomme være mere begrænsede end for nye ejendomme, selvom om forsøg viser at gamle ejendomme, både etageejendomme og parcelhuse, kan gøres tidssvarende. Derfor vil det være rimeligt at graduere en grøn ejendomsbeskatning både efter energimærket og efter opførelsesår for ikke at straffe bygningsejere økonomisk for at eje bygninger, som konstruktionsmæssigt kun vanskeligt tillader en renovering med henblik på at opnå et lavt energiforbrug.

4 Det ligger uden for rammerne af dette notat, at gøre nærmere rede de regler, der måtte gælde for at mildne beskatningen for energimæssigt dårlige bygninger, som af konstruktionsmæssige og arkitektoniske grunde har svært ved at blive gjort tidssvarende rent energimæssigt. Begrundelse for indførelse af grøn ejendomsværdibeskatning Der er et stort potentiale for energibesparelser i de eksisterende bygninger. Men det har vist sig meget svært at få bygningsejere til at foretage energirenoveringer, der kan reducere energiforbruget til opvarmning. Der vil allerede i dag ofte være økonomiske fordele forbundet med energirenoveringer, idet besparelserne på energiregninger i reglen kan finansiere investeringen i energibesparelsen. Og hvis energirenoveringen udføres korrekt, kan der endvidere opnås fordele for indeklima og sundhed. Disse fordele har imidlertid ikke været et tilstrækkeligt incitament til at få udnyttet potentialet ved energibesparelser i eksisterende bygninger. Der er således brug for øgede incitamenter for at få gennemført flere energirigtige renoveringer og især få indtænkt energibesparelser i enhver renovering af eksisterende bygninger. Et sådant øget økonomisk incitament for energibesparelser i eksisterende bygninger kan opnås ved at lade ejendomsværdibeskatningen afhænge af både den offentlige ejendomsvurdering og det tildelte energimærke gradueret efter opførelsesår. En grøn ejendomsværdibeskatning falder med andre ord i tråd med "forureneren-betaler-princippet, som også er ved at vinde indpas ved bilbeskatningen: Effekt af en grøn ejendomsværdibeskatning En grøn ejendomsværdibeskatning vil gøre det dyrere at eje bygninger, som har et højt energiforbrug, og billigere at eje bygninger, som alt andet lige har et lavt energiforbrug. Ejeren får således et klart økonomisk incitament til at få gennemført en energirenovering af sin bygning, idet det umiddelbart forbedrer bygningens energimærke og reducerer den årlige ejendomsværdibeskatning. Gennemføres energibesparende renoveringer, kan ejeren bede en energikonsulent om en fornyet energimærkning af ejendommen. Derved kan ejendomsværdiskatten det følgende år og årene fremover reduceres. Også udgifterne til indkøb af energi reduceres. En sådan yderligere økonomisk fordel ved energibesparelser vil ydermere afsætte beløb, som kan investeres i nye energirenoveringer og afdrages gennem sparede energiudgifter og sparet ejendomsværdibeskatning. Niveau for graduering af ejendomsværdibeskatningen efter energimærke Tankegangen bag forslaget om en grøn ejendomsværdibeskatning er som udgangspunkt, at det skal kunne betale sig med opnåelse af en lavere ejendomsværdiskat ved at energiforbedre sin bygning. Vi har derfor opstillet to alternative forslag: 1. Første forslag giver nedslag i ejendomsværdibeskatningen for bygninger med et bedre energimærke end energimærke B1. B1 gives til nye bygninger, der overholder energikravene i bygningsreglementet 06. Det er således kun bygninger i lavenergiklasse 2 og 1,

5 (Energimærke A2 og A1) som her vil opleve en reduktion i ejendomsværdibeskatningen. Samtidig hæves ejendomsværdibeskatningen trinvist i resten af bygningsmassen, som har et energimærke, der er ringere end dagens krav. Dermed øges den økonomiske tilskyndelse til at forbedre energimærkningen i eksisterende bygninger. I forslaget hæves 5 % pr. energimærke. Det betyder, at omlægningen ikke vil være provenuneutral, da der vil være langt flere bygningsejere, der vil få en stigning i ejendomsværdiskatten, end de lavenergibygninger, som vil få er reduktion. 2. Andet forslag indeholder en i princippet provenuneutral omlægning., hvor de energimæssigt bedste bygninger får nedsat ejendomsskatten og de energimæssigt værste bygninger får øget ejendomsskatten. For at forslaget kan have væsentlig økonomisk tilskyndelse til forbedring af energimærkning for alle energimærker, er der indregnet, at også nye bygninger, der blot overholder de gældende energikrav fra 2006, vil få et nedslag i ejendomsværdibeskatningen. I forslaget er indregnet 5 % i forskel pr. energimærke Det skal dog bemærkes til begge forslag, at de på lang sigt vil medføre et lavere provenu på energiskatterne som følge af de opnåede energibesparelser. Men dette kan mest hensigtsmæssigt kompenseres via en mindre forøgelse af satserne for energiskatter. De økonomiske vismænd anbefaler, at man mindsker beskatningen af arbejde og øger beskatningen af fast ejendom. Samtidig indgår der i regeringsgrundlaget en undtagelse fra skattestoppet, idet man kan øge en skat, hvis dette har en gavnlig miljøeffekt, blot man samtidig sænker skatten tilsvarende på andre områder. Vi ser det således ikke som stridende mod skattestoppet, hvis man indfører en grøn ejendomsbeskatning, som ikke i sig selv er provenuneutral, blot det øgede provenu modsvares af sænkning af andre skatter, f.eks. indkomstskatten eller et lavere provenu fra energiskatterne som følge af energibesparelser. Det ligger uden for rammerne af dette notat at foretage en detaljeret gennemregning af en samlet omlægning af ejendomsværdibeskatningen for derigennem at beregne, hvor meget der skal strammes til over for de energimæssigt ringeste bygninger for at kunne lette beskatningen over for de energimæssigt bedste bygninger. For begge forslag gælder det, at de skal udsættes for en egentlig gennemregning både for at vurdere om niveauer for belønning og straf er tilstrækkelige til at sikre økonomisk incitament for yderligere energirenoveringer og for at vurdere, hvordan forslagene kommer tættest muligt på provenuneutralitet. Økonomisk effekt af de to alternativer I bilag 1 er indsat overslag over ejendomsværdiskatten for bygninger efter ejendomsværdi (fra 0,5 til 10 mio. kr.) og opførelse før eller efter 1998 for 2 de to principielt forskellige forslag til grønne ejendomsværdibeskatninger. Beregningen er foretaget uden hensyn til skattestoppets særregler, da disse ikke er mulige at beregne generelt. De anførte ændringer vil derfor i mange tilfælde være lidt for store, da skattestoppet har begrænset stigningen i ejendomsværdibeskatning for især de dyreste bygninger i de rige dele af landet. Herunder er indsat de økonomiske konsekvenser for de mest almindelige offentlige vurderinger fra 0,5 mio. kr. til 3,5 mio. kr.

6 Alternativ 1 Alternativ 1 er udformet, så bygninger, der opfylder dagens energikrav hverken får reduktion eller stigning. Lavenergibygninger i LE 2 og LE 1 får en betydelig reduktion på hhv. 20 % og 40 % i ejendomsværdibeskatningen. Bygninger med ringere energimærke end opfyldende dagens energikrav får en stigning på 5 % for hver energimærke klasse, som de er ringere end dagens standard. Herved gives en økonomisk tilskyndelse til at renovere sin bygning og få et bedre energimærke samt en lavere ejendomsværdiskat. Da der er mange flere bygninger med ringere mærke end med bedre end dagens standard, vil forslaget øge den gennemsnitlige ejendomsværdibeskatning. Provenuet kan evt. anvendes til sænkning af indkomstskatterne. A1 A2 B1 B2 C1 C2 D1 D2 E1 E2 F1 F2 G1 G2 0,60 0,80 1 1,05 1,1 1,15 1,2 1,25 1,3 1,35 1,40 1,45 1,5 1,55 Afvigelser i positiv og negativ retning er markeret med farve efter følgende skala: Mere end til til til til til til til til 8000 Mere end 8000 Alternativ 1 huse købt før 1998 Vurdering Skat nu A1 A2 B1 B2 C1 C2 D1 D2 E1 E2 F1 F2 G1 G2 0, , , , , , , , , , , , , Alternativ 1 huse købt efter 1998 Vurdering Skat nu A1 A2 B1 B2 C1 C2 D1 D2 E1 E2 F1 F2 G1 G2 0, , , ,

7 1, , , , , , , , , Alternativ 2 Alternativ 2 er udformet, så det fra starten skulle være provenuneutralt. Dvs. at reduktionerne i ejendomsværdibeskatning for de energimæssigt bedre bygninger skal udlignes af stigningerne i ejendomsværdibeskatning for de energimæssigt ringeste bygninger. Som et foreløbigt overslag er skæringspunktet mellem reduktioner og stigninger lagt på energimærke D1. Dette skæringspunkt skal fastsættes ved en mere nøjagtig efterfølgende beregning af faktiske reduktioner og stigninger. Forskellen mellem to på hinanden følgende energimærker er sat til 5 % af ejendomsværdibeskatninger for at skabe økonomisk tilskyndelse til forbedring af energimærke ved energirenovering uanset hvilket energimærke, som haves som udgangspunkt. I denne opstilling er LE1 og LE2 ikke belønnet udover den gradvise 5 % belønning. A1 A2 B1 B2 C1 C2 D1 D2 E1 E2 F1 F2 G1 G2 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90 0,95 1 1,05 1,1 1,15 1,20 1,25 1,30 1,35 Alternativ 2 Huse købt før 1998 Mere end til til til til til til til til 8000 Mere end 8000 Vurdering Skat nu A1 A2 B1 B2 C1 C2 D1 D2 E1 E2 F1 F2 G1 G2 0, , , , , , , , , ,

8 3, , , Alternativ 2 Huse købt efter 1998 Vurdering Skat nu A1 A2 B1 B2 C1 C2 D1 D2 E1 E2 F1 F2 G1 G2 0, , , , , , , , , , , , , Økonomiske konsekvenser for energirenoveringer af de to omlægningsforslag Tager vi et typisk dansk parcelhus med en vurdering på 2 mio. kr. ses, at forslaget om grøn ejendomsbeskatning umiddelbart vil have en række økonomiske konsekvenser (nok flest fordyrende) for ejerne af eksisterende bygninger og positive konsekvenser for ejere af bygninger opført i henhold til energikravene i BR06. Hertil skal så lægges en graduering bestemt efter bygningsalder eller aldersperiode, da byggeteknikker udvikler sig i spring, typisk i takt med stramninger i energikravene i bygningsreglementet. En sådan graduering vil kunne gennemføres med en tilstrækkelig korrekthed ud fra den viden om mange tusinde energimærker og bygningsstandarder, der ligger hos Statens Byggeforskningsinstitut. Tages udgangspunkt i Alternativ 2 for huse købt før 1998 vil der f.eks. et typisk parcelhus vurderet til 2,5 mio. kr. være en årlig ekstra bonus på kr. ved at renovere sit hus fra en F2 til dagens standard B1. Hertil kommer naturligvis en sparet energiudgift, samt værdien af at have fået en markant bedre bolig at bo i. En årlig besparelse på kr. giver med en simpel ti-årig tilbagebetalingstid en mulighed for omkostningsneutralt at investere ekstra kr. i energirenoveringen. Den økonomiske fordel ved energirenovering stiger relativt meget ved stigende ejendomsvurdering.

9 Administrative konsekvenser for energimærkningen For at kunne gennemføre en omlægning af ejendomsværdibeskatning efter energimærkningen er det nødvendigt at ændre og fremskynde energimærkningen af eksisterende bygninger. Det kan gøres på flere måder alt efter ambitionsniveau: Først og fremmest alle bygningsejere kan blive omfattet af ordningen med grøn ejendomsværdibeskatning fra første dag ved simpelthen at få deres bygning energimærket, uanset om de er forpligtet til dette ifølge gældende regler. Alle nye bygninger skal energimærkes. De der vælger at opføre en lavenergibygning, vil have fordel af en grøn ejendomsbeskatning efter alternativ 1. Efter forslag 2 vil alle nye bygninger opført efter bygningsreglementets energikrav få nedslag i ejendomsværdibeskatningen. Det er vigtigt at få energimærket de eksisterende bygninger, hvor det økonomiske incitament ved en grøn ejendomsværdibeskatning virkelig kan mærkes. Det er bare ikke muligt at gøre dette for alle bygninger på én gang, da der formentlig ikke vil være autoriserede energikonsulenter nok til rådighed. Derfor vil det være en fordel at beslutte at energimærke alle bygninger f.eks. hvert 10 år, og så inddrage bygninger opført i et bestemt årti hvert år. Hermed sikres en løbende udvidelse af ordningen. Endnu ikke energimærkede bygninger kan som udgangspunkt tildeles faktor 1, idet en viden om en kommende obligatorisk energimærkning vil kunne give en vis tilskyndelse til at se på energien ved evt. renovering af bygningen. Man kan også vælge den løsning, som kendes fra ejendomsvurderingen, nemlig at tildele alle bygninger, der ikke i forvejen har et energimærke, et sådant. Det kan enkelt og rimelig retfærdigt ske ud fra en statistisk bearbejdning af de mange tusinde mærker, der allerede er udført. Dette kan formentlig gennemføres af Statens Byggeforskningsinstitut. Bygningsejere skal som ved ejendomsværdibeskatningen have mulighed for at anke en tildeling af energimærke på denne måde og har altid muligheden for at betale for at få udført et energimærke.