Orienteringskrivelse 1/2015

Transkript

1 Orienteringskrivelse 1/2015 Tirsdag d. 21. juli 2015 Kære andelshavere I forlængelse af sidste generalforsamling d. 17. Juni 2015 (referat vedlagt her), vil vi gerne give jer en kort status på foreningens situation. Vi håber, I nyder sommeren i vores dejlige have og i det danske sommerland. Bestyrelsen holder også mødefri indtil starten af august, men både vores driftteam, administrationschef Allan Andersen og diverse udvalg holder ikke helt fri. Herunder er økonomiudvalget med ansvar for SWAP- sagen og de sideløbende forhandlinger med Nykredit ikke gået på sommerferie. Ligeledes rådføres der med den samlede bestyrelse via e- mail efter behov. 1. SWAP- sagen De gode nyheder først. Advokat Thomas Schioldan Sørensen har på foreningens vegne søgt vores forsikringsselskab om retshjælpsdækning. Svaret har været positivt, og foreningen har fået kr. til sagens omkostninger. Der er ydermere søgt om fri proces i forbindelse med stævningen, og her afventes stadigvæk svar. Den af advokat Thomas Schioldan Sørensen fremsendte stævning i sagen, kan hentes på foreningens hjemmeside. Spørgsmålet om værneting er stadigvæk uafklaret. Spørgsmålet går på, hvorvidt sagen skal køre ved Københavns Byret (som Nykredit ønsker) eller ved Sø- og Handelsretten, som foreningens advokat Thomas Schioldan Sørensen har anbefalet, og forsøger at få gennemført. Den endelige afgørelse vil sandsynligvis først foreligge tidligst i efteråret Nykredit har igennem deres advokat foreslået, at sagen i første omgang overgives til såkaldt retsmægling. Retsmægling er en form for formaliserede forhandlinger med en udpeget mediator til at bistå parterne i forhandlingerne. Nykredit ønsker en igangsættelse af retsmægling inden værnetingsspørgsmålet er afklaret. Nykredit har tidligere gjort det meget klart, at man ikke ønskede at forhandle SWAP- spørgsmålet. Dette standpunkt har Nykredit altså nu fraveget, efter SWAP- sagens anlæggelse ved domstolene. Bestyrelsen har i samråd med advokat Thomas Schioldan Sørensen vurderet, at spørgsmålet om værneting først skal afklares, inden man tager stilling til evt. retsmægling.

2 2. Forhandlinger med Nykredit Som det fremgik af den udsendte orienteringsskrive af 28. april 2015, og orienteringerne på de efterfølgende to generalforsamlinger (d. 30. april og d. 17. juni), har foreningen endnu ikke kunnet nå til enighed med Nykredit Forhandlingsudspil hidtil Parterne har, som der tidligere er blevet redegjort for, fremlagt deres forhandlingsoplæg allerede tilbage i henholdsvis januar 2015 (Nykredit) og marts 2015 (bestyrelsen), men uden at man efterfølgende er nået nærmere en løsning. Nykredit har på efterfølgende møder tilkendegivet, at de i forlængelse af bestyrelsens oplæg ville komme med et nyt revideret oplæg. Nykredits tilbagemelding blev sendt pr. brev til foreningens advokat umiddelbart før den ordinære generalforsamling d. 30. april 2015, og heraf fremgik, at Nykredit fastholdte deres oprindelige forhandlingsudspil. Det var dette forslag, som blev udsendt til andelshaverne umiddelbart før den ordinære generalforsamling. Nykredits forslag med bilag, samt advokat Christian Schwartz Hansens orienteringsskrivelse i relation til dette, kan forsat ses på foreningens hjemmeside. Forslagene, og bestyrelsens indstilling til disse blev præsenteret på den ordinære generalforsamling, og bestyrelsen fik i den forbindelse mandat til at fortsætte forhandlingerne og den linje man havde valgt med indsigelser overfor Nykredits oplæg. I umiddelbar forlængelse af generalforsamlingen d. 30. april 2015 orienterede advokat Christian Schwartz Hansen derfor Nykredit om, at man forsat ikke kunne tiltræde det af Nykredit fremsendte forslag, da det ikke mødte kriterierne for en langsigtet økonomisk løsning for foreningen. Man gentog desuden ønsket om at genoptage forhandlingerne hurtigst muligt Foreningens rådgiver i forhandlingerne I forlængelse af den ordinære generalforsamlings beslutning om en fastholdelse af den eksisterende boligafgift, valgte bestyrelsen at antage advokat Finn Lynge Jepsen til at bistå foreningen i det videre forløb med Nykredit. Vurderingen var, og er forsat, at advokat Finn Lynge Jepsen er den bedst mulige rådgiver for foreningen i relation til de foreningsretlige forhandlinger om rekonstruktion med Nykredit. Advokat Finn Lynge blev foretrukket bl.a. på baggrund af sin meget store erfaring med flere års rådgivning af foreninger i sammenlignelige situationer med AB Hostrups Have. Herunder blandt andre AB Duegården og AB Bangsbohus. Advokat Finn Lynge Jepsen bistår AB Duegården i deres verserende konkurssag med Nykredit som modpart. AB Duegården fik medhold I deres sag om konkurs ved Sø- og Handelsretten, men den nylige afgørelse ved Østre Landsret fik det modsatte resultat. AB Duegården har nu ansøgt om tilladelse til at indbringe sagen for Højesteret. Ligeledes har advokat Finn Lynge Jepsen bistået AB Bangsbohus bl.a. i deres forhandlinger med Danske Bank. Her har AB Bangsbohus opnået et forhandlingsresultat, der såfremt et tilsvarende forhandlingsresultat kunne nås i AB Hostrups Have, ville være væsentligt tættere på at kunne opfylde de elementer, som bestyrelsen ser som nødvendige. Flere af elementerne i dette forhandlingsresultat er sammenfaldende med de kriterier

3 som bestyrelsen i AB Hostrups Have har inkluderet i sit forhandlingsoplæg til Nykredit. Advokat Finn Lynge Jepsens anbefalinger er på nuværende tidspunkt også sammenfaldende med den hidtidige rådgiver advokat Christian Schwartz Hansens. Advokatskiftet har derfor ikke medført nogen ændring i bestyrelsens holdning i forhandlingerne med Nykredit Nuværende situation i forhandlingerne Advokat Finn Lynge Jepsen orienterede i starten af maj 2015, efter aftale med bestyrelsen, Nykredit om, at han havde overtaget sagen og han anmodede i samme forbindelse om, at al fremtidig kommunikation gik via ham. Han orienterede endvidere Nykredit om, at de krav foreningen hidtil havde opstillet, fortsat var uændrede. Sidst men ikke mindst opfordrede han til, at der hurtigst muligt blev aftalt et mødetidspunkt, så forhandlingerne kunne genoptages, og en afklaring på disse være tilvejebragt i efteråret Dette ønske om en snarlig genoptagelse og afklaring på forhandlingerne er motiveret bl.a. i foreningens svære økonomiske situation, hvor ikke mindst nødbudgettet på vedligeholdelsessiden fordrer en hurtig afklaring. Nykredits svar var, at man gerne så de igangværende forhandlinger om rekonstruktion af hele økonomien inddraget i en retsmægling under retssagen om SWAP- spørgsmålet. Dette var noget af en kovending fra Nykredits side, fordi Nykredit tidligere klart mundtligt og skriftligt har tilkendegivet, at man så uenighederne i SWAP- spørgsmålet og de drøftelser om foreningens økonomi man havde inviteret til, som fuldstændig adskilte. Ligeledes mente man ikke, at en evt. generalforsamlingsbeslutning om at stævne Nykredit i SWAP- spørgsmålet, ville stille sig i vejen for fortsatte forhandlinger om en langsigtet økonomisk løsning for foreningen. Bestyrelsen var enig med Nykredit i denne adskillelse af de to spørgsmål, og det var også, hvad der blev kommunikeret til andelshaverne desuden var det væsentligt element i generalforsamlingens beslutning om en stævning, at de to ting kunne holdes adskilt. Det var også denne adskillelse, der blandt andet motiverede antagelsen af to forskellige advokater til at varetage henholdsvis SWAP- stævningen og forhandlingerne. Bestyrelsen og dens rådgivere ser forsat de to spørgsmål som adskilte. Man er ikke blevet præsenteret for saglige argumenter, der skulle motivere en ændring i denne indstilling. En repræsentant for Nykredit har efterfølgende telefonisk kontaktet et af bestyrelsens medlemmer. Samtalen efterlod bestyrelsens repræsentant med det klare indtryk, at Nykredit vurderede, at foreningens rådgiveres holdning i forhold til en fortsat adskillelse af de to spørgsmål, skulle være motiveret i deres ønske om at optimere deres egen indtjening. Ydermere fik bestyrelsens repræsentant i samtalen klart indtryk af, at Nykredit ikke var tilfredse med foreningens valg af rådgiver i forhandlingerne.

4 I forlængelse af dette har advokat Finn Lynge Jepsen, efter bestyrelsens ønske, skriftligt gentaget sin opfordring til Nykredit om en genoptagelse af forhandlingerne med henblik på at drøfte substans og nå til en afklaring hurtigst muligt. Ydermere har man gentaget, at kommunikation mellem Nykredit og foreningen ønskes ført gennem foreningens rådgiver, advokat Finn Lynge Jepsen. Sidst men ikke mindst er det tilkendegivet, at man stiller sig positiv overfor Nykredits anmodning om at præsentere sit oplæg for andelshaverne på et evt. senere orienteringsmøde. Forudsætningen er dog, at der foreligger, hvad der må betragtes som et endeligt oplæg, som vil kunne sættes til afstemning på en efterfølgende generalforsamling. Nykredit har i en e- mail af d. 28. Juli 2015, gentaget at de ønsker at føre forhandlingerne over i et nyt spor som beskrevet tidligere. Nykredits svar tager forsat ikke stilling til deres evt. villighed til at forsætte de hidtidige forhandlinger, og hvorvidt det af Nykredit tidligere fremsendte forhandlingsudspil, skal betragtes som endeligt. Det påtænkes derfor at udbede sig svar på disse, inden bestyrelsen snarest vil tage endelig stilling til det videre forløb Bestyrelsens stilling i forhold til forhandlingerne Bestyrelsens største ønske, og erklærede mål, er at opnå et forhandlingsresultat, der kan sikre foreningens fremtid på kort og lang sigt. De sidste måneders korrespondance har dog ikke givet grund til optimisme i relation til dette, og henset til foreningens økonomi nærmer man sig nu tidspunktet, hvor en afklaring skal findes. Grundlaget for evt. videre drøftelser i form af vedligeholdelsesplaner mv. er for begge parters vedkommende på plads, og man mener derfor fra bestyrelsens side, at det må være muligt at nå en afklaring på forhandlingerne inden for en overskuelig periode på et par måneder. Alternativet til en forhandlingsløsning er efter bestyrelsens opfattelse en opløsning og likvidation af foreningen, da man ikke kan forsvare et fortsat stigende vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, løbende driftsunderskud og dermed yderligere gældsstiftelse uden nogen berettiget forventning om at kunne servicere eller tilbagebetale sin gæld. Vi håber, at en tilkendegivelse fra Nykredit om gentoptagelse af forhandlingerne kan skabe et mere positivt momentum, eller som minimum en afklaring på Nykredits endelige stilling i forhandlingerne. Vi arbejder i bestyrelsen videre for et forhandlingsresultat og håber stadigvæk på at kunne præsentere et sådan primo 4. kvartal Diverse 3.1. Salg af andele og erhvervslejemål Til de gode historier hører at næsten alle vores erhvervslejemål er udlejet. Vi forventer at have det eneste pt. tomme Hostrups Have 62, afsat inden udgangen af august. Omsætteligheden af vores andelsboliger går også rimeligt. Størstedelen af de udbudte lejligheder sælges på salgsmøderne for nuværende.

5 3.2. Vedligeholdelsesbudget: Vi er i budgetåret 2015 hidtil næsten blevet forskånet for større uvejr, rørsprængninger, kvistgennembrud og lignende, der udgiftsmæssigt belaster foreningens vedligeholdelsesbudget voldsomt. Såfremt heldet fortsat er med os, ser vedligeholdelsesbudgettet indtil videre ud til at kunne holde året ud. Bestyrelsen ser det ikke som muligt under de givne forudsætninger at fremsætte et balanceret budgetforslag for 2016 eller på længere sigt, qua bl.a. foreningens ejendoms vedligeholdelsesmæssige tilstand. Det er som tidligere fremført også under hensyntagen til dette, at man ønsker en hurtig afklaring på forhandlingerne med Nykredit Forsikring: Bestyrelsen har indgået en aftale med forsikringsmægleren Willis, der som minimum er udgiftsneutral for foreningen og samtidig sikrer professionel bistand i forsikringsspørgsmål SWAP- skat: Foreningens økonomiske rådgiver Hanne Sandersen har på foreningens vegne ansøgt SKAT om tilbagebetaling af de ca. 1.5 mio. Kr. foreningen har betalt for skatteåret Skattebetalingen er en direkte konsekvens af markedsværdiudviklingen på SWAP- aftalen. Ansøgningen om tilbageførsel er afsendt efter bl.a. samråd med foreningens revisor og Nykredit, og baserer sig på reglerne vedrørende tynd kapitalisering. SKAT har kvitteret for modtagelsen og informeret om, at man forventer en afgørelse primo oktober En evt. for foreningen positiv afgørelse for skatteåret 2013 er dog ikke nogen garanti mod fremtidige mulige skattebetalinger. En sådan beskatning afhænger af den fremtidige udvikling i SWAP ens markedsværdi, så længe foreningen er bundet af denne Drift, udvalg og bestyrelsen Bestyrelsen har kunnet gå lidt ned i arbejdstempo ovenpå et meget hektisk første halvår Dette skyldes ikke mindst ansættelsen af administrationschef Allan Andersen, der har kunnet overtage arbejdsbyrden efter primært de tidligere arbejdende bestyrelsesformænds tilbagetræden. Dermed kører driften fortsat tilfredsstillende. Udvalgene under bestyrelsen har stadigvæk spidsbelastningsperioder. Med fare for at gentage os selv, ser bestyrelsen derfor gerne, at nye kræfter melder sig til udfyldelsen af roller i primært udvalgene. Bestyrelsesmedlem Mette- Marie Lunding har valgt at udtræde af bestyrelsen på grund af personlige forhold - indtrådt er i stedet bestyrelsessuppleant Michala Gauguin, der ventes at deltage på sit første bestyrelsesmøde i starten af august. Bestyrelsen vil på foreningens vegne gerne takke Mette- Marie Lunding for hendes store indsats i bestyrelsen og beboerudvalget. Samtidig ser vi frem til at kunne byde Michala Gauguin velkommen. Bestyrelsen ønsker alle en god sommer