Køb af ejendomme ved kommunalt udbud. v/cecilie Rust og Lars Kjær Uddannelsesdagen 2015

Transkript

1 Køb af ejendomme ved kommunalt udbud v/cecilie Rust og Lars Kjær Uddannelsesdagen 2015

2 2 Velkomst Ejendomshandel Almindelige erhvervshandler og kommunale handler Regulering af kommuners salg af ejendomme Udbudsbekendtgørelsen m.fl. Dokumenter Udbudsbrev m.m. Udvælgelsesprocessen Kriterier Praktiske erfaringer

3 3 Ejendomshandel, private parter Almindelige erhvervshandler Sælger og køber er professionelle parter Gensidighed Forhandlinger Købesum Vilkår og betingelser Dokumenter Købsaftalen Eksklusivitetsaftale Samarbejdsaftale Proces Indledende forhandlinger Due diligence Forhandlinger og dokumentudarbejdelse Signing Opfyldelse af closing betingelser Closing

4 4 Ejendomshandel, offentlig part Kommunale handler: Handler efter forudgående offentligt udbud Sælger er en offentlig myndighed, og køber er en privat eller professionel part Hovedvilkårene ensidigt fastsat af sælger Begrænset adgang til forhandlinger Afklarende karakter Forhøjelse/forbedring af tilbud Inden for rammerne af de i udbudsmaterialet fastsatte vilkår Kommunen skal rette henvendelse til alle tilbudsgivere Dokumenter Udbudsmaterialet Købsaftale Tilbud inkl. bilag Proces Udbud af ejendommen (annoncering) Due Diligence Adgang til at stille spørgsmål

5 5 Ejendomshandel, offentlig part (fortsat) Proces (fortsat) Afgivelse af tilbud Forhandling og efterfølgende ændret tilbud Supplerende tilbud, hvis indkommer købstilbud højere end fastsat pris Accept eller afvisning af tilbud Signing Opfyldelse af betingelser Efterfølgende dialog- og samarbejdsfase

6 6 Regulering Lovbekendtgørelse nr. 186 af 19. februar 2014 om kommuneres styrelse, Kommunestyrelsesloven, 68 Bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme, Udbudsbekendtgørelsen, regulerer fremgangsmåden ved offentligt udbud og undtager visse salgstyper Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme beskriver reglerne, baggrunden for disse og omtaler en række spørgsmål Cirkulære nr. 7 af 25. januar 2010 om salg af statens faste ejendomme

7 7 Regulering (fortsat) Annonceringspligt i et eller flere tilgængelige trykte eller elektroniske medier (Udbudsbekendtgørelsen, 3, stk. 1) Kommunen fastsætter, på hvilke vilkår, ejendommen sættes til salg (Udbudsbekendtgørelsen, 3, stk. 2) Eksempler på vilkår Fast sat pris/ mindste pris (Udbudsbekendtgørelse, 6, stk. 3) Krav til købstilbud (Udbudsbekendtgørelsens 4) Kommunen kan afvise alle indkomne tilbud (Udbudsbekendtgørelsen, 6, stk. 1) Fortrolighed

8 8 Dokumenter Udbudsbrev Udkast til tilbud Standard Udfylde part og pris og skrive under Udkast til købsaftale Standard Udfylde part og pris og skrive under Dokumenter om ejendommen Tingbog Servitutter Ejendomsvurdering BBR Ejermeddelelse Ejendomsdatarapport Miljørapporter

9 9 Udvælgelse Ejendommen kan udbydes til enten fastsat købesum/uden fastsat købesum Der kan bydes en højere købesum end fastsat købesum Salg til en købesum lavere end udbudsprisen forudsætter nyt udbud Udgangspunktet er en forpligtelse for kommunen til at sælge til højeste pris (markedsprisen) Øvrige udvælgelseskriterier Salg til andre end højeste-bydende, Udbudsbekendtgørelsen 6, stk. 2 Krav om ejendommens fremtidige anvendelse Krav til bebyggelse/byggepligt Skitseprojekt/beskrivelse af planlagt bebyggelse Tilbudsgivers soliditet Tilbudsgivers oplæg til byggeproces m.v. Møde med kommunen Orienterende og afklarende karakter Teknisk forvaltning Kommunalbestyrelsen

10 10 Praktiske erfaringer Grundig gennemgang af udbudsvilkår m.v. Købstilbud skal opfylde krav i udbudsbetingelser Vilkårene skal opfyldes af køber Formalia med tilbudsfrist m.v. Grundig due diligence udbudsmaterialet Helhedsplan, lokalplan, anvendelsesbegrænsninger, krav til nybyggeri, byggepligt mv. Eventuel indhentelse af supplerende materiale Forurening Ansvarsfraskrivelse Begrænsninger i adgang til transport Forsikringsforhold Det politiske aspekt Rationalitet? Fortrolighed? Risikovillighed hos køber

11 11 Kontakt Lars Kjær Cecilie Rust Partner København Advokat København Fast Ejendom og Entreprise Fast Ejendom og Entreprise T M E [email protected] T M E [email protected] København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T