Brownfield development og byudvikling. v/ partner Torben Brøgger Den offentlige uddannelsesdag 2014

Transkript

1 Brownfield development og byudvikling v/ partner Torben Brøgger Den offentlige uddannelsesdag 2014

2 2 Brownfield development Omdannelse eller udvikling af en eksisterende ejendom eller bebyggelse. Typisk ændret fremtidig anvendelse. Ofte i kombination med byomdannelse eller byudvikling.

3 3 Eksempler på såkaldte Brownfieldprojekter Ceres-grunden i Aarhus (igangværende). Amtssygehuset i Aarhus (nært forestående). Psykiatrisk hospital i Risskov (nært forestående). Hovedbiblioteket i Aarhus (igangværende). Regionshospitalet i Holstebro (udbud herom). Omdannelse af havneområder, eksempelvis Aarhus, Horsens og Vejle.

4 4 Markedsudfordringer Overordnede byplanmæssige hensyn. Hvor en region eller kommune er sælger - hovedregel størst mulig købesum. Markedsinteresse, hvordan sikres den? Hvis større og komplekse eksisterende ejendomme, hvordan tilrettelægges udbudsstrategi og salgsproces bedst muligt? Omdannelse = ændret anvendelse = nyt plangrundlag. Varetagelse af saglige byplanmæssige interesser. I samarbejde med sælger (hvis privat ejerskab), ellers tilvejebringelse af nyt plangrundlag i samarbejde med køber (efter offentligt udbud, hvor ejer er en region eller kommune).

5 5 Det retlige grundlag 68 i lovbekendtgørelse nr. 186 af den 19. februar 2014 om kommunernes styrelse ("kommunestyrelsesloven") : "Stk. 1. Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Økonomi- og indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Stk.2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger." (min understregning) Udbudsbekendtgørelse nr. 799 af den 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens hhv. regionens faste ejendomme. Udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 2: "Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsætter på hvilke vilkår ejendommen udbydes til salg. Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet kan bestemme, at ejendommen udbydes til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen." (min understregning)

6 6 Det retlige grundlag (fortsat) Udbudsvejledningens afsnit 6.1.2: "Hverken reglerne om offentligt udbud eller den skrevne lovgivning i øvrigt indeholder bestemmelser om, på hvilke vilkår en kommunal ejendom kan udbydes til salg. Spørgsmålet om et vilkårs lovlighed skal derfor afgøres på grundlag af de almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgavevaretagelse og almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, som f.eks. lighedsgrundsætningen og retsgrundsætningen om, at en offentlig myndighed ikke må forfølge uvedkommende formål (magtfordrejning). Dette indebærer, at det skal vurderes, om der ved vilkåret varetages en saglig kommunal interesse. I det omfang, der herved varetages saglige kommunale interesser, kan kommunalbestyrelsen således fastsætte begrænsninger for ejendommens anvendelse. Sådanne begrænsninger kan være vilkår om gennemførelse af byggeri af et bestemt indhold eller udseende, om efterfølgende udlejning til kommunen (sale-and-lease-back) eller vilkår om, at en bygning eksempelvis et sygehus fortsat skal anvendes til bestemt kommunalt formål - eksempelvis sygehusdrift. Sådanne rådighedsindskrænkninger vil typisk påvirke markedsprisen for ejendommen, og kommunalbestyrelsen må derfor sikre sig, at de kommunale interesser, der har begrundet rådighedsindskrænkningen faktisk bliver tilgodeset." (min understregning)

7 7 Det retlige grundlag (fortsat) Udbudsvejledningens afsnit 7.1: "I forbindelse med salg af kommunal fast ejendom indebærer dette, at kommunen skal sælge til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel - markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen." (min understregning) Udbudsvejledningens afsnit 7.2: "Det er i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis antaget, at hvor salg til en lavere pris end den højst opnåelige er begrundet i hensynet til varetagelsen af en saglig kommunal interesse, er kommunen forpligtet til ved salget at sikre, at den kommunale interesse varetages, f.eks. ved aftale om rådighedsindskrænkninger over den overdragede ejendom eller ved aftale om, at køberen forpligter sig til opførelse af et bestemt byggeri eller til en bestemt anvendelse. I modsat fald løber kommunen en risiko for, at de hensyn, der har begrundet en lavere pris ikke tilgodeses."

8 8 Konkrete eksempler Privat ejet ejendom Ceres-grunden. Regionale ejendomme hospitalsbygninger, som fraflyttes, eksempelvis: Amtssygehuset i Aarhus Psykiatrisk Hospital i Risskov Regionshospitalet i Holstebro Kommunale ejendomme: Bassin 7, Aarhus Ø (ikke Brownfield, men alligevel) Jernbanegrunden i Horsens

9 9 Salg af hele ejendommen på én gang Opdeling i etaper. Ren option (køberet, skal også udbydes). Salg i kombination med køberet. Hvilke forpligtelser og risici kan og vil den offentlige sælger påtage sig?

10 10 Salg af kommunale og regionale ejendomme i kombination med udviklingseller helhedsplan Krav til tilbudsgiver om udarbejdelse af udviklings- eller helhedsplan for det pågældende omdannelses- eller byudviklingsområde. Grundlaget for tilvejebringelse af et egentligt plangrundlag. Sammen med udbud af den faste ejendom eller rettigheder over fast ejendom forpligtes tilbudsgiver til at levere en tjenesteydelse. Hovedvægten af den udbudte opgave vedrører salg af rettigheder over fast ejendom. Udviklingsplanen er som udgangspunkt et led i den udviklingsopgave, som den vindende tilbudsgiver under alle omstændigheder skal gennemføre. Udviklingsplanen har en særlig betydning, hvor der ikke sker overdragelse af hele ejendommen på én gang. Udviklingsplanen skal understøtte og beskrive den forventede udviklingstakt og dermed fremdrift (milepæle skal identificeres).

11 11 Agentmodellen/fuldmagtsmodellen Modellen har haft en relativ bred anvendelse, men har aldrig været sat på spidsen ved Klagenævnet for Udbud. Modellen indebærer, at en privat aktør (en grundejer eller en virksomhed, til hvem grundejeren har overdraget dispositionsretten) gennemfører et skræddersyet byggeri, som sælges eller udlejes til en offentlig myndighed (ordregiver). Byggeriet er udbudspligtigt efter udbudsdirektivet. Aftalen med den private aktør (totalentreprenøren) er derfor i udbudsretlig henseende en direkte tildeling. Modellen kan kun anvendes, når der foreligger særlige omstændigheder, nemlig hvor opgaven kun kan overdrages til en bestemt økonomisk aktør, jf. udbudsdirektivets artikel 31, stk. 1, litra b. Fuldmagtsmodellen indebærer, at den private aktør forpligtes til som udbudsagent at afløfte ordregivers udbudspligt, dvs. udbyde alle bygge- og anlægsarbejder, bortset fra de delkontrakter, som kan undlades udbudt i medfør af udbudsdirektivets artikel 9, stk. 5: "De ordregivende myndigheder kan dog undlade at anvende direktivet på delkontrakter, hvis anslåede værdi er under EUR 1 mio. for bygge- og anlægsarbejder, forudsat at den samlede værdi af disse delkontrakter ikke overstiger 20 % af delkontrakternes samlede værdi."

12 12 Lokaliseringsudbud Hvis der er flere mulige lokaliteter, der kan accepteres af den offentlige myndighed (ordregiver), kan udbud ske ved, at ordregiver udbyder et behov for et byggeri med nogle nærmere beskrevne karakteristika i form af et byggeprogram. Opgaven udbydes efter direktivets regler som en samlet kontrakt. Tildeling sker på baggrund af pris, kvalitet og evt. beliggenhed (det økonomisk mest fordelagtige tilbud).

13 13 Kontakt Torben Brøgger Partner Aarhus Fast Ejendom & Entreprise T M E [email protected] København Langelinie Allé København Ø Danmark Aarhus Værkmestergade Aarhus C Danmark Shanghai Suite 1818, 18/F No. 699 Nanjing West Road Jing an District, Shanghai T F E [email protected]