Stensbjerg Glostrup

Transkript

1 "Vi ved, at din bolig er noget særligt for dig og dine. Det er selve grundlaget for vores indsats. Vi rådgiver også med hjertet." BOLIUS Rådgivning Stensbjerg Glostrup Bolius Boligejernes Videncenter A/S Carl Jacobsens Vej 16, Opgang 1, 2500 Valby tlf

2 Indhold side Om denne BOLIUS rapport... 3 Formålet med denne BOLIUS rapport... 3 BOLIUS Rådgivning er bestilt af... 3 Udleverede materialer... 3 Boliussag... 3 Besigtigelsesdato og adresse... 3 BOLIUS Rådgivning er udført af... 3 Beskrivelse af ejendommene... 4 Generelt om husene... 4 Andre undersøgelser... 4 Diskussion... 5 Observationer og vurderinger... 6 Indledning... 6 Revnedannelser... 6 Revner ved sålbænke... 6 Revner i murværk sætningsrevner/bevægelsesrevner... 7 Overfladiske skader... 8 Afskalninger af tyndpuds... 8 Afskalninger af puds og sten... 8 Misfarvninger og belægninger... 9 Misfarvninger i striber... 9 Misfarvninger og plamager alger... 9 Anden misfarvning Udbedring og økonomi Udbedringsforslag Billeder Om Bolius BOLIUS Rådgivning Bolius' ansvar Hvem er Bolius? Side 2

3 Om denne BOLIUS rapport Formålet med denne BOLIUS rapport Formålet med nærværende rapport er, at fremlægge Bolius vurderinger af skaderne på ejendommene, og hertil udbedringsmuligheder. Der gives en prioritering af de nødvendige arbejder, over de kommende år, og økonomien skønnes til de forskellige tiltag. På næste side diskuteres fremgangsmåden, og der konkluderes. BOLIUS Rådgivning er bestilt af E/F Stensbjerg 2-12 ved Per Vibe Stensbjerg 8, 1. tv 2600 Glostrup Udleverede materialer Der er udleveret følgende dokumenter: Undersøgelse, udført af Teknologisk Institut vedr. facaderne Diverse tegninger Oversigt til tilbudsindhentning Diverse tilbud Boliussag Sagsnr Kundenr Besigtigelsesdato og adresse Dato Adresse Stensbjerg Glostrup BOLIUS Rådgivning er udført af Boliusrådgiver Morten Mathiasen Mobil Rapport udført den Revideret den Side 3

4 Beskrivelse af ejendommene Generelt om husene Husene er bygget i 2001 og stod mere eller mindre færdige samtidige i starten af Der er tale om seks bygninger, hvor der sammenlagt er 16 boliger. Boligerne er fordelt på hhv. stueetage og 1. sal, med tilhørende 2. sal, (tagetage) hvortil der er tilknyttet tagterrasser mod syd. Husene er opført med en bagmur af 100 mm letklinkebeton, (gasbeton), isoleret med 190 mm mineraluld og med en udvendig skalmur af gule mursten, som er tyndpudset. Det kan diskuteres om facaderne er filtset eller vandskuret. Umiddelbart ville jeg kalde det en vandskuring. Men en filtsning vil man typisk se mere af selve murstenen, idet laget er tyndere. Vandskuring Filtsning Sækkeskuring Indfarvet tyndpuds I gennem rapporten vil overfladebehandlingen benævnes som tyndpuds. Andre undersøgelser Nærværende rapport bygger videre på den rapport som er udarbejdet af Teknologisk Institut, med deres vurderinger af skaderne. Der vil af denne årsag refereres til denne rapport, hvorfor man bør have den rapport fra TI til rådighed, ved læsning af denne rapport. På samme måde refereres der til foreningens eget skriv og registreringer, samt de to indhentede tilbud fra murermestre. Side 4

5 Diskussion Der er en række forskellige skader på husene, som skal løses på hver deres måde. Men fælles for alle skaderne og deres udbedring er, at de vil skæmme husenes facader. Dette vil de, fordi udbedringen af tyndpuds altid er meget tydelig. Men kan hverken ramme overfladestruktur eller farven ordentligt. Dette ses allerede med tydelighed på de steder, hvor der tidligere e r blevet udbedret, som eksempelvis ved sålbænkene. Af denne årsag, skylder foreningen sig selv, at tage diskussionen om hvorvidt man vil nøjes med at udbedre, eller om man generelt vil forskønne og føre de samlede facader upto-date. Dette skal ses i lyset af, at foreningen har indhentet to tilbud på en facaderenovering fra to murerfirmaer, hvoraf det ene firma vil imprægnere facaderne (Sylan). Imprægnering samt maling af murværk (og tyndpuds) anbefales sjældent af førende eksperter indenfor murværk og puds, (Teknologisk Institut, Teglværksforeningen mf.). Og Bolius er af samme overbevisning. Anbefalingen er derfor, at man hellere skulle vedligeholde/forbedre facaderne på anden vis, i form af en ny og komplet tyndpuds, oven på de eksisterende lag. Hermed undgår man at ændre på murværkets og pudsens ellers gode fugtmæssige egenskaber. Imprægnering og maling er en sidste udvej og den billigste - og hvor en imprægnering ikke gøre videre for at forskønne facadernes udseende. Malerbehandlinger bliver dog hurtigt at foretrække pga. økonomien. Det er langt billigere at male facaderne, end at pudse dem op på ny. Men det er som nævnt ikke altid befordrende for murværket vedr. fugt, og ikke mindst får man indbygget en vedligeholdelsesaktivitet og -post for foreningen, idet facaderne fremadrettet skal males hvert år. Der er mange måder at gøre tingene på, og Bolius deltager gerne i en videre diskussion sammen med foreningen, hvilke løsninger der passer foreningen bedst. Side 5

6 Observationer og vurderinger Indledning Ikke alle emner/skader i rapporten fra Teknologisk Institut, (TI) er medtaget nedenstående. Flere af punkterne er udbedret, eller har blot ikke været emner for denne rådgivning fra Bolius. Men ellers beskrives der nedenstående for de enkelte skader/fejl som Bolius har observeret. Der skelnes imellem konstruktionsmæssige skader, revnedannelser mv. og overfladiske skader, skader på tyndpudsen og sten, og dernæst misfarvninger. Revnedannelser Revner ved sålbænke Der er observeret revne ved flere af sålbænkene. Primært ved nogle af dem i stueetagen. Forholdet kan skyldes mange ting, men primært handler det om enten spændinger i murværket, fejl i udførelsen da man skiftede de andre ud, eller fugt. 1.1 Vandrette revner vurdering/årsag De fleste revner er i det øverste skifte, lige under skiferpladen. Dette skyldes, at vedhæftningen til underliggende murværk ikke har været udført ordentligt. Dette være manglende forvanding, primer, forkert mørtel eller lign. Se billede 1 og Vandrette revner udbedring Man vil angiveligt kunne nøjes med at udkradse flere af revnerne på normal vis. Læs nærmere anvisninger i rapporten fra Teknologisk på side 6, punkt 5.1 Men det er en vurdering i de enkelte områder, om murstene er løse, og dermed skal mures helt om, om med tilhørende af- og remontering af sålbænkene. 2.1 Musetrappe-revner vurdering/årsag Ved enkelte sålbænke, eksempelvis i gavlen af bygning nr. 6 og 12, ses der musetrapperevner. Det ses relativt tydeligt, at man tidligere har forsøgt at udbedre disse revner, med en tydelig farveforskel som resultat og en ny revne. Her har man angiveligt forsøgt, at lukke revnen ved en simpel udkradsning af fugerne, uden held. Se billede Musetrappe-revner udbedring I det her eksempel skal man helt ommure murværket. Altså skal stenene tages ud, og mures om. Efterfølgende skal der pudses op igen. Læs nærmere anvisninger i rapporten fra Teknologisk på side 6, punkt 5.3 Det vurderes ikke at kunne betale sig, at ilægge armeringsstål her, da der ikke er tale om sætningsskader. Side 6

7 Revner i murværk sætningsrevner/bevægelsesrevner 3.1 Revner i murværk vurdering/årsag Der ses flere steder på bygningerne, hvor der er vandrette revner. Disse revner bør generelt undersøges nærmere, for der kan være tale om sætningsskader, grundet fejlagtig eller mangelfuld afstivning af bygningerne. Forholdet benævnes også i rapporten fra TI. Den ene revne er observeret på bygning 2, på stueetagen til venstre set fra baghaven, udfra karnappen. Og den anden er set i rapporten fra Teknologisk Institut på billede 1, (nr tv.). Revnen ved karnappen kan også skyldes problemer i forbindelse med den større overligger. Se billede 4. Revner i murværk udbedring Man kan forsøge sig igen med en simpel udbedring af revnerne. Det er dog vigtigt at de aktuelle og revnet fuger kradses dybere ud, og erstattes med nye. For revner der løber over flere skifter, kan man vælge at ilægge rustfrit armeringsjern, for at skabe en smule stabilitet. Revner ved overligger vurdering/årsag Lige under tagterrassen på bygning 4, til venstre set fra haven, ses der er en længere revne i murværket. Iht. tegningerne er revnen lige ud for midten af etageadskillelsen og altanen. Vi kender generelt til, at der er fugtproblemer i dette område, læs mere på de næste sider, men min vurdering er, at det er tale om spændinger i dette udsatte område grundet de bagvedliggende etage-betonhuldæk evt. forstærket af fugt. Forholdet skal undersøges nærmere. Se billede 5 og 6. Revner ved overligger udbedring Revnedannelsen bør som minimum undersøges nærmere. Undersøgelsen må så afgøre, om revnen blot skal fuges/mures om, eller om der skal laves yderligere tiltag. Revnen er dog en kritisk revne, og skal udbedres snarligt, for at undgå at der sker yderligere skader. Bolius er gerne behjælpelig med yderligere undersøgelser. Side 7

8 Revner ved tagfod/gavle vurdering/årsag Ved flere af gavlene ser man revnedannelse lige ved tagfoden, under det sidste tegl. Eksempelvis ved bygning nr. 8 er det meget tydeligt i den vestlige gavl. Forholdet skyldes uden tvivl en afvanding der ikke fungerer optimalt, og som leder vand i murværket i form af hovedgesimsen. Selve årsagen til vandindtrængningen skal undersøges nærmere fra lift. Bolius er gerne behjælpelig med yderligere undersøgelser. Se billede 7 og 8. Revner ved tagfod/gavle udbedring Afvandingen skal forbedres, og tagfoden samt gesimsen skal sikres imod vandindtrængning. Hertil skal hjørnerne angiveligt mures helt om, da der flere steder er tale om kraftigere revner. Efterfølgende skal området overfladebehandles med en algerens, samt have udført en ny tyndpudsning, (tyndpudsreparation). Overfladiske skader Afskalninger af tyndpuds Generelt ses der mindre afskalninger flere steder på husene. Her taler jeg udelukkende om mindre kosmetiske skader på selve tyndpudsen. Se eksempelvis billede 9 og 10. Fællesnævneren er igen fugt. Der er tale om områder som er blevet udsat for for meget fugt, af den ene eller anden årsag. Det kunne være fra svalegangene, på vindblæste hjørner mv. Dette hører ind under alm. vedligehold af et 10 år gammelt byggeri, og er helt normalt. Områderne pudses blot op på ny med en passende tyndpuds, (filtsning). Læs nærmere anvisninger i rapporten fra Teknologisk på side 6, punkt 5.3 Afskalninger af puds og sten Hvis ikke skaderne stoppes, vil pudslag og det bagvedliggende murværk tage skade hvilket er sket en række steder på bygningerne. Særligt grelt er det under afvandingerne fra tagterrasserne. Og afløbsmulighederne her bør forbedres og sikres løbende. Skaderne er som omfattende her, at man flere steder angiveligt er nødsaget til at få at skiftet selve murstene, idet brandhuden på stenene er forvitret væk. Er der tale om mindre afskalninger, kan man nøjes med at få pudset/filtset op igen. Se billederne 11, 12, 13 og 14. Det formodes at afvandingen nogle steder kan og skal forbedres, men andre steder handler det simpelthen om bedre vedligehold, i form af rensning af afløb, tagrender og nedløb. Det er derfor vigtigt, at foreningen får iværksat en vedligeholdelsesplan, hvor bl.a. disse afløb halvårligt eftergås af enten en håndværker og/eller vicevært. Man ser lignende skader under de små vinduer, der sidder i forbindelse med ovenlysene. Side 8

9 Misfarvninger og belægninger Misfarvninger i striber Flere steder, særligt ved gavlene ved forskellingen, (tagkanten) er der mange løbestriber af alger og anden smuds. Dette skyldes en uhensigtsmæssig afvanding fra tagstenene, som drypper ned af facadegavlene. Generelt er løsningen ikke god, og det er arkitekten der har vundet kampen imod ingeniøren her. Løsningen med tagsten i kanten kan dog normalt dog fungere, men det kan så være nødvendigt at lade tagstene gå en smule længere ud over kanten, 3-5 cm. Det er meget svært, for ikke at sige umuligt, at gøre noget ved, uden at ændre på tagfladen. Så det handler om, at få sikret facaden bedre evt. med en imprægnering af den øverste del af gavlen, eller en malerbehandling, som er mere smuds og vandafvisende end den pudsede overflade. Der findes en række pudsprodukter på markedet, som er bedre til at afvise alger og lign. de såkaldte selvrensende pudssystemer. Bolius undersøger nærmere, om en pudsløsning her vil kunne modstå vandpåvirkningen fra taget. Man vil dog angiveligt ikke kunne klare det alene med maling (eller imprægnering) og en løbende vedligehold i form af en facaderens er nok uundgåelig. Jeg forestiller mig, at man kunne udføre en simpel facaderens hvert år. Der ses lignende striber af smuds mv. fra de små vinduer og sålbænke. Særligt fra vinduerne i facaden, der sidder i forbindelse med ovenlysene og sålbænkene der. Vinduerne der er ekstra udsat for vandpåvirkning oppe fra taget og ovenlyset. Og det belaster sålbænken og murværket meget. Skaderne her er betydelige, og der ses afskalning af både puds og mursten. Se billede 15 og 16. Misfarvninger og plamager alger Udover ovenstående striber, så ses der større områder med alger og andet smuds. Det ses i særdeleshed på gavlene og på læmuren som udgør kanten foran tagterrassen. Videre ses der også massive algevækster med de steder hvor afvandingen er ugennemtænkt, eksempelvis fra sålbænke ned til tagrender under, som giver opsprøjt. Se billeder 17, 18 og 19. Typisk er det ofte vindblæste gavle og andre koldere områder på facaderne, som bliver angrebet af alger. Eksempelvis kan man flere steder se forskel på det øverste af gavlene, hvor der er beboelse og hvor der er skure/opbevaringsrum. Forskellen er hhv. at området er opvarmet inde fra og ikke. Af samme årsag er læmuren foran tagterrassen typisk også med en del alger fordi denne er kold, og ikke et varmetilskud inde fra boligen. Generelt virker gavle og sider mod øst og søen mere beskidte og plaget. Side 9

10 Anden misfarvning Anden misfarvning vurdering/årsag Der ses også generel misfarvning under svalegangene, hvor vandet fra gangarealerne løber ned af facaderne. Dette forhold ses særligt under hoveddørene. Men ellers, og mere almindeligt ses der også en del alger og misfarvninger nede ved terræn og sokkel. Flere steder er terræn for tæt på murværket, hvilket giver misfarvninger og alger. Forholdet gælder både de steder, hvor murværket er for tæt på græs og jord, men også hvor der er flisebelægning, da dette generelt giver mere opsprøjt. Anden misfarvning udbedring Man vil kunne komme langt med bedre sikre afvandingen fra svalegangene, og ved at beskytte bedre imod opsprøjt fra terræn. Kan kunne sikre afvandingen bedre ved at opsætte små halvtage over dørene, som fjerner en del vand fra facaden. Disse ville også give bedre komfort ved adgangen til boligerne på 1. salen når man skal låse sig ind i regnvejr eksempelvis. Mht. terræn skal man have ændret terrænet højde, således at opsprøjt undgås så vidt muligt. Der bør minimum være cm fra overkant terræn til murværkets underkant. Generelt kan misfarvningerne fjernes med en simpel nedvaskning. Man kan bruge alm. grundrens og varmt vand, og ellers kan man benytte Rodalon til udendørs brug. Plamagerne vaskes med en mellemblød børste, (opvaskebørste). Arbejdet kan klares af lægmænd, og eksempelvis i forbindelse med en fælles arbejdsdag i foreningen. Se billede 21 og 22. Side 10

11 Udbedring og økonomi Udbedringsforslag Forbedring af afvandingsforhold Der skal primært og indledningsvis skabes bedre afvandingsforhold fra hhv. tagterrasseafløb og enkelte sålbænke, samt tagfod ved gavl. Forholdene her kræver decideret en nærmere undersøgelse. Afløb Det forudsættes at disse forhold kan løses relativt simpelt, med mindre tiltag. Dette kunne være en blikkenslager som kunne forbedre fald, og tilrette afløbene med bedre ledning af vandet hele vejen til tagrenderne. Der kan være tale om tilstoppet render, og ikke mindst utætte vandkasser som kan loddes tætte. Blikkenslagerløn og et mindre materiale forbrug (beløbet er ekskl. stillads eller liftleje). kr inkl. moms Sålbænke Udskiftning af sålbænke, således at der skabes bedre afvandingsforhold. Her primært gældende for de små vinduer, i forbindelse med ovenlyset. Murerløn og et mindre materiale forbrug, nye skiferplade (beløbet er ekskl. stillads eller liftleje). kr inkl. moms Tagfod, gavl Forbedring af tagfod og afvanding her. Tagfoden åbnes, med udtagning af de nederste tagsten og de øverste mursten, samt reetablering. Tømrer-/murerløn og et mindre materiale forbrug (beløbet er ekskl. stillads eller liftleje). kr inkl. moms Nærmere undersøgelser Det er nødvendigt med flere undersøgelser. Primært skal der kigges på revner i bygningerne, og hertil skal afvandingen fra tagterrassen revurderes. Ingeniør, statik og stabilitet (beløbet er ekskl. stillads eller liftleje). kr inkl. moms Yderligere undersøgelser fra Bolius (beløbet er ekskl. stillads eller liftleje). kr inkl. moms Side 11

12 Forbedring af skader på murværk Denne aktivitet omhandler diverse udbedringer af de omtalte skader. Værende revner, afskalninger, tidligere dårlige udbedringer, ødelagte mursten mv. Murerlønninger og materialer kr inkl. moms Beløbet bygger meget på de allerede indhentet tilbud, dog fremgår det ikke af tilbuddene om det er inkl. stillads eller liftleje. Facaderenovering, puds Denne aktivitet bygger på en generel forbedring af facaderne. Her regnet med en afrensning af facaderne, og en efterfølgende pudsbehandling Det anbefales, at man udfører de ovenstående forbedringer og udbedringer, og derefter venter et års tid, før man ompudser facaderne. Dette er både for at sikre, at revner mv. e r stoppet, og for at sikre at murværket er tilstrækkeligt tørt. Altså tænker jeg, at man kunne få udbedret facaderne; Vente et år, og afholde 1 års gennemgang for dette arbejde, og derefter behandle facaderne. Arbejdet består kort fortalt af følgende: Opsætning af mindre stilladser, (rullestilladser) Nedrensning af facader Mindre reparationer efter nedrensning Pudsbehandlinger Murerlønninger og materialer kr inkl. moms Facaderenovering, alternativet maling Det er billigere at male facaderne. Selve malerbehandlingerne er hurtigere at lave, men til gengæld man over arealerne flere gange end med en tyndpudset overflade. Malerbehandling kræver udover nedrensning, også en grundbehandling, (grunder/primer) og dertil 2 gange malerbehandlinger. Og en god kvalitetsmaling er i dag ikke et billigt materiale. Murer-/malerlønninger og materialer kr inkl. moms Beløbet bygger på at der benyttes mindre stilladser, og dermed ikke fulde stilladser omkring hele bygningen. Dog der være praktiske årsager til, at entreprenøren vælger et fuldt stillads, som kan koste noget mere. Bolius' overslag på priser i en Boliusrapport er baseret på et skøn og er således alene vejledende. Ønsker kunden bindende priser, skal der indhentes tilbud fra håndværkere og materialeleverandører. Bolius er gerne behjælpelig med dette. Side 12

13 Billeder Billede 1 Revner under sålbænk Billede 2 Lidt kraftigere revne ved nr. 8. st. Billede 3 Revner under sålbænk, nr. 12 st. Billede 4 Revnedannelse ved karnap, nr. 2, stuen. Billede 5 Revnedannelse, set fra terræn, nr. 4. st. Billede 6 Revnen set tætteret på. Side 13

14 Billede 7 Plamager efter vandindtrængning Billede 8 Revnedannelse og tydelig tegn på vand fra tagsten. Billede 9 Afskalninger under svalegang og hoveddør. Billede 10 Afskallende puds på hushjørne. Billede 11 De kraftigste afskalninger er ved nr. 2. Billede 12 Afskalninger på læmur, nr. 8 Side 14

15 Billede 13 Afskalninger under sålbænke. Billede 14 Afskalninger på læmur, nr. 8. Billede 15 Gavl ved nr. 12 Billede 16 Gavl ved nr. 6 Side 15

16 Billede 17 Alger og plamager på læmur. Samme mur med revner nr. 4 Billede 18 Plamager og alger under gangbro. Billede 19 Alger på gavltrekant. Billede 20 Markant algevækst pga. opsprøjt fra tagrende. Billede 21 Alger pga. opsprøjt fra svalegang og brædder. Billede 22 Alger på det nederste af murværk, pga. terræn for tæt på terræn/belægninger. Side 16

17 Om Bolius BOLIUS Rådgivning Bolius yder rådgivning om boligens fysiske bygningsmæssige tilstand. BOLIUS Rådgivning beskæftiger sig med boligens håndværksmæssige kvaliteter, æstetiske fremtoning og funktionalitet. Boliusrådgiveren foretager en byggeteknisk gennemgang af boligen, som munder ud i en rapport, der kan danne grundlag for overvejelser om udbedringer og vedligeholdelse. Bolius' ansvar BOLIUS Rådgivning kan imidlertid ikke erstatte den rådgivning, en arkitekt yder i forbindelse med mere omfattende bygningsmæssige ændringer. BOLIUS Rådgivning kan heller ikke træde i stedet for en tilstandsrapport ved salg af boligen. Hvem er Bolius? Bolius' ansvar for fejl og mangler forældes 5 år efter leveringen af Boliusrapporten. Kunden skal dog kontakte Bolius senest 60 dage efter, at der er opstået et tab, der skyldes forhold, som Bolius bærer ansvaret for. Bolius' overslag på priser i en Boliusrapport er baseret på et skøn og er således alene vejledende. Ønsker kunden bindende priser, skal der indhentes tilbud fra håndværkere og materialeleverandører. Bolius er gerne behjælpelig med dette. Bolius' vurdering af, hvilke aktiviteter der skal udføres på boligen, er baseret på husets nuværende tilstand samt forventninger til almindelig slitage. Kunden bør derfor selv sørge for jævnlig kontrol af, om den konkrete slitage på huset giver anledning til ændringer. Bolius er gerne behjælpelig med dette. Boliusrådgiverens eventuelle vurdering af mulighederne for om- og tilbygninger m.v. omfatter ikke vurdering af lokalplaner, servitutter eller lignende for den enkelte matrikel og er derfor ikke ansvarspådragende for Bolius. Hvis der ønskes en grundigere vurdering og forslag fra Bolius, kan dette for eksempel ske i form af en BOLIUS ArkitektPLAN. Bolius opgave er at udvikle og forbedre den enkelte kundes bolig gennem relevant og kompetent rådgivning. Bolius er en uvildig rådgiver, hvilket betyder, at de råd, vi giver, ikke er påvirket af andre interesser end at yde den enkelte boligejer den bedste rådgivning. Vi samarbejder gerne med boligmarkedets øvrige aktører, såsom banker, ejendomsmæglere, realkreditinstitutter m.fl., men kun hvis det bidrager til vores målsætning om at yde boligejerne den bedst tænkelige rådgivning. Bolius er et helejet Realdaniaselskab og blev etableret i februar Realdania er en selvstændig og uafhængig fond, hvis formål er at øge livskvaliteten i det byggede miljø. Hensigten med at etablere Bolius er at realisere dette formål i forhold til de private boligejere. Læs eventuelt mere om Realdania på Side 17