Danske Torpare. Velkommen til Danske Torpares kursus om SAMEJE & FORENINGER

Transkript

1 Velkommen til s kursus om SAMEJE & FORENINGER

2 HVAD ER PLANEN FOR I AFTEN? - gennemgå reglerne for sameje og foreninger - faldgruber og gode råd - hvad er forskellen mellem et sameje og en forening - hvad er fordele og ulemper ved de 2 ejerformer - er der lovgivning eller gælder det aftalte ord sund fornuft - DK eller S-regler - Top5 over emner i Advokatvagten - deltag i debatten og byd ind med kommentarer, spørgsmål og best practice sharing dette er vigtigt! - vise eksempler på samejeoverenskomst og foreningsvedtægt (hvis der bliver tid) Vi holder pause ca. kl Vi er færdige ca. kl

3 DEFINITION AF ET SAMEJE Ejerskab af et aktiv (hér ejendom) mellem 2 eller flere fysiske eller juridiske personer Den enkelte ejer er registreret i Fastighetsregistret Den enkelte ejer af andelen hæfter for gæld Den enkelte ejer kan sælge sin andel (dog begrænsning ved samejeoverenskomst)

4 HVORLEDES KAN ET SAMEJE OPSTÅ? Ved aftale (køb/indtræden i eksisterende ejendom) - stiltiende Ved gave Ved arv Hvad med samlevere/ægtefæller TOP5-LISTE OVER HENVENDELSER I ADVOKATVAGTEN - Samejeoverenskomsten - Formål - Vedligeholdelse - Anvendelse - Forkøbsret/prissætning

5 LAG OM SAMÄGANDERÄTT Deklaratorisk, dispositiv lov andre aftaler viger for loven Ingen aftale så gælder loven Men indeholder stort set kun regler ved salg på auktion

6 SAMEJEOVERENSKOMST BETYDNINGEN HERAF Grundloven af denne udspringer alle rettigheder og forpligtelser Lav altid en samejeoverenskomst undgå problemer Aftalefrihed Vigtige emner: Formål, medlemmer, stemmeregler, benyttelse, vedligeholdelse, pligter, overtagelse af andele, misligholdelse Husorden Vedtægter?

7 FORMÅL - BENYTTELSE Definer formålet eks.: ferieophold og andre rekreative formål for fællesskabets deltagere Afgræns evt. negativt hvad der ikke er formålet erhvervsmæssig virksomhed, permanent beboelse Skal der udpeges én der bestemmer til dagligt/vicevært?

8 MEDLEMMER HVEM SKAL OPTAGES? Kan man frit overdrage sin andel NEJ! Man kan ikke gyldigt forhindre, kun begrænse Skal en potentiel ny andelshaver godkendes? Hvad med familie? Aftal fremgangsmåde ved overdragelse Forkøbsret og for hvem nuværende andelshavere, familie Prisfastsættelse mulighed for vurdering, offentlig vurdering, markedspris Lodtrækning, auktion Alle skal have ens rettigheder/pligter Tvangsægteskab ved arv

9 UDGIFTER FORDELING OG FORPLIGTELSER Hovedregel: Hvis alt er fælles, deles udgifter efter andel (%) som ved købet Undtagelse: Ved særskilt eller eksklusiv råden over areal - definér hvad fælles udgifter ér i samejeoverenskomsten gerne med oplistning - undgå tvivl! - beskriv hvorledes der skal betales (rykkergebyr?) - opdel i løbende udgifter (drift) og engangsudgifter (vedligeholdelse) - forbrugsafhængige udgifter, el, brænde - lav budget og opkræv forud det som svarer til andelen accepteres underskud? - opsparing/driftskapital? - éngangsudgifter/grænse? - bankkonto adgang til konto - ekstraordinær slidtage/ødelæggelse

10 INDTÆGTER HVORLEDES SKAL DER FORHOLDES MED DISSE - lejeindtægt (egen eller fremmed) - fordeling af lejeindtægt

11 RÅDEN OVER EJENDOMMEN FAKTISK OG RETLIG Hovedregel: Fælles benyttelse uden begrænsninger Undtagelse: Samejeoverenskomst Ved mange ejere: Fordel med rulleplan hvornår må/kan man benytte Betaling ved benyttelse beløb pr, overnatning pr. hoved - gæster Netkalender Retlig råden: Salg, pantsætning, udlejning Salg: Forkøbsret Pantsætning: Krav fra banken Udlejning: Samejeoverenskomst Ulovligt byggeri hvem hæfter

12 VEDLIGEHOLDELSE AF EJENDOMMEN Sameje og foreninger Hvorledes defineres vedligeholdelse på kort og lang sigt Vedligeholdelsesplan Uopsættelig vedligeholdelse Årligt møde Arbejdsweekends straf for ikke at fremmøde Andre pligter renholdelse, havearbejde Forbedringer til- og ombygninger Kvalitet, materialevalg

13 GENERALFORSAMLING UFORMELLE MØDER Årligt formelt møde med referat m. beslutninger Underretning til ikke-tilstedeværende Budgetlægning Regnskab Kasserer kassemester Uformelle køkken -møder

14 STEMMEREGLER Sameje og foreninger Eenstemmighed salg, pantsætning, opløsning, usædvanlige beslutninger Kvalificeret flertal større vedligeholdelse, ændring af vedtægten, udlejning Simpelt flertal budgettet, regnskabet, almindelig vedligeholdelse, dagligdags forhold Hvis der er tvivl eller noget ikke klart fremgår af vedtægten/samejeoverenskomst: Eenstemmighed Minoritetstyranni ctr. Majoritetsmisbrug! veto mindretalsbeskyttelse Fratagelse af stemmeret ved manglende betaling, misligholdelse Påtaleberettigede

15 HÆFTELSE - SAMEJE Hovedregel: Solidarisk og personlig hæftelse vedr. fællesskabet Undtagelse: Andelens egne kreditorer individuel hæftelse Pantsætning skal kunne være mulig erfaringer? MISLIGHOLDELSE Betaling Optræden Overtrædelse af samejeoverenskomst Afgørelse af misligholdelse: Dialog, mediation, opmand, voldgift, domstol Aftal hvilket lands domstole der er kompetente - værnetingsaftale

16 UDTRÆDEN Sameje og foreninger Frivilligt: Salg Ufrivilligt: Dødsfald, konkurs, tvangsauktion, eksklusion Aftale om at lave begrænsninger for alle i testamenter? tvangsarvereglerne OPLØSNING Boet gøres op og aktiverne fordeles

17 DEFINITION AF FORENING Sameje og foreninger Formel sammenslutning i et interessefællesskab af fysiske eller juridiske personer Netop det formelle er forskellen til sameje Foreningen ejer ejendommen udskiftning i medlemmer ændrer ikke adkomstforholdet fordel nemmere at udtræde/indtræde Lag om ekonomiska föreningar krav formål Som ved sameje: Aftalefrihed! vedtægterne bestemmer

18 STIFTELSE AF FORENING Sameje og foreninger Ingen formkrav (bortset fra visse bankers krav ifm. långivning) Men bevis overfor omverdenen Stiftelsesdokument - stiftere - dato - formål - vedtagelse af vedtægter Vedtægter - formål - tegningsregler - indmeldelse/udmeldelse medlemskreds, betingelser for optagelse - stemmeregler - opløsning

19 FLERE FORSKELLE MELLEM FORENING OG SAMEJE Formel ledelse bestyrelse Hæftelse overfor 3. mand OBS: Kun foreningsformuen! Partshabilitet Analog anvendelse af mange selskabsretlige regler Nemmere adgang til bankforretninger

20 Advokatvagten Husk at du kan få juridisk og gratisrådgivning 3 onsdage om måneden Husk at anvende Vidensbanken med mange gode råd og dokumenter Gode hjemmesider:

21 Tak for i dag, og kom godt hjem!