Andelsboligens prisfastsættelse i praksis

Transkript

1 Andelsboligens prisfastsættelse i praksis Undertitel: Hvilke økonomiske parametre burde fra et købersynspunkt være relevante at inddrage i prisfastsættelsen af andelsboliger og kan en empirisk undersøgelse be eller afkræfte at dette sker? Forfatter: Jonas Damm Vejleder: Karsten Poul Jørgensen

2 Indledning... 3 Problemformulering... 4 Metode... 5 Afgrænsninger... 6 Kapitel 1 Andelsboligforeningens opbygning og risikoelementer... 8 Andelsboligforenings historie... 8 De første år... 8 Udviklingen fra midten af 1900 tallet til Perioden fra 1980 og sammensætningen af foreningstyper i dag Geografisk sammensætning af andelsboliger Andelsboligforeningens økonomi Andelens og andelsboligforeningens grundlæggende økonomiske opbygning Værdiansættelsesmetoder for ejendommen og deres risici for andelskøberen Den offentlige ejendomsvurdering Valuarvurdering Anskaffelsesprisen Risici for potentiel andelskøber ved værdiansættelsesmetoderne Baggrund for prisstigninger Finansiering af andelsboligforeningen og andelsboligindskuddet SWAP aftaler og risikoen ved inkonverterbare lån og aftaler Andelshavers finansieringsmuligheder Bør foreningens belåningsgrad og finansieringsvalg have effekt på kvadratmeterprisen Delkonklusion Kapitel 2 Empirisk undersøgelse af prisfastsættelsen af andelsboliger Forudsætning for beregninger Redegørelse for dataindsamling Fremskaffelse af data Indhold af datasæt Fravalgte data Baggrund for og indhold af udvalgte underpunkter i datasættet Bias Analyser og resultater Side 1 af 101

3 Test af kvadratmeterpriser i foreninger med og uden SWAP aftaler Test af kvadratmeterpriser i foreninger med fast og variabel rente Test af kvadratmeterpriser i foreninger med og uden afdragsfrihed Genberegning af kvadratmeterpriser og SWAP Sammenhæng mellem belåningsgrad og kvadratmeterpriser Effekten af foreningens finansieringsvalg og belåningsgrad på købesum og gæld i foreningen Delkonklusion Kapitel 3 Fremtiden for andelsboliger Større anvendelse af uvildig rådgiver Begrænsning af lånemuligheder Begrænsning af vurderingsmetoder Ingen maksimalpriser Krav om omregning til fast rente og afdrag Delkonklusion Konklusion Litteraturliste Bilag Bilag 1 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger m/u SWAP Bilag 2 Hypotesetest på korrigeret kvm.pris i foreninger m/u SWAP Bilag 3 Stikprøve på opførelsesår i foreninger med og uden SWAP aftaler Bilag 4 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med variabel/fast rente Bilag 5 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger m/u afdragsfrihed Bilag 6 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed m/u SWAP Bilag 7 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger uden afdragsfrihed Bilag 8 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed Bilag 9 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed Bilag 10 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med SWAP m/u afdragsfrihed Bilag 11 Hypotesetest på købesum pr. kvm. i foreninger m/u afdragsfrihed Bilag 12 Rådata Side 2 af 101

4 Indledning Det er mange år siden at tanken om at købe sig ind i et kooperativ (andelsboligforening) med henblik på i fællesskab, at kunne opnå en billig husleje uden fortjenstmulighed ved salg blev lagt på hylden. At købe andelsbolig i dag er efterhånden blevet en kompleks affære. En andelsboligforenings værdi kan i dag opgøres efter tre forskellige principper. Afhængigt af opgørelsesmetoden skal ikke kun ejendommens værdi, men også ejendommens gæld ansættes efter forskellige opgørelsesmetoder. Derudover har foreningerne mod slutningen af det gamle årtusinde samt i det nye årtusinde fået flere og flere forskellige finansieringsmuligheder først med variabel rente, siden med mulighed for afdragsfrihed og i nyere tid har de såkaldte SWAP aftaler også vundet sit indpas blandt andelsboligforeningerne. Jo mere litteratur man læser inden for området, des mere bliver man bekendt med, at det alle forfattere inden for området er enige om er én ting køb af andelsbolig er komplekst, og prisfastsættelsen er i vidt omfang uigennemskuelig. Manglen på gennemskuelighed kan naturligvis både skyldes de forskellige værdiansættelsesprincipper for aktiver og passiver, men kan også skyldes tvivl omkring den faktiske værdi af ejendommen. Den offentlige ejendomsvurdering var i 2005 anvendt af 54 % af alle andelsboligforeninger 1. Vurderingen har været kraftigt stigende i specielt 2004 og 2006, men stoppede brat i 2008, hvor finanskrisen indtraf. Siden dengang er priserne imidlertid ikke fulgt med ned under udtalelsen fra SKAT Vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober Derfor handles mange andelsboliger i dag også under maksimalprisen, da der kan sås tvivl om, hvor retvisende den er. Manglen på gennemskuelighed i forhold til gældens og foreningens værdi understøttes af, at der ikke er adgang til officiel statistik for handelspriser og gæld i foreningerne. Selv prisangivelser i offentlige undersøgelser som for eksempel Økonomigruppen, 2008, baserer sig på spørgeskemaundersøgelser på baggrund af skemaer sendt ud til andelsboligforeninger. 1 Erhvervs og byggestyrelsen, 2006, på baggrund af spørgeskemaundersøgelse foretaget af Vilstrup redder andelsboligejere Side 3 af 101

5 Når potentielle andelskøbere så samtidigt kan læse avisartikler med overskrifter som andelsboligejere fanget i gældsklemme 3 og Andelsboligforeninger fanget i SWAP klemme 4, kan det måske give anledning til, at man fravælger foreninger, der har bestemte lånetyper og/eller høj gældssætning, hvilket dermed bør give udslag i handelspriserne i den type foreninger. Hvis selv fagfolk sår tvivl om den rette værdi for andelsboligerne; SKAT ikke kan redegøre for den retvisende værdi af foreningens ejendom i dag, og der er stadigt flere lånemuligheder for foreningerne, hvordan kan en potentiel andelskøber da vurdere, om en forening er sund eller ej? Og hvis den kommende andelskøber ikke kan gennemskue dette, hvad betyder foreningens lånevalg da for salgsprisen på andelsbeviset? Og hvis foreningens lånevalg har en direkte effekt på salgsprisen for andelsbeviset, er dette da rationelt? Jeg ønsker med min opgave, dels at belyse hvilke økonomiske parametre i en andelsboligforening, der fra et købersynspunkt burde være relevante at forhold sig til i forhold til prisfastsættelse af andelen, samt empirisk at undersøge, om dette stemmer overens med den faktiske prisfastsættelse. Problemformulering Min opgave vil tage udgangspunkt i en faglig redegørelse for andelsboligforeningens historie samt den økonomiske opbygning herunder især hvilke belåningsmuligheder og værdiansættelsesmetoder, der findes for foreningerne. Redegørelsen vil derudover indeholde relevante pointer fra faglitteraturen, der skal underbygge, hvorfor det er blevet svært og til tider uigennemskueligt at købe andelsbolig i nyere tid. Opgaven bygger derudover på en større dataindsamling for handelspriser i andelsboligforeninger en dataindsamling der er gennemført for at kunne analysere på, om foreningens balance mellem egen og fremmedkapital samt konkrete lånevalg giver udslag i handelsprisen. Mit hovedproblem er Sker prisfastsættelsen af andelsboliger i praksis på et rationelt grundlag? Herunder søges følgende besvaret: 3 me.html?hl=yw5kzwxzym9sawc7qw5kzwxzym9sawc 4 fanget i swap klemme Side 4 af 101

6 Hvad komplicerer købet af en andelsbolig, og hvilke forhold bør tages i betragtning ved vurdering af en andelsboligs pris? Varierer kvadratmeterpriserne 5 på andelsboliger med foreningens lånevalg samt belåningsgrad, og er dette rationelt? Såfremt der er irrationelle afvigelser, hvad kan da forklare disse? Hvordan kan man hjælpe til at gøre andelsboligforeningers økonomi mere gennemskuelig, og gøre forskellige andelsboliger mere sammenlignelige? Metode Opgaven vil overordnet bestå af tre kapitler, der skal bidrage til at skabe den røde tråd igennem opgaven. Første kapitel: Kapitlet vil indeholde en redegørelse for andelsboligens tilblivelse, udvikling og økonomiske opsætning. Jeg vil her indledningsvis give en kort beskrivelse af andelsboligens historie frem til i dag, samt overskueliggøre den regnskabsmæssige prisfastsættelse af andelsboligens værdi. Min redegørelse for andelsboligforeningens økonomiske opsætning vil være delt op i en analyse af aktiver og passiver. På aktivsiden fokuserer jeg på prisfastsættelsesmetoder for hele ejendommen, anvendelse af metoderne i praksis samt fordele og ulemper ved de respektive metoder. På passivsiden vil jeg skitsere andelsboligforeningens samt andelshaverens finansieringsmuligheder. Omkring andelsboligforeningens finansieringsmuligheder, vil jeg give en særlig fokus til SWAP aftalers opbygning, for at give læser en forståelse for både de risici, men også fordele denne komplekse finansieringsform indeholder. I første kapitel vil jeg i øvrigt med baggrund i relevant litteratur inden for området søge at skitsere, hvorfor kompleksiteten ved vurdering og køb af andelsbolig er steget specielt i senere år. Afslutningsvis vil jeg på baggrund af finansieringsmulighederne mv. give en redegørelse for, hvilke økonomiske parametre der (om nogen) objektivt set bør have indvirkning på prisen for en andelsbolig, for dermed at kunne opstille de hypoteser, jeg ønsker at få be eller afkræftet i min empiriske undersøgelse. Andet kapitel: 5 Med kvadratmeterpris mener jeg: (kontant købspris med fradrag for individuelle forbedringer + den fordelingsmæssige andel af foreningens gæld) / kvadratmeter Side 5 af 101

7 Til den empiriske analyse har jeg indhentet oplysninger om priser på andele i 346 forskellige andelsboligforeninger. Min adgang til data kommer igennem Danske Bank / Realkredit Danmarks sagsarkiv, hvor der opbevares handelspriser på de enkelte lejligheder samt regnskaber og andre oplysninger på andelsboligforeningerne. Med baggrund i disse informationer har jeg udvalgt relevante data omkring lejligheden og foreningen, hvilket danner grundlag for en større analyse omkring den praktiske prisfastsættelse i almindelig handel. Andet kapitel vil indledningsvis bestå af en redegørelse for, hvilke oplysninger jeg har, samt hvilke oplysninger jeg mangler i datasættet, og hvordan eventuelle mangler kan have påvirkning på resultaterne. Derudover vil jeg kommentere på bias i al almindelighed, når der sammenlignes mellem forskellige andelsboliger med forskellig beliggenhed, stand mv. På baggrund af mine data vil jeg dernæst redegøre for hvilke statistiske modeller, jeg har anvendt, samt analysere på hvad tallene viser. Min målsætning med analysen er, at skabe indblik i om prisfastsættelsen af andelsboliger sker på et rationelt grundlag, og/eller om foreningens valg af finansiering samt belåningsgrad har en påvirkning på prisfastsættelsen. Jeg vil særligt rette mit fokus på udsving i kvadratmeterprisen afhængigt af finansiering og belåningsgrad. Såfremt datasættet giver anledning til afvigelser, der ikke synes rationelle, vil jeg desuden søge at redegøre for årsager til disse afvigelser. Tredje kapital: I sidste kapitel vil jeg komme med forslag til, hvordan man politisk kan skabe initiativer til at gøre købet af andelsbolig mindre kompliceret, og dermed dæmme op for de irrationelle afvigelser, jeg måtte finde i kapitel 2. Afgrænsninger Der afgrænses fra sammenligning af ejerboliger og andelsboliger. Således beskrives eksempelvis historikken for andelsboligens tilblivelse og rolle på boligmarkedet, men jeg sætter ikke fokus på, hvordan dette korrelerer med udviklingen på ejerboligmarkedet. Det statistiske datagrundlag, der er udarbejdet på andelsboliger og disses priser, sammenlignes således heller ikke med tilsvarende ejerboliger. Side 6 af 101

8 Jeg ønsker i opgaven at redegøre for andelsboligforeningens finansieringsmuligheder og disse samspil med egenkapitalens værdi. Dog afgrænser jeg mig fra en gennemgang af fordele og ulemper ved simple realkreditlånetyper for at begrænse den beskrivende del. Jeg anvender i kapitel 2 statistiske metoder og forklarer, hvorfor jeg har udvalgt disse metoder til analysen. Dog afgrænser jeg mig fra at udlede, hvordan de statistiske metoder udledes. Opgavens omfang begrænses således til anvendelse af statistik i praksis. Side 7 af 101

9 Kapitel 1 Andelsboligforeningens opbygning og risikoelementer Målet med første kapitel er at give læser et indblik i, hvad tanken med andelsboligforeningerne oprindeligt var, og hvordan udviklingen har været frem til i dag. Herefter redegøres der for elementer i prisfastsættelse af foreningens primære aktiv, ejendommen, og finansieringsmulighederne. Dette danner grundlag for en analyse af, hvor andelsboligen befinder sig i dag, hvorfor køb af andelsbolig er blevet mere komplekst, og hvad der gør det svært at vurdere, hvad den enkelte andelsbolig skal koste. Andelsboligforenings historie De første år Andelsboligens historie dateres tilbage til slutningen af 1800 tallet. Andelsboligforeningerne blev opført under tanken om kooperativer (Lunde, 2006) et begreb der i øvrigt kendes inden for mange områder, og for eksempel ligeså vel kunne være en forsamling af landmænd, der går sammen om mælkeproduktion, for ikke at skulle involvere tredjemand, og derved opnå det størst mulige overskud. I relation til andelsboligforeningerne var tanken bag kooperativet, at man i fællesskab opførte en ejendom (ved at alle tog del i opførelsen af byggeriet), hvorefter hvert medlem derefter fik en bolig i ejendommen. Da begrebet andelsboligforening opstod fandtes ejerlejligheden ikke, og det primære alternativ til beboelse i en lejlighed, var således den private udlejningsejendom. I en privat udlejningsejendom havde man i forhold til kooperativet både en bygherre, der skulle tjene penge ved opførelse af ejendommen, og en privat udlejer der forventede et løbende afkast af sin investering. Ved selv at opføre ejendommen og lade den etablere som andelsboligforening, havde man derved skåret to mellemled fra, hvilket kunne begrunde den lavere husleje. Träff og Nyholm omtaler således også at efter den oprindelige tanke, var andelshaveren derfor også at betragte som en lejer. De skriver således: Det var karakteristisk for andelsboligforeningerne dengang, at de optrådte som udlejere, og andelshaverne var i relation til foreningen at opfatte som lejere (2011, s. 21). Målsætningen med andelsboligforeningen var altså at spare mellemled for at opnå en billig boligform for andelshaverne. I den oprindelige andelsboligtanke var det ikke forventeligt, at man skulle kunne realisere kapitalgevinster ved afhændelse af andelsbeviset. Dette omtales af Lunde.. i andelsboligformens barndom var den holdning udbredt, at andelshaverne ikke skulle tjene på deres bolig. (2006, s. 11). Tanken var altså Side 8 af 101

10 primært et modstykke til den private udlejningsejendom blot med en billigere husleje. Således var den oprindelige andelsboligforening nærmere forløberen for den almene boligsektor, end nærmere den private andelsboligforening som vi kender den i dag. Andelsboligen muliggjorde således også, at selv mindre velstillede familier havde adgang til at bo i byen. Selvom næsten 60 pct. af alle andelsboligforeninger er opført før 1940 (Erhvervs og Byggestyrelsen, ), var den private andelsbolig ikke specielt udbredt i de første mange årtier (Lunde, 2006). Dette vidner om, at mange af de andelsboligforeninger der eksisterer i dag, først er omdannet til andelsboligforeninger i nyere tid. Udviklingen fra midten af 1900 tallet til 1980 Først i anden halvdel af det 20. århundrede tog udviklingen i antallet af andelsboligforeninger fart. I 1966 blev ejerlejlighedsformen introduceret i Danmark. Dette gav mulighed for at beboelsesejendommen kunne udmatrikuleres i selvstændige ejerlejligheder. For ejeren af den private udlejningsejendom var dette ensbetydende med mulighed for anseelige kapitalgevinster, idet de kunne udstykkes, hvis de var opført efter I de følgende år var lovgivningen inden for boligområdet dog underlagt en række tilpasninger. Det medførte blandt andet, at der i 1975 blev indført tilbudspligt for udlejningsejendomme til ejendommens lejere. I bekendtgørelse af lov om leje 100 fremgår det således: I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.. Lovgivningen om tilbudspligt var en bet for udlejer, da det i 1976 samtidigt blev indført, at lejerne havde ret til at købe ejendommen til en favør pris, der højest måtte ligge 25 % over ejendommens offentlige ejendomsværdi (Lunde, 2006) denne grænse blev endog nedsat til 20 % over den offentlige ejendomsvurdering i På daværende tidspunkt var der formentlig stor forskel på den offentlige ejendomsværdi som udlejningsejendom og kontantværdien af lejlighederne ved udbud som ejerlejligheder 7, idet der allerede dengang eksisterede huslejeregulering, der har været medvirkende til at holde værdien af en ejendom som udlejningsejendom nede. 6 Erhvervs og Byggestyrelsen omtales fremefter EBST 7 Ifølge Lunde, 2006 s. 5 findes gevinstmulighederne ikke statistisk belyst, men han antager, at der utvivlsomt var betydelige gevinstmuligheder Side 9 af 101

11 Lovgivningen omkring favør priser samt tilbudspligten ved salg af udlejningsejendom åbnede op for, at lejerne kunne oprette en andelsboligforening for dernæst at opløse foreningen og sælge lejlighederne som ejerlejligheder. Muligheden for omdannelse af andelsboliger til ejerlejligheder var principielt et opgør mod den oprindelige andelstanke, idet andelshaverne nu fik åbnet op for muligheden for at stifte en andelsboligforening alene for at tjene penge på omdannelsen. I 1979 blev der endegyldigt nedlagt forbud mod omdannelse af ejendomme opført før 1966 til ejerlejligheder (Lunde, 2006), og dermed var muligheden for en hurtig kapitalgevinst lukket for andelshaverne. Tilbudspligten bestod dog og andelsboligens andel af boligmarkedet steg. Således udgjorde andelsboliger ca. 2 % af boligmassen i 1980 (Økonomigruppen, 2008). Perioden fra 1980 og sammensætningen af foreningstyper i dag Den traditionelle private andelsbolig EBST har i september 2005 opgjort antallet af andelsboliger til (2006, s. 19), hvormed andelsboliger på dette tidspunkt udgjorde 7,3 % af den samlede boligmasse. Heraf er ca. 71 % af andelene, omdannede ældre private udlejningsejendomme opført før 1980, hvad der også populært kaldes Traditionelle andelsboliger. At det er traditionelle andelsboliger betyder imidlertid ikke, at de er opført efter, og har økonomi som de oprindelige andelsboligforeninger/kooperativer, men det betyder blot, at de typisk er ældre ejendomme. En traditionel andelsboligforening er således heller ikke en blåstempling af foreningens økonomi, idet betegnelse ikke siger noget om, hvornår ejendommen er omdannet til andelsboligforening, hvad den er erhvervet til mv. Udover den traditionelle private andelsbolig omtales der inden for faglitteraturen typisk tre andre former (se både EBST, 2006 samt Lunde, 2006). Den almene andelsboligforening Denne foreningstype adskiller sig markant fra de tre øvrige, idet disse boliger tilnærmelsesvis minder om lejeboliger. Således omtales det af EBST, at Indskuddet ved overtagelse af en almen andelsbolig svarer til boligindskuddet i andet alment byggeri, og overdragelse sker efter reglerne om udlejning af almene boliger. Da andelshaveren desuden ikke ejer en andel af foreningens formue, har de almene andelsboliger mere lighed med en lejebolig end med en andelsbolig.. Den almene andelsboligforening minder derfor i højere grad om den oprindelige andelsboligform og andelsboligtanke end de private andelsboligforeninger. Det Side 10 af 101

12 omtales således også af Träff og Nyholm, at De første andelsboligforeninger var forløberen for det, som i dag kendes som den almene boligsektor.. De almene andelsboligforeninger er i øvrigt undtaget fra andelsboligloven, hvilket følger af lovens 1, stk. 2. Da de almene andelsboligforeninger ikke har samme økonomiske karakteristika som private andelsboligforeninger, behandles disse ikke yderligere i opgaven. Støttede private andelsboligforeninger Den stigende popularitet for andelsboliger blev yderligere underbygget, da man fra statens side indførte direkte støtte fra de offentlige kasser fra starten af 1980 erne. Støtten blev ydet som hjælp til tilbagebetaling af realkreditlånene, hvis disse blev optaget som indekslån, og hvis opførelsen af boligerne i øvrigt efterlevede en række krav (Lunde, 2006). Støtten blev nedtrappet frem mod 2004 hvorefter den helt ophørte, og andelsboligforeninger opført med offentlig støtte er således begrænset til en opførelsesperiode på godt 20 år. Alligevel udgjorde denne andelsboligtype godt 22 % af den samlede andelsboligmasse ved EBST s opgørelse i september Nybyggede private andelsboligforeninger Som nævnt blev den offentlige støtte udfaset langsomt inden den helt bortfaldt i Da støtten samtidigt medførte krav til byggepris, størrelse mv. åbnede det op for, at bygherrer i stedet opførte de såkaldt nybyggede private andelsboligforeninger (nybyggede betyder i denne sammenhæng reelt blot, at de er bygget uden offentlig støtte). Om en forening er nybygget eller ej afgør EBST ud fra, om foreningen er bygget før eller efter 2000, idet der er relativt få andelsboligforeninger opført med støtte efter årtusindeskiftet. De nybyggede foreninger er således opført efter årtusindeskiftet, og udgjorde i september 2005 godt 6 % af andelsboligmassen. For de nyopførte andelsboligforeninger kan det være svært at få øje på incitamentet for at opføre som andelsbolig frem for ejerboliger. Principielt bør det koster det samme, at opføre den ene frem for den anden. Andelsboligen har dog den fordel, at der ikke betales ejendomsværdiskat, til gengæld har andelshaveren ikke mulighed for at opnå fradrag for rente og bidrag for den del af finansieringen, der beror i andelsboligforeningen. Hvordan disse to ting harmonerer med hinanden, vil jeg komme ind på i det følgende. Side 11 af 101

13 Ejendomsværdiskatten udgør på ejerboliger 1 % af den offentlige vurdering op til kr , hvorefter den stiger til 3 %. Stigninger i ejendomsværdiskatten har imidlertid været sat i bero siden skattestoppet i 2002, og i dag sker beskatningen derfor ud fra den laveste værdi af den offentlige vurdering %, vurderingen i 2002 eller den seneste vurdering. Provenuet fra ejendomsværdiskatten er således reelt heller ikke 1 % af den offentlige vurdering, da de offentlige vurderinger fra % / 2002 i praksis ofte er markant lavere. Således udgør den effektive ejendomsværdiskat nærmere 0,55 % (Erlandsen et al, 2006). Rentefradragsretten udgjorde i 2006 en værdi på ca. 33 % af rentebetalingen. Der var imidlertid kun de renter og bidrag foreningen betalte, som andelshaver ikke kunne få fradrag for. Hvis det antages at et nybyggeri i midten af 00 erne var finansieret med 80 % realkreditfinansiering og 20 % indskud, er tabet dermed 80 % * 33 % * 100 = 26,4 % af udgiften til rente og bidrag. For at skabe neutralitet mellem disse to måtte rente og bidrag til sammen dermed ikke overstige: 0,55 % / 26,4 % * 100 = 2,08 %. I midten af 00 erne kom end ikke renten på 1 årige rentetilpasningslån under 2 % 8. Når der tillægges bidrag til kreditforeningen, vurderes det at være usandsynligt, at den samlede udgift skulle være under 2,08 %. Jo højere rente des større incitament for ejerboliger. Ved finansiering med fast rente, vil ejerbolig således være endnu mere lønsomt, da den faste rente var højere end den variable. Dermed ses ikke umiddelbart noget økonomisk incitament, for at lade andelsboliger opføre frem for ejerboliger. Geografisk sammensætning af andelsboliger Andelsboligerne er klart mest udbredte i Københavnsområdet. EBST s rapport i 2006 viste at af andelsboligerne lå i København, hvilket svarer til 50 % af den samlede andelsboligmasse. Derudover ligger 8 % på Frederiksberg og yderligere 6 % i den øvrige del af Storkøbenhavn. Andelsboligen er dermed også den mest udbredte boligform i København med knap ca. 35 % af den samlede boligmængde. På Frederiksberg står andelsboliger for knap 30 % af boligmassen. I de to kommuner er ca. 1/3 af alle boliger altså andele mod ca. 6 % i landets øvrige regioner (EBST, 2006). Andelsboligforeningens økonomi Andelens og andelsboligforeningens grundlæggende økonomiske opbygning Ved en andelsbolig forstås, at andelsbeviset er en økonomisk andel af en forening, der giver brugsretten over en bolig i ejendommen, hvori foreningen beror. Andelshaveren ejer således ikke en lejlighed men i 8 Side 12 af 101

14 stedet en andel af foreningens formue. Hvor stor andelen af foreningens formue er, afgøres af størrelsen af det oprindelige indskud i forhold til det samlede indskud i foreningen således lyder normalvedtægtens 6 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.. Foreningens formue er som ved almindelige virksomheder opgjort i forhold til aktiver minus passiver. Er ejendommen mere værd end gælden og de øvrige passiver, vil der være en egenkapital til fordeling på de respektive andele. Det er stigninger i egenkapitalens værdi, der resulterer i en stigning i værdien af andelsbeviset. Ved overdragelse/salg af en andelsbolig må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue andrager (Lov om andelsboliger (ABL) 5, stk. 1). Dog må der tillægges værdien af individuelle forbedringer, der er udført på boligen. Ejendommens værdi kan efter ABL 5, stk. 2 opgøres efter tre forskellige metoder 1) Anskaffelsesprisen 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi Hvordan disse vurderingsmetoder adskiller sig fra hinanden, og hvad sammenhængen er mellem disse og foreningens finansieringsvalg gennemgås senere. Fælles for dem alle er dog, at det altid er op til andelsboligforeningen/generalforsamlingen at fastsætte maksimalprisen. Maksimalprisen må ikke overstige egenkapitalen efter den anvendte vurdering, men det er imidlertid muligt at fastsætte en maksimalpris, der er lavere end dette beløb. Maksimalprisen omregnes i praksis ofte til en andelskrone, der ganges på det oprindelige indskud, eller antallet af kvadratmeter lejligheden udgør, for at beregne andelsbevisets regnskabsmæssige værdi og dermed maksimalpris. Den af generalforsamlingen fastsatte maksimalpris, er det højeste andelshaveren må sælge for, men det er kun en negativ begrænsning. Dermed sagt at man altså ikke må sælge dyrere men gerne billigere. Balancen for henholdsvis andelshaveren og andelsboligforeningen kan stilles op således: Side 13 af 101

15 Andelshavers og andelsforeningens balance Andelshaver Andelsboligforeningen Aktiver Passiver Aktiver Passiver Andelsbevis Egenkapital Ejendommens værdi Egenkapital Egne lån optaget i foreningen Finansielle aktiver Realkreditlån Lån til køb af andelsbevis Øvrige aktiver Banklån (øvrige aktiver) (øvrige passiver) Øvrige passiver Illustration 1.1. Egen opstilling. Andelshaveren har altså som udgangspunkt en balance, der afhænger af forholdet mellem andelsbevisets værdi og lånebeløbet til finansiering af andelsbeviset. Andelsbevisets værdi kan stige og falde med udviklingen i andelsboligforeningens aktiver og passiver. Da foreningen typisk er gældsat i større eller mindre grad betyder det naturligvis, at en stigning eller et fald i ejendommens værdi med fx 5 % vil slå igennem med en højere procentmæssig ændring i værdien af andelsbeviset. Heraf følger det også, at andelsbevisets værdi naturligt nok vil svinge procentuelt mere end værdien af en tilsvarende ejerlejlighed. Andelsboligforeningens indtægter Andelshaverens forpligtelse overfor foreningen og dens lån betales igennem boligafgiften. Boligafgiften skal dække foreningens drift, herunder betaling af renter, bidrag samt eventuelt afdrag på foreningens gæld. Foreningens indtægter er dog ikke alene udgjort af boligafgifter, men eksempelvis også lejeindtægter fra privat og/eller erhvervslejemål samt eventuelle indtægter fra frasalg af lejligheder. Der er solidarisk hæftelse for foreningens forpligtelser blandt andelshaverne. Hvis en andelshaver ikke kan betale sin boligafgift, vil det få negativ indvirkning på driften, og det underskud det måtte medføre, skal dækkes af de øvrige andelshavere. I det tilfælde en andelshaver ikke overholder sine betalinger, har foreningen mulighed for at ekskludere medlemmet og sælge andelen for derved at få inddækket skylden. Hvis andelen ikke kan blive solgt, er dette imidlertid problematisk for de øvrige andelshavere, da det i det tilfælde er dem, der hæfter for boligafgiften. For foreninger med høj belåning og lav værdi af andelsbeviset kan det derfor være farligt at få dårlige betalere ind i andelsboligforeningen. Dette kan skabe behov for at vurdere kommende andelshavere økonomisk inden de indtræder i foreningen en problematik Lunde i 2006 adresserer: Der er ikke tradition for at udføre en sådan kreditvurdering, men det vil de tilbageblevne andelshavere kunne fortryde, hvis foreningen får tomme boliger, fordi andelshaverne heri ikke kan betale boligudgiften længere, og ikke kan sælge boligerne (til en positiv værdi).. Side 14 af 101

16 Problemet omkring manglende betaling opstår ikke kun ved manglende overholdelse af forpligtelserne fra andelshavernes side, men kan også opstå ved tomgang i udlejede lejligheder i foreningen. De fleste andelsboligforeninger har mindst én udlejningslejlighed, da frasalg af den sidste lejlighed medfører skattepligt af avancen ved salg af alle tidligere solgte lejligheder 9. Ved enhver udlejning opstår en risiko for perioder med tomgang. Drejer det sig om nogle få private udlejningslejligheder, er problematikken formentlig ikke stor, da der er tre måneders opsigelse og derfor tid til at finde ny privat lejer. Har foreningen imidlertid større erhvervslejemål, vil perioder med tomgang kunne have markant større betydning. I perioder med lavkonjunktur stiger risikoen for konkurser, og det kan ligeledes være svært at finde en ny lejer, der ønsker at starte forretning. Størrelsen af lejen fra erhvervslejemålene bør reflektere denne risiko, og lejen fastsættes derfor normalt også på markedsvilkår (Träff og Nyholm, 2011). Som andelshaver er det relevant at forholde sig til, om foreningen er afhængig af den fulde lejeindtægt, for at kunne fastholde boligafgiften, eller om der er løbende likviditetsoverskud til at imødekomme eventuelle perioder med tomgang, eller en permanent lavere lejeindtægt som følge af ændrede konjunkturforhold. Værdiansættelsesmetoder for ejendommen og deres risici for andelskøberen Der findes tre forskellige vurderingsmetoder for fastsættelse af værdien af andelsboligforeningens ejendom. Da hver af metoderne har deres respektive fordele og ulemper, kan de både bidrage til at hjælpe andelskøber, men også være med til at komplicere købet af andelsbolig afhængigt af deres anvendelse. Målet med dette afsnit er at give et indblik i, hvad vurderingsmetoderne bygger på og analysere på, hvordan disse kan anvendes og bliver anvendt. Udover en redegørelse for principperne bag de enkelte vurderingsmetoder, vil afsnittet indeholde et kritisk syn på, hvordan de enkelte vurderingsmetoder kan være medvirkende til at gøre køb af andelsbolig mindre gennemskueligt, og om metoderne er med til at understøtte eller underminere andelsboligtanken. Den offentlige ejendomsvurdering Andelsboliger vurderes som alle andre ejendomme i henhold til reglerne i vurderingsloven, dvs. at ejendomsværdien ifølge 9 skal svare til værdien i handel og vandel på vurderingstidspunktet. Der er ingen særlige bestemmelser i vurderingsloven for vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger. Ved 9 Se Ligningsvejledningen, C.D Overgang til skattefri virksomhed, Side 15 af 101

17 vurderingen skal der ikke tages hensyn til ejerformen. Sådan udtaler den daværende skatteminister, Kristian Jensen, i et svar til skatteudvalget af 22. juni til spørgsmålet: Vil ministeren redegøre for, hvorledes maksimalprisprincippet og evt. øvrige særlige kendetegn ved andelsboligformen afspejler sig i SKAT s seneste vurdering af andelsboliger? Skatteministeren slår derved udtrykkeligt fast, at der gælder de samme regler for vurdering af andelsboliger som vurdering af øvrige ejendomme af lignende størrelse. Principperne bag den offentlige vurdering følger i øvrigt af lov om vurdering af landets faste ejendom. Vurderingen gennemføres hvert andet år for andelsboligforeninger i lige år, hvilket følger af 1. De offentlige vurderinger tager generelt hensyn til beliggenhed og ejendommens forventede stand (på baggrund af opførelsesår), men tager i mindre højde for individuelle forhold som større vedligeholdelsesarbejder eller manglen på samme. Mange andelsboligforeninger indeholder 9 lejligheder eller flere, og følger derfor udviklingen i salgspriserne på ejendomme af samme størrelse. Ejendomme der har denne karakter, er typisk udlejningsejendomme. Dermed skal vurderingen af andelsboligforeningens ejendom følge vurderingen af en tilsvarende udlejningsejendom. Prisudviklingen i udlejningsejendomme er alt andet lige hæmmet af huslejereguleringen. Jo større begrænsningen af lejeindtægten er, des mindre overskud vil man kunne generere på udlejningsejendommen, og det vil gøre ejendommene mindre attraktive for investor, og dermed resultere i en lavere værdi. For andelsboligforeninger stiftet før midten af 00 erne betød det, at prisen for etableringen var lav Det Økonomiske Råd (DØR) skriver i deres forårsrapport 2001 (s. 249): Ud over den skattemæssige behandling af andelsboligforeninger (at andelsboligforeninger er skattefri, red.) har andelshavere af ældre ejendomme også indirekte gevinst af huslejereguleringen. Det skyldes, at salgsprisen for en udlejningsejendom er afhængig af de fremtidige lejeindtægter. Andelsboligforeningen kan derfor købe en privat udlejningsejendom til en lavere pris, end hvis huslejen havde været fastsat på markedsvilkår.. De lave offentlige vurderinger (Tabel 1.1) har altså historisk givet mulighed for etablering af billige andelsboligforeninger, hvilket grundet maksimalprisbestemmelserne også har givet udslag i lave handelspriser for andelsboliger. På trods af udgangspunktet om en langsom udvikling i vurderingerne af udlejningsejendomme, steg de offentlige vurderinger markant omkring midten af 00 erne. På den baggrund anmodede Folketingets 10 Citat fra Økonomigruppens notat om prisudviklingen på andelsboliger, s Side 16 af 101

18 Boligudvalg i december 2007 om en kort vurdering af de markante stigninger. Økonomigruppen (2008) lavede på den baggrund en opstilling af handelspriser og offentlige vurderinger (Tabel 1.1). De offentlige vurderinger er i perioden 2001 til 2007 steget fra godt 5 mio. til godt 20 mio. Altså en firdobling af de offentlige vurderinger over 6 år. I samme periode er handelspriserne ca. tredoblet. Mellem de offentlige vurderinger i 2006 og 2008 indtraf finanskrisen, der kunne give anledning til at tro, at de offentlige vurderinger ville falde igen, som det skete under den økonomiske krise i starten af årtusindeskiftet. Vurderingen steg imidlertid med 6 % på landsplan om end København og Frederiksberg, hvor majoriteten af andelsboliger ligger, faldt lidt 11. De generelle stigninger i vurderingerne og beskedne fald i hovedstadsområdet i 2008 kunne give anledning til at tro, at vurderingerne i 2010 ville falde markant. Vurderingerne i 2010 blev imidlertid ikke sat ned stiger overraskende.aspx 12 Det har ikke været mig muligt at finde statistik på vurderingerne i 2012, men opslag på 10 foreninger i København viser, at foreningerne ikke har ændret sig fra 2010 til Side 17 af 101

19 Skattedirektør, Jens Perch Nielsen, udtalte 15. januar 2011 til Berlingske Business 13 : Vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober Det omtales videre i artiklen, at handelspriserne faktisk var faldet markant, men at skattedirektørens udtalelse bundede i, at en lang række handler efter finanskrisen enten skete som tvangsauktioner eller som led i aftaler med banker. På denne baggrund er det i dag helt uigennemskueligt, om de offentlige vurderinger faktisk er retvisende. Et andet punkt der kan svække tiltroen til de offentlige vurderinger er, at pensionskasser specielt i nyere tid er blevet mere interesserede i at opkøbe udlejningsejendomme. Pensionskassernes tiltagende interesse for opkøb af udlejningsejendomme skal findes i en ændring af pensionsafkastskatten (PAL skatten) i Før 2001 blev afkast på ejendomme og obligationer beskattet med 26 % mod 5 % skat på afkast fra aktier. Dette blev fra og med 2001 ændret således, at beskatningen i stedet var 15 % 14 på alle aktiver. Da afkast på aktier udover PAL skatten beskattes med 25 % af overskuddet i virksomheden som selskabsskat, styrker det incitamentet for pensionskasserne til at investere i fast ejendom. Da pensionskasserne har en meget lang investeringstidshorisont (da investeringerne skal dække forpligtelserne på fremtidige udbetalinger), vil det alt andet lige begrænse handlen med udlejningsejendommene. Relevansen i forhold til de offentlige vurderinger er, at der i forvejen kun handles store ejendomme om året (Økonomigruppen, 2008). Pensionskassernes opkøb og lange tidshorisont vil sandsynligvis holde dette antal nede. Lunde skriver om dette: Det svækker markedets informationer om de faktiske handelspriser. Og det svækker prisstatistikkens kvalitet, ligesom præcisionen ved de offentlige ejendomsvurderinger bliver stadig svagere. Med andre ord underminerer manglen på pålidelige priser opgørelsen af maksimalpriserne for andelsboliger, der herved får et mere tilfældigt præg (2006, s. 36). Anvendelse af offentlig vurdering som vurderingsprincip EBST har på baggrund af Vilstrups spørgeskemaundersøgelser opgjort andelen af foreninger, der anvender den offentlige vurdering til 54 % i 2006 (EBST, 2006, s. 67). Spørgeskemaundersøgelsen blev imidlertid udført i 2005, således før de offentlige vurderinger i I 2006 skete der som vist ovenfor en markant stigning i de offentlige vurderinger. De kraftige stigninger i vurderingerne giver grund til at tro, at flere andelsboligforeninger i dag anvender den offentlige vurdering til prisfastsættelse af ejendommen. Dels da en højere vurdering giver større incitament til at bruge vurderingen, hvis man ønsker mulighed for højere handelspriser. Dels da alternativet til den offentlige vurdering er, at anvende valuarvurdering, der koster 13 redder andelsboligejere 14 Fra 2012 dog 15,3 % Side 18 af 101

20 penge at få udarbejdet. Hvis man kan opnå en tilfredsstillende vurdering på baggrund af det offentliges værdiansættelse, er der formentlig mange foreninger, der med baggrund heri fravælger at få foretaget en valuarvurdering. Hvis jeg har ret i min antagelse om, at der i dag er flere andelsboligforeninger, der anvender den offentlige vurdering end ved opgørelsen i 2005, er der dermed en stor andel af andelsboligmarkedet, hvor der kan sås tvivl om den faktiske værdi af andelsbeviset. Dermed vil man som potentiel andelskøber også kunne frygte for, at når handlerne med udlejningsejendomme af SKAT vurderes at være blevet normaliseret, så vil vurderingerne af ejendommene og dermed andelsbeviserne falde. Opsummering af fordele og ulemper ved offentlig vurdering som vurderingsprincip Ulemperne med de offentlige vurderinger i senere år er åbenlyst, at der i dag ikke synes at være et retvisende billede af, hvad vurderingerne bør ligge på, og at SKAT s primære forklaring på dette er, at der ikke er sagligt grundlag for at sætte det ned. Omvendt kan man spørge sig selv, om der er sagligt grundlag for at fastholde det høje niveau, idet det kan lokke købere til at give urealistisk høje priser for andelene, da de enten ikke kan gennemskue den rigtige pris, eller slet ikke et bekendt med, at der er et potentielt problem. Samtidigt er der en reel risiko for at grundlaget for fastsættelse af den offentlige vurdering fremover udvandes, da der formentlig vil blive solgt færre store ejendomme. Det kan give prisudsving, der nærmere bunder i manglende statistisk signifikans end reel udsving i markedsværdierne. Omvendt giver de offentlige vurderinger den fordel, at priserne fastsættes ud fra et fastlagt regelsæt. Der er kun én udbyder af vurderingerne SKAT så udover, at der er en klageinstans vedrørende den offentlige vurdering, har foreningen ikke mulighed for at få en revurdering. For selve andelsboligforeningen har den offentlige vurdering også den klare fordel, at der automatisk kommer en ny hvert 2. år, og at der ikke er nogen omkostning forbundet ved vurderingen for foreningen. Fra foreningens synspunkt er den offentlige vurdering derfor simpel og nem at anvende. Valuarvurdering Hvis foreningen vælger opgørelse af ejendommens værdi efter valuarvurdering betyder det, at foreningen løbende skal indhente vurderingsrapport fra en valuar. Det fremgår af ABL 5, stk. 2, litra b, at vurderingen ikke må være ældre end 18 måneder. En forening der anvender valuarvurdering er dermed forpligtet til løbende at indhente en ny valuarvurdering. Det er foreningen selv, der skal bekoste vurderingen. Side 19 af 101

21 Valuarvurderingen bør alt andet lige være en mere præcis vurdering af ejendommens aktuelle værdi end den offentlige vurdering. Dels fordi den er et her og nu billede (hvor den offentlige vurdering kan være flere år gammel), dels fordi valuarvurderingen kan tage højde for individuelle forhold som nylig udskiftning af tag, vinduer eller andre vedligeholdelsesarbejder af omfattende karakter. En valuarvurdering er en opgørelse af foreningens værdi, hvis den blev opløst og solgt som udlejningsejendom. Valuarvurderingen er dermed et skøn over, hvad en investor ville være interesseret i at give for ejendommen. En investor vil have to interesser, når det kommer til investering i ejendom: 1) Det forventede årlige overskud fra udlejningen 2) Et krav til dette overskuds størrelse i forhold til den samlede investering I praksis betyder det, at valuaren skal estimere ejendommens indtægter og driftsudgifter for derigennem at nå frem til, hvad en investor vil kunne forvente i årligt afkast, hvis en sådan overtog ejendommen. Selve værdien af ejendommen fremkommer da ved at fastsætte et afkastkrav afkastkravet værende den procent investoren vil have i afkast årligt for sin investering. I tabel 1.2 nedenfor har jeg afbilledet, hvordan vurderingen ændrer sig ved forskellige afkastkrav og et driftsoverskud på kr årligt. Som det fremgår af billedet, vil vurderingen af ejendommen ændre sig drastisk ved selv små ændringer i afkastkravet. Således vil et afkastkrav på 1,50 % give en vurdering på kr og et afkastkrav på 2,5 % en vurdering på kr En valuarvurdering er således manipulerbar på to områder driften og afkastkravet. Indtægterne for foreningen er tit kun manipulerbar i mindre grad, idet mange ejendomme er underlagt huslejereguleringen. Reguleringen sætter et loft over hvor meget leje udlejer må opkræve, og valuaren kan derfor ikke sætte den frit. Driftsudgifterne er i nogen grad også svære at manipulere, da udgifter til for eksempel dagrenovation og ejendomsskatter ligger fast. Den store forskel i vurderingerne ligger således i afkastkravet. Side 20 af 101

22 At afkastkravet ikke er en fast sats men fastsættes af valuaren har både fordele og ulemper objektivt set. Hvor meget en investor kræver af afkast af en investering må alt andet lige afhænge af en alternativ investering. I perioder med høje risikofrie renter vil investor derfor kræve højere afkast af investeringen end i perioder med lave risikofrie afkast. At der ikke sættes et fast afkastkrav, giver derfor mulighed for en løbende tilpasning af vurderingen i forhold til markedsforholdene. På den anden side giver det den ulempe at forskellige valuarer kan sætte forskellige satser. Man kan derfor frygte, at en spekulativ valuar vil være villig til at slække på afkastkravet for at tilfredsstille en forening, idet foreningen kan have en interesse i et sænket afkastkrav, da det vil give en højere værdi af andelsbeviserne. Incitamentet for valuaren til at gøre dette kan være, at foreningen løbende skal bruge en ny valuarvurdering, og at foreningen derfor måske vil være mere forfalden til at anvende samme valuar igen, hvis det ønskede resultat opnås. Anvendelse af valuarvurdering som vurderingsprincip Vilstrups spørgeskemaundersøgelser i 2005 viste at 20 % af de adspurgte havde oplyst, at foreningen anvendte valuarvurdering. Både Lunde (2006) samt Träff og Nyholm (2011) skriver, at populariteten for valuarvurderinger især har haft grund i de lave offentlige vurderinger fra før Hvis de har ret i deres antagelse herom, kan det formentlig skyldes, at kun 22 % af valuarvurderingerne i traditionelle foreninger ifølge undersøgelsen var lig med eller lavere end den offentlige vurdering (EBST, 2006, s. 71). De foreninger der har anvendt valuarvurderingen, har dermed formentlig opnået en højere vurdering end den offentlige vurdering. Det kan dermed ikke udelukkes, at valget mellem offentlig vurdering og valuarvurdering sker på baggrund af, hvordan man kan opnå den højest mulige vurdering. Side 21 af 101

23 Specielt i 2005 og årene op til virker det ikke odiøst, at valuarvurderingerne var markant højere end de offentlige vurderinger, da det specielt var i årene , at de offentlige vurderinger lå markant under de faktiske handelspriser for udlejningsejendomme (se tabel 1.1). På baggrund af stigningerne i de offentlige vurderinger i især 2006, er der således grund til at tro, at populariteten for og anvendelsen af valuarvurderinger har været faldende efter undersøgelsen i 2005, da de offentlige vurderinger nu i højere grad modsvarer de faktiske salgspriser. Opsummering af fordele og ulemper ved valuarvurdering som vurderingsprincip Med tvivlen om hvorvidt de offentlige vurderinger i dag er retvisende eller ej, og i mange tilfælde formentlig er højere end de burde være, har valuarvurderingen til sammenligning den fordel, at den giver et her og nu billede på baggrund af fakta omkring foreningens forhold. Den store fordel er derfor, at valuarvurderingen er aktuel og kan tage højde for foreningens vedligeholdelsesmæssige stand. Med baggrund heri kunne man tro, at valuarvurderingen i dag anvendes i høj grad. Er antagelsen om, at foreningerne vælger vurderingsmetode efter, hvordan de kan opnå den højeste vurdering korrekt, vil der dog formentlig nu være færre foreninger, der gør brug af valuarvurderingen end ved Vilstrups spørgeskemaundersøgelse i Samtidigt med at valuarvurderingen i de seneste år måske har været lavere end den offentlige vurdering, har vurderingstypen også den ulempe, at den i modsætning til den offentlige vurdering koster penge for foreningen at få udarbejdet. Derudover kræver det en aktiv indsats fra foreningens side for at få den hjemskaffet. Selvom valuarvurderingen bør give et mere retvisende billede af ejendommens aktuelle værdi, har vurderingen dog den ulempe, at afkastkravet kan ændres for at manipulere med værdien, for at efterkomme et eventuelt ønske fra andelsboligforeningen om en høj værdi af ejendommen. Anskaffelsesprisen Ved anvendelse af anskaffelsesprisen som vurderingsmetode forstås at ejendommen opgøres til den værdi, som foreningen købte den til. Til dette må tillægges værdien af udførte forbedringer (ABL 5, stk. 3). Da der kun kan være én anskaffelsespris, er metoden rimeligt gennemskuelig. Som potentiel køber af en andelsbolig bør man dog være særligt opmærksom på stiftelsestidspunktet for foreningen, idet der vil være Side 22 af 101

24 stor forskel på anskaffelsesprisen afhængigt af, om den er baseret på de gamle offentlige vurderinger før årtusindeskiftet, hvor de var meget lave, eller i midten af 00 erne hvor de var steget markant. At foreningen anvender anskaffelsesprisen til opgørelse af egenkapitalen siger således ikke noget om, hvorvidt købet af en andelsbolig i den pågældende forening er billigt eller dyrt. Hvis foreningen er stiftet på et tidspunkt med højere anskaffelsespriser, og værdien af ejendommen (enten ved offentlig eller valuarvurdering) siden er faldet, kan foreningen spekulere i at fastholde den dermed kunstigt høje vurdering for at beskytte værdien af andelsbeviset mod fald. Væsentligt hertil er det dog at bemærke, at Erhvervs og Selskabsstyrelsens vejledning Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening foreskriver, at: Når foreningen værdiansætter ejendommen til kostpris, har den et ansvar for at vurdere, om ejendommen er faldet i værdi. I så fald skal ejendommen nedskrives til denne lavere værdi. Der er dermed ikke umiddelbart belæg for at anvende en gunstigt høj vurdering. Da andelsboligforeningen ikke er forpligtet til at indhente valuarvurdering, må det dog i praksis være svært at afgøre, hvornår dette gør sig gældende. Den offentlige vurdering må da bruges som pejlemærke, men idet det ikke fremgår hvor stor en afvigelse, der kan accepteres, før det må slås fast, at kostprisen er for høj, antages det i praksis at være svært, hvornår anskaffelsesprisen skal tilpasses ændrede markedsforhold. Anvendelse af anskaffelsespris som vurderingsprincip Anskaffelsesprisen blev brugt på 21 % af andelsboligforeningerne ved Vilstrups spørgeskemaundersøgelse i Andelen af foreninger der anvender metoden, er i sig selv ikke så bemærkelsesværdig. Hvad der er mere iøjnefaldende, er hvilke foreningstyper, der bruger anskaffelsesprisen som vurderingsmetode. Af tabel 1.3 nedenfor fremgår det, at det primært er de nye, ustøttede foreninger der anvender metoden. EBST kommenterer i deres rapport fra 2006, at Det er hovedsageligt de traditionelle foreninger, som har skiftet vurderingsprincip. (s. 69). De traditionelle foreninger har alt andet lige lavere anskaffelsespriser end de nye, da de nye er etableret efter de offentlige vurderinger og handelspriserne på udlejningsejendomme begyndte at stige (tabel 1.1). Der synes derfor at være en tendens til, at det er foreninger med lave anskaffelsespriser, der skifter væk fra dette vurderingsprincip for at opnå højere andelsværdier. Intuitivt giver dette da også god mening, for hvis en nyetableret andelsboligforening har købt ejendommen til værdi markant over den offentlige vurdering, vil en efterfølgende anvendelse af den offentlige vurdering betyde en øjeblikkelig underminering af det oprindelige indskud. Side 23 af 101

25 Opsummering af fordele og ulemper ved anskaffelsesprisen som vurderingsprincip At bruge anskaffelsesprisen som vurderingsprincip giver principielt mulighed for at fastholde den oprindelige andelsboligtanke om, at man ikke skal opnå kapitalgevinster ved overdragelse af andelsbolig for specielt de traditionelle andelsboligforeninger. De traditionelle andelsboligforeninger, der er etableret på tidspunkter med lave offentlige vurderinger, vil have lave anskaffelsessummer, og vælger disse at fastholde anskaffelsessummen som vurderingsprincip, betyder det, at andelsbeviserne vil beholde deres lave værdi. Vilstrups tal fra 2005 viser imidlertid, at mange af de traditionelle foreninger er gået væk fra dette. Værdiansættelse efter anskaffelsessummen vurderes derfor i dag i højere grad at blive anvendt for at beskytte en høj værdi af andelsbeviset i nyere foreninger. Fordelen ved princippet er dog, at anskaffelsessummen (om ikke andet så i nogle få år efter etableringen) afspejler den aktuelle værdi af foreningen i handel og vandel. Hvis den offentlige vurdering afviger markant fra anskaffelsessummen ved foreningens etablering, må sidstnævnte derfor være mere retvisende. Såfremt foreningen er etableret på et tidspunkt, hvor priserne på udlejningsejendomme var høj, og foreningen i en årrække efter fortsat bruger denne værdi, kan det dog skabe et billede af urealistisk høje værdier for andelsbeviserne. I det hele taget kan anskaffelsesprisen som vurderingsprincip derfor også være svær for en potentiel andelskøber at gennemskue. Side 24 af 101

26 Som tilføjelse kan nævnes, at ministeren for ministeriet by, bolig og landdistrikter (MBBL) i 2013 har fremsat lovforslag om, at nyetablerede andelsboligforeninger ikke må anvende valuarvurdering og offentlig vurdering i 2 år efter etablering af foreningen 15. Som det lyder af pressemeddelelsen: Herved beskyttes lejere og andre kommende andelshavere mod at lade sig påvirke af en vurdering, som ligger over ejendommens reelle værdi, til at indtræde i foreningen. Baggrunden for lovforslaget er at hindre spekulativ opførsel, hvor en ejendom måtte have en urealistisk høj offentlig vurdering, og hvor købsprisen således fastsættes under denne værdi for i næste moment at opgøre værdien af andelsbeviserne efter den højere offentlige vurdering. Denne baggrund synes rimelig nok. Dog virker det bemærkelsesværdigt, at det også danner grundlag for netop at fastholde en urealistisk høj værdi, hvis værdien af ejendommen falder markant i de to efterfølgende år, da det kan bringe nye potentielle andelshavere i en situation, hvor de køber for dyrt på den baggrund. Risici for potentiel andelskøber ved værdiansættelsesmetoderne Alle værdiansættelsesmetoderne har fordele og ulemper, og der synes derfor ikke at være et entydigt svar på hvilken vurderingsmetode, der er bedst ud fra et køberperspektiv. Den offentlige vurdering er ikke direkte manipulerbar, da vurderingerne behandles maskinelt efter fastsatte rammer. Til gengæld kan de være misvisende, da vurderingerne ikke er fulgt med ned efter finanskrisen, og da der er et relativt lille antal årlige handler med større ejendomme. Valuarvurderingerne tager højde for individuelle forhold for foreningen og bør give et aktuelt billede, men kan blive manipuleret ved ændring i afkastkravet til investeringen. Anskaffelsessummen kan være en positiv begrænsning for køber, hvis foreningen er gammel og etableret til en lav købesum, men i praksis viser det sig primært at være nye foreninger, der anvender metoden. De forskellige vurderingsmetoder giver mulighed for, at andelsboligforeningerne kan spekulere i at anvende den vurdering, der giver de højest mulige værdier af andelsbeviserne. Hvis foreningerne på den baggrund forsøger at øge værdien mest muligt, synes den oprindelige andelsboligtanke at være langt væk. For potentielle andelsboligkøbere betyder det i dag, at det ikke er en selvfølge, at man skal give maksimalprisen, nærmest uanset hvilken vurderingsmetode foreningen anvender koebe andelsbolig NB i pressemeddelelsen lyder forslaget på 3 år men i fremsat lovforslag af d. 20. marts 2013 lyder 5, stk. 2 efter litra c»er en andelsboligforening stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a.«side 25 af 101

27 Selve vurderingsmetoden bør ikke have indflydelse på, hvilken pris køber af et andelsbevis er interesseret i at betale for det, men de forskellige vurderingsformer og deres fejl og mangler bør være genstand for en revurdering af metoderne. Ministeren for MBBL har fremsat et lovforslag i forhold til anvendelse af vurderinger for nyomdannede foreninger, hvorefter nyomdannede foreninger kun må anvende anskaffelsessummen i de første to år efter stiftelsen, men lovforslaget synes i forhold til de nævnte problemstillinger ikke i tilstrækkelig grad at gøre andelsboligkøbet nemmere. Udover de konkrete mangler ved de respektive vurderingsmetoder besværliggøres sammenligning af forskellige foreninger og deres prisfastsættelse af den manglende adgang til officiel statistik. Dette understreges af at tallene omkring salgspriser mv. fra selv EBST s rapport fra 2006 alene bygger på en spørgeskemaundersøgelse. Historisk, hvor andelsbeviser generelt er handlet til maksimalprisen ud fra lave offentlige vurderinger eller anskaffelsespriser, har adgangen til officiel statistik ikke i samme grad fundet sin nødvendighed, men i dag hvor formentlig mange andelsboliger handles under maksimalprisen, er behovet for et sammenligningsgrundlag blevet større. Baggrund for prisstigninger De markante stigninger i de offentlige vurderinger og salgspriser for større ejendomme kan give anledning til at overveje, om der er markante fald i vente fremadrettet, eller om der er sket ændringer i markedsforholdene, der kan forsvare varigt højere priser. Dette vil jeg kort analysere på i dette afsnit. På boligmarkedet for almindelige ejerboliger til én familie (det værende sig ejerlejligheder, rækkehuse, huse) har en undersøgelse af Jørgensen (2010) vist, at der er stor korrelation mellem udviklingen i boligpriserne og udviklingen i rente og ledighed. Både ved faldende rente og faldende ledighed stiger boligpriserne, hvilket virker logisk. Lavere omkostninger (rente) giver mulighed for at købe dyrere for privatpersoner, da det giver råd til at låne mere, og deraf stiger boligpriserne. Lavere ledighed giver samtidigt flere personer mulighed for at købe bolig, da det er svært at få godkendt boligkøb uden at være i arbejde. For større ejendomme må det forventes at forholde sig lidt anderledes, da det formentlig ikke i større grad er privatpersoner i arbejde, der køber ejendommene. En høj ledighed kan derfor antages ikke i samme grad at påvirke salgspriserne på de større ejendomme. Dog må en høj ledighed ventes at hænge sammen med Side 26 af 101

28 lavkonjunktur, der kan have indflydelse på priserne på større ejendomme. SKAT nævnte i interviewet med Berlingske Business i forbindelse med de offentlige vurderinger i 2010, at nødlidende ejendomme er blevet handlet som led i større aftaler med banker, der er brændt inde med ejendommene. Ved lavkonjunktur er det således forventeligt, at kreditmulighederne begrænses, og at der opstår flere konkurser, hvilket kan sænke efterspørgslen efter samt handelspriserne på større ejendomme. Således kan det også konstateres, at der var faldende salgspriser i forbindelse med IT krisen i starten af årtusindeskiftet (tabel 1.1). Udviklingen i renten må for udlejningsejendomme også ventes at spille en rolle. Dels giver lavere rente alt andet lige bedre vilkår for investering, hvilket kan understøtte prisstigninger. Dels betyder lavere rente også lavere forventede afkast på alternative investeringer, hvilket kan danne grundlag for investering i ejendomme. Nedenfor er vist renteudviklingen fra 1997 og frem. I perioden fra 1997 til 1. Halvår 2007 er den korte rente faldet med 2 procentpoint og den lange med 3 procentpoint. Rentefaldene understøtter derfor nyere tids prisstigninger. At salgspriserne på større ejendomme i nogen grad må ventes at afhænge af konjunkturerne og renteniveauet, kan dog ikke understøtte varigt høje priser. Lavkonjunkturerne efter finanskrisen indikerer endda, at salgspriserne i dag formentlig generelt er lavere end i starten af 2007 dog kan dette opvejes af de fortsatte rentefald. Side 27 af 101

29 Der er dog sket andre markante ændringer siden starten af 1990 erne, der kan være medvirkende til at forklare de markante prisstigninger. Huslejereguleringen i Danmark har været med til at holde salgspriserne på udlejningsejendomme og dermed andelsboligforeninger nede som tidligere omtalt. Med en ændring af lejeloven i 1991 blev det imidlertid lovligt at opkræve markedsleje for ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 efter lejelovens 53, stk. 3. Hvis en del af de solgte ejendomme i nyere tid har været opført efter 1991 betyder det, at investor alt andet lige kan opnå et højere årligt afkast på disse ejendomme, hvilket kan forklare stigninger i de gennemsnitlige salgspriser. Udover svækkelsen af huslejereguleringen blev PAL skatten på afkast fra ejendomme sat ned i Det har fremmet pensionskassernes incitament til at investere i udlejningsejendomme, og dermed formentlig medvirket til en øget efterspørgsel efter ejendomme. Derudover har der generelt i perioden fra midten af 90 erne og op igennem første halvdel af 00 erne være et stigende boligbyggeri, se tabel 1.5 nedenfor 16. Medmindre der er sket tilsvarende stigninger i handler med eksisterende udlejningsejendomme igennem perioden, betyder det stigende byggeri/salg af nybyggede ejendomme, at der er handlet en større andel af ejendomme, der ikke er underlagt huslejeregulering. Altså er en svækkelse af huslejereguleringen og lavere PAL skat begge trådt i kraft efter starten af 1990 erne. Muligheden for fastsættelse af lejeindtægt til markedsleje kan formentlig forklare en del af prisstigningerne igennem hele perioden, og lempelsen af PAL skatten kan være medvirkende til at forklare de meget markante stigninger efter starten af årtusindeskiftet frem til 1. halvår NB! Statistikken dækker både over større og mindre ejendomme og dækker dermed ikke alene udlejningsejendomme. Side 28 af 101

30 Generelt kan det dermed siges, at en løbende lempelse af huslejereguleringen og en større andel af handel med ejendomme, der ikke er underlagt huslejeregulering kan være stærkt medvirkende faktorer til stigninger i handelspriserne på større ejendomme, mens en fortsat lav vækst og stigende renter fortsat må påregnes at udgøre en trussel for prisudviklingen (i øvrigt også jf. Lunde, 2006). Finansiering af andelsboligforeningen og andelsboligindskuddet I kapitel 2 undersøger jeg ved hjælp af min dataindsamling, om andelsboligforeningens finansieringsvalg i praksis har indflydelse på andelsboligens salgsværdi og kvadratmeterpris. Forud for dette ønsker jeg at skabe et overblik over, hvordan finansieringsvalget og sammensætningen mellem gæld i foreningen/egenkapital alt andet lige bør have indflydelse på salgsværdien. Selve andelsboligforeningen har mulighed for både ved stiftelsen og senere optagelse af tillægslån at optage realkreditlån. Udvalget af realkreditlån er med tiden blevet udvidet til ikke kun at omfatte fastforrentede lån og indekslån (sidstnævnte er primært blevet anvendt ved oprettelse af støttede andelsboligforeninger) I slutningen af 1990 erne blev rentetilpasningslånet introduceret og i starten af det nye årtusinde kom de afdragsfrie lån til. De nye lånetyper har været genstand for en større debat, omkring hvorvidt og i hvilken grad de har påvirket priserne på ejerboliger yderligere opad frem mod 2007 (Eksempelvis Økonomi og Erhvervsministeriet 2008). Side 29 af 101

31 Valget mellem den ene eller den anden type lån bør ikke have indflydelse på investors vurdering af ejendommens værdi, og bør derfor alt andet lige ikke have påvirket salgspriserne på udlejningsejendomme. Om foreningen har finansieret sig med fast rente og afdrag eller rentetilpasningslån med afdragsfrihed, bør imidlertid have en stor effekt på andelshavers boligafgift og dermed den samlede boligudgift for andelskøber her og nu. Spørgsmålet der søges besvaret med dette afsnit er dermed ikke, om foreningens værdi bør være højere ved én lånetype frem for en anden, men i stedet om andelens markedsværdi alt andet lige bør være højere, hvis foreningen har valgt ét lån frem for et andet. Herunder også om andelshaver bør foretrække en større gæld i foreningen mod et mindre andelsboligindskud eller omvendt. Jeg vil i afsnittet afholde mig fra at gennemgå fakta omkring, hvad et fastforrentet lån samt rentetilpasningslån er og også afstå fra at forklare begrebet afdragsfrihed. Jeg finder det imidlertid nødvendigt at introducere mere komplekse finansielle kontrakter foreningen kan indgå (her tænker jeg på SWAP aftaler), idet disse måske også vil kunne påvirke markedsværdien af et andelsbevis. Derudover vil jeg også gennemgå, hvordan andelshaver i dag har mulighed for at finansiere andelsindskuddet. SWAP aftaler og risikoen ved inkonverterbare lån og aftaler Introduktion til SWAP SWAP aftaler er et finansielt instrument, der blev introduceret i starten af 1980 erne (Hull, 2011). Det er en såkaldt over the counter (OTC) aftale, hvilket betyder, at aftalen ikke prisfastsættes og handles på nogen børs men i stedet er en individuel aftale mellem eksempelvis et pengeinstitut og en virksomhed. En SWAP er som navnet antyder et bytte mellem to ting, hvilket for eksempel kan være renter eller valutakurser. I relation til andelsboligforeningen må renteswaps antages at være det primært anvendte, idet den risiko en forening formentlig vil søge afdækket relaterer sig til renten på finansieringen i foreningen. Den helt traditionelle form for SWAP aftale er mellem fast og variabel rente. Eksempel: Forening A har i dag et lån med en restløbetid på 29 år, hvor der betales CIBOR 17 3 mdr. i rente. Altså en variabel rente der fastsættes hver 3. måned. Foreningen ønsker dog at sikre en fast boligafgift over den kommende årrække og ønsker derfor en fast rente i de resterende 29 år af lånets løbetid. I stedet for at omlægge lånet tilbyder foreningens pengeinstitut at lave en SWAP aftale, hvor de bytter til en fast rente på 4,5 %. I praksis betyder det, at foreningen beholder sit eksisterende lån og betaler den til enhver tid gældende variable rente som hidtil. Til gengæld betyder aftalen med banken, at banken indsætter et beløb svarende til den variable 17 Copenhagen Interbank Offered Rate Side 30 af 101

32 rente til på andelsboligforeningens konto, mod at andelsboligforeningen indbetaler den aftalte faste rente på 4,5 % til banken. Eksemplet er illustreret nedenfor i Figur 1.1 Foreningen har dermed opnået en fast rente i resten af lånets løbetid. Prisfastsættelse af rente og markedsværdi for SWAP Inden redegørelsen for prisfastsættelsen af en SWAP introduceres først begrebet Forward Rate Agreement (FRA) eller fremtidig renteaftale. En FRA er en aftale om en rentebetaling på et givent fremtidigt tidspunkt dvs. for eksempel renten fra om et år til om to år eller år 3 til 4. Det er altså en aftale, der indgås i dag om en rentesats i fremtiden. Renten på en FRA fastsættes ud fra forventning til renten på et fremtidigt tidspunkt. Nedenfor (tabel 1.6) har jeg forsøgt at skitsere, hvordan en FRA fungerer ud fra et simpelt eksempel; rentebinding. Vi antager, at person X har en opsparing på kr , som X ønsker at binde på en konto i banken. X kan binde penge i henholdsvis 1, 2 og 3 år til rentesatserne som angivet. Binder X pengene i 3 år opnås et årligt afkast på 2,00 %. Da de 2,00 % antages at blive sat ind på kontoen årligt, får han også rente at renten i henholdsvis år 2 og 3. Hans samlede afkast ved at binde pengene på kontoen i 3 år er dermed kr ,8. X kan dog også vælge at binde pengene for 1 år ad gangen og håbe på, at renten stiger. I så fald skal han have en rente i år 1 2 på 2,0025 % og i år 2 3 på 3,0074 % for at opnå præcis det samme afkast, som han ville have fået ved at binde pengene i 3 år fra start. Netop renterne på 2,0025 % og 3,0074 % er derfor renten, man alt andet lige vil få på en FRA, der indgås med den pågældende bank. Side 31 af 101

33 Beregningseksempel på rentebinding contra forwardrenter Rentebinding Antal år Fast rente Formue, primo Rente Formue, binding 1 1,00 % ,50 % , ,5 3 2,00 % , ,8 Forward rente År Forward rente Formue, primo Rente Formue, ultimo 0 1 1,0000 % ,0025 % , , ,0074 % , , ,8 Tabel 1.6. Kilde: Egne beregninger / Hull, 2011 / MBBL, 2012 Renten på en FRA udregnes således:, Hvor t er tidspunktet og r er renten til tidspunktet t 18. En renteswap kan betragtes som en portefølje af FRA er, der modsvarer betalingerne på SWAP aftalen. Dog hænger prisfastsættelsen af SWAP renten lidt anderledes sammen end angivet ovenfor, da der som oftest er løbende betalinger/udbetalinger fra SWAP aftalen, da betalingerne gerne skal modsvare betalingsforløbet på lånet. I mit eksempel i tabel 1.6 tillægges renten hvert år, hvilket altså betyder, at jeg i eksemplet har antaget, at der ikke er løbende betalinger. Den faste rente på en SWAP fastsættes således, at nutidsværdien af betalingerne på den faste del af SWAP aftalen, modsvarer nutidsværdien af de forventede betalinger på den variable rente altså nutidsværdien af betalingerne ud fra renterne på FRA erne. Årsagen til at det er nutidsværdierne, man sammenligner, er 18 Det skal for en god ordens skyld nævnes, at der i stedet for r normalt anvendes nulkuponrenter, men i dette tilfælde hvor der tilskrives rentes rente er effekten den samme. Side 32 af 101

34 at man ikke kan købe det samme for 1 kr. om 10 år, som man kan i dag. Derfor omregnes betalingerne på både den faste og variable del til nutidsværdi. Beregning af den faste rente i en SWAP aftale. Swap, 1 År FRA renter Diskonteringsfaktor NV, FRA renter år Swap, 2 år Swap, 3 år ,0000 0, , , , , ,4752 0, , , , ,4013 0, , , , , , ,7665 Markedsværdi af SWAP kr. 0,00 kr. 0,00 kr. 0,00 Tabel 1.7. Kilde: Egne beregninger / Hull, 2011 / MBBL, 2012 SWAP renter 1,0000 % 1,4963 % 1,9868 % Diskonteringsfaktorerne er en omregning af rentesatserne på rentebindingen og svarer til, hvor mange kr. man skal indbetale i banken for at få præcis én krone ved udløb af bindingen. Det er denne diskonteringsfaktor, der anvendes til at beregne nutidsværdien af betalingerne. Diskonteringsfaktorer udregnes således: 1 Den faste rente på SWAP aftalen kan da udregnes således: Ud fra udregningerne fremgår det også, at udgangspunktet er, at markedsværdien på indgåelsestidspunktet for SWAP aftalen er kr. 0. Dog er det fra start forventet, at markedsværdien af de enkelte FRA er kan være positive og negative. Årsagen er, at en fast rente på 1,9868 % i dag eksempelvis er bedre end forward renten på 1,00 % derfor vil markedsværdien af den første FRA være positiv, hvorimod markedsværdien af den sidste FRA vil være negativ. Dog er markedsværdien af hele SWAP aftalen kr. 0, som det fremgår af Side 33 af 101

35 tabel 1.7. Markedsværdien fremkommer ved at lægge nutidsværdien af de fremtidige betalinger sammen altså på den 2 årige SWAP fx: (990, ,7261) (1481, ,3709) = 0. Efter SWAP aftalens indgåelse vil markedsværdien svinge afhængigt af udviklingen i renten. I mit eksempel kan det beskrives således, at hvis renten ikke stiger ligeså meget, som det var forventet, da SWAP aftalen blev indgået, vil det få markedsværdien til at udvikle sig negativt, for den der betaler den faste rente. Nedenfor er det illustreret, hvordan markedsværdien ændrer sig, hvis der sker et parallelt skift i renten med 0,5 % nedad dagen efter indgåelse af SWAP aftalen (Således at rentesatserne nu er 1 år = 0,50 %, 2 år = 1,00 % og 3 år = 1,50 %). Ændring af markedsværdi ved rentefald på 0,50 % År FRA renter Diskonteringsfaktor NV, FRA renter Swap, 1 år Swap, 2 år Swap, 3 år 1 500,0000 0, , , , , ,4876 0, , , , ,4380 0, , , , , , ,4985 Markedsværdi af SWAP kr. 497,51 kr. 985,22 kr ,20 Tabel 1.8. Kilde: Egne beregninger / Hull, 2011 / MBBL, 2012 SWAP renter 1,0000 % 1,4963 % 1,9868 % Betydningen af den negative markedsværdi er, at hvis den part der betaler den faste rente ønsker at annullere aftalen, vil det koste vedkommende kr. 985,22 (ud fra den 2 årige SWAP aftalen). Årsagen til den negative markedsværdi er, at den faste rente på en ny 2 årig SWAP aftale efter ændringen vil være 0,9975 %, så hvis den gældende aftale annulleres skal modtageren af den faste rente kompenseres for den tabte rentebetaling over SWAP aftalens oprindelige løbetid. Som det fremgår af beregningen i tabel 1.8, er konsekvensen af en SWAP aftale med længere løbetid større ved rentefald. Den aftalte rente i denne SWAP er fast i hele løbetiden, og jo længere tid SWAP aftalen løber, des større vil gevinsten derfor være for modtager af den faste rente, når renten falder. Derfor er kompensationen også større, jo længere løbetid der resterer. Side 34 af 101

36 Fordele og ulemper ved SWAP Sammenlignes en 30 årig SWAP aftale med et traditionelt 30 årigt fastforrentet realkreditlån, vil renten på SWAP aftalen være lavere end på det fastforrentede lån. På det fastforrentede lån har der i Danmark været tradition for, at man har en konverteringsret til kurs 100 for at beskytte låntager og dermed søge at sikre et dynamisk boligmarked. Konverteringsretten giver mulighed for, at hvis man har lån kr , kan man opsige lånet og betale kr tilbage til hver en tid. Dette giver en beskyttelse ved rentefald, da man derved ikke kan risikere at stå med en markant negativ markedsværdi som vist for SWAP aftalen i tabel 1.8. På realkreditlånet betaler man for konverteringsretten ved, at man får en lidt dårligere kurs ved låneoptagelsen, hvilket i praksis betyder, at den effektive rente på lånet bliver lidt højere sammenlignet med renten på SWAP aftalen. Den lavere effektive rente på SWAP aftalen har utvivlsomt gjort det nemmere for banker/kreditforeninger, at sælge SWAP aftalen som en god løsning for andelsboligforeningen. Foreningen opnår en fast rente i 30 år som på det fastforrentede lån, men den er blot omtrent 0,50 % lavere (anslået af MBBL på baggrund af oplysninger fra kreditforeninger, 2012, s.37). En anden fordel ved SWAP aftaler er, at de er meget fleksible. Hvis en andelsboligforening har haft et variabelt forrentet lån i nogle år og gerne vil sikre boligafgiftens størrelse med en fast rente, kan SWAP aftalen tilkøbes undervejs i løbetiden. SWAP aftalen behøver altså ikke at løbe i 30 år, men kan blot tilknyttes resten af lånets løbetid eller fx 10 år. Aftalen kan også være af forskellig karakter som nævnt både fast rente, rentetrappe men også et renteloft, hvis foreningen blot vil sikre, at renten ikke stiger mere end til et vist niveau. Dog skal man være meget opmærksom på, at hvis det oprindelige lån er for eksempel et F1 lån, og renteswappen dækker over CIBOR 3 mdr., så vil renterne givetvis følge hinandens udvikling i nogen grad, men der vil være en risiko for, at der vil være afvigelser mellem de to. I et sådant tilfælde vil hele renterisikoen dermed ikke være dækket. Da tilknytning af en SWAP aftale ikke kræver en omlægning af gælden, men blot tilknyttes et eksisterende lån, er omkostningerne ved byt til fast rente derfor lave i forhold til omlægning af hele lånet til et fastforrentet lån. Bankerne/kreditforeningerne der har ønsket at sælge SWAP aftaler til andelsboligforeninger, har derfor både kunnet slå på lavere rente og lavere omkostninger. Side 35 af 101

37 Til gengæld for den lavere rente har man dog som nævnt risikoen for negative udsving i markedsværdien ved rentefald. Hvis renten stiger vil markedsværdien være positiv for foreningen, hvis den har byttet til en fast rente. Denne effekt er omtrent den samme som på det traditionelle fastforrentede lån. Falder renten i stedet er der dog ikke noget loft over, hvor meget markedsværdien kan falde på SWAP aftalen. Udgangspunktet for SWAP aftalen er, at markedsværdien er nul ved både indgåelse og udløb. Den negative markedsværdi har derfor primært en betydning, hvis man ønsker at omlægge lånet undervejs eller indfri en del af eller hele gælden. Markedsværdien af SWAP aftalen har dog også en indflydelse på egenkapitalen i foreningen. Anvender foreningen anskaffelsessummen som opgørelsesmetoden for ejendommens værdi fratrækkes pantebrevsgælden, men anvendes enten offentlig eller valuarvurdering er det kursværdien af obligationsrestgælden, der skal fratrækkes (ABL 5, stk. 4). Loven nævner ikke specifikt udsving i værdien af finansielle instrumenter, men i Erhvervs og Selskabsstyrelsens vejledning Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening fra december 2010 lyder det om værdien af renteswaps: Hvis foreningen har valgt at optage ejendommen til dagsværdi, skal dagsværdien af renteswaps altid medtages i årsregnskabet. (s. 10). Det må derfor ventes at langt hovedparten af andelsboligforeninger, der i dag har SWAP aftaler, medregner dagsværdien af aftalen i regnskabet. I praksis betyder dette, at negative udsving i markedsværdien af SWAP aftalen har direkte indflydelse på egenkapitalen. Uagtet om bestyrelsen ved aftalens indgåelse har forstået budskabet omkring, at valget af SWAP aftale frem for fastforrentet realkreditlån kan medføre store negative kursudsving, er det ikke sikkert, at de øvrige andelshavere kan forstå det. Anvendelsen af SWAP aftaler kan derfor risikere at give anledning til stor frustration for andelshaverne, hvis renten falder, da det er en risiko, der kunne være undgået ved i stedet at have optaget et fastforrentet realkreditlån. En negativ markedsværdi giver en direkte effekt på andelsværdien. En anden mulig effekt der dog ikke kan måles i kroner og øre, er den negative omtale SWAP aftaler har fået. Som nævnt i min indledning har flere aviser og nyhedssider brugt SWAP som overskrift i negativt ladede artikler om andelsboligforeninger. Udover den negative medieomtale fremlagde Finanstilsynet i september 2012 et udkast til risikomærkning af visse udlånsprodukter på baggrund af regeringens forbrugerpolitiske eftersyn Trygge forbrugere, aktive valg (2012). I medfør af dette vil SWAP aftaler blive klassificeret med en rød advarsel. Den i forvejen negative medieomtale vil måske skræmme potentielle købere væk, og dermed skabe større nedslag i andelsværdien, end markedsværdien af SWAP aftalen i sig selv tilskriver. Side 36 af 101

38 Advarslen for en potentielt kommende andelshaver om, at der er i foreningen er komplekse lån virker i sig selv rimelig, men det er vigtigt at huske på, at SWAP aftaler kan være af forskellig karakter og af forskellig størrelse. En forening med en belåningsgrad på 10 % og en SWAP aftale om renteloft, vil derfor langt fra udgøre have den samme risiko, som en forening med en belåningsgrad på 80 % og en 30 årig SWAP med fast rentebetaling på 5 %. Hvis andelskøber ikke formår at gennemskue dette, men i stedet blot forholder sig til risikomærkningen og deraf lader sig skræmme væk, vil det være en bet for ellers sunde andelsboligforeninger. I tilgift til risikoen for markante negative markedsværdier af SWAP aftaler, vil anvendelsen af SWAP i fremtiden medføre en betydelig ekstra administration ved overdragelse af andele. Den 18. januar i år stadfæstede Højesteret Vestre Landsrets dom af d. 14. december 2011, hvorefter sælger af et andelsbevis bl.a. skulle godtgøre køber et beløb svarende til hendes andel af udviklingen i en SWAP aftale fra seneste regnskabsår og frem til overdragelsesdatoen. Sagen danner præcedens for, at det i fremtiden ikke er nok for bestyrelser/administratorer at anvende værdien af en SWAP aftale ved seneste regnskabsår, hvis de er bekendt med, at der er sket væsentlige ændringer i værdien. Således lyder det i dommen at Er der imidlertid til foreningen fremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde derfor I det konkrete tilfælde havde foreningen modtaget kvartårlige opgørelser over markedsværdien af SWAP aftalen, og det var disse Højesteret lagde til grund for vurderingen. Ved fremtidige overdragelser må der således påregnes ekstra tidsforbrug for administrator, hvilket formentlig vil medføre en ekstraudgift. Derudover vil det være anbefalelsesværdigt, at køber især ved køb i foreninger med SWAP aftaler inddrager en uvildig rådgiver/advokat til at rådgive omkring sagen, hvilket vil medføre en ekstra udgift for køber. Samlet set kan SWAP aftaler således siges at give en lavere effektiv rente end ved et traditionelt fastforrentet realkreditlån med samme løbetid. Derudover kan andelsboligforeningen spare omkostningerne til omlægning af eksisterende lån med variabel rente til lån med fast rente. Den lavere effektive rente skal dog betragtes som en belønning for den risiko, der opstår ved, at der ikke er konverteringsmulighed på SWAP aftalen. Hvis foreningen tilknytter en SWAP til et eksisterende rentetilpasningslån, er der i øvrigt en risiko for, at renterne på henholdsvis SWAP og lån ikke følger hinanden. Derfor har foreningen godt nok sparet omlægningsomkostninger, men de vil ikke få dækket hele renterisikoen. Desuden må andelsboligforeningen påregne ekstra udgifter til betaling af administrator for Side 37 af 101

39 ekstra tidsforbrug ved overdragelser, og derudover indregne at køber formentlig vil have udgift til en advokat for rådgivning omkring købet; herunder SWAP aftalen. Sidstnævnte synes måske ikke at være foreningens problem, men det kan måske have en effekt på salgbarheden af lejlighederne. Afslutningsvis skal man i øvrigt huske på, at da en SWAP er en OTC aftale, kan det være svært for selv professionelle rådgivere at gennemskue prisfastsættelsen, da den ikke kan findes på en børs. Det større krav til administration ved indgåelse af SWAP aftaler vil minimere gevinsten for foreningen ved at indgå en sådan aftale, og det vurderes derfor, at SWAP kun i mindre omfang vil blive anvendt af andelsboligforeninger fremadrettet. Inkonverterbare lån kontra SWAP aftaler Udover SWAP aftaler bør en potentiel andelskøber også være opmærksom på, om foreningen har indgået inkonverterbare låneaftaler, der også kan påvirke egenkapitalen negativt. For realkreditlån vil dette bl.a. dreje sig om rentetilpasningslån. Specielt hvis rentetilpasningslånet er valgt med en højere frekvens (F). Rentetilpasningslån tilbydes herhjemme med en frekvens op til 10 år, og da rentetilpasningslån er inkonverterbare, er F10 lånet dermed til dels sammenligneligt med en 10 årig SWAP aftale. Hvis andelshaverne i en forening gerne vil have en nogenlunde stabil boligafgift, men ønsker at udnytte en lav rente, kan for eksempel F5 eller F10 anvendes til formålet, da det gør udgiften til lånet kendt over en årrække. Ved rentefald efter låneoptagelsen gælder det imidlertid også for disse lån, at markedsværdien kan blive meget negativ. Andelshavers finansieringsmuligheder Andelshaver vil ofte, afhængigt af foreningens belåningsgrad, i større eller mindre omfang have behov for lån til finansiering af indskuddet i andelsboligen. Før 2005 var det ikke muligt hverken at gøre udlæg eller stifte ejerpantebrev i en andelsbolig. Andelshavers mulighed for sikkerhedsstillelse begrænsede sig til, at andelsboligforeningen kunne stille garanti overfor et pengeinstitut. Med andelsboligbogens oprettelse i 2005 blev det gjort muligt både at gøre udlæg samt oprette ejerpantebreve i den enkelte andelsbolig. Muligheden for etablering af ejerpantebrev har utvivlsomt gjort det lettere for andelshavere, at opnå finansiering til andelsindskuddet, idet et pengeinstitut i dag hermed kan opnå omtrent samme sikkerhed, som ved finansiering af ejerbolig eller bil. Dog har pengeinstituttet ikke medindflydelse på om andelsboligforeningen kan omlægge lån eller etablere ny gæld og ej heller på, om foreningen vælger at Side 38 af 101

40 skifte vurderingsprincip (Träff og Nyholm, 2011). Begge dele udgør en risiko for udlåner for, at andelsbevisets værdi kan falde. Finansiering gennem sikkerhed i form af ejerpantebrev giver imidlertid ikke mulighed for realkreditbelåning, idet dette kun er muligt ved direkte pant i fast ejendom. Andelshaver må således også forvente en noget højere rente, end selve andelsboligforeningen kan opnå på finansieringen. Til gengæld har andelshaver adgang til rentefradrag for renteudgifterne på lånet til indskuddet, hvilket ikke er muligt på finansieringen i andelsboligforeningen. Det skal nævnes, at spekulative foreninger og andelshavere har mulighed for, at foreningen optager lån og videreudlåner pengene til andelshaver på samme vilkår. Foreningen vil da have et tilgodehavende hos andelshaver og tilsvarende en ekstra gæld overfor kreditforeningen. Foreningens renteudgifter dækkes af andelshaver, og regnestykket går dermed i nul for foreningen. Andelshaver vil til gengæld kunne fradrage renteudgiften til foreningen (SKM SR). I praksis vil denne opstilling dog medføre en del ekstraudgifter, der kan gøre det uattraktivt, idet foreningen formentlig vil søge tinglyst ejerpantebrev i den enkelte andel til sikkerhed for tilgodehavendet. Dermed vil der være udgifter til tinglysning af både foreningens lån og ejerpantebrevet. Derudover vil det kræve ekstra arbejde for administrator og revisor, der formentlig også ser sig betalt for dette. Hvis en forening forsøger at udføre denne praksis, vil de formentlig også søge rådgivning hos en advokat omkring opstillingen advokaten skal naturligvis også aflønnes for opgaven. Alt i alt vil den skattemæssige gevinst ved dette arrangement formentlig i høj grad blive spist op af ekstra omkostninger. Rentesatser Fælles for en række af pengeinstitutterne er, at man vælger at skelne mellem, om lånet kan holdes inden for 80 % af andelsbevisets værdi eller ej (bl.a. Lån og Spar samt Jyske Bank). Andre pengeinstitutter tilbyder en lavere rente inden for 80 % af belåningsgrundlaget belåningsgrundlaget værende (80 % * andelens fordelingsmæssige andel af aktiverne) den fordelingsmæssige andel af foreningens gæld (bl.a. Danske Bank og Arbejdernes Landsbank). Rentesatsen kan derudover afhænge af det samlede forretningsomfang med banken og andre individuelle forhold. Til brug for en generel sammenligning med realkreditlån i det næste afsnit, anvendes én rentesats for variabel rente (5,50 %) og én sats for fast rente (8,25 %). Den variable rente er at betragte som en anslået Side 39 af 101

41 gennemsnitsrente uafhængigt af pengeinstitut og belåningsgrad. Den faste rente er baseret på Danske Banks fastforrentede pantebrev op til 95 % belåning med løbetid 30 år. Vilkår for tilbagebetaling Lunde har skrevet om mulighed for pantsætning af andele og de finansielle institutioners produkter på dette område: Der er specielt et behov for en innovativ indsats omkring særlige ejerskiftelån, hvor cash flowet også tilpasses efter, hvad andelshaver betaler på foreningen lån igennem boligafgiften, så andelshavers likviditetsbelastning reelt stilles, som om han havde optaget et ejerskiftelån til en ejerbolig med provenu lig nye lån med pant i andelen plus den forholdsmæssige del af foreningens lån. (2006, s. 53). Dermed må tolkes, at Lunde mener, at man bør kreditvurdere ud fra en finansiering, der matcher kreditvurderingen på ejerbolig. Af det tolker jeg, at finansieringen ifølge Lunde bør udregnes ud fra fast rente og afdrag. Om dette ønske fra Lunde tilbage fra tiden kort efter etableringen af andelsboligbogen, efterkommes af bankerne i deres kreditvurdering i dag er tvivlsomt, omend det er svært beviseligt uden indsigt i de enkelte bankers forretningsgange. Både eksempelvis Danske Bank, Arbejdernes Landsbank, Lån og Spar, Nordea skilter på deres respektive hjemmesider med, at (eksempel fra Arbejdernes Landsbank) Lånet/Kreditten (AL AndelsPrioritetsLån og Kredit, red.) kan have en løbetid på op til 30 år, og du har mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år. Dog kan det hos flere pengeinstitutter konstateres at belåning over 80 % sker med en løbetid på ikke over år. På hjemmesiderne findes imidlertid kun produktbeskrivelserne, og det er således ikke muligt at konkludere på, om kreditvurderingen sker på baggrund af andelsboligforeningens nuværende finansiering/boligafgift eller på baggrund af en omregning af boligafgiften til, hvis andelsboligforeningen var finansieret med fast rente og afdrag. Min egen erfaring fra den finansielle sektor som ansat i Danske Bank er, at der i nogen grad kigges på finansieringen i foreningerne og rådgives omkring risikoen for stigning i boligafgiften, såfremt foreningen er finansieret med andet end fast rente og afdrag. Min erfaring er dog imidlertid også, at der kun i begrænset omfang foretages en decideret omregning af lånene og effekten på boligafgiften ved dette. Jeg har på den baggrund ikke belæg for at konkludere, at pengeinstitutterne ikke beregner hvilken størrelse boligafgiften vil udgøre, hvis lånene i foreningen har fast rente og afdrag. Dog må der påregnes en reel risiko for, at bankerne primært forholder sig til den eksisterende boligafgift. Hvis sidstnævnte er tilfældet vil en sammenligning mellem en forening, der betaler fast rente og afdrag, med en forening der har variabel Side 40 af 101

42 rente og afdragsfrihed få sidstnævnte til at se mere attraktiv ud. Tilbyder bankerne da fortsat lån over 30 år i begge tilfælde, vil foreninger med variabel rente og afdragsfrihed have en lavere samlet boligudgift her og nu. Bør foreningens belåningsgrad og finansieringsvalg have effekt på kvadratmeterprisen Der kan for den enkelte køber af en andelsbolig være en personlig præference i forhold til, om man foretrækker en høj boligafgift frem for et lavt indskud i andelsboligen eller omvendt, men hvad bør man alt andet lige foretrække som andelskøber i forhold til belåningsgrad og foreningens valg af finansiering? Jeg antager i det følgende, at der sammenlignes mellem andele af samme størrelse, beliggenhed, vedligeholdelsesmæssige stand mv. Den eneste forskel mellem foreningerne er dermed belåningsgraden / andelsindskuddet og finansieringsvalget. Når jeg sammenligner andelsboliger og andelsboligforeninger, bruger jeg begrebet kvadratmeterpris. Med kvadratmeterpris mener jeg (andelsindskud + den forholdsmæssige andel af foreningens gæld) / antal kvadratmeter. To eksempler herpå: Forklaring på kvadratmeterpris Kvadratmeter 100 Fordelingstal 5 % Forening A Forening B Ejendommens værdi Gæld i foreningen Egenkapital Andel af foreningens gæld Andelsindskud Belåningsgrundlag Kvadratmeterpris Tabel 1.9. Kilde: Egne beregninger Side 41 af 101

43 Udgangspunktet er dermed, at jo højere belåningsgraden er i foreningen, des mindre indskud skal andelshaver alt andet lige lægge selv. Der er imidlertid stor forskel, på de lånevilkår foreningen kan opnå, og de vilkår andelshaver selv kan opnå, hvis vedkommende skal bruge finansiering af sit indskud. Spørgsmålet er da, om denne forskel er stor nok til, at andelshaver bør være villig til at give en højere kvadratmeterpris for en andel med høj belåning eller en andel med for eksempel afdragsfrihed (idet afdragsfrihed formentlig vil give udslag i en lavere boligafgift, og dermed give likviditet til hurtigere afvikling af den dyre gæld). Belåningsgrad, variabel/fast rente og afdragsfrihed Balancen mellem renten på lån i foreningen og renten på lån til andelsindskuddet kan opstilles således: Fast rente: (3,50 % + 0,50 %) 8,25 % * (1 32 %) = 1,61 % Variabel rente: (0,50 % + 0,55 % 19 ) 5,50 % * (1 32 %) = 2,69 % (rente, forening + bidrag, forening) rente, bank * (1 værdi af rentefradrag) Hvis foreningens belåningsgrad er lavere, vil andelshaver have en tilsvarende lavere udgift til foreningens lån. Da udgiften til rente og bidrag i foreningen ikke er fradragsberettiget, er det hele udgiften der spares. Den mindre gæld i foreningen vil dog alt andet lige være ensbetydende med et tilsvarende større lån i banken. For banklånet opnås imidlertid rentefradrag, og derfor modregnes skatteværdien af rentefradraget. Både med fast og variabel rente vil der være et nettotab for andelshaver, hvis foreningen har en lav gæld relativt til en højere gæld. Havde foreningen haft en større gæld kunne besparelsen være gået til hurtigere afvikling af gælden i banken. I udgangspunktet må en høj belåningsgrad derfor være at foretrække for andelshaver. Billedet må dog siges at være relativt unuanceret. Som tidligere beskrevet er flere banker begyndt at kigge på foreningens belåningsgrad, når renten på bankfinansieringen af andelsboligen udmåles. Dermed vil en højere gæld i foreningen betyde, at bankrenten vil være højere end 5,50 %, hvilket vil indsnævre fordelen. Dertil kommer at en højere belåningsgrad i foreningen, også er ensbetydende med en højere bidragssats på foreningens lån. Samtidigt bør det nævnes, at mange pengeinstitutter slet ikke tilbyder fast rente, så den 19 Bidragssatsen er anslået og er angivet højere for rentetilpasningslånet, da det er blevet normal praksis for realkreditforeninger at opkræve en højere bidragssats for mere usikre lån Side 42 af 101

44 faste rente i foreningen kunne ligeså vel blive sammenlignet med den variable bankrente. Opstillingen ovenfor kan således betragtes som i bedste fald, men er efter alt at dømme en smule urealistisk. Renterne på gælden i foreningen er i øvrigt sat ud fra renten d.d. En del andelsboligforeninger ligger i dag formentlig fortsat med eksempelvis 5 % fastforrentede lån. Laves sammenligningen ud fra dette vil regnestykket i stedet se således ud: Fast rente: (5,00 % + 0,50 %) 8,25 % * (1 32 %) = 0,11 % Samme kan også gøre sig gældende for den variable rente, hvis foreningen har optaget for eksempel et F5 lån eller et rentetilpasningslån med endnu højere frekvens for at søge at opnå en stabil boligafgift over en årrække. Den korte rente på realkreditlån er faldet markant siden 2009, så en forening der har låst renten på et F5 lån ved udgangen af 2008, vil i dag have en langt højere rente på lånet end angivet ovenfor dermed kan eksemplet derfor retmæssigt også se således ud: Variabel rente: (5,50 % + 0,55 %) 5,50 % * (1 32 %) = 2,31 % Derfor kan man sige, at for en nystartet forening vil det her og nu kunne svare sig at finansiere sig med en forholdsvis høj fremmedkapital i foreningen, for at udnytte den lavere nettorente på foreningens gæld, end hvad andelshaver kan opnå. For den gennemsnitlige forening vil regnestykket imidlertid både kunne være positivt og negativt, så for mit datasæt forventer jeg ikke, at kunne aflæse den store forskel mellem kvadratmeterprisen på fast og variabel rente eller kvadratmeterprisen i forhold til belåningsgraden. En forening, der har valgt afdragsfrihed på gælden, vil naturligt have en langt mindre udgift til lånene, og således vil andelshaver kunne forvente en lavere boligafgift i disse foreninger. Om dette er en god forretning eller ej for andelshaver, afhænger igen af hvilke rentevilkår foreningen har opnået på sin gæld. Antages det fortsat, at der over en bred kam ikke er stor forskel på nettorenten på foreningens og andelshavers gæld, er der ikke noget, der tæller for, at andelshaver bør foretrække en forening med afdragsfrihed. Antages det i stedet, at der generelt er lavere rente på foreningens gæld, bør afdragsfrihed være at foretrække, da den lavere boligafgift i det tilfælde kan anvendes til at betale hurtigere af på den dyrere bankgæld. Dog vil en kommende andelshaver ikke kunne opnå garanti for, at foreningens gæld ikke omlægges til lån med afdrag inden for kort tid. Selvom der er afdragsfrihed på lånene i foreningen, er det i øvrigt heller ikke sikkert, at den tilbageværende afdragsfrihed passer med andelshavers låneprofil/tilbagebetaling af lån til indskuddet. Side 43 af 101

45 Som udgangspunkt forventer jeg ikke, at kvadratmeterprisen på andelsboligforeninger med afdragsfrihed vil være højere end andelsforeninger uden. Selvom renten på foreningens gæld måske er lidt lavere end på gælden til andelsboligindskuddet, hvorfor skulle andelshaver så være interesseret i at give en højere pris for at opnå en fordel, der helt eller delvist kan bortfalde kort tid efter, hvis foreningen omlægger gælden og/eller vælger at påbegynde afdrag. Hvis andelskøber giver en højere kvadratmeterpris for andelen i foreningen med afdragsfrihed, og foreningen omlægger gælden i morgen til lån med afdrag, vil den merpris køber har givet for afdragsfriheden falde bort. Køber vil derefter både have en højere boligafgift samt stå til at miste penge på lejligheden, hvis vedkommende sælger den igen. Mine hypoteser i forhold til prisfastsættelse af andele i praksis Som udgangspunkt forventer jeg altså, at kvadratmeterpriserne over en bred kam vil være stort set de samme, uagtet om foreningen har høj eller lav belåningsgrad, fast eller variabel rente eller gæld med eller uden afdrag. For mig virker det også rationelt, at man som køber ikke vil give en højere eller lavere pris pr. kvadratmeter på baggrund af finansieringsvalget. Der er dog alligevel nogle punkter, som jeg tror / frygter, kan give udslag i kvadratmeterpriserne. 1) SWAP Som jeg viste i min redegørelse for SWAP aftaler, er der ikke nødvendigvis noget farligt i en renteswap. Hvis man har byttet til en fast rente i en længere årrække, og renten efterfølgende falder, vil markedsværdien godt nok udvikle sig negativt, men jeg vil antage, at de fleste andelsboligforeninger der anvender SWAP i dag, har ansat værdien til markedsværdi i regnskabet både på baggrund af Højesterets stadfæstelse af Vestre Landsrets dom om medregning af dagsværdien af en SWAP aftale men også på baggrund af EOS s vejledning til opstilling af regnskab for andelsboligforeninger. Hvis jeg har ret i denne antagelse, er konsekvensen af rentefaldet allerede indregnet i værdien af andelsbeviset. Med den faste rente vil foreningen samtidigt have en sikkerhed omkring boligafgiften, så kommende andelshaver kan føle sig tryg ved den faste månedlige udgift. Tilbage er dog fortsat risikoen for, at markedsværdien udvikler sig yderligere negativt, hvis renten ikke stiger som forventet i fremtiden. Min hypotese er, at den meget negative medieomtale SWAP aftaler har fået, har skræmt mange potentielle købere væk fra andelsboligforeninger, der har tilknyttet SWAP aftaler på en del af deres gæld. Jeg har derfor en antagelse om, at datasættet vil vise, at kvadratmeterpriserne på foreninger med SWAP aftaler vil være lavere end for de øvrige andelsboligforeninger. Hertil skal det tilføjes, at ifølge rapporten udarbejdet af MBBL i august 2012, er anvendelsen af SWAP aftaler i andelsboligforeninger i Danmark særligt sket i Side 44 af 101

46 perioden omkring 2004 og fremefter. Deres tal kommer fra en undersøgelse af Andelsbasen.dk (2011) af de 100 største andelsboligforeninger i hovedstadsområdet. I rapporten opgives det i øvrigt, at det primært er 30 årige SWAP s med fast rente, der anvendes og kun i mindre grad såkaldte trappe aftaler 20. Hvis MBBL og Andelsbasen.dk s undersøgelse er korrekt, har hovedparten af de andelsboligforeninger, der i dag har SWAP optaget dem, da renten var høj. Da renten efterfølgende er faldet markant, må det derfor ventes, at de fleste SWAP aftaler i andelsboligforeninger i dag har en markant negativ markedsværdi. Hvis andelskøber tror på stigende renter fremover og køber andel med tanke på at bo der i en årrække, vil vedkommende måske ligefrem kunne opnå en fordel ved at købe sig ind i en andelsboligforening med SWAP, da markedsværdien dermed alt andet lige vil være gående mod 0, og egenkapitalen i foreningen dermed vil stige. 2) Afdragsfrihed Jeg kan ikke finde noget vægtende argument for, hvorfor andelskøber objektivt set skulle være interesseret i at give en højere kvadratmeterpris for en andelsbolig i en forening, der har afdragsfrihed på gælden. Når jeg så alligevel har afdragsfrihed med som et punkt, der kan give anledning til afvigelse i kvadratmeterprisen, skyldes det min påstand om, at udlåner af finansiering til andelsindskuddet ikke tager højde for omregning af foreningens gæld til fast rente og afdrag. Hvis en andelsboligforening har gæld med afdragsfrihed, vil boligafgiften være lavere (medmindre besparelsen bruges til hurtigere afvikling af anden gæld i foreningen eller opsparing). For kommende andelshaver er den nemmeste måde at sammenligne to andelsboliger på, uden at skulle sætte sig ind i regnskab mv., at kigge på to ting: Andelsindskud og boligafgift. Sammenlignes to ens lejligheder med samme andelsindskud vil køber måske være forfalden til at vælge lejligheden med afdragsfrihed, idet den alt andet lige har en lavere boligafgift. Hvis banken ikke omregner boligafgiften til, vil køber blive kreditgodkendt på baggrund af delvis afdragsfrihed dvs. vedkommende kan reelt købe en dyrere lejlighed, hvis foreningen har afdragsfrihed på en del af eller hele gælden. Netop foreningernes mulighed for valg af variabel rente og afdragsfrihed, og bankernes manglende notits heraf kan måske forklare, hvorfor de nybyggede private andelsboligforeninger blev foretrukket frem for ejerboliger i midten af 00 erne. Som beskrevet i afsnittet omkring de nybyggede foreninger oversteg 20 En rentetrappe er en SWAP aftale om fast rente, der dog stiger på fastsatte tidspunkt. Derved opnår foreningen en lavere fast rente her og nu men skal til gengæld betale mere i fremtiden. Rentetrapper har været stærkt kritiseret og er netop én af de lånetyper, der var med til at starte Subprime krisen i USA (Hansen og Knudsen, 2010) Side 45 af 101

47 fordelen ved rentefradrag på ejerboliger gevinsten ved sparet udgift til ejendomsværdiskat, og udgangspunktet må derfor være, at det var billigere, at eje boligen end at købe den som andel. Alligevel er mange nybyggede andelsboliger kommet til i midten af 00 erne. Lunde forsøgte i 2006 at forklare interessen for nybyggede andelsboliger med, at de blev solgt som billige og med en lav boligafgift, men at denne lave boligafgift i høj grad bundede i lav variabel rente og afdragsfrihed. I den forbindelse skriver han: Dette udbud af tilsyneladende billige nybyggede andelsboliger var kun muligt med den helt misvisende betegnelse billige realkreditlån og med pæne andelspriser, som bestemt ikke er lig prisen for boligen. Kendskabet i befolkningen til andelsboligformens økonomiske indhold synes fortsat ganske beskedent. (s. 30). Man kan derfor forestille sig, at der omkring midten af 00 erne, som Lunde antyder, var en generelt mangel på indsigt i økonomien omkring købet af en andelsbolig. Jeg frygter således for, at mit datasæt vil vise, at der er højere kvadratmeterpriser i foreninger finansieret helt eller delvist med afdragsfrihed. Jeg mener samtidigt, at dette i så fald må bygge på mangel på korrekt kreditvurdering hos bankerne og en udbredt misforståelse blandt andelskøbere. Det vil dog komme bag på mig, hvis det viser sig, at andelsboligforeninger med afdragsfrihed har højere kvadratmeterpriser, og at køber dermed fremstår ligeså uoplyst omkring andelsboligens økonomiske opbygning som i midten af 00 erne. Siden dengang er fokussen på andelsboliger, og det faktum at de ikke altid har god og sund økonomi, taget til. Derudover lancerede Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) fra 1. november 2012 et nyt regelsæt for andelsboliger, der bl.a. indebærer, at ejendomsmæglere skal udregne den tekniske pris på andelsboligen, hvilket netop er andelsindskuddet sammenlagt med andelen af foreningens gæld. Dette gør, at andelskøber i dag må antages at være mere opmærksom på økonomien i den enkelte andelsboligforening, og specielt med DE s regelsæt har andelskøber fået bedre forudsætninger for sammenligning af andelsboligerne. Side 46 af 101

48 Delkonklusion De offentlige vurderinger på andelsboligforeninger er steget markant siden starten af årtusindeskiftet, hvilket har dannet en ny normal for andelsboliger, hvor det ikke længere er selvskrevet, at man giver maksimalprisen for en andelsbolig. De tre metoder andelsboligforeningen kan vælge at opgøre ejendommens værdi efter, synes i dag at kunne anvendes til gøre at værdien af andelsbeviserne højest mulig. Selve prisstigningerne har i udgangspunktet formentlig været rationelle nok huslejereguleringen er blevet lempet, og det er blevet mere attraktivt for pensionskasser at investere i boligejendomme. Det kan med udgangspunkt i handelspriserne for større ejendomme således også forsvares, at de offentlige vurderinger er steget. Det forklarer dog ikke, hvorfor priserne ikke er fulgt med ned igen efter finanskrisen, og det kan derfor være svært for andelskøber at vurdere, om en andelsboligforenings prisfastsættelse i dag er retvisende for markedsværdien. De store prisstigninger på andelsboliger og antagelsen om, at der i dag er mange andelsboligforeninger, der handles under maksimalprisen, har gjort det mere kompliceret at være andelskøber i dag end for 10 år siden. Samtidigt med prisstigningerne er der kommet nye lånetyper til med først variabel rente, siden afdragsfrihed og i senere år også SWAP aftaler. Valget af finansiering har både en indflydelse på foreningens egenkapital og boligafgiften, der betales af andelshaver. På et lån med variabel rente er der risiko for, at renten stiger og på et lån med afdragsfrihed, skal der afdrages på lånet senere. Der er derfor ikke umiddelbart noget incitament for en kommende andelshaver til at give en højere kvadratmeterpris for den ene andel frem for den anden, hvis man ser bort fra beliggenhed, størrelse, stand mv. Udfordringen for køber er, at selvom der i dag stilles større krav til andelsboligforeningernes regnskabsstandard (EOS, 2010), og selvom ejendomsmæglerne skal beregne den tekniske pris på lejligheden (DE, 2012), er der fortsat ikke adgang til officiel statistik på handelspriser og gælden i de foreninger, hvilket fortsat forringer købers sammenligningsmuligheder. Med de mange kombinationsmuligheder der er mellem valg af finansiering og vurderingsmetoder og den manglende adgang til statistik på salg, er spørgsmålet derfor, om kompleksiteten ved købet af andelsbolig gør, at der i dag er irrationelle prisafvigelser på handler med andelsboliger og dermed om mine hypoteser, om at der kan aflæses forskelle i kvadratmeterpriserne på henholdsvis foreninger med og uden SWAP aftaler og foreninger med og uden afdragsfrihed (eller på helt tredje parametre), holder stik. Kort fortalt de manglende reguleringer af andelsværdierne efter finanskrisen samt de mange finansieringsmuligheder og deres respektive fordele/ulemper samt indvirkning på egenkapital og Side 47 af 101

49 boligafgift, kombineret med manglen på officiel statistik gør, at det i dag er kompliceret at udregne den korrekte pris på en andelsbolig, hvilket skaber baggrund for, at der kan være irrationelle afvigelser i kvadratmeterpriserne. Side 48 af 101

50 Kapitel 2 Empirisk undersøgelse af prisfastsættelsen af andelsboliger Målet med min empiriske undersøgelse er at skabe et statistisk indblik i prisfastsættelsen af andelsboliger i dag. Undersøgelsen vil tage udgangspunkt i de faktiske handelspriser på andelsboliger i forskellige foreninger. På baggrund af de tal undersøgelsen viser, vil jeg ved hjælp af statistiske modeller søge at få beeller afkræftet mine hypoteser om foreningens lånevalgs betydning for prisfastsættelsen. Inden jeg kommer med resultaterne af min undersøgelse, indleder jeg med en redegørelse for, hvordan adgangen til tallene er opstået, hvilke elementer jeg har inddraget i undersøgelsen og hvorfor, samt en gennemgang af de potentielle bias der er i datasættet. Forudsætning for beregninger I dette kapitel udregner jeg bl.a. konfidensintervaller samt udfører en række hypotesetests, der skal søge at vise sammenhængen mellem forskellige lånetyper i foreningerne og kvadratmeterpriserne for de tilhørende andele. En vigtig forudsætning for de konfidensintervaller og hypotesetest jeg gennemfører, er at de observerede data, kan antages at være normalfordelte. Jeg vil derfor indledningsvis undersøge, om kvadratmeterpriserne for andelsboliger med en vis rimelighed, kan antages at være normalfordelte. Test for normalfordeling kan enten foretages grafisk eller beregningsmæssigt ved hjælp af Jarque Beras test for normalitet (Hansen og Koldsø, 2007). Den grafiske test har den fordel, at den er let at foretage (specielt ved hjælp af computer), hvorimod den beregningsmæssige er mere tung at håndtere. Til gengæld giver den grafiske test kun mulighed for at anslå, om et datasæt er normalfordelt eller ej, hvor den beregningsmæssige sætter tal på, om det bør forkastes, at datasættet er normalfordelt. Jeg anvender i det følgende den grafiske test, da jeg alene ønsker at give et overordnet indtryk af, om datasættet med en vis rimelighed kan antages at være normalfordelt. Udgangspunktet for den grafiske test er et såkaldt normalfraktildiagram (illustration 2.1). Side 49 af 101

51 Normalfraktildiagram Illustration 2.1. Normalfraktildiagram over kvadratmeterpriser. I et normalfraktildiagram omregnes observationerne til fraktiler i normalfraktildiagrammet. Observationerne i datasættet må da ligge tilnærmelsesvis tæt på den bedste rette linje tegnet mellem observationerne, for at data kan antages at være normalfordelte. I dette tilfælde ligger hovedparten af observationerne tæt på den rette linje, men en række ekstreme høje observationer kombineret med få / ingen ekstreme lave observationer gør, at datasættet ikke følger den rette linje i normalfraktildiagrammet. At kvadratmeterpriserne til fulde følger normalfordelingen kan dermed næppe antages. I illustration 2.2 nedenfor har jeg afbilledet standardnormalfordelingen i forhold til mit datasæt, hvor kvadratmeterpriserne er inddelt i intervaller på kr dvs. observationer er grupperet fra , osv. De to nederste billeder viser standardnormalfordelingen samt sumkurven for denne. De to øverste kurver er det samme for datasættet. Som det fremgår følger datasættet nogenlunde standardnormalfordelingen dog med flere ekstreme høje observationer og færre ekstreme lave observationer. Side 50 af 101

52 Observationer i datasættet og standardnormalfordelingen Illustration 2.2. Standardnormalfordelingen overfor datasættet Da datasættet i nogen grad følger normalfordelingen vist ved illustration 2.1 og 2.2, antages kvadratmeterpriserne for andelsboliger i det følgende at være normalfordelte. Dog må der påregnes en vis usikkerhed i tallene, da kvadratmeterpriserne ikke til fulde er normalfordelte. Redegørelse for dataindsamling Dette afsnit indeholder en praktisk redegørelse for, hvordan jeg har fået adgang til mine oplysninger omkring handlerne med andelsboligerne. Derudover vil jeg i afsnittet forklare, på hvilken baggrund jeg har udvalgt de postnumre, jeg vil beskæftige mig med, samt hvilke oplysninger jeg har noteret mig omkring handlerne og foreningerne. Afsnittet skal dermed være en hjælp til at forstå, hvordan jeg har struktureret min dataindsamling, og hvorfor jeg har udvalgt de enkelte data. Fremskaffelse af data Mine oplysninger om handelspriser samt information om regnskaber er skaffet gennem mit ansættelsesforhold i Danske Bank. Når en kunde i Danske Bank er interesseret i at købe en andelsbolig, sendes materialet omkring handlen samt foreningens økonomi til Realkredit Danmark, der foretager en Side 51 af 101

53 valuarvurdering. Realkredit Danmark opbevarer oplysninger omkring handelspriserne, andel af foreningens gæld mv. i en database og opbevarer ligeledes regnskab, vedtægter mv. på foreningen. Med adgangen til disse data har jeg gennemgået samtlige vurderingsbestillinger hos Realkredit Danmark i perioden 2/ / Vurderingsbestillingerne dækker både over vurderinger til brug for tillægslån og ejerskiftevurderinger førstnævnte er af indlysende årsager udskilt, da jeg kun er interesseret handelspriserne på lejlighederne. Det skal hertil nævnes, at Realkredit Danmarks vurdering af ejendommen ikke indgår i mine data, idet deres vurdering må betragtes at være en subjektiv vurdering, og dermed ikke belyser, hvad den aktuelle markedsværdi af andelsbeviset er. For langt de fleste andelsboligforeninger har der kun været bestilt ejerskiftevurdering på én lejlighed i perioden. I foreninger hvor der er bestilt to eller flere vurderinger, er kun den første vurdering anvendt til datasættet. Det samlede datasæt udgør 346 andelsboligforeninger. Indhold af datasæt Fravalgte data Handler til maksimalprisen Efter indsamling af mit datasæt har jeg helt valgt at se bort fra de andele, der er handlet til maksimalprisen. Når en andelsbolig handles til maksimalprisen, kan jeg ikke afvise, at markedsværdien af og dermed salgsprisen på lejligheden ville være højere, hvis salget ikke var begrænset til maksimalprisen. De andele der handles til maksimalprisen, vil derfor alt andet lige ikke give mig det fulde billede af, hvordan lånevalget og belåningsgraden spiller ind på kvadratmeterprisen. Der er 106 andelsboligforeninger, der er handlet til maksimalprisen ud af de 346 foreninger, hvilket reducerer datasættet til 240 observationer. Ekstreme observationer Der er generelt en meget stor spredning på kvadratmeterpriserne. Således er den laveste observation kr , pr. kvadratmeter og den højeste kr ,. Der er dog ikke store procentvise spring mellem de enkelte observationer, men de fem højeste skiller sig markant ud fra resten af datasættet. Således er der Side 52 af 101

54 fra 6. højeste observation hele 13,31 % op til 5. højeste. For resten af datasættet ligger næste observation typisk inden for 0,0 % til 1,50 %, enkelte dog med spring på op til 5 %. De ekstreme observationer er ikke konsekvent fjernet fra datasættet, men jeg har gennemgået de konkrete lejligheder for at undersøge, om der var ekstraordinære forhold ved den enkelte lejlighed, der gav anledning til at fjerne den fra datasættet. Jeg har specielt kigget efter, om der til den konkrete lejlighed var tilknyttet tagterrasse eller andet areal, der ikke tæller med i kvadratmeteropgørelsen men skaber en særlig herlighedsværdi, der kunne give anledning til en ekstraordinært høj kvadratmeterpris. Kun i ét tilfælde skilte lejligheden sig ud ved at have 64 kvadratmeter areal og omtrent samme i privat tagterrasse med udsigt over Frederiksberg. Denne havde en kvadratmeterpris på kr og er udelukket af datasættet. For de øvrige handler med meget høje kvadratmeterpriser var der ingen særlige kendetegn ved den handlede lejlighed. Der er altså kun udtaget én ekstrem observation fra datasættet. Analyserne i det følgende sker således på baggrund af de resterende 239 foreninger. Foreninger under stiftelse Ved flere handler med foreninger under stiftelse har det fulde prospekt og oversigt over foreningens lån ikke været modtaget hos Realkredit Danmark, og det har således ikke været mig muligt at få det fulde økonomiske indblik i de pågældende foreninger. På den baggrund har jeg ikke inddraget foreninger under stiftelse. Kriteriet for hvornår en forening er under stiftelse i forhold til mit datasæt er, at der ikke foreligger et regnskab for et helt regnskabsår. Postnumre Overordnet set indeholder datasættet alene andelsboligforeninger beliggende i postnumre i følgende bydele: Frederiksberg, Frederiksberg C, København N, København V, København Ø, København K og København S. Min udvælgelse af netop disse bydele og postnumre sker på baggrund af flere ting. Frederiksberg og København har i dag ca. 60 % af alle andelsboliger i Danmark (samlet 58 % i 2005, EBST, 2006). Derudover er koncentrationen af andelsboliger relativt høj i københavnsområdet, idet 33 % af boligmassen i København er andelsboliger, 28 % på Frederiksberg (MBBL, 2012). Århus havde i % af landets andelsboliger, men andelsboliger udgør kun 2,5 % 5 % af boligmassen i Århus Kommune. Hvis andelsboligerne er spredt ud over et stort område, frygter jeg, at der vil være store udsving i Side 53 af 101

55 kvadratmeterpriserne på den baggrund, hvilket kan gøre det sværere at konkludere noget omkring lånevalget og belåningsgraden. Ved at holde mig til postnumre i centrum af Hovedstaden, håber jeg dermed at have opnået et mere homogent datasæt, der gør det nemmere at analysere tal på tværs af postnumre. Havde jeg i stedet valgt et større område, og det viste sig at hovedparten af andelsboligforeninger med SWAP aftaler for eksempel primært lå i Århus, kunne geografiske forskellige i kvadratmeterpriserne spille ind og sløre tallene. I udgangspunktet er det min antagelse, at kvadratmeterpriserne i indre by (København K) vil være højest. Valget af Frederiksberg, samt København N, V, Ø og S skyldes da, at disse alle grænser op til København K. Det er samtidigt de samme områder, Økonomigruppen brugte til deres analyse af priserne på andelsboliger i 2008 (s. 16). Nedenfor er skitseret de observerede kvadratmeterpriser i de respektive områder (tabel 2.1). Af tabellen fremgår ligeledes værdierne i et konfidensinterval på 95 % (mit datasæt er blot en stikprøve på den samlede andelsboligmasse. Konfidensintervallet er en udregning af, hvad de faktiske kvadratmeterpriser med 95 % sandsynlighed ville være inden for, hvis jeg betragtede hele populationen og ikke blot en stikprøve). Middelværdi og konfidensinterval for kvadratmeterpriser fordelt på områder Kvadratmeterpriser Område Antal observationer Middelværdi Nedre grænse Øvre grænse Prisniveau Samlet , , ,84 Frb , , ,64 Middel Frb. C , , ,51 Høj Kbh. K , , ,20 Høj Kbh. N , , ,03 Lav/middel Kbh. S , , ,70 Lav Kbh. V , , ,33 Middel/høj Kbh. Ø , , ,26 Lav/middel Tabel 2.1. Kilde: Egne beregninger Som det fremgår af tabel 2.1, er der relativt store udsving i kvadratmeterpriserne fra område til område, så hvis jeg skal forsøge at konkludere på kvadratmeterpriserne på tværs af områder, er det væsentligt, at jeg på forhånd forholder mig til, om den testede variabel er nogenlunde jævnt fordelt på områderne, eller om Side 54 af 101

56 variablen for eksempel er mest repræsenteret i områder med høje kvadratmeterpriser. Dette vender jeg tilbage til for de enkelte variable. Baggrund for og indhold af udvalgte underpunkter i datasættet 21 Handelspris, regnskabspris og forbedringer Min kolonne Handelspris er handelsprisen uden forbedringer. Således er også Regnskabsprisen den maksimale pris ifølge regnskabet uden tillæg af individuelle forbedringer. Dermed sagt, at hvis en andel har en handelspris på kr og forbedringer for kr , da er den faktiske handelspris kr Årsagen til at jeg anvender handelsprisen uden forbedringer, er for at gøre lejlighedernes kvalitet mere sammenlignelig. Dermed er det kun ejendommens generelle stand fra forening til forening, der kan variere og i mindre grad den konkrete lejligheds stand. Andel af gæld Underpunktet viser lejlighedens fordelingsmæssige andel af foreningens samlede gæld. Med gæld forstås alle passiver undtagen egenkapitalen. Gælden dækker således over både gæld til realkreditinstitutter, banker, markedsværdi af SWAP aftaler og andre mindre kreditorer. SWAP til MV 22, MV af SWAP og SWAP ift. gæld For samtlige foreninger med SWAP aftaler har jeg noteret, om foreningen i regnskabet har opgjort værdien af SWAP aftalen til markedsværdi i balancen. Markedsværdien af SWAP aftalen på regnskabsdatoen kan sammen med fordelingstallet give mig et billede af, hvor meget selve SWAP aftalen påvirker kvadratmeterprisen med. SWAP ift. gæld er et udtryk for, hvor stor en andel af foreningens gæld SWAP aftalen dækker over det skal dog bemærkes, at ikke alle foreninger med SWAP aftaler har oplyst dette i seneste regnskab eller generalforsamlingsreferat. Ud af de 239 tilbageværende andelsboligforeninger har kun 20 indgået SWAP aftale på en del af eller hele gælden. På det samlede datasæt på 346 foreninger er tallet 33, altså ca. 10 % i alt. Tallet er dermed væsentligt under MBBL/Andelsbasen.dk s undersøgelse af de 100 største andelsboligforeninger i 21 Hele datasættet er vedlagt som Bilag MV = Markedsværdi Side 55 af 101

57 københavnsområdet, hvori det blev anslået, at der var tilknyttet SWAP aftale til ca. en fjerdedel af de realkreditlån, der er ydet til andelsboligforeninger (MBBL, 2012, s. 32) 23. Det skal i øvrigt nævnes, at samtlige foreninger med SWAP aftaler i regnskabet har ansat SWAP aftalen til markedsværdi, og dermed har fulgt EOS s anbefaling Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening. For 32 af de 33 foreninger havde deres SWAP aftale(r) negativ markedsværdi ved seneste regnskabsår. De 20 foreninger med SWAP i mit resterende datasæt på 239 foreninger har en markedsværdi af SWAP aftalen pr. kvadratmeter fra kr til kr Der er derfor ingen tvivl om, at SWAP med lange løbetider, kan udgøre en anseelig risiko for andelsbevisets værdi i perioder med faldende renter. Foreningerne med SWAP aftaler fordelt på områder Antal observationer Samlet Andele Prisniveau Frb ,1 % Middel Frb. C 0 9 0,0 % Høj Kbh. K ,4 % Høj Kbh. N ,3 % Lav/middel Kbh. S ,7 % Lav Kbh. V ,4 % Middel/høj Kbh. Ø ,5 % Lav/middel Tabel 2.2. Kilde: Egne beregninger Der kan i tabel 2.2 aflæses en nogenlunde jævn fordeling af foreninger med SWAP aftaler på områder med henholdsvis lavt, middel og højt prisniveau. I mine analyser af foreninger med SWAP aftaler, vil jeg derfor foretage beregninger på tværs af postnumre. Antallet af foreninger med SWAP aftaler er dog så lavt, at det er svært decideret at konkludere noget omkring foreninger med SWAP. Datamængden af foreninger med SWAP i de enkelte områder er så lille, at det ikke vil give nogen statistisk signifikante resultater, at betragte kvadratmeterpriserne i områderne ét for ét på foreninger med og uden SWAP. 23 Dertil kan tilføjes, at 25 af de 33 foreninger med SWAP aftaler, i regnskabet havde oplyst hvor stor en del af gælden, der var dækket af en SWAP aftale. Heraf havde kun 11 foreninger dækket renterisikoen på hele deres gæld. Måles der på hvor stor en andel af realkreditlån ydet til andelsboligforeninger, der er dækket af SWAP er tallet derfor endnu lavere end 10 %. Side 56 af 101

58 Afdragsfrihed og Afdragsfrihed ift. gæld Jeg har dels noteret, om andelsboligforeningerne har afdragsfrihed på en del af eller hele gælden, samt hvor stor en andel af gælden, der er afdragsfrihed på. Andelen af gælden der er afdragsfrihed på, er opgjort som (kursværdien af bank og realkreditlån med afdragsfrihed / kursværdien af bank og realkreditlån samlet). Der er altså ikke taget hensyn til mindre gældsposter til øvrige kreditorer. I det tilfælde at en forening både har SWAP og afdragsfrihed, er markedsværdien af SWAP aftalen i forhold til denne udregning udeladt af den samlede gæld. Der er samlet 74 eller 30,96 % af foreningerne, der har afdragsfrihed. I tabel 2.3 nedenfor kan det aflæses, at fordelingen af afdragsfrihed på områder er nogenlunde jævn dog ligger København N væsentligt under gennemsnittet. Andelen af afdragsfrihed i områder med lavt, middel og højt prisniveau synes at være rimelig jævnt fordelt, og det kan dermed i nogen grad forsvares at vurdere foreninger med afdragsfrihed på tværs af områder. Foreninger med afdragsfrihed fordelt på områder Antal observationer Samlet Andele Prisniveau Frb ,3 % Middel Frb. C ,2 % Høj Kbh. K ,5 % Høj Kbh. N ,8 % Lav/middel Kbh. S ,6 % Lav Kbh. V ,6 % Middel/høj Kbh. Ø ,0 % Lav/middel Tabel 2.3. Kilde: Egne beregninger Af de 74 foreninger med afdragsfrihed havde 30 stk. afdragsfrihed på mere end 90 % af foreningens gæld og 56 stk. på mere end 50 % af gælden. Af de 30 foreninger med afdragsfrihed på mere end 90 % af gælden havde 20 stk. samtidigt variabel rente på mere end 90 % af gælden. Variabel rente Ligesom ved afdragsfrihed har jeg for alle foreninger noteret, om der er variabel rente på en del af eller hele gælden. I den forbindelse er det vigtigt at bemærke, at foreningerne med SWAP aftaler er noteret som Side 57 af 101

59 ja til variabel rente. De foreninger der har indgået en 30 årig SWAP aftaler, der dækker hele gælden, og hvor de betaler fast rente har reelt ingen variabel rente, men er fortsat noteret med ja. Der er samlet 93 eller 38,91 % af foreningerne, der har variabel rente. Alle områderne fordeler sig nogenlunde jævnt omkring denne andel, og der analyseres derfor senere på variabel rente på tværs af områderne. Foreninger med variabel rente fordelt på områder Antal observationer Samlet Andele Prisniveau Frb ,3 % Middel Frb. C ,4 % Høj Kbh. K ,2 % Høj Kbh. N ,5 % Lav/middel Kbh. S ,0 % Lav Kbh. V ,8 % Middel/høj Kbh. Ø ,1 % Lav/middel Tabel 2.4. Kilde: Egne beregninger Belåningsgrundlag, kvadratmeterpris og belåningsgrad Som tidligere beskrevet er kvadratmeterprisen: (handelspris + andelen af foreningens gæld) / antal kvadratmeter. Belåningsgrundlaget bruger jeg som betegnelsen for handelsprisen + andel af foreningens gæld. NB! det er vigtigt at bemærke, at jeg har beregnet belåningsgrad således: Andelen af foreningens gæld / (handelsprisen + andel af foreningens gæld). hvor den regnskabsmæssige belåningsgrad ville se således ud: Andel af foreningens gæld / (Maksimalpris + andel af foreningens gæld) Når jeg herefter i opgaven bruger udtrykket belåningsgrad, er det dermed belåningsgraden ifølge markedsværdien, jeg refererer til. Idet jeg alene betragter foreninger, der er handlet under maksimalprisen, vil det sige, at min beregnede belåningsgrad i samtlige tilfælde vil være højere end den regnskabsmæssige belåningsgrad, da nævneren i beregningen heraf bliver mindre. Side 58 af 101

60 Belåningsgraden for datasættet og i de respektive områder er vist nedenfor. Den gennemsnitlige belåningsgrad ligger på 30,24 % og belåningsgraderne for de respektive områder varierer med +/ 5 procentpoint fra dette. Der ses ikke umiddelbart nogen tendens til, at der er sammenhæng mellem prisniveau og belåningsgrad generelt. Der er således både områder med høje priser og lave belåningsgrader og omvendt. Belåningsgrad fordelt på områder Belåningsgrad Område Antal observationer Middelværdi Nedre grænse Øvre grænse Prisniveau Samlet ,24 % 27,79 % 32,70 % Frb ,68 % 20,96 % 32,40 % Middel Frb. C 9 25,64 % 7,60 % 43,67 % Høj Kbh. K 13 34,42 % 21,68 % 47,15% Høj Kbh. N 48 31,18% 26,71% 35,65% Lav/middel Kbh. S 46 35,32% 28,22% 42,41% Lav Kbh. V 48 30,67% 25,09% 36,25% Middel/høj Kbh. Ø 42 25,62% 20,83% 30,42% Lav/middel Tabel 2.5. Kilde: Egne beregninger Bias Bias er et udtryk for systematiske fejl, der kan give anledning til skævheder ved estimering af statistiske modeller. Jeg vil i dette afsnit komme ind på potentielle bias i min dataindsamling. Usikkerhed omkring handelspriser Den største risiko ved datasættet anser jeg for at være, at jeg ikke har dokumentation for, at en handel har fundet sted ved samtlige vurderingsbestillinger. Udgangspunktet er, at der først skal bestilles en vurdering hos Realkredit Danmark, når der er sket en handel. Det er imidlertid muligt blot at oplyse handelsprisen til Realkredit Danmark uden at dokumentere prisen med en købsaftale fra ejendomsmægler eller overdragelsesdokument udarbejdet af administrator/forening. I praksis betyder det, at der kan være tilfælde, hvor en kunde har forespurgt på muligheden for køb af den konkrete lejlighed til den konkrete pris, men hvor handlen efterfølgende ikke er blevet gennemført enten som følge af at kunden selv har trukket interessen tilbage eller som følge af afslag på finansieringen i Danske Bank. Effekten kan også være, at handelsprisen efter vurderingsbestillingen er forhandlet yderligere ned i forhold til den angivne i mit datasæt. Side 59 af 101

61 Det er svært at eliminere denne risiko, idet der som bekendt ikke findes en tingbog over andelshavere. I de tilfælde hvor kunden har opnået finansiering i Danske Bank, har det været nemt for mig, at få bekræftet, at handlen er sket. Er der ikke etableret finansiering i Danske Bank, er det dog ikke ensbetydende med, at der ikke har fundet en overdragelse sted, da kunden blot kan have valgt at optage finansieringen af andelsbeviset igennem et andet pengeinstitut, eller have betalt andelen kontant. Uanset hvad vil der kun blive bestilt vurderinger i de tilfælde, hvor en kunde er interesseret i at købe lejligheden for den pågældende pris og søger om finansiering af lejligheden i Danske Bank. Derfor vil handelsprisen også i nogen udstrækning være et udtryk for markedsværdien. Generelt må kvadratmeterpriserne dog betragtes med en vis forsigtighed, idet den manglende verificering af handelspriserne. Effekten af den manglende verificering må forventes at være, at handelspriserne, og dermed kvadratmeterpriserne, generelt er lidt lavere end angivet i mit datasæt. Hvorvidt eventuelt yderligere afslag i handelspriserne er mere hyppige, hvis foreningen har valgt ét lån frem for et andet er tvivlsomt, og jeg forventer derfor ikke, at mine analyser omkring prisfastsættelsen afhængigt af lånetype og belåningsgrad vil afvige markant fra det analyserede. Vedligeholdelsesmæssig stand af ejendommen Som beskrevet under forbedringer er individuelle forbedringer på de respektive lejligheder fraregnet salgsprisen på andelsbeviset. Dog er det ikke muligt at udlede den vedligeholdelsesmæssige stand af ejendommen på baggrund af regnskabet. Ejendommens stand kan give anledning til bias, hvis der for eksempel er en tendens til, at foreninger med en bedre vedligeholdelsesmæssig stand oftere vælger afdragsfrie lån. En undersøgelse af denne påstand rækker dog udover denne opgaves omfang. Fordeling af lånetyper i specifikke områder Hvis det viser sig, at lån med variabel rente er hyppigst optrædende i områder med høje kvadratmeterpriser, vil der være en sandsynlighed for, at de højere kvadratmeterpriser skyldes beliggenheden frem for lånevalget. Potentielle bias omkring, at dette er tilfældet, ved de respektive lånetyper er søgt belyst ovenfor i tabel 2.2, 2.3 og 2.4. Det er dog væsentligt at bemærke, at selvom de procentvise afvigelser ikke er ekstreme, er der stadig en risiko for, at forskellen mellem lånevalg i de respektive områder kan have en mindre indvirkning på det samlede resultat. Side 60 af 101

62 Anvendelse af besparelse på finansiering Jeg antager i opgaven, at besparelsen ved valg af for eksempel afdragsfrihed vil give udslag i en lavere boligafgift. Dette behøver ikke nødvendigvis at være tilfældet, da en forening kan vælge, at lægge besparelsen til side (dvs. opkræve boligafgiften som om foreningen havde udgift til et lån med fast rente og afdrag og spare overskydende likviditet op) eller anvende besparelsen til hurtigere afvikling af anden gæld. Denne bias vil primært være relevant, hvis det viser sig, at der ikke er forskel i kvadratmeterpriserne på foreninger med og uden afdrag. I det tilfælde, vil jeg ikke kunne udelukke, at de matchende kvadratmeterpriser skyldes, at boligafgiften reelt er den samme. Manglende indblik i handler i bestemte prisklasser Hvis en person vælger at købe en lejlighed kontant uden at forespørge Danske Bank om lån opnås ikke indblik i handelsprisen. Det er muligt af en velhavende person vil købe en andel til eksempelvis kr kontant, men der er næppe grund til at tro, at alle lejligheder til kr købes kontant. Denne bias vil derfor primært opstår ved andelsboliger, der overdrages til eller tæt på kr. 0 eller med negativ overdragelsessum for sælger. Såfremt der måtte være en tendens til lejligheder med overdragelsespriser tæt på eller under kr. 0 beror i foreninger med bestemte lånetyper, vil denne opgave således ikke kunne belyse dette. Analyser og resultater Test af kvadratmeterpriser i foreninger med og uden SWAP aftaler Mit udgangspunkt for at lave test på foreninger med og uden SWAP aftaler, er som tidligere beskrevet, at jeg har den hypotese, at kvadratmeterpriserne i foreninger med SWAP aftaler vil være lavere end i foreninger uden. Rationelt set bør kvadratmeterpriserne ikke afvige markant fra hinanden, da markedsværdien af SWAP aftalerne i samtlige foreninger er indregnet i regnskabet og dermed også afskygget i maksimalprisen. SWAP aftaler bidrager dog med en risiko for yderligere kurstab ved efterfølgende rentefald, og det er netop dette faktum samt den negative omtale af SWAP aftaler i medierne, der får mig til at tro, at kvadratmeterpriserne i foreninger med SWAP aftaler er lavere end i de øvrige foreninger. Side 61 af 101

63 Jeg har antaget, at kvadratmeterpriserne på andelsboliger er normalfordelte, og kan på den baggrund opstille et konfidensinterval med 95 % sikkerhed for foreninger med og uden SWAP aftaler. Da der kun er 20 foreninger, der har SWAP aftaler i mit resterende datasæt, har jeg ikke skelnet mellem om foreningerne ud over SWAP har afdragsfrihed eller ej. Resultatet af de to tests er, at kvadratmeterprisen i foreninger med SWAP aftaler i mit datasæt er kr ,47 med en relativt stor spredning på 9.338,80 (Bilag 1). Den store spredning gør således også, at konfidensintervallet går fra ,78 til ,16. Hertil er det væsentligt at bemærke, at da stikprøvestørrelsen er under 30, har jeg ikke anvendt normalfordelingen for denne test. I stedet er anvendt t fordelingen, hvilket resulterer i et lidt bredere konfidensintervallet, der skal afspejle usikkerheden omkring middelværdi og spredning ved et lille datasæt. T fordelingen nærmer sig standardnormalfordelingen jo flere observationer, der er (Hansen og Koldsø, 2007). I foreninger uden SWAP er middelværdien for kvadratmeterpriserne kr ,03. Med en spredning på 5.282,62 giver det et konfidensinterval fra ,39 til ,67. Altså ligger kvadratmeterpriserne i foreninger uden SWAP umiddelbart noget lavere, end i foreninger med. Spørgsmålet er imidlertid, om resultatet ville have været anderledes, hvis jeg havde betragtet samtlige andelsboligforeninger i københavnsområdet i stedet for blot de 239. For at teste dette har jeg lavet en hypotesetest for to middelværdier. Formålet med en sådan test er at sammenholde to populationer, idet der er usikkerhed omkring middelværdien for dem begge. Jeg tester på nulhypotesen, at kvadratmeterpriserne i foreningerne med SWAP er højere end kvadratmeterpriserne for foreningerne uden. Jeg ønsker at anvende et signifikansniveau på 5 %. Ved denne test opnås en p værdi på 0, Da p værdien overstiger signifikansniveauet på 5 %, kan jeg derfor ikke afvise at nulhypotesen holder. Med en så høj p værdi, er der endda stor sikkerhed for at nulhypotesen holder, hvilket altså direkte modsiger den hypotese, jeg på forhånd selv havde, om at kvadratmeterpriserne ville være lavere for foreninger med SWAP aftaler. Hvis ejendommens vurdering falder, vil SWAP aftalens negative markedsværdi kunne betyde, at andelskøber ikke kan sælge lejlighed til den samme pris igen. Det er dog muligt, at den potentielle andelskøber ikke kan gennemskue denne mulige konsekvens af den negative markedsværdi. Spørgsmålet er på den baggrund, om kvadratmeterprisen vil være markant lavere, hvis markedsværdien af SWAP aftalen ikke indregnes i kvadratmeterprisen. For at undersøge dette har jeg ganget fordelingstallet med SWAP Side 62 af 101

64 aftalens markedsværdi og divideret med antallet af kvadratmeter. Dermed opnår jeg markedsværdien af SWAP aftalen pr. kvadratmeter for den enkelte lejlighed. Dette tal har jeg da fratrukket den samlede kvadratmeterpris. På denne måde fremkommer en korrigeret kvadratmeterpris i foreninger med SWAP aftaler. En test af de korrigerede kvadratmeterpriser viser nu en middelværdi på kr ,67 og et konfidensinterval på ,76 til ,57 (bilag 2). Anvendes denne kvadratmeterpris i en ny hypotesetest mellem to middelværdier fremkommer p værdien 0,999949, hvilket altså stadig langt fra er nok til at forkaste nulhypotesen, om at kvadratmeterpriserne for foreninger med SWAP aftaler er højere. Mulige årsager til resultatet Kvadratmeterpriserne er i disse to tests opgjort for samtlige foreninger uden skelen til foreningens øvrige sammensætning af lån. Hvis det antages at foreninger med afdragsfrihed eksempelvis giver anledning til højere kvadratmeterpriser, og foreninger med afdragsfrihed er overrepræsenterede i de foreninger, der har SWAP aftaler, vil det give et forkert billede. Det er derfor endnu ikke muligt, at forsøge at konkludere på om det er SWAP aftalen, der er afgørende for de højere kvadratmeterpriser, eller om der er andre sammenhænge i forhold til foreningens lånevalg. Dette må derfor søges belyst i de kommende analyser. En mulig forklaring på de højere kvadratmeterpriser kan dog være en antagelse om, at foreninger med SWAP aftaler har en generelt bedre stand. MBBL omtalte i deres rapport i 2012, at de fleste SWAP aftaler er indgået i foreninger stiftet omkring 2004/2005 frem til 2008 primært i omdannede udlejningsejendomme men også i nybyggede foreninger (MBBL, 2012, s. 32). Hvis dette holder stik, kan det give anledning til at tro, at foreninger med SWAP aftaler generelt har tilhør i nyere opførte ejendomme, og deraf har en bedre vedligeholdelsesmæssig stand. For at få et indtryk af om SWAP aftaler generelt er indgået med nyopførte foreninger, har jeg slået byggeårene for de 20 foreninger med SWAP aftaler op i BBR meddelelserne, samt lavet en tilsvarende stikprøve på 20 foreninger uden SWAP. De 20 foreninger uden SWAP er udvalgt med samme antal foreninger fra de respektive geografiske områder som foreningerne med SWAP aftaler. Årsagen til denne fremgangsmetode er, at det kan antages, at der for eksempel er opført flere ejendomme i nyere tid i København S end København K. Side 63 af 101

65 Den ældste ejendom blandt foreninger med SWAP er fra 1747 og den yngste fra Det gennemsnitlige byggeår er For foreninger uden SWAP er den ældste fra 1857 og den yngste fra Her er det gennemsnitlige byggeår Stikprøven er relativt lille, og der må derfor påregnes en markant usikkerhed i de reelle gennemsnitlige byggeår, hvilket også kommer til udtryk ved spredninger på henholdsvis 50 år og 34 år (bilag 3). Stikprøven indikerer dog, at der ikke er grund til at tro, at det i markant højere grad er foreninger i nyopførte ejendomme, der har indgået SWAP aftaler. Test af kvadratmeterpriser i foreninger med fast og variabel rente I denne test isolerer jeg, om foreningen har valgt variabel rente på en del af eller hele gælden 24. Dette har jeg gjort ved kun at betragte foreninger, der ikke har indgået SWAP aftaler og som afdrager på hele deres gæld. Derved influerer eventuelle bidrag fra disse to parametre ikke på kvadratmeterpriserne. Et fravalg af disse begrænser dog naturligvis også antallet af observationer. Med variabel rente og afdrag er der således 26 foreninger og 135 foreninger med fast rente og afdrag på hele gælden. Foreningerne fordeler sig på områder som vist nedenfor. Foreninger uden afdragsfrihed og SWAP med henholdsvis variabel og fast rente Variabel rente Fast rente Antal observationer Samlet Andel Antal observationer Samlet Andel Prisniveau Samlet ,15% ,85% Frb ,55% ,45% Middel Frb. C ,57% ,43% Høj Kbh. K ,50% ,50% Høj Kbh. N ,62% ,38% Lav/middel Kbh. S ,90% ,10% Lav Kbh. V ,24% ,76% Middel/høj Kbh. Ø ,52% ,48% Lav/middel Tabel 2.6. Kilde: Egne beregninger 24 Bemærk; dette betyder at foreninger, der kun har variabel rente på eksempelvis 75 % af gælden også er noteret under variabel rente Side 64 af 101

66 Der er nogen variation i andelen af foreninger, der har henholdsvis variabel og fast rente i de respektive områder, men der kan med undtagelse af Frederiksberg ikke konstateres en generel trend til, at der er områder, der kun har det ene eller det andet. Min hypotese forud for testen er, at der generelt ikke kan aflæses markant forskel i kvadratmeterpriserne på foreninger med fast og variabel rente. Den variable rente må alt andet lige ventes at være lavere end den faste rente, men det er min antagelse, at en del foreninger med variabel rente, har valgt en højere frekvens end 1 år, for at sikre en mere stabil boligafgift. En højere frekvens vil alt andet lige betyde en mindre forskel mellem den faste og variable rente, og derfor forventer jeg ikke en markant forskel i kvadratmeterpriserne. I foreninger med fast rente er middelværdien for kvadratmeterpriserne kr ,31 og spredningen på 3.576,56. Foreningerne med variabel rente har en middelværdi på kr ,93 og en spredning på 2.680,28. Da min hypotese er, at middelværdien for populationen vil være omtrent den samme uanset om foreningen har fast eller variabel rente, har jeg valgt at lavet en tosidet hypotesetest. Her er nulhypotesen, at de to middelværdier er nogenlunde lig hinanden, og den hypotese forkastes kun, hvis p værdien er under signifikansniveauet på 5 %. Den tosidede hypotesetest for de to middelværdier giver en p værdi på 0,613833, og jeg kan dermed ikke afvise, at kvadratmeterpriserne er nogenlunde ens for foreninger med henholdsvis fast og variabel rente (bilag 4). I de kommende analyser antages det derfor at foreningens valg mellem variabel og fast rente ikke spiller ind på prisfastsættelsen af andelsboligforeningen. Mulige årsager til resultatet At foreningen har valgt variabel rente på sin finansiering, kan give andelshaveren en lavere boligafgift her og nu, hvis den variable rente er lavere end den faste rente. Hvis dette er tilfældet, er det imidlertid kun et her og nu billede, da renten kan stige ved kommende rentetilpasninger. Rationelt giver det derfor god mening, at kommende andelshaver ikke vil betale en højere kvadratmeterpris for at købe sig ind i en forening, der har valgt variabel rente på finansieringen. At resultatet af stikprøven er, at kvadratmeterpriserne ligger i omtrent samme niveau uanset fast eller variabel rente, er derfor heller ikke noget jeg finder overraskende. Side 65 af 101

67 Test af kvadratmeterpriser i foreninger med og uden afdragsfrihed I det følgende tester jeg på sammenhængen mellem kvadratmeterpriserne afhængigt mellem, om en forening har valgt afvikling på hele gælden eller ej. På samme vis som for testen på foreninger med fast og variabel rente, tester jeg her alene på foreninger uden SWAP aftaler. Da jeg nu har sandsynliggjort, at fast eller variabel rente ikke har den store indflydelse på kvadratmeterpriserne, har jeg ikke skelnet mellem valget mellem disse to i denne test. Efter udskillelsen af de 20 foreninger med SWAP er de resterende 219 foreninger med og uden afdragsfrihed fordelt som vist nedenfor. Foreninger uden SWAP henholdsvis med og uden afdragsfrihed. Med afdragsfrihed Uden afdragsfrihed Antal observationer Samlet Andel Antal observationer Samlet Andel Prisniveau Samlet ,48% ,52% Frb ,00% ,00% Middel Frb. C ,57% ,43% Høj Kbh. K ,00% ,00% Høj Kbh. N ,62% ,38% Lav/middel Kbh. S ,95% ,05% Lav Kbh. V ,84% ,16% Middel/høj Kbh. Ø ,33% ,67% Lav/middel Tabel 2.7. Kilde: Egne beregninger Der er omtrent samme andel af foreninger med og uden afdragsfrihed i de respektive områder, og højere kvadratmeterpriser i enkelte områder bør således ikke spille nævneværdigt ind på middelværdierne i foreninger med og uden afdragsfrihed. Som jeg tidligere har beskrevet, virker det ikke umiddelbart rationelt, at der skulle være højere kvadratmeterpriser i foreninger med afdragsfrihed. Afdragsfriheden bør som udgangspunkt resultere i en lavere boligafgift, der kan anvendes til hurtigere afvikling af lån optaget til finansiering af selve købsprisen. Nettorenten på lånet til finansieringen er dog ikke nødvendigvis nævneværdigt lavere, og selvom renten måtte være lavere, da kan kommende andelshaver ikke egenhændigt bestemme, hvor længe endnu foreningen skal fortsætte med afdragsfrihed. Side 66 af 101

68 Til trods for at det ikke er rationelt, er min hypotese alligevel, at kvadratmeterpriserne i andelsboligforeninger med afdragsfrihed er højere end i foreninger uden. Afdragsfriheden vil som nævnt formentlig resultere i en lavere boligafgift, så for en køber der ikke sætter sig ind i gældssætningen, vil andelen alt andet lige se billigere ud på grund af afdragsfriheden. Deraf kan man principielt sige, at foreningen kan have en større gæld med den samme boligafgift sammenlignet med foreningen, der har en mindre gæld med afdrag. Hvis kommende andelshaver primært kigger på købesummen og boligafgiften, vil vedkommende derfor kunne blive misledt til at købe sig til en større bagvedliggende gæld på baggrund af afdragsfriheden. I de 58 foreninger i stikprøven med afdragsfrihed er middelværdien for kvadratmeterpriserne kr ,72 med ens spredning på 7.188,90. Middelværdien i de 161 foreninger uden afdragsfrihed er ,67 (bilag 5) og spredningen er 3442,16. Ligesom ved variabel og fast rente tester jeg dette i en tosidet hypotesetest, idet det rationelle er, at kvadratmeterpriserne vil ligge i omtrent det samme niveau. Ved denne test opnås en p værdi på 0, Jeg må derfor forkaste nulhypotesen om, at kvadratmeterpriserne er omtrent de samme. Da der samtidigt er markante forskelle i øvre og nedre grænse i foreninger med og uden afdragsfrihed, tyder det på, at kvadratmeterpriserne i foreninger med afdragsfrihed er betydeligt højere. Mulige årsager til resultatet Den tidligere omtalte kreditvurdering i bankerne kan være medvirkende årsag til de højere kvadratmeterpriser for foreninger, der har afdragsfrihed. Hvis andelsboligforeningen har afdragsfrihed på gælden, vil det gøre boligafgiften lavere relativt til gælden i foreningen. Med et lidt simpelt eksempel, kan det opstilles således: Hypotetisk eksempel på sammenhæng mellem købesum og gæld i forening m/u afdragsfrihed Forening A Forening B Andelsbevis Andelsbevis Gæld Gæld Belåningsgrundlag Belåningsgrundlag Belåningsgrad 20,00 % Belåningsgrad 33,33 % Kvadratmeter 80 Kvadratmeter 80 Kvadratmeterpris Kvadratmeterpris Eksempel 2.1. Kilde: Egne beregninger Side 67 af 101

69 Forening A har afdrag på gælden, det har forening B ikke. Forening B kan derfor trods en højere gæld fastholde den samme boligafgift som forening A. Hvis banken i deres kreditvurdering ikke tager højde for dette ved at beregne betydningen af afdrag på foreningens gæld for køber, vil køber kunne blive godkendt til køb af en andel i begge foreninger på de samme vilkår. Dette understøtter højere kvadratmeterpriser i foreninger med afdragsfrihed. I kommende analyser finder jeg det derfor relevant at undersøge sammenhængen mellem belåningsgrad og kvadratmeterpriser i foreninger med og uden afdrag. Inden dette vil jeg dog lige vende tilbage effekten af SWAP aftaler, idet jeg nu har isoleret variabel/fast rente og med/uden afdrag. Genberegning af kvadratmeterpriser og SWAP Jeg har nu konstateret, at der sandsynligvis ikke er nævneværdig forskel i kvadratmeterpriserne i forhold til om en forening har variabel eller fast rente. Til gengæld tyder meget på at afdragsfrihed har en markant betydning for kvadratmeterprisen. 16 af de 20 foreninger med SWAP aftaler har afdragsfrihed på en del af eller hele gælden, og spørgsmålet er dermed, om SWAP aftalen i sig selv medvirker til højere kvadratmeterpriser, eller om det er overrepræsentationen af afdragsfrie lån, der resulterer i høje kvadratmeterpriser i foreninger med SWAP aftaler. Jeg har derfor kigget på kvadratmeterpriserne på de 16 foreninger med både SWAP og afdragsfrihed isoleret set. Disse viser en kvadratmeterpris på kr ,64 og en spredning 9.048,31. Testes disse i en tosidet hypotesetest overfor de 58 foreninger med afdragsfrihed uden SWAP opnås en p værdi på 0, (bilag 6). Nulhypotesen må derfor umiddelbart afvises, hvormed det tyder på, at SWAP aftaler isoleret set fortsat giver anledning til højere kvadratmeterpriser. Det skal dog bemærkes, at de 16 foreninger i gennemsnit har afdragsfrihed på 77,3 % af gælden. Til sammenligning har de 58 foreninger uden SWAP aftaler i gennemsnit afdragsfrihed på 67,9 % af gælden. Dette indikerer at boligafgiften forholdsmæssigt er lavere i foreningerne med SWAP aftaler. Samtidigt er den gennemsnitlige belåningsgrad i de 16 foreninger med SWAP 53,3 % mod 42,95 % i de resterende 58 foreninger med afdragsfrihed. Hvis de følgende analyser på belåningsgrad viser en stigende sammenhæng mellem belåningsgrad og kvadratmeterpris, vil den højere belåningsgrad i foreningerne med SWAP lån også have indflydelse på kvadratmeterpriserne. Side 68 af 101

70 På den baggrund vil jeg fortsat ikke udelukke, at SWAP aftaler kun i mindre grad har indflydelse på kvadratmeterpriserne, og at det dermed alene er foreninger med afdragsfrihed, der har højere kvadratmeterpriser. Sammenhæng mellem belåningsgrad og kvadratmeterpriser I dette afsnit vil jeg vise sammenhængen mellem belåningsgraden i andelsboligforeninger og kvadratmeterpriserne ved hjælp af lineær regression. Som jeg har slået fast flere gange, mener jeg ikke, at andelshaver bør foretrække en høj gæld i foreningen mod en lille købesum eller omvendt, da der over en bred kam ikke kan ventes at være markant forskel på nettorenten på finansieringen af andelsboligindskuddet i forhold til finansieringen i andelsboligfinansieringen. I foreninger der har afdrag på gælden, tror jeg derfor heller ikke, at der vil være en markant stigning i kvadratmeterpriserne ved en stigende belåningsgrad. Når det er sagt viste mine anslåede beregninger på nettorenten i afsnittet Bør foreningens belåningsgrad og finansieringsvalg have effekt på andelsbevisets markedsværdi, at en nystiftet forening i dag vil have adgang til billigere renter, end nettorenten på bankfinansiering af indskud i andelsboligforeningen, og jeg kan derfor ikke afvise, at der vil være en mindre stigende sammenhæng mellem belåningsgrad og kvadratmeterpris. Hvis jeg har ret i min antagelse om, at kommende andelshavere (og eventuelt banker) ikke forholder sig til, hvilken merudgift senere afvikling af gælden vil betyde for boligafgiften, tror jeg, at der vil kunne konstateres en anseelig stigning i kvadratmeterprisen i foreninger, der har afdragsfrihed på en del af eller hele gælden, jo højere belåningsgraden er. Årsagen er, at en højere belåningsgrad i så fald reelt vil betyde, at en større del af den samlede finansiering 25, dermed vil være baseret på afdragsfrihed. Det vil få andelen til at se billigere ud målt på den samlede boligudgift og dermed kunne understøtte en højere kvadratmeterpris. Hvad angår foreninger, der afdrager på gælden, er resultatet af regressionen (bilag 7), at skæringen for kvadratmeterpriserne ved en belåningsgrad på 0 % er i kr Hvis belåningsgraden stiger med 10 %, stiger kvadratmeterprisen med kr. 446,12. Konfidensintervallet for stigningen i kvadratmeterprisen ved en 25 Med den samlede finansiering mener jeg både den finansiering, der beror i foreningen, og den andelskøber selv har etableret Side 69 af 101

71 stigning i belåningsgrad på 10 % er fra kr. 8,89 til 883,35. Det er dermed sandsynliggjort, at der er en stigende sammenhæng mellem belåningsgrad og kvadratmeterpris i foreninger med afdrag på gælden, men stigningen er svag. Samtidigt er forklaringsgraden på blot 2,43 %, hvilket bekræfter, at belåningsgraden kun i meget lille udstrækning influerer på kvadratmeterpriserne i disse foreninger. Det skal dog bemærkes, at det under alle omstændigheder må antages at være svært, at opnå en meget høj forklaringsgrad, idet der er foretaget regression på tværs af geografiske områder, og kvadratmeterpriserne svinger markant fra område til område. I regressionsanalysen over foreninger med afdragsfrihed (bilag 8) er kvadratmeterprisen ved en belåningsgrad på 0 % kr At dette tal er lavere end i den første regressionsanalyse, giver ikke umiddelbart nogen mening, da der i så fald vil være tale om foreninger uden gæld i begge tilfælde. Dette bærer præg af afvigelser i eksempelvis beliggenhed eller stand af lejlighederne i de respektive analyser. Til gengæld stiger kvadratmeterprisen med kr ,30 når belåningsgraden stiger med 10 % med et konfidensinterval fra kr ,81 til 2.665,78. Forklaringsgraden ligger for disse foreninger på 38,48 %, hvilket altså er markant højere end for foreninger, der afdrager på gælden. Jeg har suppleret regressionsanalysen med en tilsvarende analyse på andelsboligforeninger med afdragsfrihed på Frederiksberg og København V, idet disse to områder har nogenlunde ens kvadratmeterpriser. Formålet med dette er at se, om det øger forklaringsgraden yderligere, da det minimerer forskelle på baggrund af beliggenheden. Resultatet af denne regressionsanalyse er nogenlunde samme skæringspunkt (kr ,78) men en højere stigningstakt på baggrund af belåningsgraden (kr ,84) og en forklaringsgrad på hele 55,53 % (bilag 9). Regressionsanalyserne understøtter min påstand om, at der er en sammenhæng mellem en stigning i belåningsgraden og en stigning i kvadratmeterpriserne i foreninger, der helt eller delvist er finansieret med afdragsfrihed på gælden. Samtidigt understøtter regressionsanalysen min påstand om, at det i forhold til finansieringsvalget primært er valg af afdragsfrihed, der har effekt på kvadratmeterprisen. Som nævnt i afsnittet ovenfor har foreninger med SWAP i gennemsnit en højere belåningsgrad og en større andel af afdragsfrihed på gælden en foreninger uden SWAP. Det kan derfor med en vis rimelighed antages, at en del af bidraget til de højere kvadratmeterpriser i foreningerne med SWAP skyldes, at de er mere belånt, og i højere grad har afdragsfrihed. Side 70 af 101

72 Under antagelsen om at SWAP aftaler kun i mindre grad influerer på kvadratmeterpriserne, vil jeg sammenligne kvadratmeterpriserne i foreninger, hvor den eneste variabel der skelnes mellem er, hvorvidt foreningen har afdragsfrihed eller ej. Middelværdien for kvadratmeterprisen i foreningerne med afdragsfrihed er nu kr ,65 og i foreningerne uden afdragsfrihed kr ,54 (bilag 10). Ved en tosidet hypotesetest opnås p værdien 0, , hvorfor nulhypotesen må forkastes. Det kan dermed med meget stor sikkerhed slås fast, at der ved betragtning af alle andelsboligforeninger, fortsat vil være en forskel i kvadratmeterprisen på baggrund af afdragsfrihed i foreningen. Selv hvis der i hypotesetesten indlægges en difference på til kvadratmeterprisen uden afdragsfrihed, forkastes nulhypotesen fortsat med meget stor sikkerhed, idet p værdien er 0,0067 og således fortsat langt under signifikansniveauet på 5 %. Det kan derfor antages, at der ikke blot er forskel imellem de to, men markant forskel. Effekten af foreningens finansieringsvalg og belåningsgrad på købesum og gæld i foreningen Jeg har sandsynliggjort, at andele i foreninger med afdragsfrihed bliver solgt til højere kvadratmeterpriser. Dog har jeg ikke belyst, om de højere kvadratmeterpriser skyldes, at andelshaver hæfter for en større gæld i foreningen, eller om det skyldes en højere købesum. Jeg vil derfor i dette afsnit forsøge at synliggøre, om højere kvadratmeterpriser i foreninger med afdragsfrihed fører til markant højere overdragelsessummer eller primært hæftelse for en større gæld i foreningen. For at undersøge dette har jeg kigget på belåningsgraden i foreninger med og uden afdragsfrihed. Det viser sig, at foreninger uden afdragsfrihed på gælden i gennemsnit har en belåningsgrad på 23,55 %. Foreninger med afdragsfrihed har en belåningsgrad på 45,18 %. På den baggrund har jeg nedenfor forsøgt at opstille et eksempel på et købt i en andelsboligforening med og uden afdragsfrihed: Eksempel på faktisk sammenhæng mellem købesum og gæld i forening m/u afdragsfrihed Forening A (uden afdragsfrihed) Forening B (med afdragsfrihed) Andelsbevis Andelsbevis Gæld Gæld Belåningsgrundlag Belåningsgrundlag Belåningsgrad 23,55 % Belåningsgrad 45,18 % Eksempel 2.2. Kilde: Egne beregninger Side 71 af 101

73 Jeg har i begge foreninger antaget, at overdragelsessummen for andelen er kr Ved hjælp af Excels problemløser har jeg da beregnet gælden i foreningen forudsat belåningsgraderne på 23,55 % og 45,18 %. Den højere belåningsgrad i foreningen med afdragsfrihed vil åbenlyst give en markant højere gæld. Hvis belåningsgrundlaget for forening A divideres med den gennemsnitlige kvadratmeterpris på kr , fremkommer et kvadratmeterantal på 86. Altså vil en andelsbolig med en købesum på kr i en forening, der afdrager på gælden, i gennemsnit have en andel af foreningens gæld på kr og i gennemsnit være på 86 kvadratmeter. Deles belåningsgrundlaget for foreningen med afdragsfrihed med 86 kvadratmeter fremkommer en kvadratmeterpris på kr Kvadratmeterprisen er altså tilnærmelsesvis den samme, som den konstaterede kvadratmeterpris for foreninger med afdragsfrihed. Se nedenfor. Eksempel på faktisk sammenhæng mellem købesum og gæld i forening m/u afdragsfrihed Forening A (uden afdragsfrihed) Forening B (med afdragsfrihed) Andelsbevis Andelsbevis Gæld Gæld Belåningsgrundlag Belåningsgrundlag Belåningsgrad 23,55 % Belåningsgrad 45,18 % Kvadratmeter 86 Kvadratmeter 86 Kvadratmeterpris Kvadratmeterpris Faktisk kvadratmeterpris Faktisk kvadratmeterpris Eksempel 2.3. Kilde: Egne beregninger Beregningerne på de to foreninger viser: Middelværdien for belåningsgraden er opfyldt Middelværdien for kvadratmeterprisen er tilnærmelsesvis opfyldt Dermed må de to eksempler antages at være et nogenlunde retvisende billede af en sammenligning mellem overdragelse af andele i foreninger med og uden afdragsfrihed. Den interessante konklusion er, at det lader til, at købesummen for lige store andele i foreninger med og uden afdragsfrihed tilsyneladende er omtrent den samme. Til gengæld vil gælden i foreningen med afdragsfrihed være markant højere. Side 72 af 101

74 Påstanden om at købesummen i to lige store andele (én i en forening med afdragsfrihed; én i en forening uden afdragsfrihed), er lige høje kan søges bekræftet med en anden beregning. Derfor har jeg i bilag 11 vist en udregning af købesummen pr. kvadratmeter. Stikprøven viser, at i foreninger med afdragsfrihed er købesummen pr. kvadratmeter kr ,23 mod kr ,71 i foreninger uden afdragsfrihed. En tosidet hypotesetest for disse to værdier giver en p værdi på 0,1920, og jeg kan dermed ikke afvise, at købesummen pr. kvadratmeter er ens i foreninger med og uden afdragsfrihed. Mulige årsager til resultatet Selvom den bagvedliggende gæld er større i foreningerne med afdragsfrihed, giver dette ikke nødvendigvis udslag i boligafgiften på grund af afdragsfriheden. For en andelskøber der alene sammenligner andele på baggrund af kontant købesum og boligafgift, vil de to andele i eksempel 2.3 derfor givetvis se ens ud. Det faktiske billede er, at købesummen for en andel i en forening med afdragsfrihed ikke er større, men at man hæfter for en markant større gæld. Det understøtter min påstand om, at kompleksiteten ved køb af andelsbolig gør, at køber ikke kan gennemskue den bagvedliggende gæld. Dermed kan man frygte, at køber ikke er klar over den risiko vedkommende løber ved at købe sig ind i en forening med afdragsfrihed. Konklusionen på beregningerne må samtidigt være, at en forening med afdrag på gælden vil kunne drage nytte en omlægning til afdragsfrihed, da muligheden for dernæst at sænke boligafgiften giver direkte afsmitning i salgsmulighederne. Det er dermed ikke utopi at forestille sig, at en forening hvor andelene i dag handles til eksempelvis 80 % af maksimalprisen, kan få løftet markedsværdien af andelsbeviserne ved en omlægning af gælden. Jeg finder det igen relevant, at fremhæve Lundes kommentar til tilbagebetalingen af lån til købesummen, da det blev muligt at optage lån med pant i andelsbeviser: Der er specielt et behov for en innovativ indsats omkring særlige ejerskiftelån, hvor cash flowet også tilpasses efter, hvad andelshaver betaler på foreningen lån igennem boligafgiften, så andelshavers likviditetsbelastning reelt stilles, som om han havde optaget et ejerskiftelån til en ejerbolig med provenu lig nye lån med pant i andelen plus den forholdsmæssige del af foreningens lån. (2006, s. 53). Hvis dette skete i praksis, er der ikke grundlag for afvigelser i kvadratmeterpriserne på baggrund af foreningens valg af afdragsfrihed. Jeg finder derfor belæg for at antage, at bankerne generelt ikke omregner gælden i foreningen til fast rente og afdrag og beregner effekten på boligafgiften heraf og da slet ikke, at de tilpasser cash flowet på lånet til købesummen med cash flowet på foreningens gæld. Side 73 af 101

75 Som modargument kan dog overvejes, at det måske er de foreninger, der har afvikling på gælden, der samtidigt eksempelvis laver store hensættelser i regnskaberne for at holde værdien af andelsbeviserne nede. Hvis det er tilfældet, er den lave kvadratmeterpris måske et udtryk for, at priserne er under markedsværdien. To ting taler dog imod dette. For det første er der 165 af de 239 foreninger, der afdrager på hele gælden altså ikke et fåtal af foreninger. Så hvis en potentiel andelskøber ved at de eksisterer og i et relativt stort omfang, hvorfor så købe sig ind i en så markant dyrere andelsforening med afdragsfrihed i stedet for at vente. For det andet har jeg alene betragtet foreninger, der er handlet under maksimalprisen. Hvis foreningerne med afdrag på gælden virkelig er konservativt og billigt prisfastsat, hvorfor handles de så fortsat under den maksimale regnskabsværdi? Derudover kan det overvejes, om foreningerne med afdragsfrihed generelt har en bedre stand. Man kan forestille sig, at en ældre forening med lav belåning og afvikling på gælden har tilhør i en ejendom af ældre dato. Hvis foreningen beslutter, at optage yderligere gæld til forbedring af ejendommen, kan det være i foreningens interesse, at forsøge at undgå en markant stigning i boligafgiften. Dette kan opnås ved at indfri det gamle lån og optage et nyt, større lån med afdragsfrihed. Derved vil den højere belåningsgrad skyldes en bedre stand af ejendommen. Argumentet vurderes dog at være af yderst hypotetisk karakter, da jeg reelt ikke har noget bevis for, at foreninger der foretager større forbedringer på ejendommen, er mere forfaldne til at vælge afdragsfrihed på gælden. Side 74 af 101

76 Delkonklusion Jeg har foretaget en empirisk undersøgelse af handelspriserne på andelsboliger i københavnsområdet, med det formål at opnå indsigt i, om prisfastsættelsen, eller nærmere bestemt kvadratmeterpriserne, i større eller mindre grad afhænger af foreningens finansieringsvalg og belåningsgrad. Resultaterne af undersøgelsen viser, at især foreninger med afdragsfrihed på en del af eller hele gælden i praksis har højere kvadratmeterpriser. Det viser sig samtidigt, at kvadratmeterpriserne i foreninger, der har indgået SWAP aftaler ikke påvirkes negativt af denne tværtimod kan jeg ikke endegyldigt afvise, at foreninger med SWAP aftaler har højere kvadratmeterpriser end øvrige foreninger. Det lader dog til, at de højere kvadratmeterpriser skyldes, at foreninger med SWAP aftaler samtidigt har afdragsfrihed på en større del af gælden end de øvrige foreninger. En andelsboligs kvadratmeterpris stiger ikke entydigt med en stigning i foreningens belåningsgrad. Således viser det sig, at der for foreninger, der har afdrag på hele gælden, kun kan forventes mindre stigninger i kvadratmeterprisen i takt med en stigning i belåningsgraden. Til gengæld stiger kvadratmeterprisen kraftigt ved en højere belåningsgrad, hvis foreningen har afdragsfrihed på en del af eller hele gælden. I forhold til mine opstillede forhåndshypoteser i slutningen af kapitel 1, kan min hypotese om, at andelsboliger i foreninger med SWAP aftaler har lavere kvadratmeterpriser helt afkræftes. Til gengæld kan min hypotese om, at foreninger med afdragsfrihed har højere kvadratmeterpriser bekræftes resultatet af undersøgelsen viser endda, at foreninger med afdragsfrihed har markant højere kvadratmeterpriser, og at effekten stiger, jo højere gælden i foreningen er. Samlet set understreger undersøgelsen, at der er en reel risiko for, at andelshaver primært forholder sig til størrelsen af den kontante købesum og boligafgiften i dag og i mindre grad til, hvor stor andelens forholdsmæssige del af foreningens lån er. Dette vil både kunne give køber af en andelsbolig problemer, hvis foreningens værdi, og dermed maksimalprisen, falder, samt når foreningen senere skal påbegynde afdrag på gælden. Side 75 af 101

77 Kapitel 3 Fremtiden for andelsboliger Jeg har i kapitel 1 redegjort for, at kompleksiteten ved køb af andelsbolig i dag er høj grundet foreningens mange forskellige finansieringsmuligheder og flere muligheder for prisfastsættelse af ejendommens værdi. I kapitel 2 har jeg sandsynliggjort, at kvadratmeterpriserne på andelsboliger i nogen grad afhænger af foreningens lånevalg, og at kompleksiteten ved køb af andelsbolig dermed resulterer i irrationelle afvigelser i kvadratmeterpriserne. På baggrund af disse observationer vil jeg i dette afsluttende kapitel redegøre for, hvordan jeg ser fremtiden for andelsboliger; eller mere præcist, hvilke politiske indgreb jeg mener, vil gøre købet af andelsbolig mere gennemskueligt, og dermed beskytte kommende andelsboligkøber. Større anvendelse af uvildig rådgiver At prisdannelsen på andelsboligmarkedet i nogen grad afhænger af foreningens lånevalg indikerer for mig at se, at andelsboligkøbere i mindre grad opsøger professionel rådgivningsbistand i forbindelse med købet. Ved køb af en ejerbolig er det ofte naturligt at anvende en advokat eller lignende professionel part, da der under alle omstændigheder skal udarbejdes et skøde, som gennemsnitsdanskeren næppe selv kan udarbejde. Ved anvendelse af en advokat til udarbejdelse af skødet er det normalt, at denne samtidigt gennemgår handlen og udpeger punkter, som køber skal være opmærksom på. Ved køb af andelsbolig udarbejdes der intet skøde, og det er derfor ikke som sådan nødvendigt for køber af en andelsbolig at opsøge advokatbistand. Med den kompleksitet der er ved køb af andelsbolig, synes det dog i dag helt uundværligt at anvende professionel rådgivningsbistand. Køber af en andelsbolig vil ofte have kontakt til en professionel part, banken, men det må antages, at bankrådgiveren i højere grad skal kreditvurdere og kun i mindre grad rådgive om den enkelte andels pris. Det synes for mig oplagt, at bankrådgiveren forholder sig til foreningens lånesammensætning og eventuelle risiko for ekstraordinære stigninger i boligafgiften på baggrund heraf. Om dette sker i praksis virker dog tvivlsomt på baggrund af min empiriske undersøgelse. Jeg mener ikke, at anvendelse af uvildig rådgiver ved køb af andelsbolig bør være et krav på baggrund af et politisk indgreb, ligesom der heller ikke er krav om uvildig rådgivning ved køb af ejerbolig ved ejerbolig kan man nøjes med at få advokaten (eller eksempelvis ejendomsmægleren) til at udarbejde skødet. Dels mener jeg, at anvendelsen af rådgiveren bør ske på købers eget initiativ, fordi vedkommende kan se incitamentet for at betale for bistanden. Dels vil jeg frygte, at et krav om anvendelse af uvildig rådgiver kan skabe en falsk tryghed hos køberen. Årsagen til sidstnævnte er, at hvis det bliver et krav fra politisk side, Side 76 af 101

78 kan det af køber tolkes som om, at politikkerne har vejet løsningsmulighederne for en større gennemsigtighed på andelsboligmarkedet og fundet, at denne løsning er den bedste. Jeg mener dog ikke at anvendelsen af uvildig rådgiver til fulde løser problemstillingen, idet jeg ikke har et bud på én uvildig rådgiver, der kan give andelsboligkøber den ideelle rådgivning. Principielt bør køber dels have en advokat til at rådgive om hæftelsesforhold, en revisor til at rådgive om lånetyper og likviditeten i foreningen (afhængighed af erhvervsudlejning, salg af gamle lejelejligheder mv.) samt en statsautoriseret ejendomsmægler til at kommet med en second opinion på ejendommens værdi. Jeg finder derfor i dag anvendelsen af uvildig rådgiver ved køb af andelsbolig uundværlig, men jeg har svært ved at tænke mig til én type rådgiver, der til fulde kan vurdere den korrekte prisfastsættelse og risiko ved det konkrete køb. Vurderet effekt: Lav kan hjælpe til at styre udenom de mest risikofyldte foreninger Anbefalet prioritet, politisk: Lav skaber risiko for falsk tryghed, svært at finde en ideel rådgiver Begrænsning af lånemuligheder Der er næppe nogen tvivl om, at det tiltagende udbud af lånemuligheder til andelsboligforeninger gør købet af andelsbolig mere komplekst. Jeg synes især, at udfordringen opstår ved, at lånetyper der ikke umiddelbart er tiltænkt almindelige forbrugere (SWAP aftaler), tilbydes foreninger, hvor der ikke er krav til bestyrelsens sammensætning og viden om lån og risici. Politisk kan man derfor overveje at begrænse lånemulighederne i foreningerne således, at det eksempelvis kun er muligt at lave traditionelle kreditforeningslån, der tilbydes den normale forbruger. At sidestille en andelsboligforening med en almindelig forbruger i forhold til lånemulighederne, kan dog også være en negativ begrænsning. Bl.a. fordi at foreningen og forbrugeren ikke har ens skatteforhold. Et 30 årigt kontantlån er eksempelvis næppe interessant for den almindelige forbruger, da kursgevinster ved omlægning er skattepligtige lånetypen er imidlertid fin for foreningen, der ikke er skattepligtig. Forbud mod forskellige lånetyper kan dermed begrænse fremtidige innovative finansieringsmuligheder. Man kan spørge sig selv, om der automatisk vil ske en begrænsning i finansieringsformerne fremadrettet. I dag har især foreninger med rentetilpasningslån med høj frekvens samt foreninger med SWAP aftaler problemer, da renten har været faldene over de seneste år. På baggrund af højesterets dom i januar i 2013 Side 77 af 101

79 kræves der opgørelse af gældens kursværdi/markedsværdi ved handel med andelene imellem regnskabsår. Den øgede administration herved vil givetvis automatisk få foreningerne til at se bort fra disse lånetyper, og dermed tvinge dem over i mere traditionelle lånetyper som 30 årigt kontantlån eller 1 årigt rentetilpasningslån. Afslutningsvis kan man overveje et forbud mod afdragsfrie lån i andelsboligforeninger, idet det på baggrund af min empiriske undersøgelse især synes at være afdragsfrie lån, der giver anledning til afvigelser i prisfastsættelsen. Jeg mener, at en udelukkelse af afdragsfrie lån kan være en nødvendighed, hvis der ikke findes et bedre alternativ, da det kan være med til at gøre foreninger med forskellige belåningsgrader mere sammenlignelige. Jeg finder dog ikke et forbud ideelt, da afdragsfrihed fx giver mulighed for, at foreninger med primært ældre andelshavere kan få fastholdt en lav husleje, så de har råd til at blive boende. Jeg mener derfor heller ikke, at afdragsfrie lån som sådan er dårlige for foreningerne det er snarere købers mangel på indsigt i de afdragsfrie lån og påvirkningen på boligafgiften, der er problemet. Vurderet effekt: Middel afskaffelse af afdragsfrie lån bør gøre foreningerne mere sammenlignelige, afskaffelse af mere komplekse lånetyper kan gøre købet mere gennemskueligt. Anbefalet prioritet, politisk: Lav tung administration ved fx SWAP kan give automatisk begrænsning, færre lånemuligheder mindsker muligheden for individuelle hensyn (fx giver F10 lån mulighed for mere stabil boligafgift end F1) Begrænsning af vurderingsmetoder De tre forskellige måder at opgøre andelsboligforeningens værdi på i dag, gør det muligt for andelsboligforeninger, at spekulere i den højest mulige vurdering, for dermed at opnå de højest mulige værdier af andelsbeviserne. Muligheden for at søge prisfastsættelse af andelsbeviset til markedsværdi, begrænser muligheden for at fastholde den oprindelige andelstanke, om at have en billig boligform der skal give mindre velstillede familier mulighed for at kunne bo i byen. Som nævnt i kapitel 1 har vurderingsformerne i øvrigt forskellige uhensigtsmæssigheder. Den offentlige vurdering fejler især ved at være forsinket og ikke tage hensyn til individuelle forbedringer i øvrigt kan den begrænsede handel med større ejendomme begrænse validiteten af vurderingsformen og give større prisudsving. Anskaffelsessummen kan være helt uaktuel, hvis priserne er faldet efter foreningens etablering. Endelig kan valuarvurderingen svinge meget afhængigt af afkastkravet. Side 78 af 101

80 Udover at en mulighed for prisfastsættelse til markedsværdi begrænser andelsboligtanken, mener jeg også, at det giver forkerte priser på de enkelte andele. Årsagen er, at man må forvente, at købere af andelsboliger sammenligner deres månedlige udgifter i andel contra ejer. Så længe andelsboliger er billigere om måneden, virker det derfor logisk, at efterspørgslen er stigende, selvom prisen på andelen (som andel af en udlejningsejendom) måtte være for høj. Problemet er, at de to boligformer ikke tåler sammenligning, da priserne på udlejningsejendomme og dermed markedsværdien af andelsbeviset contra værdien af en ejerlejlighed ikke nødvendigvis følger hinanden. Det kan dog ikke forventes, at en andelsboligkøber kan gennemskue dette, idet købers interesse her og nu må være, hvordan vedkommende får mest for pengene. Dette kan giver køber en illusion om, at vedkommende har gjort et godt og billigt køb på en forkert baggrund, og skabe uforståelse hvis værdien af andelsbeviset senere måtte falde på baggrund af et fald i den offentlige vurdering. En løsning på problemet kan være, at man alene bruger valuarvurderinger i fremtiden, men offentligt fastsætter et afkastkrav fx årligt. Det mindsker muligheden for at manipulere valuarvurderinger og giver samtidigt mulighed for hensyntagen til individuelle forbedringer på ejendommen. Samtidigt stiller det krav om at andelsboligforeningen tilpasser vurderingen i årene efter stiftelsen. Den klare ulempe ved dette er, at det kan skabe øjeblikkelige fald i andelsværdierne mange steder fald der skyldes, at foreningerne har haft mulighed for at fastsætte/fastholde for høje værdier af andelsbeviserne på baggrund af enten offentlig vurdering eller anskaffelsessum. Dette vil utvivlsomt medføre stor kritik fra andelshavere, der har købt i senere år, og nu står til at tabe penge. Selvom prioriteringen af denne løsning fra politisk side bør være relativt høj, er det derfor tvivlsomt, at nogen tør gøre det problemet ved at lade være er imidlertid, at endnu flere kan lade sig vildlede til at købe for dyrt. Vurderet effekt: Høj vil øge gennemsigtigheden markant, idet der nu kun vil være én mulig maksimalpris, bør samtidigt gøre foreninger og enkelte andele mere sammenlignelige Anbefalet prioritet, politisk: Middel bør måske være høj, men grundet den øjeblikkelige konsekvens (fald i priser i visse ejendomme), er den reelle prioritering formentlig lav Ingen maksimalpriser Som direkte alternativ til en begrænsning af vurderingsmetoderne foreslår jeg en afskaffelse af maksimalpriserne. Politikkerne tør formentlig ikke begrænse vurderingsmetoderne af frygt for reaktionen Side 79 af 101

81 blandt andelshavere, der lider øjeblikkelige tab som konsekvens heraf. Konsekvensen ved ikke at foretage et indgreb vil dog imidlertid være, at flere kan lade sig vildlede af misvisende maksimalpriser. Hvis man ikke ønsker at begrænse vurderingsmetoderne, er det derfor min holdning, at man ligeså vel kan afskaffe maksimalpriserne én gang for alle. Som nævnt ovenfor sammenligner folk formentlig de månedlige boligudgifter ved køb af andelsbolig med køb af ejerbolig. Den umiddelbare konsekvens af en ophævelse af maksimalpriserne, må deraf antages at være en tilpasning af priserne, så de månedlige boligudgifter på de to boligformer omtrent matcher hinanden. En ophævelse af maksimalpriserne må derfor siges at være et fuldstændigt opgør med den oprindelige andelsboligtanke, og derfor reelt underminere andelsboligformen eksistensgrundlag. Alligevel fastholder jeg dog, at man bør gøre enten eller begrænse vurderingsmetoderne eller fjerne maksimalpriserne, idet begge vil gøre priserne mere gennemsigtige. At fjerne maksimalpriserne kan dog ikke stå alene, idet det ikke vil løse det problem, at andelsboliger tilsyneladende prisfastsættes forskelligt afhængigt af om foreningen afdrager på hele gælden eller ej. En ophævelse af maksimalpriserne alene vil derfor formentlig resultere i, at den samlede pris for en andelsbolig (købspris + andel af foreningens gæld) i en forening med afdragsfrihed, overstiger prisen for en ejerlejlighed af samme størrelse og med samme beliggenhed og vedligeholdelsesmæssige stand. Vurderet effekt: Middel vil øge gennemsigtigheden markant, idet der nu er markedspriser for alle andele Anbefalet prioritet, politisk: Middel Vil øge gennemsigtigheden, men kan ikke stå alene Krav om omregning til fast rente og afdrag De nævnte forslag ovenfor kan alle om én være med til at øge gennemskueligheden for en andelsboligkøber, men de har hver deres ulemper. En større anvendelse af uvildig rådgiver kan give falsk tryghed, da der formentlig ikke findes en rådgiver, der kan give den ideelle vejledning. En begrænsning af lånemulighederne, fx forbud mod afdragsfrihed, tager ikke hensyn til individuelle forhold. Begrænsning af vurderingsmetoderne kan skabe øjeblikkelige fald i andelsbevisernes værdi. En ophævelse af maksimalpriserne vil én gang for alle gøre op med andelsboligtanken. En sammensætning af flere af forslagene kan formentlig give en godt resultat, der gør købet af andelsbolig nemmere, men et krav om at boligafgiften omregnes til fast rente og afdrag, synes for mig at være den Side 80 af 101

82 ideelle løsning. Selve omregningen kan eksempelvis kræves udført af foreningen i regnskabet de fleste andelsboligforeninger anvender en administrator og/eller revisor, der kan bistå med udregningen. Kravet til bankerne må dernæst være, at de kreditvurderer på baggrund af boligafgiften med fast rente og afdrag, hvilket også er god skik på ejerbolig. En omregning af boligafgiften til fast rente og afdrag vil både give kommende køber mulighed for selv at sammenligne nemmere, og det vil også forhindre, at køber uretmæssigt bliver godkendt til at købe en dyrere andel, fordi foreningen har afdragsfrihed. Derudover vil det minimere risikoen for, at en person køber en andel som det viser sig, at vedkommende ikke har råd til, når renten stiger eller afdrag påbegyndes konsekvensen af at andelshaver ikke har råd til andelen/boligafgiften vil være en eksklusion af andelshaver, men i det tilfælde at andelen ikke kan sælges ved en eksklusion, er det de øvrige andelshavere, der hæfter for den manglende betaling af boligafgift. En kreditvurdering på baggrund af fast rente og afdrag vil derfor ikke alene beskytte køberen af en andel, men også de øvrige andelshavere i foreningen. Med resultatet af den empiriske undersøgelse, der viste, at der i praksis er forskel på prisfastsættelsen af andele på baggrund af foreningens lånevalg, synes det at være helt naturligt, at man indfører krav omkring omregning af boligafgiften til fast rente og afdrag. Et krav herom vil i øvrigt komme helt naturligt i forlængelse af lovkravet gældende fra 1. maj 2013 om, at man ved optagelse af afdragsfrie og/eller variabelt forrentede lån i ejerbolig, skal have råd til at betale fast rente og afdrag 26. Det skal dog naturligvis påpeges, at selv et krav om omregning til fast rente og afdrag fx ikke belyser, om foreningen er afhængig af løbende frasalg af lejlighed, erhvervsudlejning eller andet. Omregning til fast rente og afdrag løser derfor ikke nødvendigvis alle udfordringerne ved køb af andel, men vil alt andet lige fremme gennemsigtigheden markant. Vurderet effekt: Høj Vil øge gennemsigtigheden og fremme sammenligningsgrundlaget enormt, vil beskytte både køber og øvrige andelshavere (sidstnævnte dog ikke hvis der købes uden inddragelse af bank) Anbefalet prioritet, politisk: Høj Vil falde godt i tråd med krav ved køb af ejerbolig, vil fremme rationel prisfastsættelse af andelsboliger og beskytte forbrugerne 26 God skik bekendtgørelse nr af 20/12/ Side 81 af 101

83 Delkonklusion For at gøre forskellige andelsboligforeninger mere gennemskuelige, og gøre det nemmere for en potentiel andelskøber, at sammenligne forskellige andele, bør man fra politisk hånd især overveje at stille krav om at andelsboligforeningerne omregner deres boligafgift til, hvad den ville ligge på, hvis foreningen havde fast rente og afdrag over 30 år på hele gælden. Dermed gør man det nemmere at prisfastsætte de enkelte andele overfor hinanden, og beskytter samtidigt i nogen grad de øvrige andelshavere mod at få nye andelshavere ind i foreningen, der principielt ikke har råd til andelene. Samtidigt med et krav om omregning af boligafgiften til fast rente og afdrag, bør man fra politisk side overveje at indskrænke mulighederne for fastsættelse af ejendommens værdi. En omregning af boligafgiften giver godt nok mulighed for sammenligning mellem to andele nu og her, men fortæller fortsat ikke noget om, hvorvidt de pågældende andelsboligforeninger generelt er vurderet for højt. Foreningernes mange finansieringsmuligheder og den større risiko ved eksempelvis SWAP aftaler belyses ej heller af omregningen af boligafgiften, så jeg finder stadig anvendelsen af uvildig rådgiver meget nødvendig i dag. Man kan også helt vælge at begrænse lånemulighederne, men det indskrænker muligheden for, at foreningen selv kan råde, og dermed tage hensyn til ønskerne fra foreningens medlemmer. Min vurdering er derved, at den bedste forbrugerbeskyttelse skabes ved lovkrav om omregning af boligafgift til fast rente og afdrag samt en begrænsning af vurderingsmetoderne. Samtidigt er min opfordring til kommende andelskøbere, at man inddrager en uvildig rådgiver, der kan gennemgå især regnskabet og likviditeten. Side 82 af 101

84 Konklusion Det er i dag blevet meget mere komplekst at købe andelsbolig end før årtusindeskiftet. Foreningerne har i dag mulighed for at anvende tre forskellige metoder til opgørelse af ejendommens værdi. Vurderingerne på foreningerne er steget markant siden starten af 00 erne, og er ikke faldet på den anden side af finanskrisen dette til trods for at eksempelvis SKAT, der udfører de offentlige ejendomsvurderinger, med deres udtalelser indikerer, at handelspriserne faktisk er faldet. Som andelskøber i dag kan det derfor være svært at vurdere, om andelens regnskabsmæssige værdi også er repræsentativ for den egentlige værdi af andelen. Udover de forskellige værdiansættelsesmetoder har foreningerne med tiden også fået flere og flere finansieringsmuligheder. Foreningerne har i dag foruden banklån mulighed for realkreditlån med både fast og variabel rente med og uden afdragsfrihed og med og uden tilknytning af SWAP aftaler. Afhængigt af hvilken finansiering man vælger kan det give udslag i op og nedadgående retning på både boligafgiften og foreningens egenkapital. Som udgangspunkt bør foreningens finansieringsvalg ikke have en effekt på prisen for en andelsbolig. Renten kan være lavere på foreningens lån, end på det lån andelshaver måtte optage til indskuddet, men forskellen i renten vurderes ikke at være så markant, at en bestemt lånetype i foreningen, bør give anledning til højere kvadratmeterpriser. Derfor må det også forventes, at kvadratmeterpriserne, givet ved (købspris + andel af foreningens gæld) / kvadratmeter, ikke afviger markant fra hinanden på baggrund af finansieringsvalget. Spørgsmålet er imidlertid, om dette kan bekræftes af en empirisk undersøgelse, da den høje kompleksitet ved køb af andelsbolig, muligvis giver anledning til irrationel prisfastsættelse. Med dette som udgangspunkt har jeg foretaget en undersøgelse af handelspriserne for 346 foreninger i københavnsområdet, hvoraf 239 er anvendt til analysebrug. Resultatet af undersøgelsen viser, at der som udgangspunkt ikke er stor forskel på kvadratmeterpriserne på baggrund af om foreningen har valgt fast eller variabel rente. Til gengæld viser undersøgelsen, at der er markant forskel i kvadratmeterpriserne afhængigt af om foreningen afdrager på hele gælden eller ej. Det kan ej heller afvises, at andele i foreninger med SWAP aftaler har højere kvadratmeterpriser end andele i foreninger uden. Derudover viser det sig, at foreninger med afdragsfrihed har gradvist højere kvadratmeterpriser, jo højere belåningsgraden i foreningen er. Side 83 af 101

85 Konklusionen af undersøgelsen, om at især foreninger med afdragsfrihed på en del af eller hele gælden, har højere kvadratmeterpriser, virker irrationel. En af årsagerne kan dog være, at foreninger med afdragsfrihed har lavere boligafgifter relativt til deres belåningsgrad sammenlignet med foreninger, der afdrager på hele gælden. For køber af en andelsbolig kan det få andelen med afdragsfrihed til at se billigere ud end den er en konklusion der fejlagtigt drages på baggrund af foreningens afdragsfrihed. Hvis bankerne ikke rådgiver om dette og/eller kreditvurderer på baggrund af en omregning af boligafgiften ved fast rente og afdrag på gælden, kan det øge efterspørgslen og priserne på andele i foreninger med afdragsfrihed. Dette forklarer dog ikke umiddelbart, hvorfor foreninger med SWAP aftaler har højere kvadratmeterpriser. En nøjere granskning af tallene viser dog, at foreningerne med SWAP aftaler samtidigt har højere grad af afdragsfrihed på gælden og højere belåningsgrader. Samlet set viser undersøgelsen, at prisfastsættelsen af andelsboliger i nogen grad afhænger af foreningens finansieringsvalg, og at det især er andele i foreninger med afdragsfrihed på en del af eller hele gælden, der kan ventes at have højere kvadratmeterpriser. Hvis bankerne ikke kreditvurderer på baggrund af fast rente og afdrag i foreningerne, kan det bringe både den enkelte andelshaver og i værste fald foreningen i problemer, hvis flere andelshavere ikke kan varetage deres økonomiske forpligtelser overfor foreningen. Derudover kan den irrationelle prisfastsættelse i dag føre til, at især individer der har købt sig ind i foreninger med afdragsfrihed kan risikere at blive teknisk insolvente, hvis vurderingerne af andelsboligforeningerne falder. De potentielle problemer for den enkelte andelskøber bør give anledning til politiske indgreb på andelsboligmarkedet. Især bør det overvejes, at stille krav til at andelsboligforeninger omregner deres boligafgift til, hvad den ville være med fast rente og afdrag på hele finansieringen. Samtidigt bør det være et krav, at bankerne kreditvurderer på baggrund af denne omregnede boligafgift. Endelig bør det overvejes, om man skal begrænse antallet af værdiansættelsesmetoder for ejendommene et forslag hertil er at udelukke offentlig vurdering og værdiansættelse til anskaffelsessum, således at kun valuarvurdering er tilbage som mulighed. Det offentlige kan her overveje årligt at fastsætte et afkastkrav, efter hvilket valuarvurderingen skal udregnes. Afslutningsvis må det konstateres, at det i dag er blevet så komplekst at købe andel, at det i høj grad må anbefales kommende andelskøbere at hyre en uvildig rådgiver, da det på baggrund af min empiriske undersøgelse kan konstateres, at prisfastsættelsen af andele i dag ikke altid sker på et rationelt grundlag. Side 84 af 101

86 Litteraturliste Det Økonomiske Råd (2001): Dansk Økonomi, Forår Maj, 2001, København. Kap. 3. Erhvervs & Byggestyrelsen (2006): Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet. Erhvervs & Selskabsstyrelsen (2010): Vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger regnskab efter årsregnskabsloven: Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening. December, Erlandsen, Espen, Jens Lundsgaard & Felix Heufner (2006): The Danish housing market: Less subsidy and more flexibility. Working paper nr p. 25. Erhvervs & Vækstministeriet (2012), Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Lovbekendtgørelse nr. 705 af 25. juni Erhvervs & Vækstministeriet (2012), Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv.. Lovbekendtgørelse nr. 705 af 25. juni 2012 og 22, stk. 2, og 221, stk. 3, i lov om investeringsforeninger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 935 af 17. september Hansen, Ib & Hans Henrik Knudsen (2010): Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger. Nationalbankens kvartalsoversigt 2. kvartal 2010, pp Hansen, Kenneth & Charlotte Koldsø (2007): Statistik i økonomisk perspektiv, 1. udgave. Hans Reitzels forlag. København. Kap. 4, 6, 7, 8, 9, 12 og 14. Hull, John C. (2012): Options, futures, and other derivatives, 8. udgave. Pearson Education Limited. Essex. Pp , pp Højesteret (2013), Højesterets dom afsagt fredag den 18. januar Sag 365/2011, Vestre Landsret, dom afsagt 14. december Sag 97/2012, Højesteret. Jørgensen, Karsten (2010b): Ledighed og ejerboligpriser. Økonomi & Politik, nr. 4. Jurist og økonomforbundets forlag. Lunde, Jens (2006): Københavnerpriser, andelsboligfordele, penge over bordet og Århushistorier. Gamle, aktuelle og kommende kapitler i den florissante, delvist skattefinansierede andelsbolighistorie. September. Foreløbig udgave (version: september 2006). Ministeriet for By, Bolig & Landdistrikter (2012): Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler. August, 2012, København. Side 85 af 101

87 Ministeriet for By, Bolig & Landdistrikter (2013): Forslag til lov om ændring af lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber. Lovforslag fremsat 20. marts Skat (2013): C.D Overgang til skattefri virksomhed. Ligningsvejledning vedr. overgang til skattefri virksomhed, version januar Skatteministeriet (2002): Bekendtgørelse af lov om vurdering af landets faste ejendom. Lovbekendtgørelse nr. 823 af 18. september 2001 med de ændringer, der følger af 2 i lov nr. 290 af 15. maj 2002 og 1 i lov nr. 292 af 15. maj Skatterådet (2009): SKM SR, Andelsboligforening rentefradrag. Bindende svar fra Skatterådet af d. 25. september Socialministeriet (2010): Bekendtgørelse af lov om leje. nr. 989 af 21. oktober 2009, med de ændringer, der følger af 15, nr. 1, i lov nr. 606 af 24. juni 2005 og 1 i lov nr. 632 af 11. juni Träff, Finn & Rasmus Juul Nyholm (2011): Andelsboliger, 1. udgave. Thomson Reuters Professional. København. Kap. 1, 10 og 12. Økonomi & Erhvervsministeriet (2008): Afdragsfrie lån og prisstigninger på boligmarkedet. Notat, 16. september Økonomi & Erhvervsministeriet (2010): Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Lovbekendtgørelse nr. 960 af 19. september 2006, med de ændringer, der følger af 2 i lov nr. 489 af 12. juni Økonomigruppen (2008): Notat om prisudviklingen på andelsboliger. Udvalgssekretariat, Folketinget, maj Internet Arbejdernes Landsbank bank.dk Berlingske Business (2011): Skat redder andelsboligejere. Artikel af 15. januar 2011, opdateret 3. juni Download 3. maj redder andelsboligejere Berlingske Business (2013): Andelsboligforeninger fanget i swap klemme. Artikel af 4. Januar Download 3. maj fanget i swap klemme Side 86 af 101

88 Brancheorganisationen Forsikring og Pension (2011): Historien om skat og pension. Download 3. maj pension/sider/historien skat pension.aspx Børsen (2012): andelsboligejere fanget i gældsklemme. Artikel af 18. november Download 3. maj aeldsklemme.html?hl=yw5kzwxzym9sawc7qw5kzwxzym9sawc Danske Bank Danske Ejendomsmæglerforening (2012): Nye regler skal hjælpe købere af andelsboliger. Pressemeddelelse. Download 3. maj af+andelsboliger.htm Jyske Bank Lån & Spar Bank Ministeriet for By, Bolig & Landdistrikter (2013): Lettere at købe andelsbolig. Pressemeddelelse af 22. februar Download 3. maj koebe andelsbolig Nordea OIS Realkreditrådet (2012): Påbegyndt byggeri. Statistik over påbegyndt boligbyggeri. Download 4. april Realkreditrådet (2013): Obligationsrente. Statistik over den lange og de korte obligationsrenter. Download 4. april Side 87 af 101

89 Søndagsavisen (2009): Andelsboliger stiger overraskende. Artikel af 19. februar Download 3. maj stiger overraskende.aspx Side 88 af 101

90 Bilag Bilag 1 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger m/u SWAP Konfidensinterval for middelværdi (t fordeling) Med SWAP lån (m/u afdrag og m/u fast rente) Stikprøvestørrelse 20 Stikprøvegennemsnit 23905,4727 Spredning 9338,79715 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 19534,7811 Øvre grænse 28276,1643 Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Uden SWAP lån (m/u afdrag og m/u fast rente) Stikprøvestørrelse 219 Stikprøvegennemsnit 16609,0273 Spredning 5282,62276 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 15909,3857 Øvre grænse 17308,6689 Test for to middelværdier (t fordeling) Hypoteser H 0 : D H A : 1 < 2 + D (venstresidet test) Input Resultat Stikprøve 1 Stikprøve 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 23905, ,03 Stikprøvespredning 9338, ,623 Difference (D) 0 s 5714,95208 Teststørrelse 5, p værdi 0, Side 89 af 101

91 Bilag 2 Hypotesetest på korrigeret kvm.pris i foreninger m/u SWAP Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Uden SWAP lån (Både m/u afdrag og m/u fast rente) Stikprøvestørrelse 219 Stikprøvegennemsnit 16609,03 Spredning 5282,623 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 15909,39 Øvre grænse 17308,67 Konfidensinterval for middelværdi (t fordeling) Med SWAP lån (Både m/u afdrag og m/u fast rente)* Stikprøvestørrelse 20 Stikprøvegennemsnit 21619,67 Spredning 6845,739 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 18415,76 Øvre grænse 24823,57 *Her er der korrigeret for markedsværdien af SWAP aftalen fordelt pr. kvm. Test for to middelværdier (t fordeling) Hypoteser H 0 : D H A : 1 < 2 + D (venstresidet test) Input Resultat Stikprøve 1 Stikprøve 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 21619, ,03 Stikprøvespredning 6845, ,623 Difference (D) 0 s 5424,569 Teststørrelse 3, p værdi 0, Side 90 af 101

92 Bilag 3 Stikprøve på opførelsesår i foreninger med og uden SWAP aftaler Uden SWAP Med SWAP Opførelsesår Opførelsesår Gennemsnit 1905,4 1902,25 Spredning 33, ,5696 Side 91 af 101

93 Bilag 4 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med variabel/fast rente Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Fast rente (uden SWAP og uden afdragsfrihed) Stikprøvestørrelse 135 Stikprøvegennemsnit 15229,31 Spredning 3576,556 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 14625,99 Øvre grænse 15832,63 Konfidensinterval for middelværdi (t fordeling) Variabel rente (uden SWAP og uden afdragsfrihed) Stikprøvestørrelse 26 Stikprøvegennemsnit 14921,93 Spredning 2680,275 Konfidensniveau 0,95 Resultat Nedre grænse 13839,34 Øvre grænse 16004,51 Test for to middelværdier (z fordeling) Hypoteser H 0 : 1 = 2 + D H A : D (tosidet test) Input Stikprøve 1 Stikprøve 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 15229, ,93 Stikprøvespredning 3576, ,275 Difference (D) 0 Resultat s 609,1441 Teststørrelse 0,50461 p værdi 0, Side 92 af 101

94 Bilag 5 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger m/u afdragsfrihed Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Med afdragsfrihed (uden SWAP) Stikprøvestørrelse 58 Stikprøvegennemsnit 20576,71708 Spredning 7188, Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 18726,61069 Øvre grænse 22426,82347 Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Uden afdragsfrihed (uden SWAP) Stikprøvestørrelse 161 Stikprøvegennemsnit 15179,67325 Spredning 3442,15774 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 14647,97415 Øvre grænse 15711,37234 Test for to middelværdier (z fordeling) Hypoteser H 0 : 1 = 2 + D H A : D (tosidet test) Input Stikprøve 1 Stikprøve 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 20576, ,67 Stikprøvespredning 7188, ,158 Difference (D) 0 Resultat s 982, Teststørrelse 5, p værdi 0, Side 93 af 101

95 Bilag 6 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed m/u SWAP Konfidensinterval for middelværdi (t fordeling) Afdragsfri, med SWAP (Afdragsfrihed 77,3 %, Belåningsgrad 53,3 %) Stikprøvestørrelse 16 Stikprøvegennemsnit 26098,64 Spredning 9048,311 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 21277,14 Øvre grænse 30920,15 Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Afdragsfri, uden SWAP (Afdragsfrihed 67,90 %, Belåningsgrad 42,95 %) Stikprøvestørrelse 58 Stikprøvegennemsnit 20576,72 Spredning 7188,903 Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 18726,61 Øvre grænse 22426,82 Test for to middelværdier (t fordeling) Hypoteser H 0 : 1 = 2 + D H A : D (tosidet test) Input Resultat Stikprøve 1 Stikprøve 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 26098, ,72 Stikprøvespredning 9048, ,903 Difference (D) 0 s 7613,819 Teststørrelse 2,5683 p værdi 0, Side 94 af 101

96 Bilag 7 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger uden afdragsfrihed Regressionsstatistik Multipel R 0,156 R kvadreret 0,024 Juster. R kvadr. 0,018 Standardfejl 3407,672 Observationer 165,000 ANAVA fg SK MK F Signifikans F Regression 1, ,059 0,046 Residual 163, I alt 164, Koefficienter Standardfejl t stat P værdi Nedr. 95% Øvr. 95% Skæring 14128, ,96 24,15 0, , ,22 Belåningsgrad 4461, ,23 2,01 0,05 88, , , , , , , ,00 0,00 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% 90,00% Side 95 af 101

97 Bilag 8 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed Regressionsstatistik Multipel R 0,620 R kvadreret 0,385 Juster. R kvadr. 0,376 Standardfejl 6239,245 Observationer 74,000 ANAVA fg SK MK F Signifikans F Regression 1, ,04 0, Residual 72, I alt 73, Koefficienter Standardfejl t stat P værdi Nedre 95% Øvre 95% Skæring 12484, ,25 7,99 0, , ,58 Belåningsgrad 20552, ,42 6,71 0, , , , , , , , ,00 0,00 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% 120,0% Side 96 af 101

98 Bilag 9 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed Kun foreninger på Frederiksberg (2000) og København V Regressionsstatistik Multipel R 0,75 R kvadreret 0,5553 Juster. R kvadr. 0,54 Standardfejl 5165,91 Observationer 30,00 ANAVA fg SK MK F Signifikans F Regression 1, ,96 0,00 Residual 28, I alt 29, Koefficienter Standardfejl t stat P værdi Nedre 95% Øvre 95% Skæring 12672, ,21 6,34 0, , ,92 Belåningsgrad 24868, ,84 5,91 0, , , ,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% 120,0% Side 97 af 101

99 Bilag 10 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med SWAP m/u afdragsfrihed Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Med afdragsfrihed inkl. SWAP (Både variabel og fast rente) Stikprøvestørrelse 74 Stikprøvegennemsnit 21770,64725 Spredning 7900, Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 19970,64075 Øvre grænse 23570,65375 Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Uden afdragsfrihed inkl. SWAP (Både variabel og fast rente) Stikprøvestørrelse 165 Stikprøvegennemsnit 15178,53661 Spredning 3439, Konfidensniveau 0,95 Resultat Nedre grænse 14653,75653 Øvre grænse 15703,31668 Test for to middelværdier (z fordeling) Hypoteser H 0 : 1 = 2 + D H A : D (tosidet test) Input Stikprøve 1 Stikprøve 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 21770, ,54 Stikprøvespredning 7900, ,309 Difference (D) 0 Resultat s 956, Teststørrelse 6, p værdi 0, Test for to middelværdier (z fordeling) Side 98 af 101

100 Hypoteser H 0 : 1 = 2 + D H A : D (tosidet test) Input Stikprøve 1 Stikprøve 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 21770, ,54 Stikprøvespredning 7900, ,309 Difference (D) 4000 Resultat s 956, Teststørrelse 2, p værdi 0, Side 99 af 101

101 Bilag 11 Hypotesetest på købesum pr. kvm. i foreninger m/u afdragsfrihed Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Uden afdragsfrihed Stikprøvestørrelse 165 Stikprøvegennemsnit 11540,70745 Spredning 2909, Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 11096,83525 Øvre grænse 11984,57966 Konfidensinterval for middelværdi (z fordeling) Med afdragsfrihed Stikprøvestørrelse 74 Stikprøvegennemsnit 10781,23419 Spredning 4612, Konfidensniveau 95% Resultat Nedre grænse 9730, Øvre grænse 11832,2277 Test for to middelværdier (z fordeling) Hypoteser (tosidet test) H 0 : 1 = 2 + D H A : D Input Resultat Stikprøve Stikprøve 1 2 Stikprøvestørrelse Stikprøvegennemsnit 11540, ,23 Stikprøvespredning 2909, ,834 Difference (D) 0 s 582, Teststørrelse 1, p værdi 0, Side 100 af 101

102 Bilag 12 Rådata Side 101 af 101

103 Bilag 12 Kvm Postnr. Bydel Boligafgift incl. vand SWAP Fordeling Handelspris Regnskabsv. Forbedr. Andel af gæld % af maxpris SWAP til MV MV af SWAP SWAP ift. gæld Afdr.fr. Afdr.fr. ift. gæld Variabel Var. ift. gæld Belåningsgrundlag Kvm pris Belåningsgrad SWAP pr. kvm Korr. kvm.pris Opfør.år Kbh. V 3458 Nej 0, ,29% Nej Nej ,35 20,9% , Kbh. N 2750 Nej 0, ,87% Nej Nej ,84 23,4% , Kbh. Ø 2502 Nej 0, ,17% Nej Nej ,37 11,9% , Kbh. N 3142 Nej 0, ,72% Nej Nej ,09 25,7% , Kbh. V 2325 Nej 0, ,00% Nej Nej ,69 30,0% , Kbh. V 2817 Nej 0, ,25% Nej Nej ,96 16,1% , Kbh. Ø 2131 Nej 0, ,00% Ja 0,3315 Ja 0, ,51 18,5% , Kbh. V 2171 Nej 0, ,19% Nej Ja 0, ,50 32,2% , Frb Nej 0, ,17% Nej Nej ,29 16,7% , Kbh. K 2300 Nej 0, ,13% Nej Ja 0, ,13 23,7% , Kbh. K 6571 Nej 0, ,00% Ja 0,2991 Ja 0, ,93 18,8% , Kbh. Ø 2424 Ja 0, ,00% Ja ,0000 Ja 1,0000 Ja 1, ,14 54,8% 901, , Kbh. N 6123 Nej 0, ,00% Nej Nej ,54 25,7% , Kbh. S 3330 Ja 0, ,25% Ja ,7892 Ja 0,7414 Ja 1, ,91 46,9% 915, , Kbh. N 2938 Ja 0, ,00% Ja ? Ja 1,0000 Ja 0, ,69 35,7% 1.078, , Frb Nej 0, ,67% Nej Nej ,95 41,4% , Kbh. K 1875 Nej 0, ,00% Ja 0,3208 Ja 0, ,62 22,1% , Kbh. Ø 4338 Nej 0, ,29% Nej Nej ,55 29,8% , Kbh. V 2860 Nej 0, ,40% Nej Nej ,74 4,2% , Frb Nej 0, ,87% Ja 0,6099 Nej ,35 49,0% , Frb. C 3835 Nej 0, ,55% Nej Nej ,23 18,7% , Kbh. Ø 2325 Nej 0, ,59% Nej Nej ,18 31,3% , Frb. C 3267 Nej 0, ,00% Nej Ja 1, ,57 19,0% , Kbh. V 3320 Ja 0, ,84% Ja ,4894 Ja 0,4868 Ja 0, ,52 50,9% 1.523, , Kbh. V 2700 Nej 0, ,93% Ja 0,7470 Ja 1, ,61 22,1% , Kbh. K 4245 Nej 0, ,64% Ja 0,5466 Ja 1, ,90 24,4% , Frb. C 2906 Nej 0, ,00% Nej Nej ,98 10,9% , Kbh. Ø 3007 Nej 0, ,00% Ja 0,2166 Ja 0, ,15 20,0% , Kbh. Ø 2095 Nej 0, ,55% Nej Nej ,67 10,8% , Kbh. K 6410 Nej 0, ,86% Nej Nej ,98 26,9% , Kbh. N 6503 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Ja 1, ,34 46,9% , Kbh. S 1521 Nej 0, ,00% Nej Nej ,49 11,3% , Kbh. S 2343 Ja 0, ,00% Ja ,8632 Ja 0,7949 Ja 1, ,02 34,0% 1.951, , Kbh. Ø 4917 Nej 0, ,00% Ja 0,7850 Ja 1, ,16 84,7% , Frb Nej 0, ,41% Nej Nej ,79 26,9% , Kbh. V 1965 Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,36 34,3% , Frb Nej 0, ,69% Nej Nej ,99 9,7% , Frb. C 3313 Nej 0, ,68% Ja 0,4718 Ja 1, ,22 41,7% , Frb Nej 0, ,75% Nej Nej ,43 7,4% , Kbh. S 3690 Nej 0, ,00% Nej Nej ,87 26,2% , Frb Nej 0, ,67% Nej Nej ,49 13,0% , Kbh. Ø 2825 Nej 0, ,73% Nej Ja 0, ,83 13,5% , Kbh. K 3761 Nej 0, ,56% Nej Nej ,55 15,2% , Kbh. S 5400 Nej 0, ,16% Nej Nej ,56 20,2% , Kbh. V 6336 Nej 0, ,64% Nej Nej ,63 21,4% , Frb Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,38 24,7% , Kbh. S 4197 Nej 0, ,05% Nej Nej ,10 12,1% , Kbh. V 2250 Nej 0, ,51% Nej Nej ,97 7,3% , Kbh. V 8202 Nej 0, ,81% Ja 1,0000 Ja 1, ,34 57,2% , Frb Nej 0, ,86% Nej Nej ,22 13,8% , Frb Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Ja 1, ,46 30,6% , Kbh. N 3410 Nej 0, ,50% Ja 0,0800 Ja 0, ,38 30,6% , Kbh. N 2735 Nej 0, ,46% Nej Nej ,10 19,4% , Kbh. S 2892 Nej 0, ,19% Nej Nej ,57 34,1% , Frb Nej 0, ,70% Ja 0,9306 Ja 0, ,20 27,7% , Kbh. N 5967 Ja 0, ,32% Ja ,0000 Ja 0,7597 Ja 1, ,29 69,3% 324, , Frb. C 5627 Nej 0, ,87% Nej Nej ,99 12,7% , Kbh. K 6075 Nej 0, ,00% Nej Nej ,07 41,4% , Kbh. N 6048 Ja 0, ,00% Ja ,8920 Ja 0,7706 Ja 0, ,21 86,4% 5.908, , Kbh. V 4459 Nej 0, ,51% Nej Nej ,67 26,2% , Kbh. Ø 3538 Nej 0, ,65% Nej Nej ,66 32,2% , Kbh. S 8600 Nej 0, ,76% Ja 0,5488 Ja 1, ,04 75,1% , Kbh. N 7414 Nej 0, ,74% Nej Ja 1, ,18 4,5% , Kbh. S 4712 Nej 0, ,00% Nej Nej ,16 10,1% , Kbh. N 2385 Nej 0, ,72% Nej Nej ,27 48,7% , Kbh. V 3474 Nej 0, ,00% Ja 0,6230 Ja 0, ,77 30,3% , Kbh. N 3200 Nej 0, ,35% Ja 0,1167 Ja 0, ,98 23,1% , Kbh. Ø 2600 Nej 0, ,26% Ja 0,1564 Ja 1, ,09 46,8% , Kbh. N 4211 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Nej ,02 95,0% ,02 1 af 5

104 Bilag Kbh. V 3164 Nej 0, ,35% Nej Nej ,61 10,3% , Kbh. V 3618 Nej 0, ,00% Nej Nej ,90 24,2% , Kbh. S 2437 Nej 0, ,00% Ja 0,5062 Ja 0, ,05 30,3% , Frb Nej 0, ,69% Nej Nej ,49 33,0% , Kbh. Ø 3444 Nej 0, ,00% Ja 0,6930 Ja 0, ,51 48,3% , Kbh. K 3736 Nej 0, ,51% Nej Nej ,21 29,8% , Kbh. N 5730 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Ja 0, ,44 53,3% , Kbh. Ø 6415 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Ja 1, ,91 79,7% , Kbh. Ø 2377 Nej 0, ,02% Nej Nej ,96 21,2% , Frb Nej 0, ,51% Ja 0,4666 Ja 0, ,92 19,0% , Kbh. V 1550 Nej 0, ,00% Nej Nej ,42 13,2% , Kbh. Ø 1835 Nej 0, ,05% Nej Nej ,76 26,8% , Kbh. N 2334 Nej 0, ,64% Nej Nej ,69 36,3% , Kbh. V 3568 Nej 0, ,35% Nej Nej ,24 17,3% , Kbh. V 5793 Nej 0, ,00% Nej Nej ,67 32,0% , Kbh. V 2363 Nej 0, ,00% Ja 0,7033 Ja 0, ,58 31,9% , Frb Ja 0, ,00% Ja ? Ja 1,0000 Ja 0, ,47 71,3% 1.828, , Kbh. S 2560 Nej 0, ,77% Ja 1,0000 Ja 0, ,39 32,3% , Kbh. S Nej 0, ,76% Ja 1,0000 Ja 1, ,65 98,8% , Kbh. N 1200 Nej 0, ,38% Ja 0,0757 Ja 0, ,41 59,6% , Frb. C 3067 Nej 0, ,69% Nej Ja 1, ,17 9,2% , Kbh. S 2643 Nej 0, ,21% Nej Nej ,74 20,7% , Kbh. V 8186 Nej 0, ,00% Ja 0,5779 Ja 0, ,02 54,0% , Kbh. N 4363 Nej 0, ,67% Nej Ja 1, ,51 16,5% , Frb Nej 0, ,51% Nej Nej ,31 24,4% , Kbh. Ø 6787 Nej 0, ,00% Nej Nej ,15 22,4% , Kbh. V 2489 Nej 0, ,19% Nej Ja 1, ,38 21,0% , Kbh. N 3037 Nej 0, ,31% Nej Nej ,55 6,3% , Kbh. V 1971 Nej 0, ,92% Ja 0,7923 Ja 0, ,08 58,3% , Kbh. V 3464 Nej 0, ,00% Nej Nej ,93 26,2% , Kbh. V 4716 Nej 0, ,78% Nej Nej ,04 22,7% , Kbh. V 2200 Nej 0, ,22% Ja 0,5500 Ja 0, ,86 46,8% , Kbh. Ø 3967 Nej 0, ,16% Ja 0,8571 Ja 1, ,60 11,2% , Kbh. Ø 3152 Nej 0, ,26% Nej Nej ,82 15,3% , Kbh. K 4374 Nej 0, ,70% Nej Nej ,84 28,1% , Frb Nej 0, ,29% Ja 1,0000 Ja 1, ,94 52,4% , Kbh. S 3900 Nej 0, ,00% Nej Nej ,27 22,2% , Kbh. V 2552 Nej 0, ,00% Nej Nej ,27 7,8% , Frb Nej 0, ,14% Nej Nej ,16 12,7% , Kbh. Ø 1989 Nej 0, ,83% Nej Nej ,20 18,5% , Kbh. V 4393 Nej 0, ,78% Nej Nej ,20 27,0% , Kbh. Ø 4371 Ja 0, ,45% Ja ,0000 Nej Ja 1, ,11 44,0% 2.181, , Kbh. V 4963 Nej 0, ,05% Ja 0,6721 Nej ,08 31,9% , Kbh. V 1225 Nej 0, ,96% Nej Nej ,04 11,2% , Kbh. V 3937 Nej 0, ,01% Nej Nej ,18 21,0% , Kbh. N 9500 Nej 0, ,02% Nej Ja 1, ,36 62,1% , Kbh. S 2215 Nej 0, ,32% Nej Nej ,35 16,4% 9.869, Frb Nej 0, ,19% Ja 0,3169 Ja 0, ,44 17,7% , Kbh. S 2810 Nej 0, ,00% Nej Nej ,10 21,4% , Kbh. Ø 3007 Nej 0, ,37% Nej Nej ,17 23,4% , Kbh. S 4466 Nej 0, ,26% Nej Nej ,86 22,2% , Kbh. S 5800 Nej 0, ,00% Ja 0,9292 Ja 0, ,21 57,2% , Kbh. V 2933 Nej 0, ,91% Nej Nej ,20 33,8% , Kbh. Ø 2269 Nej 0, ,00% Nej Nej ,32 28,7% , Kbh. V 4285 Nej 0, ,81% Nej Nej ,74 24,4% , Kbh. S 3356 Nej 0, ,53% Nej Nej ,01 17,2% , Kbh. S 2517 Nej 0, ,46% Nej Nej ,74 14,4% , Frb. C 3345 Nej 0, ,13% Nej Nej ,93 24,3% , Frb. C 2061 Nej 0, ,09% Nej Nej ,67 10,9% , Kbh. N 5119 Nej 0, ,36% Nej Nej ,72 19,1% , Kbh. N 2039 Nej 0, ,97% Nej Nej ,25 4,7% , Kbh. N 2214 Ja 0, ,56% Ja ,0000 Nej Ja 1, ,65 15,7% 194, , Kbh. V 2955 Nej 0, ,00% Nej Nej ,62 14,2% , Kbh. Ø 2950 Nej 0, ,00% Ja 0,5325 Ja 0, ,98 44,3% , Kbh. V 6072 Nej 0, ,96% Ja 1,0000 Ja 1, ,68 20,8% , Frb. C 4328 Nej 0, ,21% Ja 0,4616 Ja 0, ,71 28,1% , Kbh. V 2239 Nej 0, ,85% Nej Ja 0, ,61 13,6% , Kbh. K 4096 Nej 0, ,38% Nej Nej ,65 21,4% , Kbh. Ø 5602 Nej 0, ,44% Ja 1,0000 Ja 0, ,99 57,7% , Kbh. S 1536 Nej 0, ,38% Nej Nej ,75 4,9% ,75 2 af 5

105 Bilag Kbh. N 4179 Nej 0, ,50% Nej Nej ,23 27,4% , Kbh. N 4603 Ja 0, ,21% Ja ? Nej Ja 0, ,68 35,1% 150, , Kbh. Ø 4122 Nej 0, ,39% Nej Ja 0, ,20 21,0% , Frb Nej 0, ,11% Ja 0,1809 Ja 0, ,98 30,0% , Kbh. Ø 2624 Nej 0, ,84% Nej Nej ,22 15,5% , Kbh. Ø 4308 Nej 0, ,00% Ja 0,9060 Nej ,39 17,3% , Frb Ja 0, ,33% Ja ? Ja 1,0000 Ja 1, ,37 97,9% 9.226, , Frb Nej 0, ,00% Nej Nej ,59 23,6% , Kbh. S 2485 Nej 0, ,92% Nej Nej ,27 12,3% , Kbh. Ø 4858 Nej 0, ,00% Nej Nej ,01 18,9% , Kbh. V 8435 Ja 0, ,44% Ja ,0000 Ja 1,0000 Ja 1, ,37 95,7% , , Kbh. Ø 4956 Ja 0, ,00% Ja ,8298 Ja 0,8295 Ja 0, ,48 59,4% 1.929, , Kbh. S 3848 Ja 0, ,72% Ja ,0000 Ja 1,0000 Ja 1, ,16 81,5% 1.592, , Kbh. V 2919 Nej 0, ,66% Nej Nej ,14 17,6% , Kbh. Ø 7856 Nej 0, ,85% Ja 0,7043 Ja 0, ,95 81,5% , Kbh. N 4950 Nej 0, ,00% Nej Ja 1, ,07 19,5% , Kbh. N 2336 Nej 0, ,88% Nej Nej ,19 28,7% , Kbh. N 2413 Nej 0, ,23% Nej Nej ,82 18,9% , Kbh. N 5571 Nej 0, ,91% Nej Nej ,24 27,4% , Kbh. V 3343 Nej 0, ,75% Nej Nej ,06 16,7% , Kbh. Ø 1512 Nej 0, ,95% Nej Nej ,30 17,0% , Frb Nej 0, ,00% Nej Nej ,02 15,3% , Kbh. V 6415 Nej 0, ,00% Ja 0,2669 Nej ,46 41,0% , Kbh. S 2238 Nej 0, ,84% Nej Nej ,83 12,8% , Kbh. S 2723 Nej 0, ,13% Nej Nej ,53 42,9% , Kbh. V 5031 Nej 0, ,46% Nej Ja 1, ,65 24,1% , Kbh. V 2927 Nej 0, ,09% Nej Nej ,90 15,2% , Kbh. N 2790 Nej 0, ,83% Nej Ja 0, ,87 21,7% , Kbh. Ø 5150 Nej 0, ,91% Ja 0,7777 Ja 0, ,73 73,2% , Kbh. N 2963 Nej 0, ,76% Nej Ja 0, ,44 25,3% , Kbh. S 3952 Nej 0, ,00% Nej Nej ,72 14,5% , Kbh. Ø 3126 Nej 0, ,60% Nej Nej ,81 24,6% , Kbh. N 3249 Nej 0, ,00% Ja 0,5351 Nej ,44 59,4% , Kbh. V 4669 Nej 0, ,36% Nej Nej ,01 33,3% , Kbh. V 2479 Nej 0, ,00% Nej Nej ,15 21,1% , Kbh. N 5868 Nej 0, ,84% Nej Nej ,95 26,1% , Kbh. N 3089 Nej 0, ,57% Nej Nej ,33 47,7% , Kbh. N 1875 Nej 0, ,00% Nej Nej ,79 10,7% , Kbh. S 4693 Nej 0, ,00% Nej Nej ,25 51,4% , Kbh. Ø 2042 Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,02 13,4% , Kbh. S 4350 Nej 0, ,01% Nej Nej ,37 23,7% , Kbh. N 2495 Nej 0, ,00% Nej Nej ,25 21,8% , Kbh. N 6374 Nej 0, ,58% Nej Nej ,14 49,4% , Kbh. N 3568 Nej 0, ,81% Nej Nej ,10 26,4% , Kbh. S 2508 Ja 0, ,00% Ja ,0000 Nej Ja 1, ,63 23,6% 352, , Kbh. N 2768 Nej 0, ,40% Ja 0,3318 Ja 0, ,81 53,9% , Kbh. N 2575 Nej 0, ,39% Nej Nej ,40 23,0% 9.280, Frb. C 4063 Nej 0, ,00% Ja 0,5068 Ja 0, ,40 22,7% , Kbh. N 2618 Nej 0, ,37% Nej Nej ,71 20,3% , Kbh. V 4320 Nej 0, ,57% Ja 0,2954 Ja 0, ,05 51,8% , Kbh. Ø 3175 Nej 0, ,88% Nej Ja 0, ,90 20,6% , Kbh. S 4183 Nej 0, ,01% Nej Nej ,13 29,1% , Kbh. V 6914 Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,79 44,1% , Kbh. N 7011 Nej 0, ,00% Nej Nej ,22 33,5% , Frb Nej 0, ,24% Nej Nej ,79 30,2% , Frb Nej 0, ,97% Nej Nej ,98 15,4% , Frb Nej 0, ,34% Ja 0,5228 Nej ,35 13,7% , Kbh. S 2900 Ja 0, ,00% Ja ,5429 Ja 0,5429 Ja 0, ,81 27,6% 216, , Kbh. V 3149 Nej 0, ,56% Ja 0,5475 Ja 0, ,44 33,9% , Kbh. N 3019 Ja 0, ,00% Ja ,3636 Ja 0,3641 Ja 0, ,94 44,9% 626, , Frb. C 5320 Nej 0, ,99% Ja 1,0000 Ja 1, ,89 85,8% , Kbh. S 4376 Nej 0, ,01% Ja 1,0000 Nej ,94 48,3% , Kbh. Ø 1995 Nej 0, ,99% Nej Nej ,21 6,5% , Frb Nej 0, ,74% Nej Nej ,66 31,4% , Kbh. S 7868 Ja 0, ,00% Ja ,0000 Ja 1,0000 Ja 1, ,87 93,1% 9.349, , Kbh. Ø 4038 Nej 0, ,25% Nej Ja 0, ,59 11,3% , Kbh. K 4040 Nej 0, ,39% Nej Nej ,95 29,7% , Kbh. S 5893 Ja 0, ,94% Ja ,5912 Ja 0,7104 Ja 1, ,56 48,4% 1.523, , Kbh. N 2445 Nej 0, ,52% Nej Nej ,91 15,9% , Kbh. S 7878 Nej 0, ,45% Ja 1,0000 Ja 1, ,56 85,4% ,56 3 af 5

106 Bilag Kbh. V 2259 Nej 0, ,00% Nej Nej ,14 32,4% , Frb Nej 0, ,25% Nej Nej ,74 30,5% , Kbh. K 5488 Nej 0, ,90% Nej Nej ,43 11,0% , Frb. C 3000 Nej 0, ,00% Nej Nej ,43 15,1% , Kbh. Ø 2135 Nej 0, ,00% Nej Ja 1, ,66 7,6% , Kbh. Ø 1867 Nej 0, ,00% Nej Ja 1, ,37 12,2% , Kbh. S 3522 Nej 0, ,46% Nej Ja 0, ,90 35,4% , Kbh. S 4236 Nej 0, ,31% Nej Nej ,82 23,2% , Kbh. N 1986 Nej 0, ,00% Nej Nej ,10 13,2% , Kbh. V 1837 Ja 0, ,37% Ja ,0000 Ja 1,0000 Ja 1, ,66 20,3% 1.040, , Frb. C 4734 Nej 0, ,00% Ja 0,8261 Nej ,64 19,2% , Kbh. Ø 2250 Nej 0, ,44% Nej Nej ,49 16,3% , Kbh. V 2935 Nej 0, ,00% Ja 0,3965 Ja 0, ,00 26,7% , Kbh. V 5870 Nej 0, ,25% Ja 1,0000 Ja 0, ,90 59,1% , Kbh. S 3636 Nej 0, ,91% Nej Nej ,88 20,7% , Frb. C 2846 Nej 0, ,15% Nej Nej ,96 17,4% , Kbh. Ø 11208,25 Ja 0, ,34% Ja ? Ja 0,6106 Ja 0, ,24 35,7% 736, , Kbh. N 2130 Nej 0, ,47% Nej Ja 1, ,02 24,0% , Kbh. S 2277 Nej 0, ,52% Nej Nej ,17 10,8% , Kbh. N 2214 Nej 0, ,23% Ja 1,0000 Ja 1, ,89 35,3% , Kbh. S 7374 Nej 0, ,09% Nej Nej ,61 70,2% , Kbh. V 6502 Nej 0, ,03% Ja 0,2169 Ja 0, ,64 38,7% , Kbh. Ø 1555 Nej 0, ,67% Ja 0,8046 Nej ,32 12,5% , Kbh. K 3691 Nej 0, ,00% Nej Nej ,30 12,2% , Kbh. N 3471 Nej 0, ,87% Nej Ja 0, ,12 31,7% , Kbh. S 4262 Nej 0, ,04% Nej Ja 0, ,39 78,7% , Kbh. N 2950 Nej 0, ,55% Nej Ja 1, ,48 23,9% , Kbh. V 3618 Nej 0, ,00% Nej Nej ,48 23,1% , Kbh. S 3909,25 Nej 0, ,71% Nej Ja 0, ,11 29,1% , Kbh. S 2738 Nej 0, ,67% Ja 0,9951 Nej ,21 16,7% , Kbh. Ø 4259 Nej 0, ,45% Ja 0,2447 Nej ,76 24,6% , Kbh. N 2627 Nej 0, ,00% Nej Nej ,50 26,9% , Kbh. S 2158 Nej 0, ,86% Ja 1,0000 Ja 1, ,83 7,2% , Kbh. V 5786 Nej 0, ,40% Nej Nej ,49 43,1% , Kbh. V 1518 Nej 0, ,19% Nej Nej ,45 15,2% , Kbh. V 3173 Nej 0, ,17% Nej Nej ,29 4,5% , Kbh. S 1645 Nej 0, ,00% Nej Nej ,22 7,9% , Kbh. V 5182 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Ja 1, ,18 47,7% , Kbh. S 2436 Nej 0, ,00% Nej Nej ,10 21,4% , Kbh. Ø 3653 Ja 0, ,56% Ja ,0000 Ja 0,8932 Ja 0, ,25 25,5% 1.246, , Kbh. S 3567 Nej 0, ,55% Ja 1,0000 Ja 1, ,96 68,6% , Kbh. K 5723 Ja 0, ,97% Ja ,5087 Ja 0,5087 Ja 0, ,24 52,8% 4.407, , Kbh. N 4848 Nej 0, ,93% Ja 0,9444 Ja 0, ,70 79,1% , Kbh. N 2294 Nej 0, ,92% Ja 0,6249 Nej ,26 22,3% , Kbh. S 2891 Nej 0, ,69% Nej Nej ,55 9,7% , Kbh. Ø 2897 Nej 0, ,57% Nej Ja 0, ,45 12,5% , Kbh. K 9217 Nej 0, ,12% Ja 1,0000 Ja 1, ,55 78,3% , Kbh. Ø 2937 Nej 0, ,13% Ja 1,0000 Nej ,08 22,9% , Frb Nej 0, ,18% Nej Nej ,74 24,6% , Kbh. V 6769 Ja 0, ,68% Ja ,6616 Ja 0,5032 Ja 0, ,45 41,5% 744, , Kbh. S 2643 Nej 0, ,00% Nej Nej ,22 12,8% , Kbh. S 3390 Nej 0, ,24% Nej Nej ,19 19,6% , Kbh. V 3440 Ja 0, ,18% Ja ,4872 Ja 0,4872 Ja 0, ,80 28,7% 1.300, , Kbh. S 4367 Ja 0, ,08% Ja ,7330 Ja 0,7330 Ja 0, ,94 49,4% 860, , Kbh. N 3940 Nej 0, ,35% Nej Nej ,46 45,0% , Kbh. Ø 4575 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Ja 1, ,88 43,7% , Kbh. Ø 2617 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Nej ,43 19,7% , Frb Nej 0, ,00% Nej Nej ,34 0,8% , Kbh. N 2234 Nej 0, ,14% Ja 0,9757 Ja 0, ,61 41,8% , Kbh. Ø 3600 Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,10 11,5% , Kbh. N 2809 Nej 0, ,36% Nej Nej ,71 20,1% , Kbh. Ø 2257 Nej 0, ,10% Nej Nej ,89 11,8% , Kbh. N 2576 Nej 0, ,00% Ja 0,3624 Nej ,74 58,7% , Kbh. V 4143 Nej 0, ,00% Nej Nej ,28 12,6% , Kbh. Ø 4765 Nej 0, ,37% Nej Nej ,94 25,9% , Kbh. S 3630 Nej 0, ,94% Nej Nej ,13 10,4% , Kbh. S 9094 Nej 0, ,77% Ja 0,3622 Ja 0, ,86 59,1% , Kbh. V 4525 Nej 0, ,64% Nej Nej ,30 36,0% , Kbh. S 3223 Nej 0, ,55% Nej Nej ,97 6,5% , Frb Nej 0, ,63% Nej Nej ,89 26,4% ,89 4 af 5

107 Bilag Kbh. Ø 4689 Nej 0, ,00% Nej Nej ,33 14,5% , Kbh. S 2825 Nej 0, ,77% Nej Nej ,83 25,4% , Frb Nej 0, ,00% Ja 0,1136 Nej ,32 22,0% , Kbh. S 3255 Nej 0, ,63% Ja 0,6745 Ja 0, ,74 55,7% , Kbh. N 2438 Nej 0, ,64% Nej Nej ,01 28,7% , Frb Nej 0, ,00% Nej Nej ,21 23,8% , Frb Nej 0, ,00% Ja 0,5730 Ja 0, ,84 21,8% , Kbh. N 6739,75 Nej 0, ,80% Nej Nej ,29 45,3% , Frb. C 7209 Nej 0, ,00% Nej Nej ,06 21,7% , Frb Nej 0, ,36% Nej Nej ,57 25,5% , Kbh. Ø 2920 Nej 0, ,18% Nej Nej ,01 34,9% , Kbh. S 3368 Nej 0, ,21% Nej Nej ,00 49,7% , Frb. C 6647 Nej 0, ,00% Nej Nej ,36 15,8% , Kbh. N 2442 Nej 0, ,45% Nej Nej ,19 30,9% , Kbh. Ø 5401 Nej 0, ,74% Ja 0,0101 Ja 0, ,58 21,0% , Kbh. Ø 4177 Ja 0, ,30% Ja ? Nej Ja 0, ,71 24,0% 70, , Frb Nej 0, ,02% Ja 0,5152 Ja 0, ,23 22,4% , Frb Nej 0, ,98% Nej Ja 1, ,03 33,5% , Kbh. S 3074 Nej 0, ,54% Nej Nej ,22 33,0% , Kbh. V 2350 Nej 0, ,51% Ja 1,0000 Ja 1, ,11 29,0% , Frb Ja 0, ,00% Ja 64094? Ja 0,5760 Ja 1, ,91 41,0% 76, , Kbh. N 3000 Nej 0, ,56% Nej Nej ,00 29,9% , Kbh. Ø 2356 Nej 0, ,37% Nej Nej ,55 12,2% , Kbh. N 3724 Nej 0, ,00% Ja 0,5205 Nej ,98 44,9% , Kbh. V 4960 Nej 0, ,04% Nej Ja 0, ,74 32,5% , Kbh. K 6283 Nej 0, ,00% Ja 1,0000 Ja 1, ,00 96,7% , Frb Nej 0, ,06% Nej Nej ,95 28,0% , Frb Nej 0, ,00% Nej Nej ,66 23,8% , Kbh. S 4620 Nej 0, ,37% Nej Ja 0, ,25 18,3% , Kbh. N 2849 Nej 0, ,00% Nej Nej ,43 28,7% , Kbh. N 3289 Nej 0, ,82% Nej Nej ,95 23,4% , Kbh. S 2059 Nej 0, ,52% Nej Nej ,00 44,2% 9.909, Kbh. Ø 3442 Nej 0, ,48% Nej Nej ,89 35,9% , Frb Nej 0, ,00% Ja 0,1491 Ja 0, ,97 16,3% , Kbh. V 6546 Nej 0, ,00% Ja 0,9339 Ja 0, ,81 79,1% , Frb Nej 0, ,21% Nej Nej ,09 28,7% , Kbh. K 3984 Nej 0, ,00% Nej Nej ,95 23,2% , Kbh. Ø 2282 Nej 0, ,43% Nej Nej ,76 26,1% , Kbh. S 2519 Nej 0, ,17% Nej Nej ,51 16,4% , Kbh. Ø 2818 Nej 0, ,43% Ja 1,0000 Nej ,82 14,5% , Kbh. K 5714 Nej 0, ,00% Nej Nej ,73 22,2% , Frb Nej 0, ,42% Nej Nej ,65 21,6% , Kbh. N 2863 Nej 0, ,67% Nej Nej ,82 27,4% , Kbh. V 3061 Nej 0, ,45% Ja 1,0000 Nej ,31 33,7% , Kbh. N 739 Nej 0, ,00% Nej Nej ,89 12,8% , Kbh. V 2550 Nej 0, ,55% Nej Nej ,23 16,2% , Kbh. S 6200 Nej 0, ,92% Ja 0,5469 Ja 1, ,10 66,9% , Frb. C 6343 Ja 0, ,00% Ja ,8560 Ja 1,0000 Ja 1, ,96 96,5% , , Kbh. Ø 3142 Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,92 19,2% , Kbh. N 2962 Nej 0, ,55% Nej Nej ,92 42,3% 8.499, Frb. C 2685 Nej 0, ,00% Nej Nej ,75 7,3% , Kbh. V 3804 Nej 0, ,23% Ja 0,7693 Ja 1, ,47 77,6% , Frb Nej 0, ,00% Nej Nej ,34 13,3% , Kbh. K 5134 Ja 0, ,82% Ja ,0000 Ja 0,9375 Ja 0, ,25 74,6% 5.754, , Frb Nej 0, ,89% Nej Nej ,45 5,7% , Kbh. Ø 2529 Nej 0, ,00% Nej Ja 1, ,00 13,4% , Kbh. K 5656 Ja 0, ,00% Ja ? Ja 0,6744 Ja 0, ,26 48,7% 295, , Frb Ja 0, ,70% Ja ,8328 Ja 1,0000 Ja 1, ,29 33,5% 493, , Kbh. N 2998 Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,54 26,6% , Kbh. K 3296 Nej 0, ,50% Ja 1,0000 Ja 1, ,38 31,5% , Frb. C 2560 Nej 0, ,73% Nej Ja 1, ,33 23,8% , Kbh. V 5100 Nej 0, ,66% Nej Nej ,87 10,3% , Kbh. Ø 3826 Nej 0, ,52% Ja 0,3309 Ja 0, ,17 29,2% , Kbh. Ø 3655 Nej 0, ,12% Nej Nej ,69 25,0% , Frb Nej 0, ,00% Nej Nej ,91 29,9% , Kbh. Ø 1811 Nej 0, ,00% Nej Ja 1, ,88 22,4% , Kbh. K 3850 Nej 0, ,00% Nej Ja 0, ,00 15,6% ,00 5 af 5