Colliers STATUS. Flere lyspunkter 3. KVARTAL 2013

Transkript

1 Colliers STATUS. KVARTAL Flere lyspunkter ØKONOMI >. KVARTAL Den økonomiske aktivitet er stort set konstant. Væksten i, og er tæt på nul lidt positiv i og, men negativ i. I forventes væksten igen at være svag positiv (, procent). I og forventes en lidt højere positiv vækst (, procent). Mens den økonomiske vækst i Europa stadig lader vente på sig, så styrkes den globale økonomi af en vis vækst i USA og resten af verden. I Europa er usikkerheden om Euroen og situationen i de mest udfordrede lande blevet mindre, men Europa er stadig præget af manglende vækst og høj arbejdsløshed. Der er dog lysere tider forude, og den forventede vækst i Danmarks eksportmarkeder forventes at være en stor drivkraft for Danmarks økonomi. Det danske privatforbrug har vist lovende takter på det seneste. I juni steg privatforbruget således med, procent fra maj, og det var derved første gang i fire år at privatforbruget steg i to måneder i træk. De seneste tal for forbrugertilliden viser også tegn på en bedring i økonomien, da de steg fra -, i maj til hele, i juni. Det er første gang siden august at forbrugertilliden har været så høj. Markedet for ejerlejligheder er vendt i mange dele af Danmark, så prisfald er erstattet af prisstigninger. Således er priserne det seneste år steget med 8 procent på landsplan, og især i København er optimismen vendt tilbage. I andre dele af Danmark er der dog stadig prisfald. For enfamilieshuse er der samlet set stort set status quo, med prisfald i nogle områder og små stigninger i andre, blandt andet i hovedstadsområdet. Boligmarkedet understøttes af de lave renter, men omsætningen på boligmarkedet er dog stadig lav. Bruttoledigheden har ligget stort set konstant på ca. procent siden, hvilket ikke er et højt niveau i forhold til andre lande, men et noget højere niveau, end vi har været vant til i Danmark. Der er ikke udsigt til en foreløbig ændring, men nye tal fra Jobindex viser dog at antallet af nye jobannoncer er støt stigende. Kombineret med andre positive nøgletal giver det anledning til håb forude for fald i arbejdsløsheden, der dog først ventes at kunne mærkes i. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. ÅRLIG REAL VÆKST I BNP og Eurostat Note:, og er prognose. ARBEJDSLEDIGHEDEN OG BESKÆFTIGELSEN Antal i Beskæftigede (venstre akse) Fuldtidsledige (højre akse) Note: Sæsonkorrigeret fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken. Antal beskæftigede uden orlov. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

2 STATUS Investering >. kvartal God efterspørgsel INVESTERINGER >. KVARTAL De lidt mildere vinde i den danske økonomi betyder også spirende optimisme på ejendomsinvesteringsmarkedet. Der er mange interesserede investorer, om end alle transaktioner fortsat tager lang tid, og har mange potentielle faldgruber. Efterspørgslen efter boligudlejningsejendomme er fortsat høj. Der er købere til både nye boligejendomme og boligprojekter og ældre boligudlejningsejendomme. Investorerne er både institutionelle investorer, ejendomsselskaber og private investorer. Den høje efterspørgsel efter boligejendomme skyldes forventninger om lav tomgang, specielt i de større byer, hvor der er befolkningsfremgang. Risikoen er derfor lav, og for nye boligprojekter er det ofte muligt at sælge de enkelte lejligheder som ejerlejligheder, såfremt de ikke kan lejes ud til ønsket lejeniveau. Denne mulighed understøttes af ejerlejlighedsmarkedet, som udviser stigende priser. Renten er fortsat rekordlav, hvilket også er med til at øge investeringslysten i fast ejendom. Finansieringsmulighederne er dog stadig begrænsede. Kreditinstitutterne har skrappe krav til kreditværdighed og låner langt fra ud til alle investeringer, ligesom de kræver en forholdsvis høj andel af selvfinansiering. Udover boligejendomme er der god efterspørgsel fra de større investorer efter primært beliggende ejendomme inden for alle segmenter dog har mange investorer fokus på ét eller to segmenter. Uanset dette er der tilsyneladende flere opportunistiske investorer fremme, som går efter høje afkast, velvidende at det indebærer en høj risiko. Det er både private investorer og visse ejendomsselskaber, som køber fx industri- og logistikejendomme selv med høj tomgang, til gengæld for høje afkast. Det er således et meget broget billede af investeringsmarkedet som tegner sig. Der er mange mindre handler og meget stor variation i afkast. Den samlede transaktionssum er ret stabil. TRANSAKTIONER Mia. kr RENTEUDVIKLINGEN I DANMARK Obligationsrente statsobligationer, løbetid år Pengemarkedsrente, løbetid måneder 8 9 Omfatter erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik og egne beregninger Note: er estimat baseret på tal for første kvartal COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

3 STATUS Industri & logistik >. kvartal Tvedelt marked INDUSTRI & LOGISTIK >. KVARTAL Tomgangen for industri- og logistiklokaler holder sig på et konstant niveau. Ifølge den seneste opgørelse fra Oline-ED statistikken var tomgangen pr.. juli på, procent på landsplan. Siden midten af har de kvartalsvise opgørelser hver gang ligget på mellem, og, procent, efter at ledigheden inden finanskrisen var nede på omkring procent. Markedet for industri- og logistikejendomme er fortsat tvedelt med ét marked for moderne ejendomme på gode beliggenheder, og et andet for ældre og/eller udslidte ejendomme på mindre gode beliggenheder. Moderne ejendomme på gode beliggenheder og med gode lejere er et eftertragtet investeringsobjekt blandt bade danske og udenlandske investorer. Der findes en række professionelle investorer, som koncentrerer sig om segmentet, men transaktionerne er få på grund af begrænset udbud af moderne logistikejendomme. Der findes imidlertid også en anden gruppe af investorer, som køber mindre og nogle gange slidte industriejendomme på både gode og mindre gode beliggenheder. Det er ofte lokale investorer, som tiltrækkes af, at det er muligt at opnå endog meget høje afkast, velvidende at der er en risiko for, at genudlejning kan være vanskelig. Nogle gange er det muligt at omdanne ældre industriområder til alternative anvendelser fx boliger eller kontor. På brugermarkedet er ejendomme, som ikke er tidssvarende, og som har knap så gode beliggenheder udfordrede af forskellige forhold. Antallet af industriarbejdspladser i Danmark er og har varet faldende i en årrække, blandt andet på grund af udflytning af industriproduktion til lavtlønslande. Faldet i antallet af beskæftigede er en indikator på efterspørgslen efter lokaler, som således er faldende. En anden strukturel udfordring er, at der i store dele af landet er rigeligt med ledige erhvervsgrunde, samtidig med, at byggeomkostningerne er forholdsvis lave. Det betyder, at det er svært for eksisterende, ældre fabriksejendomme at konkurrere med nybyggeri, som oveni købet kan bygges skræddersyet og desuden energieffektivt. Samlet set betyder det, at efterspørgslen efter ældre industri- og logistikejendomme er begrænset i mange områder. Men efterspørgslen er der dog fra mindre industrivirksomheder, håndværksvirksomheder og så videre. INDUSTRI OG LOGISTIK PR. LANDSDEL. JULI () INDUSTRI OG LOGISTIK I HELE DANMARK Juli :, %,,,,,,,,,,9 8 9, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR INDUSTRI OG LOGISTIK,. JULI København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Esbjerg AFKASTKRAV (), %, % 8, %, % 8, % 8, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, % GODSTRANSPORT OG BESKÆFTIGELSEN I INDUSTRIEN (mio. ton/km) (. personer) Transportarbejde (venstre akse) Beskæftigede i industri (højre akse) Kilde: Statistikbanken.dk COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

4 STATUS Kontor >. kvartal Stabil tomgang KONTOR >. KVARTAL Andelen af ledige kontorer er ifølge seneste statistik målt til 9, procent af KONTOR PR. LANDSDEL bygningsbestanden, hvilket er et stabilt niveau, svarende til tomgangen målt. JULI () gennem hele. Lokalt varierer tomgangen meget fx i København og Aarhus er der således områder med mange ledige kontorer. Efterspørgslen efter kontorlokaler hænger tæt sammen med beskæftigelsen,,9 specielt i serviceerhvervene. Beskæftigelsen i serviceerhvervene har været faldende i en årrække, men ser dog ud til at have stabiliseret sig. Stemningen blandt virksomhederne i servicebranchen er steget lidt i den seneste tid., De fleste brugere har fortsat stor fokus på omkostninger, og bruger tillige lang tid på at træffe beslutninger vedrørende nye lejemal. Markedet må karakteriseres som lejers marked, idet den høje tomgang betyder, at der er rift,, om lejerne. Det betyder, at der ved nye kontrakter forhandles om trappeleje,, særindretninger osv., ligesom der er en del genforhandlinger af lejevilkår i 9,,,8 9, eksisterende lejeforhold. Generelt er det i mange byer kun ret få lokaler, som, oppebærer den højeste leje, som angivet i Colliers MarkedsPULS nederst. Der er stigende fokus på grønne ejendomme og fordelene ved lave driftsomkostninger. Det betyder, at nybyggede og nyere kontorer er eftertragtede for mange lejere. I både København og Aarhus er der adskillige byggemuligheder, i København blandt andet på Nordhavn og også fortsat i Ørestad. En ny europæisk undersøgelse fra Colliers antyder dog, at en del af efterspørgslen efter grønne ejendomme primært er imagepleje, hvorfor det som oftest kun er hovedkontoret, hvor man har fokus på de grønne ejendomme. Endvidere er man som oftest ikke parat til at betale ekstra for grønne lokaler. KONTOR I HELE DANMARK () Læs mere i European Office Occupier Survey, som findes på colliers.dk. Juli : 9, %, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR KONTOR,. JULI København... Aarhus.. 8 Odense 9 Aalborg. 8 -området (Vejle). Esbjerg. AFKASTKRAV (), %, %, %, %, %, %, %, % 8, %, %, %, %, %, % 8, %, %, % 9, % BESKÆFTIGELSEN OG KONJUNKTURBAROMETER FOR SERVICEERHVERV. personer Konjunkturbarometer (venstre akse) Beskæftigelse (højre akse) og Danmarks Statistik Statistikbanken COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

5 STATUS Retail >. kvartal Forbrugertilliden er stigende RETAIL >. KVARTAL Tomgangen for retail-lokaler er pr.. juli målt til, procent, hvilket er et stabilt niveau: siden juli har tomgangen for retail lokaler på landsplan været opgjort til enten, eller, procent. Lokalt er der store forskelle på tomgangen med kun få ledige lokaler på de primære gader. Tilsvarende er der i de stærke shoppingcentre enkelte tomme lokaler, mens der findes andre mindre velfungerende centre med noget højere tomgang. Markedslejen på de primære beliggenheder holder niveauet, mens markedslejen på de sekundære beliggenheder er under pres. Udover beliggenheden har faktorer som facade, indretning og loftshøjde også stor betydning for hvorvidt de gode lejere er interesseret i lejemålene. Der er kun afståelser på et fåtal af butikslejemålene, idet afståelser kun findes i de tilfælde, hvor både lokale og beliggenhed er helt i top. Dagligvarekæderne etablerer fortsat butikker landet over i konkurrence med hinanden for at finde de bedste lokaliseringer. Nyopførte dagligvarebutikker, som er udlejet på længere lejekontrakter til en af supermarkedskæderne, er et yndet investeringsobjekt for mange investorer. Der er også god efterspørgsel efter ejendomme på de primære strøg således har der været en række transaktioner med ejendomme på Strøget og på Købmagergade i København, ikke mindst hvor udenlandske investorer har købt ejendomme. Også et af Danmarks største centre, nemlig Rosengårdscenteret i Odense er solgt til en udenlandsk investor i foråret. Forbrugertilliden er i de allersidste måneder steget til et positivt niveau, efter at have været negativ eller lige omkring nulpunktet i mere end et år. Indikatoren afspejler blandt andet, at danskerne forventer at både deres egen økonomi og landets økonomi er bedre om et år end nu, og at landets økonomi nu er bedre end for et år siden. DETAILHANDEL PR. LANDSDEL. JULI () DETAILHANDEL I HELE DANMARK () Juli :, %, 8,,8 8,,,,9,9,9,9, 8 9 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR RETAIL,. JULI AFKASTKRAV (procent) UDVIKLING I FORBRUGERTILLIDS - INDIKATOREN OG DETAILHANDELEN = indeks København... Aarhus..., %, %, %, %, %, % Odense... Aalborg... -området (Vejle)... Esbjerg..., %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, % Detailhandel (sæsonkorrigeret mængdeindeks) venstre akse Forbrugertillidsindikatoren højre akse COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK