AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

Transkript

1 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 ( ) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning af boligpriserne til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold via stagnerende priser. Der er dog risiko for et større prisfald. Et prisfald på ca. 10 pct. ledsaget af et stemningsskift hos forbrugere risikerer at medføre et fald i beskæftigelsen på personer og et fald i BNP-væksten på ca. 1¼ pct. frem til Selvom der har været fremgang i indkomst og beskæftigelse, er købsmuligheden 1 blevet reduceret siden 3. kvartal 2005 på grund af de stigende renter. Til trods for, at folks købsmulighed siden efteråret 2005 er blevet reduceret med ca. 8 pct., er boligpriserne i samme periode steget med pct. ifølge hhv. Danmarks Statistiks og Realkreditrådets opgørelse. Udviklingen i boligpriserne har således siden efteråret 2005 ikke afspejlet udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. Det fremgår af figur 1, som viser udviklingen i hhv. husprisen og købsmuligheden (og ikke niveauerne). Figur 1. Udviklingen i købsmulighed og boligpriser. Hele landet Indeks 3. kvartal 2005 = Indeks 3. kvartal 2005 = Købsmulighed Danmarks Statistiks huspris Realkreditrådets huspris Anm.: Kontantprisen på hhv. Danmarks Statistiks enfamiliehuse og Realkreditrådets villa og rækkehuse m 2. Kilde: AErådet pba. Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken og Skatteministeriet. 1 AErådets beregnede købsmulighedsudvikling er beregnet som udviklingen i den kontantpris, som folk har økonomisk mulighed for at købe bolig for, givet udviklingen i realkreditrenterne, fordelingen af lånetyperne, indkomsterne (der både tager højde for effekten af stigende lønninger og stigende beskæftigelse), ejendoms- og indkomstskatterne mv. P:\GS\april 2008\bolig.doc

2 2 Boligpriserne er stagneret på landsplan og er faldet i og omkring storbyerne. I figur 2 er vist udviklingen i købsmuligheden og prisen på ejerlejligheder i Københavns kommune. Købsmuligheden i København toppede, som tilfældet var for hele landet, i 3. kvartal Efterfølgende er københavnernes købsmulighed blevet reduceret med ca. 3 pct. frem til og med 4. kvartal Prisen på ejerboliger i København er i samme periode fra 3. kvartal 2005 til 4. kvartal 2007 faldet med 5 pct. Udviklingen i prisen på ejerboliger vendte dog først et år efter vendingen i købsmuligheden og er faldet med 20 pct., fra da priserne toppede i 3. kvartal Det fremgår af figur 2. Boligmarkedet i København har allerede været igennem en stor tilpasning i priserne. Det kan dog ske yderligere tilpasninger i priserne, da priserne også før efteråret 2005 steg hurtigere end de underliggende økonomiske forhold ifølge vores købsmulighedsmodel. Stiger ledigheden og renten vil det også presse boligpriserne yderligere ned, men det vil være begrundet i en reduktion af folks købsmulighed. Figur 2. Udviklingen i købsmulighed og pris på ejerlejligheder i København Indeks 3. kvartal 2005 = Indeks 3. kvartal 2005 = Købsmulighed Realkreditrådets huspris Kilde: AErådets købsmulighedsmodel og tal fra Realkreditrådet. Figur 3 viser, at renterne på realkreditlån er steget siden 3. kvartal Den effektive rente på de 1- og 2-årige rentetilpasningslån er steget med lidt over ca. 2,3 pct.-point, mens den 30-årige realkreditrente er steget ca. 1,6 pct.-point siden 3. kvartal Disse rentestigninger lyder måske ikke umiddelbart af så meget. Rentestigningerne sker imidlertid fra et historisk

3 3 lavt renteniveau, hvilket indebærer, at de korte realkreditrenter faktisk er steget over pct., og at den 30-årige realkreditrente er steget knap pct. siden 3. kvartal Dette er en vigtig pointe, idet en renteændring fra f.eks. 2 til 4 pct. medfører procentvis større stigning i realkreditlånenes månedlige ydelse og dermed også en procentvis større reduktion i folks købsmulighed end en renteændring fra f.eks. 6 til 8 pct. Rentestigningerne siden 3. kvartal 2005 må derfor forventes at påvirke boligpriserne mere negativt end tidligere tiders rentestigninger, hvor renteniveauet var højere. Denne tendens forstærkes af udbredelsen af de afdragsfrie lån, hvor en større del af ydelsen påvirkes ved rentestigninger. Figur 3. Udviklingen i 1- og 2-årige og 30-årige (effektive) realkreditrenter Procent Procent og 2-årig rente 30-årig rente Anm.: Tallene er gennemsnitsrenten det pågældende kvartal. Kilde: AErådet pba. tal fra Realkreditrådet. De største risici knytter sig til boligmarkedet I AErådets prognose forudsættes uændrede nominelle boligpriser, svarende til reale prisfald i størrelsesorden ca. 2½ pct. om året i 2008 og Det fremgår af tabel 1. Men det kan bestemt ikke udelukkes, at priserne vil falde med 10 pct. over de næste år, svarende til en hurtigere tilpasning til de underliggende økonomiske forhold.

4 4 Tabel 1. AErådets skøn over boligprisudviklingen frem til År-til-år-vækst, procent Nominel prisudvikling 21,1 1,8 0,0 0,0 Real prisudvikling 19,1 0,0-2,0-2,0 Anm.: Der ses her på boligprisudviklingen for enfamiliehuse, som indgår i ADAMmodellen. Til beregningen af de reale boligprisstigninger anvendes forbrugsdeflatoren. Kilde: ADAM og AErådet. I forhold til den danske økonomi mener vi fortsat, at en af de største risici knytter sig til boligmarkedet. Det store udbud af boliger til salg i kombination med en konjunkturel vending kan let lede til faldende boligpriser. Der er således betydelig risiko for, at vendingen bliver kraftigere end ventet. I tabel 2 er der i scenario 1 vist de isolerede effekterne på dansk økonomi af et fald i boligpriserne på nominelt 10 pct. sammenholdt med vores grundforløb i prognosen (uændrede boligpriser). Som det fremgår, bliver BNP reduceret med op til ½ pct. og beskæftigelsen reduceres med op til personer i 2009 sammenholdt med vores prognose. De offentlige finanser forværres med op til 5 mia.kr., mens betalingsbalancen som følge af lavere privat forbrug og investeringer mv. forbedres op til 5 mia.kr. Tabel 2. Samfundsøkonomiske konsekvenser af faldende boligpriser og stemningsskifte hos forbrugere Scenario 1: Faldende boligpriser Scenario 2: Lig scenario 1 + stemningsskifte hos forbrugere Beskæftigelse, 0 personer BNP, pct. -0,1-0,5-0,7-1,2 Privat forbrug, pct. -0,1-0,4-1,5-2,0 Offentlige finanser, mia kr Betalingsbalance, mia kr Anm.: Scenario 1 viser effekten af et isoleret boligprisfald på 6 pct. i 2008, 4 pct. i 2009, dvs. i alt 10 pct. Scenario 2 viser effekten af et boligprisfald på 10 pct., kombineret med et fald i forbrugertilliden og det private forbrug svarende til, at forbrugskvoten fra 2007 til 2009 falder yderligere og ned på den gennemsnitlige forbrugskvote, der er set for perioden Kilde: AErådets beregninger på ADAM-modellen. Begynder boligpriserne at falde som angivet i scenario 1, er det meget sandsynligt, at det vil forårsage eller ske samtidig med et større stemningsskifte hos forbrugerne. Ser man tilbage i historien, har markante boligprisfald oftest været ledsaget af stemningsskifte og større konjunkturomslag.

5 5 Scenario 2 i tabel 2 viser derfor de samfundsøkonomiske konsekvenser af et boligprisfald kombineret med et større stemningsskifte hos de danske forbrugere. Stemningsskiftet er modelleret således, at de danske forbrugere reducerer den indkomstandel, de bruger på privat forbrug (forbrugskvoten). Mere præcist falder forbrugskvoten ned på det historiske gennemsnit. I dette tilfælde vil de negative effekter på vækst og beskæftigelse blive forstærket betydeligt. I scenario 2 reduceres BNP med 1¼ pct. og beskæftigelsen falder med op til personer i prognoseperioden. Forværringen af de offentlige finanser mere end fordobles, mens effekterne på betalingsbalancen tilsvarende bliver mere positive. I AErådets prognose fra marts 2008 ventes en vending på arbejdsmarkedet medio Arbejdsløsheden ventes derfor at stige op til godt.000 fuldtidspersoner mod slutningen af 2009 fra det nuværende niveau på godt fuldtidspersoner. Dykker boligpriserne og falder forbrugernes købelyst svarende til det økonomiske forløb, som er vist i scenario 2, kan vi frem mod slutningen af 2009 risikere, at arbejdsløsheden stiger op til.000 fuldtidspersoner. Det viser figur 4. Figur 4. Prognose og scenario med negativ spiral fuldtidspersoner fuldtidspersoner prognose risiko scenario 2 Anm.: Se tabel 2. Kilde: AErådet pba. Danmarks Statistik.