Kommunernes muligheder ved privatretlige kontraktindgåelser. Aarhus, den 3. november 2016

Transkript

1 Kommunernes muligheder ved privatretlige kontraktindgåelser Aarhus, den 3. november 2016

2 2 Program Præsentation af problemstilling Kommunen sælger fast ejendom Kommunen opfører byggeri til brug for kommunen selv Kommunen udlejer fast ejendom Spørgsmål

3 3 1. Præsentation af problemstilling Kommunerne (og andre myndigheder og lovregulerede virksomheder) er ofte engagerede i den almindelige samfundsudvikling og kan have mange ønsker om interessevaretagelse. Kommunerne har mange forskellige roller, der giver kommunerne forskellige muligheder. Spørgsmålet er: Er der grænser for interessevaretagelsen? Myndighed Ejer Aftalepart

4 4 Præsentation af problemstilling (fort.) I dette indlæg fokuserer vi på følgende situationer: 1. Kommunen sælger fast ejendom 2. Kommunen opfører byggeri til brug for kommunen selv 3. Kommunen udlejer fast ejendom Generel udfordring Lovhjemlerne dækker ikke kommunens ønsker til udbygning, udlejning etc. Kommunen ønsker at sikre sine interesser på anden vis Kommunen overvejer alternativer som aftalevilkår, tinglysning af servitutter m.v.

5 5 1. Kommunen sælger fast ejendom Den retlige regulering er begrænset: Kommunestyrelseslovens 68, stk. 1 Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Økonomi- og indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 2 Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsætter, på hvilke vilkår ejendommen udbydes til salg. Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet kan bestemme, at ejendommen udbydes til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme

6 6 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Praksis er begrænset: Svanemærket byggeri (Økonomi- og Indenrigsministeriets udtalelse af 16. december 2014, j.nr ) husk EU-retten! Svanemærkning indebærer krav til byggemateriales miljøpåvirkning mv. Svanemærkningen vil nedsætte markedsprisen krav om lovlig kommunal interesse EU-standarder for byggevarer - harmonisering Udtømmende regulering af kommunens adgang til at varetage hensynet Kommunen kunne ikke varetage hensynet, uanset salg skete på privatretligt grundlag Samdrift af ejendomme (Indenrigsministeriets skrivelse af 2. april 1996, j.nr. 1992/1125/461-1) Ejendommen Fyens Forum udbudt Vilkår om samdrift med Odense Congress Center Samarbejde mellem Fyens Forum og Odense Congress ville betyde, at centrene i højere grad ville kunne anvendes som led i markedsføring af kommunen Sagligt begrundet vilkår

7 7 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Udtalelse af 7. november 2006 fra Indenrigs- og Sundhedsministeriet (j.nr /561-1) Vilkår om, at hver husstand/byggefirma alene kan købe én grund Kommunens ønske: variation af boligers udformning Ikke reguleret i den skrevne lovgivning falder tilbage på kommunalfuldmagtsreglerne Fremme af variation af boligers udformning er lovligt formål. Det gælder dog kun, hvis kommunen ikke hermed udelukkende vil opnå formål, der er omfattet af reguleringslovgivningen Hjemmel i planlovens 15, stk. 2 til detaljeret at beskrive udformning af bebyggelse men kommunen ville lade det være op til de enkelte købere. Meget detaljeret regulering kunne endvidere påvirke markedsprisen negativt Vilkåret blev godkendt

8 8 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Statsforvaltningens udtalelse af 9. september 2015 om Grøndalsvænge (j.nr ) Skøde med bestemmelse om forbud mod fortjeneste ved videresalg Kommunens ønske: varetage hensynet til billige, sunde og smukke haveboliger Statsforvaltningen: Kommunen er afskåret fra at påtage sig opgaver i relation til den almindelige forsyning af borgerne med (billige) boliger, medmindre der foreligger hjemmel i skrevet ret. Kun persongrupper med særlige forpligtelser kan der efter kommunalfuldmagtsreglerne gøres mere for. Se også udtalelse fra ministeriet vi kommer tilbage til dette. Kommunen er ved privatretlige aftaler underlagt grundsætningen om saglig forvaltning Konklusion Ikke saglig kommunal interesse i at sørge for, at der ikke opnås fortjeneste ved videresalg

9 9 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Hvad kan udledes af lovgivning og praksis? Selvom kommunerne sælger fast ejendom og dermed agerer på privatretligt grundlag, kan der alene fastsættes vilkår, der afspejler en saglig kommunal interesse. En af begrundelserne er kravet om markedspris. Vilkår vil alt andet lige presse prisen ned, og derfor skal kommuner ved vilkårsfastsættelse varetage en saglig kommunal interesse. Kommunalretlige grundsætninger Opgavevaretagelse Forvaltningsretlige grundsætninger Lighedsgrundsætning Magtfordrejning Saglig, kommunal interesse

10 10 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Hvad er en saglig kommunal interesse? Geografisk afgrænsning Kun hensyn til borgere i egen kommune

11 11 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Administrativ afgrænsning Alene regulere lokale forhold, ikke landspolitiske eller globale hensyn

12 12 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Udtalelse fra Naturstyrelsen: Deklaration om grundvandsbeskyttelse Privatretlige servitutter er ikke egnede til at varetage den statslige interesse i grundvandsbeskyttelse Statslig interesse U /2H: Deklaration om atomvåbenfrit område Landsretten: Som anført i tinglysningsdommerens begrundelse af den påkærede afgørelse er spørgsmålet om ejendommens status i henseende til landets forsvar ikke genstand for privat regulering Højesteret: Stadfæstelse Statslig interesse

13 13 1. Kommunen sælger fast ejendom (fort.) Aktuelle udfordringer - ønske om at sælge billige grunde til alment boligbyggeri. fordi vi har en social anvisningsret (anvisningsretten betyder, at kommunen har råderet over et antal lejligheder i det almene byggeri til for eksempel boligløse familier, red. ), så må vi gerne gøre gældende, at der skal bygges almene boliger på den grund, vi sælger. Og det vil afspejle sig i en lavere markedspris, siger Frank Jensen. Tidligere forsøgt, jf. Indenrigs- og Sundhedsministeriets udtalelse af 29. juni 2007 (j.nr /101-3) om boliger med max husleje på kr. for familier med mellemindkomster. Forskel: Kommunens særlige forpligtelser efter lovgivningen til modtagergruppen? Statsforvaltningen oplyser, at man her og nu ikke har kommentarer til Frank Jensens planer.

14 14 2. Kommunen opfører byggeri til brug for kommunen selv Lovbekendtgørelse nr af 16. december 2010 om offentlig byggevirksomhed Formål: Staten, kommuner og regioner alle omfattet af reglerne Større potentiale for at forbedre byggeprocesserne og sikre omkostningsoptimalt byggeri Nye produkter, teknologier og samarbejdsformer Skal stadig handle økonomisk forsvarligt Kan kommunen fastsætte vilkår i udbuddet om opførelse af fx nyt rådhus?

15 15 2. Kommunen opfører byggeri til brug for kommunen selv (fort.) Økonomi- og indenrigsministeriets udtalelse af 3. maj 2013 (j.nr ) Kan Århus Kommune lovligt varetage Fair Trade hensyn? Den skrevne lovgivning Miljøbeskyttelseslovens 6: Offentlige myndigheder skal virke for lovens formål ved anlæg og drift af offentlige virksomheder samt ved indkøb og forbrug. Miljøbeskyttelseslovens formål er bl.a. at medvirke til at værne natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet. Kommunalfuldmagtsreglerne Almennytte kriterium Lokalitetsprincip Anvendes særligt, når der ikke er hjemmel i skrevne lovgivning til at varetage hensyn Økonomisk forsvarlig ageren Ikke støtte til enkeltpersoner uden lovhjemmel

16 16 2. Kommunen opfører byggeri til brug for kommunen selv (fort.) Økonomi- og indenrigsministeriets udtalelse af 3. maj 2013 (j.nr ) Økonomisk ansvarlig ageren er ikke lig med kun at lægge vægt på pris ved indkøb af varer og tjenesteydelser Hvilke hensyn udover pris er saglige uden særlig lovhjemmel? Utvivlsomt sagligt: Kvalitet Beskæftigelsesformål, herunder ekstraordinært beskæftige elever under erhvervsmæssig uddannelse Arbejdsklausul sikre løn- og arbejdsvilkår Varer produceret under ansvarlige forhold også lovligt Den højere pris for Fair Trade mærket skyldes forøgede omkostninger til navnlig at sikre de hensyn, som bl.a. kan indgå i varetagelsen af et samfundsansvar. Lovligt at lægge vægt på indkøb af Fair Trade mærkede varer.

17 17 2. Kommunen opfører byggeri til brug for kommunen selv (fort.) Fra Fair Trade til fast ejendom: Undersøg den skrevne lovgivning hvad er der hjemmel til? Hvis ingen skreven hjemmel brug kommunalfuldmagtsreglerne til afgrænsning. Relevante overvejelser Kvalitet ved materialevalg men ikke specifikt produkt, fx Velux-vinduer Beskæftigelsesformål Arbejdsklausul dog ikke altid sort/hvidt Øvrige ønsker ved indkøb

18 18 3. Kommunen udlejer fast ejendom Grundlæggende om kommunal udlejning Udgangspunkt: Kommunen skal ikke drive udlejningsvirksomhed Modifikation 1: Overkapacitet Modifikation 2: Varetagelse af sagligt, kommunalt formål Betingelser efter modifikation 1 om overkapacitet: Overkapaciteten er ikke kunstigt skabt Overkapaciteten kan ikke af hensyn til løsningen af den kommunale opgave afskaffes ved fx salg Private erhvervsdrivende varetager ikke i forvejen opgaven på en rimelig måde (forbud mod konkurrenceforvridning) Markedsprisen skal opkræves (ikke begunstige enkeltpersoner/virksomheder) Kan kommunen fastsætte vilkår ved udlejning til private?

19 19 3. Kommunen udlejer fast ejendom (fort.) Indenrigs- og sundhedsministeriets udtalelse af 26. maj 2003 om vandrehjem (j.nr /515-2) kommunerne i forbindelse med udlejning af kommunale lokaler alene kan stille vilkår, som fremmer et kommunalt formål Kommunen kan således som udgangspunkt ikke i forbindelse med udlejningen stille krav om anvendelsen af lokalerne, f.eks. til brug for kursus- og konferencefaciliteter, medmindre kommunen samtidig varetager et kommunalt formål

20 20 3. Kommunen udlejer fast ejendom (fort.) Markedsleje eller vilkår? Markedsleje skal opkræves Vilkår nedsætter lejeværdien og dermed markedslejen = vilkår skal være begrundet med kommunal interesse Eksempel: Kommune kan udleje ledigt lokale til en privatperson, som har brug for opbevaringsplads til indsamlet materiale, der også har lokalhistorisk interesse. Ikke nødvendigt med markedspris Aktiviteten knytter sig til kommunal interesse Markedsleje Vilkårsbyrde Lovlig leje

21 21 3. Kommunen udlejer fast ejendom (fort.) Indenrigs- og Sundhedsministeriets skrivelse af 30. maj 2002 Vilkår om at lejer dels opførte et parkeringshus, der skulle tilfalde amtskommunen efter 30 år, dels anvendte samtlige af de lejede arealer til parkeringspladser Lovligt vilkår: Sagligt kommunalt formål at sikre eksistensen af parkeringsfaciliteter i nærheden af et amtskommunalt sygehus

22 22 3. Kommunen udlejer fast ejendom (fort.) MAD V Udbud af forretninger Kommunen skulle godkende anvendelsen af lejemål i et butikscenter, da kommunen som udlejer ønskede varieret udbud af forretninger En lejer klagede over, at kommunen ikke ville godkende en udvidelse med salg af tilbehør til bake-offprodukter Lejeaftalen var efter sin karakter en privatretlig disposition, selv om den ene part er en offentlig myndighed Dog betød godkendelsesprocedure og håndhævelsen heraf, at der var en sådan lighed med egentlig myndighedsudøvelse efter planloven, at Skærbæk Kommune i sin forvaltning af lejekontrakterne er underlagt almindelige forvaltningsretlige principper Alle forretninger var underlagt krav om godkendelse ved ændret anvendelse, og formålet var sagligt begrundet. Ikke grundlag for at fastslå tilsidesættelse af lighedsprincippet eller at der var forfulgt usaglige hensyn

23 23 Kontakt Hanne Mølbeck Andreas Antoniades Partner København Partner København Offentlig Virksomhed Fast Ejendom T M E [email protected] T M E [email protected] København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T