Økonomi. Colliers STATUS. 4. kvartal Langsomt opsving. Årlig realvækst i BNP. > Markedsviden

Transkript

1 Colliers STATUS. kvartal 1 Økonomi Langsomt opsving Der er vækst i den danske økonomi men lige nu tegner væksten til at blive lavere end forventet først på året. En årsag til dette er lavere vækst i de lande, vi eksporterer til. Fx er vækstforventningerne i Tyskland og en række andre europæiske lande nedskrevet i forhold til tidligere. Derudover er væksten i Danmark afhængig af, at der kommer gang i det private forbrug. Her er der egentlig positive nøgletal, men tingene ændres kun langsomt. Efter kraftige stigninger i forbrugertilliden cirka det seneste halve år, faldt forbrugertilliden i september men bibeholdt et ret højt niveau. I oktober steg forbrugertilliden igen, den landede på 8,. Forbrugertilliden er væsentlig højere end de foregående år gennemsnittet for det seneste halve år er 8,. Til sammenligning var gennemsnittet i 13 kun på 1,, mens den var negativ i 11 og 1. Forbrugerne er altså meget mere optimistiske nu, end de har været længe. Ifølge en graf fra Vismandsrapporten Efterår 1 er der over årene en tæt sammenhæng mellem forbrugertilliden og privatforbruget eksklusiv bilkøb, og i første halvår af 1 er privatforbruget eksklusiv bilkøb da også vokset svagt. Forbrugertilliden og dermed forbruget understøttes af, at både boligmarked og arbejdsmarked er i bedring. På boligmarkedet er priserne steget det seneste år både for ejerlejligheder og enfamiliehuse. Ifølge de foreløbige tal faldt priserne for begge typer af boliger dog en anelse i sommeren. Der er store regionale forskelle på udviklingen i boligpriserne, og generelt er prisen på ejerlejlighederne steget mere end priserne på enfamiliehuse. Hvis vi vender blikket mod arbejdsmarkedet, så stiger antallet af danske jobannoncer ifølge tal fra Dansk Jobindex. I september 1 var der ca. 18. jobannoncer, hvilket er en fremgang på ca. 17 % i forhold til året før. Der er imidlertid stadig langt op til de ca. 3. jobannoncer, der var i 7 og 8 disse år var imidlertid også ekstraordinære. Antallet af jobannoncer er indikator for udviklingen i beskæftigelsen og arbejdsløsheden. Også arbejdsløshedstallene er positive bruttoarbejdsløsheden er faldet marginalt til 5, %. Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og Markeds- PULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. > Markedsviden Årlig realvækst i BNP 3,, 1, -,8 1, 1,1 -,, 1,5 1,8, Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. anne.kaagandersen@colliers.com Direkte , Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk og Danmarks Nationalbank Note: 1, 15 og 1 er baseret på skøn.

2 Investering De udenlandske investorer er meget aktive Omfanget af transaktioner i 1 ser ud til at lande tæt på omfanget af transaktioner i 13 og de foregående år. Den lave rente og de høje aktiekurser samt volatiliteten i aktiekurserne betyder at investering i ejendomme pt. er meget attraktivt. Som nærmere beskrevet i artiklerne om udenlandske investorer på side -11, så fylder de udenlandske investorer godt i landskabet, når det kommer til de store ejendomstransaktioner. De udenlandske investorer kommer primært fra landene i vores nærhed Norge, Sverige, Tyskland og England men der kommer også investorer længere væk fra. De udenlandske investorer køber fx ejendomme på Strøget i, boligprojekter og porteføljer af ejendomme fx industri- og logistikejendomme. Nogle danske institutionelle investorer køber i stigende grad mere udviklingsorienterede ejendomsprojekter. Det skyldes blandt andet den intense jagt på afkast i en tid, hvor renten er så lav, som den er nu. Transaktioner Omfatter ejendomshandler (ikke selskabshandler) med erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Mia. kr Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk og Colliers Transaktionssum for 1 er estimat for hele året ud fra tal for årets første to kvartaler. Renteudvikling i Danmark % 7 Fælles for mange af de udenlandske investorer, som vi ser i Danmark, og de institutionelle investorer er overskuddet af kapital og begrænset brug for finansiering, hvilket gør dem til meget stærke købere. Danske ejendomsselskaber og formuende privatpersoner er i stigende grad købere. Deres fordel er dels, at de kan give en god pris og dels, at de hurtigt kan gennemføre en transaktion For de investorer, som er afhængige af finansiering, kan det stadig være udfordrende. Långiverne har stor fokus på sikkerhed i ejendommen bestemt af blandt andet beliggenheden og lejesikkerhed. Pengemarkedsrente CIBOR, løbetid 3 måneder 1-årig statsobligation Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk På grund af det langsomme opsving både i Danmark og udenlands er renten fortsat meget lav, og der er ikke umiddelbart udsigt til, at renten stiger lige med det samme. Der er fortsat meget stærk efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme både i og i de andre større byer. Afkastkravene er endog meget lave, når det kommer til ældre boligudlejningsejendomme. De handles ofte på potentialerne i ejendommen, fx i form af gennemgribende istandsættelser eller muligt salg som ejerlejligheder. Colliers STATUS. kvartal 1 Investering Colliers International Danmark

3 Kontor Fald i tomgangen Det økonomiske opsving, der dog som nævnt er noget skrøbeligt, betyder så småt stigende optimisme på kontormarkedet. For tredje kvartal i træk er tomgangsprocenten for kontor faldet. Tomgangen toppede ved årsskiftet med 1, procent og er nu nede på 9,8 procent. Det er stadig et ret højt niveau, når der sammenlignes med tallene for tomgang, som de er registreret siden opgørelsen heraf startede i 3. Men som nævnt er den faldende, og desuden er den ikke høj sammenlignet med mange andre markeder. Der synes at være forskellige trends nogle københavnske virksomheder søger mod forstæderne for at få en lavere husleje, mens andre tør binde sig til en noget højere husleje i centrum af. Mange iværksættere søger bylivet og lejer sig ind på små kontorer fx i brokvartererne. I er udbuddet af ældre kontorer i indre by ret stort. Det gælder både på og omkring Strøget og i Frederiksstaden, blandt andet fordi nogle af de offentlige styrelser flytter ud af s centrum, og fordi parkering er besværlig. Kontorerne i s Vestegn oplever høj tomgang. En del af ejendommene er ikke up to date og utidssvarende indrettet. Her kræver det en særlig aktiv indsats at få lokalerne genudlejet. Andelen af ledige lokaler inden for kontor pr. 1. oktober 1 5,5 7,9 1,5 PR. LANDSDEL (%) 3, 11,9 13,3 1,7 5,5,3 8,5 9,9 I HELE LANDET (%) I de øvrige store byer er der fortsat stigende efterspørgsel efter kontorlokaler, uanset at konjunkturbarometeret for serviceerhverv ikke er positivt. Overordnet set er det stadig lejers marked, hvor det er muligt at forhandle sig til fx lejefri perioder eller istandsættelse for udlejers regning. Visse steder er huslejen under pres og kan i nogle tilfælde forhandles nedad, mens efterspørgslen andre steder er stor nok til, at lejen fastholdes. Tallene fra Olines udbudsstatistik viser, at udbudslejen i har ligget nogenlunde konstant på omkring 1. kr. pr. m eksklusive driftsomkostninger de seneste år. Det er ca. 5 kr. mindre pr. m end i ca. 7-9, men markant højere end i årene frem til. Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje for kontor pr. 1. oktober 1 Kr. pr. m ekskl. drift Konjunkturbarometer for serviceerhverv Afkastkrav for kontor pr. 1. oktober 1 5,5% 5,5% -,% - 5,75% Trekantområdet,%,% Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk Note: Nettotal, omsætning i alt Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS 3 Colliers STATUS. kvartal 1 Kontor Colliers International Danmark

4 Retail Nye forbrugsmønstre udfordrer Tomgangen for retail har på landsplan ligget stort set konstant siden midten af 1. Tomgangen er opgjort til,3 procent. Det er noget højere, end hvad der har været sædvane i Danmark i mange år, og vidner om en presset detailbranche blandt andet på grund af ændrede forbrugsmønstre og generel tilbageholdenhed hos forbrugerne de seneste år. Tomgangen er meget ulige fordelt med stort set ingen tomgang på de primære butiksstrøg i de store byer, men med en vis tomgang på sekundære gader og i de mindre byer, der til tider synes overtaget af genbrugsbutikker og ejendomsmæglere. En del butikscentre kører succesfuldt med meget lav tomgang. Her er der afståelser på de bedste beliggenheder og ingen problemer med at finde nye lejere. En del af de store centre bruger mange kræfter og penge på at blive og/eller forblive attraktive fx Fisketorvet i, som har været igennem en større ombygning og desuden nu kan kalde sig fire-stjernet, idet Fisketorvet nu lever op til 8 krav om blandt andet parkeringsforhold og hyppig rengøring af toiletter. Det succesfulde Frederiksberg Center udvider i øjeblikket for både at mætte stigende efterspørgsel og for at skabe nye shoppingoplevelser. Andre ofte mindre centre har problemer med at tiltrække lejere og kører med tomgang. Andelen af ledige lokaler inden for retail pr. 1. oktober 1 7, 9, 5,8 PR. LANDSDEL (%),9 5,3 3,3 3 9,7 7,3 8,, 5,1 I HELE LANDET (%) Den eksplosive vækst i e-handlen har naturligvis betydning for forbrugsmønstrene og dermed efterspørgsel efter butikslokaler. Samtidig sker der en centralisering af befolkningen, som betyder tomme butikslokaler i mange mindre provinsbyer Kilde: Oline-ED Statistikken Overordnet set er der en tendens til, at caféer, spisesteder mv. fylder en større og større del af bybilledet. I takt med, at en del af det normale forbrug overgår til internethandel, bliver der plads til og efterspørgsel efter oplevelser, som blandt andet fås på mødesteder som disse. Som nævnt under afsnittet om økonomi er der imidlertid nu positive tegn, når det gælder privatforbruget. Det giver optimisme i retailsektoren, men ikke al privatforbruget går til detailhandel i Danmark. Forbrugerne køber fx varer i udenlandske internetbutikker eller rejser på ferie. Men hvis man ser på detailhandlen, er den trods alt steget siden sidste år på trods af et fald fra august til september i år. Udvikling i forbrugertillid Markedsleje for retail pr. 1. oktober 1 Kr. pr. m ekskl. drift Afkastkrav for retail pr. 1. oktober 1 Trekantområdet ,5%.,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers STATUS. kvartal 1 Retail Colliers International Danmark

5 Industri og logistik Stigende brugerefterspørgsel Tomgangen for lokaler til industri og logistik er det seneste kvartal faldet med, procentpoint til nu at være opgjort til 3,5 procent på landsplan. Det er fjerde kvartal i træk, at tomgangen falder i dette segment den toppede med,1 procent i løbet af 13. Faldet i tomgangen harmonerer fint med den stigende efterspørgsel efter brugerejendomme i segmentet, som Colliers har registreret. Optimismen synes at være vendt tilbage til erhvervslivet. Efterspørgslen efter brugerejendomme er også vokset for ejendomme, som ligger uden for de store bycentre. Priserne på ejendomme i disse områder er da også meget lave, hvilket betyder mulighed for at få sin virksomhed under tag for en meget billig pris. Samtidig kan det ofte lade sig gøre at flytte ind hurtigt, hvis ejendommen står tom. Andre virksomheder vælger dog i stedet at bygge nyt byggepriserne er forholdsvis lave i øjeblikket på grund af den lave byggeaktivitet, og mange kommuner har erhvervsjord billigt til salg. Ved nybyggeri er det muligt at skræddersy en ejendom til den enkelte virksomheds behov og samtidig sikre lavt energiforbrug i den fortsatte drift. Den øgede efterspørgsel efter brugerejendomme kan dog ikke aflæses i hverken konjunkturindikatoren for industri, som er faldet siden sommer, eller i tallene for industribeskæftigelsen, som er stort set konstant. Markedslejen er mange steder lav, men tilsyneladende ikke længere under pres. Ifølge Oline udbudsstatistikken ligger den gennemsnitlige udbudsleje for lager- og produktionsejendomme på ca. 8 kr. pr. m eksklusive driftsomkostninger. Niveauet var noget højere i -1, men ser nu ud til at have stabiliseret sig på dette niveau. Andelen af ledige lokaler inden for industri og logistik pr. 1. oktober 1 3,7,,,3,7,5 3,7 3,,8,3 3,3 I HELE LANDET (%) Kilde: Oline-ED Statistikken PR. LANDSDEL (%) Markedsleje for industri og logistik pr. 1. okt. 1 Kr. pr. m ekskl. drift Konjunkturbarometer for industri Afkastkrav for industri og logistik pr. 1. okt ,75% 7,5% 8,5% 7,75% 7,5% 7,75% Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS 5 Colliers STATUS. kvartal 1 Industri og logistik Colliers International Danmark

6 Detailhandel under stadig forandring Mængdeomsætningen i detailhandlen Indeks (1=1) 13 1 Privatforbruget nævnes for tiden ofte som det, der for alvor skal få gang i væksten i den danske økonomi. Der burde være økonomi til et øget forbrug hos mange danskere, og forbrugertilliden er endog meget høj, som illustreret under analysen af retailsektoren. Men vores forbrugskvote er stadig lav sammenlignet med fx årene fra -8. Ud af det private forbrug går desuden kun en vis del til detailhandlen i Danmark, mens andet af det går til fx transport og turisme, ligesom den stigende e-handel også for en stor del lander i udlandet Detailomsætningen fortsat begrænset Et kig på tal fra Danmarks Statistik viser hurtigt, at detailomsætningen stadig er udfordret efter finanskrisen. Som det ses af grafen øverst, er detailomsætningen ikke på niveau med omsætningen før finanskrisen. Det gør sig specielt gældende for beklædning mv., hvor omsætningen steg kraftigt i årene op til finanskrisen, så den nåede op over indeks 1 (Omsætningen i 1 er indeks 1). Nu er omsætning i denne gruppe ca. på indeks 85. Udsvingene har været mindre for både Fødevarer og andre dagligvarer og for Andre forbrugsvarer. Omsætningen af fødevarer mv. har været mest konstant over tid. Hvis man i stedet ser på værdiindekset har omsætningen af fødevarer og andre dagligvarer faktisk været stigende siden. Det samme gør sig på ingen måde gældende for de to andre varegrupper, hvor det igen er beklædning mv., der har oplevet de største udsving. Stigningen i værdiindekset afspejler, at forbrugerne i kroner og øre bruger flere penge nu til fødevarer og andre dagligvarer uanset, at vi ikke køber en større mængde. I den enkelte forbrugers budget fylder fødevarer og andre dagligvarer altså mere nu end tidligere inflation ikke taget i betragtning. Omsætningen er meget ulige fordelt Det er ikke nogen hemmelighed, at detailhandlen er meget ulige fordelt henover året: Detailomsætningen i december måned er markant større end omsætningen i de andre 11 måneder. Dette på grund af julens indkøbt af gaver til juleaften, mindre gaver til kalender/adventsgaver og arrangementer i løbet af julen såsom julefrokoster, familiekomsammen mv. Fødevarer og andre dagligvarer Beklædning mv. Andre forbrugsvarer Sæsonkorrigeret værdieindeks Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk (DETA1) Værdien af detailhandlens omsætning Indeks (1=1) Fødevarer og andre dagligvarer Beklædning mv. Andre forbrugsvarer Sæsonkorrigeret mængdeindeks Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk (DETA1) Ifølge detailomsætningstal fra Danmarks Statistik er omsætningen i december måned ca. 3 procent over den gennemsnitlige omsætning i årets øvrige måneder. Maj måned har næstmest omsætning, men selv hvis man sammenligner disse to, er der ca. 1 procent mere omsætning i december end i maj. Colliers STATUS. kvartal 1 Detailhandel under stadig forandring Colliers International Danmark

7 Omsætning på fødevarer øges i gennemsnit med ca. 17 % i december i forhold til en gennemsnitlig måned. Beklædning derimod øges med 5 % i december, mens andre forbrugsvarer øges med en stigning på 35 %. Mange forskellige forbrugertrends udfordrer detailhandlen Den mest voldsomme ændring i dansk detailhandel i disse år er nok transformationen til e-handel. Ifølge en analyse fra Dansk Erhverv er det estimeret, at danskerne e-handlede for 9 mia. kr. i 13, svarende til en stigning på 5 pct. i forhold til 11. Ud af den samlede e-handel estimeres det, at de 13,7 mia. kr. blev brugt i udenlandske netbutikker, svarende til ca. procent. Så ikke alene er de fysiske butikker udfordret af stigende e-handel, som delvis kan hentes tilbage via kobling af e-butikker med fysiske butikker men den danske detailhandel kæmper altså også direkte med et stort antal af udenlandske butikker. En anden udfordring for detailhandlen er brugtmarkedet, som i stor udstrækning bruges af mange danskere. Brugtmarkedet består både af loppemarkeder, dba.dk og andre private handler, som ikke indgår i detailhandelstallene og af antik- og genbrugsbutikker, som indgår. I en undersøgelse lavet af Gallup for Nordea havde 7 % af de adspurgte købt brugte ting på nettet, i en butik, på loppemarkeder eller lignende, indenfor de seneste måneder. Hvis man ser på kønsfordelingen, er det 53 % af kvinderne, som indenfor de seneste måneder købt brugte ting, mens 1 % af mændene gjorde det samme. Mændene brugte til gengæld i samme periode i gennemsnit.9 kr. på brugte ting mod kvindernes 99 kr. Detailhandlens juleomsætning december måned Indeks (Resten af året=1) Detailhandel i alt Fødevarer og andre dagligvarer Har du købt brugte varer det seneste halve år? Beklædning mv. Andre forbrugsvarer Kilde: Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk (DETA1) og Colliers. Hvis man ser på betydningen af indkomst, så gælder det, at hvis man har en høj indkomst, er der mindre sandsynlighed for, at man køber brugt end hvis man har lav indkomst. Personer med høj indkomst bruger dog flere penge på brugte varer end de, som har lav indkomst. Note: Svar fra 1.51 adspurgte til spørgsmålet: Har du købt brugte varer/ genbrug på nettet, i en butik, på loppemarked e.l. inden for de seneste måneder til eget eller husstandens forbrug (bil undtaget)? Kilde: Brugtøkonomi, Ann Lehmann Erichsen, lavet af Gallup for Nordea 7 Colliers STATUS. kvartal 1 Detailhandel under stadig forandring Colliers International Danmark